23区内の新築マンション価格動向（その14）

高騰だバブルだと騒ぐ人は、いままでの新築マンション供給が
欧米に比べて異常なまでの供給過剰であったことを知らない。
欧米にくらべ、新築市場と中古市場が逆転していて一桁規模が違う。
米国は家を買うといえば中古の家を買うことだ。

スクラップアンドビルドは日本のお家芸。急場しのぎの安普請で
粗悪品を大量に作ってあとは３０年もしないうちに壊して建替える。
だから７０年代の弁当箱みたいな郊外団地に
は誰も住みたいとは思わない。
中古市場が不人気だったのは中古住宅が狭隘で間取りも悪く
性能が劣るものが多かったせいだ。

バブル以降のマンションが増えていきストックのうちの
半数以上を占めるようになった。
となれば、かつての中古市場のように、狭い、耐震性能が劣る
天井が低い、スラブが薄いなどの性能の課題は少なく
優良な中古ストックが増えてきたということになる。

地価が高騰した結果郊外の戸建人気が高まり、底値になったら
２３区マンションの大量供給。
とにかく街をあるけば古いマンションよりも
築年数のさほど古くないマンションが多いのが都心住宅地の
昨今の姿だ。

とはいえ、世田谷通りも白山通りももうこれ以上新築が建つような
木造の商店も通りに面した駐車場もみあたらない。

もうこれから先は新築を供給しなくてもＤＩＮＫＳや単身世帯を含
世の中の住宅はリノベーションで回っていく時代なのだろう。

もしそうだとすれば、これからは更地もさることながら
いい場所に、リノベーション可能な既存マンションを持っている
ことも価値になる。
逆に貴重な更地や古い建物を壊して建てる新築は高くて当たり前。
既存住宅を持っている人がそれを売ってさらに金を積んで
はじめて手に入る「プレミアムバリュー」ともいえる存在なのだ。

まるで急にサンライズしたかのように言ってる方がいますが、

いったん沈みきった太陽は10年前から既に燦燦と昇っていたのです。

皆、怖がって外に出ないで家にいましたから。

おんもの外人と一部だけが気づいてただけ。

今は眩しい西日かもしれませんよ。笑

あと、下がって欲しい、上がって欲しい的な個人的な願望については

正直あまり興味ありません。

ん〜これから上げ相場と言われれば「よっしゃ今のうち買ったろ」
でいいのだろうけど。
力強く「これからは暫く下げるよ。今、買っちゃだめよ。」
って、私みたいな庶民はどうするの？

１０年とか傍観してたらローン組めなくなっちゃうんですけど。
もっと下げが続くのなら、その前に家賃下がんないと奥さんに言い訳しにくいので困ります。

下がりそうだから買えない

可哀相だがそれが現実だとおもわない？

自信が無ければ、無理して買わないほうがいい

無理するのが一番悪い

一生賃貸でもいいのではないかい？

今流行で、新線ができ手ごろな価格の足立区辺りだって短い三十年ローン組んでも、２０３７年には買った価格の半値になってる可能性だってあるんだから

購入を強制されて無理やり契約するより賃貸族で良いと思わないかい？

人生いろいろだ

賃貸は気楽で良い、近所に問題あれば引っ越せばイイ

慌てて購入することはない

マンションデベという業態自体、すでに世帯交代してさらに総合デベに吸収される
かたちで最後は新築供給自体いまの１０％以下の数で「足りる」状態になる。

このスレのタイトルは「２３区新築マンション価格動向」なので、答えは
市場が細って、最後は「価格がなくなる」

マンション業界というのは大食らいのカバの群れだ。
１０年分の餌をみつけたら４年で食いつくし、あとはクソをして寝ている。

>>125
このスレでは，これから下がることが当然みたいに書いてありますが，スレの①-⑤ぐらいを読み返してください。今後10年はマンションは上がるという意見が大半だったのですよ。
つい半年前のことです。
偉そうなことかいてる人が多いですが，それだけ先が読めていません。

都心のマンションが上がりすぎたから，自分は買えない→みんなも買えない→需要が低下→マンションが下がると思っているだけ。その流れにいろいろ理屈をつけてるに過ぎません。

