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スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
首都圏在住者
団塊Jr以降、郊外生まれの郊外育ちがずいぶんと増えました。
結婚も幼馴染とし、就職も郊外、完全な土着化が進んでいます。
郊外については、それほど人手不足といった感じは無く、
人手不足に悩む都心部の中小製造業の郊外移転が続いてます。
この土着化と少子化は、都心部業務に占める地方上京者の比率を
長期にわたり高めて行くでしょう。
女性の職場進出も進みますから、将来的には地方上京者どうしの
結婚が増えて行くでしょう。
そして、これは結婚後の共稼ぎ率を高めるとともに、通勤利便性に
優れた都心部需要を高めて行きます。
肝心の婚姻率自体が下がっているからなー。
格差が広がれば、ますます下がるよ。
そんな状態なのに、江東区の保育所は待機児だらけで、
共働きの子育てにはかなりきつい。
保育料を上げ、その金で施設を増やそうとしているみたいだけど、
少子化の時代に保育所をやろうっていう人はいるのかな?
おまけに、保育の入所は、ちゃんとお金を払えないような人優先だったりするし。
とにかく、もうすこしマーケティング発想を持とうよ。
>普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ
別に普通の地方出身者が買えなくても、親の援助がある人が買うっていってるでしょ。100万人案の5%が該当すれば、5万人。
親が祖父母の遺産が4000万入って、子供二人なら2000万づつ
資金援助。4000万のローンなら800万の年収があれば容易に組める。
少子高齢化とは、大相続時代。
田舎の大地主は、相続税対策で、90歳の婆さん(被相続人)に
遺言書を書かせて、長子相続を継承しようと企む。孫までちゃんと相続人に
なっていていきなり数千万の遺産を相続するケースすらある。
法定相続人である次男、次女でも遺留分を主張するから法定相続の半分の遺産は入る。
相続人が4人〜5人のケースでも養子を増やすなど阿漕な遺言書をしこまない限り、分家の法定相続人にも1/8〜1/10の遺産は渡る。
相続税課税評価で4億の相続でも、4000万程度の代償相続でキャッシュが
渡されるようだ。
戦後は農地改革で大地主はいなくなったが、戦前からの地主の子孫は大抵が
大正生まれの相続人。これが今80代から90代。亡くなれば50〜60代の子供が相続人。
90歳の祖母が亡くなれば遺産は60歳の子供が継ぐ。団塊世代は兄弟が多い。
末子以外はリタイヤして年金生活だから、末子が親の面倒みていたりする。
ともあれ兄弟が多いと田舎の土地は売却して処分。預貯金とあわせて兄弟で
均等に割るか代償相続。
60歳の団塊は、すでに持ち家。30年間でローンもあらかた返済している。
今の団塊ジュニアに住宅資金援助がいく流れになる。
不動産が「資産」という意識は、50代、60代には根強い。
不動産が暴落する
ということが歴史上もいかに稀なことかは、インフレ世代を生きた彼らしかわからない。いざというとき換金しやすい都心周辺の物件ならインフレに強いと思っている。
親が遺産を残してくれた子供は自分の子供にも遺産を残したいと思うものだ。
ところが、団塊の自分は、郊外住宅をつかんで大失敗。
だったら今のうちに子供の不動産に金を使わしてやろうというのが親心。
そのかわり、自分は心置きなく資産を使い果たせる。
×100万人案の5%が
○100万人の5%が
都心部に関しては
行政サイドだけでなく
企業サイドからの支援もぼちぼち出ています。
企業が本社内に託児所を置き、時差出勤も認めるところが
優良企業に現れてきています。
これから人手不足で人材の獲得競争になるから、
各企業も力を入れて行くでしょう。
賃金レベルだけでなく、福利厚生面での格差が広がっていくでしょう。
それから、都心部大規模マンションの場合は託児所併設が増えるでしょう。
団塊ジュニアは二人以下の兄弟姉妹。となれば、夫婦の片方が相続で援助うけられたらいいわけ。
かつて相続税で平等社会が実現できたと思ったのはインフレ時代だけの話。
バブルの時に地方の不動産は市街地再開発や工場移転やゴルフ場やリゾート
