23区内の新築マンション価格動向（その20）

損きり出来ない素人投資家じゃあるまいし。

いったん下向きになったトレンドを無視して、
いつか良くなる、夢よもう一度を期待して
不良在庫抱えて我慢比べ、先延ばしで、
いよいよギブアップ破綻というのを繰り返すつもりでしょうかね？

バブル戦犯の方々も、前回はたいした責任取らずに済みましたが、
二度目はないですよ。

価格が横ばいになって、キャピタルゲインが望めなくなった時点で、
まず投資的需要がなくなる。無理なローンを正当化していた支柱が折れる。

建築確認問題で大きく供給が絞られていてやっと今の状態。
これが一気に認可されたらクライシスの引き金になりうるよ。

全体の供給量を見廻すと供給過多の印象が強いが”住宅の質＆MSのクオリティ”に目を向けると
購買意欲を掻き立てるような物件数は少ない。特に23区の中古物件は・・・

①　耐震・免震マンション
②　バリアフリー対応マンション＆内廊下仕様　
③　オール電化等（ガスも新規格対応）
④　新規格セキュリティ対応

08年は益々、物件の二極化が顕著に現れてくるでしょう。
又、昔の世帯数は４人だったのが、今後、２人対象になったら物件数は足りないと思うが。

>>385
個人所有の土地と会社保有の土地とは性格がまったく異なる。

個人所有の場合は、相続等の特別な理由が無い限り、積極的に手放す必要は無い。
ところが、会社保有の場合は、その土地の所有が業務に不可欠でなければ、
売却してその資金を本業に回す積極的動機がある。

従って、今後も土地の動きが活発なのは都心部に限られ、
高値になって購入者の絶対数が減っている県境外周区と隣接３県の土地の動きは、
個人所有の土地が多い為、非常に鈍くなって行く。

価格的には、横ばいか若干の上昇となり、県境外周区と隣接３県の供給数は大きく減って行く。
都心部については、会社保有の土地が多く、また産業構造的に土地を手放す積極的な理由が
ある業種が多いエリアは今後も安定的な物件供給が続き、エリアの発展による極端な上昇を
招くことなく、都心回帰の受け入れ先としての機能を担って行く。
しかし、同じ都心部でもオフィスが集まっているエリア及び昔からの住宅エリアは土地の供給が
極端に少ないので、高値を維持しつつ、大きな動きは無くなって行く。

業者としては多くの物件を供給し、売り上げを伸ばしつつ、利益を上げて行きたいところだが、
残念ながら、都心部の土地を手当てできない中小には冬の時代になる。

県境外周区及び近隣３県で安く土地を手当てできれば良いが、個人所有の土地が多く簡単な
ことでは無い。郊外の場合は、駅遠・バス便であればいくらでも土地はあるが、これだと
いくら安くてもマンションとしては売れない。
全体的地価が底値であった時代は、だれもが買いやすい値段での供給が可能であったが、
そんな時代も終わり、増え過ぎた業者の自然淘汰が始まる。

以上より、分譲マンションの供給数は今後も減って行く。

ところが、１９９７年以降地方から東京への上京者数は増え続け、今や年間７万人時代に
突入している。９７年時に２２歳とすれば今の年齢は３２歳で、そろそろ結婚といったところだ。
これら世代は就職冬の時代で、正社員の比率は低く、所得格差も大きい。

マンション価格の上昇もあり、購入できる層は一部の都心部に集中して行く。
そして、その傾向が強まり、続くだろう。

購入できない層は、当然だが、賃貸のままになる。
家賃レベルは所得格差を反映し、二極化が拡大する。県境外周区と近隣３県には安いアパートが
増え、職場に近く、利便性にも優れた都心部の家賃は今後も緩やかな上昇カーブを描く。

下がる派の典型は、短文、皮肉、足元の市況、低所得者層中心の将来不安、常に「いつか下がる」の連呼。
上昇／横ばい派の典型は、長文、考察、歴史／大局観。

最近、典型的な下がる派の文章で見なくなったのが、「エンドがついてこれない」「エンドへの付回し」「デベ儲け過ぎ」。


銀行が不動産融資を渋っている？
中小には厳しいだろうね。淘汰は必須と考えている。
そこからも簡単に導かれるのが「二極化」。

新規分譲を23区内で買える層も二極化。エンジン一機でも二機でもいいが、最低年収2000万円なければ豊洲ですら買えない。そして、その豊洲は契約率一位の地域。

物件も二極化。
今後、土地の大量投げ物が構造的に発生しなければ、23区内で豊洲より安く豊洲よりもいい物件を手に入れることは出来ない。郊外と23区内の明確な差がここに生まれた。

不動産業者も二極化。
業務の内容も新規分譲だけではなく、中古の流通／管理／付加価値のウェイトが増す一方。だから、「売れなければ困るのはデベのはず」という稚拙な論は耐えられない。生き残るのは限られた業者のみ。

