マンション管理士に質問しよう！ Part2

　レベルどころか、他のスレで「知らないふり」をしているのが、「マンション管理士試験上位合格者」。　違うなら。利用規約等により、反論を。　見ていないから無理か。

　「マンション管理士試験上位合格者」の投稿は、２１時ころから始まります。　皆さんしばらく休憩を。　大阪の堺市長選挙の速報でもお楽しみください。

大規模修繕工事の書き込みがつまらないとかいっているけど、
現在の書き込みの方がいいと思っているのかな。
アク禁オンパレードの書き込みばかりだが、そんな書き込みをしていると
後悔することになるよ。

大規模修繕ネタも同じ内容の繰り返し投稿ならいらないね。
マンションそれぞれが考える事、半分押しつけがましい知ったかぶりは無用だよ。

ここの書き込みで難しいことを議論する必要はありません。
マンション管理で分からないことや疑問に思っていることを
質問なりすればいいんです。
騒音とかペットの苦情対応をどうすればいいか、又解決した方法とか。
普通のマンション住民のレベルの内容で十分ですよ。

あんたが決める事じゃないよ。

回答する人が相手にするか否か決める事。

>2624
例え同じ内容でもここのスレに最初から参加している者は殆どいませんよ。
教育と同じで繰り返しやることも必要なんです。
それにマンコミュはすでに１，０７０というスレが立ち上げられています。
重複していない書き込みというのは殆どありません。
私は、マン管の資格をとってから自己研鑽の意味も含め徹底して書き込みを
してきましたし、管理会社のスレ以外は全て読み込んで勉強してきました。
最初のころの書き込みは未熟だったと思います。しかし、年月の経過と共に
進歩はしたと思っています。
マンコミュさんには勉強させていただきお世話になったと感謝しています。
知ったかぶりとは思っていません。ただその情報をできるだけ多くの人に
伝えようと思ってはいます。
ここでの質問に答えるのも知ったかぶりといえばそうでしょうが、質問に
答えるということは知ったかぶりになってしまいますよね。
そういう気はなくても。

>2626
何でも噛みついてくるんだね。
それも１行レスで。

　なぜ「マンション管理士試験上位合格者」名で投稿しないのでしょうか？　不思議ですね。何か後ろめたいことでもあるのでしょうか？

　「マンション管理士試験上位合格者」は出てきませんね、反省したのでしょうか？　それとも具合が悪いのでしょうか？　このスレは、「マンション管理士に質問しよう」ですが、他の専門的知識者も含め、広く質問回答するためのスレです。　マンション管理士の業務は幅広く、一部の投稿にもありますが、何でもよいと思われています。

　最近の投稿は、大規模修繕に関するものが多く、大規模修繕に関するスレは、他にもあります。
　マンション管理士にしても、大規模修繕を日常的に経験している、技術系マンション管理士なら簡単に返答できるかもしれませんが、技術系以外の多くのマンション管理士の方は、それほど詳しいとも思えません。

　大規模修繕等は他のスレも多く、専門的なスレ立てをしておられる方のスレでは、極めて有用な助言も得られます。　なんでもいいから、何でも聞くでは、スレッドでなく、ワイヤーやロープになってしまいますから、運営会社の利用規約等により投稿しましょう。　運営会社も、利用規約等の周知徹底の努力を、他のスレのようにしてください。

>2631
最近の投稿は大規模修繕工事に関するものが多いからそれだったら他のスレに
いけばいいといってるけど、マンコミュは１，０００のスレ立てが行われており
ここで書き込まれるレスは他のスレに殆どありますよ。
騒音問題でも規約改正でもペット問題でもね。
当然総会や理事会問題、滞納金問題等全て他スレで議論されています。
しかし、みんなは自分が期待している必要としているスレを探して参加して
いるんではありません。
あなたは何故ここにきているんですか？何か知りたいこと聞きたいこと等があって
きているんではないですか。
質問があればすればいいじゃないですか。そうすればあなたの質問に対して皆さんが
答えてくれるでしょう。
それとも邪魔をしにきているんですか。それだったら完全にスレ荒らしですよ。
ここのスレだけでも、新しく参加された方は全部読まれる方はおられないでしょう。
ごく最近の書き込みでさえ知りませんからね。
ここはマンション管理全般に関するスレです。それを忘れないように。

