パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）

ネガは別にあっていいと思う。でも、ネガに反論する人にいちいち噛み付くってことは、自分の意見を認めてほしいってことなんでしょ？
他人に認めてほしいなら、稚拙な差別発言はいい加減やめたら？他人のこと発狂してるとか、よほど自分に跳ね返る言葉だと思うけど。子供じゃないんだからさ。

経験ありますが、行き過ぎたネガはもともと根も葉もない言い掛かりですから、理路整然反論されると暴言吐くぐらいしかできないんですよ。あまり気にせずほっといたらいいと思います。
この物件の価格帯はどのくらいですか？

下目黒価格です。
中目黒方面の焼却炉に聞けばわかります。

結局この程度の質の悪いネガしかできなくて自分で悲しくならないものですかね。

しかし、調べたけど、ジオとかパークホームズは現に上がってますね。いい時期だったということなんでしょう。

物件価格を聞いたら「下目黒価格」と答えられ驚きました。笑
確かに鷹番の話はここではどうでもいいですね。鷹番の掲示板じゃないですから。

「鷹番」の方は、論理的に反論できずに悔しくて暴言はいてるだけでしょうからあまり気にしなくていいと思いますよ。

ジオってこんな人がたくさん入居してるマンションなんですね。生まれも育ちも関東なので耳馴染みがないデベロッパーでしたが、勉強になりました。

>>113
ここ、そんな安いの？

安く出てくる可能性は高いよ。立地が立地だし。

周辺見れば分かるように、一流デベはまず手がけないエリア。
パナや阪急のような三流デベが用地をうっかり取得してしまい、
販売ではふんわりした目黒イメージの一点突破で、
現場を住不や伊藤忠に丸投げして（当然彼らのやる気はいまいち）、
価格訴求のために仕様を落として一次へ押し付けるのがパターン。

おいおい三井のアレがあるじゃないかと言われそうだが、
アレはモリモト破綻時の施工直前案件を三井が救済し、
庶民ブランド（三井最低グレード）で安く分譲したわけで。

ネガもご近所も一般論好きなマンション投資家も、
いろいろな立場でいろいろな意見があると思うけど、、、

この下目黒二丁目の物件は、立地に仮に納得できたとしても、
関西地盤の（そこでも二流の）デベが片手間に東京で手がけ、
丸投げ販売代理も二軍どころか三軍を投入して現場を担っていて、
売ったあとがモヤモヤしているのをどう腹落ちさせるかかもよ。

過去、三井も財閥価格ではなく思い切った安値で出したのに苦戦し、
阪急に至っては入居開始後もやる気ないのか延々と販売を続けていた。
ま、自社/系列が仕入れた土地でも企画でもないのに力入れるわけないわな。
同時期の目黒川向こう二流、三流デベも、本当にかわいそうだった。

マンション投資家の言う「駅徒歩に応じた価格での納得感」は大切だけど、
立地の難を覆して売れる営業力がまるでない物件を契約するのは、
「不人気」のレッテルを貼られて売れ残るリスクに対する納得も必要。

まず情報に偏りがあるので私の視点で修正しますが、匿名さんの言う一流デベロッパーとはどこなのでしょうか。何をもって一流で三流か。会社のネームバリユーだけで区別しても最近では資産性の観点からは意味があるとはいえません。小さな会社の物件は資産性がないかといえば全くそうは言えないのです。マンションの資産性を図るうえで重要なのはやはり立地、つまり駅からの距離です。ちなみに駅徒歩圏内の下目黒には三井が複数分譲していますし、パークホームズは南麻布や大井町、大崎等にも分譲される人気物件ですので特命さんの極端な指摘には偏りがあると思います。ちなみに至近のパークホームズはやはり１割以上物件価格が上昇しているようです。

