マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4129さん
修繕積立金の額は少ないのですが、これは駐車場等の使用料が多いから
それでも成り立っているのだとは思います。
現在のマンション管理センターの望まれる修繕積立金の額は１戸当り月
１７，５００円程度としています。
２回目までは１戸当り１００万円程度の額で工事はできますが、それ以降
の工事には、大型設備分が含まれてくるからです。
エレベーター、高置水槽、消防設備、玄関扉、サッシ、給排水管、縦樋等
２回目までの大規模修繕工事には含まれていませんので。
しかし、３回目の大規模修繕工事の前後には大型設備の更新工事も含まれて
きますので、そのために修繕積立金が大幅に必要となるのです。
この積立金の額も早く対応すれば少なくて済みますが、その時期が遅れれば
送れるほど積立金の額は大きくなってきます。
長期修繕計画に基づく資金計画表の作成をしてみてください。
築４０年前後までの工事の全てを網羅して総工事費から１戸当り月の必要
修繕積立金の額を算出してみてください。

マンション管理センターは分譲時からの長期修繕計画表は３０年としています。
しかし、その間には大型設備分は含まれていません。
その２回目までの試算としての積立金の適正額とかが掲載されていますが、
問題は大型設備分の工事をどうするかが問題とされるようになりました。

修繕積立金の適正額にしろ、長期修繕計画の作成にしろ、
大規模修繕工事の進め方にしろやはり住民の知識や情報が
要求されます。
それができるマンションにしなければ不正や工事費がぼられたり
します。
皆さん勉強していきましょう。

３０年とか？　いつまで住んでんだよ、早めに住替えないと身動き取れなくなる
３５年ローンでしかマンション買えない人はスラムまでマンションと心中な

理事や役員は順番のマンションがほとんどなのに
いちいち面倒な修繕方法取るのは無意味
ほかの役員や理事もそうだが所有者にも迷惑だ
管理会社に任せるか施工会社一社に任せるのが便利で安心
費用かかるのは当然で仕方のないこと
手間かけて安く済ませるのが良いわけではない

暇老人が考えるのだろうが、あんたも長くは生きられない
ジコマンでマンション管理に口出すなや

>4225さん
設計監理方式がお金がかかるということはありませんよ。
設計コンサルタントに支払う報酬はうちの場合は工事総額の僅か
３．５％でしたから。
それぐらいの金額は工事費総額からすればたいした金額ではないでしょう。
輪番制の理事では当り外れもあるから、継続性も考慮して専門委員会を
設置するんではないですか。
それに設計監理方式は別に安くするためにその方式を採用するのでは
ありませんよ。
限られた資金をいかに有効に活用するかにあるのです。
あなたは面倒くさいから丸投げでいいといっていますが、それではダメ
という者もいますよ。あなたは参加する必要もありませんし又参加しないでしょう。
大幅な修繕積立金の値上げがあっても何も言わず受け入れますか。
例えば１万円の値上げをしますといわれたら賛成ですか。

>4225
あなたはマンションに住んだこともない、資格のない管理会社の
フロントではないですか？多分当りでしょうね。

理事長ですが何か？

おっと、理事長と言ってもジャンケンで負けて理事長就任だが、どうかしたか？
修繕は金掛かっても管理会社か施工会社に頼むのが手間がないんだよ
安くても工事ごとに見積もり取ったり面倒なことは迷惑なんだよ
暇な年寄りがやるのはかまわないが、あとの役員がかわいそうだしな

暇老人の暇つぶしでマンション管理や修繕されると迷惑なのは総会での合意

マンションの修繕は車の修理やメンテナンスと同じで
全部ディーラーに頼めば楽で補償やアフターも一括ですむ。
安くやるなら自動車修理工場、板金塗装工場、電装設備工場
タイヤショップなど多数の取引が必用、設計管理方式のようなもんだろ。

マンションもどこか一社に頼むのがカネはかかるが安心で楽。
家の修繕を自分の思うままにしたいなら一戸建てに住めよ。

本当に賢い人たちは、この掲示板への投稿は控えようと思って見ているはず。
それでも思い直して、その鋭い知性と感性を披露してほしい。

だから書いていますがな、管理は楽に快適に暮らせるのが良いマンション。
誰が管理組合役員になっても運営に支障がないように対処していくのが良いマンション。
安く上げようとして、面倒なことをする管理組合や役員が喜ばれると思いあがっているのは
自己中でしかなく団塊世代以降の高齢者によくみられる行動。

