マンション管理士に質問しよう！ Part2

>10177 匿名さん
２人を識別できるその目が欲しい　笑

part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>最近私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが多くなってきたようだが、
>だれかが私の後をついで質問とかに答えているのかな。
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
>後見人の方後を引き継いでスレを盛り立ててください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

↑ マンコミュ掲示板史上最高？の「上から目線」。
維新の志士たちに後を託した吉田松陰の『留魂録』みたいだナ。笑

パート３：ボケ
パート２：ツッコミ

漫才みたいになるなんて両方の板のスレ主としては想定外だったろう。大失敗

>>10181　ビギナーさん
> ２人を識別できるその目が欲しい　笑

全体を俯瞰する場合は、２人ではなく、３人を識別してください。

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」と何度も繰り返して書く宮爺です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E9%80%A3%E5%8D%98%E6...

正しくは「連坦棟」ですが、今もって「連単棟」と書く宮爺って・・・

>part3 No.1975 匿名さん 2019/04/15 10:51:24
>私はもう１ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２の書き込みは全く見てないので
>何が書き込まれているのか知らないが、これからも放置しますので
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/1975/

最近は参考になることがいっぱい書かれているのに、全く見ないなんて勿体ないですよ。

懲りないＮＰＯ老人の巻

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%EF%BC%A8%EF%BC%8E%EF...

>No.1988　匿名さん 2019/04/18 12:15:01
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

初っ端から間違っていますね。
団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していなのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。
【検索ワード：連単棟】

>>10188 と以下を踏まえて、Part3 を見ると面白いと思います。

【区分所有法の豆知識】
区分所有法は、区分所有建物が（その一部分でも）存在していることを前提にした法律です。
したがって、一つの区分所有建物が全部滅失した場合は、その時点で区分所有法の適用がなくなります。
たとえば、Ａ棟（区分所有建物）およびＢ棟（区分所有建物）で構成される団地で、Ｂ棟の全部が滅失したときは、その時点で、Ｂ棟の区分所有関係は解消（Ｂ棟の管理組合が消滅）し、敷地または敷地利用権の共同所有関係が残るだけです。
【検索ワード：連単棟】

>No.1992 匿名さん 2019/04/18 12:40:54
>私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
>そのスレを見ることは絶対ありません。
>見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
>絶対ありません。
>現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
>答えてやってください。

>No.1993 匿名さん 2019/04/18 12:48:32
>ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
>ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

スレ主代行ではありませんが、Part3 は虚心坦懐に見させていただいております。
【検索ワード：坦】

多少バチ当たりな？　Part3スレ主への質問例：
「２７日からの１０連休もマンションコミュニティ掲示板ですか」

だって、
１２月３１日も１月１日もいつも通り連投していたようですもの！

＜ＮＰＯ老人のＮＰＯ投稿はどれだ？ の巻＞

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/res/1-1000/

「Part2を絶対見ない」と書くのはかなりの恥さらしではないか。
むしろ「必ず見ている」とでも書いて批評を受けてみせる姿勢が
必要で、スレ主としての評価もそれでこそ高まるとは考えないか。

大規模修繕に関して「設計監理方式が一番」と推奨する専門家が
その持論にそぐわない実態の現場からの報告を受け付けない態度
に通じるものがあるようです。持論の再検討はチャンスでしょう。

「見ない」「終わった」と言うが「見ることができない」のかも。

>10192
その板、あちこちで宣伝しお勧めしようと考えておりました。
２と５の「シーン・・」が特に最高。

>>10192 の投稿日時が、2019/04/19 10:32:49 で、その時の指定スレの最後のレスは No.35 でした。
その後、2019/04/19 10:45:36 に以下のレスがありましたが、果たして投稿者は？

>No.36　匿名さん
>規約や細則に規定されていれば管理組合の範疇事項だよ。

>>10192 の NO.37（あほ）は、No.36 に対するレスであり、上位氏がＮＰＯ老人を戒める意味で投稿したのであろう。

パート２への投稿が盛んになると、パート３の独り語りスレ主さんは落ち着かなくなるようですね　「パート２がえらいことになってますよ」とパート３に書かれたとして動かずにいられますでしょうか　パート３新設はやめてパート２続行をと言っていたマンコミュ管理者の方針が正しかったということ

10195-10196 からもわかるように、Part3 のスレ主は、>>Part2 の投稿内容を見ています。

なのに「見ることは絶対ありません」と書いたのか。。。
当マンションにいた曲者（くせもの）とよく似た言葉遣い。

何しろ >>10136 の人物ですから・・・

「管理組合・管理会社・理事会」で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿はすべて同一人物によるものですね。

スレ名・・・「三菱」、「三井」、「穴吹」、「上位」、「老害」、「電ブレ」

「管理組合・管理会社・理事会」板で、本日の午前１１時～１２時の間の投稿もすべて同一人物によるものですね。
〇スレ名・・・「電子ブレーカ」、「日本ハウズイング」、「関電コミュニティ」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/res/1924/　などは、過去を引きずっていることが見て取れます。

管理組合の決算書に預金残高証明書のコピーを付ける、あるいは、その前段階として金融機関に残高証明を発行してもらい、組合で監査に使用する。

大半のマンション管理組合が上記のようにしていると思われますが、そうする法的な根拠はどこらへんにありますか？

当マンションでは、最近できた会計処理細則の条文として、
（決算報告）
第００条　決算報告には次の報告書を作成するものとする。
一　各会計収支決算書
二　各会計賃借対照表
三　財産目録
四　預金等残高明細書

とあり、四の「明細書」がそれに近い言葉かなというだけで、証明書そのものとは違う気がしています。当組合の管理規約その他もざっと見たところ、残高証明書の発行を義務と規定した箇所が見当たりません。それでも最近は総会議案書（決算書）へのコピーの添付はされています（以前は長らく添付なし）。

答えにくければ無視して下さって構いません。

規約には、「理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。」との規定があると思いますが、その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

また、「監事の会計監査を経て、」とありますが、監事には、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する義務があります。
監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