実際，チャレンジ価格で売り出した中古や，中堅サラリーマンを狙った郊外の物件が高値をつけすぎて売れてないだけで，人気物件は売れ行きは好調です。

これからはマンションも格差の時代です。誰でも湾岸に80平米を買えた時代はもう来ません。
需要が低下すれば，都心に少数優良物件を高値で売ればいいし。買える人がいなければ，郊外に安いマンションを建てればいいし。

私は，今後10年は上がりも下がりも小幅だと思います。
マンション買っても大きな損は無いと思いますよ。

なんでそんなにみんな新築がいいの？
もうちょっと待って少し下がった中古でいいのでは？

年老いて賃貸暮らしはいやだな。年金以外にも十分流動資産持ってて
都心の賃料５０万くらいのところに優雅に暮らせるならいいけどね。
どうもそういう絵姿は想像できない。中途半端な都内の場所の
中途半端な賃貸MSで暮らすのがオチ。年老いて郊外の一軒家は論外。

>130
１０年上がり下がりも小幅で損はないって、都下、郊外含めてですか？

年取って郊外は論外って。年取って、２３区でいいの？
それとも都心６区？のマンション（か戸建て）じゃないと
と駄目いうこと？

>>128
２２歳から２３歳になった時、どれだけ人口が増えたか
＝どれだけの人が流入ｏｒ流出したかを
東京都の各年につき調べてみた、
２００１年から大きく増え、地方からの大卒者が首都圏の少子化を
補っている状況が良く分かる。
２００１年中に地方から流入した大卒者が１０年後にマンションを買う
ようになると仮定すれば、２０１１年から首都圏在住団塊Ｊｒに代わる
需要層になると予想される。首都圏に地縁・血縁が無いこれらの人々の
都心部志向は強いと思われ、都心部マンションがブーム化するでしょう。

２００７年以降も地方からの大卒流入者が増え、それが高止まりする
ようなら、ここ数年が都心部マンション需要の端境期で、庶民が買える
ラストチャンスになるかもしれない。
裕福な団塊の世代の都心回帰と言う要因も無視できず、ここ数年は
不透明感が漂うが、都心部のみに関してはまだ需要が少ない時期だろう。

１９９４年中　△４０７８人
１９９５年中　△２３３５人
１９９６年中　△６３５人
１９９７年中　＋１６６６人
１９９８年中　＋３９１４人
１９９９年中　＋４２９９人
２０００年中　＋４９８０人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２００１年中　＋７０８５人
２００２年中　＋８１０３人
２００３年中　＋８１２１人
２００４年中　＋８２４８人
２００５年中　＋９７９０人
２００６年中　＋１２４２０人

＞135大学教授さん、数字出すならソース示した方が良いのでは？
というか、１万人くらいの話なので、一緒にその年齢の総数の推移も
示さないと意味がないのでは？
これじゃまるで、団塊ジュニアの33歳より10年後のほう購入者の数
がずっと多いような錯覚を起させる書き方と思いますが。

１３４
理想は港区。常に刺激を感じる生活をしたいから。城西地区や
まあ横浜（地元なので）なら許せる。その他の都内や千葉や埼玉は、
う〜ん正直勘弁だな〜。

これからの不動産価格を予想する場合、
量だけでなく、需要の質の変化を予想する必要がある。
１９９４年の東京都の人口変化をまず見てみよう
１９９４年１月1日時点の１４歳人口は１２１０９２人
１９９４年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口３３５０９人
在住者のプレゼンスが圧倒的に高かったことが分かります。
一方、２００６年を見ると
２００６年１月1日時点の１４歳人口は９３６８４人
２００６年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口６７３６５人
地方上京者のプレゼンスが在住者のプレゼンスに匹敵しようとしています。

また上京者の質も年々変化しています。
高卒上京者数の変化を表す１８歳から１９歳に変わる時の人口増は
１９９４年中が２６４３５人だったものが、
２００６年中は１３８７７人に激減しています。
地方からの上京者が高学歴で、東京の中枢を担い、在住者が高卒レベルの
職務を担う形に変わりつつあります。
以上より、マンション購入の中心がしだいに地方上京者に変わり、
それとともに都心部マンションがブーム化して行くことが予想されます。

