マンション管理士に質問しよう！ Part2

特に大規模修繕工事に関してはデベ系の管理会社は獲得することが
至上命令だろうしね。
取れなかったら支店長は左遷だよ。

しかしデベ系マンションは管理会社の顔をたてないといけませんしね。
フロントからはおだてられるし。

管理会社が全て悪人という方もいますが、そんなことはありませんよ。
一生懸命やってくれるフロントに申し訳ないと思いませんか。

デベ系の管理会社はやたらと工事を進めてきますよね。
別に悪いことをしている訳ではないんですが、早すぎる工事は
考えものです。
フロントとしては成績をあげるためにやっているんでしょうが。

発注は組合員が合意しているのだから合法的でしょう。問題あるのか。？

新しくなるのでそれでいいんじゃないかな。
どうせ管理費や積立金から支払うんだから。
税金の使い方の官僚と同じ考えだよ。

同意

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。
　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

うちのマンションでは、３２８８さんのマンションよりひどい状態です。漏水事故が
多発して、保険会社からも加入を断られる状態です。
規約の改正でこの部分の工事を全戸一切に組合費用でする案を提案しましたら、女理
事長の同居人の愛人男性の自治会長の住民への扇動に合い、否決となりました。
わたしも、腹を立てて、この理事長夫婦に、雑魚呼ばわりして、村八分、に合いまし
た。
やはり、不倫よりも、言葉使いの方が非難されるのですよね。０田女性候補は出来の
悪い使用人に対し０毛発言で落選でした。同類ですので密かに応援していましたが、
残念でした。
一方不倫候補の女性議員０おは当選。世の中やはり要領の良い人間に騙され安いです
ね。

現在は、買い替えの組合員が急増した状態ですが、買い手がいなくて、困っている状
態です。

どうにか、せにゃいかんばい。？　　スラム化しております。もう手遅れでしょう。

人間は、痛い目に合っても理解できない人間が多いようです。組合員の質は大切です。

だから、管理を買えと言うでしょう。管理の良いマンションは組合員の質の事です。
管理会社ではありませんよ。勘違いしている方が多いです。

>3289さん
漏水が発生した場合、下階の損害賠償は保険が適用されます。
しかし、保険会社は保険の契約は継続しないか、大幅な保険料の
アップを要求してきます。
現に築２０年以上のマンションの保険料は大手の損保会社でも
２倍前後の大幅値上げとなっています。
損害保険を締結してなければ、損害賠償で下階と上階でトラブル
が発生してきます。
しかし、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
借り入れを行う必要が出てきます。
大幅な積立金の値上げに組合員の抵抗が予想されますので中々
値上げは難しいと思います。
しかし、それができなければ所謂限界マンションとしてスラム化
していき、売却も賃貸もできないマンションとなっていきます。

私どものマンションは築１５年なんですが、早めに専有部分の配管の
更新工事を管理組合として実施することを決めており、それを見越して
修繕積立金の値上げを行いました。
早めに値上げをおこなったことにより負担の軽減が図られています。

やはり手がつけられないようになる前に対応策を
考えないとそうなってからどうするのかというと
難しいですね。
そうなってしまうともう手が付けられません。
借り入れをしても積立金の値上げをしなければならないし。
配管だけやっても外観等がきれいでないと資産価値は
あがらない。
結局売却も賃貸もできなくなります。

思い切って借りられるだけ借りて専有部分の給排水管とか
外壁、屋上防水、開放廊下のシートの張り替え、窓枠シーリング、
玄関扉の吹付（塗装ではない）等全ての工事をしたらどうかな。
そうすれば売却も賃貸もできるんじゃないかな。
しかし、積立金は大幅値上げとなるが。

だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分は規約により共用部分にしなさい
と提案しています。それらを基本にして修繕計画を立てて、済立金を決めればよいので
す。

専有部分の配管を共用部分にすることはできませんが、管理組合として
修繕積立金で取り替え工事をすることはできます。

>>3296
管理規約の修繕積立金支出規定に専有部分の設備等が記載されていれば出来る。
さもなければ規約改正が必要。

３２９５の訂正。
だから、私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分としなさい
と提案しています。それらを基本にして、修繕計画を立てて、積立金を決めればよいのです。

問題がありますか。？

標準管理規約には、専有部分の給水・給湯・排水等の配管の内
隠蔽部の修繕を共用部分と一体として行う必要がある時は管理組合
がこれを行うことが出来るというような規定がありますよね。
これを生かせばいいんじゃないですか。

