23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

団塊世代の住み替えはある程度あるだろうけど、
住み替えであって、総需要はふえないんでないの？

多分狭いところに越すだろうから、
面積で言うと、買いを売りが上回って、
マンション市況にはあまりプラスにはならないような
気がすんだけど。

売りが買いを上回るの間違い！
も、寝よ。

寝よ！おやすみ。

＞423　非訴求型

非訴求型というのは、末端の購入者へのことですよね。

不動産投資がヘッジされて、そのヘッジの部分が問題に
なっているのだと理解しています。要するに、ヘッジし
できるはずのない投資をヘッジしてしまった。

やっぱりそう簡単には解決しないのではないでしょうか。

今後2年は不況が続くと踏んでいます。土地もさがらざる
をえないでしょう。

波乱要因は、消費税値上げがいつか、インフレに対して、
日銀が政策金利をあげるかどうか。政策金利があがったら
日本は破綻状態なので、大変なことになりますが、まずは
日銀総裁が誰になるかが重要。大統領選がどうからむのか
はほんとうのところ不明。誰がなるにしても、最初の大仕事
になりそうです。白人の男性でなければ乗り切れないかも。

>>438,439,440

「ここは議論すべき場所ではない。多種多様の各自の見解を述べる場だ。」
っておっしゃっていませんでしたっけ？

いい加減言ってることとやってることを一致させてください。
そうやって、からむ癖が嫌われる原因。

>>445 そう書いたのは私ですけど。昨夜は一晩ぐっすり眠ってましたけど。
　　　引用してからむのは別の人でしょう。

>>436
「国土全体の」地価は下がる。
過疎と集中で東京だけが高いという構図が続くのでは？

工場・農業に海外労働者が入っている地域以外
空き土地、空き家、空き市町村だらけになってます。

田舎は寺が経営難で住職不足。
統廃合が続いている。
わずかな開業医と葬儀屋と不動産屋と司法書士だけが忙しいです。

日本は英国型の一極集中。いずれ大阪と名古屋の順位がいれかわる
かもしれません。名古屋が延びることもあるが大阪が廃れる。

海外へのアセットシフトのまえに、みなさん親や祖父母の不動産
処分や利用を真剣に考える必要があります。
田舎の不動産を処分。子供のため東京にシフトしている人がいる一方、
首都圏郊外の戸建を処分し地方の実家で親と暮らすＵターン
もでてきています。
地価のギャップをマネーに換えてているわけですね。
そのうえで、海外アセットもいいでしょう。まず樽のそこから
もれていく水をとめないと。

>>446
そうでしたか。失礼しました。

447

だからそれは、「青森県全体の不動産はきついけど、青森市中心部は大丈夫」って言ってる
のと同じだって。
敢えて青森（日本）にこだわる理由が分からない。

東京が世界の田舎になりつつあるんだから、
いくら鳥取や秋田や埼玉や神奈川に比べていいって言ったって
まるで説得力ないよ。

ましてや過大評価されてる3Aのレジなんて、下方リスク満載で、
怖いだけだよ。

田舎の地所を処分して東京および近郊に不動産を求める
風潮は昔からあったが、趨勢としてはずっと右肩下がりで、
これからもへってくだけだよ。

何より、東京の不動産を買う原資である地方の不動産の売却価格が
下がり続けてるんだから、東京の不動産を買い上げるパワーも
落ちていて、東京の不動産価格をサポートする力はどんどん
下がってる。

集団就職の世代が東京に定住し始めた頃とは、人数も、
基調の景気も全くレベルが違うので、「東京だけは何とかなる」
という幻想は今のうち捨てといたほうがいいと思うんだけど。

ネットの時代ですから、447さんの言うように、地方の不動産を買って、
低コストの生活環境を作り、投資は国際分散投資なんてのは、
欧米のリタイア層がよくやる手ですね。

日本人には南仏より南紀の方が何かと便利でしょうから、
温暖でお魚がおいしい土地に住みかを求めるのもいいでしょう。

ゴキブリだらけの赤坂よりは少なくとも健康的にすめそうです。

>>449>>450

君たちは考えが硬直してるよ
これから、大債務国の米国が沈む時代。
米国安つまり＄安の時代が始まっただけなんだよ
80円は行かないにしろ90円前半は大いにありうる
ダウは一万割れは確実視してる

最低五年は回復しないだろう

シカゴのシラー教授によると今回の日本の過去のバブルより後遺症は残るとの話もある。

日本での原油高も吸収してしまうよ
つまりインフレに日本はならない

日銀が必死に量的緩和すれば話は別だが・・・また作為的にそうすれば別だが


誰かが海外投資進めているが一理あるしかし、売却はお勧めできない
担保にして金借りるの得策ではないかな？
実家売ったりしたら親戚に恨まれない？
お墓は？
ルーツは大切にするべし

