マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>誰でも私は管理士と書けますから。

身元調査して3人くらいに警告書を出しているから
「マンション管理士」を名乗る投稿は無くなっている。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>おいら君
私が合格したときのH23試験の割れ問闘争で敗れたコテハン管理士は、みんな来なくなったんだよ。
新参者は知らないと思うが。

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>>2800 マンション管理士試験上位合格者さん

反論できない言い訳まで丁寧に説明かね(笑)
正論をコピペするのは常識、法に関しては答えは限られる
お爺さんの持論は間違えが多くすぐロンパされるんだよ
今でもまともに反論すらできない現実（笑)

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私の44点って全国約2万人の受験者の17位タイ相当のようである。


H２３年度 マン管試験の母集団分布の推定
母平均＝29.25

点数 上位％　人数
49点 0.005% 1
48点 0.012% 1
47点 0.03% 2
46点 0.05% 4
45点 0.10% 8
44点 0.19% 15
43点 0.35% 27
42点 0.62% 46
41点 1.06% 75
40点 1.75% 118
39点 2.80% 178
38点 4.31% 259
37点 6.43% 362
36点 9.29% 488
----------------
35点 12.98% 632
34点 17.59% 787
33点 23.12% 944
32点 29.50% 1,090
31点 36.58% 1,211
30点 44.16% 1,295
29点 51.97% 1,333
28点 59.69% 1,320
27点 67.05% 1,258
26点 73.81% 1,154

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マンション管理士さんに質問です、区分所有法と標準管理規約からの出題は多いと思いますが、
それぞれの条項についての解釈についての問題なのでしょうか。
それとも解釈など深いところではなく簡単に、できるできないなどの問題ですか。
４択ならどちらも簡単ですが、後者なら幼稚園級ですよね。　まさかとは思いますが。
マンション管理士資格は合格率が低く難関とかいうかたもいますが、嘘ですよね。

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ごめんなさい、２８２１はマンション管理士資格試験に関しての質問です。
まさか、法や規約の解釈できない人がマンション管理士ではありませんよね。

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マンション管理士と紛らわしいコテハン
反論できなくって悔しくてお願いしちゃう情けなさ
わがままでちゅね

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マンション管理士に対してナーバスになる理由は何だろうね。
別に意識する必要もないのでは。
マンション管理士と名乗っている者は間違いないと思うよ。
嘘いっても何のプラスもないしね。
たったひとりを除いてはマンション管理士という名称に対して
過剰に反発する者はいないけどね。
何回受けても合格できなかったくやしさはあるだろうが、我慢しなさい。
それがあなたの実力なんだから。
マン管の試験は難しいからね。その試験で４４点取った者がいるようだが、
立派だよ。それは認めよう。

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>2824
匿名のあんたよりはまし。
批判しかできないしね。

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マンション管理士さんに質問です、区分所有法と標準管理規約からの出題は多いと思いますが、
それぞれの条項についての解釈についての問題なのでしょうか。
それとも解釈など深いところではなく簡単に、できるできないなどの問題ですか。
４択ならどちらも簡単ですが、後者なら幼稚園級ですよね。　まさかとは思いますが。
マンション管理士資格は合格率が低く難関とかいうかたもいますが、嘘ですよね。

ごめんなさい、２８２１はマンション管理士資格試験に関しての質問です。
まさか、法や規約の解釈できない人がマンション管理士ではありませんよね。

>>2825
>>2826
答えてあげなさいよ、いかにマンション管理士が簡単な試験なのか　（笑）
これで実務経験も学歴も年齢も制限なしに受けられる国家資格試験？？？？　（笑）

あまり管理士を持ち上げないように、専門家には程遠いから。

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>>2826 匿名さん

あんたも匿名だよ
そしてあんたも批判してるね
人のこと言えないね 笑

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マンション管理士の試験がむずかしかろうが易しかろうが合格率は
８％～９％。
不合格者は確かに多いね。資格がなくてここで批判だけしている者
の実力は、有資格者には負けるだろう。
試験の内容は一部だけでなく総合的な知識が必要だからね。
試験が簡単と思うなら受けて見なさい。
現在の生半可で偏った知識だけでマン管の試験に合格できると思っているのかな。
単純だよ。
資格は認めなさい。合格しているんだから。資格云々にすぐ結びつけるのは
何故なのかな？
マン管の有資格者で一番多いのは管理会社。それも大きな管理会社ほどその数は
多いようだ。
そして一番受験者が多いのが管理会社のフロント諸君。
しかし、管理会社の有資格者は自分が努力して取った資格について批判は
しない。
批判しているのは、無資格者。

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マン管の有資格者を批判するんだったら資格をとってからにしな。

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マン管の合格者の大半は大卒だよ。
経済や法律を勉強した者でないと中々だよ。
だから大手の管理会社に有資格者が多いんだよ。

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なんかおじさん必死すぎ
他人にあんたは不合格とか？
簡単じゃないとか？

そうじゃなくって
>>2825
>>2826
に答えてあげなよ

大卒だとか？　みんな大学くらい行ってるよ
管理会社の社員？　そこに入るの高卒で十分だよ　笑

それで連投してるおじさんは資格無いんだよね　笑

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＞マン管の有資格者を批判するんだったら資格をとってからにしな。

おじさんね、たとえばだけど、資格もていてもそんな事ここで書くわけないじゃん

管理士資格者と紛らわしいハンドルネーム使うような倫理観の無い者とは違うの

おじさん恥かきすぎだからもうやめたほうが良いよ、資格もないんでしょ　笑

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ここでマンション管理士名乗りたいなら登録番号と実名を名乗ってくださいね～

管理士としての当然の常識で自分の発言は責任持ちましょうね～

いまこのスレにはマンション管理士資格者は一人もおりませんので、ヨロピク！

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お答えしましょう。
マン管の試験は難しいよ。
合格率をみれば分かるだろう。
１００人受験すれば９０人以上は落ちる。
それもそこそこマン管の受験勉強をした者がね。
受験料を払わないと受験できないからそれなりに
勉強してると思うよ落ちた者も。
合格する者は大卒が多いだろうがね。
これで満足したかい。
あ、それから専門予備校に通っている者も相当多いんだってね。
お金を払って予備校にいき受験をするとなるとお金と時間が
相当いるね。

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↑
レベル低い人が多く受けるからだよ　理解できた？

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大卒コンプレックスか？　

大卒が合格？　（笑　

ハイハイ

おやすみなさい

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>>2835さん

>>2825
>>2826
この人たちの質問に答えてあげなよ
質問の意味がわからないのかな？　（笑

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>2838
マンション管理士コンプレックスかあ（笑）
資格もってない者の僻みだろうけど分からないでもないけどな（悲）
しかし負けずに前を向いていこう（失笑）
資格なんかなくたって生きていける（半笑）

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>レベル低い人が多く受けるからだよ　理解できた？

それでもマンション管理士という言葉がでると批判しなくては
気持ちが収まらない
俺がどれほど勉強したと思っているんだ
まぐれで合格したぐらいでマン管マン管というな

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やっぱり資格を持っている者の勝ち（誇）
みんな頑張って資格取得めざそう（誓）

そしてもう資格のことを書き込むのはやめよう
そればっかりの書き込みで先に進まないから
お互いに切磋琢磨して知識や情報を深めよう
人を詰るためのスレではないから

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>積立金をやめて借入金中心にしろという話のどこが間違いなんだ？
>低金利で積立金のメリットはない。お宅が理解できないだけだろうけど。