何も質問等がなければ情報の提案でもしましょうか。
大規模修繕工事に関することですけど。
マンションの住民であれば知らなければならないこと、知っていた方が
いい情報です。

>>2635 匿名さん
↑まだわかっていませんね。
大規模修繕なんか瑣末な話なんですよ。
特に100戸以上のマンションだと人材豊富だからおたくがいなくても問題なく運営されます。

初学者は細かいことにこだわりすぎますね。
超低金利だから積立金制度のメリットはありません。
積立金があると、使い切ろうとする傾向が顕著で無駄な工事、過剰な仕様になりがちです。
修繕積立金は少なければ少ないほどいいという考えも間違いとは言えません。
修繕工事は借入金で賄い、あとから返済するほうが結果的に得になります。
後払いなら死んだら払わなくていいし、逆に
積立金だと使う前に死んだらまるごと損しますから。

>2640
凝り固まった考えは変わらないんですね。
積立金をなくして借り入れをした場合、必ず返済しなければならないんですよ。
それも１０年返済が普通です。
返済が終わるころにはまた借り入れをしなければなりません。
長期修繕計画は３０年で計画するようマン管センターは指導していますが、大型設備の
更新工事は含まれていません。
エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ・網戸、消防設備、縦樋等です。
大規模修繕工事は定期的にやり、借り入れをすると大型設備の更新時期がくればそれも
併せて借り入れし共に返済していかなければなりません。
積立金の値上げ額が大きくなりますよ。
長期でみれば工事費は変わらないのです。その支払いは長期でコツコツ蓄えていくか
借り入れをして大幅値上げをして返済するかしかありません。
積立金があれば使い切ろうとするという考え全く理解できません。
そのために長期修繕計画があるんでしょう。
尤もしっかりした全てを網羅した長期修繕計画のないところはそれができないでしょうが。

>>2642 匿名さん
エレベーターとか金物建具は普通は長期修繕計画に入ってますよ。

大規模修繕はマンションごと都合の良いようにされたらいいこと
実務経験もないような管理士や外野が口出しする問題ではありません
とくにこのスレには管理士はいませんし、素人が知ったかぶりの情報だすくらい
無意味ですね

>修繕積立金は少なければ少ないほどいいという考えも間違いとは言えません。
>修繕工事は借入金で賄い、あとから返済するほうが結果的に得になります。
>後払いなら死んだら払わなくていいし、逆に
>積立金だと使う前に死んだらまるごと損しますから。

修繕工事は借入金で賄い後から返済する方が結果的に得になる？
最初に支払わなくて借り入れをして短期間に大幅値上げして返済するとしても
すぐ次の工事がくるので借り入れはずっと続きますよ。
それも大型設備分は重複して支払わなければなりませんので、大幅値上げに
耐えられなければ、工事をしないことになるでしょう。
そうすれば快適なマンションライフはおくれず、資産価値は下がり、売却する時も
賃貸に出す時も不利になりますよ。

マンションの住民は年寄ばかりではないですからね。
あなたの発想は「後は野となれ山となれ」ですよ。

>>2642 匿名さん
オタクは自分の死後までマンションのことが
心配みたいだが、普通は死んだあとの修繕工事のために積み立てるとか損だと思うんですよ。
実際、築40年だと70代が増えて修繕工事に消極的になる。
だから修繕工事は最初は築15年で、
2回目は築35年で、
3回目はやらない、
というのが合理的。

