【値上がり】　投資（賃貸）目的でお薦めは？　【高利回り】

>売買取引相場も賃料相場も高騰するのが見えてるのに・・

あなたは神？
将来のことは誰も見えない！

利回りの数パーセントの差なんて、元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動きに比べると
無意味。都心、希少価値眺望抜群タワー、これが最高。

> 元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動き

問題は　それがいつまで続くか？

そう、過去のバブル時代に
下がることを考えもしないで投資した人達がどうなったか…

今更かも知れませんが、
やはり、便利な駅の駅近物件が値上がりの可能性が高く、下値抵抗感が強い
とは不変の法則ではないでしょうか？

問題はこれから投資するのに、新築のマンションがいいのか、やはり中古を狙うか
どちらが正解か？です。
中古の場合は現金買いなら掘り出し物を拾えることもありますし

投資スタンスが長期か短期かによります。
中古物件はできるだけ短期に投下資本を回収し老朽化が限界にならないうちに
売却する戦略でしょう。
安値で買って利回りを上げないといけませんが、現在買えるのは周辺部の
月坪９千円以下の物件が主体。月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
短期に投資回収を目指すのが難しくなっています。
家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが
ローリターンゆえに件数を増やしていかないとまとまった収益が得られません。
いくら利回り１２％といっても純利益が月に３万程度では仕方がない訳です。
また決してローリスクとも言えないのは家賃が下落したり出口での売却価格が下がったり
すると投資回収さえ危うくなる可能性があるからです。

新築物件、築浅中古なら、それなりの自己資金は必要だが収益の絶対額が大きい。
リターンがおおきければ利益の一部を削ってサブリースなどリスクヘッジにむけることも
できます。
不動産投資は、買った時点で利回りが決まるわけで、基本的には相場の下落した時期に買って、
普通に貸して上がった時期に売却する。中古では値上がり幅が少ないし、新築はもはや
買い時ではないということでしょう。

>>28
いずれにせよ、もはや買い時ではないとの結論ですか?

私も、新築物件の購入は3年前までで、 今は高利回りの中古マンションを買っています。
駅近ですが、残念ながら都心ではないです。
最低でも10年所有して、 10年後に市況が悪転して半額になってもいい覚悟です。
そうなったら 、現在の平均手取り利回りが12%ですので、 売っても損はしませんが、 多分売らずに家賃収入を期待して保有し続けると思います。
売る場合、 家賃が7割になっていても、物件価格が半額ですから、利回りが17%の中古マンションとなり、
買い手には かなり魅力的な投資物件だとは思います。

> (中古の)家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが

中古マンションは、 利回りがいいのですが、 値下がりの危険性もあるので、
ハイリスク、 ハイリターンではないでしょうか?
または 、ローキャピタル、ミディアムインカム?

> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。

月坪１万円以上の物件は、築年数は浅いが、価格も高い。
では?

＞・・・もはや買い時ではないとの結論ですか?
はい。
中古なら、都心物件でないとリスクが大きいように思います。
都心中古の使い道は、３０年超ならオフィスとして貸す道もある。
さらに、駅近だと「再開発」などというおまけがつくケースもある。
ただし、立地と管理を見極めないといろいろリスクも増える。

①他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
　　大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
③耐震診断補強コスト　千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも

> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
都心中古の話です。

追記、都心ではないですが三茶・駒沢の築２０年クラスで１５坪１５万の家賃のとれる物件が
坪単価で２００万くらいします。城東は賃料の下落が怖く、土地勘もないので買いません。

> 城東は賃料の下落が怖く
城東地区は都心に近い割に賃料が未だ安いので、下落の心配はほかの地区の方が大きいでしょう。
> 土地勘もないので
それなら、やめておいたほうがいいでしょう。

> ① 他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
これは中古に限った話ではないですね。

> ②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
> 　大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
マンション管理の問題では。
中古マンション購入時に調べれば、ある程度は分かりますよ。

> ③耐震診断補強コスト　千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも
なるほど。

新築を勧める方にお聞きしたい。
品川の定借を除いて、　当面賃貸で回し、将来売却を考えた場合、投資に向く新築マンションは有りますか？

投資向けに新築なんて買うもんじゃないよね・・・。特に、菱和ライフクリエイト、トーシン、青山メインランド、エフジェーネクスト等々の投資専用新築マンションなんかにはとても手を出す気になれない。あのテののものはとても供給が多いから賃料設定の面からも売却の面からも著しく不利だと思う。

