パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）

南麻布のパークホームズは、
高台ではなく薄暗い準工エリア、
しかも定借で坪単価280万とかだったね。

匿名さんのお話には、市況の要素が全く反映されていませんよね。市況を除外して、過去の話をしても全く意味がないと思うのですが。

この掲示板に張り付いて日に何度も暴言はき続ける匿名さんって、結局この物件がほしいんでしょうね。倍率下げるために一生懸命頑張ってらっしゃるんでしょう。

確かにすごい発言録ですね。笑

１１６さんのようなご意見は、一般の方によく起こりがちな思考のパターンです。
研究熱心になるあまり起きてしまうこの現象。ずばり

「木を見て森をみず」

ということ。過去に起きた事例のごくごく断片や極端な事例を組み合わせて推論し仮説を立ててしまう。しかし、ご本人はそれが仮説であることも認識せず、不動産のすべてに当てはまる定理のように断言してしまう。
確かに、不動産において最悪を想定することは重要です。しかし、それはセオリーではありません。資産性をはかる上で最も重要なセオリーはやはり立地、すなわち「駅からの距離」です。細部を極端な見方でとらえてみても、資産価値の大枠をとらえることはできません。仮に極端でなくとも、１１６さんの言うデベロッパーや販売の問題等は資産性の１割の部分の中の話です。これが「木を見て森を見ず」ということです。

うむ．「理系っぽい」文章で客観的事実に準じて「文系っぽい」文章を「添削」するのは楽でしょう．おっと，句読点が何かおかしいぞ．

「文系」が、親の世代や年長の経験者から直接話をきいて、立地（高台かどうか、直接基礎サイコー）やデベのブランド（財閥と野村以外は当然却下）、その他の「定量化できないイメージ」に重きを置いたりこだわりを持つのは、最新の情勢とはいえないね。彼らの古臭い意見や雑音など一蹴し、「理系」っぽく利便性を定量化し、住宅で重視される各要素はリスク評価で懸念あれど対策があればよしとし、価格変動モデルを組んで分析を重ね、中でも駅徒歩などにしぼり「資産性」を突き詰めるのが、未来を見据えた科学的な、2010年代の分譲区分のスマートな選び方なのかもしれない。

モデル化できない項目は「それは住宅選びでは不要だ」となる。例外がひとつでもあれば、それらをひとまとめにして表すことを躊躇する（まず、自分自身が定義のゆるさを許さない）。こういった、「それ」とか曖昧な語句を使うことも嫌い。それが理系っぽい住宅選び（また使う）。んで、○×評価で一等賞を決めたがる連中が群がったのが、土地勘なき外需で埋め尽くされた湾岸の街かな。「マンションパビリオン」で流される外人モデルのイメージビデオを鼻で笑いながら見て、Excelで怪しげなグラフや比較表づくりに血眼になってたんだよね。

マンション好きの間では「パークホームズは、まあ、三井の最低グレードだよね。郊外ばかりだし」という評価があっても、南麻布などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。城南や都心で高台立地を持ち上げる評価があれば、溜池山王などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。「～が多く存在する」って正しく書かないと、突っ込み入れたくなるよね。だって理系だもん。分譲区分選びでは、別にふたつみっつしかない例外の有無の存在を把握したいのではなく、全体をとらえるべく「基本」をどう理解するかなんだけど、「ネガの主観や古い慣習などくそくらえ。最近の客観的事実に基づいている自分のコメントは正しい」に立脚した物言いに終始するんだよね。

デベが一流かどうかが資産性に影響を与える可能性は？　そんなの分からんよね。分からんけどさ、、、年間で50億円とか100億円の規模、細かくは2011年から全国で5物件226戸、都内に限っては1件16戸しか供給（竣工基準）していない「片手間」デベの物件欲しい？　実家のアパートはパナホームで建てたけど、100戸以上のマンションだよ。大丈夫かよ。いや、本当に資産性に影響がないのか、私はとても心配だよ。だって文系だもん。

