THEパームス用賀

昨日、モデルルームを見学してきました。
この物件って、もともとは中華料理の清龍門だったみたいですね。
バス通りに面していて騒がしいのかと思いましたが、
思ったよりも静かだった印象があります。
価格的にも用賀のエリアでは割安な気もしますが・・・・
間取りは気に入っています。多摩川の花火も見えそうだし
（ちょっと駅から遠いのですが）
この物件を見に行った人のご感想を聞かせてください。

通勤路ですので、施工中からよく見てました。ただ、建築確認の欄が「イーホームズ」とあったので、ご参考まで。

ここの場所はすごいですね。値段の交渉できますかね。

できますよ。
目標10％ですね。

2割落ちるなら決めようかな。

無理だと思いますが。

坪300万円切ってるのに、交渉すれば10％はディスカウントしてくれる。
それに20％ディスカウントになるのは最後の1戸になった時だよ。
まだ5戸くらい残ってるからしばらくは無理。

でもこれだけ坪単価が安いと、間違いなく儲けられそう。
2年後の分譲坪単価は安く見積もっても450万円はくだらないと思うから
2年だけ定借賃貸に出して退去後に売却すれば、かなり安全値みても
坪350万円なら確実に売れるだろうね。

例えば3階Iタイプを5500万円で購入して賃貸で月25万円で貸す。
頭金500万円で毎月返済額が15万円で月額10万円の儲け。
（銀行からは、自宅と偽って保証料なしの2年固定金利で住宅ローンの借り入れをする）
そして2年後に7700万円で売却した場合のシュミレーション。

◇収益：2年間で240万円(10万×24ヶ月）の賃料収入＋2年後の売却額7700万円＝7940万円、
◆経費：残債が4800万円＋売却経費250万円＋賃貸経費50万円＝5100万円
■利回り：自己資金500万円÷2840万円（7940万−5100万）＝17.6％

なかなか投資としては魅力的な物件だと思うけど、この掲示板じゃこんな考え方する人いないか。

最初から１０％割引がありましたか。私はちょっとしか負けてくれなかったけど。

＞08さん

自己資金500万円で2840万円も儲かって利回り17．6％？？？？
2840万円÷500万円×100＝568％
とすべき。

でも7700万円で売れるというところが？
さらに譲渡益への課税が考慮されてない。
さらに個々よりもっと割安な物件に投資した方が有利。

＞08さん
こんな計算をされたということは、当然ご自分で購入されたということですよね？

やっぱりイーホームズ建築確認っていうのが・・・

ここって今年の3月には完成してるんですよね。
なんで売れ残っているんでしょうか?

>>08さん
結局実施されたんでしょうか？
また、キャンセル物件が増えたみたいだけど・・・。

ここ安くていいと思うけど何でこれほど売れないの？？
閑静して1年間も売れ残ってる理由って何？
駅が遠い以外に何かあります？

そう言われると本当に不思議ですよね。
そんなにとんでもなく悪い物件とは思えないいのだけど。
あえて言うと間取がイマイチだが、あの価格なら良しとするか・・・というレベル。
自分は別の物件に決める際ここを見たけど、ほんの少し惹かれたけど。

やはり、担当営業マンのせいに他ならないでしょう。
少なくとも、私はそれが最大の理由で、当物件を見送りました。。。

最近見に行きましたが営業の方がやる気も熱意も感じられず、あれじゃダメだと思いました。
あからさまに売れ残っているのが分かるのに予算もないみたいで近所に住んでますが広告も入ってきません。
実は結構価格的に惹かれてるんですがここまで長く残っている物件じゃ「福」もない気がしてしまいます。
予算がないのは分かりますがあと1年も販売するくらいなら思い切って、モダンな家具を入れて家具付販売でもしてみたらいいのに。
そうしたら私も買ってしまうかもしれません。
そうしたら家具なしで7000万円もする最近の新築よりこっちの方が魅力的な気がします。

