23区内の新築マンション価格動向（その20）

>>752
落ち着いて読んでくれ。２００４年当時の回想なんだってばさｗ

>>754

＞大量の売れ残りはどう説明する？
事実はどうなの？今どのくらいが売れている訳？大量っていう言葉だけで
釣られたら恥だしｗ
＞スミフの三茶なんかは悲惨だって聞いたが？
誰から聞いたの？その人は売れ残りの理由をどう説明していたの？
もっと具体的な数字のある話しようぜ。

＞＞752

それは違うでしょ。
デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。
価格が高いところの供給が減るのなら、
都心回帰の流れとは矛盾する。

>> 757

だからビジネスモデルを変えようとしている。
大東建託を欲しがるのもその一貫作業。
GSもJPも入札に参加みたいだしね、どこかのデペの代理人でと思うけどね。

ビジネスの基本　損をしてまで商売をしない。
デベもマンション販売だけではないのよ

高いから将来的に値下がりの不安で損をするかもしれないから買いたくないと考える方の思考は相場という流れを無視した考えで相場の値下がりを期待している。

今日何人も書き込んでいる個人的な願望でしょ

都内の一部ランドマーク的な物件は、新がいくつか付く値付けかもしれないけど
23区全体では、明らかに相場の地固めが始まっていますよ

>>757
地価がスパイラル的に下がった時期は、個人地主も結構あわてて土地を手放したけど、東京も持ち直して毎年大量の上京者を迎えるようになって今や左団扇。
だれも価格を下げてまで土地を処分しようとする人はいなくなる。
デベも個人地主からは高値じゃないと土地が仕入れられないから、結局その地域での販売は諦めることになる。地主は賃貸アパートを建てれば、土地を売ることなくウハウハで儲かる。駐車場にしても儲かる。
そうなると、デベは売れやすい地域に力を入れて行くる。簡単に言えば、リーズナブルな価格で土地が仕入れられるところ、すなわち、企業が土地を保有しているような地域ってことになる。
企業は本業で必要としない資産を売り、その分負債を減らそうとするから、安定的に土地がでてくる。デベはそんなところをローラー的に回って、一生懸命再開発してくれるよ。
購入希望者はじっくりそれを待てば良い。

東京都の人口が増え続けている限りは２３区は下がりませんよ。
ご予算内で、将来性があるところを買う。
今のところこれしか方法は無いよ。
それが嫌なら賃貸で我慢ですな。

東京の人口が減る前に移民の受け入れが始まったら、
人口減もあり得ない話になるし・・・
そこんところのリスクも考えないとね。
http://www.mainichi.co.jp/syuppan/economist/

>>754
もともと、グランドヒルズって屋号の意味わかってないよね。

安売りはせんのよ。

販売戦略が違う。ターゲットも一次取得者ではない。
もともと持ち家で「単身」の６５歳以上の高齢者は世田谷区だけで２万２５００人
(２００５年国勢調査）いるわけで
相続で遺産分けるのにも階段の上り下りでもマンションに住み替えておく
ほうがいいなんて話はそれこそ需要としては豊富なんだから、あとは
プロモーション次第だと思うけどねぇ。

詳しくは個別スレでね。

まぁ今の状況では３年くらいは平気で売っていくと思うよ。
あの手の物件は、世田谷の何万世帯ってある戸建の相続の受け皿には
格好の規模とグレードだからね。


＞デベロッパーは基本的には分譲し続けなければならないビジネスモデル。

そうともいえない。(すでに皆さん書いている通り）

管理でも十分食える。東急コミュニティなど立派な上場企業。
管理をおろそかにすると、ビジネスのもっともおいしい部分が消える。
ワンルーム業者なんかみんな管理で食っている。本を出したお調子者も
いるくらい管理は儲かる。

