23区内の新築マンション価格動向（その20）

>>433

地方の復活カギは”道州制”（例えば九州のGDPは台湾を上回る）の導入だし、
東京は国際金融都市としとして、極東アジア地区で他の競合都市と競争していかなければ
ならない。究極の選択として、特区導入・法人事業税の低減・・・・
まだまだ、行政が躊躇して行っていない政策がある。

そんなに悲観しなくても、日本という国はまだまだ可能性を持った国だと思うよ。
特に海外に住んで外から日本と言う国を見た場合ね。
＊バラィテイ番組に国会議員が出演して自由な発言を交わすのを見て、
　なんて、日本は自由な国（平和な国）なんだと改めて思いました。

京都・仙台なんか世界をリードする先端科学・素材等を開発している人材群、
名古屋発の生産管理技術、新潟の最先端の鍛造技術・・・・沢山あるよ

その情報を取り纏めて世界に発信して資金調整、コーディネイト・交渉していく場所が
東京・都心なんだと思う。どんなにインターネットが発達しても最終交渉は人と人が行う、
それがグローバルBIZの世界だと思います。

人口動態もそうだけど、

株も年足マイナスなのは主要国の中で日本だけ。
まあそんな感じでも不動産だけ上昇？
考えにくいけどな。

国力の衰退が目に見えてくるのはこれからだろ？

都心は安泰というのも相対的なものでしかないんじゃないの？

いずれ下落の波からは逃れられまい。

本日の新聞記事に出ていたことだが、

CITIのサブプライム損失がさらに拡大する模様で、
日本で仕入れた不動産を売却して補填する可能性があるそうだ。
別にCITIだけではないと思うが、
CITI系列のファンドの不動産売却が本格化する可能性あり。

＞４３５
国の衰退が見込まれる確信があるのであれば、株の空売りガンガン仕掛けてください！
きっと大金持ちになられて、素晴らしいマンション購入が出来るでしょうね。

＞４３６
CITI G 不動産売却・・・売買が成立するには買い手が必要だけど。
買い手があるという事は不動産市場が正常な状態だけど？？
邦銀バブルの手仕舞い時の様に、簿価の半値売却取引とか期待しているの？

CITIの監査人・会計士・株主はそんな事業行動許すかな？？？

悲観論期待者サン達は、何なの？と思う０８年元日でした。

437

新聞に書かれていた事を書いただけだが、
何をむきになってるんだろうか。

昔は地所がロックフェラーセンター買ったけど
一部を除いてまた買い戻されたよね

歴史は繰り返すってことじゃない

そういや、ちょっと前ロックフェラーさん来日してたけど、
サブプライムで金出して？って話だったのかな。

まあマンションにはあんま関係ないか。

ここはマンション購入をいかにうまく遂げるかという人、投資対象としている人、業界関係者などその他入り乱れての議論、自己満、中傷、腹の探り合い、様子見、現状把握・観察・・・そんなとこか

今後は新宿の凋落への備えが必要でしょう。

ビジネスセンターは都心から湾岸に広がる地域に集積されて行きますから・・
中央区もビルの建て替えが始まっています。
大手町の連鎖建替えも始まりました。

東京都（２３区）・建設中超高層ビルデータベース一覧
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

２００７年の最後のコラムになり,今年の分譲マンションを振り返ってお話致します。

２００７年前半,マンション業界は昨年から続いた「不動産バブル」に乗じてかなり高い値付けで売り抜け
多大な利益を確保したディベロッパーが多々有りました。 また,ゼネコンも「不動産バブル」に乗じて建築
工事費を高くして,マンション価格がどんどん高額になりました。 処が,今回の「不動産バブル」は前回の
１９８８年から１９９１年までのバブルと大きく違い,供給サイドが需要者サイドの懐具合を見誤った事が
最大のミスでした。 都心３区(千代田区,中央区,港区)はともかく,郊外の田舎と言ってもいい所のマンション
価格まで上昇させてしまったのがそもそもの間違いでした。 都心３区や文京区,世田谷区等の高額マンション
は何とか竣工後３ヶ月程度で売り切りましたが,悲惨なのはそれ以外の地区でした。
湾岸地区の「湾岸マンション戦争」でも,「不動産バブル」に乗じずに適正価格を付けた物件は大いに善戦
しましたが,それ以外の欲を出して値付けを相場の２割から３割程度高く値付けした物件は未だに苦戦している
との情報が入ってきています。

