マンション管理士に質問しよう！ Part2

新しい定期総会議案書が配られて数日が経ちました。全部が管理会社の意思なのに、すべて管理組合の意思として書かれていると思って読むと、分譲マンションの管理の難しさみたいなものを感じます。これを丸呑みする以外、２００余名の組合員に何ができるのだろう。

数年前の店舗棟の診療所開設の話もですね、専門家レベルの方にご指摘いただきたかったのは、計画発表から完工、開業オープンまでの１０ヶ月がすっぽり２回の定期総会の間に入って納まり、まるで総会を避けているように見える点です。

というのも、当初は「年内開業予定」だったのがズレ込んで「４月上旬」にオープンし、定期総会は毎年「５月下旬」なので、２回目の総会議案書で報告の一文を載せられても既に営業が始まってますから、組合員は既成事実として承認するしかないでしょう。

仮に工事中に総会があっても別に反対したり違和感を覚えたりする組合員は私以外いないと思うんですよ。なのに、「万が一」を考えるのか、ほぼすべての事柄においてこうした事後承諾的運営が遂行されます。会社 → 専門委員会 → 理事会 → 総会 の順で無事成功。

もっと細かく見るといろいろ巧妙なのですけどね。長くなるのでやめます。

● 小口現金会計

　管理事務所で管理員が出納を行う会計部門。管理員が「振込依頼書」に金額と用途を記入し、理事長と会計担当理事の承認印を経て管理会社（組合会計部）へ送付。後日、会社が依頼金額を管理組合の管理費から組合の口座（小口会計用）に送金。それを管理員がＡＴＭにて引出す。いわゆる第三者（銀行）に足跡が残るのはここまで。

　引き出されたお金の監視は組合員の意識が高くなければ、不可能。知識もあるに越したことはない。かなりの年月、期末の残高証明書発行と総会議案書（決算案）への添付が行われていなかったことは、組合員の無知・無意識もあるがプロとされる業者の積極的消極性も原因として考えられる。「組合員が言い出さない限り、決してやらない」は、当マンションを仕切る業者と組合ボスたちの大原則だったと見える。

　さて、引き出された現金はその後どうなるのか。もちろん、依頼書に記入した用途での支払いに使われた。しかし、その際の領収書等をきちんとチェックした組合員はいなかった模様。事務所での出入金は管理員が出納簿にペン書きしていた。なぜか、毎月２１日～末日の記入は一切なし。２０日締めの金額（事務所にある現金の残高）が翌月１日にまた書かれて出入金が始まる。小口用の口座への送金額、事務所の残高ともに制限なしだった。なぜか店舗部分の管理費とかは毎月事務所に持参され、自転車登録料などは全戸が事務所で納めるやり方だった。そうして貯まったお金がＡＴＭで「小口用の口座に預け入れ」されることもなかった。

　イレギュラーな出来事がちょうど私の理事長時代に起きた。私への理事長報酬６万円が、私の問い合わせから２週間後に私の管理費引き落とし口座へ送金されたという事案。まず、小口用の口座に送られた役員報酬総額を管理員が引出し、理事会の日に出席者へ手渡し。半期に１度、こうして支給。そうすると欠席者分の現金が事務所に残る。私はその欠席者だった。その後、何も連絡なく約２ヶ月して事務所に書面で問い合わせた。無反応だったので数日後、事務所を訪問したら、管理員が口頭で「今月２０日に入金される」と言い、同日午後に会計理事が発行者の「２０日に入金されることを確認しました」との返事が投函された。実際の入金日は「１９日」だった。

　上記の経緯から不審に思った私が会計理事への質問等を始めると、「役員報酬総額を送金」した時点で役目が終わっているはずの管理会社がなぜかまた出てきて関与した。「当初から理事長報酬を渡そうとしていたのだ」と私を説得するために出てきたとしか思えない。納得させるために提示された書類などは、すべて社内、組合内部で作成された物ばかりだった。「６万円を私の引き落とし口座に送るには当然ながら銀行への依頼をしたはずだから、その銀行関与の書類で、依頼日が私の問い合わせ日以前だと確認できたら納得します」と、管理会社から銀行への手続き書類を請求したが７年以上経つ今まで提示されていない。