多くのマンションでは、監事が残高証明書を確認したことを示す意味で、収支決算の議案に残高証明書のコピーを添付していると思います。

早速のコメント、感謝いたします。

>その報告方法（添付資料など）については、規約や細則に定めがなければ、特に決まりはありません。

やはりそうでしたか。

>監事が会計監査を実施するにあたっては、収支決算の証憑書類である残高証明書の確認（必ず原本を確認）は必要不可欠であることは言うまでもありません。

おっしゃる通りだと思いますが、適正化法、区分所有法などの法律レベル、標準管理規約から派生・調整された各マンションの管理規約、会計処理などのための細則といった法規、これらのどちらにも「残高証明書」の文言がないとか、毎期に金融機関から発行してもらう義務がある旨の規定がないケースはやはり存在するのではないかと危惧します。（この点は上記引用にてお答えいただきました。有難うございました）

当マンションの場合、特異な管理体制の導入に関与した内外の者たちはやはりプロ・半プロ級と思われ、住民（管理組合員）に気付かれて指摘を受けるまでは「残高証明書」の言葉さえ知らせないで無発行でできるだけ長年、運営しようとたくらまれたフシがあります。実際には、最少でも１０年間は残高証明なしで運営されていたようです。

毎年の証明書入手は組合としてやっているけど決算書への添付だけはしていないのか、と今まで甘く推察していましたが、そもそも、プロ級の者たちからすれば不都合な証拠になってしまうそんな書類を発行してもらい、かつ、マンションに残しておくなんてバカなことをするはずがありません。（あー、私の考えはまだまだ甘かった！　法の穴を突かれ、長年にわたって２００余名の区分所有者のほぼ全部がバカにされた感じ！）

もう遅いですが、油断大敵ですね。

類似の話で、こんなことも言えるかと思います。

当マンションの管理規約本体には、理事長が閲覧させなければならない物として「会計帳簿」という文言が出てきます。最近できて承認された会計処理細則には、下記の規定があります。

（会計帳簿）
第００条　組合は、会計帳簿として、次の帳簿を備えるものとする。
現金出納帳
預金出納帳
収入支出基本台帳
備品台帳

シロウト的な推測ですが、>10203 の会計細則条文を含めても、「組合の通帳」や「残高証明」を通じて組合員が会計実績の点検を行うということの不可能なマンションの管理組合が、少なくとも法的には存在しうるとの印象を持ちます。以前、弁護士に「管理組合の通帳は無理だ」と言われたことがあります。

総会における監事の業務の執行及び財産の状況報告時に、貸借対照表の資産項目に記載されている「預金の金額」について、どのような証憑書類を確認して適正であると認めたのかを質問するというのはどうでしょうか？
また、この質問と監事の回答を総会議事録に留めるように議長に進言するとよいと思います。

理事長が開示の義務を負う「会計帳簿」に管理組合の「通帳」や「残高証明」が含まれないようにしておく。これを基本的コンセプトとして組合内の法体系（規約・細則・内規）を構築されたら、シロウトはたまったものではありません。しかし、そうは考えない人も実際には多くいて、分譲マンションがガラス張りで運営される必要などなく、上流であればあるほど大金と引き換えにプロの業者に任せるのだ。。。こういった価値観もありますね。

当マンションのいざこざは、元はと言えば２０年前、管理会社への委託料値上がりに不満が出たらしいところから始まったようです。委託業務見直しで料金半減、しかし減った分は管理員への高額な給与になったので、総額で見れば横ばい。こんなダマシにひっかかる。逆に、２００余名をまるごとひっかけてみせる魂胆がすごいと思います。

>10207 匿名さんの書き込みは有難いですね。定期総会が１ヶ月後ですので実践してみようかな。ただ、きっとご存じだと思いますが、意識というかプライドだけ上流で、やっていることは下流なマンションでは、知的でまともな発言であっても意味が通じないといった展開にすぐなります。残念ながら築４０年近い郊外の中古物件の多くがそんな水準でしょう。

近々、第３回となる大規模修繕モードに入ることになっています。サッシ一斉交換、給排水管交換等、大規模修繕以外に普通はやりたくてもやれないゴージャスな工事を次々とやってきたマンションだと、最近指摘されて知りました。愚かにも、どこでもこんなものだろうと信じてました。最近の議事録では、またまたまた同じ設計コンサルが仕切っているようです。

どのような事情があって残高証明書の閲覧に拘っているのか知りませんが、以下の裁判例は参考になるかもしれません。
くれぐれも、マンション内では孤立しないことを祈ります・・・

＜参考＞
【マンション管理組合が保管する文書について、当該マンションの区分所有者の閲覧請求が認容された事例】（大阪高裁 平28・12・9 判例時報2336-32）　鎌田 晶夫

http://www.retio.or.jp/info/pdf/109/109-114.pdf

ありがとうございます。残念ながら孤立して何年にもなります。
発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

管理業者の指導のもとで、全役員が役目を果たしているように
演じていく。それを議事録に残し、総会もシャンシャンで終了。
１名を除く全員賛成型の無敵のマンション。役員報酬は協力費。

＜参考＞にお書きいただいた判例の主旨を別の板でも教示され、
そのままコピーして現住物件の個別掲示板に投稿してみました。
・・未明と深夜にヒツウチ電話ベル１回鳴らし、２日連続。笑

>>10210
>発行されていない残高証明は閲覧不可能ですから、負けました。

残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。

>残念ながら孤立して何年にもなります。

あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。

>あなたの行動が、独りよがりでマンションの平穏を乱していると皆さんが感じているからだと思います。
今まで１００回ほど言われてきました。私は負けて負けて負けてこれからも負けるでしょうが正解で、組合と管理業者は勝って勝って勝って今後も勝ち続けるでしょうが不正解というパターンかもしれません。

>残高証明書の発行には手数料が発生しますので、管理費から発行手数料の支出がなければ発行していないのでしょう。
どこのマンション管理組合でもやっている定期総会決算（議案）書の表の「雑費」摘要欄に「残高証明手数料」と記入された期もあれば、されていない期もあり。適用欄に「その他運営費」と書かれた期もあって、その場合、読む側は何のことか具体的にはわかりません。総会で質問すると担当者がキョロキョロして助っ人を求めます。

理事長だった私への半期分の報酬６万円は、手渡し日（会議当日）に私が欠席したことを表向きの理由にして「他の役員幹部と管理会社と相談の上で雑費に入れた。別途支出の６万円が１２月２０日に貴方の引き落とし口座に入ることになっている」と、２ヶ月後に私が初めて問い合わせた時、管理員に言われました。実際の入金は１９日でした。当組合会計の「雑費」はかなり使い勝手のいい費目のようです。