マンションの住戸だけの原価は総工事費を戸数で割った超大雑把な数字で申し上げますと,大衆マンションで
１戸(約７０m2)当り１,６００万円前後です。この数字はかなりアバウトですがマンションの商品企画,設計の
目安の数字です。 １戸当りの原価１,６００万円前後の価格に区分所有の持分土地代金をプラスし,諸経費,宣伝
広告費や利益を乗せた価格が場所に依り大きく異なって３０００万円から４５００万円と異常に高くなりました。

こんな事をしていたら今回の「不動産バブル」の崩壊は早いと危惧していましたら,今年後半からその通りに
なってきています。 また,今年後半の売れ行きの悪さに拍車をかけたのが,建設業界の不祥事でした。鉄筋不足や
コンクリート強度不足が露呈し,素人の購入者は何を信じれば良いのかが分らなくなりよけい不安をつのらせて
しまいました。 マンション価格が高すぎて適正でなく,住戸面積が狭く,建設現場も信用できなければ購入予定者は
購入を見送るのは当然です。 あるマスコミが来年はもっとマンション価格が上がるからとディベロッパーと一緒
になって購入意欲をかきたてていますが,現実の処,購入者もその様な記事に踊らされていませんし,踊らされては
いけないと私は思います。 ですから１２月末現在でマンションの完成在庫住戸(売れ残り住戸)数が３万戸前後
(本当の数)になったのも,うなずける数字です。

２００８年にはこの完成在庫住戸の処分が最優先に始まります。この完成在庫住戸にはとんでもない場所に建っている
マンションが多々有りその様な場所の物件はディスカウントされても購入されない方が良いと思います。どんどん
値下がりして完全に「＊＊＊」になるからです。 今後,２００８年後半から２０１０年までには老舗の東証一部上場
企業の社宅が沢山売り出されて良い立地の良いマンションが適正価格で出てきますので,その様な物件を購入する方が
良いと思います。 今後,日本の社会は更に「二極分化」し,「＊＊＊」と「＊＊＊」に分かれていきますので,この
コラムをお読みになっていらっしゃる方には是非「＊＊＊」になって欲しいと願っています。

1980年代末のバブル時代に痛い目に遭ったためか、日本では不動産バブルはもう二度と起こらないだろうと考える人
が多いようです。しかし、いまの東京の不動産は既にミニバブルになっています。

何をもってバブルだと定義するかは難しいですが、デフレや人口減と言われているにもかかわらず、東京のオフィスの
賃貸料は３倍にもなったところが出てきました。東京に近い新浦安についに億ションまで出現しました。２、３年前に
売り残りが心配された都心の新築マンションに、仲介業者の営業マンがしきりに営業をかけます。「高く転売しませんか」と。80年代のバブル期は何もかも高くなりました。その中にあった不動産の高騰でした。正確にいえば、不動産バブル
ではなく経済バブルでした。しかし、今の日本経済そのものはバブルになっていません。株価は２年前と比較して２倍に
なりましたが、最安値と比較して上がったものの、ＰＥＲは20倍前後です。物価についてはまだデフレの克服が課題です。
経済のグローバル化が進んだ結果、安い輸入品がどんどん入ってきます。

唯一、不自然に上がり過ぎたのが、他でもない東京の不動産です。ここには80年代にはなかった理由が隠れています。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産の証券化です。ビルを丸ごと売るには、相手はなかなか見付かりません。しかし、
そのビルを証券に換算しておけば、一般投資家が資金力に応じて好きなだけを買うことができます。これを不動産の証券化
といいます。さらにマンションやビルや駐車場などの不動産をまとめて証券化する仕組みもあります。これが不動産投信
（ＲＥＩＴ）です。分かりやすくいえば不動産証券のファンドのようなものです。

日本の不動産業には面白い現象があります。土地が下がっても家賃が下がりません。これを金融の視点からみれば、
地価が下がるほど土地の運用効率がよくなるということになります。そこで安いうちに不動産を取得し、運用益を配当に
回せば間違いなく投資家に喜ばれます。不動産証券や不動産投信はこのような背景の下でスタートを切りました。
不動産の簿価が低いときに非常によい運用効率だったため、その株価自体が上がっていきました。最初は運用を目的に
考えていた不動産の証券化は、今となっては値上がりそのものが期待されるようになりました。このため５—６％を想定
していた利回りは最近３％を切るようになりました。１％台になるものも出てきたそうです。不動産の高騰で取得簿価が
高くなれば、家賃収入は高いままでも運用効率は落ちます。自分でお金を出して直接不動産を買うならば、「高騰した」
と実感して自然に80年代の不動産バブルを思い出すでしょう。しかし、今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）
ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、
資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまう
のです。投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の
高騰に気付かないのです。不幸にも超低金利の副作用はこんなところにも出てしまいます。