で買われて、デフレ時代には預貯金で「目増え」した。
爺さんが亡くなった0年前には地価は下がっていたが、その後婆さんの相続
にあわせて、賃貸住宅建てたりさまざまな相続税対策を施してあったりするのが
地方の地主の実態だろう。
格差社会ということを言葉だけでなく「資産」レベルで理解したほうがいい。
そういうものは「数が少ない」などと言っていると、そういうもののおかげで
自分が「買えなくなっている」事実から目をそらすことになる。
「格差」というのは自分から下との差ではなく自分から上との差が
自分に影響を及ぼすものなのだ。
×爺さんが亡くなった0年前
○爺さんが亡くなった10年前 スマソ
買える人のレベルまで値段が下がってきて、みんなが買えるのなら
それは「格差社会」でなく「平等社会」
富の再配分は行政の機能だが、それが中曽根政権の赤字国債発行から
20年で850兆円、GDPをはるかに超える額まで膨れ上がっている。
もはや、行政の「富の再配分」による「平等化」は期待できない。
だから市場原理主義=格差社会を肯定せざるを得ないのだ。
世の中が読めていて、シナリオが描けないと苦労する時代になった。
買いたいときに買えばいいというのは「恵まれた人」のセリフ。
庶民は現実を精緻に分析してどう動くのが最適か考えなければならない。
金がなくても知恵があればなんとかなる。パニくって思考停止して失敗したのが
団塊世代なのだ。
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm
特殊出生率が2.1になっているのは、前の世代の数値を
反映しています。
団塊ジュニアとは現在33歳から37歳。
団塊と誤解していませんか?
首都圏で戸建住まいが多いとはいえ、団塊世代が
3人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
年子や双子でも3人子供をつくるには5年はかかります。
>団塊世代が3人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
どういうこと? あんまり意味もないと思いますが。
どうしてそういうひがみ発想するかね。単なる例でしょうが。
不勉強でディテールしか読まないアフォ相手にしていられない。
もうやめるよw
期間合計特殊出生率はある年における全年齢の女性の出生状況を、一人の女性が行うと仮定して算出する数値。
早婚化などにより出産年齢が早まると、早い年齢で出産する女性と、旧来のスタイルで出産する女性とが同じ年に存在することになるので、見かけ上の期間合計特殊出生率は高い値を示す。
反論しているのは、団塊ジュニアでなく「ゆとり」世代だろ
金のないやつはせめてもっと勉強しろよ。
>>523
>親が祖父母の遺産が4000万入って、子供二人なら2000万づつ
>資金援助。4000万のローンなら800万の年収があれば容易に組める。
地方でそれだけの財力があるなら
孫は東京でサラリーマンなんてやっていないと思うけど・・・
「100万人の5%」とひとことで言うけど
5%という数字は30歳給与所得者の年収1000万円超比率よりも高い数字なわけで
貴方の上げたシチュエーションに該当する地方出身者なんて1%もいませんよ
2000万円という金額なら
専業稲作農家の親が急逝して一町の田圃を売り払ったとしても
1000万円ちょっと(大体一町歩の田圃なんて買う人いなし)
さらに敷地200坪の地所を坪5万円で売却して1000万円、合わせて2000万円
もしくは、市街地の家屋100坪を坪20万円で売却して2000万円
あとは、都市部の家屋40坪を坪50万円で売却して2000万円とか
プラスして金融資産もあるだろーが、相続を独り占め出来るケースは少ないだろうし
どこから夫2000万円+妻2000万円=4000万円なんて金額が出てくるのやら
確かにおのおの2000万の援助なんて率は本当に少ないだろうね。
あまりにどんぶり恣意的計算という感じがする。
それより出生率の低下だよね。実際、産んでいる人は2人が多い
んだよね。1人子率はいまだに低い。出生率が少ないのは、
DINKSの影響も多少あるけど、一番は非婚、晩婚化だよ。
出生率の低下云々言うならファミリー物件は苦戦なのでは?
