23区内の新築マンション価格動向（その12）

二極化はもっと極端でしょう。１億超える物件を検討中の人たちが
いくらたまプラが４５００万になったところで、食指を動かすことは
ありません。いつもファーストクラスに乗っている人たちが
エコノミーが値下がりしたからといってクラス変えたりしないでしょう。
それと一緒ですよ。今後、都心地区は富裕層しかすめなくる。
というか、ここ５〜６年が異常だっただけの話。
都心で形成されるマーケットは都内近郊や郊外とは明らかに違う
ものでしょう。影響を受けることはない。

残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。一番多いのは1年、2年あたりです。

４０７、４０８、４０９さん

401です。

なるほど〜皆さんの仰る事よくわかります。
確かにその通りですね。自分なりの確固たる考えを
持ちつつ、人の意見でさらに勉強になる。
いや〜。この掲示板勉強になりますね。

引き続き参考にさせていただきます。

>>398
遅レス、横レスでスミマセン。
当方も団塊ジュニア組ですが、間違ってもバブル入社ではないですよ。

他の方が指摘されてるとおり明らかに氷河期です。定義付けを間違えた
のは貴殿のほうでしょうから、言葉遊びとか暴論はお止めくださいね。

バブル組って元年卒〜H.3年卒あたりなのでは。
10年は行きませんが、5年以上は確実にズレています。

野村の飯田橋とか見ると、40代の方の購入が多いんですね。
バブル組からその前の方々と。
まあ、30前半とかだとそこそこ稼ぎか蓄えか支援かがないとなかなか
買いにくいレンジでしょうからね。いやいや皆さんスゴイしかし。

次の注目物件はここでしょうか。。
三茶と池尻、、この辺の売れ行きが今後を左右しそうですね。

池尻再開発プロジェクト（詳細）
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

409さん

一億円超える物件を検討している人が直接はたまプラを検討しないでしょうが、それらは連鎖して影響を与え合います。

例えば、同じような仕様の3LDKを比較して、青葉台5千万、たまプラ6千万、用賀8千万、目黒1億円だったとします。
（仕組みを話すための例えなので、細かい突っ込みはご容赦願います。)

二極化がドンドン進んで中間層の需要が減ったとし、青葉台が4千万になったとします。すると、たまプラの検討者は「青葉台が4千万ならたまプラは5-5.5千万くらいじゃないと」と思い出し、たまプラの値段に割高感が出だして売れなくなります。本当に青葉台に流れる人もでてきます。そうなるとたまプラの需要は減って、結果として値段が下がります。5千万円になったとしましょう。すると、用賀を検討していた人は「おいおい、たまプラで5千万で買えるのに用賀は8千万かよ」ということで同じこと（流出、買い控え）がおき、値が下がります。7千万円になったとして、また同じことが用賀と目黒の間でおきます。

当たり前ですが、購入希望者が次から次へといる場合は値が下がりません
ので、上記のようなことはおきません。しかし、これからは408に書いたような理由から需要が減っていくであろう故、上記のようなシナリオが想定されるわけです。加えて、「二極化は価格維持に資する要因ではない。むしろ中間層が薄くなる分下方に引っ張られるもの」ということが言いたいわけです。

たとえ、1億出せる裕福な人でも、「えー、用賀が7千万円だったら用賀に行くよ。目黒も9千万円くらいだったら買うよ」ってなことになり、価格は下がっていくのです。1億払える能力があっても、9千万の価値しかないものには1億は払いません。価値がいくらかは需給の状態と類似物件とのバランスで決まります。

これは、希望的観測ではなく客観的な分析です。

>>398
収入は給与所得だけではない。しかしその大半が預貯金にまわるという、
先進国でも特殊な事情を変えようとしているのが、今の日本の流れ。
そのためにどんな取り組みがされてきているか、分かって語っている？

団塊ジュニアは、どう分布させてもバブル期入社ではないし、
整理対象ではない。彼らが新卒入社した1994〜98年頃に、
今整理しなければならないほど大量採用していた企業は、
ただの1社もない。それほどの就職超氷河期だ。

