23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>356
目黒区、渋谷区並に供給量を減らせば高値維持も可能ですよ。
戸建からの買い替え層、どうしても住みたい層を集めれば
年間で５００戸くらいは売れるでしょう。
杉並区の昨年実績が１１９７戸、今年の９月までの実績が３５３戸
ですから不可能じゃないですよ。

337

ダイワJ-REITオープン
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=0431103b&d=c&k=c3&z=m&h=o...

東京金
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32501&Mode...

チャートを並べて比べてみよう。
不動産投資で騒ぐ連中が＊＊＊みだということが良く分かる。

負・け・組・み　が隠語指定だったとは

>353 さん
私も同意見です
中古物件を中心に勘違い物件はかなり多くなってきていると私も思います
（かくいう私も勘違いに便乗して恩恵を受けた人間ですが・・・）
勘違い物件が適正価格に調整される分だけ平均すると坪単価が下がるかもしれませんね
で、そのデータを見てやれ”バブル”だ”サブプライム”だと騒いでいた連中はそれ見たことかというかもしれませんね

ここ数年での大きな変化は収益力に理論付けられた”適正価格”という概念が浸透したことだと思います
そして最近の不動産価格上昇は適正価格に戻っただけだと考えていますので、これが今後20%も30%ものゆり戻しが起こることはないでしょう
但し、タワーマンションの収益力は危うさを孕んでいるとは思います
低中層マンションとの価格乖離が顕著になってきているので、どこまでその収益力水準を維持することができるかは疑問を感じます

今後は適正価格がGDPの伸びとインフレ率に従って変動し、その価格の前後で高い安いが論じられていくと考えています

＞＞３６１

マクロ的に見て昨年比３０％や５０％の販売で不動産や建設会社が飯を食っていけるのか。
販売を絞る・絞ると言っているが、価格を最終的に決めるのは市況(需要)。　三○不動産などの大手も今は売るのに必死なのが分かっているのか？　売る側はそれで飯を食わねばならないが、買う方は多少賃貸の期間を延ばすとか、狭い現有マンションで我慢すればよい。不動産会社が本当に絞ったとしても、どこまで我慢出来るか楽しみだ。

エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ。
収益物件より先鋭的。中古が勘違いなら新築だって勘違い。
でも適正価格に近い概念が根付いてきてるのには同意。
そこがバブル期との違いであり、まあ学習効果といえるのでしょう。

供給量だけで（価格は高値維持か上昇のままで）何とかしようという
供給サイドの発想そのものが貧困であり傲慢。

あとオマエ呼ばわりしてきた334、俺は下がる下がる論者じゃない。
あえて言うならデベは調子に乗るな論者だ。短細胞的に突っ込むなよ。

≫366
供給サイドの発想が傲慢とかいってるけど
じゃああなたは土地を安く仕入られて、エンドが納得できる価格で
継続的に物件を供給できるというのですか？


誰も出来ないことを批判するだけなら、民主党と同じようなもの。
論者というにも及ばないレベル。

今日の日経夕刊にも出ていたが、今マネーは商品に向かっている。
原油も今日急落かと思いきや今のところまたバレル90ドルをうかがうかのような展開。

正直こうなってくると東京の不動産なんてどうでもいい話。明日買うエネルギーやら食料を本気で心配しないといけない状況にならないことを切に祈る。

金使う順序としてはまず食い物、エネルギーだろうから、不動産なんて家賃上がらない限りどうでもいい。

原油の日足こんな感じ。
http://futuresource.quote.com/charts/charts.jsp?s=CL%20X7&o=&a...