地方は地価もさがる、年金は不安、
人は減って店舗やら不動産は無価値化、
医療受けるとなれば都市に出ないといけないので金かかる、
子どもらは都心に去ったっきり帰ってこないから、
介護も人に頼まないとでこれまた金がかかる。
相続だの援助どころか、
自分の葬式までの費用をどう確保するかで必死ですよ。
都心のマンション購入に金を出してやるなんて・・・
だいたい、金を渡してしまったら、
子どもらが自分たちに関心持たなくなるのはわかりきってる。
迷惑かけないように使い切って逝ければそれで御の字。
>>513
差額分キャッシュで持ってるわけでもないし、価格差だけで東を選ぶ人が
現実問題として即金で新車フェラーリを買うライフスタイルの訳がない。
そもそもそういうライフスタイル、稼ぎの人間は東に好んで行かない。
それはイメージでもなんでもなく事実。必要に駆られない。
それでもなお東を勧める業者の意見ならもっと具体的かつ訴求的でないと
安いよ、発展する可能性あるよで、「今」を生きてる人間は買いません。
>>538
首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)団塊の世代流入と定着の歴史
単位千人
1960年
東京586、神奈川240、埼玉191、千葉182、計1200
日本全体の団塊に占める割合16%
1960〜70年にかけて、中卒、高卒、大卒の団塊が首都圏に大量流入
1970年
東京1107、神奈川433、埼玉270、千葉224、計2034
日本全体の団塊に占める割合29%
1970年以降、工場の郊外への移転及び持ち家取得にともない23区から
市部および近隣3県への移動が開始、一部は田舎へのUターンもあった。
2005年
東京625、神奈川458、埼玉399、千葉339、計1822
日本全体の団塊に占める割合27%
1960年から2005年の増減
東京+39(7%増)、神奈川+218(91%増)、
埼玉+208(109%増)、千葉+157(86%増)
東京625千人の内、200千人が市部在住、425千人が特別区部。
持ち家比率は市部66%、区部57%。
区部持ち家層の大部分は親の代からの居住で、地方流入者のほとんどは
近隣に流出、一部貧困層が引き続き、公営・民営の借家にとどまり、
その独身率は高くなっている。
親は自分がもらった遺産の話は子供に話さないものだ。
実際、自分が50代になって相続にかかわればわかる話だ。
戦後の相続と戦前の長子相続では事情が違う。
戦後の農地改革で小作人がなくなり普通の農家でも田畑は持っている。
ほとんどが市街化区域内の農地。
90年代の地方の税金の無駄遣いは、不必要な道路事業、区画整理だ。
地元の議員が地元の土地を道路用地で補償させるような計画道路を
むりやり事業決定してきたのが90年代。
地価が下がったから・・・というのが理由だが人口が減る中で駅前や
郊外の幹線道路だけが整備されバイパスのそばにあった田んぼのや畑が
建売住宅に変わった。
ここに書き込む団塊ジュニアが、じつは一番階層化が極端なのだと思う。
下ばかりみていて「こんな高値でマンションなど買うやつはいない」
と高をくくっていると、気がつけば郊外にも買える家はなくなっているぞ。
師匠!どこに業者がいるんだよ。
俺は悩める団塊ジュニアのためを思って書いている。あんたが
いい加減な思い込みで、購入阻止をはかっているのがいかに愚かなことか
示したいだけだ。
団塊の世代が含まれる55〜59歳独身率(2005年国勢調査)
上位7区
1位 中野区 19.1、2位 台東区 18.9、3位 荒川区 18.8、
4位 墨田区 17.4、5位 豊島区 16.9、6位 新宿区 16.6、
7位 北区 16.2、
30代独身率、上位7区
1位 中野区 55.1、2位 渋谷区 49.9、3位 豊島区 49.5、
4位 新宿区 49.3、5位 杉並区 48.1、6位 千代田区 47.1、
7位 文京区 45.7
団塊の世代は町工場等への中卒就職者が多く、このため台東区、荒川区、