続きです。
直近の長期修繕計画（もともと高めで計算）付近なら、元請で良かったと思います。
現状と今後を住民に説明し分かったのですが、住民お馴染みの大手日常管理は、他者皿（竹）管では、伝達お手伝いの範囲協力で、基本設計（悪質コンサル）と施工管理（チャンプ営繕会社）と監理（悪質コンサル）は別契約ですらもほとんどの住民が、理解してませんでした。（一回目でカラで、修繕三倍はバクっ！！）

竣工後、クレーム・アフターの持って行き先（期も変わり）も日常＝監理＝施工管理が楽ですから
元請で冠代含めた大幅にボラれない修繕計画内の金額で理事会が交渉ができず、当初ええ話し吹き込まれた役員が、このコンサル引っ張って来て業務委託した顛末がこれです。
そもそも元請なら、談合もありませんし、その金額に不服なら、見積を精査し元請と交渉すれば良かった話です。
定期的に作成承認の長期修繕計画と大幅乖離の竣工後、三倍の修繕積立金も、元請なら出来ません。

暇で何ら知識も無い知ったかぶり老人達が悪質コンサルにヨイショされ、まるでワン・オーナになった錯覚して、極力住民に開示しない理事会承認と最小の議決方法で進めさせられた結果これでした。

修繕は管理会社か施工会社に任せて安心ってことよ。
あっちやこっちや不具合出てからあとの役員が大迷惑。
管理会社に任せておけば長い付き合いで信頼第一。手配も簡単。

>4234
なんとまあ力のない理事長さんですね。
やる気も知識も何もない、会社ではどんな仕事をしているのかな？
単に言われた仕事を嫌々やっているとしか思えない言動だね。
書き込みの内容に知性も全く感じられない。

理事長になんの力が要りますのぉ？　順番とジャンケンなのに
みんなが楽に快適に暮らせればそれが良い管理
安上がりな修繕なんて誰も求めてはいないんだよ
そんなのは貧乏なマンションだけ

>4236
不思議に思うのはあなたには失礼ですが、知識もやる気もない者が
ここのスレにきて何をしようとしているかが分からないことです。
単なる暇潰しにしては時間がもったいないような気もするし。
本を読むとかしたらどうですか。
今話題の人生１００年時代でも読んだらいいんだけど、無理かな？

>4236
それにね、マンションの管理は工事とかだけではないからね。
理事長だったら人格とか常識も必要だと思うけどね。
あなたのマンションのレベルが簡単に推測されますよ。

>4233さん
元請は建設会社で工事総体を請け負う業者のことです。
そして工事はそれぞれの工事を孫請けやひ孫請け業者が行います。
あなたのいっているのは随意契約のことで、はじめから業者を
１社に絞って設計や監理等全てを元請会社に任せる方式のことです。
当然相見積とかは取りません。同じ条件での相見積が作成できま
せんので業者を信頼するしかありません。
元請業者が手抜き等のチェックを厳しくやれるかどうかは分りません。
この方法が工事費が安いとか高いとかの判断は難しいですね。
どの材料をどれぐらい使ったのかとかは分かりませんので。
要するにこの予算内で工事をしてください、後は任せますという
やり方ですね。
元請会社は設計監理方式だろうと随意契約だろうとどちらも信頼は
おけると思います。一般的には。

概ね以下の3形式で、大規模修繕工事施工中の現場を外部から見ればわかります。

①現在の管理費徴収（以下日常管理会社）が、大規模修繕工事も請負うのを元請。
例：独立系なら日本ハウズイングが請負施工の下請会社名は表に出ず。全て日本ハウズイングが表。
管理組合と日常管理契約と別に、設計施工監理契約をしますので契約は、日本ハウズイング一社で2件
当然、相見積は有りません。

②管理会社は日常管理のまま、コンサル（特に資格は不要で建築士事務所・ＮＰＯ法人）が
業務委託契約締結し、その成果物はａ劣化診断ｂ基本設計（特記数量）ｃ業者選定。
管理組合は日常管理の他にコンサル業務委託契約と選定された営繕会社と施工契約で、3社三件です。
・・・・設計監理方式（皿管）と言います。
（因みにコンサルは（監）理のみで施工業者には一切、責任は負いません。
公募で相見積します。ｃが成果物だからです。

③管理会社は日常管理で、施工会社が設計も管理も請け負う。
管理組合は日常管理と営繕会社（設計施工監理）と締結で2社2件。
・・・・責任施工方式（竹管）と言います。

