【値上がり】　投資（賃貸）目的でお薦めは？　【高利回り】

>売買取引相場も賃料相場も高騰するのが見えてるのに・・

あなたは神？
将来のことは誰も見えない！

利回りの数パーセントの差なんて、元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動きに比べると
無意味。都心、希少価値眺望抜群タワー、これが最高。

> 元本の物件価格自体の年に１０パーセント超の値動き

問題は　それがいつまで続くか？

そう、過去のバブル時代に
下がることを考えもしないで投資した人達がどうなったか…

今更かも知れませんが、
やはり、便利な駅の駅近物件が値上がりの可能性が高く、下値抵抗感が強い
とは不変の法則ではないでしょうか？

問題はこれから投資するのに、新築のマンションがいいのか、やはり中古を狙うか
どちらが正解か？です。
中古の場合は現金買いなら掘り出し物を拾えることもありますし

投資スタンスが長期か短期かによります。
中古物件はできるだけ短期に投下資本を回収し老朽化が限界にならないうちに
売却する戦略でしょう。
安値で買って利回りを上げないといけませんが、現在買えるのは周辺部の
月坪９千円以下の物件が主体。月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
短期に投資回収を目指すのが難しくなっています。
家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが
ローリターンゆえに件数を増やしていかないとまとまった収益が得られません。
いくら利回り１２％といっても純利益が月に３万程度では仕方がない訳です。
また決してローリスクとも言えないのは家賃が下落したり出口での売却価格が下がったり
すると投資回収さえ危うくなる可能性があるからです。

新築物件、築浅中古なら、それなりの自己資金は必要だが収益の絶対額が大きい。
リターンがおおきければ利益の一部を削ってサブリースなどリスクヘッジにむけることも
できます。
不動産投資は、買った時点で利回りが決まるわけで、基本的には相場の下落した時期に買って、
普通に貸して上がった時期に売却する。中古では値上がり幅が少ないし、新築はもはや
買い時ではないということでしょう。

>>28
いずれにせよ、もはや買い時ではないとの結論ですか?

私も、新築物件の購入は3年前までで、 今は高利回りの中古マンションを買っています。
駅近ですが、残念ながら都心ではないです。
最低でも10年所有して、 10年後に市況が悪転して半額になってもいい覚悟です。
そうなったら 、現在の平均手取り利回りが12%ですので、 売っても損はしませんが、 多分売らずに家賃収入を期待して保有し続けると思います。
売る場合、 家賃が7割になっていても、物件価格が半額ですから、利回りが17%の中古マンションとなり、
買い手には かなり魅力的な投資物件だとは思います。

> (中古の)家賃が安いのはイニシャルも安く、一見ローリスクローリターンモデルのように思えますが

中古マンションは、 利回りがいいのですが、 値下がりの危険性もあるので、
ハイリスク、 ハイリターンではないでしょうか?
または 、ローキャピタル、ミディアムインカム?

> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。

月坪１万円以上の物件は、築年数は浅いが、価格も高い。
では?

＞・・・もはや買い時ではないとの結論ですか?
はい。
中古なら、都心物件でないとリスクが大きいように思います。
都心中古の使い道は、３０年超ならオフィスとして貸す道もある。
さらに、駅近だと「再開発」などというおまけがつくケースもある。
ただし、立地と管理を見極めないといろいろリスクも増える。

①他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
　　大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
③耐震診断補強コスト　千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも

> 月坪１万円以上の物件は価格も高いし築年数も古い。
都心中古の話です。

追記、都心ではないですが三茶・駒沢の築２０年クラスで１５坪１５万の家賃のとれる物件が
坪単価で２００万くらいします。城東は賃料の下落が怖く、土地勘もないので買いません。

> 城東は賃料の下落が怖く
城東地区は都心に近い割に賃料が未だ安いので、下落の心配はほかの地区の方が大きいでしょう。
> 土地勘もないので
それなら、やめておいたほうがいいでしょう。

> ① 他の部屋の入居者トラブル「暴・宗・事故物件化」など
これは中古に限った話ではないですね。

> ②２５年超で、屋上防水・エレベータ・外壁タイル剥離防止など
> 　大規模コストが予想されるが物件によっては先送りして劣化が増す。
マンション管理の問題では。
中古マンション購入時に調べれば、ある程度は分かりますよ。

> ③耐震診断補強コスト　千代田区では診断を全マンションに義務化する動きも
なるほど。

新築を勧める方にお聞きしたい。
品川の定借を除いて、　当面賃貸で回し、将来売却を考えた場合、投資に向く新築マンションは有りますか？

投資向けに新築なんて買うもんじゃないよね・・・。特に、菱和ライフクリエイト、トーシン、青山メインランド、エフジェーネクスト等々の投資専用新築マンションなんかにはとても手を出す気になれない。あのテののものはとても供給が多いから賃料設定の面からも売却の面からも著しく不利だと思う。

今から3年前に戻ったとすると、駅近のタワーマンションを含め　投資に向く新築マンションの
部屋が結構ありましたね。
価格が今に比べれば割安で、その結果利回りもまあまあで、更にこの2-3年でキャピタルゲインも取れるし。

反対に、これから3年後に現在を見ると、同じ状況になるでしょうか？

>>36
３年前のタワーと言っても割安な低層階じゃないと利回りは追求できなかったと思いますが？

>>37
はい
高層階は利回りが落ちても、でもこの値上がりで　投資としては悪くなかったのでは？
所詮　結果論ですが。

>>38
あの当時に今のように上がることを予測できたかどうかですよね。
ただ、これからとなると最初からキャピタルゲインを狙うというよりもインカムゲインを狙って運がよければキャピタルゲインもという考え方にしておいた方が無難かもしれないと思っています。

>>39
同意です。
全く異論も、付け加える事もありません

>>39

4-3年前にマンション買った時は　デベも『今後上がりますよ』何てことはみじんも言わず
せいぜい『バブルの頃はこの辺も高くて買えませんでしたよ』と言っていた程度です。
かくいう私も、上がるどころか、ひょっとして　また下がるのではないかと心配していました。
今から思うと笑われますが