今から3年前に戻ったとすると、駅近のタワーマンションを含め　投資に向く新築マンションの
部屋が結構ありましたね。
価格が今に比べれば割安で、その結果利回りもまあまあで、更にこの2-3年でキャピタルゲインも取れるし。

反対に、これから3年後に現在を見ると、同じ状況になるでしょうか？

>>36
３年前のタワーと言っても割安な低層階じゃないと利回りは追求できなかったと思いますが？

>>37
はい
高層階は利回りが落ちても、でもこの値上がりで　投資としては悪くなかったのでは？
所詮　結果論ですが。

>>38
あの当時に今のように上がることを予測できたかどうかですよね。
ただ、これからとなると最初からキャピタルゲインを狙うというよりもインカムゲインを狙って運がよければキャピタルゲインもという考え方にしておいた方が無難かもしれないと思っています。

>>39
同意です。
全く異論も、付け加える事もありません

>>39

4-3年前にマンション買った時は　デベも『今後上がりますよ』何てことはみじんも言わず
せいぜい『バブルの頃はこの辺も高くて買えませんでしたよ』と言っていた程度です。
かくいう私も、上がるどころか、ひょっとして　また下がるのではないかと心配していました。
今から思うと笑われますが

>>34
日本橋の築浅中古は、今はまだ割安だと思う。
２０００年前後に、中央区が路地裏の斜線制限を緩和したためコンパクトマンションの
建設ラッシュだった。賃料相場も都心三区のなかでは若干安めで、１．２〜1.35万円／月坪
というレベルだが、築６年程度の中古価格は23０万／坪前後。
駅徒歩５分。最上階など、もしみつけたら買っておくのもいいかもしれない。
三井やＵＲの再開発でポテンシャルは高まっている。古いビルの建替えも活発。
ワンルームの利回りも水天宮前がトップなのだそうだ。
http://www.homenavi.or.jp/topics/topics_m061102.htm

>>42さん

私も3年前に同じような記事を読みました。
偶然ですが、その記事を読む直前に　水天宮にマンションを買っていました。
半蔵門線の駅近ですので、貸すのは容易で、満足はしています。

ただ今からの新築マンションでは投資の面から難しいので、やはり中古狙いでしょうか？

たとえば２３区内の可住面積って、
バブル期と比べてどのくらい増えているかデータはあるのでしょうか。
高層マンションなどの土地の高度利用、商工業地の転用など、
相当増えていると思われるのですが。
そう考えると、株と同じく、昔の供給水準換算でいくと、
既に現時点でバブル期レベルまで買い進まれている可能性もありますね。

スレタイの趣旨から少しずれて来ていますが、
結論として、品川の定借を除いて　新築マンションでは　もはやお薦めは無いとの事でしょうか？

3-4年前に　このスレを立ち上げればよかったですね。

>>45

と言うか、３〜４年前の当時でも新築はお勧めではなかったんじゃないでしょうか？
当時の中古なら新築よりももっと安く手に入れることが出来たのですから。
価格が上がっている現在から見れば、結果として当時の新築はお勧めだったと思えるだけだと思います。
いつの時代も相対的に新築が割高なのは変わりませんから。

>>46

確かに、そうですね。
それに1-2回賃貸に出せば、中古マンションと殆ど変りなくなりますし。

ただ、３〜４年前の新築マンションでは、一部かもしれませんが3-45割アップで現在売れているものもあります。
代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？

>>47

あなたは３〜４年前の当時、マンション価格が今日のようになると確信を持てましたか？
あるいは確信を持てなくてもリスクを取るだけの資力と覚悟がありましたか？
きっとそうではないのでしょう。今更、結果論から言ってみても仕方がないですよ。

>>47

追加ですが、これからも更にマンション価格が上がっていくのなら、「高い」と思われている今の新築も結果としてお買い得ということになりますよ。問題はあなたが現状分析と将来の見通しを以って、今ここでリスクを取れるかどうかです。

3年前におっかなびっくりで少しだけマンションを買いました。
都心の駅から近いマンションが中心でしたが、さすがに千代田区の物件だけは
その後の価格動向に自信が持てず　中古マンションにしました。

その当時、今後上がると言う確信は全く有りませんでした。
ただ、割安かなと感じただけです。

今は更に確信はありませんが、皆さんがどう捉えれいるのかは
関心が有ります。
ご意見拝聴したいと思っています。

意外と大得という買い物はもう滅多にないかもしれないです．
価値が見捨てられてるような所で、近い将来日が当たりだすというのは、真剣に探して、
見つけても、実際買うのは個人の不動産投資の規模では難しい（勇気と失敗をしのげる資本の点で）
個人は不動産専業でも開発業でもないので、
そこまでの大きなリスクをとるならば、別のポートフォリオを選択すべき．
不動産にはある程度堅く働いてもらう事と、保険効果とロングタームでどうか、くらいでしょう．
（副業でも、会社にしたり事業者規模の人は別ですよ）