よって結論としてやっぱりマンション価格は下がるに一票。正確には土地は下がって建材はジリ上がりなのかな。

>>366
>エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ
そう？
確かに地域/個別物件によっては勘違いも見受けられるが、23区全体の総論としては私の計算では適正レベルだが
適正ではないと断定しているあなたは一体キャップレートを何％で判断しているの？
現在の賃料水準かどうかまで話を掘り下げてしまうと東京23区の人口構造の変化と今後の見込みまで話をしなくてはならないので、あくまで現在の賃料水準を基準に考えた場合ね

しかし日経ビジネスもいいかげんだね。

どれだけ取材してるのかも怪しい、最初に書きたいことが
決まってて、それに合う意見を集めた極めて恣意的な記事。

一番笑えたのが、最後の写真。
まだ竣工前で内装工事中のＰＣＴ２棟の写真（当然仕上げの
内装工事をしている部屋の電気が５，６戸ついている）を
掲載し、完成後も入居もまばらみたいなコメント付けて、
さも投資物件が多く、在庫がだぶついてますよみたいな
イメージを出している。

あれで苦情でてないのかね？

日経ビジネス→日経→ビジネスサテライト→三井不動産がスポンサー

三井のPCTの写真を、そんなネタで使って良いのかなぁ。

売れない放浪物件が増えているようですね。

>>367
西側近郊にある、ミニ戸密集の既存の住宅地の場合、いったん上がった
地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、土地の売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし戸建の買い替え
層や地縁のある人に少量を売って行き、１０年程度は高値を維持する。
売れない土地は安アパートを取り敢えず建てて収入を得る方法もある。
地方上京者が今後増えるから空室が少なく、採算も良いはず。
そうやって、ミニ戸と安アパートの混在度が高まって行くでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も続出するでしょう。

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、しばらくデベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外については３〜４年は供給が激減するでしょう。
それを過ぎれば、値引きの大量販売が始まる。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める都心湾岸部と都心東部に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかなく、実際東京都の着工数は、
分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

都心五区のウチの物件
KENやらで出物が多くなった
2割り増し位で出てる
そろそろ尻に火が点いてきたかな

>374
>湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
>ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
>はっきり言って異常、バブル。
>そういう世界が消滅するだけでもマシになる。

これ同意です。
中古湾岸タワマンの値付けは地価上昇分を凌いでいる物件もありますよね。
10年以上前に流行ったスニーカーバブルと被る・・・。

売れない価格のものを売っても売れないということが
だんだん明らかになってきたのかな？


超チャレンジ価格だった中古も、
普通のチャレンジ価格になってきている。

中古に比べたら新築の方がまともな上昇に思えるな。
タワーズ台場の未入居物件はいつハケるんだろうとは常々思う。

世田谷で６５００万の予算で買えなくなったので、賃貸見てきましたが、やはりレントも上がっています。家賃２０-３０万の物件たくさんあり、それだけあれば、選べますが、年間240−360超で、２０年でも、4800-7200万買った方が、得そうです。

ただ、貸すことを念頭に、収益還元法とやらで、期待すると、この地域は、競合物件が多く、投資額を回収するのが難しそうです。

Capの話は以前したんだが。

シングルテナントの区分なんてグロスキャップ本来なら最低6％以上と
言いたいとこだがそれでも話にならないので、おまけで5％としても
全然現状じゃお話にならないでしょ。

このグロスキャップだって満室想定だしな。本来ならVacancy20％ぐらい
おいてもいいぐらいだレジ区分なんて。最低10％ぐらいおきたいでしょ。
ヘタすりゃ半年以上空いてるなんてザラでしょ。