しかし、高すぎるものはいずれ調整されます。今回の景気回復はそれなりの期間続いています。どう考えてもオフィス
ビルやマンションの賃貸料がこれ以上上がるとは思えません。誰かが「高すぎる」と大きな声で言ってしまうと皆が株を売り
始めます。そうなると逆回転の始まりです。今回の不動産ミニバブルは80年代とかなり異なる環境と仕組みの下で起きて
いるため、なかなか気付かれません。しかし、そのバブルは確実に成長してきました。バブルとは成長するか、弾けるか
という挙動をするものですから、このまま放置するといずれ弾けます。
アメリカでは既にサブプライム・モーゲージの問題が表面化され、下院では不動産ファンドを規制する議論が進んでいます。金余り現象が起こした投資がファンドを通じて不動産に入った場合、投資家は不動産のリスクが見えにくくなります。
仲介業者はそのリスクが見えても手数料を稼ぐために目をつぶっているところは日本も米国も同じです。
ただし、米国と違って日本は依然として超低金利が続いています。「貯金より得」という安易なセールストークにひかれて
いると自ら、ババをひいてしまう危険性があります。

サブプライム・モーゲージの問題は不動産ファンドが起因になった事は同意。

ただし、サラ金並の金利で住宅ローンを提供したアメリカのファイナンス会社は狂っている。
固定３年９％、三年後の金利は１７％へ。そんな無茶苦茶な金利支払いを誰が出来るか？
弁護士もファイナンス会社とつるんで契約書の偽造というケースもあった模様だし、
日本の金融庁が慌てて、金商法を施行した背景も理解出来る。

一般消費者の立場から言わせてもらうと、一般住宅向け不動産を利用した悪徳商法に
係わる人達は市場から退場して欲しいし、そうなってもらいたいと切に願う。

コンプライアンスを無視した短期的な利益のみを追求する悪徳建設会社、デベ、仲介業者、
金融業者・・・・善良な一般市民を巻き込まないでください。

住環境の向上、利便性の向上による、不動産価値そのものの上昇と、
需給バランスによる一時的値上がりとは異なります。
その見極めが非常に重要になって行きます。

また、住環境の向上、利便性の向上が将来にわたって見込めるのか？
当然ですが、これが最も重要になって行きます。

今現在予測可能なことは、

・センターコア部のインフラ整備が集中的に行われる。
・所得の二極化が進み、また、世帯所得が高い層ほど妻の有業率は高い。
・共稼ぎがより一般的になり、職住近接がより求められる。
・世帯構成人員の少数化が進み、マンション志向がより強まる。
・東京都の人口は２０１５年までは増え続ける。

それでは、これらが何を意味するのか？それは以下です。
①都心部マンションの需要は今後も旺盛。
②５千万円超のマンションが購入できる世帯が増える。
③所得の二極化で、マンション自体購入できない一生賃貸の層が増える
　これらは結婚自体を諦める傾向が強い。
④購入可能者の絶対数が減るので、低価格帯マンションは値段に係わらず苦戦、
　郊外、近郊のマンションは供給数を大きく減らす。

>>447
もう一つ注意すべき点は、
同じ都心部＝センターコア部でも発展余地に大きな差がある点。
今後はよりマンション志向が強まり、マンション建設に適したエリアでないと発展できない。

具体的には以下のようなところの発展は見込めない。
①地形が複雑で、起伏が多い
②既存の道路が曲がりくねり、その幅も狭い
③既存の土地区画が小さい
これらは、実際に現地に行き、歩いてみれば直ぐ分かる。

