買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その21：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-01-27 10:46:00
>>138
ヨーカドーの撤退なんて、かなり以前から言われてましたよ。
同じ城東のブリリアタワー東京だって、販売時にはヨーカドーの予定だったのに撤退されて、
東急がやっと入ってくれたのですから。
景気動向の悪化以前の問題です。
129
>もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。
そんなことはないですよ、、、、、
面倒なことが多いですよ、庭付き戸建てなんて。
セキュリティも問題、ワンフロアで取れる面積も割合狭くなるし。
災害リスクも高い。
マンションも、広くて、開口部が広くて、建物がしっかりしていて
住民の方がよい方なら、戸建てよりいいものはあります。
勿論価格もそれなりですがね。
>>139
屋敷は多かったよ。大名系の屋敷は上中下ともそれは立派なものです。
藩の執務がすくないだけだわな。そりゃ、西部県境外周区の
農耕系（地場）や地方転入（サラマン）組みの
田畑耕し部隊住居（今も昔もこれらの居住地として提供される）とは訳が違うよ
144
私が見る限り、144の方が圧倒的に主観だね。
庭付きに住んだことない人だと思うけど。
マンションに住んでるのは金銭的理由で妥協した
人だけというのは少なくとも20年は古い。
正直驚いた。
吉良上野介は、江戸城呉服橋門内に屋敷を与えられていたが、
刃傷事件で屋敷を召し上げられてしまい、
現在の両国付近に屋敷替えされてしまった。
当時の両国は新興住宅地で、まだまだ淋しい場所だったそうである。
ま、好き好きだな。
戸建ても設計事務所との打ち合わせ、
手続き・儀式の類、隣近所との付き合い、
庭木の手入れetc
よほどヒマか、そういうこと自体を楽しめる人でない限り、
戸建てなんて立てる意味ないよ。
あなたがよっぽど田舎で、盗人さえよりつかないさびしい田舎ならいいけど。
そもそもここは23区スレだからな「○×は東京だけだ！」と啖呵きられてもなぁ。
いいマンション買って、内装に凝る方がどんだけ効率よくて
快適か、、、、、
こどもと庭で遊びたいとか、そんなんなら別だがなー。
すくなくとも「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
なんてことはないよ。
とにかく自分勝手に「〜に決まってる」って言い方するような人はあまり信じない方がいいね。
ちなみにハウスメーカが安いとは思わないが。
安いのは地元の工務店に在来で安く頼むパターンだろうね。
144は
「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
って書いてるよ。
あ、かぶった。失礼。
でも、ここもおいしいフレーズだね。
「そこそこまともな家建てようと思ったら坪120万はいるが。」
「そこそこまともな家」が「坪120万」だってさ。（笑）
いやいや、この人は田舎にいて、周りに金がないから戸建て無理ボ（な言い方するかね？家買う人間が、、、）
って言う人が多いらしいから、坪120万は土地代込みでしょ ww
私はバブル当時に、
有名ハウスメーカーで庭付戸建てを建てたけど、
欠陥だらけだったのでもたくさん。
ハウスメーカーの本社にまで苦情を言いに行きました。
もう戸建てに住む気はありません。
「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
いいに決まってるはやはりさすがにまずかったね。
マンション板だしね。23区板だしね。
ま、この発言がおそろしくセンス悪くはずしてた。
戸建て板に移動をご提言。
勿論戸建てにはそれなりのよさがあるけども、