純粋に不思議なんだけど、匿名さんはなんでこの掲示板にいるの？

あと一つ指摘しておきたいのは、１１２～１１６って

過去に

「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」

という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですからね～。あぁ、恥ずかしい。

南麻布のパークホームズは、
高台ではなく薄暗い準工エリア、
しかも定借で坪単価280万とかだったね。

匿名さんのお話には、市況の要素が全く反映されていませんよね。市況を除外して、過去の話をしても全く意味がないと思うのですが。

この掲示板に張り付いて日に何度も暴言はき続ける匿名さんって、結局この物件がほしいんでしょうね。倍率下げるために一生懸命頑張ってらっしゃるんでしょう。

確かにすごい発言録ですね。笑

１１６さんのようなご意見は、一般の方によく起こりがちな思考のパターンです。
研究熱心になるあまり起きてしまうこの現象。ずばり

「木を見て森をみず」

ということ。過去に起きた事例のごくごく断片や極端な事例を組み合わせて推論し仮説を立ててしまう。しかし、ご本人はそれが仮説であることも認識せず、不動産のすべてに当てはまる定理のように断言してしまう。
確かに、不動産において最悪を想定することは重要です。しかし、それはセオリーではありません。資産性をはかる上で最も重要なセオリーはやはり立地、すなわち「駅からの距離」です。細部を極端な見方でとらえてみても、資産価値の大枠をとらえることはできません。仮に極端でなくとも、１１６さんの言うデベロッパーや販売の問題等は資産性の１割の部分の中の話です。これが「木を見て森を見ず」ということです。

うむ．「理系っぽい」文章で客観的事実に準じて「文系っぽい」文章を「添削」するのは楽でしょう．おっと，句読点が何かおかしいぞ．

「文系」が、親の世代や年長の経験者から直接話をきいて、立地（高台かどうか、直接基礎サイコー）やデベのブランド（財閥と野村以外は当然却下）、その他の「定量化できないイメージ」に重きを置いたりこだわりを持つのは、最新の情勢とはいえないね。彼らの古臭い意見や雑音など一蹴し、「理系」っぽく利便性を定量化し、住宅で重視される各要素はリスク評価で懸念あれど対策があればよしとし、価格変動モデルを組んで分析を重ね、中でも駅徒歩などにしぼり「資産性」を突き詰めるのが、未来を見据えた科学的な、2010年代の分譲区分のスマートな選び方なのかもしれない。

モデル化できない項目は「それは住宅選びでは不要だ」となる。例外がひとつでもあれば、それらをひとまとめにして表すことを躊躇する（まず、自分自身が定義のゆるさを許さない）。こういった、「それ」とか曖昧な語句を使うことも嫌い。それが理系っぽい住宅選び（また使う）。んで、○×評価で一等賞を決めたがる連中が群がったのが、土地勘なき外需で埋め尽くされた湾岸の街かな。「マンションパビリオン」で流される外人モデルのイメージビデオを鼻で笑いながら見て、Excelで怪しげなグラフや比較表づくりに血眼になってたんだよね。

マンション好きの間では「パークホームズは、まあ、三井の最低グレードだよね。郊外ばかりだし」という評価があっても、南麻布などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。城南や都心で高台立地を持ち上げる評価があれば、溜池山王などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。「～が多く存在する」って正しく書かないと、突っ込み入れたくなるよね。だって理系だもん。分譲区分選びでは、別にふたつみっつしかない例外の有無の存在を把握したいのではなく、全体をとらえるべく「基本」をどう理解するかなんだけど、「ネガの主観や古い慣習などくそくらえ。最近の客観的事実に基づいている自分のコメントは正しい」に立脚した物言いに終始するんだよね。

デベが一流かどうかが資産性に影響を与える可能性は？　そんなの分からんよね。分からんけどさ、、、年間で50億円とか100億円の規模、細かくは2011年から全国で5物件226戸、都内に限っては1件16戸しか供給（竣工基準）していない「片手間」デベの物件欲しい？　実家のアパートはパナホームで建てたけど、100戸以上のマンションだよ。大丈夫かよ。いや、本当に資産性に影響がないのか、私はとても心配だよ。だって文系だもん。

あとさ、下目黒の目黒川の川向うでも、パークタワーとは同列じゃないにせよ駅徒歩が6分なら花房山と資産性は同じなのか、私はとても心配だよ。やっぱり臭いよ。坂、すげーよ。しかもラブホ目印に歩くんだよ。だから目黒川の川向こうって、新築区分の分譲時に例外なく苦戦してるんだよ。下目黒二丁目の地価って目黒区の中で最低だよ。2012年から10%や20%上がっているのは結構だけど、同じ時期のドル円は40%上がっているし、不動産仲間なら東証リート指数は100%超上がっているよね。ああ、比較対象として適切とは言えないか。他の地域調べるの面倒なんだ。だって文系だもん。

忘れないように指摘しますけど（上記の方の引用ですけど）、「匿名さん」は過去に

「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」

という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですよ～。こういうこと言う人に説得力あるのかしら～。

匿名さんも時間をかけて頑張って執筆して下さったかもしれないけど、私はやっぱりマンション投資家さんのお話のが正しいと思います。これはあくまでも私の意見ですから、別に否定に躍起にならなくても大丈夫ですよ。

