マンション管理士に質問しよう！ Part2

４１５１を御読み下さい。４１５２以降は４１５１に対する回答になっていますか。？
４１５３さん、と、４１５８さんの投稿は回答になっていますが。？

>4161
4153と4158は質問に答えているんでしょう。
だったら答えるのはマン管士限定でなければならないんでしょう。
名前と登録番号を貼り付けて。
それにね、そういうことをいうんであればあなたも匿名ではなく
ＨＮぐらいで質問とかしなさいよ。
スレ主旨も読むように以前もいいましたよね。

投稿文で本物かそうでないかは理解できますので、名前と登録番号は貼り付ける必要はありません。

４１６３さんはそれでいいんでしょうが、絶対答える者はマンション管理士限定で
名前と登録番号を貼り付けてからでないと答えたらダメという変わり者がいるもの
ですからね。匿名掲示板の意味が分かってないんでしょうね。

自由民主党に掛け合って、匿名掲示板禁止法を制定してもらいましょう。？

>4165
4161以外の質問だったら別に名乗らなくてもいいよ。

誰もマン管士とか建築士とかいって答える者はいないんだけどね。
スレタイがマンション管理士に質問しようになっているからだろうが
スレ主旨まで読んでいないんだろうね。
質問に答えているんなら感謝でもすればいいんだろうが、やはり
変っているんだろう。
そんな者に対して真面目に答える訳はないしね。
だから自分で問題提起したスレに帰ればいいんだけど、それはしない。
両天秤にかけているだけでは皆に相手にされないよ。

マンションの管理の問題は住んでいる者にとっては常識の問題である。
順番で組合役員になったら建物や設備の補修や更新時期をネット等で
調査して理事同志で雑談程度の打ち合わせをすれば済む事です。

それを管理会社に命じて見積もり等を作成させ、役員は役員で各自知
り合いの工事業者に見積もりを依頼すれば良い。

工事の更新時期は長期修繕計画が作成されていれば、それに基づいて
その時の理事会で検討すればいいんだけど、その判断材料がないと
中々その時の理事会では動けない。
だからしっかりした長期修繕計画を建築士と一緒にどこかの時点で
検討して作成すべきです。
その建築士はマンションの設計監理の経験のある積算に強い建築士を
選ぶべきです。
そして理事会はそれをみて次年度の工事の計画を検討すればいいんです。
いくらの工事費になるかは、同じ条件で相見積を取ります。
同じ条件での相見積は取れないでしょうから、まず１社に見積もりを
提出してもらい、後はその数字部分だけを隠して同じ条件で相見積を
提出してもらえばいいでしょう。

そんな面倒なことする管理組合なんてひと握りだよ。
大規模修繕も含めてメンテナンスは管理会社に任せるのが安心で楽。
瑕疵やアフターメンテも、後々誰が理事になっても問題ないしね。
物事知ったふりして設計監理方式で大規模修繕されると他の所有者が迷惑するんだよ。
費用が高いなりに便利、責任施工での工事も楽だよね。

責任施工方式、所謂随意契約による業者選定による工事だよね。
予算だけをしめして後はその範囲で好きなように工事をしてくれと
１社に丸投げするやり方で小規模マンションではこの方法が多い。
何故１社に丸投げをしなければならないかというと、相見積が
取れないからです。
相見積を取るとなると同じ条件で取らないと比較のしようがない
ですからね。
要綱書等の作成と金抜き計算での共通仕様書等の作成は素人では
つくれませんので。
だから設計コンサルタントを雇うお金のない小規模マンションは
丸投げ方式しか採用できないということ。
管理会社丸投げも同じこと。親会社の建設会社に丸投げするだけのこと。
これがいいといっているのは実態を知らないからですよ。
知識がないということは大きな損をするということが分からない。

各種メンテナンスも管理会社に任せると楽だといっているが、
例えば雑排水管の高圧洗浄やエレベーターの点検、消防点検は
管理会社に頼まなくても直接業者と契約すればいいだけのこと。
その時期がきたら管理会社なり業者が動いてくれますよ。
それだけのこと。簡単ですよ。それで経費が大幅に削減できる。
簡単なことだけど、管理会社におんぶにだっこのマンションや
小規模マンションではそれができない、できにくい。

大規模修繕は、工事金額が大きいので注意しすぎて難しく考えがちである。

本当は工事項目は、外壁塗装、屋上防水、角部屋のバルコニー・各住戸のベランダ・
共用廊下の防水シートの貼り替え、その他少々である。

私のマンションは通常のファミリータイプのマンションで、上記工事金額が一組合員
の修繕積立金は７０万円前後で完成した。

管理組合有志が集い、管理会社抜きで一部上場のゼネコン数社を指名して入札させた。

その中の一社を選定して責任施行方式で工事を完了した。

管理会社に工事をさせていたら一組合員当たり１１０万円位の修繕費の負担になると
ころでした。

面倒なんだよ、たとえ３００戸超のマンションでも知ったかぶりで大規模修繕やられると迷惑。
大規模修繕工事が安上がりにできても誰も感謝はしない、簡単で便利が無視されてるから。
安心や便利も金で買う時代、安くて不便な管理方法は管理組合という団体には迷惑なんだよ。
信頼できる施工会社や管理会社と付き合うのが賢いマンションライフ。
超高級分譲マンションは管理は業者に丸投げ、管理費月額数十万で便利を買ってる訳な。