369のダンナは人に聞く前に自分の適正Capはどのくらいで考えてんのさ。
個人区分マンション投資家もどきのゆるーい話は本来興味ないんだが。

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？

>>381
総額？って計算して意味あるんですか？

家賃収入から、毎年の支払利息と管理費等の諸経費を引くだけ。
２０年後の残価設定は想定家賃の10年分でいいでしょう。

いまだに、超チャレンジ価格の中古物件は出て来てますよ。
湾岸で言うなら月島をお調べください。
例の建築予定物件のせいなのか売り物が増えたエリア。

不動産屋やってる友人に聞いてみた実話です。

今は売り時かもしれないが、間違っても買い時ではないとの事。
もちろん客にはそんな事言わないそうです。

なにしろ専門家ですから…
しばらく待ってみます。今の住まいがあるし困ってませんしね。

元祖匿名はんは今後，収益還元法で得しないとマンション買わないんですか？

そんな事言ったら，地方で一戸建てに住んでる人は，ほとんど収益還元法で損してることになりますが。

384

いつもの話だが、スパンしだいですよね。
通常、不動産屋はごくごく短期の相場見通ししかないから、お友達が言ってるのも、相当短いスパンと思いますよ。

長期で言ったら、常に売り時だろうと思います。

だから、必要なときに最低限のものを買えばいいというのが、私の持論。

長期で見たらそりゃインド株のほうがあがるだろうけどもなぁ。

ここのスレッドも、そろそろインフレ率を考慮した議論を意識したらどうだい。
何度も言うようだけど、マンションが円ベースで多少値上がっても
それ以上に食料品価格や、原油価格が上昇したら、それはマンションが
価値を失っているという事と同じなんだよ。
円なんてのは価値を測る「ものさし」の一つでしかないんでね。

10年ほど前の、ロシア危機の時は、ルーブルが暴落したから、ロシアの不動産も上昇したけど、
豪邸がわずかな食料品と物々交換されたという事実を忘れないように！

393

基本同意。

しかしその議論は既に何度も出ていて、一部のひとをのぞいて常識として共有されていると思うが。

まだ不動産がインフレヘッジになるなどとスットンキョウなことを言う輩もいそうだが。

インフレ知らずのインフレ語り。地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
インフレもない。
ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
物価はグローバリズム、地価はローカリズム。

ドル機軸経済は兌換紙幣でなくなって35年、原油価格にその根拠を置いてなんとか対面を
とりつろってきた。あたかも円の価値をドルや外貨で計る風潮があるが
ほんらいもっとタンジブルな資産を物差しにすべきだ。
金地金はタンジブルだが、利用価値がない。結局タンジブルで利用価値があるのは
ベンツということになる。もとい・・・都心部不動産だよね。

>>393
インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。


今後可能性が高いのはドルの暴落だろう。

もっとまじめに考えなきゃいかんのはインフレになったら家賃はあがらいで
野菜や衣類や生活必需品が上がる、家賃を野菜で納めるとかいう話も
笑えて楽しいな。

原油高って、スタグフレーションの起こりやすい状況だよね。

四国あたりの原野でも買って、トウモロコシでも育てるか。

インフレ＝ハイパーインフレという思考はどっからくるんだろう。。

バブルの後に訪れる可能性はあるね。ハイパーインフレは。
今は1929年前後の状況と極めてよく似ているから、皆さんも歴史を紐解いてみましょう。恐慌直前にミニバブル発生→崩壊→本格的バブル→恐慌という流れですな。

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

>>410
そんなにうまくね、信用収縮をおさえるだけの緩和処置なんて取れるわけないでしょ。人のことを「うま」とか「しか」とか、勘弁してよ。亀田の親父じゃないんだから。

>>395
>金地金はタンジブルだが、利用価値がない。

無知を、さらすなよ。
工業製品における金の需要は急増している。
おもに、精密機械の配線に利用されている。
なにしろ、銅と違って錆びないからね。
現在は金生産量の約１５％が、工業製品に利用されている。

白金なども、触媒などの重要なマテリアルになってるんだよ。
自動車のプラグなどに使われてるよね。
埋蔵量が限られているから、再利用もされてるんだよ。
知ったかぶり師の恥さらし。

ＣＰＩだの、タンジブルだの、
偉そうな事を言う奴に限って、経済をまったく知らない（笑）
金や白金が、どれだけ供給不足で、どれだけ利用価値があるか
知らないんだからなぁ