みなさんのとこはどういう考えで対応されてますか。
ご意見をお聞かせください。
そんなことはマンションそれぞれが考えればいいといわないでください。

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修繕積立金なしで借入金で賄う組位運営には、問題はあるが、一応賛成。賛成理由は組合員が組合運営に真剣になる。組合運営が理解出来る様になったら、皆で話し合って長期修繕計画を作成して必要額を徴収する。剰余金は少なめにして、不足したらその時点で借り入れをおこす。そのために組合を法人化することを勧める。潤沢の組合資金は害悪。

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潤沢の組合資金は害悪というのが理解できないんですよね。
積立金に余裕があればすぐ使いたくなるというのは分りますが、
長期修繕計画に基づいて事業計画として総会議案として提案し、
修繕積立金の取り崩しをしていけば問題は解消すると思いますが。
勿論管理組合主導でマンションの管理が進められているマンション
の話しではありますが。
借り入れをして短期間で返済するより、長期間の中で積立てていった
もので工事をしていく方が組合員の負担は軽減されるとは思います。
又、その都度総会での値上げの議案を提案するのも大変ですよ。
ついつい工事が遅れる可能性が出てきますしね。

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マンションを買い替えようと計画をした。当初は現金で買う計画でしたが、銀行からローンの金利の低さで現金は他の投資に振り分けて、マンションはローンを組んだ。
現金を銀行に預けても受取利息を考えると馬鹿らしい。現金は手元に置いて、マンション等の個人不動産の安物件が出た時は即座に手付をうち現金で購入した。現在は
不動産投機は控えている。この金利安がいつまでつずくのでしょうか。？

マンションも潤沢な資金を手元で遊ばしていて一部の組合員や管理会社が無駄使いをしているのを見かける。２８４２さんの意見は聞いた方が良いですよ。私などは
手持ちの大型マンションが剰余金が豊富すぎたので理事長に提案して隣接地の土地を購入して駐車場に使用している。建替え時は専有部分の床面積に参入しているので、
それだけ組合員の自己負担が少なくなる。組合役員は知識があれば、組合員の為妄想を張り巡らしてください。建替え時に現在１００戸のマンションが隣接地を購入す
ることで２００戸のマンションを建てられるとすると。１００戸を販売して、議決権の割合で利益を配当した上に新築マンションに住める。

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資産の運用としては、安全性、流動性、収益性を念頭においているのがマンションの
基本的な考え方です。
そして収益性より安全性、流動性を重視しているのが現状です。
資産の運用としても、せいぜいスマイル債の購入か銀行預金が主流だと思います。
２８４５さんのとこみたいに将来を見越しての投資というのも理解できます。
ただ、修繕積立金が工事に対応できない場合は問題が生じます。
積立金が不足すれば借り入れをしなければならなくなります。
駐車場の購入と工事の使いみちは別途に考える必要があるのではないでしょうか。
個人でしたら、低金利は今後も続くことが予想されますので、蓄えは他へ回し、
マンション購入資金は借り入れて長期で返済するのは利口なやり方だと思います。
しかし投資が失敗しないようにはしないといけませんが。
必ず儲かるというものはありませんので。

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だから潤沢にあると言っているだろう。細かい事は匿名だから差し控えるがあなたの論理は理解している。
実務経験のないマンション管理士はこんな簡単な事をいかにも正論として理屈をこねる。うちは法人化し
ているし、機械式駐車場も撤去しているよ。何処のマンションにも成功できることではないけどね。念の
為、条件が整はなければ不可能ですよ。。

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積立金が潤沢にあるマンションであれば可能でしょうね。
機械式駐車場を撤去したぐらいだから、築年数の経過したマンション
なので建て替えも想定しての土地の購入なんでしょう。
一般の築年数の経過したマンションは、積立金の不足が顕著ですからね。
修繕積立金の値上げに成功した秘訣を教えてください。

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大規模修繕費用を借り入れや一時金徴収に重きをおくのに賛成～～
普段の積立金を安くっていいよ、借り入れしたり一時金取るのは衡平がとれるね
修繕費用は修繕後にも住み続ける所有者たちが払うのがいいよね～
早めに売って引っ越す人は払いたくないもんねバンザ～イ！

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マンションデベロッパーはマンションの販売価格をなるべく高く維持するために、
修繕積立金は「わざと低めに」設定しているのです。

それでよか！

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新築マンションにおける修繕積立金の平均は、
均等積立方式を想定した必要な金額として
国交省が示している金額の半分以下にとどまっています。

それでいいそれでいい！
賢いオーナーは早めの買換え住替え
それが安全で賢いマンションライフ

いつまでも住んでると住人も高齢化で
将来ニッチモサッチモ状態で建替えも危うい

金ない人はマンションライフは危険！

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大規模修繕費用は一時金や借り入れがおすすめ！

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機械式駐車機の大規模改修費用の積立額は一台分月額１万円以上が望ましい。
敷地が狭いと何かと金掛かるのよね。

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買い替えを１０年ごとにできる者はいいけどね。
しかし、分譲時に積立金は一時金として１回目の工事ができるように支払っているからね。
買い替えるたびに一時金を支払わなければならないよ。
それに、借り入れていれば、２０年返済としても１０年後の元金は３分の１の支払いも
できていないからね。
３，０００万円の借り入れの場合、元金の支払いは１，０００万円以下だからね。
買い替えれば２，０００万円以上をプラスしないと同じレベルのマンションは買えない。
金融機関はしっかりしてて、最初は金利分を多く回収しますから。

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修繕工事費用が足りないときには、区分所有者全員から数十万円〜数百万円の費用が徴収されることもある。その際に居住年数は考慮されず、30年住んでいる人も、入居してから数日の人も均等（または専有面積に応じた割合）の負担となることはしっかりと理解しておきたい。

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新築購入時の修繕一時金は数十万円程度、安い！

売ってなんぼのデべはそんなもの。

しかしながら、一回目の大規模修繕で費用不足のでるマンションが９割以上！

販売時の一時金など意味をなさない、積立金の値上げが急務だが、応じる組合員は極端に少ない。

マンションは永住志向も若干増えてはいるが、住替えるつもりの人が多いという現実。

余分な費用からは、逃げるが勝ち！

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分譲時に段階的に修繕積立金の値上げは契約上結んでいるんですよ。
マンション買ったことがないので分からないでしょうが。

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一時金の徴収は難しいので、借り入れをすることになるでしょうが、
１０年返済１戸平均１００万円を借りれば、月に修繕積立金の値上げを
１万円以上しなければならなくなります。
１度値上げした積立金が１０年経過後になくなることはありません。
直ぐ２回目の工事が近づいていますし、大型設備（エレベーター、玄関扉、
サッシ、排水管等）の工事で更に値上げをしなければならなくなりますから。

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>>2857
おたくのマンションがそうなってるだけでしょ。
国交省が推奨してるだけだよ、決まりはない。
知ったかぶりはいかんね。

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そうだね～　修繕費は住む人が負担するなら後払いの借り入れが良いでしょう。