>期末の残高は、預金通帳（期末以降の通帳打刻があるもの）でも確認できます。
しかし、アクセスする権利も機会も実質的にはないです。議事録上は理事会で役員が毎月確認していることにはなっていますが、管理規約上の閲覧は非役員の組合員にも保障される権利で、私のような立場（ただの組合員）の住民にも原本を見る資格が本来はあると考えています。規約や細則の条文に「通帳」の言葉は載っていますし、実務の都合上は「通帳」が存在し使用されてきたことも明白です。が、現在使用中の組合の通帳は管理業務委託契約上、管理会社の保管で議事録上は役員のみが確認しています。使用済みの過去の通帳は、どこに保管されているのかさえ一切わかりません。問うても誰もお答えにならず。

私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

私のマンションは理事長は辞退、理事会は解散、副理事長２名。監事、
書記、理事２名、は区分所有権を売却して行方不明。

理事長は売値が銀行の借入残債に満たない金額なので任意売却も不可
能な状態だそうです。夜逃げを監視している。悪い事はご法度です。

>>10213
>私を対象にした組合の告訴は総会承認を経たけれども門前払いで終わりました。
>これは私の勝利で組合の敗北になりますね。１人で１８２人に勝ってしまった。

この感覚には、大いに違和感を覚えます。
告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。

>>10215
それは違うでしょう。実務経験のあるものであれば、＞＞10213さんの
意見は大いに評価します。裁判所は受理しなかったのです。
つまりそのマンションの役員は無能で組合員は烏合の衆である証拠です。
こんな事例は結構あります。
裁判所が受理しない案件を組合役員は弁護士費用を費やしているのだか
ら問題にはなるでしょう。
うちは私が理事長になった時点でこの理事長に損害を求償したら、マン
ションを売却しようとしたのでその専有部分を差し押さえて支払わせま
した。

告訴が総会承認される事例は多いでしょう。
それを待っている組合員もいますから充分案件を検討した方が良いでしょう。

>>10216　１０９爺さん
>裁判所は受理しなかったのです。

「告訴」というからには、刑事事件のことです。
民事では、告訴という用語は使いません。

>こんな事例は結構あります。

マンション内で刑事告訴は異例のことです。

刑事告訴が受理されないのも異例でしょう。

異例でしょうね。　裁判所の良心を感じます。

>>10220
>裁判所の良心を感じます。

↑　意味不明です。
刑事告訴は、裁判所に対してするものではありません。

その通り。刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。組合がやったのは警察署を通じての告訴”請求”です。これを理事会主導で臨時総会も経て実行しました。

>10215 さん
>告訴が総会承認された時点で、あなたの敗北でしょう。
この書き込み文は、我が事とはいえ実に参考になります。お互い理解しあうのは難しいかもしれませんが、聞いて下さい。

告訴請求に向けての組合運営は全部が理事会中心の”一人相撲”でした。私は始めから「そちらで思う通りにおやりなさい」です。だからいちいち私を絡（から）めないで進めてくれ、と。意見交換会、弁明の機会、臨時総会など、不参加でした。

運営面で当方の主張や望みがかなう隙間などゼロの組合。管理会社の方針が理事長を通じて組合全体で実現します。７年前にはそれを痛感していたので、元から勝ち目なし。ゆえに、それでも簡易裁判所に帳簿閲覧請求で調停してだまされ、いまだに何も見ることができていません。あっちは無敵。

総会議案書などで理事長は私の有罪を断定し明記もしました。圧倒的な賛成数で承認され、警察に捜査してもらって、案件が検察に移ってすぐ不起訴処分で見込みが外れた。あるいは、プロの助言によって不起訴になることを承知の上でわざと告訴請求したか。

要は、刑事訴訟法が定めたイバラの道（呼出、取調、送検）を歩ませ、「もうマンションのこと、組合のことは書きません。謝ります。」の一筆を書かせて手に入れることが目的。だから訴状提出前の一連の組合運営自体が私への脅迫で「どうだ、つらいだろ。オレたちは強いんだ、ざまみろ。一筆を書かないと前科者になるぞ」という態度が言外にもアリアリでした。この態度は、取調べに当たった刑事たちとともに、不起訴の判定が出るまで毎年の理事長に見事に受け継がれました。

判定後も「たまたま不起訴になっただけだ」と強硬です。思い通りに管理組合全体を動かして、不起訴で自滅した。この点で”一人相撲”。正確には私にとって不戦勝。その後の私からの法的反撃もないからか、失策を認めず、おごった態度を今に至るまで多人数で続けています。

シロウト集団の組合にこんな手が使えたのは、産学連携の業界ミニ団体（○○学会と名乗る）が管理会社とともに入れ智恵して後援したからでしょう。団体所属の弁護士、管理士に当組合は修繕積立金から費用を支払いました。

>>10223
敗北ではあいません。組合が告訴して受理されなかったのは
組合の恥でしょう。
受理されない事を想定しての確信犯的方法は良く悪徳組合員
や管理会社が使う手でしょう。
最初に使う方法は内容証明ですが、無視した方が良い場合が
多いでしょう。
警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。

>10224 さん、満点に近いと思われます。

経過をより正確に記述しますと：
当管理組合の刑事告訴請求（告訴状提出）は警察署に受理されて、
警察の捜査終了後に検察に送付された上で、不起訴になりました。
したがって裁判所に到達することもなく「門前払い」と言えます。

　検事（検察官）による起訴・不起訴の判定権限の独占について、
元外交官の佐藤優『友情について』（講談社）に経験者としての
問題提起が出てきます。日本の刑事告訴制度は冤罪を生む。恐怖。
足跡を残さない会計処理のことまで具体的に書いてありましたよ。

理事長が送り付けてきた内容証明（文書配布差止請求書）に加え、
意見交換会（１０分以内の説明を許可してやる旨の指定あり）や、
弁明の機会（理事会相手の３０分の説明の機会を設定）、総会も
無視しました。例えば議決権行使書での「反対」の意思表明もが
本人による「参加」と見なされて、徹頭徹尾デッチ上げの物語を
私自身の参加により”完成”させてしまうからです。臨時総会前に
「会計帳簿閲覧のお知らせ」が一方的に貼り出され、投函された。
見たい資料の有無が不明のまま参加すると危ないので、無視した。
組合は熱狂状態（私を撃墜できる！とフィーバー中）でしたので
やりたいようにさせ、出る結果を共に受けとめようと考えました。