だから、不動産投資なんてするんだよなぁ。

＞インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
＞なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。

ちがうんだよね。今の、この現実を言ってるわけ。
不動産から、金や原油に資本が流れてるんだよ。
原油が上がれば、それこそＣＰＩは上がるんだよ。
今、この瞬間、原油や金に対しての不動産の相対的価値が下落してる
ことを指摘してるだけ。

反論するなら、そこを反論してちょうだい

>>414-416
個人の資産形成と機関投資家の対応は基本的にスケールが違うよ。
金地金を280万で一本買っておくのは長期投資ではいいかもしれないが、それが配当を
生むわけではない。
一方、500万の頭金で4000万の１ＬＤＫ中古を買っておけば、一定の「配当」はある。

キャピ　タルゲインでしか利殖を考えない投資家は知らんが、サラリーマンの投資は２０年
スパンで考えるべきだよ。
いま４０歳なら２０年後に退職金をもらって、保有不動産のローン残債が１０００万くらいに
なっていたら、５００万繰上げ返済して、賃貸不動産の収入を年金の補填に使う。
２年先５年先に売って儲けようとかそういうせこい話ではない。
もちろん、不動産一点張りという話でなく金融資産は他でも運用うするが、ここは不動産スレだから
話を出しているだけ。

数年前に比べて値上がりした現在、これから持ち家どうしようと考える人の発想は
いかに手持ちの資金を増やすかということだろう。
それは、それで「どうやったら一番早く頭金が増えますか」スレでも立てて語ってくれたらいい。
しかし、いま一定の自己資金があって割高だが「買える人」がどうすべきかというのが
最も重要なテーマだろう。
ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。

金や白金が供給不足なのは分かるが、それだけで評価されているわけではない。
投資の対象とされているからこそ、値段が激しく動くのだよね。

>>417-418

なるほど。君の主張にも一理あるね。
ならば言わせてもらおう。

マンション投資という点についてのみ、言わせてもらうならば、
日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。
もちろん、ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。
ところが、現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
これには、いろいろ理由が挙げられると思う。
例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・

投資という観点で考えたとき、
日本人の新し物好き、建築業界の手抜き工事の横行、地震の多発地帯という特殊性、
という点に注目して、基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
実際、日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
現実に住みたがらない人が多いんだよ。
日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

もちろん、厳しい投資条件に耐えうる優良物件も確実にあるとは思う。
しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。

現に、東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから
玉突き現象を起こして、店子がさっと引いていくこともあるしね。
マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？

>>379
だから坪単価２５０万円前後が適正なんです。
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
９０ｍ２で６８００万円

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。

なんだか外貨だ金だとかスレタイと無関係の話が喧しいが
簡単に言うと、ドルは金本位の兌換紙幣から３５年前に不換紙幣に変わってそのかわり
原油決済はドルでしか行えない仕組みのもとに、ドル機軸経済を作ってきたわけだ。
いまは処刑されたサダムフセインは、ドルをユーロ決済に切り替えようした。ドルが原油
決済マネーでなくなれば、諸国はドルを必要としない。すでに、価値の裏づけが「原油
が買える」ということ以外にないドルは過剰流動性のなかで暴落する。
米国は自国の通貨の信用を問われないために常に金地金の信用度を低下させて
金の信用を疑わせることでドルの威信を保つ戦略を続けてきた。
ここにきて金地金は高騰し、逆にドルはその発行通貨の量を担保するものが何もない
ということが次第に白日の下にさらされる日が近づいているのだろうね。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
＞デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
＞自負はある

おっと、ご指摘ありがとう。
今、慌てて資料を調べたら、国土交通省の資料で３７年となっていた。
こちらの記憶違い。

それ、サンプル数が少ないよ。ほとんどが公団分譲の建て替えだったはずだ。
建て替え戸数はいくつ？

割高地域には人が集まらなくなって
住宅地としては廃れて行く。
昔の都心部かそう。
地価が上がるに従って中心は近郊、そして郊外へと移って行った。
バブルの崩壊から、都心部の地価は一気に下がり、
それが都心回帰にむすびついた。