墨田区が上位に来ているが、産業構造が変わり、今や高卒上京者の多くは
飲食・小売等のサービス業に就業。これら3区はランク外となっている。
比較的所得の高い団塊サラリーマンのほとんどは市部及び近隣3県に流出
し、それら地域の人口を一気に押上げ、人口のコブを形成した。
23区内に残っているのは親の代からの持ち家層と、所得水準が低い
公営・民営借家層。
団塊の世代大量退職による税収減は、23区は軽微に終わると思われる。
さらに、団塊世代の引退後の移住については、
数的には市部及び近隣3県の上京第一世代だが、
それぞれ自家を持っているケースが多く、自家売却の上、故郷にUターンするのか、それとも親を引き取るのか、この選択は妻がいる分難しい。
インセンティブによる田舎への移住を真剣に考えるのは、どちらかと言えば
23区内の公営・民営借家住まいの低所得層だと思われる。肉体的に元気な内
に移住を考える人はかなり多いかもしれない。
基本的に、都心周辺、城南一等地への集中は変わらないでしょう。
そこから溢れたコップの水が、城東の一部、横浜方面の一部、
城南二、三等地域に流れるというだけの話。
南側業者ってなんでここまで必死なの?
>>538
2000万の援助が例が、どれだけのパーセンテージならば納得するの?
日本の死亡者数は、2002年に戦後はじめて100万人を越え、その後も、
どんどん増加していきます。
毎年の相続のうちの4%は課税相続。4万件は5000万+相続人数×1000万
を超える相続ということだ。
これは相続路線価をもとに軽減措置を加えた結果だ。実際は配偶者が相続する
場合は16000万まで控除がある。大抵は無税の範囲に収まる。
逆に言えば課税相続年間4万件の大半は、時価2億以上の相続。
相続人が4人としても一人平均5000万以上の相続財産を取得する人が
年間16万人はいるという話になるだろう。
実際には親の片方が亡くなっても遺産分割はしないで、残りが亡くなって時点で
遺産分割という例が多いから、相続件数は半分として
一人平均5000万の相続は年間8万人はいる。
重要なのは、高齢の死亡が多いために相続人が大抵は50歳、60歳になっている事実だ。だから今はシニアの富裕率が高い。
なぜかうちの父ちゃん金持っているんだ・・と不思議がる世の中だったりもする。
相続税の控除枠が高すぎるのと、さまざまな相続税対策が今度は収入を
増やす方向に動くのが「格差拡大」の要因なのだ。
これは実際に相続してみたらわかる話だ。
×4万件は5000万+相続人数×1000万を超える相続ということだ。
○4万件は5000万+法定相続人数×1000万を超える相続ということだ。
2003年度、2005年度の給与納税者の年収総額差異
単位百万円
経済規模が大きくなった区もあれば、縮小している区もある。
都心部の経済規模は膨らみ、周辺区の経済規模は概ね縮小している。
非正社員層が多く賃貸居住するエリア(主に環七周辺の狭小戸建と
アパート混在地帯)の将来は暗い。
1位 港区 +52624、2位 江東区 +32481
3位 中央区 +28846、4位 品川区 +20475
5位 新宿区 +14867、6位 千代田区 +12380
7位 大田区 +11493、8位 墨田区 +9836
9位 文京区 +9166、10位 台東区 +5133
11位 江戸川区 ▲471、12位 中野区 ▲2149
13位 荒川区 ▲2320、14位 北区 ▲3109
15位 葛飾区 ▲6520、16位 目黒区 ▲6624
17位 豊島区 ▲7903、18位 練馬区 ▲9499
19位 世田谷区 ▲9527、20位 渋谷区 ▲9527
21位 足立区 ▲11221、22位 板橋区 ▲12791
23位 杉並区 ▲26380、
>>544
都営住宅の家賃は、年収の少ない国民年金の寡婦年金(200万以下)の
高齢者が3万円程度。
町田あたりに90歳の寡婦がかなり多く住んでいる。世田谷も下馬あたりが多い。
65歳以下の現役労働者でタクシー運転手とかは別にして都営アパートに住む
団塊世代はそんなに多いだろうか?