　最近出た本『最高裁に告ぐ』（岩波書店）には、標的にされた
裁判官が「分限裁判に出席するか」で迷走した経緯が出ています。
「結論ありき」が見えるプロセスで、周囲の勧めで出席したけど
結果は変わらなかった。同類の”巻き込み”がそこでも見られます。

　本音を言えば警察からの呼び出し（任意の出頭要請）も断って、
すべて「組合が勝手に私を犯罪者扱いしている」話にしたかった
ですが、それをやると逮捕と２０日間も拘留されるかと助言され、
不本意でも応じて捜査に協力しました。電話に出ないと家に来る。

細かいが事の本質を示す出来事はいっぱいあります。長文回避で
書かないできましたが、ひとつ新しく記述しておきましょう：

　上記の内容証明は、大規模修繕に匹敵する給排水管交換工事の
最中に送付されました。５階建てにつき、縦１列ずつの施工です。
送付は、当宅を含む１列（５戸）の管工事終了の「翌日」でした。
なぜか。終了前の送付だと、私がカギをかけて工期遅延になれば
元も子もないからです。工事遂行と言論封殺はセット。工事第一。

＊　＊　＊　＊　＊

共感の立場、反対の意見、違和感があるとの具体的指摘、どれも
ありがたいです。

どうしてそんなマンションになったのでしょう。
築古になると組合員の資質と同じでマンションも汚くなる。
綺麗な人間が住んでいるマンションはいつまでも綺麗です。
７年位でボロボロのマンションまあるし、
３０年経ってもピカピカのマンションもあります。住民次第。

>>10222
>刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。

告訴は、告訴権者（被害者または被害者の法定代理人）が、捜査機関（検察官、司法警察員）に犯罪の事実を申告し、訴追を求める意思表示のことです。
検察官ができるのは、「起訴」です。

それがどうした。

>>10228
>それがどうした。

捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
このことを知っているならば、
>>>10224　警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。
などという発言にはならない。

それでどうした？

>10226
>どうしてそんなマンションになったのでしょう。

居住し続けている管理組合員としても、あるいは半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長としても、あのような（このような）運営が実現する原因・理由を知りたいと思い続けています。「組合会計」の解明はその意味で重要であり、必須だと位置付けているのですが、組合にその意思はなく、今のところ実現していません。推測するに、会計だけを管理会社に委託したという１２年に及ぶ怪しい「自主管理」は決定的で、私が理事長にたまたま就任し（築３０年頃）、管理員中心の自主管理の異常さに気付いた時には「手遅れ」だったと言えそうです。

最大のカラクリは、理事会も総会も「管理会社を始めとする業者にとっての安全装置」として機能し、結果を出してきたことだと考えられます。つねに企業の思惑通りに動くだけだったと言えます。

監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制であっても、「合議体」なのだから組合の世論なり多くの組合員の意見を反映しているはずだ、総会だって原理的には同じで構成員の意向を示す機関なのだから、理事会・総会などは特に孤立した組合員個人よりも正（ただ）しく、かつその決議事項については孤立した組合員個人の異なる意見よりも尊重されるべきだ、というのがマンション管理に関わる人たちの常識的見解でしょう。

私はこの（理事会・総会を重視する）「常識的見解」をマンション管理の「落とし穴」であり、最大のカラクリ、詐欺的定説だと見ています。理事会も総会も、管理会社の安全装置にすぎない。ただそれだけのことであって、被害者だろうが何だろうが個人で努力して仲間・賛同者が増えて「管理会社から離脱できる」とか、会社が認可した組合の会計システムの下での「実績を点検できる」とか、夢物語でまず「ありえない」ことだと思います。

「住民次第。」とはその通りで、私が以上の考えを持つに至るほど、（悪事が透けて見えている）管理会社を支持する管理組合員だらけのマンションがあるという、ただそれだけの話。でも、この「それだけの話」を認めることができずに、管理組合の理事会・総会が当マンションのように会社の機関になるはずがない、お前（＝私）の努力不足だとか、人格が悪いとか、そっちの方向に話を持っていきたい人たちが内外ともに多いということです。

何も知らない素人が集まっても、まともな情報が無ければ、何も分からない。
いくら、情報があっても、間違った情報なら、ＡＩでも間違った結論を出す。
素人だけなら、懸賞もできない状態が大半の管理組合。
マンション管理の一番良い方法は、清掃業務を除く、完全自主管理。
清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。

>捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
これ、エピソードがあるのです、私。何日も連日、出頭して取調べを受けながら、配布文書のどこが法に触れて名誉毀損に当たるのか一向に指摘されない状態（組合が出した告訴状のファイルは机上にあったようだが被疑者が中を見ることは不可能）に不満が募り、「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。刑事さんは即答せず、何分か文書配布関連の問答をした後、私が再び同じ質問をしたら、上記の引用と同じ旨の答えが返ってきました。なぜ間が空いたのか、今も分かりません。私は「へえ」と思いながら（だってそれまでに何度も相談に来ては門前払い的な扱いを受けてきたから）、「『虚罪－ドキュメント志布志事件』（岩波書店）に書いてあった通り、警察は一度捜査の方針を定めたら絶対に変えないな。自分が受けているこの調べも例外じゃないな」とかつて読んだ本を想起していました。会計について記された配布文書を証拠として私を名誉毀損容疑で取り調べれば、当然のことながら当時の決算の不整合やら組合内部で私が受けてきた扱いやらが私の口から語られることになるのですが、警察はそちら（会計）の件は調べません。「やらないよ」と初期の段階ではっきり言われました。

>半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長
組合会計の監査の必要を言い始めた途端に辞めさせられる展開になったのですが、調査阻止の成功のみに組合（幹部及び業者）のメリットがあっただけではないようです。小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。理事長（＝私）の辞表と公印が返還されたことによる、賃貸を含む全住民への恩恵でしょう。計画の発表も開業内覧会の知らせも大々的でした。地元の不動産屋と氏名不詳の組合員数名を中心に進められ、２年後の定期総会前に議案書の活動報告「その他」に、「規約に沿って開業を助けました」とだけ記載。棟に収まらなかった薬局は少し離れた敷地外の所で同時開業し、店名が当マンション老人会（管理人の第二親衛隊）の名称と同じだったので驚きました。「その他」ではおかしい、かなり大きな不動産ビジネスに見えましたが、住民は歓迎ムード。

>監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制
原則として輪番というだけで、大規模修繕とかそれに匹敵する金額の工事の際には旧専門委員会のメンバーなどが理事長や監事に就きます。就任を阻むのは無理です。