職住近接は何時の世でも理想。
都会に住むからにはアーバンライフをENJOYしたい。
都心部の地価上昇は、その流れを止めてしまう悪。

仕事が終わった後に、
家族と待ち合わせて観劇
そして都心部のより取り見取りのレストランで食事
タクシーで帰ればまだ余裕の時間。
そんな生活も都心部に住めばば可能になる。
適正な価格で東京駅から半径５ｋｍ圏内に住む。
これが理想。

何度もいうけどコープオリンピアは１９６０年オリンピック前後だった
と記憶。とにかくマンションってそれ以前はお屋敷に建てた高級賃貸鉄筋アパート（川口松太郎のマンションとか音羽ハウスとか）
まず、民間マンションの歴史とか調べてね。
集合住宅と国交省が呼ぶのは＝マンションじゃないよ。

亀戸の物件、売り出し最多価格帯平均を予定価格より１１００万下げたみたい。

割高なのになぜその値段を維持できるのか？
１００人いて内９０人が割高だと思っても
１０人は買う
供給量か８戸だったら、その値段でも完売する理屈になる。
しかし、長期で見れば
その地域は廃れて行く。

>>428

それに関しては、山岡潤一郎氏の書籍から情報を得たので、
その文を抜粋しておく。よって総戸数は不明。

（以下抜粋）
総務省の調査では住宅のリサイクル年数は「３０年」。木造は「２６年」ともいわれる。
国土交通省の2002年に公表したマンション建て替え事例では
「老朽化」で再建されたマンションの平均築後年数は「３７年」少々となっている。

供給量さえ多ければ
そのエリアは
適正価格が維持できる。
現在のような、高値が蔓延する時代になれば
結局
供給量が多い地域＝適正価格が維持できる＝競争の原理が働く地域
が売れ、人々が集まることになる。
ただし都心部に限る。

１９６０年からこのかた、２３区は住宅難だったわけだ。
集合住宅といえば、公団の分譲か賃貸。一方民間マンションは、大手デベは
一部の高級マンション以外は手をださずに、主に，大京、長谷工、秀和、藤和
や伊藤忠などの商社、東急などの電鉄系が主体。
基本は６０平米以下の２ＤＫ。なにしろ公団が「質より量」を目指していたから
高島平や光が丘に団地を供給
１９７０年代郊外に展開して多摩ニュータウンや竜ヶ崎ニュータウンなど
宅地開発とあわせ７０平米標準の「広め」の住宅が標準化した。
なにしろまずはマンション２ＤＫでいずれは買い替えで郊外一戸建て。
そういうビジョンでみんなが動いていた。
しかし、８０年代地価が高騰しすぎて、団塊世代が３０代後半に差し掛かる
ころには、もはや田園都市線で沿線でも郊外は値上がり、都下でも同様
仕方がなしに千葉の松戸の私鉄沿線に戸建を買うしかなかった。
当時、３０代のビジネスマンが都内で買えたのは２７００万クラス。
世田谷でいえば４５平米の２ＤＫだ。３８００万出せば６９平米が買えたが
金利が高くて庶民には手が出ない。買えたのは、７０年代後半に
狭い１ＬＤＫを買って転売して住み替えたひとだけだ。
明治からふりかえってみても、庶民がローン組んで港区、中央区を買えたという
事態が「異常」。
それが過ぎ去って普通に戻ったと思っているのは、すでに郊外を買って住んで
いる多くの「大人の」見方ではないのか。
別に都心回帰などしてくれなくても困る人は誰もいないと思うよ。