冷静に考えればすぐに分かることばかり。

>> 397

安アパートは、外周区・郊外に増えるという結論は違うような気がします。

西側なんて典型ですが、中野区を境に杉並・武蔵野市と外に行くにつれ
安アパートの比率は減ります。拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働く
サービス産業が、安価な労働力を確保しようとする傾向が続く限り、2極化
した中でも職住接近のニーズは強いでしょう。
面積を削ってでも少しでも近い所に住もうとするし、そういう物件を供給
するところもある。

そういう意味で言うと、相対的に開発余地の大きい東側でいいイメージを
獲得できたところが、豊洲や新浦安のように急激に伸張して高騰しても、
都心周辺全体を巻き込むような動きにはならないんじゃないかなあと推測します。

すでに発展しているその他の地域は、維持または年率数％の上げ基調で推移
すると予測します。他の下がらない派（明確に上がるという論の人もいなく
なりましたね）といっしょ。

中央線沿線でしょうね。
やっぱ新宿の存在はでかいｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率
良い順から。
都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思うよ。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

今後、供給は先細りになるのは明白であって中小デべ・ゼネコンの淘汰、再編も起こりそうだ。絞り込んだ供給にならざるおえない状況と改建基法により健全であった会社まで窮地に立たされ経営は難しい舵取りとなる

新宿区に通勤している人が多い区（Ｈ１２国勢調査）
①杉並区　２６７６７人
②練馬区　２４５０５
③世田谷区　２３７４３
④中野区　２２４４７
卸売・小売・飲食店
①杉並区　６９６６
②中野区　６７３８
③世田谷区　５７２４
④練馬区　５３７５
サービス業
①杉並区　１１１４１
②世田谷区　９６５６
③練馬区　９５００
④中野区　８８８１

>>397
>>401
今日は久しぶりに城東＊＊が書き込みしてるな。

補足

・・・拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働くサービス産業
が安価な労働力を確保・・・

いわゆるこういうきつい系統のサービス業（流通とか、警備とか
生活サービス系をイメージ）と、金融等の所得も高くあまり変則的
な労働を強いられないサービス業と２極化してるから、サービス業
全体で統計だすのはあんまり意味ないかと。

城東の書き込みを誘発してすいません。

あと犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。
そこは職住接近しないんじゃない？

>>401
それでは客観的事実を列挙して頭の整理をしよう。

①特に若年層に所得の２極化が顕著に見られ、低所得層は主に飲食業、
　物品販売業等のサービス業にフリーターとして雇用されている。
②団塊の世代の引退を控え、各企業の新規雇用が増えつつある。
　これから大学を卒業していく世代の勝組比率は以前より高くなる。
③しかし、勝組に入れても、能力給が待っていて仕事優先にならざるを得ない。
④女性の職場進出は今後も増え、結婚後も退職しない（専業主婦にならない）
　ケースが増えている。共稼ぎによって、より高額な物件が買えるケースが増える。
⑤　③及び④は、利便性を重視し、時間を買う流れを生む。
　　香港、シンガポール、上海的発想がより強くなる。

犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。＞
こう言った発想が当たり前になっている地域は怖い・・・・・・・・・

考えなければいけないのは、この掲示板今夏とはトーンが変わってきたということ。都内の不動産全体への強気が支配した今夏とは違い、今の強気派は２極化論。（郊外はともかく、俺のところだけは大丈夫なはずだ）しかし、景気もピークアウトし、海外からの資金流入が鈍化。ＲＥＩＴブームも冷めた来年夏ごろはどうなっているか。強気派の人は関心失って、もうこのスレ、見もしなくなるんでしょう。（人間、自分の欲望に反することが起きると、関心を無くす。塩漬け株を持つ人が相場を見なくなるのといっしょ。見ると辛いから忘れよう忘れようとする。マンション買った人も損が膨らむか、含み益が減っていくのを見るのは楽しくはない）

上がる派が分析的で 下がる派はロジックに欠けるとは恐れ入る

別に 我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　平たく言えば下がって欲しいと言っている訳ではないのである
何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

株式市場の動静に耳を貸すなに至っては噴飯ものである
デベの株価は業績絶好調にも係わらず、マンション専業、大手不動産共に 今年の高値からは40〜55%の下落に見舞われている （前者のほうが下げがきついのは言うまでもない）
その理由は、ただ一点 将来的にこの様なボロ儲けは望めないという事に尽きる
彼等は数年前までに安値で仕込んだ土地を、上物を仕立て、新価格，新々価格等 高値で売りつける事に成功した
ところが直近、自らが招いた地価上昇により高値で手当てした土地を、同様にさばけるか否かについては 多くのプロ（投資家、市場関係者）達は疑問を抱いたわけだ

モデルルームへの来場者の減少が取りざたされたのは、初夏の頃だったか？
それが成約率の激減に直結した
供給が20%減っているにも係わらずである
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13999

さらにJ-REIT（不動産投資信託）の下落が25〜35%という事態を分析すると、市場はファンドの保有不動産価値の下落も見込んでいるのではないか
デベの業態の多様化についても疑問符がつく
新築が売れないのに中古の流通が増えるわけがない　又、不動産管理が全く儲からないであろうと断言できるのは、入札により契約金額が半額になる事例を目撃したからである