都市部ではマンションのよさがトレンドとして上がってきてるよね。
売るのも、戸建て・土地は大変だしなー。
ま、信頼できる女中かなんかを住まわせておけて、（かつ家の中に「他人」がいるのが平気な人で）
自由になる金融資産が少なくとも2-30億円あれば考えるかもしれないが、、、、、
「都市部の戸建て」
たかだか数億円の資産では買わない。割が合わないよ。
ランニングコスト、流動性、セキュリティ、災害への脆弱性、プライバシー問題
（高い壁で囲うという手もあるが、著しく街の景観を乱してるよね。セキュリティにはマイナスだし）
戸建てに関するビジネス機会群がる輩が、数は減ったとはいえ、まだ相当いるからなー。
（いや窃盗団も入れると減ってないかな）
相当のお人好し＆虚栄心（またはその他の特殊事情）の持ち主でないと、敢えて様々なマージン（建築費坪120万−笑）を多数の人にばら撒きつつ、戸建てを買い、住み続ける意味は希薄化し続けてる気がするよ。
都区内にありがちな、30坪の土地にたった、三階建ての40坪程度の家（これでも十分一億超）よりも
それよりやや狭い（例えば38坪くらいの）ワンフロアのマンションの方が遥かに使いやすいし、実際、「広い」よ。価格はマンションの方が高いし、駐車場へのアクセスは、戸建ての圧勝だけどね。
億ションのいい部屋は本当にいいよね。
俺も最近気づいたが、結構主婦はマンションの方がいいって人多いよね。
男性は「城の主」ななりたいんだろうけど、いつも家にいる人間にとっては
戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないこともあるらしい。
俺の家内はずっと戸建て育ち（日本・欧州）だったが、今は完全なマンション派。
俺は戸建て派だったけど、説得されてマンション住まいです。
このスレに関しては、オタ「様」やギョーシャ「様」ではなかろうか？(笑
ローカルな不動さん屋「様」も、参考になる情報お願いします。
城南に土地を購入し家を建てたものです。ハウスメーカーですと坪１００万以上はみといたほうがいいと思います。工務店でも６０万は掛かります。今のマンションはバルコニーも広めに取っているのでガーデニングもできるなどいい面もあると思います。自分の家はエコと将来の部屋数の変更や３０年で価値がないような家にはしないことを考えて行いました。夏場の日差しよけ、冬場の光の取り込みのために落葉樹を植え屋根にはソーラー発電を取り入れています。その結果１年を通じて電気代が平均５千円ほど(オール電化)月によっては０になります。今の住居は電動スライドシャッターがあり夏場は風を取り入れながら人目を気にせず寝れる商品もあるそうです。防犯対策にもなるらしいです。部屋数の増減ですが可動式間仕切り家具があります。天井まであるので地震でも倒れません。節約を考えるなら戸建も考えることができると思います。戸建もマンションも好みがあるのでやはりそれぞれにあった生活がいいのではないでしょうか。ちなみに自分の土地は３０坪ほどです。
坪単価にどこまでいれるかだけどね。
HMでも70万くらいからなんとかなるよ。100万なんて言いなりにならない限りなかなか届かないよ。
城南でも。よっぽどほそーい私道の先の変形狭小地で、施工しにくい場所ならともかく。
実際、中古戸建てを売りに出すときは、うわものは価値マイナスだよね。（解体費分）
お気持は分かるけど、30年後にプラスの価値のある家は、テクノロジ投資じゃ実現不能でしょ。
そこが一番陳腐化早いわけだから。部屋の間仕切り移動なんかはいいと思うけど、まぁ、30年後は価値はよくてゼロだと思いますが。
ソーラーでランニング・コストは抑えられても、初期投資回収に何年かかるんだという話だし。
エネルギー行政のスタンス（補助金増額）や、太陽電池生産の生産性、需給の進展によって（ソーラーパネルの価格低下）、戸建てオーナーのソーラー設置に関わる採算性も大きく変化するので、なかなか踏み切りにくいよね。見た目もいまいちだし。