ついでだけど、大手の管理会社なら設計管理方式で管理会社に設計監理してもらうのも手だよ。
採用する工事施工会社の半数は管理会社に任せる感じなら、多少は安くなるし区分所有者も安心。
その時の組合役員が大規模修繕に関わっても、いついなくなるかもわからないし信用できない。
高齢の役員なら亡くなることも普通でしょうに。

億万長者のマンションはそれなりの管理でいいんじゃないですか。

うちは一般的なフアミリータイプのマンションですから、ボラれると、
個人の負担感が大きいのです。

経験上管理会社は組合員の無知に乗じて工事金額を相当上乗せしています。
金額が大きいから、工事がそれだけ質が良いとは思いません。

一部上場の建設会社で管理会社抜きの責任施行方式で１０年を過ぎても定
期的にマンションを訪問してチェックしてくれております。

>4175
設計監理方式がまったく理解できてない者の書き込みだね。
施工会社と設計監理業者は全く別の会社でなければ意味がないよ。
信頼できる管理会社や施工会社とつきあうのが賢いマンションライフ？
ゼネコン系の管理会社に設計監理を委託すればどうやって手抜きとかを
指摘するのかな。
それから設計コンサルタントへの報酬はうちの場合は、１年間の施工期間
も含め約１年半の仕事として工事費の3.5%だった。そんなに高い金額では
ないと思うけどね。当然この中には、長期修繕計画の洗い直し費用も
含まれているよ。
それからあなたのとこの大規模修繕工事では修繕専門委員会も設置されない
ようだね。簡単で便利がベストだといっているが住民全員が工事に取り組む
んではないんだよね。意識の高い委員へのなり手も普通のマンションなら
いるんではないですか。
何も工事費の総額を下げるために取り組むんではありませんよ。自分の
マンションの積立金のレベルにあわせてそれなりのグレードとかも考慮
してお金を有効に使うためにやるんです。

>4173さん
大規模修繕工事の内容としてはだいたいそんなとこが一般的ですね。
後は改良工事とかグレードアップを図る工事をするかどうかですね。
例えばベランダに裸足でいけるようにするとか。
責任施工方式でやられたのことですが、見積金額はどのように判断
されたのですか。
開放廊下のシートの張り替え１つにしても、材料により値段が大きく
ちがってきます。
同じ条件（平米数、使用材料）でなければ価格の比較はできませんからね。
工事個所はかなりの数があり、それぞれの平米数や使用材料等を算出するのは
素人ではできませんからね。
１回目とか２回目までの工事金額は、１００戸程度のマンションであれば
１戸当り８０万円~９０円あれば設計監理方式でも十分できます。
但し、３回目ともなると大型設備の更新工事が始まりますので、かなりの
工事費が必要となります。

↓ 最良のレス。まさに「地に足のついた議論」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/res/263/

　※設計・監理者の役割 大まかな内容です。

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。
　工事管理契約書
　　　説明会で具体的な管理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
工程説明会への出席・・・毎週
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。

大規模修繕工事となるとがなぜか活気を取り戻すものがいるが

うざい気もするが何回も書き込まれるうちに知らず知らずのうちに

勉強させられているような気がする。

笑っちゃうけどそれはいえる

好きにすれば

設計監理業者の役割が書き込んであるけど
住民ではできないようである。
しかしお金がないから頼まない。
管理会社丸投げでいい。

丸投げはいかんばいっ。

大規模修繕工事の発注方法など瑣末な話である。

瑣末とはまた珍しい言葉を使う方ですね。
大規模修繕工事の発注の仕方が簡単とはどういう発注をしているんですか。
取るに足らない問題でもないでしょう。
丸投げ方式というか随意契約で管理会社とかにおんぶにだっこだったら
瑣末なことでしょうがね。

人生は１００年時代。
ということはマンションも１００年時代ということ。

ん！？
丈夫で長持ちである事は魅力ですね。人も住まいも。価格は据え置きを希望します。

ラインエックスを使用したマンションが誕生していませんか。？

オリンピック終わったらマンションは価値無くなる。
丈夫に作る必要はない、１０年弱での住み替えが常識。
安物マンションは貧乏さんが終の棲家にするだけだよ。
そのようなマンションがスラム化する。

スパルタンエックスを使用したマンションが誕生しているのですか。？

>4191
私も１０年ごとにマンションを買い替えたい。
しかし、５，０００万円を借りた場合、１０年ローンはきつい。
売却すれば価格は下がっているから又借り入れをしなければならない。
子供の教育費もかかるしね。
それを繰り返していくうちに定年となれば年金生活となる。
それでも１０年ごとに買い替えをするにはかなりの蓄えが必要。
４１９１さんがうらやましい。
ところで１０年で買い替えられたマンションはどうするの？
買い替えるということは、その物件を買う者がいるということ。

>4191
おたく今何年目？
１０年弱で買い替えるとはすごい。
定年後に終の棲家にならないように祈る。

ラインエックスは米軍で開発された最強の塗料ともいわれていますが、
自動車産業には使用されていますが、マンションの外壁は殆どがタイル仕様
のため仕様していません。
鉄部塗装には使えるでしょうが、分譲時での使用は今のところありません。
後は価格と耐久性の兼ね合いでしょうがペンディングというところでしょう。

