アーデル大塚C-Square Part2

内覧会は8月じゃなかったでしたっけ…。
メモを調べないと定かではありませんが。

5月連休前に現場を見てきました。
期間と作業がホワイトボードに記され、工事予定が表示。
近隣の人なら、現在は何の作業をしているかそれを見てわかると思います。
なかなか現地には行けないので、何かわかったらお知らせいただきたいです。

他さんの書き込み見たら、修繕計画について論議されていました。
アーデルも、100年のコンクリートを使っていても、メンテが細やかでないと、
20年後頃には、資産価値の維持に不安になります。
あまり、修繕計画について知識がないで、営業さんの説明のままでした。
アーデルの修繕計画についてコメントあったらうれしいです。

最近の23区内のマンションは、安い物件でもコストに、それほど差がないので
どこでも躯体部分には、俗称100年コンクリートを使用してるようです。
問題なのは、躯体以外の部分だと思います。

＞メンテが細やかでないと、20年後頃には、資産価値の維持に不安になります。
仮にノーメンテナンスだったとしても、たった20年で老朽化することはありませんからご安心を！
もし老朽化するようであれば、重大な欠陥があるのでしょうが大手の前田建設だから大丈夫でしょう。
街を歩いていて、都心近くの分譲マンションで古くてボロボロなんてないでしょう？
賃貸なら、オーナーの修繕や懐具合でありますけど。
実際には、分譲マンションですから賃貸と異なり最低限のメンテはします、
むしろ心配なのは設備の陳腐化です。
資産価値は、建物よりも立地条件と住民層ですから市場に任せないと仕方ないです。

コスモレジアもイニシア上池袋も出来てきましたけど、青田売りはイメージの違いが大きいですね。

私も物件からかなり遠い住人なので、誰か写真や周辺環境の写真をアップして下さると非常に助かるのですが、お願いします

オプション会の案内届きましたね。
エコカラット除湿機だとどっちが効果的ですかね？

届きましたね。
見ていると、みんなオプションでやれば楽だろうなぁ・・・と思いました。
だけど、あれもこれも頼んだら軽く100万はかかるでしょうねぇ。
エアコンは入居してからビッグカメラとかで頼もうかな。季節もちょうど良い時期だから
焦らなくても良いかな。照明・カーテンは自分で取り付けできそうだし・・・
気に入ったのを付けたいし。私は余裕無いので節約します。

昨日、やっと届きました。
色々なものがあるんですね。
部屋タイプごとにまとめてくれていて、見やすいです。
エアコンの超特化品は、検討ありかと思っています。
ＭＲでの見積もりが、あまりにも高額で、ビックカメラに行ったら安かったから、
オプションは見積だけにしておきました。
しかし、エアコンは多少の値段幅なら、取り付けと化粧カバーをしてくれるから、心が動いています。
カーテンは別の量販店で買うつもりです。
照明は同一商品を他との、サービスや割引率で考えます。

今後の予定についてメモをとっていたのですが、
次のとおりでした。
7月初旬　　　入居説明会（週末を予定）
7月下旬　　　借入申込み（平日を予定）
8月下旬　　　内覧会
9月中旬　　　内覧確認会及び内覧再確認会
9月28日　　　お引渡し

入居者説明会ってどんなことをするんでしょうか？
マンション購入と集合住宅は初めてなので、初心者に対して、
マンション購入経験者の方、今後のスケジュールで何か注意点あれば、お願いします。

ローンは7月下旬ですか。
今度のオプション会って秋葉原まで行くって意味ですよね？

借り入れ申し込みは土日か20時までにしてもらいたいなぁ。

あと、内覧会が天王山？ですよね。
以前も内覧会について、専門業者をお願いする人、しない人の意見が書き込みあったと思います。
業者さんにもピンキリあるでしょうし、自分でどの程度チェックできるか、コツがあったら知っている方情報をお願いします。
専門業者を依頼しない分を別の出費にもまわせますし。