＞444＋445
私と同じ考え方だ。投機対象になっているから高騰している、という論点において。
それで、市場の自動調整機能が作用するか、についてはＮｏと言いたい。
なぜか？　投機対象となった商品は、実際の需給関係でなく「思惑」という非市場的論理で勝手に価格が変動するから。例えば、今の原油価格だが、供給は今までと同じく全く安定しており、むしろ過剰なほどなので低価格で安定してもよいのだが、投機家集団の思惑で高騰している。これが、現在、2次、3次、4次…工業生産物の価格上昇を招いている。
東京都のマンション価格を適正水準で維持できたか？　投機対象にさせない経済政策によって可能であった。なぜできなかったか？　まずそういうことを考える官僚も政治家もいなかった。次に、ここが本質的だが、国も自治体も高騰したほうが税収が増え、用地売却に有利になるので、そのような政策はとりたくない（これが80年代バブルを発生させた遠因の一つ）。
しかし、このような問題は末梢的だ。ガット世界自由貿易体制で恩恵を受け食糧自給率を最低下させている日本は、今後、気候変動で蒙る農作物の生産低下のため石油ショック以上のインフレを経験するのではないかと心配だ。温室効果ガスについて京都議定書水準を批准国（アメリカ・中国除外）が守ったとしても、遅すぎるという見方もある。日本としてできることは、①石油ショック後のように政府広報を使ってテレビＣＭでエコロジー重視を訴える、②日本で活動するファンドグループに、空気中の温室効果ガス濃度低下ための技術開発に投資することを法律で強制化する。

資本主義では、利潤・利益が追求される。つまり、自らの欲望の追求だ。
人間は誰もが死ぬが、自らの死の10秒前に個人資産の増大を考えるだろうか？
いや、むしろ後続の世代の安寧を願うのではないだろうか？

>>448
埋立地や大規模な工場地帯の跡地がマンションに最適ってことですか？

普通の人は、どんなに交通利便性が良くても
そんなところに自分の住居を欲しがらないと思いますが。
なかにはデベのイメージ戦略に乗せられる人もいるかもしれませんね。
年明け早々から城東イメージ改善キャンペーン
ご苦労さまです。

埋立地なら今後もマンションを大量供給できそうだ。それらが23区の「供給量の」中心的存在だという話は良くわかる。

そうなると、あまり供給されない地区は希少価値が出て高値維持になるだろうが。

まあ、通勤＋30分か埋立地かという悩みは判断難しいので（特に共働きともなれば）、埋立地だから全部×という意見も極論だとは思うが。

業者がいる限り、
宅地や延べ床面積は年々生産されている。
日本は土建従事者が５００万人と＊＊じみた数字を持っている、
それをギリギリ支えていた日本版CDOというスキーム。

上記シティの不動産事業撤退は、
不動産市場に大量に資金を供給してきた外銀の撤退の表面化なんだろうか？

上場が承認されてから中止もしくは延期をした、エルシーピー投資法人（上場済）、エコロジー・リート投資法人（未上場）、ジェイリート投資法人などのREIT市場と重ならないだろうか？

個人的な実需を計る指標にしてるのが、TVCM（大量のCMを打ったあと、一瞬あがった業績が長期にわたってダウントレンドを描くっていうアレです）なんだけど、
最近のTVCMはパチンコ、サラ金、車、保険、住宅、ビールが占めている。
そうダウントレンドで共通してますね。

実需をカバーし得る資金が投資マネーだが、
現在の不動産投資は債権株式商品より魅力的なのか。

なにより不思議なのは、世界的にも悪名高い満員電車に毎日乗る誘引って、
苦痛以外に何らかの生産性ってあるのかな、と。

二極化というところまでは異論が無いんですよね。
問題は、その境目がドコらへんかですよね。

昨秋、城南の山手どおりの外側を契約したんですが
失敗だったｎでしょうか。

＞４５２
＞2008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！
＞売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！
＞◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

低脳すぎて相手にするのもどうかとおもうが、、
少なくとも大手デベは下手に値段下げてブランドイメージが落ちるほうが痛手だから対象外。これはいいとして。
３月に売れないだけで倒産しそうになるデベの物件なんてもともと購入対象としては××なのでは？

本当に倒産寸前のデベから格安で買った物件が、正しい買い方ですか？　
耐震偽装で倒産したヒューザーから格安で物件買った人、今どうしてます？正しかったとは思えませんが？？

＞454
全く問題ないのではないでしょうか？
（目黒区ですか？）

帰省の帰りに新幹線の中で、ＷＥＤＧＥを読んだ。

ずばり、「マンション冬の時代」という記事があり、
マンションの経営コンサルタントなる人物が、
「投げ売り→そして手じまい」を中小の事業者に勧めるという
内容だったが見通しそのものとしては、以下の予測だった。