床面に使用しているビルもあるみたいです。
しかしまだほんの一部だけの世界です。

費用対効果の観点とマンション活用の実績不足。
大規模修繕工事で計画的に塗装とかをしているマンションにとって
メリットがあるのか？

マン管取り立ての頃ここのスレに参加してたんだけど、その頃の議論は
何だったんだろう。
前期高齢管理士さん、管理侍さん、管理士Ａさん、匿・名さん、暇入さん等
懐かしい名前が最近は殆ど登場しなくなりましたが、皆さんお変わりなく
お元気ですか。
その節はいろいろと勉強させられました。ありがとうございました。

マン管取り立ての頃は自己研鑽の場としてマンコミュに参加してました。
ここに書き込みをする時は一生懸命調べたりしたものです。
それでも跳ね返されそれを繰り返すうちに次第と問題点等が理解できる
ようになりました。
マン管だろうと知らないことはたくさんあります。マンション管理に関する
事項は数多くありますから。
それに得手不得手もありますしね。
マン管の有資格者で取って間もない方はここで問題提起等をして自己研鑽
していかれたらいかがですか。
誰かもいっていましたが、刀は磨かないと光りませんし切れません。

マン管が世間ではあまり役に立たない資格という事が理解できましたか。
せいぜいボランティアでご自分の住むマンション管理に役立ててください。

>4200さん
当然うちのマンションのためにと取った資格ですからね。
規約改正、長期修繕計画の洗い直し、大規模修繕工事の進め方、理事会・総会の
進め方等いろいろ役にたちましたよ。
資格を取らなかったらマンション管理が全く分りませんでしたからね。
お蔭で相見積の取り方等シビアにすることができています。
資格を取ってよかったと思っていますよ。

＞＞4191 匿名さん
＞＞オリンピック終わったらマンションは価値無くなる。

マンションの価値が無くなるという事は、日本経済が終わるという事を意味します。
10年弱で住み替える事も、不可能になりますよ。そもそも、論理破綻です。
あなたの暮らす高級マンションさえも、スラム物件と同等の価値に暴落します。

>>4201
そんな事は資格など無くてもできますよ、資格を取る努力で知識が増えたという事です。
管業と宅建も試験内容はさほど変わりませんし一部免除のはずですから挑戦してはいかがかな。
こちらはほぼ純粋に職業に関わる資格ですから合格率は低くはありませんが、管理士資格
のようにアマチュアの受験は少ないと思いますよ。FPもあるとナイス。

>>4202
その方ではありませんが、今現在でも供給過多状態ですからね、住宅自体が余るの。
２０２０年には築３０年越えのマンションが４割を超えるという国の報告もありますし。
そのころには団塊の世代が順に亡くなられる時期でもあり世帯数自体が減るのでしょう。
バブルを覚えているのなら早めの逃げ売りが賢い。いらないものは安くても買わないでしょう。

２０２０年から葬儀屋の株でも買っとくか
そのころに一番忙しくなる業種だろ

>4203
資格を取って開業しようという気はありませんよ。
あくまでマンションのためにとった資格ですから。
それにそんなにたいして勉強もしていませんしね。
管業は試験だけは受けて合格証書だけはありますが
登録はしていません。ただ受けただけですから。
それにマン管も次の講習はパスします。
返納もしません。面倒くさいから。もう必要ありませんから。

区分所有者は管理組合の理事の順番がきたときはマンション管理士、宅地建物取引主任士、会計、
ビル管理士、法律等及び経営の勉強をしておくと便利です。財産を守って下さい。

ただ本を読むだけではなかなか頭に入らないよ。
目的意識をもってこそ知識が身に付くものだよ。
マン管の試験を受ければいいんですよ。
合格できなくても実力は身に付きますよ。

うちの理事長などは自分のマンションの規約ばっかり読んでいると、マンション管理士の
試験問題とは少々異なるとしてなかなか受からないが、名理事長ではある。

マンション管理士の勉強をするとマンション管理士に合格しただけでは分譲マ
ンションの管理の知識は残念ながら不足であることにきずきます。

しかし、悪徳業者の罠かどうかには何とはなしにきずきだすので役に立ちます。

災いを避けてマンションライフを楽しむ事にもたけてきます。いずれにしても
損はしません。

私は一戸建てが良いと思っておりましたが、マンション管理士の勉強をして住
んでみると一戸建てには住みたくなくなりました。

資格は取っただけではそんなに役に立ちませんよ。
それはどの資格も同じことです。医者も弁護士も。
資格を取ってからの自己研鑽が必要なのです。
資格がなければ自己研鑽もしないでしょう。
そこが有資格者と非資格者の違いです。

大規模修繕工事で、その期の理事長が、悪質コンサル（ＮＰＯ法人）に取り込まれ大規模修繕工事今期着工で議決を取らされる。（※）
劣化診断から基本設計（数量表特記も住民は貸出不可）で、初回で修繕費残金全額使用で世帯＠200万円。
悪質コンサルが4社選定で、現説はコンサルと業者だけで、金入数量表を配布し、結果は横並び談合で綺麗に
＠戸200万～220万円？！
流石に素人修繕委員長がこれは変だと反対。すると理事長が彼を罷免し、委員会解散。
翌日全ポスト「修繕委員会が解散し、やむなく理事会が引き継ぎます」とお知らせ配布・・・レアケース。

