23区内の新築マンション価格動向（その12）

418さんへ。

家賃、高いですよね。
ボクも高い家賃を払うのが嫌になって購入を考えはじめたのです。
ボクも人間なので所有欲はあります。
欲しいマンションを購入したならば、数年は満足感が満たされるでしょう。
でも、冷静になって、コンクリートの箱にどのくらいの価値があるのか考えました。
ぶっちゃけ、贅沢さえしなければ月20万円で独身ならそこそこの生活できます。
なんと、5000万円あれば約20年、働かなくても生活ができるのです。
5000万円って大金だなって、あらためて思いました。
そう考えたりすると結局、買えませんでした。

人間が生きていくうえで住居は重要です。
多くの人が、できれば高級マンションに住みたい。でも収入には限度があります。

一介のサラリーマンが生涯で稼ぐお金をおよそ2億と考えると、おおざっぱに税金などで5千万引くなら、手取り1億5千万円。
果たして、いくら住まいに出せるのか？

買っても、借りても、5〜6千万円までくらいでしょう？

7千万円以上のマンションはサラリーマンには高くて買えないです。

アメリカクレジットクランチキターーーー！！


か？

420さん

資料ありがとうございます。

頂いた資料からみると、普通国債の約20%が1年以内に借り換えになるわけですね。普通国債530兆円の20%は115兆円。0.5%の利上げがあった場合の負担増は5,750億円くらいですね。歳入に対しての割合は1.2%程度です。他の国際や地方債を入れても2%程度でしょう。

いずれにしても私が408で401さんに対して述べているコメントの論旨（国債償還のため、国が利上げをできない、ということはない）には影響しません。

410のような反論は、読んでいる人に「あれ、408の論旨は間違っているのかな？」という錯覚を起こさせ、議論をミスリードしますのでご容赦頂きたく。（意図的にしているのかもしれませんが・・）

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なお、単年の借り換えのインパクトを計るとき、「残存期間」を見る必要は全くありません。1年以内の償還期日の割合を見ればよいのです。

2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという意識が働くのは当然のこと。

2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが普通でしょう。この視点で言うならば。そしてこの視点に立てば今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ただし政府の思惑通りに金利は動くわけはない。全ては景気次第。
政府や日銀が左右できる代物では無い。

401も極端ですが、408も極端。

424さん（なんで441なの？）

あのですね、401さんが「利払いの増加分だけで歳入の半分もにあたるなら、金利上昇は不可能」とおっしゃっていたので、408で「そんなことははにですよ、利払いの増加分は1%程度（本当は2%くらいだった）であり、吸収できるレベルですよ」と言っているのが文脈です。

で、貴方から410と420でミクロな突っ込みが来ました。貴方のご指摘は正しいところもあるのですが、上記の文脈にまったく影響を与えないもの(揚げ足取り)なのです。

> 2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても
> 政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。
> 私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという
> 意識が働くのは当然のこと。

わが国の借金は莫大なので、政府は当然金利を抑えたいと思ってます。その点はだれもがそう思っており、そこは議論の対象ではありません。401さんと408(私)のやり取りは「それ(利上げ)が現実的であるかどうか」であって408で「現実的（吸収可能）ですよ」とお答えしたのです。どうも、貴方は文脈を無視した横槍が好きなようですね。

> 2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、
> ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが
> 普通でしょう。この視点で言うならば。

2年間金利が上がらないなら、政府は2年物を10年物にシフトはしませんよ。2年物の金利はおよそ1.0%、10年物の金利は1.7-1.9%なので、シフトしたら単年度の金利負担増えちゃいますよ。2年内にあがることがないなら借り換えしませんよね。矛盾です。まあ、短期と長期はバランスよく組み合わせるべきであり、貴方のおっしゃるように単純ではありませんが。

> そしてこの視点に立てば
> 今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ああ、最後は買い煽りなんですね。

>>421さんへ
ちょうど銀行の金利も一番安く、駐車場もついていたので
駐車場も借りると5万ぐらい家賃と駐車場自分にはとても考えられない高さです。
買ってみたらその半額ですんでます。
後は税金等を考えてなるべく貯蓄です(空しい）
自分も一介のサラリーマン
銀行が貸してくれなかったら買う事も出来なかったと思います。
後はあまり考えないで突っ走りました
それがよかったのか悪かったのかは何年後かには判明するけど
今の所は満足感の方が大きいです。
自分も20代でこんな大きな買い物をするとは思いませんでした。
いざとなったら売ります。今のところはかなりの値上がりで売れてます。