①公的な統計は遅めに出るため、実際には4-5年前から土地の取引
　価格は上がっている。
②今仕込まれているマンション用地は上がった土地の価格で仕込ま
　れているの安くは売れない。
③すなわち、高いけど買い手がいない。

私の勤めている会社も坪単価 6 万超という狂ったようなとこ
ろを借りているが、すでに多く報道されているとおり
企業が潤い、勤め人に金が回らないというのが現状。

上記のような状況で便利な土地であれば、住宅用にならずに別の
用途に回るのではないだろうか。

ここの下がる派が描くように、「投げ売り」があれば、買いだとは
思うが、「投げ売り」が発生する際に、買い手が住宅を取得する
個人になるというのは考えにくいのでは？

ちなみに私は2馬力の世帯だが、子供の増加を考慮すると自分の
所得の範囲でしか物件は選べなかった。上記予測のうち、
2馬力で購買力を上げる世帯は意外と少ないんじゃないか？とも思う
けどどうだろう。

まあ４５２の発言はちと乱暴だけれども改建基法による供給減、価格上昇による契約減、株価低迷その他含め今後デべ弱腰って事だな。だが個人的にはリクルートコスモス辺りには今年以降の難局？を一歩先を見て乗り切ってほしいものだ、イニシアティブが業界で獲れるぐらいに？

確かに投売りも出るでしょうが、一般個人に対する投売りは少ないでしょう。
いわゆる、バルクで業者に流し、一般エンドにはそれほど期待できる値段での購入はないのでは。
建築コストが上昇の一途をたどる中、待ちすぎるのは機会を逸するのではないでしょうか。
資材の高騰もそうですが、職人不足。農家が減っても農作物は輸入できるが、それほど外国人労働力に頼るわけにもいかないわけで・・・。
確かに、消費者に会わない価格設定は市場の原理にて適正価格に収斂されるのでしょうが、
経済活動する中で、適正な利益が得られない状況でデベがリスクを負う価格設定は今後もありえない。
そもそも、今までだってデベの一件のプロジェクトでそんな利益でないしね。
そうなると、購入者がこの変化にきづき対応を考え直す必要があると思います。
家計における住居費の比重上昇を受け止めるということです。

値引き販売したところで、安値にありつけるのは業者もしくは法人であって、個人が享受できる機会は少なそうだな。

個人が買えたとしてもそれは業者ですら手を出したくないババ掴み物件なのかも。
一部の人が好んで使う株価のアナロジーで言うならば「落ちるナイフを掴む」というやつか。

平均株価は低迷しているけど、東証一部上場株の時価総額はUPしているのでは。

23区民間マンションも不動産鑑定士を総動員して時価評価額のデータを誰か出してくれないかな。

簿価額と相当剥離した時価金額が出てくるのではないかと思いますが？
土地は価値はあるが、建屋は耐震偽造があり評価額ゼロに近いとかの結果が・・・

そう考えると23区民間マンションの時価評価額は意外とそんなにも価格は上昇していないかもね。
街を歩いていて、一等地にあっても問題ありそうなマンションを良く見ませんか？

素人の疑問でした。

建築コストは北京五輪で一段落します。

あと、原油とマンション一緒にするなよ。

団塊Ｊｒ需要がそろそろ終わろうとしています。
地元民需要が頼りの近郊、郊外はこれから厳しくなります。
シビアーな比較検討がされて行きます。

デベは利益確定で、投売りしてもいいような気もするけどね。

それにひきかえゼネコンがかわいそう。ほとんど赤字の請負工事。
人件費、建築資材の高騰分はほとんどゼネコンがかぶっている。

下請けも赤字になりたくないから、こっそりと鉄筋を
減らしてるなんて、当たり前。

清水なんてかわそうです、ばれなきゃ大震災でもおきない限り
倒るわけないのだから。

厳しくなるのは業者であり、これから買う人や既に買って
いる人ではないと思うのだが・・・
（これから買う人は、自分なりの考えで場所を選べば良い
　のだし、過去を振り返っても仕方がない）

購入検討者、購入者の情報交換の場所だよね。ここ。

まじめにやってる良識有るゼネコンだって存在する、勿論赤字にならないでな。改正建築基準法なんかは、そういう業者にとっては迷惑な事で失礼でもあるが消費者にとってはこんな時代、必要なんだよな