この期に及んで客の財布の都合など関係ない等と寝言を言うなかれ
以前にも書いたが、バブル崩壊以降、マンション市場に措いても客が王様になった事実に疑う余地は在るまい　（都心中の都心物件の場合、事情が異なる事には同意）

通りすがりが 面白半分に何度も書き込むなとお叱りを受ける前に退散する
よいお年を

409
物凄い正論

反論にリサとか横浜ポートサイドプレイスとか出してきそうw

ここ２・３年で一転して急上昇したので、今後は基本急激な上昇も下降もせず、しばらくは物価と同じ程度の変動では？と思っていますが。

これは上がる派に属するのですか？それとも下がる派？

その後上昇すると思うなら上がる派
下がると思うなら下がる派

>>407

犯罪者がたくさん住んでいるのではなく、犯罪者から
狙われている層が住む地域の発生率があがるのでは？

という意味で書き込んだんですが・・・

マンション戸数供給減、でもまだ需要オーバー、需要あっても価格は横ばい、高くて買えない売れない、売り出し価格安く出したいけどコスト高でなんとか横ばい精一杯、だからこそこそ裏で値引き販売、それで一杯一杯・・・

>>413
世田谷区と杉並区は隣同士だけどずいぶんと差がありますね。

高い高いと言っていてもライフサイクルの中で今買うしかないという人が必ずいる。そういう人は今が高いからといって５年先とか待つことはせず、都心が高ければ準都心、さらには郊外と選択域を広げていく。こういう確実な需要層が、来年中ごろまでに郊外の在庫を吸収していくでしょう。その間は価格横ばい。そして建築基準法改定の影響で幸か不幸か、需要と供給がそこでバランスし、今の値段がスタンダード化します。そして来年後半から、住宅ローン控除、金利先高感、消費税議論で駆け込み需要が重なり、緩やかな価格上昇が続くと思う。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　小計１４４０６戸←ココが減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　小計２８３４６戸←ココも減る
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸　小計１６８１０戸←残念ですが都心部以外に・・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　リーマン向け都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

そして、年間５万戸レベルになる。

しばらくすると、さらにもうちょっと減って４万戸レベルになるかもしれません。

７２年〜９３年までの平均が４万戸です。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_02.pdf

いずれにしても、まだまだ土地の残っている城東地区含めても、２３区はかなり減っていくことになりそうですね。

>>419
家族の構成人員が減って、戸建の人気が無くなっています。
７０年代、８０年代に比べてマンション比率が高くなっているので、
単純な比較は無理でしょう。

４１６さんの言うとおりになればいいよな

郊外の場合は、公団住宅が大幅に削減されてその土地が余って来るのがはっきりしているからな。これから買うのはかなり勇気がいりますよ。

１４歳から２４歳の東京都への人口流入数の推移は以下の通り。年々増加傾向を示している。
また、東京都も２００５年から２０１５年までの１０年間で約５０万人の人口増を予想している。
昼間人口も同数の５０万人の増加を予想しており、１５００万人→１５５０万人とし、
ビジネスセンターの都心部から湾岸部への広がりと、このエリアでの職住近接を予想している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2007/12/DATA/70hcl325.pdf
（単位千人）
９４年３４、９５年４１、９６年４６、９７年５４、９８年６１、９９年６１、００年６０、
０１年６５、０２年６４、０３年６３、０４年６０、０５年６３、０６年６７、
マンション価格の上昇は、郊外、他県への人口流出には結びつかず、
賃貸層の増加となるだろう。

東京都の着工新設住宅数推移（建替えも含んだ数字）も、賃貸へのシフト傾向を示している。
（単位千戸）
　　　　　分譲住宅　　貸家　　　小計
９７年　　　６５　　　５９　　　１２４
９８年　　　６６　　　５７　　　１２３
９９年　　　６６　　　５４　　　１２０
００年　　　８１　　　６０　　　１４１
０１年　　　７７　　　５９　　　１３６
０２年　　　８５　　　６７　　　１５２
０３年　　　９８　　　７１　　　１６９
０４年　　　９０　　　７５　　　１６５
０５年　　　８５　　　８０　　　１６５
０６年　　　８３　　　８３　　　１６６

教授さん

上京する人達が今後も増加していく傾向は理解出来るけど、その人達すべてが
いきなり、職住近接の賃貸することが出来るとは考えにくいのですが？

理由として
・月額賃貸料が高騰している（ワンルームでも台東区、江東区物件はめちゃくちゃ高い）
　＊特に銀座線、半蔵門線、日比谷線は北東に向かっても高い。
　　都営浅草線は穴場だがアクセスが不便。

地方大学を卒業した人達は、一旦、西側（中央線・東西線）もしくは王子〜川口、
蒲田〜川崎の京浜東北線（東京駅近辺勤務を想定）に居住してから、その後、
同棲・ルームシェア等＆結婚を機会に”教授”の言われる、職住近接を達成するのが、
自分の知る範囲での人達の行動ですが・・・いかがですか？

都心部はここ数年高品質（延べ床面積が広い）ワンルームの供給が続き、
世帯人員当りの延べ床面性が著しく向上し、居住環境が良くなっています。
しかし一方では、一戸当りの家賃上昇を招いています。