その後、悪質コンサルが大規模修繕広報をポスト配布。
「このマンションは＠200万円最低掛かり、足りない場合には、借入と一時金も検討します※2。
4社から2社が選ばれ、〇月〇日の2社説明会実施、住民は参加可能で、質問意見は不可です。」と配布がされた。

それまで何も公開されていない為、初めて一般住民は、その金額と業者を知り、意見不可の説明会の後に議決が取られる事態を知る。事態を重く見た住民達に頼まれた建築士住民と現役不動産勤務住民が動き出す。
①初回で200万は高すぎる。直近承認大規模修繕計画では、＠100万予定で、そもそも6階建で世帯は100未満。
集会場も無く、施設は管理棟とゴミ置き場だけ。広い中庭はあるが、植栽は見積加算一切無し。四方道路で
仮設が高すぎる。
②二人連名で住民貸出不可の基本設計一式を規約で借出し精査する。
③何も知らなかった住民達にこの説明を始める。
④悪質コンサルの指示で理事会お知らせで、住民達の中傷を記載・・レアケースです。
⑤臨時総会招集の署名完了し、提出で上記説明会は中止。
⑥3週間後、二人が議長にて、修繕積立金残額ゼロの工事中止と悪質コンサルの解約を2議案で臨時総会開催。
⑦席上、このまま＠200万使い切れば、長期修繕計画では、工事15年後に1.5倍が今回即！修繕費は三倍
見積は談合で、同じ仕様書と数量表で＠150万は切れる。そもそも高い材料（メーカー特記）と全部工事フォーマットが使用され、劣化診断との整合性が無い。借入は論外で初回の住庫の最大融資は、戸＠150万まで。
このコンサルはキックバック詐欺だから解雇。
⑧質疑応答で老人理事長は、議長二人が、新しい営繕会社から金を貰うつもりだ！と叫び
議長は、理事長がこの悪質コンサルの思い通り動いても、奴らはアナタに一銭も払わないし、お金を貰えない事は住民はの周知の事実です。（住民は爆笑）
⑨二議案共圧倒的多数で可決。

と、、実話を記載しましたが、具体的に理事会と住民達を動かし、臨時総会招集し、その後議事録に署名し、
乗り切ると、資格が無くてもプロになります。又、そのマンションの住民達の正体もシッカリと確認できます。

※．この議決が無効では？もありますが、元請の見込が消えた通常管理会社はダンマリでそのまま進みました。
この議決が直近の大規模修繕計画より優先？らしいです。この無効を言っても何も変わりませんでした。
※2．見積書備考にやたらと、実数清算が有。施工者と監理者でドンドン追加可能の契約。

一言、お宅のマンションの状況を推測すると、大規模修繕工事費は、
組合員一名に割り当てると８０万円/１戸でできると推測します。

それ以上だと着服の為の上乗せ部分と思われる。２００万でも工事
内容は同じでしょう。

情報不足、説明会での質問不可、委員会の解散等不可解な点はあります。
しかしＮＰＯにコンサルを依頼し、劣化診断を行い、元請会社選定について
４社を数量調査票を基に共通仕様書（金抜き計算書）で相見積を取った。
ここまでは基本から外れてはいません。諮問委員会の解散にしても、諮問とは
有識者等の意見を聞くためのものですので、理事会が必要なしと思えば解散
しても問題はありません。
只、コンサルタントの選定の仕方、元請会社の選定の仕方がまずかったですね。
設計監理方式を採用される場合、設計監理会社と元請会社は元々水と油の関係
です。手抜き等のチェックを指摘していくのがコンサルタントですから。
その業者選定をＮＰＯの会員の中から４社選定すること自体馴れ合いが発生
します。ただＮＰＯ法人は非営利事業が基本ですし、営利事業を行うとしても
個人にその利益を還元することはできません。
文面からは工事費がいくら高いとかの判断はできません。工事個所や材料の
グレードが分かりませんので。
実費精算は設計段階で施工すべき数量が確定できない工事項目については実費
清算でというのはどこでもやっています。
結論ですが、１回目の大規模修繕工事の金額ですが、工事費は小規模であれば
あるほど１戸当たりの金額は多くなります。
通常の工事であれば、１戸当り８０万円から１２０万円程度ではないかと思います。
長期修繕計画はあくまで計画であって、その通りには行われません。理事会が
いつやるかの判断はします。勿論総会決議も必要ですが。
工事費についても、計画分はあくまで予定価格でありその工事費は余裕をもって
組んであります。
悪徳ＮＰＯとか悪徳理事長とかの判断はできませんが工事費が高すぎますので
疑惑をもたれても仕方ないでしょうね。

マンション修繕も世間の経済活動、誰かが儲けるのが当たり前。
素人がケチるとろくな事にはならない、安物買いの銭失い。
皆さんそれぞれ社会で銭儲けしているのならわかるだろ、素人は所詮シロウト。
金払って良いもの買えよ。

大規模修繕工事の進め方の基本を勉強することが大切です。
それと長期修繕計画で大規模修繕工事の予定期間に該当する
理事長については、ある程度の工事や規約等に長けた方が
理事長になることが必要でしょう。