あとさ、下目黒の目黒川の川向うでも、パークタワーとは同列じゃないにせよ駅徒歩が6分なら花房山と資産性は同じなのか、私はとても心配だよ。やっぱり臭いよ。坂、すげーよ。しかもラブホ目印に歩くんだよ。だから目黒川の川向こうって、新築区分の分譲時に例外なく苦戦してるんだよ。下目黒二丁目の地価って目黒区の中で最低だよ。2012年から10%や20%上がっているのは結構だけど、同じ時期のドル円は40%上がっているし、不動産仲間なら東証リート指数は100%超上がっているよね。ああ、比較対象として適切とは言えないか。他の地域調べるの面倒なんだ。だって文系だもん。

忘れないように指摘しますけど（上記の方の引用ですけど）、「匿名さん」は過去に

「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」

という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですよ～。こういうこと言う人に説得力あるのかしら～。

匿名さんも時間をかけて頑張って執筆して下さったかもしれないけど、私はやっぱりマンション投資家さんのお話のが正しいと思います。これはあくまでも私の意見ですから、別に否定に躍起にならなくても大丈夫ですよ。

ここはやっぱり再引用でしょうね～。匿名さんの変な投稿に比べて、５０さんの抜群の説得力。


＞＞５０

物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。

新宿の方にもパークナードができたと思うのですが、そちらの状況ってどうだったのでしょうか？

新宿って確か結構高めででたんじゃないですかね。パークナードは外観とかやっぱり好き好きあるとは思います。

ここで坪350万くらいでしょうかねぇ？いつごろ価格が出るのでしょう。

＠400くらいでしょ。
今年夏販売のオープンハウスの花房山が＠400超（地上階）。花房山の最悪立地で。
目黒は物件少ないよ。ここは2015年価格で高値と予想。

こちらの物件の一番の魅力はやはり交通の便でしょうね。目黒駅も
どんどん変わって綺麗になりましたよね。昔はちょっと古い駅ビル
位しかなかったのに。２４時間営業のスーパーが近いのも、閉店や開店時間を
気にしなくてすむので魅力ですね。安さだったらやはり不動前の
オオゼキかな。野菜なんかはすごい安いです。五反田のＴＯＣはよく
ファミリーセールなんかが行なわれていますね。

早く間取り見せてね!

でもネガの匿名さん、あきらめていなくなりましたね。

近所に住んでいた者としては、もし西向きをデメリットとして考えないようであれば、そちらをおすすめします。山手通りの音はここまでこないし、意外と静かですよ。
東向きは目の前に大きなアルコタワーがそびえていますし、川のにおい、人の声や車の音が結構すると思います。
もちろん、人それぞれの好きずきや意図があると思いますので、単なるご参考意見ですが。
ブランド力がある地域とはまったく思いませんが、他の方もおっしゃるとおり、目黒駅、不動前駅、バス、五反田駅（川沿いを行くと意外と歩けたりします）等で便利ですし、買い物にも困りません。下町っぽい雰囲気もあり、私はこの地域は好きでした。

パナホームがここを建てるのは、以前パナソニックソリューションズだっけかのオフィスビルだったからじゃないの？
ここが２流３流デベしか選ばない、のではないと思うけど。

買い物は便利だよね、まいばすけっととセブンとインドカレーテイクアウトと、ＯＧＧＩが至近なのはいいな。
ジョギングもするから川沿い（中目黒と違いここ近辺～田道付近までは川沿いは歩道のみ）は気にならない。
ネガ要素も踏まえて買えばいいんだからほっとけ。
早くもっと間取りと値段でないかな・・３ＬＤＫの間取りは１つでてるね。@yahoo不動産

目黒川沿いの桜は本当綺麗ですよね。一年のたった数日だけど
お家からこの桜を眺める事ができるなんてすごく贅沢ですよね。
最初どこら辺なんだろうと思っていたのですが、Oggiの近く
なんですね！ケーキはもちろんの事、アイスがすごく美味しいです！
特にチョコレート。すごく濃厚です。夏は時間帯によっては
結構このアイス目的で並んでいたりします。