>清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。
近所に完全自主管理の優良団地管理組合があります。ごみ収集は自治体でも収集後の清掃とかは自分たちでやっているような。私の誤解かな。

こんなのに対抗できるマンション管理士さんは、はたしているのでしょうか。

>>10233
>「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。

誰を、何の罪で告訴するのですか？

誘導尋問みたいな質問だと感じますが。

「○○を××罪で告訴する」なんて具体的に書いて投稿したら、それこそ名誉毀損になるような。私は書きませんが、５年前の理事長と管理組合は、当時の臨時総会議案書に私を名指しして「刑法２３０条・２３３条に定める名誉棄損、信用棄損にあたります」と断定してお書きになりました。結果が不起訴処分でも、断定が間違いだったとは決して認めない姿勢を貫いていらっしゃいます。

組合内で会計帳簿閲覧をたった１人で希望し、他の全員が非協力で会計関係の質問にも全然答えてもらえない私の状況を先の投稿からご存じの上でのご質問（誰を、何の罪で）だと思うと、当マンションの業者と住民のような意地悪さを感じます。あのような質問に答えるための大前提として、帳簿等の資料が開示され、できれば疑問点についての説明もなされるなどの、役員による「対応」がなければなりません。その段階でブロックされていると知っていて「誰を、何の罪で告訴するのですか？」と尋ねることは、「証拠があるのか？」とすごんでみせるのと同じような行為になると思います。罪を問うための弁護士相談等はまだしたことがなく、どうしたら規約通り閲覧できるのか、見せてもらえず困っていると尋ねに行ったことはあります。警察なら、告訴状提出・受理の有無が典型例ですが、「理事長に聞け」と必ず言われて帰され、マンションに帰れば理事長を始めとして誰も一切教えてくれません。話が会計などであっても同じ展開です。

何らかの手段で１名を除く全組合員に沈黙とか無視無回答とかをしてもらう（理事会も総会も別のテーマで何年も運営してゆく）ことができれば、組合会計は秘密にしながら、逆に「閲覧の機会を設けています」「オープンに運営しています」と装えてしまうでしょう。管理組合をこの状態で固めておけば、調査を受けていないのに「何の罪だと言うのだ」と強く出ることが可能になります。管理業者を筆頭にして１名を除く組合員がまとまっているマンションと、警察や調停員との連携ぶりには、すごいものがあったと個人的経験を得て思っており、恐らく各社共通の（業界人には常識的な）管理組合運営法かと想像しています。

被害妄想が甚だしいですね。更に、必ず言い訳をする。
マンション内だけではなく、家庭内で、また社会で孤立していませんか？

＞＞10236　サン
妄想とは、？ご説明をお願い致します。

＞＞10231　＞＞10233　＞＞10235
妄想ではないでしょう。まともでしょう。
もう少し解り易く書いて下されば助かります。

マンションで住んでいて組合活動役割順番がきた、
少しでも改善したくて提案とすると大変な案件に
巻き込まれてしまいます。

黙って時が過ぎるのを待てばいいけど、管理のプロともなると
そのまま放置して置けない部分もあります。

私のマンションでも一部の組合員と管理会社の独裁的手法に反対
して立ち上がった組合員がクレーマー扱いされて孤立状態が７年
位続きました。
しかし、このような組合員が」一人でもいるマンションは救われ
る事が度々あります、孤立はしていないと思います。

必ずラブコールのときがします。勉強しましょう。

理事長経験者は貴重です。

念のために申し上げますが、>10233 冒頭のエピソード、刑事さんとの問答は架空の記述ではありません。当方から刑事告訴状を作成して警察署に提出する段階と、現状のように会計帳簿などを見ることができずして立ち止まっている段階の、落差が大きいと承知しながら発した質問（私のほうから会計関係の告訴状～）なのです。この関係はそのまま、原本を確かめて「何かある」という段階と、原本を見ることができずに「何か疑わしい」という段階との間に、法的に決定的な差があることと同じでしょう。

当マンションでは、この「見る」と「疑う」の差というか、溝が徹底的に悪用されてきたのだと推測しています。見せないでおきながら、「疑う」管理組合員を名誉棄損で警察に訴えるという今回の刑事告訴請求は、その実例でしょう。例えば、他のどんなテーマにも優先して会計問題を扱わなければならない、という規定でもあればこんな手は使えません。しかし、他の多くのマンションも同じでしょうが、そんな規定はないので、問題の会計事項を今やるか後回しにしていくかについては組合員たち（住民）のモラルみたいな意識の高低によって決まる傾向があると思います。当管理組合（及び業者）は、当人たちは認めないでしょうが「永久に後回し」派です。

さらに、最大のカラクリとして、そういう規定があっても遵守する気の全然ないマンションが恐らくいくつもあるのでは、ということが推測できます。当マンションの管理規約の「会計帳簿等閲覧」条項がそれで、「閲覧させなければならない。」と明記されていても、いざ組合員１名がそれを根拠に権利を行使しようとすると、「帳簿とは具体的にどれだ？」とか「何が事務所に保管されているのか？」つまりゼロからの議論になります。当該の条文などは商売用（他の物件と比べて遜色ない分譲マンションであることを示すため）の飾りとして書かれただけと言われても的外れではないでしょう。こういった無法状態をやめて「法の支配」を孤立した組合員の側から導入しようとすれば、経済的にも体力的にもかなりの負担が個人にのしかかり、一方、これと対照的に、業者と協力関係にある理事会が組合活動として都合のよい箇所だけ「法の支配」を効かそうとすると多数決でいくらでも人的・経済的な重みに耐えることが可能です。ゆえに、何もマンションだけに限りませんが、「法の支配」も王様のご都合次第になりがちなのでしょう。（訴訟を辞さないという組合員が１人だけいる５００戸超の高級物件から、大手管理会社は急に手を引いた（契約更新辞退）との話を聞いたことがあります。）

>もう少し解り易く書いて下されば助かります。
できるだけそうなるようにずっと心掛けてきているつもりなのですが、本の著者などのように、出す前に見てくれる編集者がいるわけでは当然ありませんので、どうしても解りにくい投稿になってしまっているようです。申し訳ありません。言い訳というよりは、分かりやすくかつ正確にとなると、超長文になってしまう予感がし、それを避けようとするからこうなってしまうのかもしれません。ご指摘、ご質問はありがたいです。