ここは最後の旧価格物件のようですが、見られた方の感想をお願いします。
致命的なウィークポイントとかありますか？

あと2部屋か・・・。
もう思い切って表示価格自体を下げちゃえばいいのに。
住んでる側からしても、ここまできたら早く完売して営業がいなくなった方がよっぽどいい。

現地モデルルームに問い合わせて値引きできるか聞いてみたら、「相場価格が上がってるので値引きは出来ません。」の1点張りで白けて見に行く気が失せました。
相場価格がいくら上がっていても、竣工1年経って新築表示ができなくなっても売れ残っている
現実をもっと厳粛に受け止めるべきではないですかね？やはりまだ売れ残ってるんですね。
街場の仲介業者に図面ばら撒いて仲介させればいいのに事業主に戦略がないんだな。
こんなに長く売れ残っていたら廻りの不動産業者にも迷惑かかるのにね。

うーん。
玄関からシューズインクローゼットを抜けるとルーフバルコニー・・・。
どっからこんな発想が出てきたのか、本当に謎な間取だ。
しかし、パティオといい、ここまで長引くほど悪い物件ではないはずなのに。

というか普通これだけ販売に苦戦していたら対策考えるだろ？
ホームページは何週間更新してないんだ？
物件のいいところの写真撮影くらい出来るだろ？
中小デベはダメだとか頭悪すぎると言われても仕方ないんじゃない？
販売責任者は減棒しろよ！広告も電話営業も反響営業も本当に何もしてないぞ！

もしかして税金対策？？？

価格的に魅力的で3回もモデルルームへ行ったのですが、行く度に買う気を失くしてしまいます。
毎回ワンパターンの長い説明と、こちらの購入事情を毎回しつこく尋問されます。
売れ残っているくせに稀少性をアピールする白々しいセールストークに気分が悪くなります。
バス通り沿いで明らかにウルサイのに土日夜間は静かだとか、日当たり良好で西日でもここは眩しくないとか空気が読めない営業さんが嫌な感じで相性が悪いみたいです。
だんだんその気が失せて口数が少なくなっているだけなのに、支払総額を計算しますとかローンの金利が上がりそうだとか商談を進めようとする態度が無理です。
一生懸命やってるのは分かるんですが、仕事をしようとし過ぎて裏目に出てます。
もう少し放っておいて自由に見せてください。私と同じ印象の来場客も多いと思います。
間取りは間口が狭くてよくありません。駅からも遠いです。グレードや仕様もイマイチです。
それを覆そうと思っても見れば分かります。営業トークと反対の感想を持つ人が多いはずです。
価格以外の点を無理にアピールしようとするからダメなんだと思います。
でも価格的に魅力があるのは事実です。後ろ髪を引かれるのはそこだけです。

「不動産マーケットは高騰していますが、残り戸数も僅かなのでこれだけ値引きしますよ。
この価格でご検討いただけませんか？決して損なお買物ではありませんよ。」
と、素直に勧めらて10％くらい値引きして頂いてたら購入していたような気がします。
販売関係者の方もきっとここを読んでいると思いますので参考にしてください。

>27
前半は同意です。
洗面所を「ここは特に自慢です」と紹介された時はびっくりしました。
（価格から考えて、ギリギリ許容範囲だな・・・と思っていた仕様だけに）

>10％くらい値引きして頂いてたら購入していたような気がします。

ちょっとやらしい感じがしました。

残り２戸の内訳は
71.53㎡3LDKの2階が5890万円で坪単価272万円、
73.51㎡2LDKの4階ルーフバルコニー付きが6230万円で坪単価280万円となっています。