生まれが近くなのもあって目黒駅近に中古買って住んでいるけど、
人それぞれだとしてもそんな満足できたり自画自賛するような場所？

ざっと見ると、田舎者が牙むき出したり、
きゃっきゃ喜んでいるようで恥ずかしい。
何々駅まで歩ける自慢と買い物と食べ物と川沿いジョギング？
Facebookに食事や子供の写真ばかりアップ、
背伸びのリア充自慢でうんざりされるタイプ？

特に鬱陶しいのはグルメの話な。近くによい店あったから買うのかと

ここはポジもネガも、なんかムキになっている感じなのがよくわからんです。
144さんの最初の2行にとても共感します。

グルメ情報はマンションの価値と無縁だし、
複数の駅が使えるのはどの駅にも近くない＝不便な立地ってことだしね。

今から買うにしても目黒駅近の中古がいいよ。
築浅はいいのがないから、築古かな。
もちろん、基本は山手線の内側。上大崎。
外側で下目黒の急坂側って風俗＋パチンコ＋ラブホで、
下町っぽいのではなく品位ゼロ。
OGGIが唯一の心のよりどころって買うにはどうなのよ？
都会的な猥雑さに憧れる地方出の田舎者にはお薦め。
それでも、賃貸住まい2年もすれば十分でしょ。

収納が少し少ない気がします。
広めのウォークインクローゼットがないと収納が足りないですね
この立地だと価格が高そうですね。どのくらいの金額になるのか気になります

目黒川にこんなに近くて大丈夫でしょうか？

水害が予想されるから専用に雨水貯留槽を作っているね。
どんな無駄金だ。。。

災害地域だけど対策したから大丈夫です。
あ、対策に金かかったから安くできませんでした、と。
貯留槽の維持費も購入者の修積に上乗せだしなー。

水害より臭いの心配が必要
臭い日に洗濯物を干したらどうなるのか、体験談求む

臭い目黒川側は、細くて狭くて三角形のバルコニーなので、外に洗濯物は干せないのでは？

一般的に言って、川沿いの物件は水害及び臭いの問題はありますので、こういうことが気になる人は無理でしょう。
又、同じ目黒でも目黒川沿いのエリアと、山手線内の目黒エリアでは全く違います。

狭い犬小屋ばかりだね。

目黒川の水害は、まあ、そんなに心配しなくてもいいでしょう。
臭いは、ほんと、ひどいですよ。
臭わない時期もありますけど。
あと、きっとネガを煽っているように思われてしまうのでしょうが、
この物件が建つあたりは特に臭うのです。別に、信じてくれなくてもいいですが、毎日2往復ぐらいはこの辺を歩いていたものですから。
洗濯物は、まあ期待しないほうがいいでしょう。
山手通りのせいなのかなんなのかわかりませんが、バルコニーは黒いススのようなものがつもるはずです。
サクラの時期は確かにキレイです。でも、うるさいですよ。
こういう事実もわかった上で買うならよいと思うので親切心で書いているだけですから、気に障る方は、ほんと、スルーしてくださいませ。

良い点も悪い点も知ることができるのは良いことだと思います。
住んでから知るのと検討段階で知っていて妥協するのとでは大違いですから。
人によっても気になる人と気にならない人といるでしょうから、
ある程度情報を得たら自分で確かめに行けば良いですしね。
現地を良く知る方々のご意見はとても参考になると思いますよ。

>>155
下目物件のターゲットは、
目黒宮 区内の実情を知らず、ただ単に安い目黒駅物件という餌に喰いついてきた外様
なんだから、ここのスレでのマイナス要因に対するヒステリックな反応は説明がつく。