自分のマンションのルールが先でしょう。標準はあくまで標準。拘束力はありません。

うちのマンションでは、理事長が無知で、管理会社の標準管理規約を引用したアドバイスで、
総会案を理事会で認めて提案し普通決議で可決された。

ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
との異議がなされた。

管理会社やマンション管理士は標準管理規約で何でもできると勘違いしているのか、各マンシ
ョンの規約を勉強する事が面倒くさいのかわ分かりませんが、こういったことでマンションに
トラブルを持ち込むので信用を失う。

相談する側は必ず自分のマンションの規約等の書類を基に相談をしてほしいです。

自分のマンションの相談に行くのに標準で回答する管理会社やマンション管理士が多い。
各マンションの管理規約より標準管理の方が理解するには簡単である。

実務経験のないマンション管理士の相談内容を聞いているとほとんど標準で回答してい
る。信用できないのは当然である。弁護士もしかり、つまり。各マンションに住んでい
るマンション管理士若しくは弁護士等を発掘するべきである。さすれば、適切なアドバ
イスが得られます。

>>3301
>ところが後日組合員から規約と異なる議案を普通決議で決議することは規約違反で無効である
>との異議がなされた。

総会決議の内容が規約に違反しているので決議は無効との主張ですね。
でも、その総会決議を次の総会（臨時を含む）で取消決議をしない限り管理組合内では有効で執行されてしまいます。
それを阻止するには、管理組合を相手取り「総会決議無効確認等請求」の訴訟を提起し、司法判決で無効を裁定してもらうしか方法はありません。

↑
そんな事せんでもそれは無効（最初からなかったこと）となります。
という事は決議もされなかったことという（無効）事です、放置でいいよ。
このスレはいまだに偽物マンション管理士がデタラメ書いてるのかな？
理事長さんに伝えたならそれで十分。

裁判での結論が出る前に総会決議もあるのだから
工事をしてしまえば何の問題もなくなる。
裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している
積立金を使って元に戻すことはしないからね。
所謂やった者勝ちということ。

3303のように、無効と取消しの意味や違いすら理解できない無知な偽物管理士がいるようで迷惑。

＞裁判で無効が主張されたとしても、同じみんなから徴収している

無効なのに裁判所は受け付けない。相当無知やね。

＞積立金を使って元に戻すことはしないからね。

無効を伝えられているにもかかわらず故意で執行するなら民事訴訟にて損害賠償責任を負うことになる。
また、その工事自体が認められない場合（不要な工事）原状回復することにもなる。
たとえ規約でも守らなければいけない、やったもの勝ちなんてことはありません。

例えば、定額委託業務費は、偽理事長との契約で、管理会社は費用を集金した。

他の小修繕費等は工事業者は知らなかったで済まされるので受け取った費用を
返還する必要はない（善意の第三者）

ところが、国に管理業の登録をした管理会社は、善意の第三者とは認められな
くて、悪意の第三者に該当するするので、偽理事長が返還不可能であれば組合
のて、支払い済みの定額委託業務費は返還しなければならない。

※弁護士に相談したら、詐欺罪に該当する可能性が大きいそうです。この偽理
事長により管理会社に支払われた定額委託業務費は合計すると、一億五千万円
位になります。

この件を各理事に通知したところ、監事等の役員が次から次に専有部分を売却
して退去している。

しかし、お金は皆が払っているものだよ。
損害賠償責任を負うといってもやっぱり区分所有者全員の
お金なんでしょう。一体誰に損害賠償するの？
積立金から組合員にお金を払うの？

故意に執行した者を相手取っての訴訟になります。
例えば理事長なら組合員とは委任の関係にあり、理事長さんには当然誠実義務もありますよ。
理事会や管理者が勝手に物事を執行するならその責任は当然に発生します。
日本ではその法律や規約は知らなかった！　では通用しないのです、知らないこと自体が罪です。
管理すあはくれぐれも慎重に、誠実に事をなさってくださいね。

損害賠償金では無く、理事長個人に対する詐欺による定額委託業務費の返還請求です。
返還しない時は、区分所有所有権等の差し押さえ等で対応して、それでも不足金が生
じた時は、悪意の第三者である管理会社、他の役員に求償することになります。