証券会社のように、社宅を持たない大企業の場合、家賃補助が手厚いので
入社当初から都心部ワンルーム居住も可能ですが、
一般の人達は、給与水準が上がるまでは、他地域の家賃レベルが低い狭小アパートに住まざる
を得ないのが現実です。
そう言った面で、ある種の障壁ができてしまうのは、市場経済である限り仕方が無いと思います。

「不動産の二極化」が顕著となる2008年が始まりましたね。
都内は下がるという主張・予測が当たるかどうか見ものです。

アケオメ
今年は業界も二極化です怖いですね。
新年早々暗い話でスマソ

＜人口動態推計＞０７年再び人口減少　出生数は３０００人減
1月1日7時25分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080101-00000015-mai-soci

＞428
別に暗い話題ではないですよ。
「日本の人口減＝都心不動産の需要減・相場下落」となる訳ではないと思いますし…。
でも、日本全体で見ると不動産需要が下落していくことは間違いないんでしょうね。

みなさん　あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

都心部以外を買うには勇気がいる時代になりましたね。
人気の集中化は続きそうっす。

>>433

地方の復活カギは”道州制”（例えば九州のGDPは台湾を上回る）の導入だし、
東京は国際金融都市としとして、極東アジア地区で他の競合都市と競争していかなければ
ならない。究極の選択として、特区導入・法人事業税の低減・・・・
まだまだ、行政が躊躇して行っていない政策がある。

そんなに悲観しなくても、日本という国はまだまだ可能性を持った国だと思うよ。
特に海外に住んで外から日本と言う国を見た場合ね。
＊バラィテイ番組に国会議員が出演して自由な発言を交わすのを見て、
　なんて、日本は自由な国（平和な国）なんだと改めて思いました。

京都・仙台なんか世界をリードする先端科学・素材等を開発している人材群、
名古屋発の生産管理技術、新潟の最先端の鍛造技術・・・・沢山あるよ

その情報を取り纏めて世界に発信して資金調整、コーディネイト・交渉していく場所が
東京・都心なんだと思う。どんなにインターネットが発達しても最終交渉は人と人が行う、
それがグローバルBIZの世界だと思います。

人口動態もそうだけど、

株も年足マイナスなのは主要国の中で日本だけ。
まあそんな感じでも不動産だけ上昇？
考えにくいけどな。

国力の衰退が目に見えてくるのはこれからだろ？

都心は安泰というのも相対的なものでしかないんじゃないの？

いずれ下落の波からは逃れられまい。

本日の新聞記事に出ていたことだが、

CITIのサブプライム損失がさらに拡大する模様で、
日本で仕入れた不動産を売却して補填する可能性があるそうだ。
別にCITIだけではないと思うが、
CITI系列のファンドの不動産売却が本格化する可能性あり。

＞４３５
国の衰退が見込まれる確信があるのであれば、株の空売りガンガン仕掛けてください！
きっと大金持ちになられて、素晴らしいマンション購入が出来るでしょうね。

＞４３６
CITI G 不動産売却・・・売買が成立するには買い手が必要だけど。
買い手があるという事は不動産市場が正常な状態だけど？？
邦銀バブルの手仕舞い時の様に、簿価の半値売却取引とか期待しているの？

CITIの監査人・会計士・株主はそんな事業行動許すかな？？？

悲観論期待者サン達は、何なの？と思う０８年元日でした。

437

新聞に書かれていた事を書いただけだが、
何をむきになってるんだろうか。

昔は地所がロックフェラーセンター買ったけど
一部を除いてまた買い戻されたよね

歴史は繰り返すってことじゃない

そういや、ちょっと前ロックフェラーさん来日してたけど、
サブプライムで金出して？って話だったのかな。

まあマンションにはあんま関係ないか。

ここはマンション購入をいかにうまく遂げるかという人、投資対象としている人、業界関係者などその他入り乱れての議論、自己満、中傷、腹の探り合い、様子見、現状把握・観察・・・そんなとこか

今後は新宿の凋落への備えが必要でしょう。

ビジネスセンターは都心から湾岸に広がる地域に集積されて行きますから・・
中央区もビルの建て替えが始まっています。
大手町の連鎖建替えも始まりました。

東京都（２３区）・建設中超高層ビルデータベース一覧
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

２００７年の最後のコラムになり,今年の分譲マンションを振り返ってお話致します。

２００７年前半,マンション業界は昨年から続いた「不動産バブル」に乗じてかなり高い値付けで売り抜け
多大な利益を確保したディベロッパーが多々有りました。 また,ゼネコンも「不動産バブル」に乗じて建築
工事費を高くして,マンション価格がどんどん高額になりました。 処が,今回の「不動産バブル」は前回の
１９８８年から１９９１年までのバブルと大きく違い,供給サイドが需要者サイドの懐具合を見誤った事が
最大のミスでした。 都心３区(千代田区,中央区,港区)はともかく,郊外の田舎と言ってもいい所のマンション
価格まで上昇させてしまったのがそもそもの間違いでした。 都心３区や文京区,世田谷区等の高額マンション
は何とか竣工後３ヶ月程度で売り切りましたが,悲惨なのはそれ以外の地区でした。
湾岸地区の「湾岸マンション戦争」でも,「不動産バブル」に乗じずに適正価格を付けた物件は大いに善戦
しましたが,それ以外の欲を出して値付けを相場の２割から３割程度高く値付けした物件は未だに苦戦している
との情報が入ってきています。