仲介も力いれてるし、賃貸分野も視野にいれている。

裾野が広いのもこの業界の特徴だろう。


なぜ、大京をオリックスが支援して、藤和を三菱地所が吸収したか
分譲がオイシイというのでなく、建て替え含めた既存の管理物件の多さ
が魅力なんだと思う。

それと、別に売れる地域で分譲すればいい。（既出　スマソ）

とにかく土地仕入れがあってはじめて成り立つビジネスモデルという点も重要だ。
河岸が休みなら寿司屋も休みだ。ただし、不動産は生ものではないから
保存が利く。

ニューエコノミーとか消費者主権だとかのパラダイムは、米国の景気後退と
ともに衰退すると思うけど、頭切り替えるべきだよ。
マンションに関しては某評価サイトが本当に洗脳しつくしたねぇ。
タダは怖い。
ご意見番がいなくて太鼓持ちまで抱え込んで怖いものなしだもんな。よくないよ。
（本人に向かって言えよ＞俺）


＞価格が高いところの供給が減るのなら、
＞都心回帰の流れとは矛盾する。

いい質問。

実は都心回帰、もうおしまい。
ごめん。売り切れです。


なにしろ１９６５年から減り始めた２３区人口は１９９５年が底で
３０年間で１００万人減
しかしながら、その後の１０年で１００万人回復しました。

数の上でも住民税の税収でも「都心過疎化」の問題は解決した。

解決したどころか、予算が余ってカラー８ページの地域報などを
新聞に折り込みはじめた
区もある。
読んでもおもしろくねぇ
無駄使いやめて、落ち葉広いでもタバコの吸殻でも拾えよ。って電話したよ。


社会的要請があるから、中央区は斜線制限緩和してワンルーム建てさせててきたし
地下鉄１２号線をわざわざ勝どき通したりもしたわけで、
都心回帰という「需要サイド」の要請に応えて安いマンションが供給されたわけではない。


買い手もあと３年のうちには、都心回帰なんて言葉は忘れるよ。
退職者が増えたら３年先には通勤ラッシュは緩和されるという話もある。

回帰したくても買えなきゃ仕方がない。それと、武蔵小杉や横浜湾岸あたりが、じゅうぶん
コアとしての魅力を持ってきたし、なんやかやいいながら美しの森だって売れてるんじゃないか。

>>762
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。

真の都心立地、快適な居住空間、満足な住宅としての性能
そういうものを併せ持った物件については、希少性と質への逃避から、
国全体の地価下落に逆行する資産価値を持ちうるという見方も首肯できる。
（こういうものは本当に一般ルートには出てこないが）

ただそれを、妥協とパフォーマンスで似せただけの、
雑多な区内ファミリーマンション全般に敷衍してしまうのは余りにも乱暴。

genuineとimitationは、色や形は似ていても、全く別の値動きと資産価値。
むろんimitation売るときは本物のイメージを借りて売るんだけど、
それを信じて本物のような価格で買ったらそれはご愁傷様。値下がりしても自己責任。
収益還元で説明できない価格はやはりブームによる一時的高騰でしょう。

普段使い、消耗品としてimitationを買うのは、全く持って本来の話ですけどね。

>>762

都心（23区）回帰が終わりといっても、
世田谷<多摩プラになるわけないだがや。

ちなみに管理や付帯業務でデベが食っていくなんてのはまずもって無理。
業態転換なんて全くもって進んでないよ。前回躓いたときから掛け声だけはずっと大きいけど。
管理なんてニッチもいいところ。

業界はそもそも、チャンスにガーっと建てまくってガッポリ儲け、一旗上げる、
不調になったら死んだ振りもしくは債権放棄待ちって社風なんだから無理ですよ。
大手といわれるところも、いざというときのレジデンス部門切り離し、手仕舞いの準備は着々。
買収もスケールメリットや貸しての銀行の事情もあるのでは？
未来があるなら売りはしませんよ。