売って出ていく人に迷惑かかりますからね。


それと
>>2857さん

＞分譲時に段階的に修繕積立金の値上げは契約上結んでいるんですよ。

誰と契約したんですか？　笑

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修繕積立金の積み立て方式は、均等積立方式と段階増額積立方式の２つがあります。
均等積立方式は必要な修繕金を計画期間が割り、毎月同じ金額を払う方式です。
そのため、期間中は修繕積立金が変わることはありません。
＞国交省のガイドラインにおいても、均等方式が望ましいとされています。
しかし、多くのマンションでは後者の「段階増額積立方式」が採用されています。
これは徐々に値上げをする方式です。

＞国交省の推奨する御積み立て方式は『均等方式』毎月同じ金額を払う方式です。

「分譲時の価格設定が低い」のは、段階方式を取っているからです。マンション購入時、
修繕積立金の値上げ計画について説明を受けているはずですが、「１０年後のことだから」
とあまり意識しないのが現実なのではないでしょうか？

ということで、段階方式を取っていても修繕費用は不足する。

理解した管理組合が値上げに踏み切るが難航。


賢いオーナーは積立金額が安いうちに住み替える。

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勿論管理組合が分譲業者と将来の積立金の話し合いの中で
話しあったものです。
当然最終決定は総会での承認が必要です。
そうやって段階的に値上げをしていかないと、借り入れを
しなければならなくなりますから。
修繕積立金は当然区分所有者が支払います。出ていった者は所有者では
ありませんからね。
マンションを購入した者が引き続き支払っていくのですよ。
しかし、出ていく者も分譲時の一時金と毎月の積立金は支払っているんです。
１０年で出ていけば、月５，０００円の修繕積立金とすると、６０万円と
なります。それに分譲時に支払った一時金４０万（例えば）を足せば１戸
１００万円となり、第１回目の大規模修繕工事分はそれでできるんですよ。
出ていく者が支払い、１０年後に購入した者は一時金も積立金もまだ殆ど
支払っていないので出ていく者にとっては不利ですよね。

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＞そうやって段階的に値上げをしていかないと、借り入れをしなければならなくなりますから。

逆ですよ、それをするから大規模修繕時に費用不足が発生する、それすらわからないのかな？

国交省が推奨する『均等方式』は必要な修繕金を計画期間で割り、毎月同じ金額を払う方式です。

これは最初から積立金は高くなるが、修繕費用の不足は防げる。

段階的に値上げする方式は、分譲会社（デベ）がマンションを売りやすくするための手法。
＞国交省は推奨していない。

おじさん勉強しなよ。　理事会で笑われるよ。　笑

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＞１０年後に購入した者は一時金も積立金もまだ殆ど支払っていないので出ていく者にとっては不利ですよね。

中古として売るのに売値は売り主が決められるの、それに普通は一回目の大規模修繕から
費用不足が出て一時金集めるか借り入れするマンションがほとんど。
データは初回大規模修繕費用の借り入れしかないが、全体の３５％以上が借り入れしてる。
ほかは一時金を徴収しているのでしょう。

段階的に修繕積立金が上がるならその後も値上がり、おまけに借入金があるとかマヌケでしょ。
早めの住み替えが賢いおーなー。


おたく無知すぎですよ、というより認識不足かな。

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>2863さん
良くわかっているじゃないですか。
全くその通りですよ。
段階方式を採用しているのは、マンションを売りやすくするためです。
私もマンションを買うときは、修繕積立金と管理費は安い方がいいと
思っていましたから。
将来の修繕とかまでは考えていませんからね。
これは戸建てでも同じことですが。
分譲時は管理費が高く修繕積立金は安くしてありますよね。
管理費を安くすると管理会社の委託費にも影響しますから。
尤も管理費は分譲時から値上げしているマンションは殆どないと思いますが。

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分譲時から１２～１５年後の大規模修繕時期まで、積立金の値上げをするのは
相当難しいですよ、所有者も値上げの理屈はわかっていても個人的な都合や理屈が上です。
住替えるとか一戸建てを買うなど、マンションの修繕は関係ないという個人的な理由が多々
通常総会で議案として積立金の値上げ案を出してもほとんど否決されます。

一回目の大規模修繕で費用不足が出るなど経験し、所有者も多少の入れ替わりがあったのち
やっと修繕積立金の見直しが受け入れられる事になるでしょう。

２０２０年には築３０年越えのマンションが全体の４割になります、修繕もですが
建て替えが難儀でしょう。トラブルも増加するでしょうね。

住替え買換え、一戸建てへの移行も一考。　早めが得策。

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私どものマンションでは長期修繕計画の洗い直しをしまして、１戸当り月の
必要修繕積立金を算出し値上げに踏み切りました。
１回目の工事後に長期修繕計画の洗い直しをしますが、建築士との検討中も
住民に対する必要性を訴えました。
そして、最終的には値上げ幅を４段階にして値上げ額のアンケートを取りましたが
一番高い値上げ案が圧倒的多数でした。
それを基に総会に議案として提案しましたが、３５０戸の組合員のうち反対票は
６票しかありませんでした。
積立金は大型設備分と専有部分の配管の更新工事分までを含んだ金額で国交省の
のぞましい修繕積立金の額１７，５００円程度でした。
早めに値上げに踏み切ったのと１回目の工事後に値上げをしていたのでやらなければ
ならない工事を全て網羅する金額になりました。

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大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。
大型設備の工事が始まりますので。
サッシ・網戸、玄関扉、排水管等の工事はしないというマンションも
あるでしょうが。資産価値と快適さの問題です。
積立金の少ないところはやらないでしょうが。できることなら全て
やった方がいいには決まってますが。

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永住する人はやりたいだろうね。
そうじゃない人もいるからねぇ～。

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>>大規模修繕工事は３回目の時までが一番お金がかかります。

3回目は必要なし。
1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。
・1回目を早めにするのは、転売するひとに配慮するためである。
・ＵＲ賃貸住宅の修繕周期は20年であり、分譲マンションの12年から15年周期の修繕工事は過剰である。
・借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民の厳しい目が注がれ
不要な工事はしなくなる。
・55年目の解体には「限界マンション法」制定が必要になるだろう。
・解体時期を明確にするのは35年目の2回目の修繕工事のときで、あと20年で解体することを決議し、
解体積立金などの準備に入る必要がある。
・解体時期を決議した後は、50年の定期借地権付きマンションに準じた取り扱いになると思われる。

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経済政策的に見て、古いマンションを解体しないと新築が売れなくなる。
住宅供給戸数は毎年100万戸あるから、古いものは解体しやすくする「限界マンション法」制定は必然である。
自分の死後の維持管理まで考えているａｆｏは日本全体のことも考えてみてはどうか?
それと、修繕工事の枝葉末節にこだわる「おいら」君もね。

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＞55年目で解体。

誰がどのように解体を決められるのかも知らない者がまた妄想投稿？

知識がないのに堂々とデタラメ書くのには呆れる　（笑）　ほかでやれよ

今の定期修繕を行われているマンションのおおよその耐用年数すら知らない者が嘘放題？

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1回目は15年目、
2回目は35年目、
55年目で解体。

勝手な持論で無知全開ですな　笑

何が１５年３５年？？？　

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マンションは早めの住み替えが買換えがお得。
いつまでも住むと損をするのは誰でも解る。

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マンションの大規模修繕工事の時期は、一概に築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、日常的な管理状態などによって違ってきます。そのためケースごとに、正確に劣化や傷みの状況を理解し、修繕の時期を見極めることが大切です。