追記：
②③共日常管理の重説は、大規模修繕工事は別途と記載されてますが、人的（伝達）掃除（増えますから）については、大手管理会社なら協力をするが一般的です。
①②③とも施工の直接工事は下請だろうと、孫請けだろうと、工事の名義は、管理組合と締結した会社です。
尚、③については、営繕会社ＨＰを見れば、下請け専門のみもあります。

大規模修繕工事は主に外壁工事で建物の耐久性を高めるのが主目的ですので、工事金額は確かに
高額である。しかし、良く考えてごらんなさい、修繕項目は意外と単純な工事です。

管理会社や設計監理業者や施工業者と、管理組合の間に色々な利益集団が絡み、それぞれが利益
を得ている。

その利益は我々組合員の管理費等であります。それらを節約する為に、管理組合と施工業者によ
る責任施行方式の方が解り易く安くで良い工事が出来ると思います。

複雑に考える事によって中間マージンの搾取が行われております。気を付けて下さい。因みに私
のマンションは５００戸を超えるごく普通のファミリータイプのマンションでこの方式で何の問
題もなく工事は完了しました。

メンバーは理事会、住民の有志（居住するマンション管理士、建築士等を含む）

>4241さん
設計監理方式でやったとしても、５００戸のマンションの工事であれば、
１回目の工事としては４億程度だと思います。設計コンサルタントに支払う
報酬は１年ちょっとの工事期間と準備期間を含めて約１年半の期間になり
ますが、その報酬は１，２００万円程度だと思います。
工事期間中は毎日業者への注意事項とかの説明、それから工事については
決められた材料を決められた量使用しているかとかのチェックをします。
又、鉄部塗装ではケレン作業が行われているか、窓枠シーリング材は完全に
取り除いたか等いろいろチェックしてくれます。
工期前には施工会社の相見積を取るための要綱書を作成したり、出てきた
入札額の点検をしたり、それを一覧表にしたりいろいろやってくれます。
会議には全て参加します。
竣工図書のチェック等も行います。それ以外にも数多くの役割があります。
そういったことを考えると１，２００万円はたいした金額ではありませんよ。
それぐらいは共通仕様書で同じ条件で相見積を取れば簡単に出てくる金額です。
管理会社とくにゼネコン系の管理会社は大規模修繕工事をよその業者に取られ
たら切腹ものですから必死ですよ。
よそ者を入れない為に特に設計コンサルタントは是が非でも管理会社が取らな
ければならないので、管理会社主導でやりますね。
中立の設計コンサルタント主導で元請会社の選定が行われますと、同条件の
見積となるのと業者説明会での委員会での評価で決まりますのでそれは避けたい
のが本音です。
設計監理方式でやるとしても、管理会社推薦の建設会社が応募するのは全然
問題はありません。見積金額と評価点が良ければ選定されます。全て公正・公平に
行われますので。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、外部階段、庇等
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシートの張り替え
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　　　駐車場（アスファルト舗装、白線引き含む）
　　⑧その他
　　　　集会場、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

修繕は管理会社に任せるのが最善、誰が理事になっても問題が無いからね。
知ったかぶりして設計管理方式とかマンションの程度が知れるよ、他の住人は迷惑なだけ。

>4244
まだそんなこといっているんだね。
知識がない者は黙って立ち去りなさい。
自分たちでは何にもできないからといって自分の主張を
マンション内で知ったかぶりしてもねえ。
面倒くさいというより、知識や情報がないということだろう。
あなたのとこの理事会は毎月やってないでしょう。
総会は全て管理会社任せ。目に見える光景だね。
大規模修繕工事の主な内容を記載したけど、お宅のマンションは
これらを全てはやらずに、部分的にやっている小規模修繕工事の
範疇なんだろうが。
失礼、工事の内容も丸投げだから何にもしらないんだったね。

４２４２、４２４３、そられの問題はすべて一部上場の建設会社が施行してくれました。
役員や有志の組合員を同行して休日等を利用して説明やチェック等をしてくらました。

工事費は全部で管理会社の見積もり（設計監理方式）金５億円に対して３億４千万円で
できました。問題は有りませでした。

管理会社は組合の指示で動くように命令しました。施工業者との直談にするとトラブル
の元ですので管理会社は組合の指示に従わせたわけです。

瑕疵担保は１０年間は保証してくれます。中間業者は入れない方が良いでしょう。

>4246さん
うちの場合も最終的には一番評価点の高かったスーパーゼネコンに
決まりました。
応募業者は、清水建設、大成建設とか地元の大手建設会社でした。
管理会社の推薦業者も当然応募してきました。
最終的には大成建設さんに決まりました。
管理会社は当然管理組合の工事とかには協力します。それが契約ですから。
工事は設計コンサルタントと専門委員が協力して進めていきました。
メンテナンスは当然です。
やはり工事を進めていく中で最も重要なことは、いかに大規模修繕工事の
コンサルタントの経験がある信頼できる業者を選定するかにかかっています。
その選定に関しては、公募してその中から説明会や取組内容とかを具体的に
説明をしてもらい、委員で点数をつけて決めることですね。
設計コンサルタントを管理会社に任せるのは絶対だめですね。管理会社の
奨める建設会社にも応募してもらえばいいんです。その内容がよければ
その会社に決まりますので。それをやると見積額も抑えなければならないので
管理会社主導でやるよりも同条件の工事内容ならかなり価格は安くなりますよ。