収入があれば一般のアパートが借りられる。65歳以上なら都営も優先的に
入居できるらしいが。
都営より安い賃貸って地方でもそうそうない。これは貴重な既得権。
団塊は
都心部にある老朽化したUR賃貸物件だろ。
都営よりは家賃がかなり高いから、
貯金さえあれば
田舎にUターンした方が経済的。
都心部都営居住者は団塊より上の年齢層で、
老人ホーム化してます。
戦後、戦災被災者の移転、復員及び引き揚げなどのため、既成市街地西側
への人口移転の圧力が高く、東京都市圏は西に拡大した。
さらに、高度成長期には全国からの人口流入を受け止めるため、
拡大の速度が増した。
中心市街地の西側では、既に成していた上流階級向けの山の手から、
連続した前線を形成し、衛星都市を飲み込みつつ武蔵野台地上を西に
向かってスプロールが進行していき、さらに、東京オリンピック前後を
境に、それまで開発規制されていた地域へも市街地開発が行われていった。
しかしながら、離れるに従って、利便性、都市施設、水道・道路その他
のインフラストラクチャーの水準が急速に下がった。
戦争直後に住民が移転した市街の例として富ヶ谷に近い目黒区駒場周辺の
山手通り沿い、大規模なスプロールが急速に展開した地域として中野区
野方などが挙げられる。また、世田谷区は、成城学園など良好な都市整備
が行われた地域がある一方、全体にはカーナビゲーションの性能評価に
使われるほど道路整備の水準が低い地域が多く、今日でも周辺の区に
比べ下水道の整備に遅れがみられる。
今日では住宅販売の宣伝用には、地形や由来に関係なく高級感を打ち
出すために「山の手」が使用されている。特に、地名の併合によって、
山の手の住宅の町名が下町地域に広がった場合などは、マンション販売
の広告で「山の手」が連呼される。(例えば、「目黒区 白金
マンション 山の手」を検索すると、バブル経済期に地上げされた
谷部低地の木造賃貸住宅の跡地に建てられたマンションが
大量に現れる。)
団塊も都会住まいになれてしまい、
不便な田舎にUターン住まいしたいとは思いませんよ。
バブル景気を楽しんだ世代でもありますからね。
バブルを上手く生きて給料以外で築いた財産持ってる人もいるし。
>>558
団塊の約2割が引越し希望。
住み替えについては、「現在の住まいにそのまま住みつづける」が46%
と半数近くを占めている。これに「現在の住まいをリフォームして住む」
の22%を加えると7割弱は継続居住希望となる。
住み替え希望は、残りの約3割から「その他」を除いた24%となった。
そのうち最も多かったのは
「新たに住まいを購入して住む」の9.7%だった。
「新たに住まいを借りて住む」が5.4%、
「新たに住まいを新築して住む」は3.2%。小計18.3%
「現在の住まいを建て替えて住む」は5.3%。
1947年〜51年生まれで今年56〜60歳となる団塊世代は、全国で561万
世帯。その半数以上が三大都市圏に集中し、首都圏では154万世帯を
占める。18.3%は28万世帯に相当する。
住み替え希望が強いのは、「賃貸居住層」「60歳時点の金融資産2500万円
未満年収400万円以上の層」および「金融資産5000万円以上の層」。
現在の住まいの築年数が30年以上になると希望が強くなる。
新たに住まいを購入して住み替えたいとする層は全体の9.7%、首都圏
では15万世帯に相当。その約半数(45.5%)が「新築マンション」を
希望しており、「中古マンション」も13.8%いる。
金融資産を持っている人ほど一戸建てよりマンションを住み替え先
として選択する傾向が見られた。新築マンション希望層は、「金融資産
5000万円以上」が3割近くを占め、希望層の約半数(56.1%)が「金融資産
2500万円以上」と答えた。老後の不安度を尋ねた設問では、新築マンショ
ン希望層の56.1%が「まったく不安はない」と「あまり不安はない」
と回答。また、都市型の消費生活を志向しており、「多少お金がかかって
も、豊かな老後を過ごしたい」(全体72.9%/新築マンション希望層
90.9%)、「気に入ったもの、好きなものにはお金を惜しまない」
(同57.7%/75.8%)、「上質なものに囲まれた暮らしがしたい」
(同45.2%/65.2%)、「自分の資産は自分の代で使い切ってもよい」
(同60.5%/69.7%)。一方で、「老後は質素な生活をこころがけ、
お金を節約したい」という設問では、全体62.1%に対して新築マンション
希望層の回答率は43.9%と際立って低くなった。
新築マンション希望層は生活や交通、管理サービスなどの利便性
を重視して同じ沿線・方面でより都心に近い地域を選ぶ傾向が強かった。
また、新築マンション希望層では63.6%が「夫婦二人」を望んでおり、
全体平均(55%)より割合がかなり高くなった。
首都圏団塊の世代はお金持ちは都心部に新築マンションを買ってお引越し。お金に不安がある賃貸族は生活費が安い田舎にUターン。持ち家あるけどお金に不安がある人はそのまま郊外で潰えるw
>>513
>そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい
笑った
よくある雑誌広告の、恋愛運ギャンブル運向上の宝石やアクセサリーの類の
パチンコでザクザク儲かって、いい女(ケバい女というべきか)連れて
フェラーリやベンツ買って、またまた宝くじで大当たり的な願望を体現している
実に東側メンタリティーを体現した書き込みだ(笑
で、価格動向はどうなってる?