技術的には素人であっても大規模修繕工事の進め方にあたって
何を知り何をやらなければならないかはちょっと調べれば分かります。
それをやる人材、時間等がなく丸投げをしなければならないとなると
いろんな問題が発生してきます。
工事のとっかかりを業者に直接相談するのではなく、その業者をどう
やって選定するかがポイントとなります。
その業者選定にあたっては、建設新聞等で公募をすればいいでしょう。
勿論無料で掲載できます。
その条件としては、過去５年間でマンションの設計コンサルタントの
実績の経験の有無を掲げればいいでしょう。
そして応募してきたコンサルタントを説明会を実施して専門委員会で
選定すればいいと思います。
後はコンサルタントが要綱書等を作成して元請会社に同じ条件で相見積
を取ってくれます。
その元請会社も当然公募すればいいでしょう。
そしてでてきた業者を専門委員会で説明会を開催して判断すればいいのです。
何をやらなければならないかをしれば工事の進め方、業者選定の仕方等は
簡単にできますよ。

悪質NPOが、建設新聞で代理公募しました。
15社応募後、表が来て、代表※から「皆さんの為に当方で良い営繕4業者を選んでおきました！他は断りました！」。現説は、役員は勿論、住民立会はゼロで、金（入り）基本設計を配布。（元請が無くなり、傍観者フロントマンのみ立会。）その基本設計自体が戸200万（60～80世帯）で4社アイミツ金額は、綺麗に＠200万～220万

4社＋1社（コンサル）を表にすると、金額は大幅に違うが、直接工事比率（％）は全て横並び、しかし、共通一般仮設工事費＋諸経費を加算すると
5社ほぼ同額。

※この代表は、建築士、マン菅、施工管理技士、宅建すらも所持はありません。
※実数清算例は、ほぼ総タイル張りの補修率見込が0.2％（2％じゃないですよ）でそれは手の届く範囲ハンマーと目視の代表に依る劣化診断。その目視が外れれば実数（4丁タイル材料費900円/枚）清算で、その判断は
選ばれし施工業者とコンサル（監）理。

うちの管理組合はマンション管理士等による運営であった。２５年間、分譲時の修繕積立基金はなし。
管理費８０円/㎡、修繕積立金８０円/㎡、合計管理費等１６０円/㎡で２５年間代わりません。

施設使用料（駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、その他使用料）は管理費より収入が多くて
修繕積立金会計へ計上しております。

２８０戸の平均的なフアミリー型マンションです。２回目の修繕費を費やしても、まだ十分ゆとりが
あります。

管理は優秀な理事長と数名の優秀な理事でしたので管理会社は命令に従っておりました。理事長が交
代しましたので体制は変わりましたが、

予算書を閲覧すると無駄使いや着服の気配を感じます。

>4218さん
出てきた業者選定が１５社あったのを４社に絞ったのは説明会での
時間がかかりすぎるからでしょう。
しかしこの時点で入札額は取れないとおもいますけどね。
まず応募業者を４社に選定するのは入札額の安い業者を選定します。
しかしその役割を担っているのは管理組合でなければなりません。
金額だけを書き込まれていますが、高い安いとかいう以前の問題解決が
されていません。
何故そういう相見積金額が出てきたのかということです。
それができない相見積の取り方がされていなかったからでしょう。
前にも書きましたが、コンサルタントの選定の仕方、元請会社選定の
方法が間違っていたというか丸投げだったからですよ。
折角建物診断をして概算費用や数量調査票も作成したのに、何故元請会社の
入札額がそんなに違うのかの検証もされていません。
やはり原因は知識不足による丸投げがその要因でしょう。
不正とかもあったのかもしれませんが、それは私には分りません。

>4129さん
修繕積立金の額は少ないのですが、これは駐車場等の使用料が多いから
それでも成り立っているのだとは思います。
現在のマンション管理センターの望まれる修繕積立金の額は１戸当り月
１７，５００円程度としています。
２回目までは１戸当り１００万円程度の額で工事はできますが、それ以降
の工事には、大型設備分が含まれてくるからです。
エレベーター、高置水槽、消防設備、玄関扉、サッシ、給排水管、縦樋等
２回目までの大規模修繕工事には含まれていませんので。
しかし、３回目の大規模修繕工事の前後には大型設備の更新工事も含まれて
きますので、そのために修繕積立金が大幅に必要となるのです。
この積立金の額も早く対応すれば少なくて済みますが、その時期が遅れれば
送れるほど積立金の額は大きくなってきます。
長期修繕計画に基づく資金計画表の作成をしてみてください。
築４０年前後までの工事の全てを網羅して総工事費から１戸当り月の必要
修繕積立金の額を算出してみてください。

マンション管理センターは分譲時からの長期修繕計画表は３０年としています。
しかし、その間には大型設備分は含まれていません。
その２回目までの試算としての積立金の適正額とかが掲載されていますが、
問題は大型設備分の工事をどうするかが問題とされるようになりました。

修繕積立金の適正額にしろ、長期修繕計画の作成にしろ、
大規模修繕工事の進め方にしろやはり住民の知識や情報が
要求されます。
それができるマンションにしなければ不正や工事費がぼられたり
します。
皆さん勉強していきましょう。

３０年とか？　いつまで住んでんだよ、早めに住替えないと身動き取れなくなる
３５年ローンでしかマンション買えない人はスラムまでマンションと心中な

理事や役員は順番のマンションがほとんどなのに
いちいち面倒な修繕方法取るのは無意味
ほかの役員や理事もそうだが所有者にも迷惑だ
管理会社に任せるか施工会社一社に任せるのが便利で安心
費用かかるのは当然で仕方のないこと
手間かけて安く済ませるのが良いわけではない