バブル期入社はバブル期入社。決して団塊ジュニアではない。
簡単な間違いくらい認めなよ。
自分の間違いを認められない人間が絶賛する地域の将来など、
たかが知れているぞ。あなたも大学教授と同じで、
デベに躍らされて江◆区湾岸に買っちゃった組なんだろうｗ

給与水準が上がらないという理論も、破綻しているよ。
自信あるようにみえる分だけ、視野狭過ぎなのが滑稽なんだけど。

410さん

> 残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。
> 一番多いのは1年、2年あたりです。

なぜ、そう思われるのですか？
下記ご参考まで

http://www.mof.go.jp/gbb/1903.htm

内国債のうち、10年以上のもの(15年、20年、30年ものを含め)はおよそ65%ですよ。

410さんが多いと思ってらっしゃる短期国債（1年以下）は全体の6%しかありません。

掲示板にいいかげんなことを書くと、見ている人がミスリードされちゃうので、気をつけたほうがよいと思います。

去年の夏、賃貸の更新をきっかけにマンションの購入を考えるようになって、このサイトを興味深く拝見してきました。
自分の購入目的は投資ではなく、完全に実需の住居用です。野村のプラウドタワーなどが候補でしたが、結局購入（申し込み）を見送りました。
マンション購入って、ある種の詐欺のような気がしてきたのです。
ずばり、「前金で30年分の家賃を支払ってくれたら、30年後にそのマンションをタダであげるよ」と言われて、
銀行から借金をしてまで前払いする人は少ないと思うのです。
「30年後のマンションなんてボロボロだし、いらないよ」とか、
「30年間に何があるかわからないから、毎月家賃を支払った方がとりあえず無難」とか、冷静に普通は考えるでしょう。（30年が20年であろうと、多少の割引があろうと）
表現が違うだけで、ローン購入って、家賃前払い後に物件をタダでもらうのと同じ事なのでは？
だとしたら、何千万円もローンを組んでマンションを購入する事って、誰かにダマされてるのか？
こう考えるとマンションを買う気がなくなった。
価格が上がり過ぎるといろんな理由を考え、買えない事を納得するようになる。
すでに充分値上がりしたマンションの価格。あきらめ組多数と思われるので、この先右肩上がりで上昇する事はないと思う。
※プラウドタワー完売は、類似中古物件の高騰による割安感があったせいで、この結果で需要はまだまだあるとは言い切れないと思います。

自分は買ってしまった組
あまりの賃貸の高さにそれだったら買ってもいいかもと
自分は20代後半5年後ぐらいに売ってもかまわないと思いましたが
都心の住み心地窓からの景色もよくて満足してしまって
働く意欲がわいてきました。
彼女がいないのが寂しいかな！
ここを見て参考に買いました。

だから、やはり金利も成長率もせいぜい３％程度が限界。だから不動産価格は４％ぐらいの利回り水準まではほぼ適正価格。なんで、あとは賃料がインフレモードで年２０％ペースで上昇すれば、不動産価格も、まだこれから年２０％ペースで上がりうるんじゃない。
とすれば、豪州系や香港系が今の価格帯でも買う理由がなんとなく理解できる。日本サイドはやはりデフレ感覚から抜けきれていないと。

>416さん
あなたの意見は借り換えの時のインパクトですから、残存期間を見る必要があります。

http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/siryou/zandaka06.pdf

上記のように、1年以下が20.3％、1〜2年が12.8％、2年以内の償還が約33％です。10年以上は15％に留まります。

まあどっちにせよ、そんなことで金利が分かりはしないので、どうでも良いですが、10年国債が多いということと、残存期間がどうなっているかは違いますので、ご参考まで。

418さんへ。

家賃、高いですよね。
ボクも高い家賃を払うのが嫌になって購入を考えはじめたのです。
ボクも人間なので所有欲はあります。
欲しいマンションを購入したならば、数年は満足感が満たされるでしょう。
でも、冷静になって、コンクリートの箱にどのくらいの価値があるのか考えました。
ぶっちゃけ、贅沢さえしなければ月20万円で独身ならそこそこの生活できます。
なんと、5000万円あれば約20年、働かなくても生活ができるのです。
5000万円って大金だなって、あらためて思いました。
そう考えたりすると結局、買えませんでした。