改正建築基準法なんて近年稀に見る悪法だぞ。。。
施工時の隠蔽工作はますます増えるだろうな。
まじめに法遵守したら、あちこちで建築中断or建築中止に追い込まれる。

投資で買うのならわからないでもありませんが物件にババはないでしょう。自ら住むための購入ですので。値段が下がったとしても幸せに暮らせるのであるならばそれはそれでいいと思います。無理して自分の生活に合わないようなところに住んでも幸せに感じないような気がします。ここの書き込みみると金銭面だけで評価している人がとても多いですね。

優先順位でいえば
職住近接の実現しかないだろうね

原油がWTI１バレル１００ドルの時代を生き残るには
ランニングコストと消費を抑え
スリムで筋肉質になるしか方法はない

実際、若い世代の行動はそれと合致している
団塊オールドファッションの吐き気のする醜さとは対照的に
とてもスマートでシンプル
貯蓄率も高い

>>468
同じ地区でも立地条件に差があって、人気に差が出てくるのは当たり前。
唯一言えることは、東京駅から物理的に近いエリアが圧倒的に有利な時代に
なると言うことだけです。
これは、地図さえあれば確認できる。
後は現地に言って実際個別の立地条件を確認すること。

子供がいる世代はオフィスビルだらけの都心は避けて、その隣接部を選ぶことになるが、
この場合も東京駅から近いのが条件になります。

１１月の申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

>>470さん
一般論として、どんなエリアが好まれて、売れて行くかを論じているわけで、
個別の趣味を論じているわけではありません。
全体としてのトレンドがどうなるかです。
ご参考まで、今後１０年間のライフスタイルを予測すると、
①首都圏の少子化が進むにつれて、地方からの上京者のプレゼンスが年々高まる。
　これらの人は地縁、血縁が無く、自由な発想で居住エリアを選べる。
②女性の職場進出が進み、男女の所得格差は縮まって行く。
③共稼ぎが当たり前の時代になって、高所得の女性は結婚後も仕事を続ける。
④比較的所得が高い者どうしの結婚が増えて行き、世帯単位の所得格差はさらに広がる。
⑤所得水準が低い層の未婚率が高くなって行く。

中途半端な所得レベルのファミリー層は減って、世帯所得の高い人は家族を持ち、標準は
子供１人の３人家族。低い人は結婚もせず、一生賃貸。
こうなって行くと、価格が低いことが売りだった都心から離れたエリアの需要は小さくなり、
逆に都心部に対する需要は高まって行く。

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）

自分もこれからは商業施設は東京より新宿のほうに向かっていくような気がします。裕福な人は知りませんが、普通の世帯は子育ては自然があり環境がよく教育施設があるところを望むのではないでしょうか。緑が少ない都心部で子育てすると排気ガスなどの影響で喘息などに子供が苦しむことを親は気にします。そうなると都心部周辺の物件も視野に入ると思います。都下も一つの選択肢に入るかも。これからは副都心線ができたりしますのでますます新宿の価値が上がる気がします。都心部を求めるのは地方の金持ちや独身が多い気がするのは自分だけでしょうか。

>>491
ちなみに、除かれた港区湾岸と品川区埋立地は、何位になるのだろう？
ここ数年で移り住んだ人口は２万人、世帯数でも１万世帯はあるのだが

>>490
六本木ミッドタウンは富士ゼロックスなどちゃんと一流企業が入っている
六本木ヒルズでもキーテナントのゴールドマンサックスは健在。
コムスンだのライブドアだの、４０００平米ある基準階の何フロア借りて
いたっていうねん？思いすごしをかいたらあかんよ。

492さんに同感です。
郊外に大型ショッピングセンターや大学病院やコンサートホールができたり、インターネットが発達してきたので、都心部にこだわる必要もないのでは。
場所にもよるが都心部ゆえにスーパーが遠かったり、物価が高かったりしますね。
むしろ住環境の良い郊外の方が住みやすくて、豊かな暮らしができるような気がする。

>>494
そういう考えの人が増えていくことで、郊外が普通に売れる。

まさに「都心回帰という病」が癒える時が近づいているのだろう。

とにかく、>>491の言うエリアで坪単価２５０万以下では買えないのは
事実。
ＤｉＮＫｓでも７５平米（２３坪）ないとモノが部屋中にあふれて住まいとは
いえないだろう。
５７５０万円以下では狭いマンションしか買えないということだ。
３３０万／坪でも５７，５平米の１ＬＤＫしか買えない。
逆に、５７５０万以下で８５平米以上の物件を求めるなら
坪単価は２２３万円以下でないといけないという計算だ。