住宅性能表示では構造体は７５から９０年といわれています。ただ３０年で価値が上がるのではなく前の３０年で立替のような家作りはしないということです。いくら構造がしっかりしていても自分で手入れをしないといけません。そこが戸建の大変なこと。城南ではハウスメーカーで７０万は無理だと思いますよ。
なんとか、話を新築マンション価格に持っていってくださいね。
不動産市場は世界各国とも弱含み。
ロンドンや上海などは投売り状態だと聞く。
サブプライム債BBBが1年前の95から現在は18。
もはや紙切れになったBBBが売買されている事に驚く。
このBBBの値動きが正確にこの1年間のNY株の動きを示してきた。
世界の銀行はサブプライムからプライムローンの処理に問題が拡大。
景気が後退するなかで原油の下落も始まり、株、不動産も下げ始める本格的なデフレが始まる。
金を除いて。
都心周辺区でも高階層で少し、グレードのいい部屋をとなると戸建てと変わらない。
わたしも、戸建てで育ったので不動産のイメージはやり戸建てだったんだよね。
ところが、常時家にいる妻が
マンションの方が、セキュリティが良い。
子供が巣立って売却するときに楽。
掃除が楽。
などの意見でマンションを購入することに決めました。
江戸時代の都市計画について。ものの本によると、利根川では洪水被害が起こっていたが、その水系を江戸に引き込んで複雑な運河を造成した後の江戸では水害はないそう。江戸における恐い物といえば「地震、雷、火事、親父」で、水は入っていない。海水温度の影響は珊瑚礁の生成を基準にするとよいと思う。大阪湾沖は一昔前の沖縄海水の状態になっており、珊瑚礁が発生していると報道されていた。東京湾沖のことは知らない。海温北上の傾向は確かでしょう。
デフレについて。スタグフレーションの状況を戦後、世界経済は今まで経験したことがない。インフレとデフレが絡み合った状況になるかもしれないね。まったく想像不能。原油は需要が供給を上回ったという意見もあり、穀物は需要増→価格増を見越してヘッジファンドが大量に買い注文。先物は実需見込みでないか？原油は、需要が供給を追い越したという観測もある。
現時点で、日本のエコノミストが日本の新聞・雑誌で発言した、すべての記録を切り取っておくとよいと思うね。発言内容次第では言論界で抹殺される可能性がある。
真珠湾攻撃の報を聞いて、＊＊老人寸前だった西園寺公望は「この戦争は負けるね」と言った。これは当たっていた。それと同じくソロス理論（投資者パニック論というものだが）を傾聴すべきなのか。このスレの発言者の知的レベルが低いということは、温暖化影響の前に明白。
>>174
日本史を勉強した方がいいですよ。というか東京の郷土史かな。
下町低地は戦前まで何度も洪水で大被害を出してます。
私の妻も東京生まれですが、隅田川の向こうには絶対住めないと言ってますよ。
＊＊かららしいですが。
あと埼玉や千葉は未開の地ってイメージらしいです。
湾岸や城東に抵抗のない人って地方出身者なんでしょうね。
>>174
すごいエネルギーを感じますが、投稿前に文章を読み返した方が。
人の知的レベルをうんぬんするような文章ではないですよ。
戸建てvsマンションを誘発してすいません。
人それぞれだとは思うものの、金額に手が届く届かないという
部分も含めて、少なくとも23区内ではマンション人気が優勢な感じが
するのであんな書き込みとなりました。
ちなみに、うちも妻が戸建てよりもマンションを強力に推進した結果
マンションです。
さて、マンションも期末整理があるという主張もありましたが、
相対で話が出るのと、広告に思いっきり書いてあるのでは切迫感というか
レベルが違うことのように思います。自分の住んでいる地域は、少なくとも
表面上の価格には特に動きがみられません。