人間が生きていくうえで住居は重要です。
多くの人が、できれば高級マンションに住みたい。でも収入には限度があります。

一介のサラリーマンが生涯で稼ぐお金をおよそ2億と考えると、おおざっぱに税金などで5千万引くなら、手取り1億5千万円。
果たして、いくら住まいに出せるのか？

買っても、借りても、5〜6千万円までくらいでしょう？

7千万円以上のマンションはサラリーマンには高くて買えないです。

アメリカクレジットクランチキターーーー！！


か？

420さん

資料ありがとうございます。

頂いた資料からみると、普通国債の約20%が1年以内に借り換えになるわけですね。普通国債530兆円の20%は115兆円。0.5%の利上げがあった場合の負担増は5,750億円くらいですね。歳入に対しての割合は1.2%程度です。他の国際や地方債を入れても2%程度でしょう。

いずれにしても私が408で401さんに対して述べているコメントの論旨（国債償還のため、国が利上げをできない、ということはない）には影響しません。

410のような反論は、読んでいる人に「あれ、408の論旨は間違っているのかな？」という錯覚を起こさせ、議論をミスリードしますのでご容赦頂きたく。（意図的にしているのかもしれませんが・・）

--
なお、単年の借り換えのインパクトを計るとき、「残存期間」を見る必要は全くありません。1年以内の償還期日の割合を見ればよいのです。

2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという意識が働くのは当然のこと。

2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが普通でしょう。この視点で言うならば。そしてこの視点に立てば今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ただし政府の思惑通りに金利は動くわけはない。全ては景気次第。
政府や日銀が左右できる代物では無い。

401も極端ですが、408も極端。

424さん（なんで441なの？）

あのですね、401さんが「利払いの増加分だけで歳入の半分もにあたるなら、金利上昇は不可能」とおっしゃっていたので、408で「そんなことははにですよ、利払いの増加分は1%程度（本当は2%くらいだった）であり、吸収できるレベルですよ」と言っているのが文脈です。

で、貴方から410と420でミクロな突っ込みが来ました。貴方のご指摘は正しいところもあるのですが、上記の文脈にまったく影響を与えないもの(揚げ足取り)なのです。

> 2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても
> 政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。
> 私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという
> 意識が働くのは当然のこと。

わが国の借金は莫大なので、政府は当然金利を抑えたいと思ってます。その点はだれもがそう思っており、そこは議論の対象ではありません。401さんと408(私)のやり取りは「それ(利上げ)が現実的であるかどうか」であって408で「現実的（吸収可能）ですよ」とお答えしたのです。どうも、貴方は文脈を無視した横槍が好きなようですね。

> 2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、
> ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが
> 普通でしょう。この視点で言うならば。

2年間金利が上がらないなら、政府は2年物を10年物にシフトはしませんよ。2年物の金利はおよそ1.0%、10年物の金利は1.7-1.9%なので、シフトしたら単年度の金利負担増えちゃいますよ。2年内にあがることがないなら借り換えしませんよね。矛盾です。まあ、短期と長期はバランスよく組み合わせるべきであり、貴方のおっしゃるように単純ではありませんが。

> そしてこの視点に立てば
> 今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ああ、最後は買い煽りなんですね。

>>421さんへ
ちょうど銀行の金利も一番安く、駐車場もついていたので
駐車場も借りると5万ぐらい家賃と駐車場自分にはとても考えられない高さです。
買ってみたらその半額ですんでます。
後は税金等を考えてなるべく貯蓄です(空しい）
自分も一介のサラリーマン
銀行が貸してくれなかったら買う事も出来なかったと思います。
後はあまり考えないで突っ走りました
それがよかったのか悪かったのかは何年後かには判明するけど
今の所は満足感の方が大きいです。
自分も20代でこんな大きな買い物をするとは思いませんでした。
いざとなったら売ります。今のところはかなりの値上がりで売れてます。