そんなすぐには劇的に変わらんよ
都市構造の変革が伴うから
20年スパンくらいはかかるよ。
戦後の西側近郊の地価が上がって行ったようにね。
ふぁ〜っ
どうでもいいオタク長文合戦はそろそろ終わった?
長文は勘弁してくれ。
読む気が失せる。
一気に書かずに、小出しに書けばそれだけでも読めると思うが。。
周りにもいるが、自分の知識を一気に吐き出す輩、そういうのに限って早口で自己満。相手に全然伝わってないし、伝える気すらない。
首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産5000万以上持ってるのが2万世帯
そのうち金融資産2500万以上持ってるのが4万世帯
これを多いというか少ないというか、難しいところですね。
・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか?
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。
>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です
50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
#それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・
20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。
「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ
ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ
首都圏高額マンションの推計需要
2006年の販売実績より
4700〜5000万円 3835戸 ←多い
5000〜5500 4741 ←多い
5500〜6000 3228 ←多い 小計11804戸
6000〜6500 2052
6500〜7000 1437
7000〜8000 1405
8000以上 2038
計 18736戸(全体の約25%)
多い価格帯は4700〜6000万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万1千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区:白河800戸、富岡1000戸、小松橋800戸、東陽200戸
臨海部:5100戸
旧城東区:亀戸300戸、砂町200戸、南砂2900戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。
>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。
安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。
>デベは業態を変え、供給を絞る。
そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。
都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で250万円
60m2で4500万円
70m2で5300万円
80m2で6000万円
世帯の構成人数が減って来ているので、70m2が主流になります。
坪単価が300万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。
>世帯の構成人数が減って来ているので、70m2が主流になります。
そうですか、厳しい世の中になりますね。
70m2だと、夫婦+子供1人が精一杯だろうな。
戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯4700〜6000万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。
>>570
>・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
>・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
>いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
>消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。 よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。
マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価250万を
超えたあたりからだろう。
23区といってもバブル崩壊以降一度も250万超えたことのないエリアが
一度も250万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。
世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。
570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん!
