購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

確かにマンションの空き家って･･･

マンションの空家オーナーからも管理費を回収できているのか？

人口減って来るとこういう問題が深刻化してくるね。古い公団の分譲や分譲ニュータウンは同じような世代が一斉に入居してるから、オールドタウン化するのも早い。

>>524
住んでいないオーナー? 投資用の区分所有の空室? 別の不動産から利益上がってれば、管理費は費用で落ちるので節税になります。

>>523
草ぼうぼうの戸建てで家のくたびれ方も酷いけど、停めてある車がすごいなんって、タイヤの空気が抜けてぺしゃんこでワイパーはガラスに引っ付いてちぎれてるし、ボディー全体になんか緑色の苔状の汚れが付着して不気味です。ナンバー付いてるので自動車税どうしてんだろうと思います。車は家と比べて猛スピードで劣化します。

>>521
＞40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする
凄い理論。ウチも40年後に1坪くらい大きくなってたらいいな。（笑）

ちなみに地盤保障って言うのは土地に付くのではなく、「その建物の地盤」に対してのみ付くのですよ。
この土地のこの位置、この形状、この重量、設計のこの建物のこの基礎の地盤です。
実際には「特定の建物の地盤保障」ですから建て直す際は再度の地盤調査が無いと新し建物の地盤保障は受けられません。
要するに、「一度地盤保障を受けた土地」なら「例え軟弱地盤であっても何らかの地盤改良で建物は建てられる」という事で「この土地の地盤は安全だ。いくらでも好きなように建てるがいい」という保証ではないのですよ。

マンションは様々な問題で、蝕まれてしまいそうですよね。赤の他人との共有は難しい。

> 511

> 古家付き土地はなかなか売れないよ
> なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
> 解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

実際に土地を売買した経験ない人だね。
更地でも、地盤調査が出来るところは基本ないよ。
それに、建てる家の設計が終わらないと、
実際どの地点の地盤調査をすれば良いかも分からない。

それから、解体費は上物の構造、大きさで変わるけど、
典型的な金額は100～200万円くらい。
更に安い解体業者も居るけど、
そのようなところは不法投棄などの可能性があるので普通は使わない。

土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

>>530
どんな問題がどういう風に蝕むの? とっても抽象的で意味不明だ。既にあなたが何かに蝕まれてるんじゃない?　別荘地売ってやろうか?　半径5㎞以上赤の他人は全くいないぞ。そう言う赤の他人のあなと誰も同じコミュニティには属したくない。

>>531
>土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

　堅実な方ならこういう土地の入手方法もいいですね。建て替え中に一時的に住居できる実家が近いとかであれば尚良しですね。

>>518
東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。ご実家のマンションは相当いい立地に建っているんですね。

＞東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。
＞もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。

そんな土地は買う人がいないから安くしただけ。

23区西部にある実家の駅徒歩7分の整形地は、築50年以上の古屋付きで坪120万円で売れた。
50坪で6000万円ほどになったから、いい介護施設に入れたと親は喜んでた。

具体的に何処の駅？

>>532
管理費、修繕費滞納者問題。→連帯責任
駐車場空き問題。→連帯責任
賃貸部屋の増加問題。→マナー低下
マンションの空き家問題。→連帯責任
外国人のシェアハウス問題。→連帯責任

維持費が高額な買い手の付かない、別荘地マンションの様になると思うよ！人口減だから…

>具体的に何処の駅？

京王線と井の頭線2線の23区内の駅で、どちらからも徒歩数分の土地。

>>535
わかりますか、「二つとして同じものがない不動産」っていわれてるのはわかりますね？　いい例を出された方に対して、こんな悪い例もあるんだよ、といったお話しですね、今回は。売りにくいものがあれば売りやすいものがある。みな、個別性のある「商品」だからね。あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。
既存不適格、旗竿ってことは、買ってくれる人が出てくるまで値段下げなきゃダメってこと。
　しっかし、本当にここに登場する特定の方々は文意をつかめない人多いですよね。

>>536
南武線の矢野口～立川にある駅だ。築古、既存不適格&低額なので、銀行融資はまずつかない。よって現金での購入となる。冷やかしじゃなて本当に検討するなら不動産屋を紹介する。

>あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。

環境のいい利便性の高い立地という、不動産に要求される一般的な条件でしょ。
自分も10年前に建てた戸建ては、似たような条件で土地を選んだ。

いくら駅近でも、アクセスの悪い田舎駅やバス便立地の不動産は購入しないほうがいい。
旗竿みたいに地形の悪い物件は買わないよ。
こんな物件を望む人は特別な人。

>>542
その通りですね。でも、首都圏を見てみるといいですよ。旗竿なんて一杯ありますから。でも、条件悪くてもいろんな事情で何かを妥協せざるを得ない人もいるのです。人それぞれその物件の使用価値って違ってきますから一概に否定はできませんよね。

売るときに今と同じ外部環境や価値観とは限らないけどな
整形地30坪がちょっと頑張れば手に入るなら、25坪くらいの土地や非整形地の価値は下がるだろうし

東京23区内でも旗竿(敷地延長)は特殊な物件ですよ。
瑕疵物件に近いから安値でたたき売られる。
市場性のある不動産を購入したほうがいいというのは事実。
価格が安いだけの特殊物件を例示する必要はありません。

買う時に長所のある土地を買えば安心だよ。
都内の20坪程度の土地なんて売れないとか必死の人いるけど、南向きとか整形地、多面道路とかで状況が変る。
旗竿40坪より南道路整形20坪の方が引き合いは多い。
20坪切ると再建築不可とか低層住宅専用地ではないとかマイナス要因が多い。20坪と間口の広さ、数が目安になる。

そう言うとこですね。

>>545
皆が市場性のある23区内の土地を買えればいいでしょうけどね。そもそも敷延って売れないから市場にあまり出てこないです。売り物じゃない物件は結構ありますよ。

城西の駅から徒歩10分の40坪東南角地なんて、古家付きでもいい価格ですぐ売れたよ。

あのなぁ。

物件にひとつとして同じもの無し。

南道路でも道路交通量が多く騒音や外部からの視線が気になるような整形地がもあれば、南側がひらけてる旗竿地もあり、北道路で薄暗くジメジメした整形地もある。

ばかばかしい。

>>545
旗竿地、路線価の90%くらいの価格で普通に多数売買されてますが。

売る時も同じ価格設定ですよ？叩き売りって何のこと？

旗棹が路線価の90％はないだろ
仮にそうだとしても、将来売るときに同じ需要があるとは限らない
みんな長く接道した整形地が欲しい

旗竿オーナーの相場9割書き込みは眉唾。
見かけ上の敷地面積が広くて、車2台駐車可なんて甘言に騙されて
安いだけが取り柄の土地なんか買うと後で困るよ。

旗竿値なんて買う時も売る時も安いんだから
使い方次第でどうにでもなるんじゃない？

なんで高く買って安く売るみたいな感じになってるんだか。

敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

正確な計算式知らないけど90%、そんなもんじゃないかな。

30坪建売として、敷地延長じゃないとこが、坪150、上物1500で6000万、敷地延長が坪135で5550万、だいたいこんなもんでしょ。もし1000万も違ったらむしろ敷地延長お得過ぎるだろ笑

都区内の、分譲地だけど、
整形地30坪、敷地延長34坪と13%ほど、広くて300万ほど安く分譲でした。

方角、日当たりがよかった（南東側が公共地で開けてた）ので決めました
容積率に余裕があるので、間取りも自然にできたのと、
竿から真っ直ぐ風が抜けるので、風通しもよかったです。

あとは、駐車場2台と、玄関アプローチと坪庭がとれて、玄関開けても、道路側から中が見えなく、
こどもが外にでても安全なのがメリットでした。

住むには不都合なく快適ですよ。
日当たりのよい敷地延長はお勧めしますね

※この時期、西日が隣の家で入らないのもよかったです。

旗竿地でも車使わないひとなら何も問題ないでしょ。
不人気故、安く買えたならいい買い物。
売る時に高く売ろうなんて考えるのが間違えだね。

＞敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

旗竿は分筆地の建売り住宅には多いかも知れないが、宅地単独の販売だと旗竿地は不人気。
建築工事がやりにくいから割り増しになるし、建蔽率や容積率の厳しい地域だと斜線規制などで設計が制約される。
せっかく戸建てを建てるなら、道路付けのいい整形地のほうがいい。