デベだ、デベだと騒ぐ人
基本的に話の中身をわかってない。
気に入った結論だけ拾い読みしていい気持ちになりたい。

何が書かれているかより、誰が言っているかで信用するか
どうか決める人だ。

こういうスレは、誰が（デベが、購入者が、主婦が
窓際族が）よりも書かれた中身に対してなるほどと思うか
変だなと思うか。そういうのが大事なんじゃないの。

デベ対購入者の図式で考えていたら堂々巡りだ。
掲示板でいくら意見を書いても、議論にすらならない。

デベの前に地主がいる。
地主が弱気で売り急げば随意契約で安値で買える。

地価反転以降そういう土地仕入れがなくなった。
今は土地は入札。もしくは単独で地主を口説いて等価交換の
話をまとめるしかない。
あとは、長帳場の再開発。

資金力・販売力のあるデベしかいい場所は入手できない。
そういう状況で、デベが音を上げて値を下げるしか価格の下がる
要素はない。
個別の築浅が数件安売りしようがそういうのが地域の地価相場
を下げるには至らない。一定の区画の宅地やビル一棟の買値が
下がってきてはじめて地価が下がったことになる。

というか、そもそも地価は下げちゃまずいんだってば。
デフレスパイラルでどれだけ苦しんだかニートの若者以外は
だれでもわかっているはず。

高すぎる土地は、やまほどある。しかしマンション用地として
の商品価値がない。

業者だって人の子なんだから、敵対して
隙あらば買い叩こうなんて姿勢で臨めば相手に伝わる。
そういうのは本当に時代遅れだ。

不動産買うときは誰しもテンションがあがる。騙されまいと
身構える。でも自分の知らないことは隠さず相手に聞けば
いい。複数の人間から同じ答えが得られたらそれは事実
かもしれない。聞くは一時の恥。
不動産の販売担当って結構面白い人間が多い。人の買い物に
つきあうのだから面倒見がよくないと出来ない仕事だ。
人間性がモロに現れる側面もある。

こんなところで一致団結して不買運動やらかしても、逆に
買い煽りしても一体どれほどの効果あるの？

必死だとか痛いとかいい加減な言葉使っていると本当に
頭悪くなるよ。
もっと自分の言葉で物事を考えたほうがいい。

まあ高くてもそこに住みたくて買うのであれば別に資産価値が下がろうが良いのではないかな？それぞれ価値観が違うのだから...。ただ自分の懐具合と相談して分相応の場所に居を構えることです。不透明な状況下で無理はしちゃいかんよ。株安・円高・原油高・年金分の消費税増・海外バブル・海外の政権交代等々と数え上げたらきりがないくらい今年はリスク多く、消費マインドは高まらないだろね。金が無ければ空気の悪い都心よりも環境の良い郊外に住めばよい。社宅補助が出る方や官舎にお住まいの場合は急いで高値掴みする必要も無いから暫く様子見ですな。

直近１１月の申し込み率
売れているところは売れていますよ。
バブルってわけじゃないでしょ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

現状の在庫がどれだけあるかぐらいは、住宅情報マンションズの巻末を仔細にみれば
わかりますよ。
でも完成在庫を処分売りして「地価が下がった」というのは詭弁だと思うわけですよ。

だって、過半は売れているわけで、時間をかければ売れるということは否定できない。


そりゃ矢継ぎ早にデベが次年度、再来年度の土地をもっと安く仕込んでいたら話は
別ですよ。
一時の「念書つき？」の投売りで不動産相場下落という事態になりますかね？
それほど地価って明白な存在ではないでしょう？
公示地価や基準値地価は慣性談合みたいなものだと思ってますけど。

べき論を振り回す気はないが、実際に現地に行って気になる物件の
残戸数とかは確認しているけどね。
ここで書き込まれるほどのひどい売れ残りは聞いたことがない。

だってわからないって言ったらスレにも議論にもならない。仮設として
こういう見通しはどうかって書くと、根拠は・・・みたいに反論する。
理由は、アナリスト諸氏が詳しく本に書いている。
耳障りかどうかは、すでにマンション買ったかどうかという立場の相違
というより、世代の差だと思う。