これら数値は、
各年の東京都人口統計第２表から計算したものです。
ご利用ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

少子化の進行とともに首都圏在住者のプレゼンスは年々小さくなり、
地縁・血縁がからんだ住宅取得も減って行きます。
また、高所得の職に占める地方上京者の比率が高まれば、
一生独身で親元にパラサイトする首都圏在住者の比率は逆に高まって
行くでしょう。これは言わば形を変えた知的移民の受け入れです。
これら２つの要因は郊外、近郊の不動産価格に悪影響を与えるでしょう。

今後、各企業は地方から優秀な人材を確保するため、家賃補助等を充実
させて行くでしょう。
これが都心部の家賃レベルを上げていく可能性は極めて高いと思われます。

都心部マンションが今後どこまで上がるかは、各企業が優秀な人材に
どれだけの賃金（含む福利厚生）を支払うかに懸かっています。
ある一定のパイをどう分配するか・・・
所得水準の２極化がサラリーマンレベルでどこまで進むか・・・

１３８さん
東京都の大学進学率が全国で一番高いのに、上京者が高学歴の中枢ポストを占め、在京者が高卒レベルの職務を担うって、それはちょっと違うんじゃない？

http://www.pref.yamaguchi.lg.jp/gyosei/tokei-b/syuyoutoukei/excel/todo...

結局総数ががくっと減ることには目をつぶるのか・・・

＞大学教授さん

ご持論を楽しみに読ませていただいてます。
今後は東京駅を中心とした円心で発展。
よって現在地価の安い開発の遅れる東側が今後有望ということですね。
仰ること理解できます。
ただ、地方の有能な人材を入社させるため企業が福利厚生（特に住居費）に力を入れるとのことですが、
今の企業は年収制に切り替わっていく傾向に見えるのですが。
そして、手当て部分から人件費を削減したいと思っているのではないですか？
私は住居費はいくつかの手当ての内最初になくなるものだと思っていました。

最新の未来地図、是非読んでください。

これからの東京駅周辺の変貌はすさまじいです。

なんで東なの？　足立区とかが脚光をあびるってこと？

>>142さん

それだと余計、地価の安い東側しか選択肢がなくなることになりませんか？

先の参院選挙は、
選挙制度の元で、民主的に行われた百姓一揆です。
自民党におきゅうをすえたなんて生易しいもんではなく、貧困層による革命なのです。
格差社会に多数の国民がノーと言ったのです。

これから、地方は下がって、都心だけ不動産が高騰しつづけるなんて言ってる人。
多数の日本人の意見を無視した阿部総理なみの
勘違いさんか、自己中心的な考え方しかできない人ですね。

これから格差是正に政治の舵取りが変わる日本。
都心マンションだけが、高騰するわけありません。

106さんが言うようにこれ以上、格差が広がれば、
政府が規制を開始しますよ。

未来地図も大きく変わる可能性が高いでしょう。

>>146
自民党にノーではなく安倍内閣を拒否しただけですよｗ
ちゃんと真実を理解してください

長く政権に居座りすぎた与党にＮＯでしょ。

保守的だった年配有権者も直接的な被害をこうむって、やっと重い腰をあげただけ。難しいことなんて考えちゃあいませんから。

建築基準法・・都市計画法による用途地域の設定？
時代遅れの設定なのでは？なんか差別的な法律と感じます。
もし、この法律が変更されれば丸の内・大手町近辺及び、東京駅
へアクセスしやすい都心近隣地域の東部地域に優良住宅地が
創生される可能性はありますね。

そのなれば、東京未来図も変わるかもね。
今の都心住宅地は、戦後数十年で形勢された都市構造だからね。
江戸時代の街並区分に戻るかもね（笑
そうなったら根岸とかは隠居するにはいいかもね。

>>146
国のコントロールがそこまで効くわけなかろうに

てか、都心部が高騰するから、段々と人々が周辺エリアに移動するわけで、地方部の活性化は都市部の高騰が結果的に幸をもたらすでしょ。

マンション価格の高騰について
①時間的ひろがり
高騰は永久に続くものか
一時的なものか
②影響が及ぶ範囲
都心の地価の高騰の影響が及ぶ範囲は、限定的なものと考えるか
全面的な影響を及ぼすものなのか