　あの「すべて社内、組合内部で作成された物」である数々の書類は、いったい何なのか。正真正銘、ウソ偽りなしならまことに結構。もし、そうでなくねつ造・工作の類だったとすると、ぞっとする。単なるネコババの話を、芸術的なまでに「普通はありえない経緯」で再構成してみせ、すべての原因と責任を欠席者の私に帰す才能と手腕は天才的。会計理事は蚊帳の外で、管理員が独裁的にお金を扱っていたのだろうか。私を説得し納得させるための弁明めいた「物語」（管理会社も参加）の最重要点は、「管理員は何も判断しておらず、組合の判断に従って実務をしただけ」ということ。管理員退任後、小口現金会計のやり方は改められた。

　当時、もともと管理会社から来た管理員と組合が契約を結び、組合が給与を支給、管理会社へは会計のみ業務委託という「自主管理」だった。万が一、管理員が何かしても管理会社には責任を問えず、あくまで組合内部の話になるという仕組みだったと思う。なぜ役員報酬は手渡しが基本で、欠席の私には全然知らせもせず銀行経由の送金だったのか？　私以外の者にも疑わせないようにあえて足跡を残したのかもしれない。内部書類には「理事長にお会いできないため」の臨時措置として理事会３役で決めたとされている。事務所に残った６万円は？　「管理会社と相談し、小口会計の雑収入として処理」と書かれている。見事。

この出来事でも理事長の私に協力する組合員、マンションの住民はいなかった。

前回の投稿（>10247）の「理事長の欠席」とは風邪とか体調不良ではありません。

就任後の初会議から管理員と対立し、数ヶ月後に臨時の理事会が設定（恐らく管理員の工作）されて理事長の私がひっかかったため、それ以後は組合の運営が管理員中心でなくなるまで欠席し理事長としての活動を休止すると全組合員に発表していました。このため、さらに後日の給与支給を伴う会議も欠席だったわけです。

当時も今も管理員が会議に参加するマンションなのですが、就任直後の理事会から私が「管理員と組合の業務委託（雇用）契約」についてテーマにしていたので、私が誘われた臨時理事会の１回だけは「管理員は不参加ですよ」と事前に言われました。しかし管理員は管理事務所を根城にして副理事長、総務担当理事、自治会長などを数週間にわたって動かし、遠隔操作で望み通りに会議を成功させました（その結果、理事長の私は欠席開始。それと引き換えに理事長不在の会議に管理員と専門委員たちが入って「合同会議」を名乗り始めた。この状態は管理会社との契約継続を決めさせるまで半年続いた）。

組合のトップであるはずの「理事長」といえど、こうしたやり方で他の理事に背かれ、他の組合員たちにも傍観（見殺し）されれば何の権限も使えなくなります。こんなことばかり研究し追究しているプロたちがいます。

長文で申し訳ないのですが、管理士その他の皆様、できればじっくりお読み下さい。

当然ですが「マンション」の中には旧公団分譲の集合住宅も入ります。その中で比較的大規模な管理組合において、役員選出などの総会議案への委任状・議決権行使書等の取りまとめや、いわゆる管理事務は「理事会にやらせず、独立した選挙管理委員会を設けてそこに担わせている」という物件も存在していますね。
http://satsuki-higashi.my.coocan.jp/about.html

例えば「マンション管理士」というとき、上記のような仕組みやその実例を紹介し勧めてくれる度量があるかないかで一定程度の線引きが可能かと思われます。管理会社所属の、あるいは元社員、不動産屋の有資格者は「総会の事務は理事会か、委託を受けた管理会社がやるのが普通」と思い込み、あるいは知識を持ちながらもそう語ってくる（それしか語らない）場合がほとんどでしょう。

私の住んでいる物件では管理員（管理会社社員）が中心になってやっています。これでは政府与党が選挙管理委員会になって国会議員選出をやるようなものです。投票の秘密や選挙の公平公正が確保されるか、懸念が生じます（一種の恐怖政治）。でも、マンションの住民の大半はこれが常識で「これしかない」とさえ思わされているのが現状。残念ながら、承知した上でなお会社と理事会に任せて楽チンという、当物件の組合と同類のマンションもあるでしょう。