(世の中仕事は色々あるぞ。)
お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。
>570さんの意見に同意。
土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。
デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。
結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。
今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。
■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。
■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解
■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み
■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。
×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから
1980年から1985年の東京住宅市場と今とはかなり様相が似ている。
膨大な住宅需要を抱えた30代が家を求めている点。
地価が数%/年上昇するなかで、都内は城東以外は狭隘化して
年々郊外しか買えない度合いが増していく。
23区の既存(中古)マンションは60平米平均。基本的に賃貸とは
過去の分譲マンションにすぎない。
広さを求めれば、新築か価格底値の2000年代のものになるわけだが
値段は供給数が少ない→じり高→需給バランス悪い→さらに高値
少子化だから待てば下がるという理屈は20年先の話。
団塊世代のあとの世代は皆そう考えた。実際20年待ったら50歳に
なっていた。大抵は40歳までに買っている。
郊外マンションとはいえ、新線・新駅以外はみな駅から遠い。
そりゃ過去のマンションブームで便利な場所は建ち尽しているから。
かといって、川崎・横浜郊外より、江戸川・墨田・葛飾・足立が便利という
話にはならんだろう。
マンションを買う目的のひとつに「子供を育てるため」という位置づけを
するなら教育環境としての評価を無視できないからだ。
城東の区立には金八先生はいない。
ゆとり教育でやる気をなくした50代のロートル教師と若気のいたりで
無茶する不適格教師ばかりだったりするんじゃないのか。
港区、世田谷区の定員割れした区立には教師は2倍
教室は広く設備は充実している。財政の豊かな区が教育環境も充実している。
教師だってできのいい子供の多い区で働きたがるものだ。
教育環境の差異も実は価格に織り込まれていたりする。
東京〜神奈川東部にかけての物件価格が高いのは、いい中高一貫校
が存在するのも一因。
首都圏難関6校(開成、麻布、筑駒、駒東、聖光、栄光、開成)はすべて
このエリアにある。
23区に住んで高校まで公立というのがお金かかんなくていいよ。
都下以外の郊外に住むと都立に入れない。
郊外の安い物件のすんで中高一貫の私立にいくか、コスト高いが
都内に住んで高校までの教育コストを安く浮かすか。
最近じゃ、東京に住みながら、
埼玉の優秀な公立にいく人もいるんでしょ。
ときわーのーみーどーりーか。
いい学校だよ開成は自由で。
思い出に浸るのもいいが、今のうちにマンション買っておかないと
都内はすぐに買えなくなるぞ。
http://www.tokyometro.jp/corporate/data/jinin/index.html
これは駅乗降人員(平成18年度1日平均)なわけだが、
まだ新東京タワー完成前にもかかわらず 錦糸町・押上の前年比二桁上昇率というのは出色である(豊洲は45.1%もあるが)他の駅と比べて欲しい。
城東地区の隆盛がより鮮明になってきた証明ではないだろうか?
城東には住みたくありません
マンションが駅周辺に出来て乗降客数がちょっと増えれば「隆盛」とは…。
もう業者も素直に「坪250万以下では城東にしか作れないんだから、一般リーマンは諦めて新田・北千住・南千住・亀戸で満足しろよ」とか言えば良いのに。事実そうなんだけど。
割り切って住むんならCPのいい城東はアリだ。
西側凋落とかいうから「やれやれ」と思ってしまう。
3A・表参道あたりまで凋落とかいってるやつもいたな。
なんて程度の低いスレだ
>>603
富裕層が超都心、
まあまあの所得層(5〜6千万円台マンション購入層)が都心湾岸部と
都心東部に集まり続ければどうなるんだ?