①については高騰の原因が用地取得難によるデベロッパーの競争
　入札の結果仕入れ土地が高値になったことだとするなら
　もうこれ以上都心で土地が供給されなくなれば、高騰も止まる。
　（下がりはしない）
　下がる派の言い方は、永久に上がり続けるはずはないから下がる
　・・・
②については、デベの見方は全面的に影響が及ぶ。だから郊外も
　いずれは高値で売れるはず・・というもの。
　これについて、私は、影響は限定的。影響を受けるのは都心の中古市場
　と都心周辺の築浅市場だけという見方だ。
　なぜなら、都心を買いたいという人の予算は坪単価３３０万以下では
　ありえあない。しかし５００も７００も出せないとなれば中古を買うか
　距離を少しだけ妥協するか。

中古マンションも上がっているよ
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13485
郊外は新築との乖離が大きいからまだ上がる余地あり
賃貸の成約件数は10ヵ月連続で減っている
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13574
坪単価２５０万以上ださないと買えない「最寄り駅」が増えた
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13322

地価は全面的に高騰はしないがマンション需要は底堅く
賃貸から持ち家に移行する動きは続いているようだ。

でもさ、バブルの時みたいにまだまだ人口増えるという時代なら
分かるが、人口が減っていく中で、都市部だけでなく郊外まで
上がっていくことってあり得る？？
闘志が盛んになるからってこと？でも、借りてもどんどん増えないと
だし・・・

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

地価が下がったほうがいいなんていう馬鹿は、大不況待望論者と
いう自分の姿が見えていない。
一旦さがりはじめたらまた長期に不況になるよ。
ほどよく２００３年底値で止まる保証はない。
というかそこまで下がったら経済的損失は膨大なものだ。

地価が下がるというのは金融の根幹。あきらかな信用創造の
危機。心臓の鼓動が次第にゆっくりになることと同等だ。

地価は血圧。上がりすぎるのはヤバイが低血圧は運動機能
そのものが低下する。

騙されてはいけない。
郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱えて、いまでも引っ越しできず、郊外から通う50代。
それと同じ運命をたどりたいのか？
デベロッパーは売るのが商売だから、開発する土地がなくなれば、どんどん田舎へ土地を求めて行く。
そしてそんな土地に建つマンションをなにも知らない庶民を騙して売りつける。
売ってしまったらデベの勝ち。

人口がどんどん減っていくこれからの時代で価値のある土地なんて首都である東京23区（但し埋立地は住宅地としての価値なし）だけだよ。

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

人口１００万規模の地方都市でも、行政の無策の結果だろうがタダみたいに安い
マンションがごろごろしている。
これは、地価が低下したから地方経済が低迷したのか経済が低迷
したから地下が下がったのか判然としない。
東京の高騰と比較すると、そのギャップに驚く

真価を読めたら大儲けするチャンスなのかもしれない。
２００４年供給過剰大暴落説のさなかに大きな買い物した勇気は
ぜひとも地方都市の不動産投資でもう一度発揮したほうがいいのかも。
そう思う私は阿呆ですか？
いかがでしょうか、元祖匿名はん。

>>155
需要が減れば供給減らしてバランスとるでしょ。

供給減らして食えるかという話だけど
土地の仕入れがタダなら供給すくなくても利益は維持できる。
要は社員くわせればいいわけでしょ。
その社員だって平均年齢４５歳以上だ。大半は維持管理会社へ出向
残ったベテランは等価交換とか住民対応など昔取った杵柄。

業界の将来心配している人がいるけど、３０年超え、耐震診断アウト
マンションの建替えに容積率ボーナスでもつける法改正があれば
いっきに仕事は増えるでしょう。
心配いりません。

１５７さん
オレも５０代だけど郊外買えたのは下がりはじめてからだったよ。


＞郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱え
郊外が４５００万で３ＬＤＫ買えたのは１９８５年まで。
金利が高いからサラリーマンが買えるのは公団分譲。私鉄沿線は
都内のマンション転がしでないと手がでなかった。
当時のドラマ「金曜日の妻たち」で主役をやったのは、古谷一行
どうみても６０代だけどな。