それから、郊外もバス便の土地しか土地はもうないってば。一度車でなく
電車で沿線駅前徒歩１０分圏を歩いてごらんよ。土地ないから。

要するにもうマンション新築時代は１９９７年を境に終焉を迎える。
もとよりマンションデベなんて机ひとつでヒューザーの社長にだってできた仕事。
つぶれても彼らはしぶとく仲介や転売や内装デベなんかで生き残る。
この時代バブルで自殺した人なんてほんのわずか。みんなそれぞれ
しぶとく生きてる。
デベが困るから安値でも供給は続く？・・・大笑いだね。

×１９９７年を境に終焉を迎える。

○２００７年を境に終焉を迎える。
スマソ
ちなみに

１９９７年は消費税を上げて、不景気になって金融危機が起きて
そこで内需拡大策として住宅購入をいっきに拡大しようとした年
すべての規制、融資も都市開発も容積率も緩和されたのは
金融再生というひとつの目的のため。

都心湾岸部と都心東部は投機的観点から見れば魅力は無い。
一気の価格上昇は見込めないだろう。

しかし、地価の高騰を抑えることは、
その地域の長期的発展につながる。
２０年、３０年スパンで考える本当に住むつもりの人々から見れば
楽しみが多いエリアである。

一昔前の郊外（ニューフロンティア）に近い位置づけだが、
郊外と大きく違う点は、都心に近くその地政学的優位性が永遠で、
永久に廃れる恐れが無い安全資産である点。

価があがるのは、地価がフェアバリューにまで復帰するプロセスと見るべき。
過去の経済成長率云々とか今が国際社会のなかで低成長とかでなく
要するにバブル崩壊という大病から回復した都市の地価をどう受け止めるかと
いう単純な話。
高熱出してふせっている東京の土地を買う人はいなかったけど
病み上がりでよちよち表にでてきたらよってたかってむしっちゃったのが
２００２年から２００５年のマンション市場。
２００６年から少し怒って元気が出た。それでもまだむしるやつはいたけど
２００７年「いつまでも安値だとおもうなよ」よ岡田 斗司夫ばりに反撃にでた。
いいぞ、それでこそわれらの首都の地価。
これからはせいいっぱい上がって庶民を寄せ付けない気品を示してくれ。

だいたい、ここまで分譲が減ってアパートも含めて賃貸の建設戸数が伸びて
いたら結論はひとつだね。
これからは分譲やめて賃貸でいく。最後は親の家を継いで住む。
それでいいんだよ。無理して買うのが一番よくない。

みんなの話をよせあつめれば、そういう結論なんじゃないの？

一番大切なのは「地価はコントロール不能」というバブル時代に学んだ
貴重な経験。地価に供給をあわせることはできても供給で地価はかえられない。
完成在庫は安値で売られても、そのさき、いじめられっこがまた
学校にくるようにデベが分譲を続けると思ったら大間違い。

>>423

>そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
>残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
>無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

そんな事は百も承知だよ。
新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
スラム化が理由で、「建て替え（37年ごときで）」　もしくは　「放置」　されるだろう
マンションが相当高い確率で出現すると言ってるんだよ。
あなたが記述した内容は、「30年で建て替えたいが、建て替えられない事例」
であって、こちらが問題にしてるのは
「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
この違い、わかった？

そこで、好立地の成功している少数事例を挙げても、
他の地域には関係ないことで、その他の地域の物件にに
湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。

まあ、自分で「見る目がある」と自信を持っている人には関係ないけどね。
ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。

そして、エンドユーザーにとって最大の問題は
自分の意に反した建て替えだよ。

マンション建て替え円滑化法によって、
4/5の賛成意見で建て替えが可能になったけど、
働き盛りの３０代で購入した物件を、定年後の６０代で
追い出されてしまうリスクがあるってこと。

その老人は、どうすればいいの？

>437
でも423氏の芝浦＞港南＞豊洲の評価は納得してしまったよ（笑）

>>437
＞新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
リスクはあるのが当たり前。リスクがあるからやらないというのか
リスクをどうコントロールするか考えるかでスタンスは変わるよ。