わたしはマンション管理士ですが、悪徳組合員と悪徳管理会社の共謀に
より、
規約や法令違反の証拠の基づき大々的な質問を理事長に投げかけた、
処がこれを予想していたのかは不明だが、理事会の承認なしに、
理事長が単独で弁護士を同席させて、私との討論に対峙させた。
弁護士は、全くと言っていいほどマンションの管理の知識には疎く、
私から証拠を示しての反論に復して、
最後は私の意見が正しいと認めざるを得ない事態になり」退場した。
その後理事長は私を陥れる為に総会場で泣きながら出席組合員の
同情を買ったが、
最終的には理事長は務まらないと悟ったのか席上で辞任の表明をした。
その後、監事、副理事長２名、書記、８９３風の平理事、は区分所
有権を売却して退去した。
理事長は銀行ローンの残債が多額になる為に任意売買が不可能だそ
うです。
管理会社の顧問弁護士は、最初から私の出方によると負ける事案で
あると承知していたので、理事長からの個人的総会同席依頼料を高
く吹っ掛けて暗に断らせた経緯を聞いた。



裏では管理会社は偽の理事長を規約や法令に反する方法で就任させ
て委託契約の解約を防ぐためにこの女偽理事長を利用したのです。

>10240
リアルですね。熟読しました。とても参考になります。勉強します。

私を刑事告訴すべく組合が契約（訴状作成を依頼）した弁護士に訴状提出・受理の有無について確かめる電話をしてみたらどうか、と法テラスで紹介された弁護士から助言をいただいたので問い合わせてみました（３年前）。

昼に電話したところ、受付が「今は出払っておりますので今日中に折返しの電話をかけます」。結局、その日は連絡なし。次の日も、昼が来てもかけてこないのでこちらから電話すると、また「折返しかけます」。で、しばらくすると電話が鳴り、受話器を取ると極めて一方的な”マシンガン・トーク”。ベラベラまくしたてて、こちらにしゃべらせない。「ちょっと、こちらの言うこと、聞いて下さいよ」でようやく本題を告げると、またベラベラ言い始めて・・・。要は「訴状作成だけが契約事項だから、提出とか受理のことは知らない」ということでした。

なんか怖い感じがしましたよ。

>小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。

「診療所開設計画」という名称でしたが、定期総会議案書では一言の言及もありませんでした。総会終了から２週間後くらいに発行者不明の同名文書が賃貸を含めて全戸に投函され、医師の経歴や新施設の魅力的な機材に加えて、１週間後の説明会の案内が載っていました。質問や出欠については切り取って「管理事務所に投函するよう」要請がありました。

説明会は地元の不動産屋さんが司会だったようで、同日の夜に早くも理事会が開かれ、「説明会でも反対意見は出なかった」として「小売業から医療機関への変更」が承認されました。先の総会の事業計画には一切入れず、配布文書で計画発表し、説明会・理事会を経て、翌年の総会議案書「活動報告」の「その他」にて「店舗の開業にあたって、規約通りに対応しました。」と記載し、他の議案といっしょに承認を受けて完了。

※　※　※
どうせすべて合法なのでしょう。途中まで私も、何が進行しているのかの問題意識が働きませんでした。開業の少し前になって、うまいこと進めるよなー、と感服しました。不動産屋のみならず、無料のタウン情報紙も宣伝記事を出し、マンションというものは外部の経済にも支えられている実態を垣間見た気がしました。大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。マンション管理士さんでも弁護士さんでも私と組んで反対してもカネにはなりません。

>>10242
>どうせすべて合法なのでしょう。
>大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。

何か問題がありますか？

問題は別に「ない」でしょう。「合法」なのですから。

私が理事長として公印を所持していてもあんな新施設は開けません。

理事長の私への辞任勧告を理事長代行としてまとめた副理事長氏が、
ついに公印を私から手に入れることで契約が成立した事業なのです。

もちろん、公印返却時も、その後の定期総会においても計画は秘密。
副理事長を含む組合員８名は総会前から不動産業者と交渉を重ねて、
なのに総会も含めて２週後の計画発表まで何も漏らさず知らせない。

管理員や管理会社の意に沿う副理事長に公印が渡れば、こんなこと
さえできますよ！　に対し、理事長のアイツ（私）が持っていても
何にもならないでしょう？　という、巻き返し策にも思われました。

合法、合法。問題なしです。

薬局にマンション老人会の名前を使ったのは恐らく誤算だったかな。
後日、裁判所に私の会計帳簿閲覧請求の申立てが受理された直後に、
『老人会活動休止のお知らせ』が貼り出されました。「周囲の理解
が得られなくなったため」と少し抽象的な理由が書いてありました。

新しい定期総会議案書が配られて数日が経ちました。全部が管理会社の意思なのに、すべて管理組合の意思として書かれていると思って読むと、分譲マンションの管理の難しさみたいなものを感じます。これを丸呑みする以外、２００余名の組合員に何ができるのだろう。

数年前の店舗棟の診療所開設の話もですね、専門家レベルの方にご指摘いただきたかったのは、計画発表から完工、開業オープンまでの１０ヶ月がすっぽり２回の定期総会の間に入って納まり、まるで総会を避けているように見える点です。

というのも、当初は「年内開業予定」だったのがズレ込んで「４月上旬」にオープンし、定期総会は毎年「５月下旬」なので、２回目の総会議案書で報告の一文を載せられても既に営業が始まってますから、組合員は既成事実として承認するしかないでしょう。

仮に工事中に総会があっても別に反対したり違和感を覚えたりする組合員は私以外いないと思うんですよ。なのに、「万が一」を考えるのか、ほぼすべての事柄においてこうした事後承諾的運営が遂行されます。会社 → 専門委員会 → 理事会 → 総会 の順で無事成功。

もっと細かく見るといろいろ巧妙なのですけどね。長くなるのでやめます。

● 小口現金会計

　管理事務所で管理員が出納を行う会計部門。管理員が「振込依頼書」に金額と用途を記入し、理事長と会計担当理事の承認印を経て管理会社（組合会計部）へ送付。後日、会社が依頼金額を管理組合の管理費から組合の口座（小口会計用）に送金。それを管理員がＡＴＭにて引出す。いわゆる第三者（銀行）に足跡が残るのはここまで。

　引き出されたお金の監視は組合員の意識が高くなければ、不可能。知識もあるに越したことはない。かなりの年月、期末の残高証明書発行と総会議案書（決算案）への添付が行われていなかったことは、組合員の無知・無意識もあるがプロとされる業者の積極的消極性も原因として考えられる。「組合員が言い出さない限り、決してやらない」は、当マンションを仕切る業者と組合ボスたちの大原則だったと見える。