しかし、おおよその目安はあります。大規模修繕工事は「12年周期」で考えられることが多いです。これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある、と定められていることと関係があると言われます。

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平成20年4月から建築基準法の一部が改正され、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。これにより、タイル貼り・モルタル仕上などのマンションは、建物の竣工、改修などから10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。その目的は、タイルなどの外壁落下による事故を防止することにあります。

3年以内に外壁の「全面打診調査」の実施が必要となるのは、先述の通り、建物が竣工してから10年を超えており、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の「全面打診調査」を10年を超えて行っていない場合が該当します。まだ築年数が浅く「全面打診調査」が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常箇所がある場合は、その箇所の「全面打診調査」が必要になりますので、注意してください。一方、一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません。
ところで、外壁の全面打診調査を行うには「足場」が必要です。足場を組むにはコストがかかるため、全面打診調査を実施する際に、同じく足場が必要な大規模修繕工事を同時に行うのが得策です。そこで13年以内、つまり12年ごとに大規模修繕工事を行うという考えが一般的になっています。


＞無知なニセ者管理士の投稿を、間違ってもうのみにしないようにご注意ください。

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アホの考えは兎に角工事は先延ばしに、積立金はできるだけ抑えて
借り入れで行うの一点張りだけど、借り入れという考えは二回目が
３５年で解体は５５年という発想から来ているんだね。
３５年以降売却する者も出てくるし、マンションの住民もどんどん
入れ替わっていくのにそんな甘い考えは通用しないね。
例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
単純な考えでマンション管理はできないよ。
解体はできないんですよ。

>借り入れをすると修繕積立金がどんどんあがるというａｆｏがいるが、借り入れをすると工事内容、金額に住民 >の厳しい目が注がれ
>不要な工事はしなくなる。

全く不信感の塊というか、人を信じることができない人間なんだね。
あのね、例えば工事を４０年間で見た場合、同じ工事をすれば借り入れをしようが
積立金を充当しようが、その工事費はかわらないということをいっているのが
分らんのかな。
ずっと必要積立金を積み立てていくのと、その都度借り入れをして積立金の値上げをする
のでは積立金の額が違ってくるというのも分からない？
借り入れをすると住民の厳しい注目云々は話しにもならないよ。

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>２８７６さん

>10年を経ている場合は、3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなりました。
>一部例外条件があります。3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保するための対>策を講じられている場合は「全面打診調査」の必要はありません

ということは、１０年＋３年＋３年＝１６年　最大１６年以内に全面打診調査をしなければならない
ということですよね。
やらなかった場合の罰則は分りませんが。

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日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」が建て替えへ。
http://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00557/
1956年（昭和31年）竣工だから築61年で解体ということである。

他方、最初から使用期間が決まっている「定期借地権付マンション」は５０年で終了なので、50年から60年がマンションの寿命と考えて差し支えないだろう。

>>例えば、築５０年で購入した場合、後５年しか住めないことになるね。
だから、築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。
将来制定されるであろう「限界マンション法」のなかで決める事項であろう。

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＞２８７７
2877は自分のマンションを自分が作った長期修繕計画によって、死後100年以上も維持管理したいようだが、
若い人はそんな古いマンションに住みたくは無いのだ。
人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

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2877とか「おいら」君は、国土交通省が言わないと問題に気がつかないようだが、
私がおたくらより上位レイヤーなのは、「限界マンション法」の骨子を国会議員政策秘書と詰めているからである。
そのうち、現実の政治課題として政治日程に上がってくるから見ておくが良い。

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シロウトの勝手な持論やデタラメ投稿にはご注意下さい

くれぐれもまにうけないように

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>2880
>人口が減少するなか、年間の住宅供給件数100万戸に対応した100万戸解体を実現する法的整備（限界マンション法制定）は必然なのである。

こんな法律ができる訳ないでしょう。
築３５年目で２０年後の解体を決議する？ばかげてるよ。
解体をしなければならないマンションは、耐震基準をみたしていないマンションで
海砂の混じったものを使用していた建物で躯体そのものが脆弱なマンションとか
積立金が殆どないマンションはそうした方がいいだろうが、耐震基準後にできた
マンションは躯体もしっかりしているので維持補修がしっかりされていれば７０年とか
１００年はもつよ。給排水管の更新は必要だけどね。共用部分・専有部分とも
マンションができ始めのころは、築３０年で解体していって経済発展に結びつけようとの
目論見であったが、建物は３０年では解体するところは殆どなかったからね。
長期修繕計画も、国交省は当初２５年、そして３０年に、現在は大型設備の更新工事を
含む長期修繕計画の洗い直しを指導しているしね。
それが望まれる修繕積立金の額１７，５００円ということ。
ヨーロッパの建物は築１００年というのはザラにあるしね。
それにコンクリートの場合、内装はやりかえれば新築同様になるしね。

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>>2878 匿名さん

随分勝手な解釈ですね

違います

そんなことくらいネット環境あるなら調べなさい！

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>>2883 匿名さん

持論はもう結構ですよ
ご苦労さん

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>>2881 マンション管理士試験上位合格者さん

根拠のない虚言はもう結構よ

お引き取り下さい

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>2880
それにね、修繕積立金の少ない築４０年以上の現在のマンションに住んでいる
住民はね、経済力がなく建て替えとか取り壊しができる能力はないよ。
例え決議要件を過半数にしてもその案は通ることはないよ。
強制買い取り後の解体はあるだろうが、国民はそれを許さない。
その補償として国が買い替え費用を出せば可能だが、それも絶対無理だしね。

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>2885 >2886
自論とか根拠のない戯言とかいって批判ばかりしているけど、
あなたの考えでも書き込んだらどうなの。
それだけの知識や情報、学歴等があればね。

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>2880
更新請求による更新というのがあります。
借地権者が借地権設定者に対して更新を請求した時は、借地上に建物が存在している限り
両当事者間で合意が成立しなくても借地契約が更新されたものとみなす。借地借家法５条１項
借地権の存続が満了した後も、借地権者が土地の使用を継続している場合には、借地上に
建物が存在している限り借地契約が更新したものとみなされる。５条２項

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>>2889

突然、何を言いたい？

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>2884
突然ではないでしょう。
>築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。

これの関連だよ。

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>>2889
２８８９は定期借地権を知らないようである。

>>マンションは躯体もしっかりしているので維持補修がしっかりされていれば７０年とか
１００年はもつよ。

物理的には維持管理すれば数百年でも持つだろう。50年から60年というのは経済政策的に見た社会的寿命を言っているのだが、ａｆｏには分からないだろう。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。
以下参照
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50483
↑新法の「限界マンション法」で対応。

その他、
昨日、ＮＨＫで所有者不明土地の話やってたけど、恐らく、近い将来、「所有者不明土地収用法」ができるだろう。
銀行の休眠預金を活用する法律と似たようなものになるだろう。

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＞50年から60年というのは経済政策的に見た社会的寿命を言っているのだが、ａｆｏには分からないだろう。

あほで悪かったな。

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2889は取り消します。

定期借地権とは

平成4年8月に施行された借地借家法に基づき、供給側の地主が安心して借地を提供できる環境を整備したうえで住宅宅地の供給をすることを目的として生まれました。定期借地権の物件とは、その「定期借地権」を利用して地主が土地を貸し、その土地に借り主が建築した物件のことです。用途や契約内容などによって「一般定期借地権」「建物上特約付き借地権」「事業用定期借地権」があり、分譲住宅で主に利用されるのが「一般定期借地権」。建物は購入者のものになりますが、土地は地主に地代を払って借りるという形になります。借地権の存続期間は一般定期借地権で50年以上と定められており、その期間満了後は借り主が土地を基本的には更地にして所有者に返還します。