暇老人が考えるのだろうが、あんたも長くは生きられない
ジコマンでマンション管理に口出すなや

>4225さん
設計監理方式がお金がかかるということはありませんよ。
設計コンサルタントに支払う報酬はうちの場合は工事総額の僅か
３．５％でしたから。
それぐらいの金額は工事費総額からすればたいした金額ではないでしょう。
輪番制の理事では当り外れもあるから、継続性も考慮して専門委員会を
設置するんではないですか。
それに設計監理方式は別に安くするためにその方式を採用するのでは
ありませんよ。
限られた資金をいかに有効に活用するかにあるのです。
あなたは面倒くさいから丸投げでいいといっていますが、それではダメ
という者もいますよ。あなたは参加する必要もありませんし又参加しないでしょう。
大幅な修繕積立金の値上げがあっても何も言わず受け入れますか。
例えば１万円の値上げをしますといわれたら賛成ですか。

>4225
あなたはマンションに住んだこともない、資格のない管理会社の
フロントではないですか？多分当りでしょうね。

理事長ですが何か？

おっと、理事長と言ってもジャンケンで負けて理事長就任だが、どうかしたか？
修繕は金掛かっても管理会社か施工会社に頼むのが手間がないんだよ
安くても工事ごとに見積もり取ったり面倒なことは迷惑なんだよ
暇な年寄りがやるのはかまわないが、あとの役員がかわいそうだしな

暇老人の暇つぶしでマンション管理や修繕されると迷惑なのは総会での合意

マンションの修繕は車の修理やメンテナンスと同じで
全部ディーラーに頼めば楽で補償やアフターも一括ですむ。
安くやるなら自動車修理工場、板金塗装工場、電装設備工場
タイヤショップなど多数の取引が必用、設計管理方式のようなもんだろ。

マンションもどこか一社に頼むのがカネはかかるが安心で楽。
家の修繕を自分の思うままにしたいなら一戸建てに住めよ。

本当に賢い人たちは、この掲示板への投稿は控えようと思って見ているはず。
それでも思い直して、その鋭い知性と感性を披露してほしい。

だから書いていますがな、管理は楽に快適に暮らせるのが良いマンション。
誰が管理組合役員になっても運営に支障がないように対処していくのが良いマンション。
安く上げようとして、面倒なことをする管理組合や役員が喜ばれると思いあがっているのは
自己中でしかなく団塊世代以降の高齢者によくみられる行動。

続きです。
直近の長期修繕計画（もともと高めで計算）付近なら、元請で良かったと思います。
現状と今後を住民に説明し分かったのですが、住民お馴染みの大手日常管理は、他者皿（竹）管では、伝達お手伝いの範囲協力で、基本設計（悪質コンサル）と施工管理（チャンプ営繕会社）と監理（悪質コンサル）は別契約ですらもほとんどの住民が、理解してませんでした。（一回目でカラで、修繕三倍はバクっ！！）

竣工後、クレーム・アフターの持って行き先（期も変わり）も日常＝監理＝施工管理が楽ですから
元請で冠代含めた大幅にボラれない修繕計画内の金額で理事会が交渉ができず、当初ええ話し吹き込まれた役員が、このコンサル引っ張って来て業務委託した顛末がこれです。
そもそも元請なら、談合もありませんし、その金額に不服なら、見積を精査し元請と交渉すれば良かった話です。
定期的に作成承認の長期修繕計画と大幅乖離の竣工後、三倍の修繕積立金も、元請なら出来ません。

暇で何ら知識も無い知ったかぶり老人達が悪質コンサルにヨイショされ、まるでワン・オーナになった錯覚して、極力住民に開示しない理事会承認と最小の議決方法で進めさせられた結果これでした。

修繕は管理会社か施工会社に任せて安心ってことよ。
あっちやこっちや不具合出てからあとの役員が大迷惑。
管理会社に任せておけば長い付き合いで信頼第一。手配も簡単。

>4234
なんとまあ力のない理事長さんですね。
やる気も知識も何もない、会社ではどんな仕事をしているのかな？
単に言われた仕事を嫌々やっているとしか思えない言動だね。
書き込みの内容に知性も全く感じられない。

理事長になんの力が要りますのぉ？　順番とジャンケンなのに
みんなが楽に快適に暮らせればそれが良い管理
安上がりな修繕なんて誰も求めてはいないんだよ
そんなのは貧乏なマンションだけ

>4236
不思議に思うのはあなたには失礼ですが、知識もやる気もない者が
ここのスレにきて何をしようとしているかが分からないことです。
単なる暇潰しにしては時間がもったいないような気もするし。
本を読むとかしたらどうですか。
今話題の人生１００年時代でも読んだらいいんだけど、無理かな？

>4236
それにね、マンションの管理は工事とかだけではないからね。
理事長だったら人格とか常識も必要だと思うけどね。
あなたのマンションのレベルが簡単に推測されますよ。