大規模マンションなら設計監理方式を採用すれば、４２４６さんの書き込みでも
管理会社の見積もりと３億６，０００万円も安くなっています。
この金額をみれば設計コンサルタントに支払う報酬は微々たるものです。
これが分からない者がいますからね。
管理会社におんぶにだっこのマンションとか知識や情報がなくそんなものだと
思っている者、自分では動きたくないというマンションはそれでいいんでしょうが。

３億６，０００万円ではなく１億６，０００万円安くなっています。
上の金額の訂正です。

工事の進め方としては、①建物診断業者選定、②設計コンサルタントの選定、
③元請会社の選定となります。
①②③は別の業者にすべきです。
特に②と③は絶対切り離すべきです。
大規模マンションなら設計監理方式が絶対安く工事ができますし、建築士が
一生懸命やってくれますので安心です。
問題は小規模マンションでは難しいと思います。
５，０００万円の工事費で設計コンサルタントに５００万円の支払いは
大きすぎます。又、コンサルタントにしても、１年近くその仕事に携わらなく
なりますが、その金額が５００万円では１級建築士も動かないでしょう。
そういったマンションは、管理会社施工方式か随意契約で建設会社を選ぶ
しかないでしょう。

工事をするのは建設会社であるので余計な営利団体は極力排除して責任施行方式を
信用できる大手か若しくは地元大手の建設会社に依頼する方が組合員一人一人の為
になる事は当然の理屈です。

>4251さん
設計監理方式で選定された建設会社も信頼できますよ。
うちの場合は大成建設さんだったけど、信用はあるでしょう。
ただ入札額はスーパーゼネコンでも違います。やはり同条件での
相見積だったんですが、かなりの金額差があります。
信用と価格は別物です。

各社から相見積を取るのは設計監理方式だけではないですよ。

知識のある者がはまりやすい穴。
正解と違うことを言い出した輩を叩きのめす。

知識のない者は上の陥穽にはまりようがない。
これは知識のない者の長所。

悪質なマンション管理の黒幕はたいてい前者。

正解は結果です。理屈はマンション管理士試験の問題集から探して下さい。
参考にはさせてもらいます。

マンション所有者のみんなが安心できて不具合があっても簡単に手配できる
大規模修繕でなくては無意味、費用が安くても面倒なことはやめなさい。
管理や修繕に詳しい所有者ばかりが理事や役員ではないのが常識。

費用が安くても面倒なことはやめなさい。の意味が理解できません。ご説明を、？

施行ごとに業者が別で瑕疵に対する補償も業者各々では

順番制で素人が多い管理組合役員には面倒なんですよ。

設計管理方式は費用も抑えられ良い施工法ではありますが、

管理組合としては費用が増えても安心で簡単な管理会社に任せるか、

責任施工の施工会社一社に任せるのが手間かからないんですよ。

後々のことを考えると補償も一括でそのほうがお得という事。

工事自体が安くできても無意味という事ですよ。

管理会社にしても大規模修繕するまでの期間、長期に付き合っているなら

信頼できるし不具合箇所も把握してくれている。

素人の組合員が出しゃばって合い見積もりだ責任施工の業者探しだと

気持ちはわからんでもないが、ただの暇老人の暇つぶしですよ、迷惑なだけ。

その道の仕事はその道のプロに任せるのが賢い選択、皆さんも他の業種ではプロとして

今まで所得を得てきたのでしょう、仕事してもらうには費用負担は当然なんですよ。

4258訂正
設計管理方式⇒設計監理方式

４２５８の方法は組合費の無駄使いに繋がる。５００戸のマンションで１億６千万円の節約をした。
管理会社任せは危険極まりない。特に大型マンションでは有志を募ればいい人材が集まります。