定期借地権付きマンションのメリットは安く購入できるが、築４０年とかになれば
改修とかはする者がいなくなるのでオンボロマンションになってしまう。
それに定期借地権付きマンションというのはまだ殆どないしね。

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もしかしてここの常連のａｆｏって、ベストセラーの『限界マンション』を読んでないのかい？
長期修繕計画を作れば、修繕積立金を適正にすればマンションが維持できると信じ込んでいるのは教養が乏しいからである。
マンション内で孤独死、相続放棄が連発して空き家だらけになり管理不全になるのはそう遠くない将来なのだが、それが分からないのも教養が乏しいからである。

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>2892
>築35年目で、20年後の解体を決議するということだ。その後の取り扱いは「定期借地権付マンション」とほとんど同じになる。

現在のマンションが定期借地権付きマンションと殆ど同じ扱いになると、そんなことになるとは
当然思えない。
通常のマンションは、土地も建物も区分所有者のものだからね。
定期借地権付きマンションなら更地にして返還しなければならないだろうが。
それに、借地権者が期間満了に伴い延長することもあるしね。
通常のマンションは２８８９が適用されることになるよ。

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＞＞定期借地権付きマンションのメリットは安く購入できるが、築４０年とかになれば
改修とかはする者がいなくなるのでオンボロマンションになってしまう。
それに定期借地権付きマンションというのはまだ殆どないしね。

あるにはある。知ってるところでは、築30年くらいで400万くらいで取引されている。

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>2895
ここの常連のアホはあんたのことだよ。
しっかりした建物設備の維持保全のされた資産価値のあるマンションであれば
空きとか相続放棄とかで管理不全になることはありませんよ。
そんなことも分かってないんだね。
自分の理屈だけを推し進めようとしてもそれでは通用しない。

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>>2898
古いマンションは買い手が無いんだよ。なんでお宅が住んだ後の築数十年の中古に買い手があるって思うの？（失笑）
まともな人は新築か築浅を買いますよ。当たり前の話だ。
ｂｏｋｅ老人のおたくには国土交通省が言い出さないとわからないようであるw

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極論すれば、六本木ヒルズが借地権付きマンションであった場合
５０年で解体して更地にしますか？
更地にまた同じようなマンションを作るとなると費用も莫大ですし、借地権者
にとっては同じ地代しか収入はありませんからね。
取り壊さず現状のままで地代をもらっていた方がいいでしょう。

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共用部を綺麗にしても住民の孤独死、相続放棄は避けられない。それが分からないのは２８９８の教養が乏しいからである。

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>>六本木ヒルズが借地権付きマンションであった場合
５０年で解体して更地にしますか？

それを前提に販売されているから約定どおり解体されるに決まっている。おたくわかってないね。
解体費用は借り手側が負担なんだけど知らんのか？

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>2899
又、（失笑）とかボケとかの書き込みをするようになったね。
それを書けば売り言葉に買い言葉になりまともな議論にならなくなるのが
分らないのかね。
やはりみんながいうようにバカ（＝アホ）老人だね。

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>2902
解体費用は借り手側が更地にして返還するということは貸し手側が
負担すると考える？もうろくしたの？

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借地権者は解体しようがしまいが相場の地代しか入らないよ。
借地権者が自分でビルとかを作ることを考えていれば別だけど。
期限が来た場合、その期間を延長したとき、住民との交渉はどうなるか
分らないけどね。建物は住民のものだからね。
どちらにしても定期借地権付きマンションは殆どないので我々が考える
ことではないよ。

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＞＞２９０５
借地権者ってどっちのことだとおもってんの？
借地権を持ってるのは借りたほうで
貸した方は所有権か地上権なんだけど。
なんで借りたほうの借地権者に「相場の地代しか入らないよ。」って話になるの？根本的な理解ができていない。
ａｆｏすぎ。

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＞＞２９０３
高度な知見に対する、僻み、妬みは理解するが、教養を高めるには本を読むことだろう。「限界マンション」でも読んでみたらどうだ?ａｆｏ

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単なる間違いだよ。それぐらいは斟酌しなさいよ。
それを揚げ足取りというんだよ。

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>高度な知見に対する、僻み、妬みは理解するが

この上から目線、何考えてんだか。
高度な知見があるとは思っていないよ。
知人の限界マンションの宣伝？
うちのマンションで限界という言葉は存在しないので読む必要はないよ。
知識や情報に偏見を持ちすぎているんだろうね。
もう少し頭を柔らかくしなさい。

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限界マンションは旧耐震基準のもので、補修等がされず
放置されたマンションで空きがでるのは当然。
そんなマンションは今後少なくなりますよ。
現在は修繕積立金や長期修繕計画に関心を持つ住民が
多くなりましたからね。
管理会社もその流れにそって管理組合に情報の提供やアドバイスを
していきますから。
限界マンション予備軍のところは、もう既にその兆候がでてますが
如何せん積立金はなく借り入れもできないマンションなのでお手上げ状態です。
それ以外のマンションは今後限界マンションになることはまずないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画とそれに基づいた積立金の設定が
必要となります。
借り入れてやるとかそんな悠長なことを言っていたら、限界マンション予備軍
になりますよ。

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定期借地権すら理解できていない者が、何を語っても説得力なし。

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50年の定期借地権の期間を満了して更地になったマンションはまだないから、
取り壊すときに年寄りが出て行かないとか、様々なトラブルは予想されるが、
数年とか長期間、居座るのは無理だろう。

2910は毎年、新築マンションが供給されていて、古いマンションを容易に取り壊す法整備が必要ということがどうしても理解できないようである。afo

>>高度な知見があるとは思っていないよ。
理解できないからａｆｏってことなんだけど。

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ハイ 低レベルの話や嘘インチキ話はもう終わりですか

ご苦労様です

高齢者のわがままな持論など誰も聞きません

また勉強してお気張り下さい



笑

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　「馬鹿あほ」投稿は止め、本当に回答が必要な質問を「マンション管理士」に質問しましょう。
　ところで、マンションに必要な、マンション管理士は、まじめでまともな排他をしないマンション管理士ですが、マンション管理士の団体にそうではない団体があります。　そのような団体は信用してよろしいか？

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>2910は毎年、新築マンションが供給されていて、古いマンションを容易に取り壊す法整備が必要ということがど>うしても理解できないようである。afo

出来ているマンションを壊すというより、作る方の規制をかけていけば
いいんじゃないのか。
そんなことも理解できないアホなんだ。
今までは規制とかもなく、作れ作れと景気を煽っておいて、飽和状態が
近づくと、今度は解体し新しく作り直させることによって経済を活性化
させていく、そんなことをやって弱者を切り捨てるやり方が通用する程
甘くはないよ。よっていくら法整備をしてもその手法は受け入れられないよ。
頭が固すぎると前もいったけど、柔軟性をもった幅広い見解・見識を身に
つけないと重要な局面に出くわしたとき、相手の思うままにされてしまうし、
軽くみられてしまうよ。萎縮している人間にいい知恵、いい発想は浮かばない。