それぞれ予想家賃は280000円、300000円だから、利回り5.7％、5.77％の利回りとなる。
これが一割引になると6.33％、6.42％とかなりの高利回りが期待できる。
今は新築ワンルームマンション投資（電話営業で売るマンションね）の
実勢取引利回りは4.5％程度なので、値引きなしで購入してもかなりお得だと思う。
ファミリーだから賃貸成約までに3ヶ月以上かかるかもしれないけど、
一度賃借人がついたら3年くらいは入居してもらえるはず。

3年経って賃借人が出る頃には、マーケット価格が今より遥かに高騰してるだろうから
かなり旨みを期待できる投資だと思う。
私は他で投資してるので、これ以上の借り入れが難しくて買えないけど。

↑
以前もこんなこと書いている人いたね(w)。
ここが投機対象になるなんて世迷い事だと分かっているので、誰も手を出さない。
あとはある程度の価格ならこのこの辺りに住んでもいいかな、という人しかいないわけ。
現実的にいこうよ。そして早く終わらせよう！

パームス世田谷桜の方は完売したっていうのに・・・。
よく怒られないね。ここの営業は。
本当に何かあるのか！？

初心者です。竣工後１年経つと中古扱いとのことですが、その場合、住宅ローンは付くのでしょうか？そうでなければ、結局、CASHで買えるお金持ちが、買い叩くことになりそうですけど・・・。

>>32
住宅ローンは心配しなくても大丈夫ですよ。
今は昔と違って色々な種類の住宅ローンが出てますから特に影響ありません。
ここは数百万の値引きをケチって売却機会を逃してるんだと思います。
例えばあと300万円の値引きや100万円の広告費、仲介手数料など様々な経費ををケチったツケが
竣工後1年で完売できない結果を招いたわけですから販売センスがないとしか言いようがありませんね。
今のご時勢が不況であるならともかく、これだけ上げ基調のマーケットでこれだけ長く売れ残らせるのはある意味すごい技術力が必要です。
ここの販売責任者はきっと不動産素人なんだと思います。
金融機関とかコンサル会社とか全然違う畑から採用されて着任した人で危機感も責任感もないのでしょう。
そんな責任者を放置しておく会社ですから、瑕疵担保発生時の誠意ある対応など期待できるはずもありません。よってこの物件は買わない方がいいと思います。

>>29じゃないけど、もうここは賃貸にでもした方がいいんじゃない？
売れ残りの部屋を30万円で募集（敷金礼金ゼロのフリーレント2ヶ月付きの好条件）すれば、
2〜3ヶ月で決まると思う。
そうすれば、表面利回り6％以上の投資利回り物件になるから間違いなく売れるよ。

自宅購入希望の実需ユーザーだと駅から遠いとか、設備が悪いとかバス通り沿いとか、
予算もないくせに贅沢ばっかり言ってなかなか決められないし、おまけに販売営業力もないのだから致命的。
作戦変えて販売すればいいよ。（その前にHP更新しろって感じだけど。）

>>35
ここで30万出す人がいるのかなー。
仮にいたとしてもどれ位の期間だろ。
かなり無謀な賭けになってしまうと思うので、その賭けに乗る人がどれだけいるか。
単純に10%値下げした方が、既入居者を羞恥プレイから救えると思うけど。

>>36
30万円以内だったら坪単価13000円〜13500円だから可能性ある。
相場を低めに見ても坪単価12000円だから26〜27万円は行けるでしょ。未入居だし。
ここの掲示板はリテール実需中心の人がほとんどだから分からないかもしれませんが、
ファミリー70㎡以上の賃貸供給は少ないので、法人契約需要も結構ありますよ。
礼金1ヶ月でペットOKにしたらすぐ見つかると思います。

>>37
用賀駅から徒歩10+a分だと20万後半でマンションでも100平米越えの部屋しか検索できないな。
このクラスの広さのマンションだと20万前後がゴロゴロしている。
築年数という強みも数年しか利かないし。
法人契約の担当者は何やってんだ(笑)。

>>37
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=13&ln=...
ある意味少ないかな。
というのも、徒歩8分圏内に大量にあるから・・・。