担当時の役員、管理会社＝悪意の第三者　一般の組合員、小修繕費等の業＝善意の第三者

このような損害賠償訴訟なら組合員個人でも訴えは起こせますが、通常は
管理組合の監事が管理組合を代表して管理者（理事長など）を提訴。
原告側裁判費用も管理組合が負担で、理事長は自分で代理人などの費用を用意することのなります。

>>3304
理事会が「適法に決議されているので総会決議は有効」と言って執行してしまったらどうする？

>>3305
提訴予告通知で訴訟の結論が出るまで執行停止を要請する。訴訟になったのに執行してしまうと、無効判決が確定したら管理費からの支出根拠が失われるので、執行者に弁済義務が発生する。

>>3306
訴状の請求事項で、主位的請求が無効で予備的請求を取消にするのが一般的。

>3314
理事会や理事長には当然誠実義務があり、組合員に無効と伝えられたのなら誠実に専門家に相談。
当然ながら管理規約に反する議決や行為なら無効、有効などと言い張るのは異常。

このような規約に反していて無効が誰にもわかるような事案は裁判所が受け取りません。
意味合いは変わりますが、この人ドロボウしたんですけど、泥棒だという裁判してくださいというのと同じからです。
まずは代理人（弁護士）が無理ですと伝えるでしょう、本人訴訟なら裁判所の事務官が丁寧にお引き取り下さいと言いますよ。

その時点で無効と理解もできるわけで、更に故意に工事等を執行するのは不法行為ですね。
そして、この結果に対しては損害賠償訴訟ができますよ。

3311
しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

追伸
3315のドロボウの例は刑事ですのでないことにしてください。むじゅ運が出ますので。

解りやすく言いますと、マンション管理士ではない人がマンション管理士と嘘をついています。
はっきりさせてくださいと裁判所に言うまでもなく登録名簿で解ります。裁判所は受け付けません。

これと同様に管理規約や他の法律に反することが明白なら、それに（無効）に関しての裁判は無用という事。

会社員の解雇に対する無効の請求などとは違います。

3314
しかし、時間のない住民が不慣れな裁判までするかね。
それにいくら敗訴者負担とはいっても、弁護士費用とか誰が
払うの？

＞しかし総会でみんなの承認をもらったんだからね。

みんなで赤信号渡れないので、ごめんなさいね。
ルールは守らないとね。

>>3318

>>3313に書いてありますよ
監事がいない管理組合は組合員の中から選べばヨロピイ。
代理人費用はそれぞれが負担するのが当然。
明らかな規約違反や義務違反があるなら本人訴訟で十分な案件。

>>3315
無効訴訟の実例があった。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626288/

民事裁判は代理人（弁護士）に頼むなら依頼者はやることほぼないよ。
費用のことはマンションの修繕などの場合高額ですから、それに比べ数十万のことくらいは仕方ないね。

↑
それ嘘でしょうね。
裁判するには訴えの利益など要件が必要ですから。

それ素人の投稿ですよね。

>>3323は>>3321へのレスです


3321は「形成の訴訟」ですね。「給付の訴訟」とは異なります。

3323は素人です。もっと管理組合の訴訟について勉強しなさい。

形成の訴訟ね、なおさら裁判所は無理だね。
これほぼ労働問題用だから。笑
管理規約に記載あるなら無効の確認など無用だよ。

>>3326
あんたが素人なのは誰でも解るよ。

裁判には訴え利益や原告適格などいろいろ要件があるの。
そんな素人のスレ立てを真に受けるのは愚か。

消火器の設置を管理規約で義務づけているということだが、
使用細則でもいろいろ義務付けているよね。
バルコニーの手すりにフトンを干してはいけませんとかテレビとかの
音量は著しくあげてはいけないとか雑誌とかはひもで縛って出すこと等。
一種のマナー集だね。
これに違反したからといって罰則はないしね。

>>3328
既に地裁で係争中ですが何か？

>>3321 は、「確認の訴え（確認訴訟）」です。

>>3329
マナーと規約・細則は違うでしょう。
管理規約には罰則はない。あるのは区分所有法。
管理費滞納しても罰則はない。訴訟起こされるだけ。

規約違反をいちいち無効請求とかで裁判できるとかアホすぎ。
裁判所はそんなに暇じゃないの。

民事なら規約違反で損害が発生したら訴えればいい、それで十分。
入会意思がないのに勝手に町内会費を管理費として集めた理の規約違反も
金返せ！と裁判できるしね。
理事会や管理者が総会無効なのに費用かけて工事するならそれも裁判。
この場合原告は管理組合の場合が多い、被告は管理者（理事長）だな。
個人で訴えもいいが管理組合の費用を使うのが当たり前。
監事が組合側原告だな。