何がなんでも旗竿地ディスりたい人っているんですねぇ。。

他人の住居みて、俺ならもっとこうする！とか熱く語って何が楽しいんでしょうか？

住居にどういうことを望むかなんて人それぞれなのに。

近隣にこんな人達住んでたら嫌だろうなぁ。

>>557

竿部分を駐車場にしてる家多いと思うんですが。

>>557

その理屈だと、南道路や角地以外は、全部買った時より売る時ガクっと地価が下がるってことになりますが、実際はそんなことないですよね。どういう妄想ですか？笑

あと、相続などした土地を分筆して売ってるってことは、例えば100坪を3つの分譲地に分けた方が売れやすいからですよね？

要はその方が需要があるってことですね。

需要があるかどうかで地価って決まっていくのは知ってますよね？笑

旗棹地は整形地の70～90％の価格ってのが業界の常識
まぁ80％と思っておけばよい

整形地でも前面道路に7mくらいは面してないと価値が下がる

接道がなんであれ、購入時妥当な価格で購入してれば、売却時も妥当な金額のままです。角地や南道路だからと相場より高い金額で購入したら、妥当な金額まで下がると思います。当たり前の話です。

マンションと同様に、旗竿建売り戸建ての良さがわかりません。
なんでわざざわざ旗竿地を選ぶんでしょう。
価格以外に整形地に比べてメリットありますか？

角地や南道路は相場より高いんだから、相場より高い値段で売れるのが妥当だろ

旗棹は相場より安いんだから相場より安い値段で売れるのが妥当だろ

>>566
ない
安いことが全て

単純に旗竿地にも良い条件の物件、悪い条件の物件があるというだけの話ですよ。接道だけで土地の良し悪し語るのは無理があると思いますが。

>>569
それは角地や南道路についても全く同じだってば
まぁ旗棹が整形地の70～90％ってのは業界の常識だから

人通りが多い道路に面しててプライバシー×とか、その地域の車がよく通る道路に面してて、車やバイクの騒音がうるさい、とか、南道路、角地でもダメなものはダメ。

同じ土地なんてひとつもないのだから、一概に語ろうとするのが、そもそもの間違い。

にしても旗棹を整形地の坪単価で買う馬鹿はいないから

北道路に接道している３方囲まれた整形地もありますね。

>>570

上の方のレスにもあったように、敷地延長は同じ分譲地内の整形地より10%程度区画を広めにとってるから、結果トータルの資産価値は5%くらいしか変わらんよ。それも購入価格に反映されてるから、損も得もないだろうに。何を言いたいんだか。

旗棹が必死すぎるな
道から我が家の全体像が見えない家など住みたくないわ
旗棹は難物件、訳あり物件

旗棹は昔はほとんど無かったんだよな
年月が経って価値観が変わればなかなか売れなくなるかもな

http://旗竿地.com/

旗竿地買って注文住宅建てるのは、余計な費用がかかるし面倒。
分筆建売りならいいかも。

旗竿礼賛くんは建売り営業？

まぁ、放置ですよね笑

>>573
北道路は意外とお薦めですよ？

特にプライバシーを気にする人は

旗ざお地
駐車スペースの無い戸建て


こんなところに住むくらいならマンションを選ぶ。

旗竿地も捨てたものじゃないというレスであって、南道路や整形地、多面道路と比べて優れているとは誰も書いていないんじゃないの？いきなり更地から旗竿地を選ぶのはどうかと思うけど、建売や分譲で周囲の建物が把握できているなら一概に無しとは言えないと思う。
昔の旗竿地で竿部分の間口が2メートル未満で建て替えできない物件もあるけど、最近のはそこまで酷いのもないし。

ちなみにウチは南道路が絶対条件で探しましたけど。

>旗棹は難物件、訳あり物件
>南道路が絶対条件で探しました


旗竿ネガもそうだし、南道路ポジもそうだけど、
どちらも狭小地（60坪以下）の土地が前提だからそうなる。
広い100坪の土地があるなら、北道路接面のほうがプライバシーも保てるし、
ファサードに窓が不要なので、デザインもいい注文住宅が建つ。

旗竿も同じ。
4ｍ接道の旗竿地で100坪もあれば、その竿部分をアプローチに、
専用私道に奥まった突き当りの家にできる。

要は、狭いことを前提にしているから、
「旗竿とか住めない」という意見になる。

「夏には庭でバーベキューやってる」と聞いて、
「うわ、なんて近所迷惑！」と思うのは、
自分の想像できる庭が狭小なことを白状しているようなもの、
というのと、まったく同じ。

>>582
まあ、ぐだぐだ言っても価格が証明してるから。南道路が高い事実。


>>ファサードに窓が不要なので、デザインもいい注文住宅が建つ。

アホか。

>582
予算無制限さんか、田舎の方か知りませんが
言いたいことはわからんでもないけど
開口４ｍ南向きとかの人達が話してる中に
あなたのような切り口で割り込んできても
「なに言ってるんだ、この空気読めない人は」となるだけですよ。

まぁ、個人的に、居住用の土地であれば、近隣の風紀や交通量、プライバシー、日当たり、駅からの距離などの利便性、そして何よりも予算内であること、が大切なのであって、南道路や角地が全てとはまったく思わないですね。

以上。

>南道路が高い事実。

笑
そう、100坪もあると、南道路が高くなることもなくなるんだよ
自分の無知ってひけらかすと楽しいの？笑

>584

なぜ低予算前提ありきなの？
ここは貧乏スレですか？
それとも、都心限定スレ？

どちらでもないのなら、狭小地でない場合の検証もあって当たり前。
狭小地でなければ、旗竿も北接道も、別にさしたる問題はない。
メリットもデメリットもあるだけの話。

>587
検証？
広い土地なら土地の形状は
ある程度どうでも良いという当たり前すぎる結論を出すのに
あなたは検証が必要なのほどレベルが低いのですか？

予算ありきで話をしてる人達に「俺は広い土地があるから関係ない」と
割り込まれても場がしらけるだけと言ってるのですよ。
誰も無関係なあなたに質問はしていませんし、無駄な意見は聞きたくもありません
空気が読めないと実生活でも言われませんか？

予算ありきで南道路か角地限定なら、どんどん都心から離れて駅からも離れるだろうに。やれやれ、何が言いたいんだか。

588「お、おい、貧乏くさいって、おれらをひ、否定すんな！」

>>588
予算ありきなら、それこそ土地を広くとれるほうが
得という視点があって当たり前では？？？
土地が広ければ旗竿も北接道も問題ないんだから。
100坪はおおげさにしても、もし同予算で
60坪の3ｍ接面旗竿地と、40坪の間口8ｍの細長地なら、
まあ、60坪の旗竿のほうがいいと思うがね。

土地の資産価値と自分の生活スタイルとのバランスでしょう。広くなければダメとか、角地、南道路でないとダメ、注文でないとダメ、大手ハウスメーカーの家でないとダメ、と要求が高ければ高いほど、不動産取得時の予算がきつくなるだけの話ですよね？

初期投資費用と維持費と資産価値、定年後のライフプランとのバランスは人それぞれじゃないでしょうかね。

旗竿地は、概ね地価が150万程度の地域にメリットがあると思います。
100万以下なら、普通に土地も選びやすい地域と思いますし、
2割、割安になっても金額的な差は少ないですよね。

アメリカの高級住宅街では、旗竿のほうが土地が高いらしいよ
道路に面しない分、プライバシーが保たれるし、
犯罪の被害にも会いにくい（と購入者が勝手に思う）らしいよ

道路や外部の視線から遮蔽された家は、犯罪の標的になりやすい。
プライバシーの保護も結構だが犯罪対策も大切。

>>594
アメリカの最近人気の戸建へメガハウス。
メガハウスとは床面積278平米以上寝室4部屋以上浴室3つ以上の富裕層向けの家を指すそうです。
一般的に4000万円程度でニューヨークなど東海岸で5000万円以上だそうです。
もちろん土地、建物込の値段です。ドルではなく円で書いてます。

で、そのアメリカ産の旗竿地は何坪？幾ら？
どーでもいいよ。アメリカの話なんて全く参考にならない。価値観どころか価値そのものの次元が違うんだよ。

>>591
微妙だな
60坪旗棹の形状と隣接環境によるわ

とりあえず40坪以下の旗棹はなしだわな

例えば5000万の土地は5000万の価値。それ以上でもそれ以下でもないです。南道路だったら買った直後に値上がりでもするのですかね？世の中そんなにうまい話が…あるわけないですよねぇ。。しっつこいなぁ笑

条件が揃えば値上がる土地というのは、あるよ。
再建築不可の旗竿地は、自分の目の前の摂動している土地を買えば、
途端に価値が跳ね上がる。
狭い2項道路にしか面してない土地が、
4ｍに拡幅されるだけでも跳ね上がる。

>>591
60でも、旗の旗部分の面積がどうかによるかな？
旗部分は燐家境界から1mは離さないといけないし、北側へは斜線規制がはいる。
おかげで、建蔽率以下の建坪の家や、斜線規制のために住みづらい間取りになることも

個人的には、南東角地が、北道路よりも1.2倍ぐらいな用土地なら、旗竿なんかかわずに、北道路にするかな
例えば、東南角地が40坪買える予算があれば北道路は48坪買える
確かに角地なら1割の建蔽率の緩和があるけど、容積の緩和はない。
一方、北道路は緩和がないが、そもそも土地が8坪広いので、たとえば40・80の土地なら、容積で6.4坪大きく間取りが取れることになる。
東南角地の場合、32坪の容積、北なら38.4坪

また、南側に開口が取りやすいから、南道路より明るい家に設計できたりする

>>601
要するに、旗竿地なら北道路の方が良いって話ですね。加えて、南向き角地が絶対でもないって事ですね。

でも、旗竿地を選ぶって結局は「その地域に住みたいって希望がある」からじゃないですか？
それに予算を合わせると狭小の北道路か、旗竿地になった。それで、北道路の狭小よりもゆとりのある旗竿にした。
そういう話じゃないんですかね？
最初から旗竿地だけに限定して探す人って普通はいないと思う。

ちなみに我が家は南向きの南北道路という希少物件です。

一戸建ての場合、駐車場無料と言いつつ、結局駐車場用の土地も購入している訳ですから、旗竿地で竿に駐車場の場合、竿の土地評価額が安いわけだから、駐車場を安価で手に入れられてお得、とも言えますね。

>>602
旗竿だと、北道路よりゆとりがでる理由を教えてください

私の知る範囲では、よほどの悪地じゃない限り、竿を除いた旗の部分の面積と、同じ面積の北道路の土地を比べると、北道路の方が安いかと

まさかとは思いますが、竿かゆとり？

まだ旗竿地の議論してるんだ。。。

検討材料としては

「購入するなら６０m2マンション？それとも旗竿地戸建て？」

こんな感じかな？

↑この人がしつこいんですよ笑

まずライフスタイルで条件決めてあとは予算と相談が普通じゃないの？
お得とか転売価格で決めるの？

>>608
「お得」って予算と相談する時に重要なんじゃないの？「お得」って「安い」って意味なんだから。
ただ、確かに戸建ての場合は転売価格なんて二の次だと思う。旗竿でも価値のある土地なら子供の代でも売れるし、売れないような土地なら税金もたいしたことないから塩漬けにでもしてればいい。

マンションの場合は老朽化していくと売れなくなって引越せなくなるし、維持費は永遠に掛かり続ける。
子供が引き継いでも迷惑なだけだから、転売価値は物凄く重要。

マンションで隣の殺人事件は相当いやだよね
戸建だとそれほどでもない、玄関違うし

マジで?

そうそうライフスタイル。
資産とローンのバランス。
とても大事です。
売るか売らないかの問題じゃない。

共同住宅は、どこかの区画で事件があると建物全体のイメージが悪化する。
家屋が独立している戸建てより影響は深刻。

40坪 120㎡ 二階建の注文建てた。
50坪欲しかったな。家族三人だけどちょっち狭いわ。

>売れないような土地なら税金もたいしたことないから塩漬けにでもしてればいい。
住んでないと税金はそれなりにかかりますよ

＞６１４
おっ、５５５万円の家ですね。

マンションでは、隣近所と殆ど付き合いないし、同じマンションで子どもが同じ幼稚園の奥さんが
来て話したことはあるが、子どもの話が殆どで、ご主人が何している人かも知らない。

殺人事件なんて隣近所、勤務先でも１度も聞いたことない。貴方は凄い所に住んでいるんだね。

＞マンションでは、隣近所と殆ど付き合いないし、同じマンションで子どもが同じ幼稚園の奥さんが
＞来て話したことはあるが、子どもの話が殆どで、ご主人が何している人かも知らない。
＞殺人事件なんて隣近所、勤務先でも１度も聞いたことない。貴方は凄い所に住んでいるんだね。

だからマンションは事件が起こるまでわからない。
起こった後は大変だよ。

長崎の高校生もマンションに一人暮らしだったもんね。
怖いなぁ

>>619
少女監禁のオッサンは一戸建てだったもんね。怖いなあ。

マンションは同じ建物に共住だから、あの家じゃなく、あのマンションになる。
共同住宅の宿命。