べき論も、世の中の賛同者が多ければそちらに向かうのではないかね。
人数という意味でなく経済力の総和という意味で。
それが資本主義でしょう。

それより、買い手の購買力を基準に都心に住むべきという話のほうが
よっぽどべき論でしょうよ。

ていうか同じ暴落説を２００５年３月から３年間聞かされて待った人はいい面の皮

魅力ある立地で魅力ある価格のところには、
たとえ大量供給されても人は集まり続け、大きく進化して行く。
そうでないところは供給が細る。

２３区全体としては供給を細らせながら価格が維持され、
いったん減少した賃貸層が再び増えて行く。

郊外についても、駅近がマストになるので供給は増えない。
首都圏全体としても賃貸に大きくシフトして行く。
その賃貸も、所得の二極化に合わせ、都心部とそれ以外とでは大きく異なってくる。

>>777
なにか、懐かしい人と話しているようなｗ

なぜ、自分がここに頻繁に書き込むのかというと
インフレとかバブルとかいう概念が、今の４０歳以下と５０代で
まったく違っている気がするからですよ。

経験のないことは、理解しずらいだろうが、下流社会やニートで
語られる消「費者主権の過剰意識」や、
「インフレ無き経済観」みたいなものや、
何もしないことが一番賢いみたいな無作為の優位性みたいな
デフレ社会の慣れを感じるわけです。

不動産など幾度も売買経験してはじめて良い物件にめぐり
あえる側面もあるのに、いろいろ試してみるには確かに好機は
逸したのかもしれない。
実際、会社の後輩は新百合ヶ丘や横浜の物件を最近買っていたり
するけど、今は待てというほどの状況ではない。その説得材料も
持たない。

逆に、もし万が一下がりはじまたら今度はいつ買うのかという話がある。
とにかくもう一度地価下落になったら、どういう手段でブレーキをかける
というのだろう。

べき論というよりそうなったら怖い。もちろんそういう場合の対処策は
考えているが。

そもそも今５０代の世代は１９９６年を底と読み違えたわけで、それはまさに
経済政策への過剰な信頼ゆえの錯覚だったのかもしれない。

だから、政策というよりも振り子の振幅を信じたほうが私は
正しいような気がする。


１３年のデフレのあとは３年の高騰（これがバブルと思うあたりは
世代の差だ）

でまた下落、(ミニ資産デフレですか？ｗ）
そこで２００４年ベースで下げ止まっておまちどうさま、さあ買ってください
みたいに都合よくならない。

もし万が一起きたらいよいよもって底なしの暴落。日本という国で
働く意味すら考え直すべき話になるでしょう。
というか、下がればそれなりの資本が動いておいしいところを持っていき
庶民にわたるはずがないと考えるが自然でしょう？

下落したら銀行ローンの審査は厳しくなるし、下落がはじまる状況で
おこりうる事態を想像してみたらいいです。


もうやめよ。粘着っていわれたし

今や選り好みさえしなければ、中古マンションが超安値で買える。
過去のバブル時とは大違いで、現状をバブルと言うのはおかしい。

そもそも、都心回帰により都心部の魅力が増し、再評価され、都心部マンションの値段が
上がったのが発端で、欲しいところが上がったからバブルだと騒いでいるだけの気がする。
こんなところは、たとえ価格が上がってもすんなりと売れている。

問題はそれに便乗し価格を上げた県境外周区と郊外だが、それぞれ評価され売れ残りが多い
ところも出始めている。しかし、これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っている
ところが多く、首都圏の人口がこれからも増えて行くことを考えれば、下げてまで土地を
売る行動にはつながらない。と言うことは、供給が減り高値が維持されて、不足分が賃貸で
補われると考える方が自然だろう。
あまり選り好みができない時代に再び戻っただけだと思う。
駅遠、郊外、中古にする？？？

>>777現実として、今は都心だって郊外だって売れていないわけで

都心のどこが売れてないの？
嘘は止そうよ。
必死なのはわかるけど。

で、君ら一体どうなのよ？

初めてここに書かせていただきます。

今は世界各国中央銀行が市場にジャブジャブと
お金をつぎ込んでおります。

といってもこれは金融緩和のためではないですよね。
皆さんご存知のサブプライム問題により膨れ上がった
信用が一気に弾けて収縮へ向かっているため、
一生懸命その信用収縮を緩和しようとしているだけですよね。