>>3331
【形成訴訟】
民事訴訟の類型の一つで，原告が，一定の法律上の原因を主張して，法律関係の変動を求める訴訟をいう。たとえば，身分関係の領域では，認知(民法787条，人事訴訟手続法27条)，養子縁組の取消し(民法803～808条，人事訴訟手続法24条)，離婚の訴え(民法770条，人事訴訟手続法1条)などがこれにあたり，会社訴訟の領域では，株主総会決議取消し(商法247～250条)，会社の設立無効(136,428条)，取締役の解任(257条3,4項)などの各訴えがこれにあたる。

>>3321の訴訟は管理費から無用な500万円以上の支出を止めることが目的では？管理費の毀損を防ぐ。

それで裁判なんてほぼないよ、労働問題だけ。
管理組合の規約違反の無効などは確認するまでもないから。
その結果起きた損害等に対する訴訟がほとんど。

3335
それ嘘だよ、真に受けるな。

この管理会社管理組合板のスレ立ては趣味で仮想問題を提起してるのがほとんど。

見る人が見ればすぐウソだとわかるよ。

>>3321 は、
【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号

確認訴訟の典型は、理事に立候補しようとしたら反体制派を理由に理事会から拒否されたので、区分所有者として規約に基づき理事に立候補できる地位の確認を求める訴訟がそれに当る。

何を無効にしたいのかもわからんけど？　笑
単純に規約違反なのか？
決議方法が区分所有法や規約に違反なのか？

いまどきURLはクリックしないから説明しないとね

3340
そんな事する奴はいないよ、利益がない。

>>3340
会社員労働者でもあるまいし、何を書いてるのかな？
訴えの利益がないよ　却下！　笑

3343
法律論をぶってるけどなんか資格でももってんの？
弁護士かな　　爆笑

>>3341

>いまどきURLはクリックしないから説明しないとね

お前、URLクリックしないでどうやってこのスレ見てんだ？　笑

>>3344
匿名掲示板で資格者ですとかマヌケなこと言うのは、このスレに巣食うニセ管理士だけ。
資格などあってもこのような場で言うのは無意味。　誰でも嘘はつけるからな。
おたくのようにね。（笑）



>>3345

おまえ相当無知だな、だれかわからない変態が掲示板投稿で貼りつけたURLクリックするバカはいない。
自分で説明するかコピペしかないな。

笑　URLクリックしてアダルトサイトにつながったりして、うれちいぃ～

ついでにウィルス感染してお金払わないと端末がフリーズとか　お気の毒wwwwww

団塊の年寄りに言っても理解できないよ。

弁護士もマンカンの資格持って売りにしてる人多いよ。
ベストなのは自分の住んでるマンション等で理事長経験のある弁護士。

それがどうかしたの？　
このスレは匿名掲示板だけど？
実体のないことなど書いても無意味だよ
登録番号と氏名書くなら信用できるけど
合格率の割には簡単な試験、管業と変わらんな
低い合格率から言って程度の低い人が多く受験しているな

施工管の資格持ってる弁護士はさすが見かけない。

施工管と宅建持ってる理事長はいるね。生業が不動産屋だけど。

3351
法テラス（株）が宣伝のために電話番号とか
住所、名前を書き込んでいたのをみて、ここの
匿名掲示板でもそれと同じと思っている間抜け　笑

3351
弁護士と医者の両方資格を持っている者もいるけどね。
僕は医者といって書き込めば病院名や名前を書き込まなければ
ならないんだね。笑
僕は運転免許証を持ってるけど、信号が黄色の点滅の時は
進行してもいいんだよ。笑
名前と運転免許証の番号を書いてから書き込めよ。笑

これからは保育士と介護士だ。理事長目指す奴は資格取得に励め。

修繕一時金を１戸当たり１００万円（厳格には専有部分の床面積の割合）の徴収を総会
の普通決議で可決しました。

支払を拒否する組合員がいて困っております。理由は、総会の議案書は見たが賛否の結果
の通知がないのでとの理由です。

組合としては議事録は掲示板に掲示してあるので、それが、原因で支払い拒否は出来ない
旨を伝えると。

総会の案は毎回配布されてきているのに、今まで、議事録を配付するように伝えているの
に配布された事はない。よって、、遠方に住んでいるので、いちいち、掲示板を見にはい
けない。