この日本の上がりにくい（上げにくい）金利っていうのが、実はとっても重要な要素なんだよね。素直に上がりにくい構造を理解している人たちは、ある程度の利回りが確保できる物件であれば、最低限、金利負担は賃料でまかなえるし、ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。そしてダメ押しで、国際的な資源高と食料高をトリガーとしたインフレがヒタヒタと賃料水準をあげてゆく。唯一の反論はインフレの中で給料が上がらんとの論点だが、給料の上がる業界と仕事をしている人が、都心の高い家賃を支払い、払えない人は郊外へシフトしていく。これが今そしてこれからの日本で起きていく２極化ってことなんですよね。つまり一言で言い換えれば、日本の上がりにくい金利に着目しているかどうかが、運命を分けていると。

えーと結局旧価格物件ってことでしょうか？↑

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。

「インフレ脳」よりは被害が少ないかもしれない。

明日ＷＢＳでマンション、「価格未定マンション」の増加って
やるみたいだね。
まったく確かにひどい話だ・・・売るくせに値段を決めないって。

相対取引は値段を先に言った方が不利、という論理でしょうか。
ひどいですな。確かに。

レストランに入った時に精算しないと、食べ終わってからだと値段が上がってしまう。わずか10年ほど前にブラジルであったインフレの現象です。

>>427
ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。

常識的に考えたらどうなの？低めの金利だけで、需要が限られる不動産は今後も上がるかな？
リート？外人はすでに手を引いているけど、最期は日本人が買いあがるの？

サブプライムローンって誰が考えたの？
どう考えてもこうなることは分かりそうなものでは・・・

>>435
そうやって茶化すのであれば、インフレにならない理由を挙げて頂きたい。

鎖国して、毎日、国内産の米と野菜を中心とした食生活に集中することを義務化し、自動車利用を禁止して、地下鉄と鉄道を唯一の交通機関とし、すべての不動産は国有化し、国民全体で住まいは共同利用とし、霞ヶ関で仕事する公務員だけが、海外との貿易品を国家予算を使った経費で入手することができる特権階級とする。こうすれば、インフレのない格差のない幸せな世界が実現できる。とでもお考えなんですかね。

インフレってどの程度を想定して言っているの？
給料も上がらず資産インフレだけが進むってこと？

あ、441取られた。。

韓国の初任給は既に日本より高いみたいですよ。それが故に韓国企業は苦しんでいるというところもありますが、日本の給料も段々と上がっていくでしょう。既に初任給引き上げているところも多いですが。

それと団塊ジュニアも、今30前後の人材も極端に不足していますよ。
彼らの給料も今後上がってくるでしょうし。

人件費の上昇は遅れてやってきますから、まだ感覚は無いと思いますが、二極化が進むにつれ、上位層の給料は上昇傾向でしょうしばらく。

あ、すいません。441踏んじゃいました。

>>442
バブルな資産インフレでなくて、健全な経済成長に伴う年率2%ほどの全体的なインフレですよ。

資源や穀物をはじめ、商品相場がジリ上げしてるけど、
まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。
新興国の賃金も上がってるし。
中国人、インド人の給料が上がって次はどこに工場作りますか？
ベトナム？南アフリカ？まさか中央アジアとか？

正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。
100円バーガーでデフレの旗印だったマックだって値上げした。

初任給だけが引き上がっているんだよね、今のところは。
若手が人手不足だから。上の世代はそのまま。
そういう意味で団塊ジュニアは何につけ分が悪いね。

インフレが今日明日中にでも急激な勢いで起こる？
違う。
でも、じわじわと確実にやってきています。

資産インフレどころか、
より身近なところから。

ガソリン。
食料品。

すでに値上がりしているよ。

家電は値引き合戦で値下がりしているともいうが、
それも、原材料の調達価格が上昇すれば、
いつまでの話だろう。

給料は値上がりしないか？

年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
給料のみが値上がりしないはずがない。

まぁ、物価との相対でいうなら、値上がりしないかもしれないが、
相対的なバランスは変わらなくても、
全体的に価格としてのインフレが進めば、
資産はそれなりに価格上昇するのは必然的なことだと思う。

まぁ、変動金利でローン購入した資産については、
相対的な資産価値は向上しないかもしれないが・・・。

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

もうじき、地方の資産家が全ての資産を処分して、都心のマンションに移り住んでくるよ。
仕事を辞め、豪邸を投げ売り、親戚・知人と離れてでも都心のマンション。理由はブームだから。

>>458
そういう、マンションや経済関係の記事を一日読んだだけで
「分かった気になって」書けるような、
断定型ジャリコメントを連投されるはジャマなんですがｗ

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら