パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）

人通りは少なくないよ。
不動前から目黒からと歩く人多いし、渋谷駅からのバスから降りる人も多い。
周囲にコンビニ多いから深夜でも人はいる。大鳥神社交差点のマルエツも24時間だし。

周辺住人としてエンペラーを気にする人は知ってる限りいない・・・１つくらいあるからって治安が悪くなるわけでもないと思うし。
匂いはましになって以前よりは臭う回数激減してる。

オーベルは一種低層だよね。ここはもっと安いのでは。

>>23
おーべるって、あの底地貧民街の黄ばんだカレー風味マンションのこと？
ここのタワーから常に色んな意味で見下ろされる運命だね。

あ、駅前のブリリアスレへのコメでした。

五反田方面から歩いて来ると川沿いは確かに人通り少ないですね。ただ目黒通りや山手通りに出ると人多いですよ。
目黒駅からここ徒歩６分なんですね。特に駅方面は10分はかかるイメージなんですが。

イメージガール、誰？

坂を考えなければ８０ｍ＝1分で計算してるのかね。
まー、あの急坂は雅叙園・アルコタワー通って行けば抜けられるしね。権之助坂行けばそれほどでもないし。
五反田と不動前駅だとフラットでいけるな。
パナの設備と仕様に期待。

ブリリア目黒と競合するから安くせざるを得ないのでは？

至近のマンションについ最近まで住んでいた者です。
19さんのおっしゃるとおり、目黒側のにおいは本当に覚悟しておいたほうがいいですよ（川を向いていない側なら大丈夫ですが。あと、冬～春は大丈夫です）。
一方で、ラブホの影響とか、夜道が危ないのではないのかとかは、ご心配無用かと思います。
行人坂は、夏などはすさまじく大変ですが、足腰が鍛えられますし（笑）、権之助坂への迂回でなんとかなります。

所詮は、高台に価値ありな目黒にあって底地に位置する地元需要のない外需頼み物件。

売りになるであろう北向き住戸はバルコニーを異型にして間口を東に寄らせているが、
やはり「目黒」ブランドにすがらないと住むには厳しい環境に思う。

間取りやスペックがまだ出ていないので想像だが、
「目黒」だけでOKなゆるい層をターゲットに
かつてのパークホームズに倣って低い仕様、無理な間取りで来るのでは。
外廊下は既に決定。

そもそも、ハザードマップで水害地域にあるゆえ地下階に広大な雨水ピットを造り、
パナの趣味で押し付ける太陽電池や、専有部と共有部の蓄電池ユニットで、
躯体や室内仕様の本質とは別の部分で大きくコスト高になっている。
初期コストは少々の補助金のおかげで見かけは安くなるにしても、
高額な蓄電池は10年で更新する必要があり、その費用は全て管理組合（住民）負担。

大雨になると、目黒川は非常に臭くなります。
その理由が目黒区のHPに掲載されています。
人為的な部分もあるのだと知って、私は非常に驚きました。
ここを検討している方は、ご覧になったほうがよいのでは？

大崎住民ですが目黒川はかなり臭います。下水が流れ込んでいるんですよね。高度成長期は目黒川は工業用水として使われてましたし、人が住むことはあまり想定していなかったはずです。

今は工場はほとんどなくなり、時代も変わったのですが財源問題で水質改善の優先度は低いようです。

古地図見ると目黒川は
大河でした。

私だったら、60日／365日と見積もりますね。
時期によって集中するのと、多めの雨の後は確実ですね。
この物件から同じく川沿いで50メートルのところに住んでいたので、けっこう正確ではないかと。

そして、夏は、エアコンの室外機を通じて臭いが入ってきたりする。
エアコンをつけないと暑さで苦しみ、エアコンをつけると臭さで苦しむ。

蚊は出ない？

目黒川が嫌なのになぜこの掲示板をみてるのか不思議。散々言われたパークホームズもジオですらも値段かなり上がってます。31の目黒ブランドって言うけど、目黒にそんなブランドない。むしろ、実益。山手線駅まで歩ける低層大型物件としての。

本当に「実益」を測れる層は目黒駅界隈の底地（目黒川沿い）は選ばないから、
「ブランド」で買っちゃう層をターゲットにせざるを得ない。
物件広告は明らかに地元無視で広域ターゲット、そして「目黒」の一点張り。

ただ、桜並木や駅徒歩表記だけで価値のない底地を買っちゃった方が、
「ブランドではなく実益で買った」と自ら言い聞かせる態度は理解できる。

そうそう、ここは自然通風頼りの「エコ生活」を売りにしながら、
目黒川の臭気でエアコン生活を強いられるわけで企画が破綻してるかもね。
バルコニー北向き（よく言って北東）は洗濯物の外干しは悲観的、
異型で狭くるしいし、乾燥機必須で他の物件より地球に厳しい。

業者エゴの最新節電設備群とのお付き合いで維持費は無駄に高いし、
パークホームズやジオを超える不人気物件になるかもしれない。
（目黒の底地物件はどれも不人気で新築は長く売れ残るのが掟）

目黒川の見た目や臭いのひどさ、住めばわかります。
行人坂のすごさ（だけど慣れると意外といけてしまう）、住めばわかります。
川向の北東では洗濯物が乾かないこともわかります。
目黒川のことを除けば、私はこの辺が好きで、このマンションの建設計画が看板で出たときは「おっ！」と思ったものですが。上記のことをあらかじめわかった上で、値段もそこそこなら、いいんじゃないでしょうか。

最近まで近くに住んでいました。

川の汚れ（たまに白濁したり謎の物体が浮かびます）で気持ちがへこみ、においで顔をしかめ、
結果的に引っ越しましたが、
住民や歩いている人の層がいいのと、なんだかんだ便利なのは、好きな点でした。

行人坂が歩行者天国になって、目黒川がきれいになれば、坂の下であっても住みたいです。
がしかし、目黒区HPによれば早急な対応はなさそうで残念です。ということで私は見送りです。

売主にはそのあたり（環境的に厳しいという点）も考えてもらい、価格が安くなればいいですね。

臭いと、
川の向こうのビルから丸見えっていうのがデメリットですね。

下目黒は底地の不人気物件、らしいけど、パークホームズやジオが新築価格から2割程度価格が上がってることはどう説明するの？

実際目黒に住んでる人って、ブランド感とか全く意識してないと思います。晴れた日には川沿いのランニングが気持ちよくて、商店街があり、山手線駅を使えるというそれなりのメリットがあり価格のバランスがとれているからです。
殊更にブランドとか、十字架なんて言葉を使う人は似合いもしないのにブランド物にすがることに価値を見いだしてる田舎者なんでしょうね。

ジオやパークホームズの新築比20%増しの成約事例は？
ついでに、両者の新築時の完売までの販売期間も提示してはいかが？
検討者には多いに参考になることでしょう。

物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。

４９、ネットで調べればわかりますよ。
震災直後の買い控え時期だったけど、今にして思えば最高の買い時期でした。しかも、今年の目黒の中古上昇率は都内５位以内です。

教えを乞うってことは、４９は近隣の中古騰落率も調べずに話をしているってこと？
それじゃ、ただの質の悪いネガですよ。

資産性が相対的に低いと判断されるから、目黒の川向こうはいつも売れ残る。
利便性重視と唱えつつ急坂を経て川越えた実質10分の悪臭漂う底地がそれだと確信できず、郊外のような「バランスだよ結局は」とはならないから、検討者は離れていく。

この界隈の中古が20％上がるなら、パークタワーはそれ以上に上がっている。それが、目黒の現実。

この界隈のマンションがすべて売れ残り、検討者が離れていく現実などどこにもありません。だとしたら、価格が大暴落していますが、そんなことは起こっていません。それどころか、今年は都内で地価上昇率が５位以内です。

この界隈も上がっていますし、パークタワーも上がっています。ただ価格帯が違うので検討者が違うでしょう。それは、５０さんがおっしゃることに集約されているんだと思います。

目黒区全体の平均地価上昇率に対し、下目黒アドレスは全地点が下回っているようだけど。下目黒だけなら西多摩郡の平均と同じくらいだから、目黒区の足引っ張ってるわけだ。

まあ、ネットの検索ばかりだと変な物件つかまされるから、ほどほどにね。

まあ、地価の件は下目黒の現実とかけ離れた「目黒」の指標にすがっているわけで、それは無意識に目黒ブランドを自身が最も必要としていたことの表れですな。

指摘するのも馬鹿らしいけど、それは明らかに誤情報です。築10年以内のマンションの上昇率を調べてください。

それからそもそも下目黒を一括りにすることが間違っています。重要なのは、駅からの距離。その点でも56が単にブランド志向過多で物件選びをしているのがわかるけど。

そこまで必死になるなら、ソースくらい出しなよ。
区の地価を挙げたのもあなた自身だよ？
なんでマンションの、しかも特定レンジの中古価格にすり替えているの？

買う時も自分にとって都合のいい事実、心地いい情報だけをネットから無意識に取り入れていたんじゃないの？

それと、パークホームズとジオの騰落率のことはどう説明したんだっけ？？いつも検討者が離れる、って一体なんの事例？？ただのネガはやめて、具体的に答えてください。

59のいうことが正しいなら、駅から五分の下目黒2丁目とバスのりの6丁目が同じ条件ってことになるね。やっぱり意味のない話。

結局50さんの言うことがわかりやすかったですね。感覚だけで物言う59も何も反論できなかったみたいだし。

下目黒アドレスの地価上昇率より至近のマンションの中古事例のが現実に近いデータだろうね。なぜかって、この物件はマンションだから。

59、特定レンジも何も区じゃなくて目黒駅ですよ。笑
その程度の情報もないんですね。

この、「カレン」というのは何故つけたのでしょうね？

以前「イトーピア目白カレン」という伊藤忠のマンションがありましたが、
こちらとはデベが違うし・・・。

目白と目黒で呼応してるとか？？？

確かにこの物件の検討をする時には、目黒区のデータというより目黒駅のデータを見る方が正確に情勢がわかりますよね！50さんと65さんのお話はとても参考になりました。

まあ、ブランドとかこだわりのない「自然体」を振る舞おうとしたけど、何に対しても気になって仕方なく、執着してしまう本性が現れましたな。

一番ネガを誘ってこの地を貶めているのは自身だとそろそろ気付こう。

検討者はご近所さんがネットで調べたネタやネットで調べた成約価格ではなく、ご近所でなければわかり得ない注目すべき点へのアドバイスや、実はこんなダメなとこもあるんだけど、引き換えにこんなステキなとこがあるんだよとか、そういうことを知りたいのだ。

それで結局、自分が聞かれたことには答えられないままなんですね。

６８に聞きたいけど、検討者にとって、あなたの急坂や底地に対する執拗なネガ、下目黒という十字架云々という言葉汚い中傷が本当に有用な情報ですか？
私も検討者の一人だけど、あなたの情報は特に必要だと思いませんし、何の根拠も示さず否定に躍起になるのはあまりに子どもじみています。

＞６８
一番ネガを誘ってこの地を貶めているのは自身だとそろそろ気付こう。



これって、６８自体が誘われてネガをしてるって意味？「ネガを誘われてるから、自分がネガするのは悪くありません」って言いたいってこと？
よくわからない理論で突っ込みどころ満載。

68の方に検討者が何を知りたいかって言われるのはなんか違う気がします。自分でわかっているなら注意すべき点のアドバイスをすればいいわけで、「目黒ブランドにすがって」とか「十字架を背負って」とか、なんだからよくわからない誹謗中傷をするのは自分が言ってることに矛盾しているし、やめたらいいと思います。。

私も第三者として思うけど、鷹番にマンション買う人ってどんな人？駅から遠いしバス移動の不便な場所だしダイエーは激混みだし、鷹番が本物とか言われても恥ずかしい…ってな具合に、何がいいかは人によってそれぞれでしょう。

そうだよね、鷹番って渋谷から東横線にのれば５駅くらいでたどりつけるとっても便利な場所だもんね！！！すごく本物！

人それぞれですねー。まぁ、物件選ぶにあたり、鷹番の本物とかいう人にどう見られても関係ないですけど。

メンチ切る、って死語じゃない？

物件選びってそもそもそういうものでしょ。皆が鷹番がいいと思うなら全員が鷹番に住むでしょ。別に特別値段が高いわけじゃないし。別の意見の人がいるから、下目黒にも五反田にも大崎にも住む人がいるんです。

まぁ、そこらへんにしたら？他人のこと最下層とか言ってるとお里が知れますよ。

名前にすがって他人を見下し、汚い言葉で罵るのが、「鷹番の本物」の方々なのかしら。

しかしまあ、ジオの時期に購入決断出来ていれば得したことは間違いないですよね。外観とか関係なく。

ジオって代官山の物件でも仕様は高くないですよね。すぐ完売してましたけど。

50で駅からの距離で資産性を図る書き込みがあるけど、持ち家は高台を選ぶのが基本。
高台の中で、じゃあ駅からの距離とのバランスをどうとろうかと悩むのはあり。

ただ、目黒駅は駅が最も標高が高く、低地との差は30mもある。
距離だけで地位（じぐらい）無視で低地を検討に加えるのは賃貸選びの思考。

しかも、下目黒二丁目の目黒川沿いは、谷底低地（こくていていち）。
いわゆる軟弱地盤。東京の果ての湾岸並のダメ地盤。

だから外需頼り。高台側にいくらでも強固な地盤があるこの地で、
あえて最低の立地を選び居を構える理由は、目黒ブランド以外に何があるのだ。

パークホームズやジオが高く売れたとか、ブランドどうだとか議論するのもいいのですが、ほんと、ここは目黒川の臭いや見た目がひどいんですよ。
あと、川に向いた側の低層は、車の音や人の声が結構するはずですよ。
すぐそばに最近まで住んでいたのと、取り壊し中からここに注目をしていた者として、検討者の方に親切心で書き込んでいたつもりなのですが、単なるネガと受け取られてしまうのかもですね。
近くに住んでいた者ならではの情報が本当は結構あるのですがね。良いこともそうでないことも。

ジオが売れ残ったといっても、市況が全く違いますからね。今仮に同じ値段で出たら即完売でしょう。

高台はプラス要素にはなりますが、マンションの場合低い場所が必ずしも安いかというとそうでもありません。戸建と違って基礎工事で地盤確保しますし、資産性はやはり8割以上が駅からの距離で決まります。これは私の意見でもあり、基礎的な知識です。例えば溜池山王や五反田駅のマンションが安いかといえば全くそんなことはありません。いわんや豊洲や臨海部もそうです。駅が違い下目黒のマンションも空室はほぼ出ていませんので、資産性という観点からはあまりアンチ低地に偏る必要はないと思います。

５０さんのこれがとっての参考になるから再引用させていただきます。


＞＞５０
物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。

マンション投資家さん、

ぜひ、この物件を自己居住用に買ってください。

そういう93は検討してるからここにへばりついてるの？

マンション投資家さんの話は押さえておくべき基本的なポイントで、これを踏まえた上で価格をみて高いか安いかを判断するってことでしょ。ネガを言わない人にそれなら買えって、稚拙なこというのいい加減やめませんかー。

価格次第ですもんね。

91さんへ。

88ですが、私は鷹番がどうのこうのとか書いている方とは別人です。

昼夜問わず見境なく発狂してるんだから、いちいち指摘しないであたたかく見守りましょう。

ネガは別にあっていいと思う。でも、ネガに反論する人にいちいち噛み付くってことは、自分の意見を認めてほしいってことなんでしょ？
他人に認めてほしいなら、稚拙な差別発言はいい加減やめたら？他人のこと発狂してるとか、よほど自分に跳ね返る言葉だと思うけど。子供じゃないんだからさ。