>>2641 マンション管理士試験上位合格者さん

静かではなくあなたの相手をしないだけじゃないのかな
自分が知識が薄いという自覚持って謙虚に質問しなさい

>>2646 マンション管理士試験上位合格者さん

所有者の入れ替わりもありその年齢が同世代ばかりとは限らない
古臭い団塊世代の思考ですか？ 無駄に多いからね

>マンション管理士試験上位合格者さん
あなたにはマンション管理はできません。
あなたの立てたスレを論じていればいいんです。

>マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室） に訴えてちょうだい！

>>2649 匿名さん
そこは2011年くらいのスレだから
過去レスみて勉強すればよかろう。
初学者にはタメになる話だ。

>オタクは自分の死後までマンションのことが
>心配みたいだが、普通は死んだあとの修繕工事のために積み立てるとか損だと思うんですよ。

私たち夫婦には子供はおりません。
会社をリタイアして何かボランティア活動をしたいと思い資格をとりマンション管理に
携わってきました。
マンションのために良かれと思うことについて取り組んできたんですが、積立金についても
しっかりした長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、一緒に真剣に取り組み作成
しました。そして、それを基に修繕積立金の値上げを行い現在に至っています。
私は自分が取り組んできたことが間違っていたとは思いません。
真剣にマンションの建物設備の維持保全にも取り組んできました。
全てを網羅した工事に基づいて積立金を設定してありますが、早めに値上げに取り組んだ為
値上げ額はそんなに大きくはなく、事前の値上げのアンケートでも皆さんには圧倒的支持
で承認されました。

私どものマンションは大規模修繕工事は１３年周期で計画されています。
自分の部屋と同じで、例えば畳や壁紙の交換をする場合、１０年でやられる方、１５年で
やられる方それぞれだと思います。
ある程度快適な又資産価値を保つためには、早めにやるにこしたことはありません。
全て積立金次第ですが。

国土交通省が出している修繕積立金ガイドラインに比べて、積立金が足らない管理組合はたくさんあるのだが、ほとんどのマンションは低金利の借入金でなんとかなっている。
国土交通省の言うことを盲信して掲示板に書いて知識自慢する年寄りが散見されるが、もっと本質を見ないといけない。もういい年寄りなんだから。
>2652

大規模修繕なんてマンションごとの都合で勝手にやること
管理士でもない知識もない方のデタラメな投稿は参考にもならない
聞かれてもいないのに答えなくていいですよ

>マンション管理士試験上位合格者さん　
2656ですが、
積立金の少ないマンションは数多くありますよ。積立金がないから
借り入れをするんですよね。
借り入れをすれば修繕積立金の値上げをしなければいけませんよ。
低金利だから借りた方がましという考えですが、同じ工事代金を10年で返済
するのと20年間積み立てたものから返済するのでは1戸当たり月の積立金の額が
大きく違ってきますよ。そんな単純なことも分からないのですか？
だからいっているでしょう、あなたにはマンション管理はできないと。
積立金の少ないマンションは建物設備の維持ができません。その都度積立金の
値上げからスタートしなければなりませんよ。積立金の値上げは難しいですよ。

>>2658 匿名さん
↑勝手にやることだが、マンション管理適正化指針はマンションは社会的財産だと言ってるだよ。汚いマンションが建ってると景観上も問題がらあるからだ。こいつは知らないと思うけど。国土交通省がガイドラインを出しているのは、その指針を具体化するためだ。こいつは知らないと思うけどw

>>2661 匿名さん
↑わかんないひとだね。
返済にあてるのであれば、それは返済分担金だ。
低金利だから積立金は時代にあわないわけ。
そもそもおたくもマンションを借金で買ってるんでしょ。
なんで借金でかうの？低金利だからですよね。
昔は殖産住宅って会社があって積立金で住宅を買うビジネスモデルの会社が業界１位だったのしってますかね。その会社はもうないんですよ。なんでだかわかりますか？積立金が時代に合わないからなんです。歴史に学びましょうね。

>>2659 匿名さん
↑こいつは議論についてこれないだろうw

そもそも修繕積立金を潤沢に用意できる優秀なマンションなら人材豊富で2661みたいな人がいてもいなくても、他の人がやるんだよ。
大規模マンションではたいした問題はおきない。

持論の開陳は終了した。あと勝手にどうぞ。

マンションは社会的財産といわれてはいます。
しかし現実には建て替えはできないんですよ。
建替えができないのであれば、資産価値を保つ努力をすべきでしょう。
例えば４０年間の工事費がかわらなければ、その費用は積立金だろうが、
借入金だろうが同じです。
だったら、こつこつと積み立てていった方が負担は少なくて済みますよ。
マンション住民に金銭的余裕があれば、必要な時には一時金で対応できる
でしょうが。ただ全員がそれに対応できる訳ではありません。
だから借り入れをするというんでしょうが、借り入れれば修繕積立金の
値上げを行い返済しなければなりません。
低金利は関係ないんですよ。
何故マンションを買うのに借り入れたかということですが、金利が安かったから
借りたんではありません。現金で購入する資金がなかったからですよ。
あなたとは水と油ですので妥協点はみつかりませんね。
どちらが正しいかというか良かったかというのは住民が判断すればいいことですが。

