パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）

南麻布のパークホームズは、
高台ではなく薄暗い準工エリア、
しかも定借で坪単価280万とかだったね。

匿名さんのお話には、市況の要素が全く反映されていませんよね。市況を除外して、過去の話をしても全く意味がないと思うのですが。

この掲示板に張り付いて日に何度も暴言はき続ける匿名さんって、結局この物件がほしいんでしょうね。倍率下げるために一生懸命頑張ってらっしゃるんでしょう。

確かにすごい発言録ですね。笑

１１６さんのようなご意見は、一般の方によく起こりがちな思考のパターンです。
研究熱心になるあまり起きてしまうこの現象。ずばり

「木を見て森をみず」

ということ。過去に起きた事例のごくごく断片や極端な事例を組み合わせて推論し仮説を立ててしまう。しかし、ご本人はそれが仮説であることも認識せず、不動産のすべてに当てはまる定理のように断言してしまう。
確かに、不動産において最悪を想定することは重要です。しかし、それはセオリーではありません。資産性をはかる上で最も重要なセオリーはやはり立地、すなわち「駅からの距離」です。細部を極端な見方でとらえてみても、資産価値の大枠をとらえることはできません。仮に極端でなくとも、１１６さんの言うデベロッパーや販売の問題等は資産性の１割の部分の中の話です。これが「木を見て森を見ず」ということです。

うむ．「理系っぽい」文章で客観的事実に準じて「文系っぽい」文章を「添削」するのは楽でしょう．おっと，句読点が何かおかしいぞ．

「文系」が、親の世代や年長の経験者から直接話をきいて、立地（高台かどうか、直接基礎サイコー）やデベのブランド（財閥と野村以外は当然却下）、その他の「定量化できないイメージ」に重きを置いたりこだわりを持つのは、最新の情勢とはいえないね。彼らの古臭い意見や雑音など一蹴し、「理系」っぽく利便性を定量化し、住宅で重視される各要素はリスク評価で懸念あれど対策があればよしとし、価格変動モデルを組んで分析を重ね、中でも駅徒歩などにしぼり「資産性」を突き詰めるのが、未来を見据えた科学的な、2010年代の分譲区分のスマートな選び方なのかもしれない。

モデル化できない項目は「それは住宅選びでは不要だ」となる。例外がひとつでもあれば、それらをひとまとめにして表すことを躊躇する（まず、自分自身が定義のゆるさを許さない）。こういった、「それ」とか曖昧な語句を使うことも嫌い。それが理系っぽい住宅選び（また使う）。んで、○×評価で一等賞を決めたがる連中が群がったのが、土地勘なき外需で埋め尽くされた湾岸の街かな。「マンションパビリオン」で流される外人モデルのイメージビデオを鼻で笑いながら見て、Excelで怪しげなグラフや比較表づくりに血眼になってたんだよね。

マンション好きの間では「パークホームズは、まあ、三井の最低グレードだよね。郊外ばかりだし」という評価があっても、南麻布などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。城南や都心で高台立地を持ち上げる評価があれば、溜池山王などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。「～が多く存在する」って正しく書かないと、突っ込み入れたくなるよね。だって理系だもん。分譲区分選びでは、別にふたつみっつしかない例外の有無の存在を把握したいのではなく、全体をとらえるべく「基本」をどう理解するかなんだけど、「ネガの主観や古い慣習などくそくらえ。最近の客観的事実に基づいている自分のコメントは正しい」に立脚した物言いに終始するんだよね。

デベが一流かどうかが資産性に影響を与える可能性は？　そんなの分からんよね。分からんけどさ、、、年間で50億円とか100億円の規模、細かくは2011年から全国で5物件226戸、都内に限っては1件16戸しか供給（竣工基準）していない「片手間」デベの物件欲しい？　実家のアパートはパナホームで建てたけど、100戸以上のマンションだよ。大丈夫かよ。いや、本当に資産性に影響がないのか、私はとても心配だよ。だって文系だもん。

あとさ、下目黒の目黒川の川向うでも、パークタワーとは同列じゃないにせよ駅徒歩が6分なら花房山と資産性は同じなのか、私はとても心配だよ。やっぱり臭いよ。坂、すげーよ。しかもラブホ目印に歩くんだよ。だから目黒川の川向こうって、新築区分の分譲時に例外なく苦戦してるんだよ。下目黒二丁目の地価って目黒区の中で最低だよ。2012年から10%や20%上がっているのは結構だけど、同じ時期のドル円は40%上がっているし、不動産仲間なら東証リート指数は100%超上がっているよね。ああ、比較対象として適切とは言えないか。他の地域調べるの面倒なんだ。だって文系だもん。

忘れないように指摘しますけど（上記の方の引用ですけど）、「匿名さん」は過去に

「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」

という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですよ～。こういうこと言う人に説得力あるのかしら～。

匿名さんも時間をかけて頑張って執筆して下さったかもしれないけど、私はやっぱりマンション投資家さんのお話のが正しいと思います。これはあくまでも私の意見ですから、別に否定に躍起にならなくても大丈夫ですよ。

ここはやっぱり再引用でしょうね～。匿名さんの変な投稿に比べて、５０さんの抜群の説得力。


＞＞５０

物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。

新宿の方にもパークナードができたと思うのですが、そちらの状況ってどうだったのでしょうか？

新宿って確か結構高めででたんじゃないですかね。パークナードは外観とかやっぱり好き好きあるとは思います。

ここで坪350万くらいでしょうかねぇ？いつごろ価格が出るのでしょう。

＠400くらいでしょ。
今年夏販売のオープンハウスの花房山が＠400超（地上階）。花房山の最悪立地で。
目黒は物件少ないよ。ここは2015年価格で高値と予想。

こちらの物件の一番の魅力はやはり交通の便でしょうね。目黒駅も
どんどん変わって綺麗になりましたよね。昔はちょっと古い駅ビル
位しかなかったのに。２４時間営業のスーパーが近いのも、閉店や開店時間を
気にしなくてすむので魅力ですね。安さだったらやはり不動前の
オオゼキかな。野菜なんかはすごい安いです。五反田のＴＯＣはよく
ファミリーセールなんかが行なわれていますね。

早く間取り見せてね!

でもネガの匿名さん、あきらめていなくなりましたね。

近所に住んでいた者としては、もし西向きをデメリットとして考えないようであれば、そちらをおすすめします。山手通りの音はここまでこないし、意外と静かですよ。
東向きは目の前に大きなアルコタワーがそびえていますし、川のにおい、人の声や車の音が結構すると思います。
もちろん、人それぞれの好きずきや意図があると思いますので、単なるご参考意見ですが。
ブランド力がある地域とはまったく思いませんが、他の方もおっしゃるとおり、目黒駅、不動前駅、バス、五反田駅（川沿いを行くと意外と歩けたりします）等で便利ですし、買い物にも困りません。下町っぽい雰囲気もあり、私はこの地域は好きでした。

パナホームがここを建てるのは、以前パナソニックソリューションズだっけかのオフィスビルだったからじゃないの？
ここが２流３流デベしか選ばない、のではないと思うけど。

買い物は便利だよね、まいばすけっととセブンとインドカレーテイクアウトと、ＯＧＧＩが至近なのはいいな。
ジョギングもするから川沿い（中目黒と違いここ近辺～田道付近までは川沿いは歩道のみ）は気にならない。
ネガ要素も踏まえて買えばいいんだからほっとけ。
早くもっと間取りと値段でないかな・・３ＬＤＫの間取りは１つでてるね。@yahoo不動産