翻って2006年くらいからの不動産価格の高騰の原因は
何だったのか考えた場合、外資の不動産購入の
影響が大きかったことは否めません。
例えばGSなんかもゴルフ場を買いあさっていたと思います。
これなんかも信用創造によって膨らんだマネーを使った
ものであるといえます。

ではこれら不動産は今後どうなるのでしょうか。
はっきりとは言えないかも知れませんが、傾向としては
資金繰りが苦しい外資が売ってくる可能性が高いと言える
のではないでしょうか。これは多分2〜3年のうちにははっきり
するでしょう。

その後の日本の不動産はどうなるでしょうか。それは外資が
不動産を購入し始める以前の状況を見ればわかるのでは
ないでしょうか。
2003〜2004年時の東京建物の株価はいくらだったか、
僕はそこまで下がるとは言わなくてもその当時の株価が
参考になると思っています。もちろんあの当時と比較して
日本の産業が活発になっていたり、人口が増えていれば
もっと上がるでしょう。
でももしあの当時と比較しても何も変わっていなければ、、、

不良債権がないという点は大きいと思いますが、それ以外
僕にはあの頃と今の日本の違いがわかりません。

話が大分それました。現代の経済はグローバルであり、
不動産価格は世界の経済と密接に
つながっています(REIT等もその一つの手段です)

その中で東京のマンション価格だけその範囲外にいるという
ことは許されないでしょう。

不動産は値下がりせずにホールドするのは
そこに住んでいる個人が持っている場合だけだと
思います。
投資をしている個人や、ましてや外資は
確実に損切りを行なうために投げ売ってくると思います。

782さんが何の根拠かわかりませんが、起きないと言っている
ことが起きると考えるのが普通じゃありませんか？

逆にどのような材料でこの日本という国に資金が流入
してくると考えているのでしょうか？

私は日本を買うところがあるとしても下げ止まらない
限り資金が入ることはないと思います。
(例えばそれがアラブ各国の投資スタンスですし)

＜日本株＞下落率高く世界で下から２番目　上位は新興国
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080107-00000113-mai-brf

>>787
その程度は誤差に過ぎないしそんな目先で一喜一憂する必要がどこにある？
即完イコールお得なら誰も苦労しないで金持ちになれるよ。

現在、オイル価格は実態経済とは別の価値観で値段が付いています。投機マネーにかかれば理論値もへったくれもありません。大量発生した昆虫のように世界中どこにでも向かって行き、自らの力で強引に相場を形成します。最近GSが日本人から見たら目を剥くような価格で銀座の土地を買いました。バリュエーションから見て日本の土地の値段はまだまだ割安だと言っていたかと思います。
仮にGSがヘタったとしても、オイルで儲けた別の筋が次の投機先として日本の土地を買いあさらないという保障はあるんでしょうか？

マンション分譲「グレイス」が事業停止、負債総額６０億か
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080107i315.htm?from=main3

これからどんどん逝っちゃうのかな？

＞７９１さん

＞＞仮にGSがヘタったとしても、オイルで儲けた別の筋が次の投機先として日本の土地を買いあさらないという保障はあるんでしょうか？

ないでしょうね。
けど今の時点で買いあさるということはありえないと
思います。今の世界的な不動産の値段推移を見て
何の因果で日本の不動産を買おうと思うんですか。
成長率の低い日本の不動産を。

希望と期待はいいですが、今運用できるマネーがあるなら
当然金と原油に行きます。
なぜなら相場が上昇しているからです。
投資するそれ以外の理由はないでしょう。
(短期マネーの話です)

海外から見れば日本の円建の物価、資産は安く感じるよ
円建の採算が合わなくても、自国通貨建でもうかればいいのだから、
円高が続くと考える世界の投資家は、日本の資産に投資するよ

日本人が新興国の株を買うのと同じようにね

＞海外から見れば日本の円建の物価、資産は安く感じるよ
円建の採算が合わなくても、自国通貨建でもうかればいいのだから、
円高が続くと考える世界の投資家は、日本の資産に投資するよ

