23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。