マンションの住戸だけの原価は総工事費を戸数で割った超大雑把な数字で申し上げますと,大衆マンションで
１戸(約７０m2)当り１,６００万円前後です。この数字はかなりアバウトですがマンションの商品企画,設計の
目安の数字です。 １戸当りの原価１,６００万円前後の価格に区分所有の持分土地代金をプラスし,諸経費,宣伝
広告費や利益を乗せた価格が場所に依り大きく異なって３０００万円から４５００万円と異常に高くなりました。

こんな事をしていたら今回の「不動産バブル」の崩壊は早いと危惧していましたら,今年後半からその通りに
なってきています。 また,今年後半の売れ行きの悪さに拍車をかけたのが,建設業界の不祥事でした。鉄筋不足や
コンクリート強度不足が露呈し,素人の購入者は何を信じれば良いのかが分らなくなりよけい不安をつのらせて
しまいました。 マンション価格が高すぎて適正でなく,住戸面積が狭く,建設現場も信用できなければ購入予定者は
購入を見送るのは当然です。 あるマスコミが来年はもっとマンション価格が上がるからとディベロッパーと一緒
になって購入意欲をかきたてていますが,現実の処,購入者もその様な記事に踊らされていませんし,踊らされては
いけないと私は思います。 ですから１２月末現在でマンションの完成在庫住戸(売れ残り住戸)数が３万戸前後
(本当の数)になったのも,うなずける数字です。

２００８年にはこの完成在庫住戸の処分が最優先に始まります。この完成在庫住戸にはとんでもない場所に建っている
マンションが多々有りその様な場所の物件はディスカウントされても購入されない方が良いと思います。どんどん
値下がりして完全に「＊＊＊」になるからです。 今後,２００８年後半から２０１０年までには老舗の東証一部上場
企業の社宅が沢山売り出されて良い立地の良いマンションが適正価格で出てきますので,その様な物件を購入する方が
良いと思います。 今後,日本の社会は更に「二極分化」し,「＊＊＊」と「＊＊＊」に分かれていきますので,この
コラムをお読みになっていらっしゃる方には是非「＊＊＊」になって欲しいと願っています。

1980年代末のバブル時代に痛い目に遭ったためか、日本では不動産バブルはもう二度と起こらないだろうと考える人
が多いようです。しかし、いまの東京の不動産は既にミニバブルになっています。

何をもってバブルだと定義するかは難しいですが、デフレや人口減と言われているにもかかわらず、東京のオフィスの
賃貸料は３倍にもなったところが出てきました。東京に近い新浦安についに億ションまで出現しました。２、３年前に
売り残りが心配された都心の新築マンションに、仲介業者の営業マンがしきりに営業をかけます。「高く転売しませんか」と。80年代のバブル期は何もかも高くなりました。その中にあった不動産の高騰でした。正確にいえば、不動産バブル
ではなく経済バブルでした。しかし、今の日本経済そのものはバブルになっていません。株価は２年前と比較して２倍に
なりましたが、最安値と比較して上がったものの、ＰＥＲは20倍前後です。物価についてはまだデフレの克服が課題です。
経済のグローバル化が進んだ結果、安い輸入品がどんどん入ってきます。

唯一、不自然に上がり過ぎたのが、他でもない東京の不動産です。ここには80年代にはなかった理由が隠れています。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産の証券化です。ビルを丸ごと売るには、相手はなかなか見付かりません。しかし、
そのビルを証券に換算しておけば、一般投資家が資金力に応じて好きなだけを買うことができます。これを不動産の証券化
といいます。さらにマンションやビルや駐車場などの不動産をまとめて証券化する仕組みもあります。これが不動産投信
（ＲＥＩＴ）です。分かりやすくいえば不動産証券のファンドのようなものです。

日本の不動産業には面白い現象があります。土地が下がっても家賃が下がりません。これを金融の視点からみれば、
地価が下がるほど土地の運用効率がよくなるということになります。そこで安いうちに不動産を取得し、運用益を配当に
回せば間違いなく投資家に喜ばれます。不動産証券や不動産投信はこのような背景の下でスタートを切りました。
不動産の簿価が低いときに非常によい運用効率だったため、その株価自体が上がっていきました。最初は運用を目的に
考えていた不動産の証券化は、今となっては値上がりそのものが期待されるようになりました。このため５—６％を想定
していた利回りは最近３％を切るようになりました。１％台になるものも出てきたそうです。不動産の高騰で取得簿価が
高くなれば、家賃収入は高いままでも運用効率は落ちます。自分でお金を出して直接不動産を買うならば、「高騰した」
と実感して自然に80年代の不動産バブルを思い出すでしょう。しかし、今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）
ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、
資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまう
のです。投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の
高騰に気付かないのです。不幸にも超低金利の副作用はこんなところにも出てしまいます。