＞地方の不動産を買って、低コストの生活環境を作り、
＞投資は国際分散投資なんてのは、

まさしく私のやりたいのこれ。

ただし、日本の地方には何もないので、できれば東京の近くの
一戸建てでやりたい。

美術館、映画館、コンサートホール等がないのは寂しい。

東京近くじゃ、低コストとは言えないか・・・。
地方にも文化施設を分散すべきですね。

＞地方にも文化施設を分散すべきですね。

箱物はあったりすることもあるようですが、
パチンコにカラオケにゲートボールで満足って人が
大すぎる気がします。

設備もさることながら、民度が根本的な問題かもしれませんね。

地方だと毎週ゴルフできるよ。メンバーもコースもいつも同じだけど。

老後はハワイがいいんじゃないの。
サブプラで相当値上がりしていたから暴落するんじゃね？

地方の土地は、買い手がいるうちに処分すべきでしょう。
駐車場ならまだいいけど、古い借家など空き家になる前に
売ったほうがいいですよ。

今でも大半の地方都市の地価は下げ止まっていません。

古いデータですけど
http://www.real-tk.co.jp/chika4.html

３月２４日頃の平成２０年（平成１９年１月以降）の
地価公示の新聞見出しは、おそらくこんな感じでしょう。

「首都圏と地方　二極化くっきり　平成２０年地価公示」

５年前不動産相続した友人いわく
実家の土地は１５％下落。自分は売って
都心にＩＬＤＫ買った。その後相場は２割上がって
差は歴然なのだとか。

賃貸に住んで海外アセットで運用っていっている人は
大抵すごい家賃補助か社宅住まいなんじゃないのかな。
金融資産の運用益使って、高い貸入ったら、元金が増えない。
よね。４％でも複利でないと１０年で１．５倍にならないし。

日本は国際的なマイクロ化する全産業で技術を有し
海水を真水に変える技術
エコに関する技術
世界に誇る家電技術をもつ

こんな国はありません、

諦める必要もなければ落胆する必要もありません

しかし弱点は金融と政治です


これがどうにもならない

国民性もありますが敗戦国としてのこの国のトラウマかもしれません

円高なので＄建で商品ふくめ都内の不動産買いましょう

また落ち着けば値上がりし始めるでしょう

あのさ
そもそも不動産で１５パーセントでまわるものなんてないでしょ
あったら買ってるよ

勉強ね
君よりしてるつもりよ
君は儲けてるの？

オイラは
なんせ勝ってるしね
儲けたからこんな書き込みしてるんだよ
暇つぶし

君は？

ここにロマンでも求めてるの？

それから、本読んで知ってんなら(知ったかするなら)どうすれば儲かるか知らせてみろよ！

東京不動産は財産の入れ物としてはほぼ最悪かもしれません。
でも、不動産を全額キャッシュで買う人はいなくて、不動産購入に
伴い恐ろしく安い金利で借り入れができるんですよ。
だから、アセットアロケーションというかポートフォリオの一部で
不動産を買ってる。
リートじゃ借入金のレバレッジかけられませんね。

ですから東京不動産は財産の入れ物というより低利の資金調達の
口実なんですよ。

７０００万あって７０００万のマンション買わず、
１億円の資産のうちの４０００万くらいを入れておいて３５００万くらい
借り入れて、６５００万は金融資産で運用したりするのがいいと思いますよ。

なんでも大人は結果重視なんじゃない会社でもそうでしょ

アマちゃんは頭でっかちばかりで議論は常にドウドウ廻り、
カッコつけんなら、やってみろって事だけどその勝負する勇気がない

人の行く裏に道あり
花の山

常に逆張りだよ

人と同じ事ばっかりやるから平民レベルなのでは？

まあ君ばかりではないが、先を読む力がある人間は男性の約３０パーセントしか居ないらしい。
そのなかでもお金保有且つ勇気を持ってリスク覚悟で勝負できるいったい人間は何パーセントなのかな？
その中で勝つ人間負ける人間がいる

さて君は将来どうなるのかね(笑)

ここは、人の投資を批判するスレになりましたのでヨロスク

＄安君おもしろいね。３０％もいるんだったら日本も安泰だね。
買った負けたを披露して、平民君扱いするのは寂しいんじゃない？あんまりカリカリするのは止めようよ。
あと僕はドルの収入の方が大きいので、ドル高を歓迎してます^^;