この距離だと100日/365日くらいは臭う
室内には全換気口閉めとけば臭いは来ない
扉の近くに換気口付いてるかがポイント
川と反対側でも臭いは来るけどさ、開閉しやすくなる気遣いが出来てれば
少しだけ検討に値する

158さんに同意。
臭いって東京ならどこでもあります。排ガス、スモッグ、焼肉屋。気になるなら蓼科でも住むしかないでしょう。
それよりも目黒川に沿ってファッションやアート業界の人々御用達のショップスたくさんあるようで楽しみでしょうか。

HPに載ってる間取りだと、そんなもん無さそうだけどな
こういうのは一貫性あるもんだから、1個無いなら全部無いと考えられる

>１５３　山手線内の目黒エリアで駅近は高くて買えないから、下目黒の川沿いを検討しているのですよ。

経過報告お願いします。

女性がホームページに使われていて、おひとりさまでもマンション購入できそうな気がします。

2LDK+WIC+SIC+NのDタイプは1人でも住めるかな？と思いました。洋室1か2を寝室にして、どちらかを趣味部屋に。シューズインクロゼットは折り畳み自転車も置けるかな？納戸も物入れもついているし、買いたいなと思わせる部屋です。

目黒川の桜も有名ですよね。住みやすそうです。

スレの流れが滞ると、必ず沸くんだけど部屋の使い方アドバイスする人。
性別不問で金があれば買える、無ければ買えないのは当たり前だし、そこまで稼げる人間が
アドバイスを受ける程アホだと思ったのかと問いたい。

まあ、察しましょう。ふわふわした公式ブログが始まり、結婚相手の代わりに自分の根城がほしい30～40代独身女性も主なターゲットにしていることが明確になりました。

昔なら少し前に言われた「＊＊＊」は一定年齢が経過した時点で親族によって田舎に強制的に引き戻され結婚相手を引き合わされたりしたものだが、最近はマンション1棟まるごとこういう人たちが買うところもあるほど“顧客層”として厚くなってきた。山手線内側の都心マンションが飛ぶように売れる「都心回帰」現象の原動力である。だが「これらの人々（とその需要）は、10年後もある（orさらに強まっている）と思うか？」と問われれば、「分からない」としか答えようがない。何しろ、バブル崩壊で地価が下がると同時に、含み益重視からキャッシュフロー重視へと経営の舵を大きく切った日本企業の保有地放出が相次ぐという環境要因が2つ重なったところに現れた、これまでに類のない人生の価値観を持つ人々だからだ。

彼女らが一時的に都心のマンションの需要を増やし、価格をつり上げてプチバブルを演出しつつも時代のあだ花で終わるのか、それともこういう社会構造がますます強まるのか、予測は不可能だ。彼女ら自身も、自分がマンションを買って10年後にどうなっているか、正直なところ分からないだろう。ただ、現状に対する漠とした不安と、万が一のときにも生活の支えとなる資産を持っておきたいという気持ちが、デベ曰く“資産価値のある”都心マンションの購入に彼女らを走らせるのである。

個人的な（そして不吉な）直観を言っておくと、こうした投資は一部を除き「失敗」に終わるのではないかという気がしてならない。あくまで直観なので明確な根拠はないけれども、本質的に「しっかりした計画があれば買わなくてもいいもの」を買っているという点で、需要（つまり価格）が実態以上にかさ上げされているように見えるからだ。かさ上げの実態が見えた時点でバブルは必ず弾ける。

※ここは都心エリアではないし山手線の外側ですが

目黒川の臭いはいかんともしがたい

山手線の主要駅までバス便が豊富ですね～便利っぽい。

論点は臭い。バス便とかは最後に悩む部分
マンション自体が巨大消臭機でも無い限り相当臭う。
外に干さない
全換気口閉める
これで解決するけど、先日長期金利は更に下がるという報道もあり更なる住宅金利の下落が起こる。
となるとここも早いうちに売れてしまうかもな