しかし、高すぎるものはいずれ調整されます。今回の景気回復はそれなりの期間続いています。どう考えてもオフィス
ビルやマンションの賃貸料がこれ以上上がるとは思えません。誰かが「高すぎる」と大きな声で言ってしまうと皆が株を売り
始めます。そうなると逆回転の始まりです。今回の不動産ミニバブルは80年代とかなり異なる環境と仕組みの下で起きて
いるため、なかなか気付かれません。しかし、そのバブルは確実に成長してきました。バブルとは成長するか、弾けるか
という挙動をするものですから、このまま放置するといずれ弾けます。
アメリカでは既にサブプライム・モーゲージの問題が表面化され、下院では不動産ファンドを規制する議論が進んでいます。金余り現象が起こした投資がファンドを通じて不動産に入った場合、投資家は不動産のリスクが見えにくくなります。
仲介業者はそのリスクが見えても手数料を稼ぐために目をつぶっているところは日本も米国も同じです。
ただし、米国と違って日本は依然として超低金利が続いています。「貯金より得」という安易なセールストークにひかれて
いると自ら、ババをひいてしまう危険性があります。

サブプライム・モーゲージの問題は不動産ファンドが起因になった事は同意。

ただし、サラ金並の金利で住宅ローンを提供したアメリカのファイナンス会社は狂っている。
固定３年９％、三年後の金利は１７％へ。そんな無茶苦茶な金利支払いを誰が出来るか？
弁護士もファイナンス会社とつるんで契約書の偽造というケースもあった模様だし、
日本の金融庁が慌てて、金商法を施行した背景も理解出来る。

一般消費者の立場から言わせてもらうと、一般住宅向け不動産を利用した悪徳商法に
係わる人達は市場から退場して欲しいし、そうなってもらいたいと切に願う。

コンプライアンスを無視した短期的な利益のみを追求する悪徳建設会社、デベ、仲介業者、
金融業者・・・・善良な一般市民を巻き込まないでください。

住環境の向上、利便性の向上による、不動産価値そのものの上昇と、
需給バランスによる一時的値上がりとは異なります。
その見極めが非常に重要になって行きます。

また、住環境の向上、利便性の向上が将来にわたって見込めるのか？
当然ですが、これが最も重要になって行きます。

今現在予測可能なことは、

・センターコア部のインフラ整備が集中的に行われる。
・所得の二極化が進み、また、世帯所得が高い層ほど妻の有業率は高い。
・共稼ぎがより一般的になり、職住近接がより求められる。
・世帯構成人員の少数化が進み、マンション志向がより強まる。
・東京都の人口は２０１５年までは増え続ける。

それでは、これらが何を意味するのか？それは以下です。
①都心部マンションの需要は今後も旺盛。
②５千万円超のマンションが購入できる世帯が増える。
③所得の二極化で、マンション自体購入できない一生賃貸の層が増える
　これらは結婚自体を諦める傾向が強い。
④購入可能者の絶対数が減るので、低価格帯マンションは値段に係わらず苦戦、
　郊外、近郊のマンションは供給数を大きく減らす。

>>447
もう一つ注意すべき点は、
同じ都心部＝センターコア部でも発展余地に大きな差がある点。
今後はよりマンション志向が強まり、マンション建設に適したエリアでないと発展できない。

具体的には以下のようなところの発展は見込めない。
①地形が複雑で、起伏が多い
②既存の道路が曲がりくねり、その幅も狭い
③既存の土地区画が小さい
これらは、実際に現地に行き、歩いてみれば直ぐ分かる。

＞444＋445
私と同じ考え方だ。投機対象になっているから高騰している、という論点において。
それで、市場の自動調整機能が作用するか、についてはＮｏと言いたい。
なぜか？　投機対象となった商品は、実際の需給関係でなく「思惑」という非市場的論理で勝手に価格が変動するから。例えば、今の原油価格だが、供給は今までと同じく全く安定しており、むしろ過剰なほどなので低価格で安定してもよいのだが、投機家集団の思惑で高騰している。これが、現在、2次、3次、4次…工業生産物の価格上昇を招いている。
東京都のマンション価格を適正水準で維持できたか？　投機対象にさせない経済政策によって可能であった。なぜできなかったか？　まずそういうことを考える官僚も政治家もいなかった。次に、ここが本質的だが、国も自治体も高騰したほうが税収が増え、用地売却に有利になるので、そのような政策はとりたくない（これが80年代バブルを発生させた遠因の一つ）。
しかし、このような問題は末梢的だ。ガット世界自由貿易体制で恩恵を受け食糧自給率を最低下させている日本は、今後、気候変動で蒙る農作物の生産低下のため石油ショック以上のインフレを経験するのではないかと心配だ。温室効果ガスについて京都議定書水準を批准国（アメリカ・中国除外）が守ったとしても、遅すぎるという見方もある。日本としてできることは、①石油ショック後のように政府広報を使ってテレビＣＭでエコロジー重視を訴える、②日本で活動するファンドグループに、空気中の温室効果ガス濃度低下ための技術開発に投資することを法律で強制化する。