>>40
なんだか事業主を一方的に弁護し過ぎに聞こえるのは私だけ？現役じゃないの？
それはいいとして、下手に毎週毎日ノボリ旗立てて現地販売やるくらいなら
仲介会社に任せた方が稀少性も上がるのでは？
ここは建築検査機関がイーホームズだったのですね。それも原因かもね・・・

1割値引きしろ！
って言ってるのは同一人物の気がしますが・・・
ここに書いてどうするの？
って感じですけどね

でも現実問題として、入居者や近隣住民にとっても早く売り切って欲しいのも事実です。
価格以外に何か強みがあるのであれば、是非ここに書き込んで営業さんに知恵を付けて上げてください。
私は実際に現物を見ましたが、センスは別として、質そのものはそれほど高くないと思いました。

その住んでいる人間に「中々いい物件だな」と思わせる必要があります。
ただ、今の営業では・・・。
あと、用賀といっても、246を渡ると実質的に圏内と言えるかどうか・・・。

どうでもいいからホームページ更新して少しはやる気見せろよ。。。
ここまでやる気ないと事業主がおかしいと思わざるを得ない。

ここの利回りを得々と説明されていた方・・・。
何か新しい知恵を出してください。
私は個人的にはあのパティオは悪くないと思います。

さすがに1年間も現地オープンルームをやってたら売れなくなるよ。
自分は近所に住んでいて土日は車で物件の前をよく通るけど、まだ売れてないんだっていつも思う。
もうモデルルームは逆にやめたほうがいいね。

自分が事業主だったら、業者3％手数料出しの売主マイソク撒いて、レインズ登録してこっそりと内密に担当者成約ボーナス商品券10万円でも用意すりゃ2ヶ月以内に決まると思うけどな。
俺ならそうするね。

んで「販売価格から値引きになった値引金額分は手数料から控除しますよ」って言えば、仲介業者が「キャンセル住戸で値引き出来ないんです。」とか適当なこと言って定価で売ってくれるんじゃない？
売主は立場的にキャンセル住戸とか嘘言えないけど、仲介業者なら適当にうまく嘘ついて取り纏めてくれるんじゃないの？それが仲介のうまい使い方でしょ。

手応えも感じないのにこれ以上モデルルーム開催してても意味ないよ。
ウチの息子（8歳）が「あの売れ残ってるマンションが」ってこの前言ってたからね。
近所の人は見てないようで皆見てるんだよ。
なんで公共の面前に晒すことだけを営業と考えるのかね？
隠して小出しにした方が効果的な場合もあるよ。

真面目な話ですが、一度販売を中止し、もう少し地価が上がるのを待ってはどうでしょうか？
ズルズルと現地モデルルームを開けていることが、誰も取らない回転寿司状態になっていると思います。
回転寿司も暫くしまっておいて、水をかければ新鮮に見えるように、この物件も販売休止が得策ではないでしょうか？

未入居のまま放置すると部屋がすごく傷むので、
ずるずるでも引き取り手を捜すほかないのでは。

近所（上野毛）に住んでいる者ですが、前の方のレスで、２４６を渡ると、どうのと言う話が
出てますね。
確かに、駅からは遠くなりますが、地元の住民の意識と致しましては、昔から、２４６より深沢や
上野毛側の方が、また貫八より内側の方が、価値があると、されて来ました。
ですから、立地としては用賀の駅から多少遠くなっても、気になさる必要はないと思います。
それに、用賀駅の周辺はやはり商店街ですので、ごちゃごちゃしていて、住むのにはどうでしょうか。

私も、つい最近まで上野毛に住んでいましたが、上野毛、等々力、尾山台界隈に関して言えば、
間違いなく、環八の内側より外側の丸子川の間までが住宅地としてはランクが上です。
気になたので、コメントさせて頂きます。
ただ、パームス界隈は、清泉インターや桜並木があり、確かに深沢にも近くて、決して悪い
環境ではないですよね。