実務経験の無いペーパー試験合格者が持論展開しても。。。
積み立て金の増額と借り入れのミックスが現実的だね。

だから言ってますがね、ニセ管理士さんの知識の無さを連続投稿で相当きてますよ 笑

またしつこいとロンパされて泣き叫ぶんですよ、相手にしなさんな

知識の無さ晒して連投ですか、実務経験も無いのでしょう
いい歳して恥さらしましたね

>2669さん
ミックスが現実なら、その比率はどうしてだすんですか？
そしてその比率の検討は誰がするんですか。

え？？？

管理組合以外で誰が決めれるの？

権限は何処にあるのかも知らないとか？

あなたは中学生ですか？
いろいろシミュレーションして組合員の大部分が納得する
数字を導くんだよ。
検討するのは所有権者達があたりまえでしょ？

いやあなたがその役割を担うのかと思ったんですよ。
誰もやり手がいないのかと思ったんでね。
やり手がいないというより、誰もそんなことは考えないんじゃないかな。
ただいうだけではだめなんですよ。誰かが行動に移さないと。
それがいいたかっただけです。

うちのマンションではきちっと出来てますので。。。
お気遣いいただきありがとうございます。

＞いろいろシミュレーションして組合員の大部分が納得する数字を導くんだよ。

だから決めるのは管理組合以外に誰が決めるんだよ、日本語不自由なのか？

シミュレーションや検討する機関は理事会だろ、だが個人がやることじゃないし素人だろ。

だから半端な知識しかないなら知ったかぶりせずコンサルタントに参加してもらえばいい。

住民はプロじゃない、専門家の住民がいたとしてもそこに費用が発生して当然、プロだしな。

が、そんな単純な費用の捻出方法や割合の話は大規模修繕決議と同じく普通決議で決すればいい。

誰にも恨みを向けられないようにな。常識だろ。

普段の修繕積立金の額を抑えて安価にし、工事直前あたりに全戸から多額な一時金をとる。

このやり方は計算して転居する人にとってはありがたいやり方ですね。借り入れもそうです。

工事費はこれから住む人が多くを負担してください方式ね。

若い世代は築浅のうち、また積立金値上げする前に住み替え思考が多いからね。

あとに住む人の為に費用だすのが嫌なんですよ。　当然ですけどね。

マンションの住み替えは10年過ぎくらいがお得です。
最初の大規模修繕が始まる数年前に売り逃げですね。
築浅のうちは修繕積立金は比較的安い傾向、デべの設定がそうね。
管理費が無駄に高いけど。

同じ規模のマンションに１０年程度で住み替える資金があればね。
５，０００万円のマンションを１０年後に売却すれば、３，５００万円ぐらいになりますよ。
改装資金とかもいりますしね。
借り入れていれば元金は１０年では５００万円以下の償却しかされていませんからね。
そうするとまた借り入れをしなければならなくなる。貸してくれればいいですけど。
１０年間で１，５００万円の貯蓄をすればそのお金を充当できますけどね。

>2678
おいおい、一時金を全戸から徴収できると思っているの？
例えば１戸当り１００万円の徴収とした場合全員支払えますか？
管理費等でさえ滞納する者がいるのに。これこそ絵空事だよ。

マンションは購入時に修繕積立金を安くするかわりに修繕一時金を
徴収しているんだよ。
１０年で出ていけば工事はその後そのお金で行われるし、買い替えれば
又そこで一時金を取られるよ。
マンションに住んだことのない者の発想だね。

一時金は皆さん公平に出さないといけませんよ、たとえ２００万でもね。出せないなら住むな。
区分所有法でも強行規定で費用は出さないといけないことになってますから。
安い修繕積立金でのうのうとしていると、大規模修繕費用の不足が出るのは当たり前。
竣工から入居、管理組合結成で最初に修繕積立金の見直ししないとね、デべ基準は販売目的で安い。
管理費は高いのが普通。