いい加減、スレタイに関係ないはなし　うざいんですけど。

４６２さんって、不動産買うなって話と自分の投資のポリシーとが全く
関連性ないの気づいていますか？

お若い方ですかね。今日のオーラの泉で、三輪明宏が言ってましたよ。
自分の価値観と市場の価値観が同一だと思い込むなって。

463さん、あなたは誰？462ですけど、今日は初INなので不動産買うな、なんて言ってませんよ。
むしろ僕はドルと円の収入バランスを付けたいので日本の不動産も買ってますし、今も３Aで買う予定です。

不動産はレバレッジきかせれるから投資対象として魅力的なんだよ。
銀行で不動産買うから金貸してって言えば借りれるけど
株や外国証券買うから金貸してって言っても貸してくれない。

２年前に1,000万の現金で4,000万借入して5,000万の物件買って、それが今
8,000万で売れたら利回りどうよ。

借金返して4,000万残るよ。税金払っても2,000万超で年利40%。
しかもその間の家賃は金利1%で月4万みたいなもん。
プラス4,000万円の生命保険付き。

この美味しい投資を２年前に出来なかった人が今投資を語ってもね〜
説得力ないでしょ。

投資自慢を語るスレではないですよ、ここは。下げ止まりがいつかがメインです。
5千万が8千万で売れたのは良かったですね。でもそんな個人的で小さな事をあまり人前で自慢しない方がいいですよ。恥ずかしいから。
そろそろ本題に戻りましょうよ。

まあ投資で１億２億儲けたいと妄想してる人たちはガンバってね。
自分は両親がもう投資で大成功してるので両親が下がったところで
マンション買って。。。。。。。
。。。は想像しとけ。
だいたい投資で成功して利回りだとかそんな問題より相続税率のほうが
問題なのよ。

４６７さん、思いっきり痛いですね。なんだか自分も同じ部類にいる人みたくなってしまうのでこのスレからは卒業します。

おんなじ部類とかやめてくれよー。きもいよ。

一つの真実として、相場に対する謙虚さは、投資の金額、キャリアに比例する。語っている相場に真剣味が無いのに、繰返し発言する奴は、一体何がしたいんだ？

デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
嘘と決め付けられ、
自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

一人ぐらい、０３年春に株買って、２００４年にマンション買って、２００６年秋に
株売って、繰上げ返済し、２００７年にマンション売って全部海外アセットにシフト
した人はいませんかね。
みんな自分の経験の範囲で別の話していてかみ合わないだけでしょう。

基本的に、まだ買うなという話と、日本の不動産は永遠に投資価値無しという話は
別物ですから、その辺ふまえてくださいね。

465さん

それが事実なら素晴らしい話ですよ。

そういう度胸が大切

実行できた人が残る時代だから、自慢していいんだよ(こういうところでね)外ではダメ。

金持ち父さんカッコいいよ

子供も妻も褒めてくれるよ

去年買った人は、ひき続きがんばろう

株は負けた
２０００万円ロス

不動産で２．５億儲けて

キャッシュで持ってるけどこれから税金が・・・・
アタマ痛い

予想した円高きたので海外不動産か商品か何かに投資しようと熟考中

本来、自分の知りえた情報を書くことで、
情報が補完されたり
正確性や精度が増すのが理想なのですが、

知識を書くとデベと言われ、
情報を書くとソースは？とからまれ
体験語れば、自慢話と揶揄される。

たまに、明晰な書き込みにうならされて、
それを称えると
「自演はやめよう」と来る。

あきれるほど笑える板だから、
娯楽と間違える人がいても
無理も無いでしょう。

>476
>あきれるほど笑える板だから、
>娯楽と間違える人がいても
>無理も無いでしょう。

そういうことにしたいんだねー。

>472
>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、
>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

たしかにそういうことが多いのは事実なんですが、

ただ、例えば、

>デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

「日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まる」「半年のガマン(=半年後に下げ止まる)」
全く根拠ないよね？

これじゃあ、ダメでしょ。

あと、

>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、

と言っときながら、

>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

世間共通の”偏見”だと決め付けているのは面白いですね。

要するに、今、自分の価値観に沿わない話が皆の同意を得ているのがイヤなんですね。

476さん
考えすぎ
気にしない気にしない
一休み一休み

>459

基本中の基本を今更ありがとうございます。
普通は、いくら手元に金あろうが、最低の頭金だけいれて、
めいっぱい借りるのが普通だと思います。

459さんの言ってるのは、中途半端でどうかなと思います。
物件フル金額借りなきゃ。
レバかけても不動産なんかおいしくないよ。
あるとすれば、上モノの償却メリットくらいだろう。
証券なら、信用でレバは簡単にかけれるし、ブル・ベア・ファンド
なんかもある、日経225先物や、手はいろいろある。