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自分より上の強い人間に萎縮しないためには何かをみにつけないと
対抗できないよ。
同じような発想ではアホはいても何の役にも立たない。

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>>2915

あんたの持論はひとり言でどうぞ。もういいから。

政治家でもないないだろうしお母ちゃんにでも言ってなよ。

愚痴や個人的な希望なんてここに書いても迷惑なだけだ。

空想や想定ではなく、現実的な質問しなければ誰も答えられない。


＞このレスへの返答は無用です。

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>2917
僕はね愚痴や個人的な希望で書いたんではないよ。
アホはどうなっても構わないんだけど、同じマン管士として
活躍して欲しいと思って書き込んだだけだよ。
うちのマンションは素晴らしいと思っているし、将来的にも限界
マンションになることは絶対ないと思っているんでね。
ただ、そうならないように他のマンションにも期待をしているだけのこと。
それがボランティアマン管士と思っているので。

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マンション管理士名乗るなら当番と実名書け
その理由くらいわかるだろ
くだらない持論をツラツラ恥を知れ

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>2919
全く常識というものを持ち合わせていないんだね。
個人が識別される情報を流すバカがいる筈ないじゃないか。
あなたは自分の名前と住所を書けますか？
メールアドレスでもいいですけど。
あなたが私に質問する時はメールアドレスを書き込んでください。
あなたのメルアドに送信しますから。

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>>2920

マンション管理士ではない者がマンション管理士と名乗ることはできない。

マンション管理士の唯一の特権が名称独占、管理士じゃないのなら紛らわしい名称も禁止。

登録番号と実名を名乗らなけらば不特定多数に対してマンション管理士というのは違法。

おまえ偽物のマンション管理士だろ、そんなことくらい知らない管理士などいない！

登録番号と実名書いてみろ、マンション管理センターで該当者がいるか確認する。

＞同じマン管士として活躍して欲しいと思って書き込んだだけだよ。
ニセ者はこういうこと書いては駄目なんよ。

恥さらし！

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マンション管理士と確認できなければマンション管理士を名乗ってはいけません。

したがって、登録番号と実名を名乗れ。

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2918や2920が本当にマンション管理士なら
その資格って相当レベル低いな

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ほー

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>>2924 マンション管理士試験上位合格者さん

紛らわしいコテハンのおまえもじゃね？
罰金３０万 (笑

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管理士登録してなきゃいいんだろ

合格者と書いてある

姑息で呆れるがな

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ただの合格者じゃない、上位というのがみえんのか

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だれでも嘘は書ける

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四択で何を五択を並べるの。笑われるよ。やめなさい。見苦しい。

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座布団２枚

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大規模修繕に関しての書き込みは批判するが、その批判者は自分では
問題提起も何もしない。
ただ批判するのだけが生きがいの嫌われ者だな。
勿論それだけの知識や情報もないんだろうが。
批判するのは簡単だからな。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

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マンション管理の基本的なことから勉強していきましょう。

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ふぅ～ん　法律の専門家はそうはいってないけど、それも下らない持論かな？
ハイ　コピペ
区分所有法18条について
この点について、区分所有法18条は以下のとおり規定しています。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
　　　　　 ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」
という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、
保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

そして、多くのマンション管理組合においては区分所有法18条2項に基づき
「規約で別段の定め」をしているものと思われます。

＞ 例えば、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担において
＞これを行うものとする。」（マンション標準管理規約（単棟型）第21条1項本文参照）
という規約を制定している団体（管理組合）の構成員（区分所有者）の意思としては、
＞「保存行為をも含めて管理組合が行う」というもののはずです。

＞そうすると、このような定めがある以上、各共有者（区分所有者）は勝手に保存行為をして、
＞それ（保存行為）を根拠に他の区分所有者に求償（区分所有法19条、21条参照）することは
＞困難と解さざるを得ません ［注2］。

ただし、「保存行為」の問題と、「事務管理」（民法697条以下）や「不当利得」
（民法703条以下）の問題とは別です。つまり、保存行為とは別の法理（根拠）に基づいて、
管理組合ないし管理者あるいは他の区分所有者に対して求償することはあり得るでしょう。
区分所有者は「廊下の清掃」もできないのか？
（極端な話として）上記のような規約の定めがある場合、各区分所有者は「廊下の清掃」
もできないのでしょうか？

この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が
共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠と
した費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。
つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

結局、規約の定めの趣旨に照らして個別具体的に判断されるべき問題といえます。

まとめ
「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、
その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、
それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、
それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。

（弁護士／平松英樹）

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注釈

注1： 区分所有法19条、21条

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、
共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

（共用部分に関する規定の準用）
第二十一条　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が
区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、
その敷地又は附属施設に準用する。

注2： もちろん当該規約の定めを前提としても許容されている保存行為
（各共有者が単独でなし得る保存行為）という解釈論はあり得るしょう

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一級建築士・マンション管理士
マンションコミュニティ研究会代表
元（公財）マンション管理センター総合研究所主席研究員

廣田　信子の保存行為に関する意見　ブログ　↓

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12207260330.html

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一言で纏めると保存行為の費用負担を規約でルール化しなさいと言っているのです。例、経済的ゆとりのある
組合員が大規模修繕の費用は個人で負担すると名乗り出た場合でも、あり難いと思って、飛びついてとんでも
ない工事をされては困るので総会の決議事項とするべきである。

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>まとめ
>「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、
>その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

何を目的に？
共用玄関のガラスが割れたとか、エントランスのオートロックが故障した、
開放廊下の電気系統の故障で電気が切れた、漏水が発生したとかだよ。

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>つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」
>という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、
>保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

当たり前のこととして２９３２にかきこみがされているんではないの。

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災害時の緊急な保存行為については別途規約で規定しておく必要があるでしょう。
通常時の保存行為の場合で、誰でも勝手に工事依頼をしては困るので、急を要する
保存行為は原則的には理事長が、急を要しない保存行為は金額的に小さいものは
理事長が金額が大きいものは理事会決議が必要とした方がいいでしょう。

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↑
だがそうではないよと書いてある
日本語理解できないのか？

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多くのマンションでは理事長にその類の決裁県を与えている、無知か？

その業務を他の役員等に委託することもできる。

むちさぁ～ん　勉強せいや。

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>2941
コピペばかりではなくたまには自分の意見も書き込んだらどうなの？
まあ解釈は法学者でも見解はわかれているけどね。

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2938

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、
それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、
それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。



　　　　　　　　最後までよく読んでも理解できない脳ミソですか？

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専有部分内の共用部分も含め工事をする場合は組合に届け出が必要
としているマンションが殆どだね。
勝手に工事はできないからね。

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>>2943 匿名さん

おたくも含め持論など役には立たない

専門家の意見を参考に管理規約に反映させればそれでいい

立法府や最強の決定権者の判事じゃない

高齢者が趣味やたわごとで持論主張して遊ぶのは自由、好きに遊んでください

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>>2940さん

現行のマンション標準管理規約（単棟型）「第２１条」および「第２１条関係コメント」を確認してから、投稿した方がよいと思いますよ。

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ハイ、今回は区分所有法１７条～２１条の解釈等をお勉強しました。

ちゃんと覚えておきましょうね、管理組合で役に立てましょう。　笑

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>>2947

そんなのは確認済み
専門家の方お二人も当然

知識ないのはあなたよ

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>例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、
>それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、
>それによってその話の是非が変わってくるはずです。