郊外も上がるなんて誰もいってない。下げ止まると買ってに思い込んで
買ったのだよ。

今回は上げ止まると勝手に思い込んで買いの逃がすのが素人の
浅はかさだとオレは思うよ。

程度の差こそあれ、162さんの考えに同意。
せめてもの救いはまだ、金利が低い状態だということ。

素人の身勝手な思い込みは、損を防げても得を招くことはない。
オレはデブだがデベではない。そのデブが言っているのだから
間違いない。
地価というものの値動きを自分勝手な都合で解釈しないほうがいい。

優遇付の長期金利は今が最高のチャンスかもしれない。
ここで１０年固定で低金利で融資受けておかない手はないと
普通の人なら考えるけどね。

現在郊外に住んでおり、共働きのため、
都心に住めば、通勤が便利で、家族の時間が増えるには納得です。

ですが、
老後、都心のマンションでの生活に憧れはありません。
交通の利便性が良いとのことですが、60歳過ぎて、人ごみに紛れて、
駅の中をさまよい、電車に乗り、デパートを歩き回るのは、
疲れそうです。狭い空間ばかりで、なんか寂しいです。

また、何をするにも、すごくお金かかりそうですね。

そういう将来金銭的に余裕の無い人は無理して都心物件買う必要はないと思いますよ。
身の丈にあった土地に住めばよいだけのことです。

デパート歩き？
楽しいぞ。
好きな店だけ行って、好きな物だけ買って、何で疲れるの。

空間が狭い？
天井が高く広々としたショップやレストランを選べばいい。

駅の中をさまよう？
地下鉄はなるべく乗らない。自分の車か、飲む時もタクシー。

憧れ？
別に自然体で住むだけじゃん。

郊外？
パチンコ屋か、大規模モールしかないだろ。
多分、老後になっても、つまらないぞ。

結論都心はブランドや刺激や情報が欠かせない人が、年をとっても
買い続けるので、下がらないってことですかね？

睡眠７時間で１７時間起きているうち往復２時間の通勤なら
１５時間、勤務時間が残業（つきあい）込み９時から８時までの１１時間なら
平日家族とすごす時間は４時間
そのうち朝１時間なら夜は３時間。
帰宅後風呂とメシで１時間だから余暇は２時間。
こんな細切れ時間だれも貴重だとは考えないだろう。

これが通勤往復１時間節約できると大きく違う
朝６時におきて８時３０分まで２時間半家ですごす。
家庭の会話の時間としては貴重。
７時に会社を出てれば７：３０には家につく。
勢い仕事は速めに切り上げて家族と食事を
しようという気にもなる。

休日もそうだが平日家族とコンサートや外食する機会が増える。
家に金をかけているのだから寝に帰るだけではもったいない。
書斎を持ったら平日そこですごす時間も欲しくなるだろう。

会社と家が往復２時間。車ならまだしも電車で立って通うと
いうのは世界でもまれな忍耐力だとはいえまいか。

なぜ下がらないと言えるのか？

>>169さんの説も一理ある。
さらには人間の欲にはきりがないことと、現在のマンションは発展途上の形態だからである。
たとえば昭和のマイカーブーム初期を思い出してもらいたい。
軽はもとより大きくてもカローラやサニーで十分満足だった。
ところが今はミニバンや３ナンバーがスタンダードである。
要するに２０数坪では生理的に我慢の世界であって、田舎に行けば貧富の差に関係なく大型の住居になっているのが一つの証明でもある。
細かいところを言えば部屋の隣にトイレがあることだけでも、本来他人を呼ぶには不都合なのだ。
また、仮に少人数の暮らしだとしても物のあふれる現代だ、趣味の物だけでもすぐに溢れかえるだろう。

従ってもし物件が単純に半額になることがあれば間髪入れずに余裕のある人から隣を買い占めることになる。（このへんは矛盾のある書き方になってしまったし説明下手だが各自何かを当てはめて読み替えてほしい）
結論として、東京暮らし（都心は勿論、準都心も含めて）を望むのであれば
運良くこれから数年以内に（手が届くうちに）購入できる人が、次のステップへの最後の切符を手に入れたことになるであろう。