管理会社が絶対安心・安全と考える管理組合の愚かさ。

管理会社は組合の財産の保全に努めるのが本業務です。その上に組合の工事を請けて代金
を集金する事は利害に関係するから控えるべきである。

貴方のマンションの過去と現在の収支報告書を基に修繕記録を作成してごらんなさい。
同じような工事が時々行われていませんか、
又組合の保険が適用されそうな工事を組合費で支払われていませんか。

管理組合の管理費等を管理会社名の収納口座に預け入れて、
その預金から定額業務委託費を回収して管理組合の収納口座と保管口座に管理会社が
振替えていた時期は不正が行われても闇の中ですが、

収支報告書を過去に坂野以って精査するとだいたいの不正が推測できます。

それ等を監査法人に提出して精査させると不正が証明できるはずです。

>4253さん
>各社から相見積をとるのは設計監理方式だけではないですよ。

相見積をどうやってとるかわかりませんが、同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料（メーカー・品番）を工事個所ごとに相見積を取らなければ各社
から見積もりが出てきても、どの会社が高いのか安いのかが分らないのでは
ないですか。
この比較表（金抜き計算書）の作成は建築士でないと素人では作れません。
単なる工事個所だけで相見積を取っても意味がないでしょう。

管理会社は自社の都合のいいように組合に隠蔽報告し、不正している。管理会社任せは、組合にとって不利益。

>4258
瑕疵に対する補償については各業者それぞれにする訳ないでしょう。
それは元請会社が工事の責任を全てとるということです。
下請けや孫請け業者は瑕疵に対する補償はしません。
それに、現在の工事では殆ど瑕疵担保保険を付けることを義務づけて
います。当然この保険はマンションは何もしなくていいのです。
業者の倒産とかに対応するものです。
定期点検のメンテナンスについては、年度ごとに契約書を交わします。
当然不具合があれば元請会社が無償でやります。
管理会社はマンションの日常管理をしているから補修個所を良く把握
しているとかいわれて管理会社への誘導をしていますが、大規模修繕
工事は建設ではなく単なる修繕工事ですよ。
それこそそれぞれのプロが簡単にやってくれますよ。修繕工事はその道の
職人にまかせるのです。
管理会社のフロントが自分で工事をする訳でもないしね。管理会社はそれぞれの
工事業者に仕事をやらせるだけで結局はおなじことなんだけど、それが分らない。
安心で簡単なのが管理会社といっているけど、何にもしらない者の浅はかな
考えなんだよね。
管理会社がつれてくる建設会社がいいか、公募して同じ条件で相見積を取り
専門委員が採点をして決めるやり方のどちらがいいかは一目瞭然なんだけど
知識も情報もない者はそれが分らない。
ただ面倒くさいから管理会社に丸投げすればいいの一点張り。
管理会社の不正や工事に対する暴利が今までどれだけ指摘されてきたかも
わかっていないらしい。
こんな知識や見識のない者が理事長をしているマンションの住民はかわいそう
だけど、それすら分からないんだろうね。

大規模修繕工事はマンション管理士の新全国組織に相談するといいでしょう。

管理会社も悪徳だけではありません。
しかしそれをいえば、建設会社も同じことです。
だから不正ができにくい体制を構築することが必要なんです。
業者は公募、見積りは同じ条件で、これが基本なんです。
これが分らない常識はずれの者が理事長をしているともう救い
ようがありません。
管理会社崇拝主義者は世間の常識が理解できないらしい。
うちのマンションに限っては工事費も安く丁寧な工事をして
くれると信じている、ノー天気というか救いようがない。
そこのマンションは５０戸程度の小規模マンションなんでしょうね。
面倒くさいとかいっているけど、大規模なら公募すれば人材は
いっぱいいるでしょうからね。

4266に同じ。

○人社という管理会社が管理委託契約をむすんでいるマンションが大規模修繕工事を
することになった。当然その管理会社系列の建設会社が工事をすることで進めていたが
途中から管理会社の評判を聞き住民から反発が出て設計コンサルタントを公募で選定
することになった。
設計コンサルタントも決まり元請業者の公募になったが、共通仕様書での相見積を
取るということになったら、急にうちはおりますといってきた。
価格的に競争にならないと踏んで投げ出してしまった。
当初の予定工事費と新たに決まった工事費では大幅な差があったという。
最近○人社はそのマンションとの委託契約を破棄しました。工事を任せてくれない
なら委託費の大幅値上げをしますとのことだったので、そのマンションは他の
管理会社に変えました。

管理組合にとって、管理会社任せが一番危険。

自分の無能ぶりを楽がよいとさも組合の為のようにいう。全く組合の為じゃないけど。暇でないと全て自分の都合よく考える。ま、時間があっても有能な理事長にはなれないでしょう。
そのような方が1期でも理事長になると、組合は大迷惑。