自分の部屋の前の開放廊下の掃除をして、その費用を管理組合に請求するという
とんでもない発想をするんだね。
極論は必要なし。常識の範囲を書き込もうね。

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保存行為に関しては費用がともなうものが前提。
ベランダの管理も同じこと。

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>2948
コピペ専門がいくら吠えてもねえ（笑）
はいさようなら　

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　　下らないデタラメの持論よりマンション管理に役に立つのがコピペ　笑

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>>2950

おたくも無知ブッチギリで晒しますね、費用負担は当たり前でしょ。

そこに書いてあるのは区分所有法１９条に当てはめるとそうなるという解釈。

わからないのならなんで～と感情で語らず勉強しなさい。

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2950

そこに書いてある弁護士さんに聞いてみたら？
それと、あんた読んでも解釈や理解できないレベルなのね

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2947

それ細かいこと追加しただけじゃん
一般のマンションではまだ変えてない
所詮ひな型

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　　　素人の持論はこれを見て参考にする者にとっては大迷惑な

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批判だけの者がでてきたのでこのレスはおしまい
みなさんお疲れさん

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はぁ～い


ニセ者の管理士も持論吹きまくりですからそうしてくださ～い

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俺は明日から共用部分の汚れを理由にして朝掃除をして組合に費用負担の請求をします。
保存行為は住民が勝手に汚れを理由に清掃すればその費用を組合に請求できるって事か。？

規約を確認すると保存行為は住民が勝手にしても費用は組合に請求できるとは規定され
ている。

請求はできるが、組合が支払わなければならないとの表示は無い・争点になるかも。？

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マンション管理士による法律談義は、いざという時には、弁護士に席を譲らねばならない。

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法治国家だから、当たり前でしょう。因縁を付けられない様に規約を設定、変更、廃止をする。

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>2960
おまえのマンションの規約がそうなっているならやりゃあいいよ。
その部分は規約でどうにでも変えれるからな。　ちゃんと読んでからやれ。

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俺も玄関の前を掃除して組合に請求しよう
2954がいってるから間違いなかろう

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２９３４のコピペはうそなんだ

保存行為に詳しそうだったんで危うく信じるとこだった

玄関の前の掃除をしたら金もらえるといってたからな

あほらし

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明日からゴミ置場の整理と洗浄をして費用を組合に請求しましょう。

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そうそう、がんばって勤労奉仕
管理規約よく読んでからな（笑

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>>2934
>この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が
>共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠と
>した費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。

>つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

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だから管理規約よく読んでからな（笑

知らなくても許してくれないのが法律や規約　勉強せいや

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せっかく弁護士先生やマンション協会の先生の
解説コピペしてもらっても馬鹿には理解できんか
呆れるほど知能低いな

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何も知らない者がコピペしか貼りつけないからじゃない

知ったかぶりのフロントだろう

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コピペの内容は全く理解してなくて貼り付けるからだよ

勉強しなよ　笑

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>>2972 匿名さん


お前が知能低くて理解できないだけだろ

高齢で今更遅いだろうが勉強しろよ (笑

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保存行為に関してのコピペが理解できないとは呆れるほど知能低いな
さすがに高齢なのか？

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>>2974

コピペをはりつけるんだったら何にも知らん者が余計なことは書くなよ

あんたじいさんなんだろう　笑

じいさんに免じてゆるしてやるがね　爆笑

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おまえコピペが理解できないとは呆れるほど知能が低いな、高齢者だろ。

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共用部分の保存行為とは？

今回は、共用部分の保存行為について考えてみましょう。

よく、「共用部分の保存行為は各区分所有者が単独ですることができる。」というような話を耳にしますが、この話はいったい何を目的としてなされるのでしょうか？
保存行為とは？

そもそも保存行為とは何なのでしょうか？

この点、例えば、『コンメンタールマンション区分所有法（第2版）』稻本洋之助・鎌野邦樹著（日本評論社、2004年）107頁には、「保存行為とは、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが・・・たとえば、共用部分の点検や破損個所の小修繕等は保存行為に属する・・・」とあります。

また、『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」とあります。

これらの文献によれば「共用部分の点検や破損個所の小修繕等」あるいは「廊下の清掃」なども保存行為に該当するように思われます。

仮に、各区分所有者が単独で保存行為を行うことができるとすると、その帰結として、当該区分所有者は保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対し「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することも考えられます（区分所有法19条、21条） ［注1］。
区分所有法18条について
この点について、区分所有法18条は以下のとおり規定しています。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

そして、多くのマンション管理組合においては区分所有法18条2項に基づき「規約で別段の定め」をしているものと思われます。

例えば、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」（マンション標準管理規約（単棟型）第21条1項本文参照）という規約を制定している団体（管理組合）の構成員（区分所有者）の意思としては、「保存行為をも含めて管理組合が行う」というもののはずです。

そうすると、このような定めがある以上、各共有者（区分所有者）は勝手に保存行為をして、それ（保存行為）を根拠に他の区分所有者に求償（区分所有法19条、21条参照）することは困難と解さざるを得ません ［注2］。

ただし、「保存行為」の問題と、「事務管理」（民法697条以下）や「不当利得」（民法703条以下）の問題とは別です。つまり、保存行為とは別の法理（根拠）に基づいて、管理組合ないし管理者あるいは他の区分所有者に対して求償することはあり得るでしょう。
区分所有者は「廊下の清掃」もできないのか？
（極端な話として）上記のような規約の定めがある場合、各区分所有者は「廊下の清掃」もできないのでしょうか？

この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠とした費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

結局、規約の定めの趣旨に照らして個別具体的に判断されるべき問題といえます。
まとめ
「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。

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>2977
こんな時間に書き込みやコピペができるということはじいさんなんだろうが
あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。
保存行為といった場合、自分の部屋の前の廊下の清掃を考える者はいないし、
それをおこなった者が管理組合に費用を求償することは念頭にもないよ。
保存行為とは共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為であり
それには点検業務も含まれるとあるでしょう。
だから保存行為を考える場合、急を要するものと急を要しないものに分けて
規約の整理をしておく必要があると書き込んだんだよ。
保存行為は組合員であれば誰でもできるとなっているからね。
自分の部屋の前の清掃とか突飛な書き込みをするその発想がもう老化しているよ
じいさん（笑）

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↑
こいつなに書いてんだ？

規約で明確に決めれよって話だろ　弁護士の解説も理解できんのか？

おまえの持論は通用しない

高齢者は自分の勝手な思いを押し付けたがる

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「保存行為」って何？
2016-10-07 09:00:00
テーマ：▼マンション管理

こんにちは！　廣田信子です。

先日、改正標準管理規約に関する勉強会で話をしたときに、
今回の改正で一番分かりにくいのは、「保存行為」に関することかもしれないと
改めて感じました。

法律の専門家や
少し区分所有法を勉強している人は、当たり前のように、
「保存行為」という言葉を使いますが、一般の人には分かりにくい文言です。

これまでの標準管理規約では、
この「保存行為」という言葉を使っていなかったのですが、
今回の改正で、「保存行為」という言葉が入りました。

「保存行為」という言葉は、区分所有法第18条（共用部分の管理）にあります。
区分所有法第18条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることできる。
　２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることができる。
（以下略）