確かにそうですねー
だけど株も下がるし、不動産も下がるし、利上げするとなると債権価格も下がるし、何に投資するんですかねー。
外人売り抜けてますしねー。

アメリカが利下げして日米金利差が縮まってくれば
まだ可能性があるのかもしれませんね。

その時は欧米各国は金ないでしょうからオイルマネーを
呼び込むんですかね。ロシアとかの、、、

円高が進むならMMFを買えばいいんであって
兌換性の悪い不動産を買うインセンティブは少ない

だいたい外国人が自由に不動産取引を行える国のほうが少ない

そこら辺の構図を解った上、自分自身が何処に住むか決めてるよね？
ここの人たちなら

（城東を除いた）山手線圏内のマンション価格は「実需」によってある程度安定することはないのでしょうか？
今後の相場については、GSとか投機筋の動向次第だという現実は理解できるのですが、何か違和感があります。

グローバル企業のＣＥＯの仕事じゃないんだから、うちがやるべき仕事は自分の生活圏の身の丈にあう居住用の不動産。攻めより守り、上がるより下がらない物件を重点におきたいと考える。と、なると立地より管理・品位重視だな。

791です。

既に上がりに上がったオイルを買うより、諸外国に比較すると空室率が断然低い日本の都心の不動産の方がまだまだ割安です。中国株やオイルに対するプライシングを見てもわかるように、成長率が低い国への投資云々という理論的なバリュエーションではなく、投機マネーは自らが提灯をつけ、他の資金を呼び込むのです。呼び込みが成功すると更につぎ込む、そうしてバブルが形成され、いち早く逃げるのが彼らのやり方です。オイルの次の投機先をどこにするか、着々と計算しているところだと思いますよ。
日本の不動産業者は自分たちの手持ち物件を一刻も早く処理したがっています。その売り先は外資なんですよ。

＞７９１さん

外資って華僑系ですか？
もしそうならそんなにパワーがあるんですか？

私はそこらへん知らないんで良かったら教えてください

欧米の大手銀行はサブプライムで大きく痛んでいる中、資源国や新興国の政府系投機資金が回ってくると期待している諸氏が多いようだが、海外の投機資金が活気のない日本に回ってくるかな？　まあ昨年前半までは割安感や先高感もあり賃貸=>持ち家への切替派も積極的に購入していたが、既に割高となりREITも利回りで上手味なく大幅に下落。持ち家予備軍も収入に見合った物件が少なくなってきている中、市場全体の売れ行きも鈍っている。GDPが2%にも満たない日本に投機資金が回ってくるには利回り7%以上で買える様な割安物件が条件。相場が20%以上程度下がらないと本格的に投機資金は入ってこないよ。

今は資源や穀物に投機資金が回っているよね。不動産に回る場合はバブル弾けきった底値で買い漁るのが普通だから、北京や上海、香港あたりのバブル絶頂期の不動産あたりが対象となるのでは？
北京5輪後の中国不動産バブル崩壊に投機筋は期待していると思いますが...。

ところで
国際経済はどうでもいいですが

皆さん、マンション購入は何回目なんですか？


さぞかし売買経験豊富な方々とお見受けしますが
投資用でなくて住まいとしてのマンションですけど。

いえ別に新築・中古問わずで結構。

賃貸ではマンション経験ありますって、
あなたそりゃ勘定にはいりませんよ。まさか・・・・一度も買ってなくてマンション価格動向について語っている？
まさかそんなんんじゃないですよねぇ株を買ったことのない人が株価を語るのはまだしも、

不動産の保有経験はおろかローン返済経験もなくてマンション価格動向語っていたら

それ信用できませんねぇ　自分の腹痛めないで屁理屈こくなら誰でも観点です。童貞の恋愛論みたいで、言ってる本人つらくないですか。それで、ときどき
「そんなうまい話はない。そりゃ作り話だ」とか茶々いれるだけですか？

>>803
そうかな？　ステークホルダーこそ自分に有利（あるいは自虐的に不利）に話を進めがちだから信用ならない。　純粋に不動産を研究している人のほうが信用できるよ。　競馬予想屋も経済評論家は自分では投資しないし、裁判でも当事者は偽証罪に問われない。（真実を話すことを期待されない）