自分のマンションが貧乏マンションだってことをきづかないんじゃないの、理事長さん。まず、そこから勉強しないと。でも、会計とかわからないから無理か。

管理会社は、三井、住友、三菱、安田、野村の、財閥系以外は危険である。

私のマンションは４００戸のマンションで２５年になります。
２５年ぶりに総会に於いて財産目録と備品台帳が配布されました。とりあえず、
手元にあります過去の総会の収支報告書と照合しましたら、

収支報告書では組合の備品として購入したパソコンやプリンター等が台帳には
記載がないので追及しております。

理事は順番制で、ほとんど引き継ぎはなく管理会社１０９任せです。

この期の理事長や監事は区分所有権を売却して退去届なしで退去して行方不明
です。

>>4266
大規模修繕の瑕疵担保に対しての補償は、管理会社や施工会社に一括して頼めば
その会社が一括して保証してくれますよ。
しかしながら設計監理方式ですと、その設計監理を請け負った会社が保証などしてくれませんよ。
それぞれのの工事を施工した業者が管理組合に対して補償することになります。
管理組合としては面倒で、将来的には不安な修繕方法でもあるわけです。

高齢ですと理解もできないのですか？

>4276
大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。
下請けや孫請け会社ごとに瑕疵担保保険を掛けさせるわけないでしょう。
何のための元請なんですか。元請の意味分かってます？
設計監理会社の意味もわかっていないんだね。設計監理会社は元請会社の
工事に手抜き等のチェックや監視をしていくのがその役目。
管理会社も瑕疵担保責任は負いません。あくまでその補償をするのは
元請会社というのが分らない？
だからあなたみたいに知識も何もない者が理事長になったらそのマンション
は大きな迷惑を被ることになるといっているんだよ。

>大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。

元請けってどういう事かな？　アタマ大丈夫か？

大規模修繕を管理会社が請け負ったり施工会社が責任施工方式で行うなら
元請け会社としてすべて補償するが。
設計監理方式に元請け会社など存在しない、おまえアタマ悪すぎだろ。

それとも大規模修繕の施工方式の種類さえ解かっていない無知か？　（笑）

４２７７は管理を知らないので相手をしない事です。
大規模修繕工事の施工方法を理解していない。４２７６さんは正しいです。

>4278
全く知識がないだけでなく品位とか常識ももちあわせていない管理会社絶対
崇拝主義者なんだからね。
知識もないのに知ったかぶりして書き込んでもボロがでるだけだよ。
請負とは契約の一種で民法にも定められており、その行為については下請け等
を使って仕事を完成させてもいいとなっているが、その工事に対する責任は
全て元請会社（建設会社等）が負わなければならないとなっているよ。
設計監理方式に元請などないとかノー天気なことを書き込んでいるけど
恥の上塗りをするだけだよ。
頭悪いといわれたから反論するけど、一応高学歴の大学は卒業しているけどね。
あなたはどのレベルの偏差値の大学を出てるのかな？

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

↑
正論。

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。

うちは、今管理会社からの見積りは30〜40パーセント利益とってます。管理委託費を下げた為、以前より工事が増え、工事で利益をとろうとしているからです。
結局、管理委託費下げてもだめですね。理事会が相見積りとらないとトータルでは同じです。高額な工事ばかりです。管理委託費下げすぎて、管理も悪くなったし。

おまえら素人は大規模修繕は管理会社に頼むのが最善。
設計監理方式に元請けがあるとかバカ丸出しだろ。
マンションの大規模修繕には大きく分けて三つある。

＊管理会社に一任する丸投げ方式。

＊施工会社に全工事を委託する責任施工方式。

＊設計監理をする会社に管理を依頼し、工事ごとの業者を相見積後選定し
　設計監理者の元で工事施工をする、これが設計監理方式。
　屋上防水の業者、外壁塗装業者、サッシ建具業者、他すべて個々に契約する。

この中では最後の設計監理方式は元請け会社など存在しない。
補償も各業者ごととなる。　

馬鹿な年寄りには呆れるわい。

高齢者のシロウトが設計監理方式が良いなどとのたまうから馬鹿にされるんですよ。

普通に順番で理事や役員が回ってくるマンションなら金がかかっても大規模修繕は

管理会社に丸投げが常識、１～２年で役員が交代するのに面倒な事をする管理組合など無い。

年寄りの暇つぶしで、安上がりだからと面倒な事されると大迷惑なんだよ。

>>4293 匿名さん
まさに管理会社の関係者の意見だね。
このような意見に、区分所有者や役員は、騙されてはいけませんよ。
外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。