郊外物件は派手な値下げが話題になっている物件もあるようですが。
株価も底を確認する流れで落ち着き、春闘の話題に移りつつありますが、
労働者への分配率が上がると、23区の全体価格はどっちにふれるんですかね。
>>174
ていうか学校行きなおしたほうがいいよ。景気低迷で物価が上がるのを、なんていうのかなぁ。
戦後というか７０年代のニクソンショックと続いて起こったオイルショック。
円高で輸出が低迷し、田中内閣が列島改造内需拡大で乗り切った。あの時代のインフレは
すごかったねぇ。
ホテルライクというのキャッチフレーズがマンションの売りだったけど
「もし、そこがホテルだったらいくら払って泊まるか」
それを考えると、マンションの坪単価の正当性が評価できるのでは
ないだろうか。
ちなみに
坪単価Ｘ万円＝推定宿泊代÷０．００９〜０．０７
豊洲や東雲や南千住や烏山やホテルがあっても泊まりたくはないが。
隅田川の向こうに好んで住みたくはないが、絶対住めないというわけではないなあ。
逆に西側も同じ感じ。
世田谷とか杉並とか中野とか好んで住みたくはない。
山の手線内育ちだからその外に出たくないという感じです。僕も妻も。
ただし、山手線の外側でも西側は結構優良だけど、東側は落差が激しすぎという感じはします。
たとえば鶯谷とか。（内側は芸大、博物館。外側はホテル街）。
>１７５ 洪水って昔の話だろ！！何年前の話してるんだよ！！時代が違うんだよ！！今と時代が！！この時代洪水がこわ〜い 地震がこわ〜い なら東京に住む資格無し 日本で１００％安全な場所など無い！！
都心＋城南しか考えていない人にはこのスレほんと無意味だろうな・・・
水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
高台は全く問題ありません。
世田谷全体と言われると心外です。
>>189
なるほどね。これは確かな資料ですね。メモってお気に入りに入れて後で使える。
世田谷、高円寺、荻窪、阿佐ヶ谷他多数。
良い良いって言ってる西部イ住民のとこは地方転入や
県境外周で中央との格差がありアウトロー分子が多いんだろうね。
もともとの都心族は田畑地域には行かないしね。
マッピング物件の内訳
世田谷アインス美しの杜 2002年5月
千歳船橋駅徒歩11分 198戸
パークシティ成城 2002年4月
喜多見駅徒歩12分 387戸
イトーピア桜新町イストハウス 2003年3月
桜新町駅徒歩14分 109戸
グランシティ上用賀ラ・アヴェニュー 2003年3月
用賀駅徒歩20分 100戸
深沢ハウス 2003年3月
都立大学駅徒歩15分 772戸
マスターズガーデン世田谷桜 2002年7月
経堂駅徒歩13分 172戸
シティハウス成城 2003年7月
成城学園前駅徒歩9分 179戸
Ｄ’グラフォート世田谷芦花公園 2003年6月
八幡山駅徒歩10分 208戸
グランドメゾン三軒茶屋の杜 2003年4月
三軒茶屋駅徒歩11分 256戸
ジェイシティ千歳烏山 2003年4月
千歳烏山駅徒歩16分 155戸
久我山ガーデンヒルズ 2004年4月
久我山駅徒歩15分 405戸
コスモグランリュクス世田谷 2004年7月
仙川駅徒歩14分 229戸
グランフォート用賀 2004年6月
用賀駅徒歩6分 281戸
プラウド成城 2004年6月
成城学園前駅徒歩9分 129戸
ガーデンヴィラ芦花公園 2004年5月
千歳烏山駅徒歩14分 132戸
アルス桜上水 2005年1月
桜上水駅徒歩6分 101戸
エルザ世田谷 2004年11月
千歳烏山駅徒歩6分 366戸
プラウドタワー二子玉川 2004年10月
二子玉川駅徒歩2分 201戸
東京テラス 2004年10月
千歳烏山駅徒歩16分 1036戸
ヴィークステージ世田谷・千歳船橋
千歳船橋駅徒歩9分 120戸
グランスイート三軒茶屋 2004年10月
三軒茶屋駅徒歩11分 100戸
