買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その21：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-01-27 10:46:00
坪単価１８０万の江東区が２７０万
２４０万の世田谷が３６０万
３６０万の３Ａが５４０万
だいたい、２００４年から１．５倍になった。
高値の極みから３倍に上がったのがバブル地価
その反動が引き起こした底値が２００２〜２００４年
底値から１．５倍になったのを「バブル」とは呼ばない。
本来１割ずつ上がっていけば５年の動きだったのが
２００６年・２００７年の２年でもっていったのは上げすぎ。
でも今後５年値動きがないとすればこの辺で固まる
可能性は高い。
新築を建てても「今の値段では」売れないとわかれば
デベロッパーは都内の変な土地を仕入れずに
郊外の駅前や都内の再開発を手がけるようになる。
マンションの完成在庫は、腐るものではない。金利負担
がどれだけのものか。３０億の土地でも
年６０００万の金利を払うだけでいい。倉庫代もかからない。
むしろ広告宣伝費のほうがかかるくらい。
港区、世田谷区の２００２年以降の主な物件をプロットして
わかったのは、安く売れる場所、新駅近くなど見直された
場所から売られてきていることだ。
ことに京王線の烏山 芦花公園近辺は湾岸に匹敵する
ほどのマンション建設ラッシュだったんだと気が付く。
売れない。高いと騒いだトワイシア用賀も残戸数あと３戸らしい。
上がるか下がるかという単純な話でなく
今後５年程度はこの価格で維持されるという見通しはどうだろう。
なぜ５年かというと、それくらい待てば在庫は売れるし、マンション
デベの整理統合、リストラ 職種転換がすすむという理由からだ。
その後は、国家公務員宿舎など国有地が売られ（大挙して江東に移転）
最後のマンション供給ブームが来る。都営住宅の老朽建替えバリアフリー化
も定期借地分譲とセットで進むかもしれない。
５年後にインフレが進行していれば、マンション価格も後追いで５年後に
上がり始める。
デフレ脱却できなければ、５年をまたずに年１０％で４年下落して２００３年
水準まで戻るかもしれないが
その時点での２３区供給量は１万個いくかどうか・・・要するに大規模敷地は
湾岸と葛飾区あたりしかないからだ。
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