資本主義では、利潤・利益が追求される。つまり、自らの欲望の追求だ。
人間は誰もが死ぬが、自らの死の10秒前に個人資産の増大を考えるだろうか？
いや、むしろ後続の世代の安寧を願うのではないだろうか？

>>448
埋立地や大規模な工場地帯の跡地がマンションに最適ってことですか？

普通の人は、どんなに交通利便性が良くても
そんなところに自分の住居を欲しがらないと思いますが。
なかにはデベのイメージ戦略に乗せられる人もいるかもしれませんね。
年明け早々から城東イメージ改善キャンペーン
ご苦労さまです。

埋立地なら今後もマンションを大量供給できそうだ。それらが23区の「供給量の」中心的存在だという話は良くわかる。

そうなると、あまり供給されない地区は希少価値が出て高値維持になるだろうが。

まあ、通勤＋30分か埋立地かという悩みは判断難しいので（特に共働きともなれば）、埋立地だから全部×という意見も極論だとは思うが。

業者がいる限り、
宅地や延べ床面積は年々生産されている。
日本は土建従事者が５００万人と＊＊じみた数字を持っている、
それをギリギリ支えていた日本版CDOというスキーム。

上記シティの不動産事業撤退は、
不動産市場に大量に資金を供給してきた外銀の撤退の表面化なんだろうか？

上場が承認されてから中止もしくは延期をした、エルシーピー投資法人（上場済）、エコロジー・リート投資法人（未上場）、ジェイリート投資法人などのREIT市場と重ならないだろうか？

個人的な実需を計る指標にしてるのが、TVCM（大量のCMを打ったあと、一瞬あがった業績が長期にわたってダウントレンドを描くっていうアレです）なんだけど、
最近のTVCMはパチンコ、サラ金、車、保険、住宅、ビールが占めている。
そうダウントレンドで共通してますね。

実需をカバーし得る資金が投資マネーだが、
現在の不動産投資は債権株式商品より魅力的なのか。

なにより不思議なのは、世界的にも悪名高い満員電車に毎日乗る誘引って、
苦痛以外に何らかの生産性ってあるのかな、と。

二極化というところまでは異論が無いんですよね。
問題は、その境目がドコらへんかですよね。

昨秋、城南の山手どおりの外側を契約したんですが
失敗だったｎでしょうか。

＞４５２
＞2008年 ３月決算期になれば、マンション叩き売りが出る！
＞売れ残りマンションを抱えて倒産しそうになる販売主が、契約第一で売りに出す！
＞◎そこを安く買う。　　これが2008年の買い方。

低脳すぎて相手にするのもどうかとおもうが、、
少なくとも大手デベは下手に値段下げてブランドイメージが落ちるほうが痛手だから対象外。これはいいとして。
３月に売れないだけで倒産しそうになるデベの物件なんてもともと購入対象としては××なのでは？

本当に倒産寸前のデベから格安で買った物件が、正しい買い方ですか？　
耐震偽装で倒産したヒューザーから格安で物件買った人、今どうしてます？正しかったとは思えませんが？？

＞454
全く問題ないのではないでしょうか？
（目黒区ですか？）

帰省の帰りに新幹線の中で、ＷＥＤＧＥを読んだ。

ずばり、「マンション冬の時代」という記事があり、
マンションの経営コンサルタントなる人物が、
「投げ売り→そして手じまい」を中小の事業者に勧めるという
内容だったが見通しそのものとしては、以下の予測だった。

①公的な統計は遅めに出るため、実際には4-5年前から土地の取引
　価格は上がっている。
②今仕込まれているマンション用地は上がった土地の価格で仕込ま
　れているの安くは売れない。
③すなわち、高いけど買い手がいない。

私の勤めている会社も坪単価 6 万超という狂ったようなとこ
ろを借りているが、すでに多く報道されているとおり
企業が潤い、勤め人に金が回らないというのが現状。

上記のような状況で便利な土地であれば、住宅用にならずに別の
用途に回るのではないだろうか。

ここの下がる派が描くように、「投げ売り」があれば、買いだとは
思うが、「投げ売り」が発生する際に、買い手が住宅を取得する
個人になるというのは考えにくいのでは？

ちなみに私は2馬力の世帯だが、子供の増加を考慮すると自分の
所得の範囲でしか物件は選べなかった。上記予測のうち、
2馬力で購買力を上げる世帯は意外と少ないんじゃないか？とも思う
けどどうだろう。

まあ４５２の発言はちと乱暴だけれども改建基法による供給減、価格上昇による契約減、株価低迷その他含め今後デべ弱腰って事だな。だが個人的にはリクルートコスモス辺りには今年以降の難局？を一歩先を見て乗り切ってほしいものだ、イニシアティブが業界で獲れるぐらいに？