さて、そんな話はどうでもいいけど、日経ヴェリタスを勝手に10週モニター
契約された人が大量に出ている様子。

一部販売店が、顧客にしっかり確認せず、契約したことに
してたらしい。

昨日も今日も、朝から終了時間まで、日経ヴェリタスの
電話も、販売店の電話もつながらない。苦情殺到してるらしい。
日経はHPでわびるべきだ。

>>480さん
おそらくスタンスの違いです。

短期転売スタンスなら、レバレッジ目いっぱいもありですが
住民票移しただけで売ったりすると、確実に３９％の譲渡益が
消えますよ。

その場合、来るのはお尋ねだけじゃなく呼び出し電話。

ローン諸経費と仲介手数料、期中のローン返済、
管理費、公租公課かんがえたら普通はやりません。

事業用資産の買い替え特例復活しない限り、実際住んで
公共料金をその住所で払わないと３０００万控除は無理。
それも１回やったら３年待ちですから。

賃貸物件も自己資金少なくすれば、利回りはあがるけど
利払い増え、残債も減らないですよ。

極端な話、１割値引きさせて自己資金は申し込み金の１０万で
買ったこともあります。
利回りは１２００％ですよね（笑）

こういうのは、金融資産運用して利益がでたときに繰り上げ返済
すれば収入源になる。
店子がいる限り残債は減っていくから、時間とともに繰り上げ返済
（自己資金投下）の利回りは大きくなります。

それに自己資金が過少で残債減らないということは、譲渡益が出ても手取りは少ない
ということじゃないですか。
そもそも、賃貸物件譲渡なら５年超で２割課税にもっていかないと
売ってもうまみ少ないですよね。

自宅の場合、１０年〜２０年スタンスの転売で考え、
将来も賃貸できる場所を買ってますね。
利回り重視でなくて、少し多めに入れておかないとローン返済額
や残債の減りが遅いことになります。

１０年から２０年住んでマンションが下落しても最悪自己資金は
回収したいというのが私の場合基本ですね。
ですからまず、思い切り低利のローンで月額１０万程度の支払いに
おさえ、のこりは手持ちのキャッシュを使う。
７０００万の物件なら半分くらいは自己資金いれておきます。

投資物件でも、ここ３年以内のものは２割くらい自己資金入れてインカムを
増やすようにしてます。長期的賃貸を考えているからです。
昔は節税も考えましたが、定額法じゃ倍半分違いますからねぇ。
黙っていても、子供はいつまでも卒業しないし親の介護とかで
医療費も扶養家族は増えてますから、控除のネタはこまらないですけど

地価が上がって中古を買っても減価償却による節税効果が無い
ですから、新築を複数買っておいて店子さんに家賃払ってもらって
リタイヤする時期に適当に繰り上げ返済して収入増やす。

みなさんやってる方法と同じですよ。

＞利回りは１２００％ですよね（笑）
言い忘れましたが、１Ｒ　１０万／月の表面利回りですが
儲けてるのは金融さんと管理会社で私は空室リスクだけ負ってる感じｗ

＞事業用資産の買い替え特例復活しない限り、

いうまでもありませんが、これは一昨年１２月をもって実質廃止です。
書いておかないと突っ込まれるのでｗ

480です

私の運用資産は2億円程度ですし、
不動産の現物はやりません。

金融商品（商品関連、為替、金利スワップ、REITなど含む）を
国際分散でやってます。
アセットアロケーションはかなり思い切って買えますが、、、、

不動産は、自宅のエクスポージャ分で十分です。

自宅の住み替えは、本当に長期・自己居住用だったので
低率で済みました。

自宅の住み替えは、売却益より安い物件買わない限り、圧縮記帳で
課税ナシが普通だと思います。
低率ですんだなんて税理士替えたほうがいいですよｗ
（突っ込んじゃいけなかったかな）

失礼しました。
海外にお住いで日本に帰国されたんでしたっけ？
低率とはおそらく海外の税制適用なんでしょうな。

>>485
運用資産正味で２億なんですか。すごいです。
その２億に到るプロセスが知りたいですけど、スレ違いなんで
やめておきます。

不動産のセミナーなどへいくと不動産で借入金とあわせて
資産総額２億なんて人、普通ですが、その場合でも
金融資産の額は、３〜４千万程度って人が多いですから。