　さて、引き出された現金はその後どうなるのか。もちろん、依頼書に記入した用途での支払いに使われた。しかし、その際の領収書等をきちんとチェックした組合員はいなかった模様。事務所での出入金は管理員が出納簿にペン書きしていた。なぜか、毎月２１日～末日の記入は一切なし。２０日締めの金額（事務所にある現金の残高）が翌月１日にまた書かれて出入金が始まる。小口用の口座への送金額、事務所の残高ともに制限なしだった。なぜか店舗部分の管理費とかは毎月事務所に持参され、自転車登録料などは全戸が事務所で納めるやり方だった。そうして貯まったお金がＡＴＭで「小口用の口座に預け入れ」されることもなかった。

　イレギュラーな出来事がちょうど私の理事長時代に起きた。私への理事長報酬６万円が、私の問い合わせから２週間後に私の管理費引き落とし口座へ送金されたという事案。まず、小口用の口座に送られた役員報酬総額を管理員が引出し、理事会の日に出席者へ手渡し。半期に１度、こうして支給。そうすると欠席者分の現金が事務所に残る。私はその欠席者だった。その後、何も連絡なく約２ヶ月して事務所に書面で問い合わせた。無反応だったので数日後、事務所を訪問したら、管理員が口頭で「今月２０日に入金される」と言い、同日午後に会計理事が発行者の「２０日に入金されることを確認しました」との返事が投函された。実際の入金日は「１９日」だった。

　上記の経緯から不審に思った私が会計理事への質問等を始めると、「役員報酬総額を送金」した時点で役目が終わっているはずの管理会社がなぜかまた出てきて関与した。「当初から理事長報酬を渡そうとしていたのだ」と私を説得するために出てきたとしか思えない。納得させるために提示された書類などは、すべて社内、組合内部で作成された物ばかりだった。「６万円を私の引き落とし口座に送るには当然ながら銀行への依頼をしたはずだから、その銀行関与の書類で、依頼日が私の問い合わせ日以前だと確認できたら納得します」と、管理会社から銀行への手続き書類を請求したが７年以上経つ今まで提示されていない。

　あの「すべて社内、組合内部で作成された物」である数々の書類は、いったい何なのか。正真正銘、ウソ偽りなしならまことに結構。もし、そうでなくねつ造・工作の類だったとすると、ぞっとする。単なるネコババの話を、芸術的なまでに「普通はありえない経緯」で再構成してみせ、すべての原因と責任を欠席者の私に帰す才能と手腕は天才的。会計理事は蚊帳の外で、管理員が独裁的にお金を扱っていたのだろうか。私を説得し納得させるための弁明めいた「物語」（管理会社も参加）の最重要点は、「管理員は何も判断しておらず、組合の判断に従って実務をしただけ」ということ。管理員退任後、小口現金会計のやり方は改められた。

　当時、もともと管理会社から来た管理員と組合が契約を結び、組合が給与を支給、管理会社へは会計のみ業務委託という「自主管理」だった。万が一、管理員が何かしても管理会社には責任を問えず、あくまで組合内部の話になるという仕組みだったと思う。なぜ役員報酬は手渡しが基本で、欠席の私には全然知らせもせず銀行経由の送金だったのか？　私以外の者にも疑わせないようにあえて足跡を残したのかもしれない。内部書類には「理事長にお会いできないため」の臨時措置として理事会３役で決めたとされている。事務所に残った６万円は？　「管理会社と相談し、小口会計の雑収入として処理」と書かれている。見事。

この出来事でも理事長の私に協力する組合員、マンションの住民はいなかった。

前回の投稿（>10247）の「理事長の欠席」とは風邪とか体調不良ではありません。

就任後の初会議から管理員と対立し、数ヶ月後に臨時の理事会が設定（恐らく管理員の工作）されて理事長の私がひっかかったため、それ以後は組合の運営が管理員中心でなくなるまで欠席し理事長としての活動を休止すると全組合員に発表していました。このため、さらに後日の給与支給を伴う会議も欠席だったわけです。

当時も今も管理員が会議に参加するマンションなのですが、就任直後の理事会から私が「管理員と組合の業務委託（雇用）契約」についてテーマにしていたので、私が誘われた臨時理事会の１回だけは「管理員は不参加ですよ」と事前に言われました。しかし管理員は管理事務所を根城にして副理事長、総務担当理事、自治会長などを数週間にわたって動かし、遠隔操作で望み通りに会議を成功させました（その結果、理事長の私は欠席開始。それと引き換えに理事長不在の会議に管理員と専門委員たちが入って「合同会議」を名乗り始めた。この状態は管理会社との契約継続を決めさせるまで半年続いた）。

組合のトップであるはずの「理事長」といえど、こうしたやり方で他の理事に背かれ、他の組合員たちにも傍観（見殺し）されれば何の権限も使えなくなります。こんなことばかり研究し追究しているプロたちがいます。

長文で申し訳ないのですが、管理士その他の皆様、できればじっくりお読み下さい。

当然ですが「マンション」の中には旧公団分譲の集合住宅も入ります。その中で比較的大規模な管理組合において、役員選出などの総会議案への委任状・議決権行使書等の取りまとめや、いわゆる管理事務は「理事会にやらせず、独立した選挙管理委員会を設けてそこに担わせている」という物件も存在していますね。
http://satsuki-higashi.my.coocan.jp/about.html

例えば「マンション管理士」というとき、上記のような仕組みやその実例を紹介し勧めてくれる度量があるかないかで一定程度の線引きが可能かと思われます。管理会社所属の、あるいは元社員、不動産屋の有資格者は「総会の事務は理事会か、委託を受けた管理会社がやるのが普通」と思い込み、あるいは知識を持ちながらもそう語ってくる（それしか語らない）場合がほとんどでしょう。

私の住んでいる物件では管理員（管理会社社員）が中心になってやっています。これでは政府与党が選挙管理委員会になって国会議員選出をやるようなものです。投票の秘密や選挙の公平公正が確保されるか、懸念が生じます（一種の恐怖政治）。でも、マンションの住民の大半はこれが常識で「これしかない」とさえ思わされているのが現状。残念ながら、承知した上でなお会社と理事会に任せて楽チンという、当物件の組合と同類のマンションもあるでしょう。