経験ありますが、行き過ぎたネガはもともと根も葉もない言い掛かりですから、理路整然反論されると暴言吐くぐらいしかできないんですよ。あまり気にせずほっといたらいいと思います。
この物件の価格帯はどのくらいですか？

下目黒価格です。
中目黒方面の焼却炉に聞けばわかります。

結局この程度の質の悪いネガしかできなくて自分で悲しくならないものですかね。

しかし、調べたけど、ジオとかパークホームズは現に上がってますね。いい時期だったということなんでしょう。

物件価格を聞いたら「下目黒価格」と答えられ驚きました。笑
確かに鷹番の話はここではどうでもいいですね。鷹番の掲示板じゃないですから。

「鷹番」の方は、論理的に反論できずに悔しくて暴言はいてるだけでしょうからあまり気にしなくていいと思いますよ。

ジオってこんな人がたくさん入居してるマンションなんですね。生まれも育ちも関東なので耳馴染みがないデベロッパーでしたが、勉強になりました。

>>113
ここ、そんな安いの？

安く出てくる可能性は高いよ。立地が立地だし。

周辺見れば分かるように、一流デベはまず手がけないエリア。
パナや阪急のような三流デベが用地をうっかり取得してしまい、
販売ではふんわりした目黒イメージの一点突破で、
現場を住不や伊藤忠に丸投げして（当然彼らのやる気はいまいち）、
価格訴求のために仕様を落として一次へ押し付けるのがパターン。

おいおい三井のアレがあるじゃないかと言われそうだが、
アレはモリモト破綻時の施工直前案件を三井が救済し、
庶民ブランド（三井最低グレード）で安く分譲したわけで。

ネガもご近所も一般論好きなマンション投資家も、
いろいろな立場でいろいろな意見があると思うけど、、、

この下目黒二丁目の物件は、立地に仮に納得できたとしても、
関西地盤の（そこでも二流の）デベが片手間に東京で手がけ、
丸投げ販売代理も二軍どころか三軍を投入して現場を担っていて、
売ったあとがモヤモヤしているのをどう腹落ちさせるかかもよ。

過去、三井も財閥価格ではなく思い切った安値で出したのに苦戦し、
阪急に至っては入居開始後もやる気ないのか延々と販売を続けていた。
ま、自社/系列が仕入れた土地でも企画でもないのに力入れるわけないわな。
同時期の目黒川向こう二流、三流デベも、本当にかわいそうだった。

マンション投資家の言う「駅徒歩に応じた価格での納得感」は大切だけど、
立地の難を覆して売れる営業力がまるでない物件を契約するのは、
「不人気」のレッテルを貼られて売れ残るリスクに対する納得も必要。

まず情報に偏りがあるので私の視点で修正しますが、匿名さんの言う一流デベロッパーとはどこなのでしょうか。何をもって一流で三流か。会社のネームバリユーだけで区別しても最近では資産性の観点からは意味があるとはいえません。小さな会社の物件は資産性がないかといえば全くそうは言えないのです。マンションの資産性を図るうえで重要なのはやはり立地、つまり駅からの距離です。ちなみに駅徒歩圏内の下目黒には三井が複数分譲していますし、パークホームズは南麻布や大井町、大崎等にも分譲される人気物件ですので特命さんの極端な指摘には偏りがあると思います。ちなみに至近のパークホームズはやはり１割以上物件価格が上昇しているようです。

純粋に不思議なんだけど、匿名さんはなんでこの掲示板にいるの？

あと一つ指摘しておきたいのは、１１２～１１６って

過去に

「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」

という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですからね～。あぁ、恥ずかしい。

南麻布のパークホームズは、
高台ではなく薄暗い準工エリア、
しかも定借で坪単価280万とかだったね。

匿名さんのお話には、市況の要素が全く反映されていませんよね。市況を除外して、過去の話をしても全く意味がないと思うのですが。