昔の目黒だったらちょっと考えてしまっていたけど、今はアトレなども
あったり活用できそうなお店が増えて駅に魅力を感じます。
恵比寿までも徒歩圏内なのですね。でもゆっくり歩くと３０分弱位は
かかってしまうかな。恵比寿の三越の地下はすごくみやすくて
商品もいいので毎日とはいかないけど時々利用したいな。
恵比寿には、前に赤坂にあった有名なローストビーフのロウリーズが
移転してきたんですよね。そういったお店も徒歩で行かれるのか。

リビオ目黒ザプレイスか
川から少し離れてて臭いもなさそう。リビオ系は仕様は少し劣るが手ごろな価格。
駅前のブリリアより安いだろうし、そっちに流れるだろうな

>>170
最近リビオも手頃じゃないよ。リビオ新宿とか高いよ。

全不動産値上がってるんだから連動して上がるに決まってますが。
特に人気の立地ならね。相対的な話でしょ。
仕様が低いとは言ってもディスポーザない、風呂が少し狭いくらいのもんだが

>>172
いや相対的にもリビオは上がってる。まあ昔が手頃過ぎたんだけどね

情報公開が遅過ぎます。
パナは御苑でコケタカラ慎重になってるのかな･････

>>174
『そんなに』しない、って表現に哀愁漂いすぎ。
まともな嗅覚をもってる奴には十分臭いぜ。

梅雨時は川から30m離れてても臭うのに、側歩いて臭わない訳が無い
臭いは確実にある。だが頻度は年の半分もない。それを我慢できると思えばGO

間取りが非公開なんですね…悔しいです！

178さんの情報、正しいです。
ただし、季節によって集中したり、急に川が増水するときは確実です。

>>180
梅雨時と夏の夕立と台風の季節は臭いますね

近所住民で、朝、目黒川をランニングしてます。
目黒川の匂いは確かに気になりますよ。特に雨の次の日や夏場は最悪です。
本当に臭い時はランニングコースを変更するくらいです。
ヘドロがたまった腐ったような匂いです。

ここの土地は、かの有名なラブホに近い印象です。
雅叙園側は景観がのぞめないですよね。

ラブホ近いとなるとダメかな

すぐ近くに住んでるけど、滅多に臭わないよ～
よほど、街を歩いている時の排水溝からの臭いの方がきついか。。。
臭う排水溝は毎日24時間臭うので、川の臭うとは臭いの質が違いますよね。

住んでる人間が臭うと言っているのだよ。
余り臭わないと言ってる奴は単に臭いに鼻が慣れただけの事で湿気の多い日は常時臭いがある。
そう言った事に考え及ばない人間の話をまるで信用できない

業者でしょ？臭いマンションだと売れないから必死に火消し。

別に意地になってまで書くことではないかもしれませんが、臭いは本当ですよ。
ここからすぐのところのマンションの、川向の部屋に1年以上住んでいたのだから間違いなし。
臭いがするという他の方のコメントも、まさに的確な表現ばかりです。
暮らしやすいというのは同感ですし、ラブホテルも慣れれば別に気になるものではありません。
オッジはどうせすぐに行かなくなると思いますよ。
他にもここ特有のネガ要素はありますが、煽りたいわけではないので書きません。
臭いにはかなり悩まされたので、「大げさだ」みたいに言われるとつい・・・。

近くのパークホームズの中古物件が億超えで売りに出されてた。

現地見に行ったけど冬だとさみしいな、桜の時期にきたきりだから。
川が開けてるから日照は問題なさそう。コンビニとまいばすけっとは近いし確かに使える。
帰りは雅叙園見に行って巡回バスに乗って駅まで行った、いいな、これ。

＞１７２
いまどきディスポーザがないなんて、無理・・・

>191
マンションの規模的にはディスポーザが設置可能なはずですが、
どうして採用しなかったのでしょうね。
管理費は未定ですが、少々割高になってもディスポーザは
つけておいて欲しかったと感じます。