最近は良いものを高く買うのが結局一番お徳ではないか？（デベみたいですけど）と思っちゃいます
供給の少ない地域、稀少価値の維持できるものが、下値維持率もよく安心
エクイティー上昇狙いでも、6年目転売を考えると今年入居でも2013年です
2002物件（2000以降販売開始が10年目をすぎます）〜2007物件の競合中古が少ない所の方が・・

都心・城南高級物件。
坪４００万の１ＬＤＫ１６坪　６４００万円を仲のいい友人と１：１共有名義で買う
それぞれ頭金３２０万、ローン２８８０万
ローン返済は３５年３％で１１万　家賃は１．５万月坪として１２万円
共同生活をしてもいいし、片方から持分の賃料をとってもいい。
２年住んで値上がりしていたら売る。
さほど値上がりしていなければ、ローンを借り替えて貸しに出す。

確かに新築は坪単価３００万超えるとイールドギャップが縮まってくる。
ついついキャピタルゲインが欲しくなる。
ワンルームは融資も厳しいけど大手分譲の大型マンションの１ＬＤＫなら
こういう手はどうかなと・・・
揉め事の元か。

> No.51 by 購入経験者さん

> 最近は良いものを高く買うのが結局一番お徳ではないか？（
最近は高くても良いものを買うのが　結局一番お徳ではないか？
との事でしょうか？

その他は納得しました。
具体的な物件名は有りますか？
（あっても言えませんかね！？）

>> No.52 by 匿名さん
二人で買う理由がよく理解出来ないのですが。お教え願えませんか？

年収700前後のサラリーマンでは大した物件買えないから２馬力にするってことでしょう。
それなら共稼ぎカップルのほうが揉め事なくて良いのでは？

50＝スレ主はただ単にいい時期に買って値上がってることを自慢したかっただけでしょ？ｗ
「少しだけ」なんて妙に勿体つけちゃって…。

前の47のスレで
>代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？
というのは、後の自慢話を展開するための伏線だったんでしょうかね？ｗ

私も2004年に港区に1部屋買いましたが、当時は現在のように上がるとは思えなかったし、ネット掲示板でもネガティブな発言しかなかったですね。50さんも当時上がるとは考えてもいなかったし、現在もただ流れに乗ってるだけで先が見えていない状態なので将来が心配なのではないでしょうか。
5〜10年内にローン返済できないならなおさら心配でしょうから。てことで自慢話ではないと思いますよ。

スレ主の不動さんは
>リスクを取るだけの資力と覚悟がありましたか？きっとそうではないのでしょう。
の挑発的な書き込みに反応して、 自分の事を書いたんでは?

>代りに中古をその当時買ったとすると　どうでしょうか？
に続く書き込みも、自慢話と言うより、 あの時中古マンションではなく、新築を買う勇気があれば、もっと儲かったのにとの失敗談に読めるけど。

実体験を書くとすぐ自慢話と書かれると、誰もこんな所で経験談を書かなくなるよ。
将来の予想なんて誰も断言出来ないのだから、 この数年のいろんな実例の方が参考になるけど。

3年前、今から思うとマンションがかなり安かった頃でも、おっかなびっくりだったとは、笑っちゃいけないけど、面白かった。
だから、今はもっと心配なんだよね。
ちょうど株やってると、いつも暴落の心配に取り憑かれるのと同じだ。

心配しているからこそ人生。心配の無い人生なんてつまらなすぎる。

私は利回りは低めの競合物件が少ない城南一等地に買っております。
価格変動率が過去も低いが、賃貸でも売買でもそこそこの需要が
見込めるところ。
今度は定期借地権の物件に挑戦しようと思います。
誰もどうなるか分からないからこそ面白い。

>定期借地権の物件
借りる側にとっては関係ないので、賃貸の利回りが良い。
特に品川の定借マンションは抜群。
ただ、ほぼ当たらないのが難点。

>私は利回りは低めの競合物件が少ない城南一等地に買っております。

新築ですか？　広さは？
利回りはいいですか？
差し支えない範囲で結構ですので、教えて下さい。

広尾ガーデンヒルズの価格推移だが、８０年代半ばに坪単価３５０万で新築分譲されたのが
中古市場で毎年５０パーセント位ずつ値上がりし、ピークの９０年には坪単価３０００万円超
約１０００パーセントまで値上がりした。これを考えると１〜２パーセントの利回り格差を
気にするより、元本の物件そのもの魅力を重視したほうが２０年ぶりくるこれからの
資産インフレ時代には有利だと思う。