あの界隈は用賀と言うより、「中町」という言い方が正しいようにも思います。
もとは、当時を時めくＳＯＨＯ’Ｓ　ＷＥＳＴや清龍門でしたね。
まだ、飲酒運転の取締りが甘かった頃でもあって賑わってましたよね〜。
それにしても、この物件のネックの一つは、用賀中町どおりに近接し過ぎ、ってことにも
あるのじゃないでしょうか？
もう少しセットバックしてもらいたかったですよねぇ。。

246を境にどっちが上、下とはいえませんが、用賀と名乗るには微妙だと思います。
ただ、上野毛という場所でもありませんし・・・。
やはり決定打もなく、ただ経費垂れ流しの羞恥販売を行っているとしか思えません。
私的には困った物件です。

まだ毎日モデルルームやってます。
うちは大手新聞3社（N社・A社・Y社）取ってますが折込広告等は一切見かけませんから、広告もしないでオープンハウスやってるみたいです。
という事は、通行人目当ての販売活動ということでしょうか？

たまたま通行人がマンションを探していて、支払見積計算書を見て家賃払うより得だと気付いて、中古や近隣物件との比較もせずにこのパームス用賀だけを気に入った場合、つまり天文学的な幸運でしか売れないのでは？

一体どうしてこんな分譲会社が存在するんでしょうか？
竣工から１年経ってもまだ売れないのに毎日オープンハウスやって従業員に給料払って金利払ってどういうつもりなのか理解に苦しみます。

用賀レジデンスは毎週の様に折込広告が入ってきますので、竣工当時は
10戸も売れ残りがあったのが、残り2戸になったみたいです。
ここが売れてくれないとうちが高く売れないので頑張って欲しいです!!

あと二部屋なんだから社員に買わせちゃえばいいのに。
実際、あそこまで入り浸りになってれば住んでるようなもんでしょ。

実は売れ残りは２部屋だけじゃないらしい。。。

やはり税金対策、株主配当対策等、何か"売りたくない"理由があるとしか思えない。
それならそれで、少なくとも棟内での販売活動を止めてもらえないだろうか。
本当に迷惑だ。

ん、ん？
なんか残り２部屋の間取が変わってないか？
以前は２部屋の内一つはＳＩＣからバルコニーに抜けるという妙な間取だったはずだが。
こんな長期間経って本契約前のキャンセル物件、なんて有り得ないし・・・。
そもそも本当に残り２部屋なのか？
つーか、不当広告にならんのかね？
これ。

まじで早く売ってください。
多分１割程度は落としてくれるはず。
パティオも悪くないですよ。

ここまで売れ残ると本当にやばいですよ。
長引けば長引くほど誰も欲しがらなくなります。
売れ残りギネス新記録でも作るつもりですか？
マジで引っ込めて販売は仲介に一般媒介で任せた方がいいって！！