マンションには事実上、公（旧公団分譲）と私（民間会社分譲）の別がまだ少しはあり、それなのに管理士の多くは後者が１００％のごとくに語るということです。なぜか。私は「市場原理」と見ています。とにかく区分所有者はこの盲点に要注意。

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2509 匿名さん 17時間前

>>2508さん
それが事実なら目茶苦茶な何でもアリのマンションも
あるんですね。
滞納金でさえ、それをなしにするのは組合員全員の承諾が
必要なんですけどね。これについては、共用部分の処分
とは違いますけどね。
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2510 匿名さん 16時間前

滞納金については、競売とかがあっても次の所有者に
請求できますしね。
処分で仕方ないのは、時効という法律が成立した時だと思います。
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2511 匿名さん 16時間前

>>2510さん
通常のマンションの規約では管理費等の負担割合は区分所有法１４条１項、２項、３項。４項は除いた規定の準じています。

４項を除いている規約が多いのは非常に安心感があります。これを、いつの間にか、普通決議で住居部分は一律に管理費９、０００円。修繕積立金１０，０００円、同じくらいの面積の店舗部分は管理費５，０００円、修繕積立金５，５００円に変更されているのです。

収支報告書の収入の部合計が過去の会計報告書の記載が異なりましたので、現在と過去の管理費等組合員別負担割合対比表を各組合員への配付を要求していますが、管理会社は出し渋っております。

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2512 周辺住民さん 15時間前

>>2509さん
区分所有法１４条１項から３項に準じた管理規約を順守した方が良い理由。
以下をお読みください。
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
第２２条（分離処分の禁止）
第２９条（区分所有者の責任等）
第３８条（議決権）
第５３条（区分所有者の責任）
第５６条（残余財産の帰属）
第６１条１項２項（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
第６７条（団地共用部分）

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2513 匿名さん 15時間前

>>2509さん
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効ですの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

このプロのスレ主のご指導を仰ぎます。

２５１３の相談に関して、
下記のようなマンション管理士等の解答も御座います。

2517 匿名さん 12時間前
どちらにしても、新組合員に滞納額を請求すればいいですよ。
管理会社の系統の取引業者でしょう。
滞納額ぐらいの小さな金額に拘ることでもないでしょう。

>>10253 １０９爺さん

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

（共有部分の共有）
第八条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

１０２５４さん、ご指導有難うございます。
2538 匿名さん 10分前

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

??10254さん
貴方は管理会社１０９の関係者である事は特定できる。
あまり慌てることなく堂々と連絡しなさい。記録します。
隠れてこそこそしなければいけない理由は理解しております。

>>10254
10257の訂正投稿です。

>>10256 １０９爺さん

もう一度確認します。

規約に違反するとの主張ですが、費用の負担について、管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

2563 匿名さん 7分前

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。
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突っ込みどころ満載の作り話は論理破綻をして終了したようですね。

>>10260
>予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。

発生主義による管理組合会計における駐車場使用料の取り扱い
〇予算書・・・稼働率見込みや前年度末の契約実績などを基準にして算出する。
〇収支報告書・・・期間中の契約に基づいて徴収するべき金額（未収金が発生しても差し引かない（※））を計上する。
（※）期間末において、駐車場使用料に未収金がある場合は、貸借対照表に未収金として計上する。

誤って収めすぎた管理費等の返還請求権（不当利得返還請求権）は、「過払金充当合意」があると認められる場合（※）を除き、時効の起算点はそれぞれの支払期日の翌日となる。

（※）利息制限法１条１項所定の利息の制限額を超える利息の弁済により過払金が発生した場合には、弁済当時他の借入金債務が存在しなければ上記過払金をその後に発生する新たな借入金債務に充当する旨の合意（過払金充当合意）を含むので、その取引で発生した過払い金返還請求権の消滅時効の起算点は取引終了時となる。

>>10263 の（※）について

平成21年2月19日
金融庁
【過払金返還請求権の消滅時効に関する最高裁判決の概要について】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219.html
【最高裁判所平成21 年1 月22 日判決の概要】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219/01.pdf

＜最高裁判決＞
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=37212
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/212/037212_hanrei.pdf

>共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
>高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
>ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
>法的にも有効となります。

最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。