目黒駅徒歩5分で庶民の町とはね・・・どこの都心の高級住宅街にお住まいか。
もともと高級住宅エリアじゃないしね、求めるものが違う。

恵比寿ガーデンプレイス、恵比寿、代官山、中目黒、五反田、武蔵小山、白金台は徒歩30分以内で行けるかな。
品川もいけそうかな。
緊急時に職場から徒歩で帰れるのは自分的には重視している。バス通勤で駅までは論外。
電車止まってもなんとかなるしね。

>>189
誰でも知ってる。

毒女がメインターゲットか …。

ディスポーザが無いと言うのはもう決まっているのですか？

事前案内会に行きましたが、高いですね…
立地の割には相当強気な価格設定に思えましたが、このくらいはする時代なんですね、今は。
これでも売れちゃうんだろうなー。

>>197
高いんですか？
坪おいくらでしたか？

三井のパークホームズは分譲時へーベー100万くらいでしたかね？

ブランド力は三井よりも明らかに落ちるし、ディスポーザーすら無い低仕様でしょ。パークホームズよりも高くする要素ってどこ？

↑今の市況

事前案内会に行きました。確かにかなり強気です。印象としては収納少なく、必要かな？と思う太陽パネルなどの設備があったりと、まとまりのない感じでした。部屋も狭く感じます。この価格と立地では私は惹かれませんでした。

で、おいくらだったんでしょうか。

未だに他物件の分譲時の価格と比較してる人、センスないですよ。嫌ならパークホームズの中古を買えばいいだけ。まあ、無理でしょうけど。

せっかく専有面積があるので、もう少し収納を頑張ってもよかったかもしれないですね。居室部分が収納が飛び出ているのと、ドアの開閉部分で、有効に使える面積も若干少なくなるのかな、という印象を受けます。お値段はどうだったんですか？この辺りは高くなりそうだなぁとは思いますが。
エリアとしては人気があるので高くて当然かもしれませんが。

>>205
エリアとしては人気がある？
目黒駅周辺や中目黒方面ならともかく、ここ下目黒だよ笑

どうもターゲットと価格帯がわからないな。
公式だとシングル30代女性がターゲットぽいけどそれ相応の価格ということでオケーなの？
世帯年収1000万以上想定だと思うけど女性一人でそれだけ稼げる人と公式の出してるイメージに乖離があるような。

川向かいのビルはオフィスビルなんですか？

間取り出てるのが２LDK以上だし狭くても４０平米あるから今の市況だと
最安５０００弱でとても毒女向けじゃないだろう。
HPのは毒女に見える素敵な奥さんっぽく作ったんだと思うが。

狭すぎてるから単身者か子供がいない夫婦しか無理だね。

企画段階では毒女向けだったけど市況の影響で対象変わってる感じなんですかね。DINKS的な画像もない。
あとから1LDKとか追加されるんだろうか。

エントランスのママ友集団を毎日見る羽目になるわけだから
間取りが２ＬＤＫ、３ＬＤＫメインで毒女ターゲットは普通のデベなら考えないでしょう。

それにしても、この立地かつパナで坪単価380超えは厳しいですね。ここがこの価格だと、駅前のブリリアは500超えなんでしょうが。

今の市況考えてもここで坪単価３８０は相当苦戦しそうな予感が。
最高値は億越えかー...
市況分で２割高、ブランド力もろもろで三井の１割ちょい安で３５０くらいがせいぜいだと予想してましたが。

桜新町@400、三菱二子玉川@380よりいいかと思うけど…

下目黒は広いからね・・・・6丁目まであるんだっけ？
アドレスよりも駅近なのは大きいよ。目黒駅前の再開発もあるから今よりは確実に便利にはなるし。
山手通りの首都高品川線は3月開通でしょ。
興味なければ他を見ればいいし、あとは価格・・・かな。

坪単価380越えなんですか。高いな…。

>>212
共働き世帯が多いだろうしエントランスに溜まってるヒマないだろう