「前条の場合を除いて」の「前条（第17条）」では、
形状や効用（使道）が大きく変わる共用部分の変更は、
特別多数決議（３／４の賛成）が必要だといっています。

この「①特別多数決議が必要な共用部分の変更」を除いて、さらに、但し書きにある
「②保存行為」も除いたものを「③狭義の管理事項」といい、
これは、総会の普通決議（過半数決議）で決めるとしているのです。

ちなみに、「広義の管理事項」というのは、昨日の記事で取り上げた「区分所有法第３条」
にある区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の「管理」を行う…
のこの「管理」のことで、①②③をすべて含みます。

なんて、区分所有法の説明なんて、図らずも書くことになっていますが、
「保存行為」なんていう言葉が、管理規約の世界に出没してしまったので、
雑ぱくですが、説明しちゃいました。

で、「保存行為」に話を戻すと、
「共用部分」の広い意味での管理行為の中で、保存行為」は、総会の決議がなくても）
区分所有者が行えるとなっているのです。

「保存行為」は、共用部分を現時点で維持するための行為と考えられています。
（法学者の先生によって、多少定義が違いますが…）

そして、「保存行為」は、バルコニー（専用使用が認められているが共用部分）の掃除
といった管理の中でも日常的な軽微なものを指すのが一般的ですが、
大地震等の災害時の緊急対応も「保存行為」の一つです。

この「保存行為」平時なら管理組合が対応すべき修理であっても
多くが避難中で組織的に動ける状態じゃないときやむを得ず、
区分所有者が共用部分の緊急対応をするそれも「保存行為」のひとつだと考えられます。

実際に、東日本大震災でも、マンションで漏水、壁の剥落危険等緊急事態が発生しているのに、
理事長も副理事長も避難中で連絡が取れないそんなときに、マンションに残っている
区分所有者はどうしたらいいかわからず対応できない…
という問題が発生したため、今回の改正で検討されたのです。
漏水をとりあえず止める、危ない壁を撤去すると言ったことは
すぐ対処しないと、被害が広がりかねません。
そのための緊急対応は、「保存行為」として、理事以外の区分所有者でもできるといっても、
勝手に修理したと責任を取らされたらと二の足を踏むことがあるのでそうならないような対応
が必要ではないかという課題があったのです。

勉強会では、
標準管理規約の第２１条（敷地及び共用部分等の管理）で敷地及び共用部分等の管理に
ついては、管理組合がその責任と負担において行う…
とあるのだから、「保存行為」は、管理組合以外はできないはず…
という専門家？の発言もあり、
管理組合が組織として対応できない緊急時の話なのに…
れを言ってどうする？
と思いましたが、
「保存行為」についてはコンメンタールでも、日常の掃除や小修繕については書かれていても
緊急時の保存行為についてはあまり解説がないし判例もないので、いろいろな解釈があるのだと思います。

今回の改正では、
共用部分の「保存行為」は、原則区分所有者が行えず理事長にその権限を集中させ、
理事長が単独で行える定め方になっています。

区分所有者が行えるのは、
自分の「専有部分」とその使用に支障がある緊急性があるものだけと限っています。
「共用部分」はダメということです。
これについても、勉強会では、専門家？の方から「専有部分」の保存行為と「共用部分」　
の保存行為がごちゃごちゃになっているような発言がありました。
そのくらい、「保存行為」という文言で何をやってよくて、何をやってはいけないかを
判断するのは難しいのです。

勉強会での管理組合の役員の方からの発言が、的を得ていたと思います。
「保存行為」なんていう言葉が突然出てきても具体的によくわからない、
管理規約には、具体的に分かるように書いてほしい…と。
解釈論でもめるような規約を定めるべきではないと私も心からそう思います。

標準管理規約は、「保存行為」としていても、各マンションの管理規約及び細則で
災害等の緊急時意思決定については具体的な場面設定をした上で具合的に定めればいいのです。
ただ、想定していないことが起こるのが災害ですから共用部分の「保存行為」については
区分所有者も行えるという区分所有法の原則のままでもいいのかな～と私は思います。

どんなに責任感の強い理事長でも、マンションにいないことはあります。
携帯電話が通じないことも。
理事長が不在のときは副理事長が…としていても、その副理事長も連絡がとれないこともあるのです。
理事長が陣頭指揮をとって緊急対応をしてくれる状況で、一区分所有者が、自らが共用部分の
緊急修理をしようというのは、あまり考えられないのかな…と。
で、被災地で理事長が決断できなかった場合、どうしていたかと言うと、管理会社が、
自らリスクを背負って、理事長からの指示がもらえなくても、緊急対応していた…というのが実情です。
まだまだ、緊急時に理事長や理事会がすぐに陣頭指揮とれる管理組合は少数派で、
多くのマンションでは管理会社に何とかして～と言っていくことになります。

管理規約の緊急時の合意形成の定め方も、管理組合の自立度と大きくかかわりがあります。
自分たちで使いこなせる管理規約にしてくださいね。


http://profile.ameba.jp/nobuko-hirota/

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>>2978


＞あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。

このスレッドにはマンション管理士はいませんが、どうかしましたか？

管理士として発言するのなら登録番号と実名を示してからどうぞ。　笑

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>2979
だから規約で決めろといってるじゃないの。
あんたね、何読んでるの？
理解力・読解力のないじいさんなんだろうね。（笑）

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>2980
ながいコピペだな。じいさん（笑）
自分で整理しろよ。誰も読まないよ。
じいさん暇だから時間あんだろ。

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↑

保存行為の原則のコピペだ

それを管理規約に反映するのは当たり前

そのコピペさえ理解不能の高齢者に教えただけ

しつこくコピペしても知能が追いつかづ理解できないのだろ

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>>2983
おまえに読めとはいってない、どうせ知能低くて理解できないだろ。

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>2980
ところであなたのマンションの規約では保存行為はどうなってるの？

さぞかし立派な規約ができているんだろうからね。

批判ばかりしてないで、自分のとこがどうなっているのか書き込んでみてよ。

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2983

おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

一級建築士・マンション管理士
マンションコミュニティ研究会代表
元（公財）マンション管理センター総合研究所主席研究員
コミュニケーションコーディネーター・コーチ

（公財）マンション管理センター主席研究員として、１０年間、全国のセミナー等で年間約５０回の講演を行うとともに、国土交通省からの受託研究、執筆活動を実施する。

同時にマンションコミュニティ研究会を立ち上げ、安心で快適な居住を実現するためのコミュニティ形成を支援する活動を開始。

フォーラム、勉強会、メルマガ発信などで、居住者、管理組合、管理会社、マンション管理士等専門家、関連事業者のネットワークを構築、幅広い人脈を有する。

独立後、管理組合、管理会社双方を対象にした、マインド、コミュニケーションスキルアップのための講演、執筆、研修、コンサルティングに取り組む。

ハード・ソフト両面の幅広い知識と分かりやすく、やる気の出るセミナー、コンサルティングには定評がある

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>>2986

己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない。

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>おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

彼女はねマンションに住んだことはない。当然理事や総会に出席したこともない。
規約の全面改正もしたことがない。
そんな彼女にぞっこんだな　笑

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>2988
>己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない

単なる規約だろう。もったいぶるなよ。
保存行為の規約なんてお前のマンションでできてる筈ないだろう。笑
「開放廊下の清掃をした場合はその都度組合に申し出て費用を請求すること。」
こんなもんかな　笑

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