マンションには事実上、公（旧公団分譲）と私（民間会社分譲）の別がまだ少しはあり、それなのに管理士の多くは後者が１００％のごとくに語るということです。なぜか。私は「市場原理」と見ています。とにかく区分所有者はこの盲点に要注意。

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2509 匿名さん 17時間前

>>2508さん
それが事実なら目茶苦茶な何でもアリのマンションも
あるんですね。
滞納金でさえ、それをなしにするのは組合員全員の承諾が
必要なんですけどね。これについては、共用部分の処分
とは違いますけどね。
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2510 匿名さん 16時間前

滞納金については、競売とかがあっても次の所有者に
請求できますしね。
処分で仕方ないのは、時効という法律が成立した時だと思います。
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2511 匿名さん 16時間前

>>2510さん
通常のマンションの規約では管理費等の負担割合は区分所有法１４条１項、２項、３項。４項は除いた規定の準じています。

４項を除いている規約が多いのは非常に安心感があります。これを、いつの間にか、普通決議で住居部分は一律に管理費９、０００円。修繕積立金１０，０００円、同じくらいの面積の店舗部分は管理費５，０００円、修繕積立金５，５００円に変更されているのです。

収支報告書の収入の部合計が過去の会計報告書の記載が異なりましたので、現在と過去の管理費等組合員別負担割合対比表を各組合員への配付を要求していますが、管理会社は出し渋っております。

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2512 周辺住民さん 15時間前

>>2509さん
区分所有法１４条１項から３項に準じた管理規約を順守した方が良い理由。
以下をお読みください。
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
第２２条（分離処分の禁止）
第２９条（区分所有者の責任等）
第３８条（議決権）
第５３条（区分所有者の責任）
第５６条（残余財産の帰属）
第６１条１項２項（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
第６７条（団地共用部分）

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2513 匿名さん 15時間前

>>2509さん
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効ですの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

このプロのスレ主のご指導を仰ぎます。

２５１３の相談に関して、
下記のようなマンション管理士等の解答も御座います。

2517 匿名さん 12時間前
どちらにしても、新組合員に滞納額を請求すればいいですよ。
管理会社の系統の取引業者でしょう。
滞納額ぐらいの小さな金額に拘ることでもないでしょう。

>>10253 １０９爺さん

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

（共有部分の共有）
第八条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

１０２５４さん、ご指導有難うございます。
2538 匿名さん 10分前

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

??10254さん
貴方は管理会社１０９の関係者である事は特定できる。
あまり慌てることなく堂々と連絡しなさい。記録します。
隠れてこそこそしなければいけない理由は理解しております。

>>10254
10257の訂正投稿です。

>>10256 １０９爺さん

もう一度確認します。

規約に違反するとの主張ですが、費用の負担について、管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

2563 匿名さん 7分前

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。
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突っ込みどころ満載の作り話は論理破綻をして終了したようですね。

>>10260
>予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。

発生主義による管理組合会計における駐車場使用料の取り扱い
〇予算書・・・稼働率見込みや前年度末の契約実績などを基準にして算出する。
〇収支報告書・・・期間中の契約に基づいて徴収するべき金額（未収金が発生しても差し引かない（※））を計上する。
（※）期間末において、駐車場使用料に未収金がある場合は、貸借対照表に未収金として計上する。

誤って収めすぎた管理費等の返還請求権（不当利得返還請求権）は、「過払金充当合意」があると認められる場合（※）を除き、時効の起算点はそれぞれの支払期日の翌日となる。

（※）利息制限法１条１項所定の利息の制限額を超える利息の弁済により過払金が発生した場合には、弁済当時他の借入金債務が存在しなければ上記過払金をその後に発生する新たな借入金債務に充当する旨の合意（過払金充当合意）を含むので、その取引で発生した過払い金返還請求権の消滅時効の起算点は取引終了時となる。

>>10263 の（※）について

平成21年2月19日
金融庁
【過払金返還請求権の消滅時効に関する最高裁判決の概要について】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219.html
【最高裁判所平成21 年1 月22 日判決の概要】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219/01.pdf

＜最高裁判決＞
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=37212
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/212/037212_hanrei.pdf

>共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
>高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
>ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
>法的にも有効となります。

最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

>>10266 最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

ポツンと投稿　なにこれ？
マンション管理士に質問しよう！ Part2 を上げるためだけ？

組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

>ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
>分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
>組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
>ますよ。
>全員という意味が理解されていないんですね。

大笑いですね。
マンション管理士のレベルはこの程度？

マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

どこのどなたかは存じませんが、今後の「Ｐａｒｔ３」へのコピペは不要です。

各種細則は、管理規約の委任規定に基づいて定められるものであり、文章表現は管理規約に合わすのが基本です。
管理規約の文体が常体であるにもかかわらず、細則の文体を敬体にするということは一般的ではありません。

すれ違いでしたら削除してください。

私が所有しているリゾマンも先日の台風で停電や温泉休止などの被害を受けました。
その報告やお知らせなど一切ありませんでした。
こういった報告などは本来、管理会社が所有者にするものですか？
管理組合がするものですか？
それとも報告、お知らせの義務などはなく任意なのでしょうか？

管理会社がしなければなりません。　何のために管理会社はあるのですか？

管理委託契約の内容によると思います。
管理会社にその義務があると主張するのであれば、その根拠を示さなければなりません。

重要事項説明書に書いてあれば管理会社の責任です。

＜参考＞
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十三条（契約の成立時の書面の交付）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

第１号～第７号 （省略）
第８号　その他国土交通省令で定める事項

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第八十五条（法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項）
法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

第１号～第３号 （省略）
第４号　マンションの滅失し又は毀損した場合において、管理組合及びマンション管理業者が当該滅失又は毀損の事実を知ったときはその状況を契約の相手方に通知すべき旨の定めがあるときは、その内容
第５号～第８号 （省略）

「マンション標準管理委託契約書」においては、
第１２条（通知義務）
第１項　甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

と規定しています。

その後、どのように組合員に知らせるかについては、管理組合と管理会社の話し合いによって決めることになると思います。
なお、緊急時の管理会社の業務については、第８条に規定があります。

標準管理委託契約書により論ずる事自体がムダ。　現地のマンションの管理委託契約書や管理規約を参照のこと。　多くのマンションの方の話しを聞くと、標準でない方が多い。

１０９爺さんが消えたと思ったら、今度は井桁爺さんが暴走を再開しましたね。