＞どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
ワンルームのような業者丸投げは不安もある
だから一般の分譲の１ＬＤＫを買うのだよ。でもって総会ではきちんと目配り
できる意見を言う。そういう努力は必要だ。マンションは管理会社が管理する
のでなく管理組合が管理する。規約が許せば自分が理事になるくらいでなくちゃ
ダメだ。
＞スラム化するかどうかは管理次第。
それと一回目の購入者が抜けて、２回目、三回目の世代になるにつれて
所得層が下がるような地域のマンションはダメだね。

＞「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
今の新築で３０年後建て替える必要性はまるでない。
２０年を目安に考えればいいのだよ。
こちらは、買って２０年は店子にローンを払わせてきている。
その時点で　残債＜マンション時価　でなおかつスラム化しそうな管理のわるさ
なら早々に売ればいい。
いずれにしろ場所による。古くなればなったで再開発にひっかかれば
等価交換でタワーマンションに化けるケースもあるわけだ。
土地によるってば。この違い、わかる？

＞湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。
誰も湾岸買って賃貸に出せといってない。芝浦アイランドはいいかもしれないけどね。


＞ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。
私は全く逆ですね。自分はどうするかを語らないと、ただ知識をひけらかして
一般論を展開してばかりで、行動に結びつかない。
肝心なのはだからお前はどうする？
そこだと思うよ。

日経の11ページ見てると思うが、株も不動産も日本沈没だな。
まだ買っていない人は2〜3年賃貸で様子見したほうが良さそうだ。
下落リスク高まっている今買う必要は無い。

>>441
だからお前はどうする？

まだ買っていない私は2〜3年賃貸で様子見する。

と書けばいいのに。

そこまで米国を信奉するのは個人の自由だが
ロックフェラーの意向で動いている走狗を信用して
どうなるものかね。
平和な日本人だね。

＞＞４４２

アホ。
お前は何を焦っているのかな？

>>422
すごいね。少なくとも数ヶ月、上がると言っていた人の議論が間違ってたんだ。なんだそれ。で、下がるってのは予想でしょあなたの。意味が分からんよ。

何も買うのを焦る必要は無いけど、買える物件がどんどん郊外に出て行く流れは変わらない。金利が低くても、買えるものが無い。これは確かに悲しいことだ。確かに城東が最後の楽園か、その意味では。

もう勝負あったのでは....

９月の米住宅着工、10.2％減・14年半ぶり低水準
　【ワシントン＝小竹洋之】米商務省が発表した9月の住宅着工件数（季節調整済み）は年率換算で119万1000戸となった。前月に比べ10.2％減少し、1993年3月の108万3000戸以来、14年半ぶりの低水準を記録した。サブプライム問題を発端とする金融不安が住宅市場を一段と冷え込ませており、米景気の先行き懸念が強まりそうだ。

　住宅着工件数の減少は3カ月連続。9月は市場予測の平均値である約128万戸を大幅に下回った。前年同月比では30.8％減った。地域別では北東部が前月比45.4％増えたものの、中西部が28.4％、南部が11.7％、西部が10.1％減少した。(22:39)

>>443
これは実際に最前線にいないと分からないかもしれませんが、過剰流動性はサブプライム前から異常だったわけです。それでこういった問題が発生して、更に流動性を供給している訳です。サブプライム後でも新興国の株価が強いのはこういった施策の賜物ですよ。