オプション会に行くかは迷っています。
行かれる方いますか？？

アーデルも西側3階かくらいまでは外観が見えましたね。なんか色合いは普通の感じでしたが、全体で見た時どんな雰囲気になるか楽しみです。

黄色いタイルの部分ですよね？
なんか西側はバルコニーが広いんですかね？

これから先、次々タワーマンションが東京、関東圏に立っていくらしいですが、そんな時アーデルの価値はどうなるとおもいますか？
　それに、もし売却すると考えたら、買値より上がるか下がるかどちらだと思いますか？
詳しい方いたら教えてください。

>>693
バブル気味のあと数年は不明ですが、将来的には買値より下がると思います。

理由は北大塚〜巣鴨エリアに、同年代の競合物件が多いから、つま希少価値に乏しいから。
都心物件の新価格と比較すれば、割安感はありますが近隣で販売された
物件と比較すればそれほど割安感はないでしょう（大多数が東、西向き、同じ方位で比較すれば）。

ここ数年で
グランスィート、グランフォート、グローリオ巣鴨、東京シティトリエ、パークホームズ西巣鴨
コスモレジア・・・。
建物のグレードと販売時期を考えれば、アーデルは印象だけでそれほど安くないのは明白です。

データからだと、某サイトから新築マンションのデーターを拾って分析した結果によると
2003年２月〜現在まで、JR大塚駅から徒歩圏のマンションは
（アーデル、コスモレジアのように未竣工で販売完了のものを含む）
１７物件で約１，３５０戸供給されているが、地域的な偏りがあることがわかりました。
大塚駅を起点に、南口エリアは約２００戸、残りの北口エリアは１，１５０戸と圧倒的に多い
JR大塚駅からの距離だけを考えると、アーデルはグローリオ巣鴨と共に最も駅から遠い物件になります。
つまり、将来中古物件を探すとなると北口エリアでは大量に該当物件があるが
南口エリアでは、希少性がありこの年代の物件を探すのに苦労するということです。
更にマイナス要因として、大塚駅徒歩圏の東池袋エリアの再開発、癌研跡地の再開発で、
マンション供給は更に増えてライバルも増えると予測できます。

中古相場は人気と管理があるので一概に比較は出来ませんが、立地条件と希少性と言う点では
アーデルが有利とは言えないと思います。

ちなみに豊島区内JR駅では、上記と同条件のマンション供給数は、
池袋駅：約１，５００戸　目白駅：約１，０５０戸　大塚駅：１，３５０戸　巣鴨駅：９５０戸
駒込駅：未調査
人口の割に、大塚駅の大量供給が目立ちますね。

買値より安くなるのは当たり前でしょ？

いえいえ違います。
豊島区でも人気エリアでは、分譲価格の120%〜とかで築浅中古や新築未入居が
いくつも成約しています。
ポイントは、周辺のマンション相場が騰がってしまい割安感があること、
個別に見ると、マンションのグレードと立地条件の良さですか。

694さんありがとうございます、事実そんなに供給されてるとはしりませんでした、参考になりました。
694さん、賃貸で出すなら相場の値段はどのくらいと考えますか？ちなみに3ＬＤＫで？？

>694
すごい分析で参考になります。

>697
賃貸相場も気になりますね。
三田線で大手町方面通勤の単身者かディンクスで、１LDK〜２LDKならここを借りようって気になりますが３LDKのファミリータイプは、有名進学校があるとかでないと、マンション乱立の傾向では、
価格は勝手に決められますが、入居者はどうでしょう…。
微妙ですね。
ご自分で住んで楽しむことにされたらいいのでは。

デベが作っている、賃貸に出す際の全室の家賃相場の一覧表があるはずです。
価格は、デベを通した際のものと個人で貸し出す際の二通り。

とは言え、その一覧表をくれと言ったのに営業担当から無視されてしまったので、デベとしては公表したくないのかな？

家賃の値付けをするのは勝手ですが、高いと借り手があるかどうか？
ファミリータイプの間取りは、繁忙期3月9月のタイミングを逃すと
6ヶ月以上空いたりするらしいです。
一番効率がいいのはワンルーム、一般的に言ったら大きくなれば坪単価が下がる。
立地を考えると、高層階で坪9000円〜11000円くらいでしょうか
75㎡で20〜25万円円というところでしょうか、厳しいかもしませんね法人名義なら
ありそうですが20万円超えると、個人だとこの立地に魅力を感じないのではないかな。
リーズナブルな確実なところでは16〜20万円？