若い世代は賢い、大規模修繕前には売り抜けて住み替え、どうせ永住目的は無いし戸建志向。
１０年未満で住み替えする人もいると聞く、この版でもそのようなスレがある。

古いマンションに固執したり金がなくて居続けると災難が待っているのは誰もが予想してる事。

１０年で住替えできる方は相当資金の余裕のある方でしょう。３５年のフルローンを利用している方は一度銀行で元金残高をきいてごらんなさい。

>>2682

その購入時の修繕一時金も当然わかっております、その金額はいくらですか？　　笑

例えば４０００万の物件でその一時金はいかほどでしょうか？　

わたしはマンションに住んでいますし、多くはありませんが貸してもいます、失礼はそこそこに。

若い人は合理的、経済的にその地域環境に縛られることなく淡々と住み替え暮らすようですね。

年寄りは、そうしたくてもできないのが現実でしょう。

マンション管理士の方は意外と金融の件が理解されていない方がおります。一応不動産の取引の実務経験も必要ではないでしょうか。
少なくとも管理と取引は対だと理解します。

大規模修繕で一時金１００万とか出費して工事終了後売りに出しても高くはならない
管理組合総会での積立金の値上げの議案とか否決されっぱなしが普通だよ
誰でも工事するなら、その恩恵を受ける住人が工事費払えよ、と思うな

一時金を２００万円支払わなければいけない総会の決議は強制力が有りますので支払わなければいけません。支払わなければ組合から強制執行されます。（債権）

>2686
３５年ローン利用する方は一部じゃないのかな。
永住する場も決めていない人が賃貸より分譲の住み替えが得で快適と判断するならそれもよし。
高卒のサラリーマンなら３５年ローンでも戸建てが無理でマンション永住選択ならそれもあり。
融通利くのは小金持った若い世代、親の金でも構いませんよ。高齢者は論外ですがね。

一時金200万円なんて可決されないよ。
決議の強制力云々のレベルでは無いね。
そういう極論を言われる方は極々少数の組合員ですね。

大規模修繕ならまだ平和ですよね。
建替えの話になると金の無い世帯は惨めですよ。
当然のように古い建物、所有者も高齢。
資産のあるなしで天国と地獄。
国の政策とはいえ多数のために少数の世帯が
古くなった居室を評価額で買い取られ追い出される図。
一方では建替えて新築物件で快適生活。
これから更に古い建物が増える、現行の建替え決議５分の４は更に緩和されるかもね。
これにゼネコンも当然絡むわけで費用無い者は排除される。

集合住宅は所詮共有物、長く住むのは危険が伴う。

>>2690

可決とか必要ないんですよ、おたくの管理規約見てごらんなさい。
規約で共用部の修繕等の費用は問答無用で出すのよ、普通は専有面積割です。
総会で修繕反対されてばかりならマンション倒壊しますよ。誰でもお金は払いたくないからね。

マンションにもよりますけどね。ロウコストマンションは安いうえに最長ローンの利用者はおおいです。それに加えてオーバーローンも多いですよ。
億ションとか、ハイグレートマンションは結構現金決済が多いと聞いております。世の中は貧乏人よりも金持ちが多いようです。私は貧乏人です。

アドバイスとしては借り入れ金は年収の４倍で、頭金は購入価格の４分の１、期間は２０年ローンにしておけば将来の計画が立ちます。転売もし易いです。
金利は大手都銀が安いです。頭金なしのオール３５年ローンの方も結構おります。新しいマンションの購入予定は計画が立たないでしょう。

長く住みたい人が多いマンションなら修繕積立金は早めに値上げ。
工費予定額より多くて結構、保管口座にストックですから多くて困るものではありません。
ついでにスマイル債も買ってあっげようね。融資も受けれるかもよ。

２６８２さん一応普通決議で可決してから徴収して下さいね、支払い不能者が出た時債権回収がしにくくなりますよ。
私なら総会の可決が無ければ支払いません。支払う必要が無くなくかも知れません。総会の可決は必要でしょ。