これで米国が落ち着いて来れば、何が起きるか分からない？

少なくも、そういったリスクを全く見ないこと自体が完全な素人。
普通は真剣にこのリスクは検討しますよ。

私はそれを望んでませんよ。バブルの後は必ず崩壊が訪れるので。
ただそうそう簡単にバブルは抑制できない。

＞＞４４７

同感、物件探していましたが、当分は怖くて買えないです。

それが普通ですね。確かに怖いでしょう。郊外は買わなくて良いとおもいます。

当分は怖くて買えないです、は豊洲などの行き過ぎた価格が調整されるのであって六本木ヒルズレジデンスが坪400万まで下落するってことではない。

超都心駅徒歩5分はまだまだ安いレベルにあると思うが。

確かに都心部は既に怖くて買えない水準まできてますな。
郊外の価格は安いのでまだまだ安心だが。

前回のバブルの教訓。
急に人気が加熱したエリアは、
バブル崩壊で人気は急落する。

今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

豊洲〜東雲方面を歩いてみればわかるがマンション用地に転用できそうな場所はいくらでもある。
また枝川方面も２・３丁目は工場、倉庫を転用し、豊洲ブランドで売れば十分な供給は可能と考えているデベは少なくない。

東京駅5km圏内氏がどれ程本気かはわからないが、豊洲地区が地価の上昇を抑えつつ安定した供給することは十分可能だと考える。

高い所は安く。
安い所はより安く。

郊外が安心とお思いなら、他人を巻き込まずに御自分で御買い下さい。

別に六本木ヒルズを買おうなどとはゆめゆめ思っていませんが...。
ちなみに六本木ヒルズってのは投資用が主体で買われている物件ではないでしょうか？そこにヒルズ族なる成り上がりなどが賃貸していると思っていました。であれば景気悪くなったらやっぱりそのような賃貸物件も空いてくる＝＞利回り下がる＝＞資産価値も下がる図式ではないかと、素人目には思うのですが...間違ってますか？
あなたは六本木ヒルズのオーナー様ですか？それとも業者さんですか？
危機感を感じている様子がありありですよ...違っていたらゴメンなさい。

>肝心なのはだからお前はどうする？
>そこだと思うよ。

437だが、なるほど俺ならばもう不動産は買わないね。
言ってなかったが、正直に言おう。
実は、私は７年ほど前に70坪ほどの土地を買ってね。
そこで小さな賃貸マンションを建設したのだが、場所は聞いてくれるな。
そんな悪い場所ではないが、自慢できるほどの所でもない。
建築家に依頼してＲＣ打ち放し３階建てを建設した。地震対策のために
地下13メートルまで地質検査した後、ある程度のＮ値が出たので
ベタ基礎の壁式構造で、なるべく多く壁面を取るようにした。（ここまでは完璧）
土地も買値からずいぶん上がったし、良かったと思っているが、
今後の利回りを自分なりに計算してみても、効率がよいとは言えない。
商品に投資もしているが、そちらの方がよっぽど効率的なんだよ。
固定資産税、事業税があるし、しかも建物が５年も建つと、ＲＣの打ち放しに塗ってあった
撥水剤が切れて壁面がボロボロ。３年ごとに足場組んで撥水剤ぬるわけにはいかんしね。
それで、放っておいたら雨だれの部分のコンクリートが中性化して白化現象が起きている。
３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。
クリスタルシーラーを全面に塗ってコンクリートをガラス化し、その上から
ガラス塗料を塗るというわけだ。これならば、２０年くらいはメンテフリーに
なるらしいが、とにかく金がかかる。平米１万円くらいかかる。（アホらし）
大手仲介業者に仲介を頼んではいるが、最近はクリーニング代すら取れないしね。

売却してもいいんだが、譲渡税が高すぎて、ホントにアホらしい。
それに地震のリスク、これは怖いね。建物が倒壊すれば悲惨だしね。
誰かさんと違って、絶対安全なんて思ってないからさ。
とりあえず、土地を持たざるリスクを避けるために売ることはしないが、
今後のリスクを考えると、この投資は成功だったとは言えない。

＞３０年でこれはいかんぞと思い、今はガラス塗料を計画している。

５年の間違い

まあでも豊洲はオフィスが中心でしょ今後。