神奈川、城東、都下がこのゾーン。城南の２０年超の中古も同様。

結局住まいとしての総合的な評価と、
それに対する価格のバランス問題ですよね。

２３区内でも駅から遠かったり、
埋め立てや過密お見合い部屋、道路線路際など環境が劣悪だったり、
都心とは名ばかりの物件に高値がついていれば割高。
都下なのに、都心物件を前提にしたような高値の物件は割高。

都心の優良物件という、確かに価値あるものを真似て、
そうでないところを高く売るのが、利益を生む商売なので。

結局、ブームに便乗して値付けしてるところはみな、
それが去ればその分のプレミアムが剥離する。
値下がりのリスクというのはいろいろ考えられるが、
ブーム終了による価値剥落分が、スピードとダメージの大きさの面で最も大きい。
素人のリスクマネジメントとしてはこれが一番重要。

国力のファンダメンタルに基づく下落リスクも考慮すべきだけど、
これは予測困難だし、顕在化は緩やかだろうから、
やばいとおもったら逃げる手は打てるでしょう。

>>491
単に昔人気があって値段が高い区を上げているだけじゃない。
豊島区がさりげなく入っているのは笑える。
墨田区がこれからのねらい目じゃない？

>>494
テレワーカーの給与はめちゃ低いよ。
どうせなら地方に住んだ方が安いし自然も多いよ。
長野なんかどうだｗ

イメージと個人的希望だけで言ってもしかたがないから、客観的数字を提供します。
エコノミストの記事から抜粋で、昨年１〜９月の数字です。
尚、契約数が少ないところは、契約率が多少高くても、本当の人気があるかどうかは
疑問符を付けた方が良いでしょう。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８←少なすぎ
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３←少なすぎ
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６←少なすぎ
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９←少なすぎ
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９←少なすぎ
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

直近１１月の申し込み率
新宿区がおかしくなって来ている。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

>>494

現在と同等レベルの給与所得が確保できるのであれば、田舎の実家に帰ります。

田舎者としては何故？世田谷が良いのか理解出来ない。どこがいいのか教えてください！

時代はどんどん変化しているのに、居住地域が変化しない訳無いでしょう。
もし、不動産価値の不変的な場所を挙げるとなると皇居周辺でしょうね。

誰かさんが言われる人気地区にマンション保有していても、住民の中に古参の経済893が居たり、
耐震偽造を抱えた物件だったりとかして、一概には地域だけでは判断出来ないリスクは
集合住宅にはありますよね。

というか、又、”地域比較”のくだらん内容のスレに戻してしまいました。
すみません、くだらないレスしまして。

>>501

正月久しぶりに実家の名古屋に帰省したが、すごいいいところになってた。市内でもモールがいっぱいできてて、市内なのにめちゃくちゃ便利で、若い子連れ夫婦がたくさんいて活気があって幸せそうでよかった。
名古屋で若い、というのは東京より一回り若い。つまり東京は晩婚、少子化ということか。
その代わり車も軽自動車やコンパクトカーで、東京のようにジャスコの駐車場に外車がいっぱいということはない。ということは、東京は給与水準も高いと思うが生活費が高いために地方中核都市の通常の労働者と生活の豊かさとしてはさしたる差はでないのであろう。これからは都心回帰だけでなく、地方中核都市回帰もよさそうだ。中途半端な首都圏郊外よりはるかに豊かな生活ができそうだ。とりあえず今年マンション買うのやめて人生計画を練り直そうかとおもった正月でした。

世田谷とか杉並は半分くらいのは古い戸建がスラムのように軒をつらねてひしめいている。（世田谷に限らず、東京の一般風景か。）
１０年スパンで考えると、外国人移民の受け入れをせざるを得なくなるだろうから、こういう活気があってかつ古くてぐちゃっとした地域や、新宿渋谷池袋上野のようなダウンタウン周辺、大規模公団のあるところは外国人移民居住地に適しているので、そのような地区として発展していくのではないでしょうか。

>>501
いえいえ比較は大切ですよ。
高いままで鵜呑みにするのでは無く疑問を持つ。
そうしないと自分も進歩しないし、
結果的に将来高値掴みだったと判明しても後の祭りですから。