2692に足して言っておきます。誤解しるといけないので。

大規模修繕の管理組合総会での決議のほとんどは普通決議です、総会出席者の過半数で可決です。
結構少人数で決められるんですよ、反対されても困りますしマンションは地域の資産と国の考え。
また、区分所有法でも区分所有者は掛った費用の支払い義務があるんです。
簡単わかりやすく書いたのですがヨロピイかな。

>>2695
現実には突発事故でも通常の修繕でも共用部の維持のための費用は決議無関係に出さないといけないのですがね。
あなたは共同で建物を所有しているので当然保存義務があり健全に建物を維持しなくてはなりません。
嫌なら賃貸か一戸建てに住みなさい。

総会が開かれなかったり管理組合自体機能していなかったり、リゾート物件だったり。
このような場合でも倒壊したり壊れかけなら専有部割で費用負担するのがマンション法です。
最低限、地震などで崩れて一部廃棄物なら法的に私有地でも崩れた廃棄物放置は違反です。

大規模修繕の一時金、２００万前後はよく聞く話ですよ。　戸建てでもそのくらいは掛かるし。

ケチや貧乏さんばかり住むマンションでも放置してスラム化
廃墟になることを国家は許さないんですよ。
デカいコンクリートの物体を放置せず管理しろとの命令だね
資産税もしっかり払えよ。

>>2692 匿名さん
あの〜
合意形成は常識として必要だよ。
先ず理事会で議論してこんな額が独り歩きして話しが進むわけ無いよね。
おたくのマンションが貴方の持論を展開して大幅な一時金を組合員から
徴収できた実績がおありなら話しは別ですが。。。
これ以上机上の空論で議論するつもりはありません。

>>2700
目的の金額が集められなかったら、大規模修繕やめるんですか？
大規模修繕がマンション法で特別決議ではない理由は理解できますよね
合意形成も必要ですが、個々人の損得勘定だけでは集合住宅の管理は不可能
合理的な規約をつくって運用しましょうね

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 　
　　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
　　　　保存行為は、各共有者がすることができる。

＞*２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　
　　　　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
　　　　共用部分から生ずる利益を収取する。

＞共用部分の負担に任じ

６１条も参考までに読んでみてね

マンションに住んだことのない者の書き込みが多いようですね。
一時金の徴収は分譲時には、物件を販売しやすくするために修繕積立金の額を
抑える必要があるので徴収します。そして第１回目の大規模修繕工事は何とか
工事ができます。
しかし問題はそれからです。１回目の工事終了後には長期修繕計画の洗い直しを
行いますが、それには大型設備（サッシ、玄関扉、消防設備、ＥＶ、給排水管等）
を含めなければなりません。そうすると大幅な積立金の値上げをしなければなら
なくなりますので、できるなら早めに段階的に積立金の値上げをしておく必要が
あります。
一時金の徴収とかは夢物語です。借り入れしかないのですよ。
マンションは買い替えはした方がいいでしょう。その場合でも、例えば３５歳で
マンションを購入した場合、２０年で買い替えをすれば終の棲家となります。
工事の前に買い替えをするとかいっている者がいますが、１回目の工事分は既に
一時金と積立金で支払っているので買い替えをしても得はありません。
買い替えをする場合は、それまでにある程度の蓄えをしておく必要があります。
私はマンションは２軒目で通算３４年住んでいます。現在のマンションが終の棲家です。

長い間修繕積立金が安くて、費用が不足するのは管理組合の責任だ。
修繕してグレードアップするなら嫌だともいえるが、建物の保存費用だからな。

>2702
失礼な書き方はやめなさい、マンション居住者ですし、少ないですが貸してもいます
数棟のマンションの区分所有者であり組合員でもあります

一時金の額は様々ですが有るのが現実、修繕積立金を長期修繕計画に沿って積算し
それなりの額に値上げをし、調整する管理組合でしたら積立金の範囲内で大規模修繕も十分可能です
竣工販売時からそれをする管理組合は少なく、デべ設定の安い積立金額のまま、購入時の一時金など
数十万程度、15年後には費用不足になって当然
10年ほどで住み替える方が得をするわけ