>4292
又学も常識も知識もない者が書き込んでるね。
設計監理方式と元請については教えてやったんだけど理解力、読解力が
ないので糠に釘だね。
そんな書き込み本気でしているとは思えないけど、繰り返し唱えると
本気でそう信じているんだとばかにされるよ。
恥の上塗りになるから書き込むのをやめたらどうなの。
思わず吹き出すような書き込みはしないでね。本気にする者がいたら
困るから。勉強し直し。

>4292
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

分譲マンションの管理の極意、それは、専有部分の設備類を如何に管理するかである。
共用部分にばかり気を取られて専有部分がどうなっているかを理解出来なければ大変
な事になる事を理解していない。

区分所有者の変更、入退去者の変更、駐車場等の契約者の変更等の履歴を組合がどれ
位把握しているかが問題である。

気が付いた時には後の祭りである。管理とは将来のトラブルの予防を予測する能力で
ある。

管理会社丸投げは常識ではないです。
マンションの管理、管理会社による工事の問題がとりざたされる中、常識だなんてあり得ない。

知識がなければ管理会社に丸投げするしかないでしょう。

組合員の中にマンション管理士等がいるならそのものに
マンションの管理のアドバイスを受けることを提案しま
す。

素人、シロウトって、自分のことじゃん。
面倒ってフレーズが好きだね。

大迷惑って、あんた。あんたのせいで管理会社のくいものになるマンションの組合員は大迷惑。
知識や経験を得てから、投稿しなさい。

築２５年３００戸の大型マンションですが、分譲当時は２割の専有部分（６０戸位）が投資型で
賃貸に出しておりました。

現在は賃貸が４分の一位に減少し専有部分を賃貸をやめて売却する組合員が多くなり分譲当時か
らの組合員が２割くらいになりました。

２５年前の分譲価格よりも半額位でしか売れないのですが、それでも区分所有者の変更が盛んで
す。

あるオーナーに聞くと借地借家法の改正で家賃では利益が上がらなく、さらに管理規約等が賃貸
には不利であるとの意見でした。

分譲マンションの一室を投資型として購入して維持していく限界年度が２５年位ではないかと思
うようになりました。

管理会社への丸投げにも「一理ある」のじゃないですか。
社員なら会社及び自分の儲けになるし、住民ならそれが便利なのでしょう。
そういうマンションだって存在していい。
なぜ丸投げ論者をよってたかって否定するのか。

>外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
>素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。
この書き込みだって商売、ビジネスだろが。

それはさ、暇老人がマンションで活躍して一目置かれたいとか尊敬されたいとか
暇つぶしのエゴができなくなるから管理会社に丸投げを嫌うんだよ
本来は補償もアフターメンテも管理会社に丸投げが楽で安心
設計監理方式はマンション管理組合の役員ごときでは荷が重い

＊大規模修繕工事の一般的な進め方

　　●責任施工方式・設計施工方式とは・・・
施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。
第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

　　●設計監理方式・工事監理方式とは・・・
設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。
管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。
施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。


　　　管理会社を利用するメリット

1.管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

2.工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

3.日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

　　　
　　　管理会社を利用する際の懸念

1.管理組合の積立状況を知っている

2.競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

3.下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い


ド素人が大規模修繕頼むなら管理組合に丸投げが最善

　　　　　大規模修繕の実施方法として、以下の3つの方式があります。

① 管理会社主導方式
•管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
•メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式
•施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
•施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
•メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式
•設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
•メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
•デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

>4303
管理会社に丸投げすると高い工事費になるのは間違いないでしょう。
だからそれをちょっと努力すれば（専門委員を公募して同条件での相見積を取る）
それが防げますよということを皆さんもやられたらどうですかということでしょう。
やはり自分たちの財産ですから他人任せにするのではなく、少しは本人も動くのが
当然ではないでしょうか。
専門的なことが分らないのであれば、設計コンサルタントの活用もあるでしょう。
それを理事長が管理会社と仲良く、又は知識もなく管理会社任せにしていると他の
住民が迷惑をしますということでしょう。
理事長に知識がなければ、重要な時期を任されたのですからそれなりの努力は
すべきでしょう。それを管理会社に丸投げするのが一番いい、時間もないしお金
で済む問題といっていますが、お金が問題ないのであれば、管理会社と関係のない
設計コンサルタントを採用すればいいでしょう。
完全に理事長失格のダメ人間ですよね。他の住民のことは考えていない自己中の
人物ですから。