また、議事録は配布すると規約や、契約者にも記載しているのに配付しないとは
規約違反だから、これまでの総会の決議は無効であるとの主張である。

調べましたら、確かに、規約や契約書には議事録は組合員に配付する事になっております。
他の組合員からも苦情が多数出ていて、修繕一時金の滞納が出だしました。

告訴したら受けて立つのでどうぞ告訴して下さいとの回答で困っております。

今までの理事長に確認しましたら、管理会社がした事だからとの返事です。
管理会社に問い合わせたら、理事長が配付を嫌がり掲示のみにとの指示との事

>>3357
理事長と管理会社が悪い。
双方で一時金を負担することが最良の解決方法である。
で、各戸は一時金100万円も出せるの？良く賛成したもんだ。
分割払いやリボ払いを検討すべきだな。

足りないなら管理組合が借金したら？普通はそうするでしょう。

知識ない人達だから、まともには投稿できないようだね、さすがニセ者！　（笑）

暇な団塊さん以降の高齢者かな、資格に憧れる程度の知能？　wwwww

３３５８さん、
よって、議事録を請求したらしいです。この組合員は、可決を疑っています。
工事は、管理会社に発注済みです。議事録を確認してから動こうと思います。

過去の総会の議事録は一度も配布されておりません。議案書の可否の確認が
できないので今までの総会は無効であると言う組合員も出てきて困っています。

作り話の想定問題だから無理があるね、まぁ楽しんで遊んでよ。（笑）

↑それがここの掲示板の醍醐味だと思うが。

>資格に憧れる程度の知能？　wwwww

試験に合格しないと国家資格は取れないですよ。
暗記力と体力のある若いうちに資格は取っておいた方がいいです。
出来れば職業資格、将来の保険にもなります。

自分が無資格だからと僻まないのよ

職業資格？　そんな資格無いけど病気か？

国家資格の意味すらわかってないお爺さん？

>3357さん
作り話はやめてくださいよ。
いくら悪徳管理会社でも一時金で１００万円を取ることは
考えていないし、それより借り入れをさせて積立金で徴収
することを考えるよ。

ほとんどのマンションでは議案書は配布するけど議事録は配布していないでしょう。
議案書の各項目に、普通決議事項、特別決議事項、との説明はないでしょう。区分
所有者総数が　　数で、議決権総数が　　数かも知らないのが実情です。

よって、各期の議案書、議事録、委託契約書、重説を精査すると規約や法令違反だら
けです。これ等に託けて組合との約束事は無効である旨を申し出て従わない組合員も
出てくる可能性があります。管理費等の未払理由になります。

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入を
　大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼をし、
　瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取っておく必要
　があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理組合に
　対して直接保険金が支払われます。

建設会社の倒産や点検ができないときは瑕疵担保保険に加入
してもらえばその心配はありません。
大規模修繕工事をする際は必ず保険に加入してもらいましょう。

3371 同意見。正しい。

質問です。
専門委員会の委員長が理事で、理事長が専門委員会委員、これらを除いて理事数名が専門委員会委員。
理事会が専門委員会に諮問し、専門委員会が検討して理事会に答申する。
これは理事会と専門委員会が談合していて諮問と答申は自作自演になりますか？

規約や運営細則に違反していればアウトですが、調査してみてください。

>3375さん
専門委員のなかには理事がいた方がスムーズにいくとは思いますが、
専門委員長は理事以外の者がなり、専門委員の人数も理事からは
１～２名で十分でしょう。
あくまで専門委員会は理事会の諮問機関ですので、決定機関ではありません。
諮問機関で検討したものを理事会がどうするかを検討し決議していくものです。

>>3375
それだと専門委員会と言うよりも理事会内の単なる検討会だろう。
専門委員会の中立性と独立性がないので諮問に対する答申は自作自演と言うよりも自問自答だ。
たぶん、対組合員に対するポーズなんだろう。
理事会で勝手に決めたのではなく専門委員会の公明正大な検討結果ですと。
実際は理事会の意向通りの検討なんだけど。

専門委員会は理事会の反体制勢力になりうるくらいの独立性が要求される。
理事会とのなれ合いなら専門委員会という名称の看板は下ろした方がいい。