確かに投売りも出るでしょうが、一般個人に対する投売りは少ないでしょう。
いわゆる、バルクで業者に流し、一般エンドにはそれほど期待できる値段での購入はないのでは。
建築コストが上昇の一途をたどる中、待ちすぎるのは機会を逸するのではないでしょうか。
資材の高騰もそうですが、職人不足。農家が減っても農作物は輸入できるが、それほど外国人労働力に頼るわけにもいかないわけで・・・。
確かに、消費者に会わない価格設定は市場の原理にて適正価格に収斂されるのでしょうが、
経済活動する中で、適正な利益が得られない状況でデベがリスクを負う価格設定は今後もありえない。
そもそも、今までだってデベの一件のプロジェクトでそんな利益でないしね。
そうなると、購入者がこの変化にきづき対応を考え直す必要があると思います。
家計における住居費の比重上昇を受け止めるということです。

値引き販売したところで、安値にありつけるのは業者もしくは法人であって、個人が享受できる機会は少なそうだな。

個人が買えたとしてもそれは業者ですら手を出したくないババ掴み物件なのかも。
一部の人が好んで使う株価のアナロジーで言うならば「落ちるナイフを掴む」というやつか。

平均株価は低迷しているけど、東証一部上場株の時価総額はUPしているのでは。

23区民間マンションも不動産鑑定士を総動員して時価評価額のデータを誰か出してくれないかな。

簿価額と相当剥離した時価金額が出てくるのではないかと思いますが？
土地は価値はあるが、建屋は耐震偽造があり評価額ゼロに近いとかの結果が・・・

そう考えると23区民間マンションの時価評価額は意外とそんなにも価格は上昇していないかもね。
街を歩いていて、一等地にあっても問題ありそうなマンションを良く見ませんか？

素人の疑問でした。

建築コストは北京五輪で一段落します。

あと、原油とマンション一緒にするなよ。

団塊Ｊｒ需要がそろそろ終わろうとしています。
地元民需要が頼りの近郊、郊外はこれから厳しくなります。
シビアーな比較検討がされて行きます。

デベは利益確定で、投売りしてもいいような気もするけどね。

それにひきかえゼネコンがかわいそう。ほとんど赤字の請負工事。
人件費、建築資材の高騰分はほとんどゼネコンがかぶっている。

下請けも赤字になりたくないから、こっそりと鉄筋を
減らしてるなんて、当たり前。

清水なんてかわそうです、ばれなきゃ大震災でもおきない限り
倒るわけないのだから。

厳しくなるのは業者であり、これから買う人や既に買って
いる人ではないと思うのだが・・・
（これから買う人は、自分なりの考えで場所を選べば良い
　のだし、過去を振り返っても仕方がない）

購入検討者、購入者の情報交換の場所だよね。ここ。

まじめにやってる良識有るゼネコンだって存在する、勿論赤字にならないでな。改正建築基準法なんかは、そういう業者にとっては迷惑な事で失礼でもあるが消費者にとってはこんな時代、必要なんだよな

改正建築基準法なんて近年稀に見る悪法だぞ。。。
施工時の隠蔽工作はますます増えるだろうな。
まじめに法遵守したら、あちこちで建築中断or建築中止に追い込まれる。

投資で買うのならわからないでもありませんが物件にババはないでしょう。自ら住むための購入ですので。値段が下がったとしても幸せに暮らせるのであるならばそれはそれでいいと思います。無理して自分の生活に合わないようなところに住んでも幸せに感じないような気がします。ここの書き込みみると金銭面だけで評価している人がとても多いですね。

優先順位でいえば
職住近接の実現しかないだろうね

原油がWTI１バレル１００ドルの時代を生き残るには
ランニングコストと消費を抑え
スリムで筋肉質になるしか方法はない

実際、若い世代の行動はそれと合致している
団塊オールドファッションの吐き気のする醜さとは対照的に
とてもスマートでシンプル
貯蓄率も高い

>>468
同じ地区でも立地条件に差があって、人気に差が出てくるのは当たり前。
唯一言えることは、東京駅から物理的に近いエリアが圧倒的に有利な時代に
なると言うことだけです。
これは、地図さえあれば確認できる。
後は現地に言って実際個別の立地条件を確認すること。

子供がいる世代はオフィスビルだらけの都心は避けて、その隣接部を選ぶことになるが、
この場合も東京駅から近いのが条件になります。

１１月の申し込み率は以下で８割を超えているのは都心部のみ。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

>>470さん
一般論として、どんなエリアが好まれて、売れて行くかを論じているわけで、
個別の趣味を論じているわけではありません。
全体としてのトレンドがどうなるかです。
ご参考まで、今後１０年間のライフスタイルを予測すると、
①首都圏の少子化が進むにつれて、地方からの上京者のプレゼンスが年々高まる。
　これらの人は地縁、血縁が無く、自由な発想で居住エリアを選べる。
②女性の職場進出が進み、男女の所得格差は縮まって行く。
③共稼ぎが当たり前の時代になって、高所得の女性は結婚後も仕事を続ける。
④比較的所得が高い者どうしの結婚が増えて行き、世帯単位の所得格差はさらに広がる。
⑤所得水準が低い層の未婚率が高くなって行く。

中途半端な所得レベルのファミリー層は減って、世帯所得の高い人は家族を持ち、標準は
子供１人の３人家族。低い人は結婚もせず、一生賃貸。
こうなって行くと、価格が低いことが売りだった都心から離れたエリアの需要は小さくなり、
逆に都心部に対する需要は高まって行く。

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）