この日本の上がりにくい（上げにくい）金利っていうのが、実はとっても重要な要素なんだよね。素直に上がりにくい構造を理解している人たちは、ある程度の利回りが確保できる物件であれば、最低限、金利負担は賃料でまかなえるし、ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。そしてダメ押しで、国際的な資源高と食料高をトリガーとしたインフレがヒタヒタと賃料水準をあげてゆく。唯一の反論はインフレの中で給料が上がらんとの論点だが、給料の上がる業界と仕事をしている人が、都心の高い家賃を支払い、払えない人は郊外へシフトしていく。これが今そしてこれからの日本で起きていく２極化ってことなんですよね。つまり一言で言い換えれば、日本の上がりにくい金利に着目しているかどうかが、運命を分けていると。

えーと結局旧価格物件ってことでしょうか？↑

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。

「インフレ脳」よりは被害が少ないかもしれない。

明日ＷＢＳでマンション、「価格未定マンション」の増加って
やるみたいだね。
まったく確かにひどい話だ・・・売るくせに値段を決めないって。

相対取引は値段を先に言った方が不利、という論理でしょうか。
ひどいですな。確かに。

レストランに入った時に精算しないと、食べ終わってからだと値段が上がってしまう。わずか10年ほど前にブラジルであったインフレの現象です。

>>427
ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。

常識的に考えたらどうなの？低めの金利だけで、需要が限られる不動産は今後も上がるかな？
リート？外人はすでに手を引いているけど、最期は日本人が買いあがるの？

サブプライムローンって誰が考えたの？
どう考えてもこうなることは分かりそうなものでは・・・

>>435
そうやって茶化すのであれば、インフレにならない理由を挙げて頂きたい。

鎖国して、毎日、国内産の米と野菜を中心とした食生活に集中することを義務化し、自動車利用を禁止して、地下鉄と鉄道を唯一の交通機関とし、すべての不動産は国有化し、国民全体で住まいは共同利用とし、霞ヶ関で仕事する公務員だけが、海外との貿易品を国家予算を使った経費で入手することができる特権階級とする。こうすれば、インフレのない格差のない幸せな世界が実現できる。とでもお考えなんですかね。

インフレってどの程度を想定して言っているの？
給料も上がらず資産インフレだけが進むってこと？

あ、441取られた。。

韓国の初任給は既に日本より高いみたいですよ。それが故に韓国企業は苦しんでいるというところもありますが、日本の給料も段々と上がっていくでしょう。既に初任給引き上げているところも多いですが。

それと団塊ジュニアも、今30前後の人材も極端に不足していますよ。
彼らの給料も今後上がってくるでしょうし。

人件費の上昇は遅れてやってきますから、まだ感覚は無いと思いますが、二極化が進むにつれ、上位層の給料は上昇傾向でしょうしばらく。

あ、すいません。441踏んじゃいました。

>>442
バブルな資産インフレでなくて、健全な経済成長に伴う年率2%ほどの全体的なインフレですよ。

資源や穀物をはじめ、商品相場がジリ上げしてるけど、
まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。
新興国の賃金も上がってるし。
中国人、インド人の給料が上がって次はどこに工場作りますか？
ベトナム？南アフリカ？まさか中央アジアとか？

正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。
100円バーガーでデフレの旗印だったマックだって値上げした。

初任給だけが引き上がっているんだよね、今のところは。
若手が人手不足だから。上の世代はそのまま。
そういう意味で団塊ジュニアは何につけ分が悪いね。

インフレが今日明日中にでも急激な勢いで起こる？
違う。
でも、じわじわと確実にやってきています。

資産インフレどころか、
より身近なところから。

ガソリン。
食料品。

すでに値上がりしているよ。

家電は値引き合戦で値下がりしているともいうが、
それも、原材料の調達価格が上昇すれば、
いつまでの話だろう。

給料は値上がりしないか？

年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
給料のみが値上がりしないはずがない。

まぁ、物価との相対でいうなら、値上がりしないかもしれないが、
相対的なバランスは変わらなくても、
全体的に価格としてのインフレが進めば、
資産はそれなりに価格上昇するのは必然的なことだと思う。

まぁ、変動金利でローン購入した資産については、
相対的な資産価値は向上しないかもしれないが・・・。

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。