適正価格を考える場合、
収益還元も大事ですが、
国際、国内比較論も重要です。

それでは、基本に帰ってマンションＰＥＲから考えて行きましょう。
そしてそれを国際、国内比較しちゃう。

>>487
見たけど、2表と3表は、年齢別と地域別ばらばらの統計しか出ていない。
この論で出すべきは6表だけど区別にダウンロードする必要があり、
萎えました。頑張ってみればたぶん書かれていることが明らかになるのですね。
ここ数年は、単に湾岸部、江東区あたりにマンションの安価な大量供給
があったから人が移動しただけで、値段が上がってしまった今、
このペースは続かないと私は見ています。どうでしょう？

>>488
住友不動産のWEBで見る限りは、特に湾岸にシフトしている様子は見られ
ませんが・・・丸の内も再開発が始まる前までは、築40年のしなびたビルが
並んでいましたが、再開発の順番が東京に集中しているだけでは？

西新宿は10年後位までにリニューアルの計画が進捗するかどうかでしょうね。
都庁を移転しない限りは時期が来れば、大規模なプロジェクトが立ち上がる
ように思うけど。うちの職場は、まあ古いブランド企業なので古い価値観の
人が多いんでしょう、たぶん。

まあとにかく、「東京駅を中心に職住近接」という念仏には無理があると
言いたいだけです。

>>490
市谷はいいですよね。でもたぶんほとんどの人は手が届きません。

>>504さん
まずは
>>499と
>>500をご覧になった上で、
お話を進めましょう。

オフィスビルの建築予定は以下
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

>>504
新宿にオフィースビルが集まったのは
東京駅周辺部に開発余地が無かった。
たったそれだけの理由なんです。
住友不動産は新宿への投資を継続しているが、
一方で汐留、晴海への投資を行い、新宿凋落リスクをヘッジしている。
モリビルも同じようなことやってますね。八重洲口が終わったら今度は新橋。
とにかく、各社ともに新宿への投資に及び腰なのが現状。
都心から距離がありすぎ、新幹線も飛行機も不便。あまりにも内陸に入りすぎている。
ただし、都庁の場合は市部を考えれば新宿が真ん中にあるのでＯＫ。市部が分離されない限りは、
移転の可能性はゼロでしょう。

>501 ジャスコの駐車場に外車がいっぱい

これ、私の実感そのもの。ここで言っているのは、港南のAEONことかなぁ。久々に腹から笑いました、初笑いサンクス。

素人だからか山手線でほとんど降りるのは新宿や渋谷などで東京駅近辺は割合少ない。新宿はあくまでも商業地であり住宅には向いていないです。そのためその資料は無意味なような。世田谷のよさは低層住宅や公園などがたくさんあり都心にもアクセスしやすい。子育てに力を入れている。そのため生活しやすいから人気があります。大きな公園で子供とサッカーなどをして休日を過ごしたりする。このようなことが地方ではありきたりですが都心部では難しいのです。

世田谷、杉並たたきの次は新宿ですか。
江東区に買っちゃった人っていったい・・・
自分でいいと思って買ったんだったら、もっと自信持ってりゃいいのに。
もし本物だったら必死にPRしなくたってそのうち誰もが認めてくれるよ。

>>508
都心だと江東区がお勧めだと思います。
公園、グランドが多いし、ゴルフ練習場もいっぱいあります。
区で盛んなのは野球ですね。
北砂リトルは世界大会で去年2位でした。
夢の島にもグランドが多くて、スポーツするには最適だと思います。
ヨットができるのも都心ではここくらいだと思います。

世田谷や杉並などの戸建が古臭く感じるのは事実です。大体住んでいるのが年配者が多いので。結構新しく感じる家は２世帯住宅がほとんど。若い世代だけで戸建を購入するのは大変です。家だけ見ると神奈川や埼玉などのほうが東京のような気がします(笑)。ちなみに超高級住宅地は別格です。

>>511
地価が高くなりすぎると戸建地域は崩壊して行きます。
でも代わりに元気で新しい街が別のところにできます。
まさに、そんな時期なんでしょうね。

今流行りの某地域のほうが、とても東京とは思えない住民層ですが・・・・
千葉が丸ごと植民して来たような感じ。店舗も街もチープで底が浅いし。

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。