城南には2つ持ってます。1つは中古も中古、築20年以上。
利回りは8％あり、空室になったことは過去1回のみ。
で、すぐまた埋まりました。近くに大使館があり、大使館員
が使ってくれます。
もう1つは新築。利回りは4.8％程度です。ここも近くに
大使館。そもそもマンションが少ない地域で、安定的需要
があると見込みました。物件の評価価格は上がっているので、
家賃も上げたいところですが、こんどの更新時に挑戦して
みます。
どっちがいいか？新築か、中古か。それは良く分かりません。
物件評価額は新築のほうが上がっています。利回りは中古
のほうが良い。どちらも一長一短でしょう。

定借物件、当たって欲しいものです。私は品川というよりは、
多少利回りが低くても広尾モノが欲しいところです。
どっちでもしっかりキャリーは稼げると思いますが。

>>61,62さん

貴重な情報有り難うございました。
今後の投資の参考になります。

鋭く突っ込まれたので、自分の経験談を少し書いてしまいました。
もともと自分のことはあまり書きたくなかったので、今後は皆さんの
体験や、考えを中心にお聞きしたいと思います。

中古ものを色々見ていると、土地が所有権で結構敷地が広く一戸あたりの坪数が
底地10坪以上もありそうなのと、階数が多く２、３坪程度のものとが、築年数や
立地が近ければ値段も近く、底地権のパワーみたいなものが相対的に軽視されて
いるような印象をもつことがあります。特に環7より外側の城西地区あたりです。
再開発の可能性などを考えると、こういうのを指数化して比較して、有利そうなのを
買っておけば将来いいことが、と考えるのですが、ひとりよがりですかね。

うーん。どうでしょうね。土地比率が高いものは下値抵抗力があるとは
言えると思いますが。。

私も以前同じように考えたこともありました。
でも、土地の持ち分が効いて来るのは建て替え直前ですし、持ち分が多いと不動産取得税や固定資産税他が高くつくので、却ってマイナスなこともありますね。
どうなんでしょうか？

確実な投資としては中古マンション（可能なら、都心の駅近）
リスキーだけどリターンも大きく見込める新築マンション（失敗すると痛い!）
との総括で如何でしょうか。

都心の眺望のいいタワーとかは手に入ればプレミア価値だから失敗しようがないって。

＞６８さん
強く同意します。土地だけでは眺望は得られません。蛇足ながら眺望は採光をもたらすし、何より精神衛生上いい。都会で低層って、そもそも無理をしているでしょう。
それにタワーは、スケルトンインフィルなので有効面積が大きいし、固定資産税評価額が低い。おまけにサッシを大きく取れるので根本的に採光がいい。
建物の資産性が増加した今、土地持分で資産価値を語るのは明らかに時代遅れだと思います。
都心タワーの供給が今後減っていくこともプラス要因でしょう。

ま、そんなこと言ってますが、売るに売れない不良資産にいつ化けるかが見物ですな。

タワーは長周期の地震が怖いやね。

地震の揺れもいろいろだろうし、
今までなかったような揺れに対する
対策はしてないだろうしね。
自然現象には勝てません。
やっぱり中低層マンションが安心でしょうね。
まあ１０階以下くらいでおさえて。

実は地震は基礎が甘い低層の
マンションの方が怖いんだけどね・・・。
大地震が起きたらタワーに逃げ込めは今や常識。

タワーは地震が怖いというのは典型的な煽り。都心オフィスはほとんどタワーだから、タワーがヤバイとしたらエリートみんな死んでしまうよ。建築技術と地盤で地震リスクを判定すべきでしょう。
この掲示板って思いつきの煽りが多くて不愉快。

スレ本題に戻ると、小銭稼ぎで不動産投資を考えているのであれば絶対にやめるべきでしょう。リスクが大きい割にはいろんなところで鞘を抜かれるのでリターンは相当低いですよ。というか、借金って本当に怖い。たまたまうまく利回りが稼げてもそれはギャンブルに成功しただけ。どうしてもというのならＲＥＩＴの価格が下がったときにちょっと買えばいい。
資産が十億ぐらいあれば不動産はインフレヘッジや相続税対策などメリットが大きいが、そうでなければ川上から川下までの不動産会社たちに食い物にされるだけ。すでに土地をもっているのであれば別だけど。