だから無知な年寄りが出しゃばって余計なことをすると
順番制の理事役員が迷惑するんだよ
住人所有者としては管理も修繕も楽で快適に暮らすのが最優先
誰も特別安価に仕上げてくれなんて言っていない、楽するには金もかかる

自分主導で修繕や管理をしたがる高齢者？は、そうすることが良いことだと思い込んでいるよう。
輪番で回ってくる後の理事や役員のことなど関係無しという無神経さ。
管理会社や一社の施工会社に任せれば、アフターも窓口ひとつで誰が理事でもわかりやすいのに。
要するに、年寄りの考える事って自分勝手なんだよね。

>4306さん
あなたの書き込みに対し補足説明をします。
①管理会社に丸投げすると管理組合の負担が軽減できる。１社に全てを依頼する
　ので責任の所在が明確になるということですが、設計監理方式でも責任の所在は
　明確ですよ。
　又、管理会社に任せると何故負担の軽減になるのかが理解できません。他の建設
　会社に決まっても管理会社は協力するように契約で決められているでしょう。
　建物診断時、工事期間中全てにわたって管理会社は会議とかには全て出席します
　ので一緒に検討していけばいいでしょう。

②責任施工方式であって責任施工監理方式ではありません。
　競争入札は行えません。共通仕様書が作成されませんのでどういう見積もりが出
　ようとも比較のしようがありませんので。
　これは随意契約です。

③別々に発注するため費用が割高になる恐れがあるとのことですが、元請会社が
　それぞれ関係のある又は系列の下請け等の業者にそれぞれ発注をします。この
　方法はどのやり方でも同じです。
　当然工事費の支払いは元請会社に一括支払いをします。
　

マンションは快適に楽しく暮らすための物。
変なお爺さんはマンションを管理したり修繕するために
私物化したがるボケ老人？

マンションは管理や修繕が目的じゃないんよ、快適に暮らすのが目的。

修繕や管理は楽じゃないとだめなの、苦労するなら一戸建てに住んでるし。

知ったかぶりでシロウトが設計監理方式でコンサル頼んだり迷惑千万。

普通のマンションは組合役員も１～２年で順番制、余計な事するな、迷惑じゃ。

>>4310

おまえド素人すぎ
そのコピペは専門業者のホームページ記載文
検索環境あるなら誰でも見られる、無知は恥だよ
おまえの補足など論外、シロウトだし

>4311
それしかいえない可哀そうな人。
そういう物言いを直接マンションの住民や会社の上司とかには
絶対いえない卑怯な性格なんだね。
多分学歴や会社、地位等に劣等感を抱いているんだろうが、
書き込めば書き込むほどみじめになるだけだよ。
自分を向上させるために書き込む能力は全くなし。

管理会社との管理委託契約に大規模修繕は除くとの契約で干渉させない契約とした。

スーパーゼネコンに責任施行方式で全て任せた。ゼネコンの瑕疵担保保証に加えて
瑕疵担保険にも加入しました。時々理事会での打ち合わせで全てトラブルなしに工
事は完了しました・。7

※管理会社に干渉させると、色々な問題で経費が掛かるので出来るだけ無干渉にし
　てほしいとのゼネコンの要望を聞き入れました。

　よって全ての窓口は組合員であるマンション管理士を当てました。

>4313
4306はあなたが書き込んだの？
道理でチンプンカンプンなことを書き込んであるんだね。
もっと勉強しなはれ。
いくらコピペでもそれが正しいかどうかの判断をしないとね。
まあできないだろうがね。

>4315さん
随意契約でやられたのことですが、それもありです。
普通は管理会社が一緒になって協力してもらっていますが、
管理会社との確執とかがあればそれはそれでありです。
随意契約も一時推奨されましたが、これは管理会社やコンサルタントの
不正が発生していたのでこの方法もいいですよということでした。
理想はあくまで設計監理方式であるとの見解はかわらないということです。
スーパーゼネコンが工事を請けるということはある程度大きなマンション
だと思いますが、大きな規模であれば公募すれば専門委員のメンバーは
集まると思いますので、設計監理方式でもやれたとは思います。

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式

　ハ）随意契約

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベター
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もり
　　　が最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。

>4312
マンションで快適に過ごす努力をするのは当たり前のこと。
そのためには補修工事も必要。
満足のいく工事をするためには他人任せではだめ。
普通のマンションは丸投げで住民は何もしなくて金だけだせば
いいという考えでは快適なマンションは送れないでしょう。
戸建てだったら、工事の時期や業者、価格とか真剣に考えるけど
マンションの場合はノータッチ。おかしくない？