ここはやっぱり再引用でしょうね～。匿名さんの変な投稿に比べて、５０さんの抜群の説得力。


＞＞５０

物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。

新宿の方にもパークナードができたと思うのですが、そちらの状況ってどうだったのでしょうか？

新宿って確か結構高めででたんじゃないですかね。パークナードは外観とかやっぱり好き好きあるとは思います。

ここで坪350万くらいでしょうかねぇ？いつごろ価格が出るのでしょう。

＠400くらいでしょ。
今年夏販売のオープンハウスの花房山が＠400超（地上階）。花房山の最悪立地で。
目黒は物件少ないよ。ここは2015年価格で高値と予想。

こちらの物件の一番の魅力はやはり交通の便でしょうね。目黒駅も
どんどん変わって綺麗になりましたよね。昔はちょっと古い駅ビル
位しかなかったのに。２４時間営業のスーパーが近いのも、閉店や開店時間を
気にしなくてすむので魅力ですね。安さだったらやはり不動前の
オオゼキかな。野菜なんかはすごい安いです。五反田のＴＯＣはよく
ファミリーセールなんかが行なわれていますね。

早く間取り見せてね!

でもネガの匿名さん、あきらめていなくなりましたね。

近所に住んでいた者としては、もし西向きをデメリットとして考えないようであれば、そちらをおすすめします。山手通りの音はここまでこないし、意外と静かですよ。
東向きは目の前に大きなアルコタワーがそびえていますし、川のにおい、人の声や車の音が結構すると思います。
もちろん、人それぞれの好きずきや意図があると思いますので、単なるご参考意見ですが。
ブランド力がある地域とはまったく思いませんが、他の方もおっしゃるとおり、目黒駅、不動前駅、バス、五反田駅（川沿いを行くと意外と歩けたりします）等で便利ですし、買い物にも困りません。下町っぽい雰囲気もあり、私はこの地域は好きでした。

パナホームがここを建てるのは、以前パナソニックソリューションズだっけかのオフィスビルだったからじゃないの？
ここが２流３流デベしか選ばない、のではないと思うけど。

買い物は便利だよね、まいばすけっととセブンとインドカレーテイクアウトと、ＯＧＧＩが至近なのはいいな。
ジョギングもするから川沿い（中目黒と違いここ近辺～田道付近までは川沿いは歩道のみ）は気にならない。
ネガ要素も踏まえて買えばいいんだからほっとけ。
早くもっと間取りと値段でないかな・・３ＬＤＫの間取りは１つでてるね。@yahoo不動産

目黒川沿いの桜は本当綺麗ですよね。一年のたった数日だけど
お家からこの桜を眺める事ができるなんてすごく贅沢ですよね。
最初どこら辺なんだろうと思っていたのですが、Oggiの近く
なんですね！ケーキはもちろんの事、アイスがすごく美味しいです！
特にチョコレート。すごく濃厚です。夏は時間帯によっては
結構このアイス目的で並んでいたりします。

生まれが近くなのもあって目黒駅近に中古買って住んでいるけど、
人それぞれだとしてもそんな満足できたり自画自賛するような場所？

ざっと見ると、田舎者が牙むき出したり、
きゃっきゃ喜んでいるようで恥ずかしい。
何々駅まで歩ける自慢と買い物と食べ物と川沿いジョギング？
Facebookに食事や子供の写真ばかりアップ、
背伸びのリア充自慢でうんざりされるタイプ？

特に鬱陶しいのはグルメの話な。近くによい店あったから買うのかと

ここはポジもネガも、なんかムキになっている感じなのがよくわからんです。
144さんの最初の2行にとても共感します。

グルメ情報はマンションの価値と無縁だし、
複数の駅が使えるのはどの駅にも近くない＝不便な立地ってことだしね。

今から買うにしても目黒駅近の中古がいいよ。
築浅はいいのがないから、築古かな。
もちろん、基本は山手線の内側。上大崎。
外側で下目黒の急坂側って風俗＋パチンコ＋ラブホで、
下町っぽいのではなく品位ゼロ。
OGGIが唯一の心のよりどころって買うにはどうなのよ？
都会的な猥雑さに憧れる地方出の田舎者にはお薦め。
それでも、賃貸住まい2年もすれば十分でしょ。

収納が少し少ない気がします。
広めのウォークインクローゼットがないと収納が足りないですね
この立地だと価格が高そうですね。どのくらいの金額になるのか気になります

目黒川にこんなに近くて大丈夫でしょうか？

水害が予想されるから専用に雨水貯留槽を作っているね。
どんな無駄金だ。。。

災害地域だけど対策したから大丈夫です。
あ、対策に金かかったから安くできませんでした、と。
貯留槽の維持費も購入者の修積に上乗せだしなー。