ルフォン世田谷 2005年5月
松陰神社前駅徒歩3分 104戸
ＴＨＥパームス世田谷桜 2006年3月
上町駅徒歩5分 108戸
ダイナシティ三宿 2006年1月
池尻大橋駅徒歩9分 133戸
プラウド世田谷桜丘 2005年12月
経堂駅徒歩11分 108戸
トワイシア用賀 エアリーレジデンス＆パークレジデンス 2006年9月
用賀駅徒歩4分 204戸
ＭＡＳＴＥＲＶＩＥＷ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ（マスタービューレジデンス） 2006年7月
池尻大橋駅徒歩7分 243戸
ピアースコード等々力 2006年5月 2LDK〜3LDK
尾山台駅徒歩8分 103戸
パークホームズ世田谷梅丘 2006年10月
梅ケ丘駅徒歩8分 100戸
シティハウス世田谷桜丘 2007年11月
千歳船橋駅徒歩6分 112戸
パークハウス フォレストリエ 2007年10月
千歳船橋駅徒歩11分 229戸
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート 2007年10月
千歳烏山駅徒歩14分 205戸
保有しているリスクの大きさによって販売方法の性質が異なってくるのだと思います。
安い価格を売りにしてマスコミ使って大々的に広告打って短期間で売ってしまいたい物件と、
値段が高くてもいずれ必ず売れていくと思っている物件では、
売り方が違うのですから、売れ方も違って当然でしょう。
30年ぐらい前までは世田谷は畑だらけだったんだから、
つい最近まで『田舎』だった事はわかっているでしょう。
それに世田谷の私鉄沿線は学生の一人暮らしが多い町でもあるし
カッペと言われて熱くならないでくださいね。
代々都心に住んでいる人にとって、世田谷は郊外の新興住宅地ですから。
坪単価１８０万の江東区が２７０万
２４０万の世田谷が３６０万
３６０万の３Ａが５４０万
だいたい、２００４年から１．５倍になった。
高値の極みから３倍に上がったのがバブル地価
その反動が引き起こした底値が２００２〜２００４年
底値から１．５倍になったのを「バブル」とは呼ばない。
本来１割ずつ上がっていけば５年の動きだったのが
２００６年・２００７年の２年でもっていったのは上げすぎ。
でも今後５年値動きがないとすればこの辺で固まる
可能性は高い。
新築を建てても「今の値段では」売れないとわかれば
デベロッパーは都内の変な土地を仕入れずに
郊外の駅前や都内の再開発を手がけるようになる。
マンションの完成在庫は、腐るものではない。金利負担
がどれだけのものか。３０億の土地でも
年６０００万の金利を払うだけでいい。倉庫代もかからない。
むしろ広告宣伝費のほうがかかるくらい。
港区、世田谷区の２００２年以降の主な物件をプロットして
わかったのは、安く売れる場所、新駅近くなど見直された
場所から売られてきていることだ。
ことに京王線の烏山 芦花公園近辺は湾岸に匹敵する
ほどのマンション建設ラッシュだったんだと気が付く。
売れない。高いと騒いだトワイシア用賀も残戸数あと３戸らしい。
上がるか下がるかという単純な話でなく
今後５年程度はこの価格で維持されるという見通しはどうだろう。
なぜ５年かというと、それくらい待てば在庫は売れるし、マンション
デベの整理統合、リストラ 職種転換がすすむという理由からだ。
その後は、国家公務員宿舎など国有地が売られ（大挙して江東に移転）
最後のマンション供給ブームが来る。都営住宅の老朽建替えバリアフリー化
も定期借地分譲とセットで進むかもしれない。
５年後にインフレが進行していれば、マンション価格も後追いで５年後に
上がり始める。
デフレ脱却できなければ、５年をまたずに年１０％で４年下落して２００３年
水準まで戻るかもしれないが
その時点での２３区供給量は１万個いくかどうか・・・要するに大規模敷地は
湾岸と葛飾区あたりしかないからだ。
２００３年水準まで戻ったらみんな都心や人気地域にほしいだろうな。
>>201
何言ってるの。
だからカッペの炙れ住民の入植受け皿地なんだよ。
都心居住者からみたら、無作為あぜ道区画に用はないかな。
こういう板でも世田谷等西部のレスが多いのも
数百万のカッペを受け皿にしてきた移住民が増えただけのこと。
>>205
お説ごもっともです。ぜひ都心９区限定スレの御家再興をお祈り申し上げます。
ここは２４区それも「住民のスレ」でなく「価格動向」スレ。アク禁になる前に
お引取りください。
というか、あなたの価格見通し書いてみなよ。
どーでもいいですけど、南麻布にも北青山にも都営住宅があって大使館や
高級賃貸マンションと肩を並べているのが東京というもの。
どこに住んでいるかというより、どれだけの住いに住んでいるかが
重要なんじゃないの。
それと、居住地で地域を見下すような表現は管理人さんの最も嫌うことの
一つだという気がします。
価格の話をするのに、８２万人もいる地域の暮らし向きや出身を云々する
のは笑止。震災の時に台東区から移住したり。戦後間もないころに戦災に
あった地域から目黒、世田谷、中野、杉並に移住した人は多いよ。
だいたい今生きていても１００歳超えてる。
６０年代７０年代のサラリーマン移民は、むしろ川崎・横浜の「東京都宮前区」「東京都青葉区」
といわれたあたりか小金井〜立川 府中あたりにかけてじゃないのかなぁ。
住まいサーフィンでパークコート赤坂ザタワーの評価が出ました。
ある意味今年のマンション市況を占う物件だと思いますので注目できます。正式決定前の価格みたいですが平均坪５７０万円だそうです。評価者さんがかなり詳細にレポートしてくれているので参考になりました。
>>211
マルチレスよくない。
その内容、会員登録しないでも見られるんでしたか？
新手の会員誘致ですか？
いいと思ったら、自分で要約して物件スレにでも書き込んでください。
あのサイトは主催者が小心者でインチキ臭くてどうも好きになれない。
>202
おっしゃっていることをちょっと違った視点から言い換えると、1.5倍に上がった物件価格を正当化する賃料水準の動きがどうなるかがポイントでしょう。
超都心部の賃料水準は六本木ヒルズができた2003年から５年経った現在、おおよそ15％前後上昇してきている。これは物件価格の上昇スピードにはおよばないものの、ちょっと遅れたペースでその差をつめてきているイメージ。
そして、これから１、２年の間、物件価格の上昇が世界経済の低迷の影響で高止まりする中、購入派から賃貸派への市場シフトが追い風となって、賃料上昇に弾みがつくと考えられるのではないでしょうか。
そして３年経って、賃料水準も2003年比50％上昇することによって、先に上がった物件価格が正に正当化され、次の物件価格上昇波動が現れるといった流れが正常な資本主義経済下における人口増加エリア不動産の価格の動きとなるのではないでしょうか。
＞２１５
＞バブルってのは実需とかけ離れた価格の上昇のことでね、主に投機によって引き上げられた価格の＞ことを言うのね。今回の価格上昇はバブル以外の何者でもないです。
投機で価格跳ね上がった物件が具体的にあるならマンション名で教えて欲しい。あっても１ＬＤＫや一棟売りマンションのほんの一部でしょ。
ここまで上がってきたのは大半が実需ですよ。今の市況はサブプライムの影響による一時的な踊り場であって、同時に中堅デベの決算前で便乗値上げ物件が調整しているだけ。大手デベ都心物件のどこが調整している？ これから販売開始の三井の赤坂タワーも５００戸超を平均坪５７０万円で自信満々のようです。これからも上がる所は上がっていく。まあ確かに二極化が激しくなって下がる所も出てくるのは確かだけど。
逆に、
建築確認改正で、2007年後半に新規に売り出せる物件が殆んど無く、
販売戸数は大幅に落ち込み、かつ既存の販売中の物件も、