キャパも大きいし、値段もバブルになりそうにないし、このまま
続いてしまう可能性高いのでは?
西側近郊住民は年寄りと安アパートに住む貧困層になりかねない。
まずは、
今回超都心を購入した富裕層はいったいどこから引っ越してくるんだ?
城東のキャパは狭いだろ。
根拠的には、経験則なのですが、
大都市の郊外を考えると、
西側と東側では、西側=高級、東側=貧しいってのが
どうしても多いです。
ただ、研究すれば、科学的に根拠あると思います。
首都圏もそうですが、私も住んだことありますが、
関西も西側が神戸、芦屋、西宮、、、金持ちが住むゾーンです。
あと、聞いた話では、
北京も西側が比較的金持ちゾーンらしいですね。
東京と同じらしい。
賛同いただける人いるんじゃないかな?
それは根拠と言わないのでは?
ただの実例ですよね。
607さん
東京の西側は多摩丘陵があり、地盤が固く安全。さらに一流中学高校
が多いので、金持ちが集まる。理にかなっています。
既存東京タワーの改修で、新東京タワー不要になるかもって。
>>609
戸建万能時代の遺産ですよ。
このスレはマンションスレ。
これ考えただけでも
時代遅れな思考だと良く分かると思うけど。
それから、南斜面の高台志向も戸建時代の名残。
周りが全部戸建だと
ちょいとした高台(あまりに高いと登るのが大変)
で南斜面は、他の戸建に比べ抜群に良いのです。
古い山の手がみんなそれ。
それでは、マンションそれも高層マンション全盛時代に
そんな理屈通用しますか。
昔高台の一等戸建、今じゃ回りに高層マンションが建って
何にも見えない。変に高台だから家と駅の行き来が大変。
ライフスタイルが変わって行くと、良い物と悪い物が逆転します。
私はこれから東が栄えると思いますが、高級住宅街はそのまま高台で残ると思います。ビバーリーヒルズも上に行けば行くほど、高いのです。
不便でもね。庶民を見下したいらしい。
それでは今の時代重視すべきポイントは何でしょう?
それは
①都心に近いこと
②平坦で、歩行が楽であること
③区画が整形に整備され、車での行き来が便利であること
この3つになります。
駅近マンションに平坦かどうかなんて関係ない。
>>612
確かに特権階級意識は西洋の世界に強く残っている。
高級住宅地がまさにそれで、不便でもそこに住んでいる事が
大きなステータスになるところは有ります。
しかし、翻って我が国を見るとどうか
戦争に負け、昔の貴族階級、財閥は没落し、
元気なのは都市部の元お百姓。
あとは得体の知れない商売で成り上がった個人業者。
どこに伝統が息づいているのか?
単なる物まねの、ミーハー的な薄っぺらい高級住宅地意識だけ、
ただ単にそんな所が回りにあるってだけで、自分もそうなった気になる
者さえでるしまつ。
六本木ヒルズができればヒルズ族と持て囃し、
日本に真の高級住宅地は、数えるほどしかないだろう。
それを拡大解釈する業者と、それを鵜呑みにする購入者。
こんな時代もそろそろ終わりだろう。
仮に東京の東側が発展するとすれば、関東史上初の事象となるだろう。
縄文・弥生の遺跡に始まり、奈良時代の国分寺・府中を経て、
江戸時代の大名屋敷、そして現代に至るまで武蔵の国の中心であった
のは常に西側。河川の氾濫に晒され続けてきた東側は歴史的に日陰者。
その歴史上の事実は、関東人の深層心理に脈々と受け継がれている。
従って東側は畏れられるとしても、今後も憧憬の対象とはなりえない。
あっそ