>4233さん
元請は建設会社で工事総体を請け負う業者のことです。
そして工事はそれぞれの工事を孫請けやひ孫請け業者が行います。
あなたのいっているのは随意契約のことで、はじめから業者を
１社に絞って設計や監理等全てを元請会社に任せる方式のことです。
当然相見積とかは取りません。同じ条件での相見積が作成できま
せんので業者を信頼するしかありません。
元請業者が手抜き等のチェックを厳しくやれるかどうかは分りません。
この方法が工事費が安いとか高いとかの判断は難しいですね。
どの材料をどれぐらい使ったのかとかは分かりませんので。
要するにこの予算内で工事をしてください、後は任せますという
やり方ですね。
元請会社は設計監理方式だろうと随意契約だろうとどちらも信頼は
おけると思います。一般的には。

概ね以下の3形式で、大規模修繕工事施工中の現場を外部から見ればわかります。

①現在の管理費徴収（以下日常管理会社）が、大規模修繕工事も請負うのを元請。
例：独立系なら日本ハウズイングが請負施工の下請会社名は表に出ず。全て日本ハウズイングが表。
管理組合と日常管理契約と別に、設計施工監理契約をしますので契約は、日本ハウズイング一社で2件
当然、相見積は有りません。

②管理会社は日常管理のまま、コンサル（特に資格は不要で建築士事務所・ＮＰＯ法人）が
業務委託契約締結し、その成果物はａ劣化診断ｂ基本設計（特記数量）ｃ業者選定。
管理組合は日常管理の他にコンサル業務委託契約と選定された営繕会社と施工契約で、3社三件です。
・・・・設計監理方式（皿管）と言います。
（因みにコンサルは（監）理のみで施工業者には一切、責任は負いません。
公募で相見積します。ｃが成果物だからです。

③管理会社は日常管理で、施工会社が設計も管理も請け負う。
管理組合は日常管理と営繕会社（設計施工監理）と締結で2社2件。
・・・・責任施工方式（竹管）と言います。

追記：
②③共日常管理の重説は、大規模修繕工事は別途と記載されてますが、人的（伝達）掃除（増えますから）については、大手管理会社なら協力をするが一般的です。
①②③とも施工の直接工事は下請だろうと、孫請けだろうと、工事の名義は、管理組合と締結した会社です。
尚、③については、営繕会社ＨＰを見れば、下請け専門のみもあります。

大規模修繕工事は主に外壁工事で建物の耐久性を高めるのが主目的ですので、工事金額は確かに
高額である。しかし、良く考えてごらんなさい、修繕項目は意外と単純な工事です。

管理会社や設計監理業者や施工業者と、管理組合の間に色々な利益集団が絡み、それぞれが利益
を得ている。

その利益は我々組合員の管理費等であります。それらを節約する為に、管理組合と施工業者によ
る責任施行方式の方が解り易く安くで良い工事が出来ると思います。

複雑に考える事によって中間マージンの搾取が行われております。気を付けて下さい。因みに私
のマンションは５００戸を超えるごく普通のファミリータイプのマンションでこの方式で何の問
題もなく工事は完了しました。

メンバーは理事会、住民の有志（居住するマンション管理士、建築士等を含む）

>4241さん
設計監理方式でやったとしても、５００戸のマンションの工事であれば、
１回目の工事としては４億程度だと思います。設計コンサルタントに支払う
報酬は１年ちょっとの工事期間と準備期間を含めて約１年半の期間になり
ますが、その報酬は１，２００万円程度だと思います。
工事期間中は毎日業者への注意事項とかの説明、それから工事については
決められた材料を決められた量使用しているかとかのチェックをします。
又、鉄部塗装ではケレン作業が行われているか、窓枠シーリング材は完全に
取り除いたか等いろいろチェックしてくれます。
工期前には施工会社の相見積を取るための要綱書を作成したり、出てきた
入札額の点検をしたり、それを一覧表にしたりいろいろやってくれます。
会議には全て参加します。
竣工図書のチェック等も行います。それ以外にも数多くの役割があります。
そういったことを考えると１，２００万円はたいした金額ではありませんよ。
それぐらいは共通仕様書で同じ条件で相見積を取れば簡単に出てくる金額です。
管理会社とくにゼネコン系の管理会社は大規模修繕工事をよその業者に取られ
たら切腹ものですから必死ですよ。
よそ者を入れない為に特に設計コンサルタントは是が非でも管理会社が取らな
ければならないので、管理会社主導でやりますね。
中立の設計コンサルタント主導で元請会社の選定が行われますと、同条件の
見積となるのと業者説明会での委員会での評価で決まりますのでそれは避けたい
のが本音です。
設計監理方式でやるとしても、管理会社推薦の建設会社が応募するのは全然
問題はありません。見積金額と評価点が良ければ選定されます。全て公正・公平に
行われますので。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、外部階段、庇等
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシートの張り替え
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　　　駐車場（アスファルト舗装、白線引き含む）
　　⑧その他
　　　　集会場、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

修繕は管理会社に任せるのが最善、誰が理事になっても問題が無いからね。
知ったかぶりして設計管理方式とかマンションの程度が知れるよ、他の住人は迷惑なだけ。

>4244
まだそんなこといっているんだね。
知識がない者は黙って立ち去りなさい。
自分たちでは何にもできないからといって自分の主張を
マンション内で知ったかぶりしてもねえ。
面倒くさいというより、知識や情報がないということだろう。
あなたのとこの理事会は毎月やってないでしょう。
総会は全て管理会社任せ。目に見える光景だね。
大規模修繕工事の主な内容を記載したけど、お宅のマンションは
これらを全てはやらずに、部分的にやっている小規模修繕工事の
範疇なんだろうが。
失礼、工事の内容も丸投げだから何にもしらないんだったね。