マンション価格上昇に消費者がついていけず売れない状況に陥っているなかで。
各企業残戸が急激に積み上がっていて、
2008年は、これに新たな確認がおりる物件が重なり更に在庫が増加する可能性が高いとすると。
どちらの大手デベが自信満々なのか、固有名で挙げて欲しい。
まあ確かに株価でみると、確かに二極化が激しくなってるのは明らかだけどね。
こんな感じか？
笑いました 確かに異常なまでに強気だわなぁ
金持ちはどうか知りませんが普通のサラリーマンはアメリカ経済の先行きがわからないからしばらく買い控えはするでしょうね。ただ賃貸をしている限りジレンマがあるかもしれないけれど。いい物件は市場に出にくいね。値段に関係なく住みやすいから売る気にならない。さてあなた方はどのような物件をお探しになるのでしょうか。
掲示板に苛立ちが感じられ殺伐とした雰囲気さえ漂う今日この頃。
この雰囲気を作り出しているのは？
値下がりしないマンションへの苛立ち…
売りもの少ない。
損して売らない。
買いたきゃ買えで良いんじゃない。
つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。オークションのような考えで買ったのだろうか。物件に愛着がわかないものを普通のサラリーマンが高値で買うと思っているのだろうか。それに多少の住人の流動はいいかもしれないが多すぎるのはいかがなものか。現実的な話をするがこれから２０十年の間に手直しなどいろいろ住民たちで話し合いながら決めなければならないことも多い。しかし住民自身が協同意識を持っていないとどうなるかおわかりだと思う。どこもそうだがいいマンションはそこに住んでいる住人が愛着を持っているのでわずかな修繕も迅速に対応しているので深刻な状態、高額出費にならないうちに手直しをしている。住民自身が協同意識を持っているからなせることだ。住民同士で会話もしない場所ではそのようなことができるのだろうか。
改行入れてください。
＞つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。
大抵の大型マンションなら、よくある話しです。
物件にもよりますが、普通のサラリーマンが購入層とは限りません。
「いつの時代も消費者は大局的に見ればすごく頭がいい」
消費者を持ち上げてメシ食ってる人だけがそう思っている。
９６年のブームで郊外マンションに大金つぎこんだり
８５年にたまりかねて千葉・茨城郊外の建売買った人は
「すごく頭がいい」？
「頭の良し悪し」でなく「運の良し悪し」です。
それだけですよ。
それだけで話終わってもいいくらい単純。
大局的に見ても今の４５歳〜60歳代ワリを食っている。
「高い。高い。」と言ってエラソーにしているのが賢そうにみえて
これは、倍率がつきそうだと、モデルルームの販売員に
当たりそうな部屋まわしてくれとおもねる客が＊＊に見える
んでしょうね。
消費者の選択は常に正しい。
そういうのをニューエコノミーというんだそうで。
「消費者主権」は供給者の自戒の念。
お父さんお母さんを大切にしよう。（ｂｙ日本船舶振興会）
というのと同じでお客様を大切にしようを「お客様」が主張
したら話はおかしくなる。
列車にはダイヤがあるのに、
乗り遅れて「オレのために停めろ」という人はいない。
もっといっぱい走らせて運賃安くしろと迫る人もいない。
乗ってやらないぞと頑張っていても、困るのは結局自分だ。
「電鉄会社は電車は知らせてナンボのビジネスモデルだろう・・・」云々
その電鉄会社ですら、あれほどの満員電車に対して対策らしいことは
さほどやっていない。団塊世代が退職すれば通勤客は減ると思うからだ。
要するに
「持久戦というカード」
が供給者の側にはある。
車のように概ね５年サイクルで反復性のあり代替性の
幅の大きい商品なら消費者王様論も通じようが、
そもそも「自己資金・年収」を書かされて