シティハウス成城には敵うまいが・・・。
ある意味、伝説を期待してしまう。

こことユニ ヴェルも。

確かに以前から「あと２戸残すのみ」だったけど、部屋が変わってるな・・・。
大丈夫なのか？
この物件。
やっぱりこの近辺て何かあるのかな？

税務署が先か
株主が先か

ＭＲで聞いた話ですが未販売住戸の管理費や修繕積立金は、居住者（＝組合）の負担って本当ですか？
私の両親も親戚も知人も大手デベから購入していたり売れ残りマンションを購入したことがないので分からないのですが、未販売住戸の管理費と修繕積立金は普通分譲会社（＝トーセイ）が負担すべきなのに、居住者（＝組合）に負担させているとか？
中小デベにおいてはこんな事例ってよくあるのでしょうか？ＭＲではそれが普通（＝業界の常識）ですとか言ってますが本当ですか？
竣工して1年も経つので相当な赤字になっているはずですが、広告も撒かないで毎週●●の一つ覚えでモデルルームやる以外に販売方法を知らない分譲会社に責任があるのは明らかです。
しかも管理会社は分譲主（＝トーセイ）の子会社ですから管理費減免くらいコントロールできるはずなのに何なんでしょうか？
建築検査機関はイーホームズだし管理組合も赤字だし1年以上売れ残ってるし値引きもしょぼいしホームページもしょぼいし広告も打たないし販売員の知識も全然お話にならない。これじゃ売れるはずないでしょう？
私も買う気なくしてすっかり引いてしまいました。
住んでる方がもう少しクレームつけるべきではないでしょうか？

というか、住んでいる人(=売れた住戸)がどれだけなのか、が問題。
残り2戸といいながら、その間取が変化してきている。
実はもっと残っているのではないか、そもそも住んでいる人が異常に少ないのではないか、と勘繰ってしまう。
この物件の販売方法を見ていると、「何かあるのでは？」と思ってしまう。
とにかくこのままでは近隣の相場を落とすばかりで非常に迷惑なので、早く値下げでもして、売り切って欲しい。

ここを見ると新興中小デベの物件だけは買っちゃいけないと痛感する。

しかし、またマンションズに広告出してるね・・・。
竣工からもう１年半経ってるんだよね。
しかも販売住戸の中身はころころ変わるし。
そもそも何人入居してるのかも謎だ。

ここまでくると「シティハウス成城」や「ユニ ヴェル シオール学園 の丘」と並ぶ歴史的物件となりそうだ。

場所は街道沿いで交通量が多いのが難点ですが、環境はいいところ
ですよ。なんで売れてないんだろう？

ここのマンション、モデルルーム見てきました！！
室内も特に問題無し（ちょっと変わった作りですが・・・）、
場所も駅から遠いと言っても歩ける範囲、周りの環境も特に悪く無し。。と、本当に売れ残っている疑問が大きくなります。
ちなみに、トーセイの営業マンはまったくお話にならない人でガッカリでした。
そして値引きもあまりしてくれないような雰囲気。
ここ最近広告を出したからと強気でした。
部屋からすぐ見える電柱と、バス停のすぐ上の部屋、というデメリット以外、本当に残っている理由が分かりません。。。
どなたか真相を知る方は？？

マンションズの反応はどうだったんでしょうか。
本当に早く売り切って欲しいですね。
今出てる一戸の他にも実は・・・、なんて事が無い様にしてほしいですわ。

Theパームス用賀、ホームページだと販売終了してますね。ついに売れたのか！！と感慨深く思っていたところ、駅前の地場の不動産会社で最終１戸と同様の物件が売りに出ていました。本サイトのあまりの批判に現地モデルルームでの販売を終了、他の不動産会社に委託したわけですね。賢明だとは思いますが、時既に遅しか…。

No,49です。
http://www.zeroapa.com/apartment/002181.html

結局、仲介会社に情報出すなら初めからそうすりゃいいのに。
本当に残1戸なのか？
いやはや実態は何戸残ってるんでしょうかね？
管理組合は管理費滞納で管理会社に借金たくさんあるらしいです。
しかも金利も計上されてしまってたりしてｗ
相場価格が上げ止まって、また販売時期を逸してしまったようでお気の毒。

ここの物件は完売してますよ。
直接、仲介会社の方からも聞きました。初期の段階から事業主の方でも仲介会社には依頼していたとの事です。仲介会社の方の話によると、販売は相当厳しかったそうです。広告がまだ出ているところは、客寄せで掲示しているとの事です。

>>75
それって犯罪になるんじゃないんですか・・・?

↑今更どうでもよいのではないでしょうか？
なぜ、ここまでこの物件に関してこだわるのか理解に苦しむ。
暇な人？物件を買えず悔やんでいる人？買ってしまって後悔している人？
どんな人が書き込んでいるのか？？？？