４２４２、４２４３、そられの問題はすべて一部上場の建設会社が施行してくれました。
役員や有志の組合員を同行して休日等を利用して説明やチェック等をしてくらました。

工事費は全部で管理会社の見積もり（設計監理方式）金５億円に対して３億４千万円で
できました。問題は有りませでした。

管理会社は組合の指示で動くように命令しました。施工業者との直談にするとトラブル
の元ですので管理会社は組合の指示に従わせたわけです。

瑕疵担保は１０年間は保証してくれます。中間業者は入れない方が良いでしょう。

>4246さん
うちの場合も最終的には一番評価点の高かったスーパーゼネコンに
決まりました。
応募業者は、清水建設、大成建設とか地元の大手建設会社でした。
管理会社の推薦業者も当然応募してきました。
最終的には大成建設さんに決まりました。
管理会社は当然管理組合の工事とかには協力します。それが契約ですから。
工事は設計コンサルタントと専門委員が協力して進めていきました。
メンテナンスは当然です。
やはり工事を進めていく中で最も重要なことは、いかに大規模修繕工事の
コンサルタントの経験がある信頼できる業者を選定するかにかかっています。
その選定に関しては、公募してその中から説明会や取組内容とかを具体的に
説明をしてもらい、委員で点数をつけて決めることですね。
設計コンサルタントを管理会社に任せるのは絶対だめですね。管理会社の
奨める建設会社にも応募してもらえばいいんです。その内容がよければ
その会社に決まりますので。それをやると見積額も抑えなければならないので
管理会社主導でやるよりも同条件の工事内容ならかなり価格は安くなりますよ。

大規模マンションなら設計監理方式を採用すれば、４２４６さんの書き込みでも
管理会社の見積もりと３億６，０００万円も安くなっています。
この金額をみれば設計コンサルタントに支払う報酬は微々たるものです。
これが分からない者がいますからね。
管理会社におんぶにだっこのマンションとか知識や情報がなくそんなものだと
思っている者、自分では動きたくないというマンションはそれでいいんでしょうが。

３億６，０００万円ではなく１億６，０００万円安くなっています。
上の金額の訂正です。

工事の進め方としては、①建物診断業者選定、②設計コンサルタントの選定、
③元請会社の選定となります。
①②③は別の業者にすべきです。
特に②と③は絶対切り離すべきです。
大規模マンションなら設計監理方式が絶対安く工事ができますし、建築士が
一生懸命やってくれますので安心です。
問題は小規模マンションでは難しいと思います。
５，０００万円の工事費で設計コンサルタントに５００万円の支払いは
大きすぎます。又、コンサルタントにしても、１年近くその仕事に携わらなく
なりますが、その金額が５００万円では１級建築士も動かないでしょう。
そういったマンションは、管理会社施工方式か随意契約で建設会社を選ぶ
しかないでしょう。

工事をするのは建設会社であるので余計な営利団体は極力排除して責任施行方式を
信用できる大手か若しくは地元大手の建設会社に依頼する方が組合員一人一人の為
になる事は当然の理屈です。

>4251さん
設計監理方式で選定された建設会社も信頼できますよ。
うちの場合は大成建設さんだったけど、信用はあるでしょう。
ただ入札額はスーパーゼネコンでも違います。やはり同条件での
相見積だったんですが、かなりの金額差があります。
信用と価格は別物です。

各社から相見積を取るのは設計監理方式だけではないですよ。

知識のある者がはまりやすい穴。
正解と違うことを言い出した輩を叩きのめす。

知識のない者は上の陥穽にはまりようがない。
これは知識のない者の長所。

悪質なマンション管理の黒幕はたいてい前者。

正解は結果です。理屈はマンション管理士試験の問題集から探して下さい。
参考にはさせてもらいます。

マンション所有者のみんなが安心できて不具合があっても簡単に手配できる
大規模修繕でなくては無意味、費用が安くても面倒なことはやめなさい。
管理や修繕に詳しい所有者ばかりが理事や役員ではないのが常識。

費用が安くても面倒なことはやめなさい。の意味が理解できません。ご説明を、？

施行ごとに業者が別で瑕疵に対する補償も業者各々では

順番制で素人が多い管理組合役員には面倒なんですよ。

設計管理方式は費用も抑えられ良い施工法ではありますが、

管理組合としては費用が増えても安心で簡単な管理会社に任せるか、

責任施工の施工会社一社に任せるのが手間かからないんですよ。

後々のことを考えると補償も一括でそのほうがお得という事。

工事自体が安くできても無意味という事ですよ。

管理会社にしても大規模修繕するまでの期間、長期に付き合っているなら

信頼できるし不具合箇所も把握してくれている。

素人の組合員が出しゃばって合い見積もりだ責任施工の業者探しだと

気持ちはわからんでもないが、ただの暇老人の暇つぶしですよ、迷惑なだけ。

その道の仕事はその道のプロに任せるのが賢い選択、皆さんも他の業種ではプロとして

今まで所得を得てきたのでしょう、仕事してもらうには費用負担は当然なんですよ。

4258訂正
設計管理方式⇒設計監理方式

４２５８の方法は組合費の無駄使いに繋がる。５００戸のマンションで１億６千万円の節約をした。
管理会社任せは危険極まりない。特に大型マンションでは有志を募ればいい人材が集まります。