（嘘でもかまわんがいざ買う段になって恥をかく）チェックされ、
まかり間違えば「お前の相手は時間の無駄」みたいな対応されかねない。
そういう販売現場のどこに「消費者主権」を求めることができようか。
資格のある人だけ「主権」が与えられる。
それって、実は高級品の小売の現場でも同じこと。
いい物件、お手頃な物件、お値打ちな物件は確実に売れている？
それは、結果を見たから言える話。
トワ◆シア用賀は、最初ボロクソに言われたが、値引き無しに売れて
いる。
あくまで結果論。 今だからいえる。
天気予報や株の分析と同じ。
未来は誰にもわからない。
自分の希望的観測をなにか理屈を付け正当化したがるのが人の性。同じエリアでも
駅遠い安い物件が売れ行きがいいか、
駅近い高額物件が売れ行きがいいかは、
蓋を開けてみなければわからない。
でも世田谷の例でいｗば過去３年。値上がりしながら
北烏山の大京や深沢の大京（みんな大京だ）
とか条件の悪い大型物件も売れてしまっているのも事実。
もちろん上限がないとは言わない。
では、なにが価格決定要因になるのか。
商品のバリューは
（品質＋信頼性）÷価格
が生み出す心理ではあるが、マンションの場合代替性が少ないがゆえに
その時期の他物件との比較によって生じる曖昧な心情に依存する。
簡単に言うと「見栄」商品。
市場は欲望で動く一面もある。というか衣食住は根本は「欲望消費」
欲望だから「お洒落」だとか「生活文化」という衣をかぶせて
生々しさを消している。
当然ながら、質実剛健派こそ、洗練された「欲望の昇華」なのだが
それもまた欲望消費のひとつのスタイル。
ことマンションとなると共同売主などのシステムで相互監視
価格カルテルと思われるほど業界の足並みは揃っている。
これが違法でないのは、中古市場も同じ歩調で上げてきている
ゆえのこと。
それじゃ高額ラインの上限はどこか・・という話になるが
価格追随性は、所得で決るだけでなく、親族を含めた流動資産の
額によるのだと思う。
確かに所得は急に変わらない。
日本全体で地価が大幅に下落した昨今。東京の不動産は日本一のお宝。
３５００万の相続時清算課税自体が、田舎の不動産や郵便貯金が
東京のマンションに置き換えるローカルキャピタルフライトを
招いたのだと思われる。
預貯金に地域性はないが、不動産価格にはおおいにある。
国税局の資料によれば制度適用者の平均値がなんと１５００万円の
「住宅資金援助」を受けている。
全国の住宅売上げの大半が首都圏に集中している。
１．５倍まで上昇に追従してきたのは「親の財力」。
人間平等に生まれていない。
あげくに６０年代７０年代に持家を持った世代と８０年代９０年代に持家を
持った世代の資産格差は真反対。
過去３０年の地価上昇を賢く（たまたま）生き延び
豊富な年金がデフレで目減りしなかった昭和一桁が一番リッチ。
高額物件のモデルルームに行くと、シニア層がなれない物腰で
カタカナだらけのプロモーションビデオを御詠歌でも聞くような目で
ありがたそうに聞いている姿を時々みかける。
この長い文を書いてるのはいつもの長文さんだよ。
サブプラ前に予測を外しまくった人。
まあ、生暖かく見守ろうじゃないか（笑）
リーマンの所得が昔みたいな年功序列でなくなった以上は、昔の成功体験なんて役に立たないと思うけどね。
もう環境が違いすぎてさ。
株で200億近い資産を築いた20代の著名投資化が、なぜ成功したかと聞かれて「運が良かっただけ」と答えていたのは印象的だった。
真面目にコツコツ働いていれば評価される時代はもう終わった。
親の資産に頼れる者以外に売れないとすれば、そう売れる数は多くないよ。
自分の親と、パートナーの親がいるんでね。
まだまだ親の資金に頼るだろうさ。
相続時精算課税制度なんてあってもなくても、
親は子が可愛い。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
