23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

>355
時間軸というか、因果関係がズレ過ぎです。　

バブルを潰す為に金利を上げたのでバブルのピークは金利が高くなるのは当然です。
その後、不動産が暴落したから金利を下げた訳で、ゼロ金利まで導入してやっと反転した。

いま不動産が上昇し、まだ明確に下がらない中、金利は去年の夏前の2％から1.3％台まで下がった。この水準はゼロ金利解除前の水準です。実態経済は2003年ほど悪い訳じゃないのにね。実態と乖離した金利水準にあることが、後々バブルの温床になりうるし、過去同じような状況でバブルが起こってる。

今オーストラリアに出張しています。

びっくりしたのは1年に不動産賃料が毎年20％〜30％あがっているということ、
これこそまさにバブルだなと実感。

こんなに物価が上がっているのはオーストラリアでも鉱物が取れる場所だけとのこと

水(500ml)が1本約250円(ホテルの備え付けのやつじゃないよ)
日本の物価の安さを実感。

5年前に行ったときは飯なんて500円も出せば結構立派なものが食えたのに
今は1食2000円くらいは普通

資源国が今どういう状態になっているか実感しました。

日本は明らかに世界の流れに取り残されている

多分日本のデベより資源国の素人の方がよっぽど儲けているでしょう。

このような状態で日本の不動産に投資されるなんてとても信じられません。
投資されたとしてもかなり小額でしょう。

だらだらと長期間価格が下落していくか、大暴落するかどちらかがないと投資など
呼びこめないと思いますよ。価格が安いといってもあまりにも中途半端な価格位置に
あると思う。

不動産価格下落が長引いた場合は悲惨だな、、、

昨日の日経新聞にも書いてあったが、東証REIT指数が去年のピークの2600台から1400台に
下がっている。実に下落率45％！！！
実物不動産も下がるよこれからドンドンと。
外資は東京不動産市場から撤退、実需の買い手は去年まででかなり買ってしまい、
買い手予備軍は今「様子見」。反対にデベは完成在庫の山、投売りがすでに始って
いる。
来年の今頃は2-3割下落しているよ。

一年後７０００万が４９００万ですか。うれしいですね。誰でも買えちゃいますねｗ

>>363
もう何度もそういう話聞かされてきてますが、誰か責任者きめて確実に実行してくれませんかね。
いつも話ばかりなんだから。法螺は迷惑です。

「誰でも」じゃないよ。去年・今と買うのをじっと我慢した賢明な消費者だけだよ。
○ホな消費者の多くは、去年のド高値で「この値段じゃもう今後買えません」「金利は
今後ドンドン上昇します」「消費税率がすぐに上がります」などのデベの煽り
をまに受けて高値掴みをしてしまった。

あなたねぇ。２３区の潜在需要どんだけあると思ってるの？
坪単価が３００万から２４０万になっただけで、需要は５倍に増えると
思うよ。

ちゃいまんがな。
３００万／坪が３割下がれば２１０万でっせ。

銀行なんかオーバーローンで貸しちゃうからほぼ誰でもマンション買える。
実際４年前思い出してごらんよ。


・・・って

そんな夢みたいな話悲しくなるだけだからもうやめてくれよ。
ったく気分が悪い。

367さん それなら一旦マンションが値下がって買いやすくなっても、倍率五倍ならまた低金利だからまたデベが値上げし始めるんじゃないの？またバブル発生したりして？デベがご希望の価格帯で供給し続ければ良いけどねぇ 上手くいくかな

「我慢して買わない賢い消費者」ってあなた、スーパーの買い物じゃない
んだからｗ
高くなると、我慢しなくても「自動的に」買えない。それだけです。

妥協して郊外でも買ってればいいけど、首都圏出身の人は親が郊外
買って苦労したから絶対買わないね。

買いたい場所が高くて買えない。それが実情でしょう。
賢くもなんともないよ。無い袖は振れない。

「買ってない人」と「買った人」を比べたら圧倒的に買ってない人が多い。
だから、地価下落、マンション暴落説はうける。

でも書いてあるとおりにならないから初版で絶版。キワモノなんだよね。
週刊誌だから書ける。７０歳の年寄り引っ張り出してはずれたらポイ捨て。
そういう世界だよ。

格差社会だからこそ未来に希望が必要なの。プロが書くのも罪作りだけど
素人が無責任に希望的観測書くのは「一種の夢」として読むぶんには微笑ましい。

けれど資本主義の世の中、持てるものの思い通りになることの方が多い。
持たざるものの思い通りになったら、カネなんてそもそもいらないよね。

日本の景気が一向に上がらず市場としてのアメリカがしばらく期待できないということが
わかってきたことで、福田首相も内需拡大をせざるを得なくなってきた。
今日のニュースの経団連への賃上げ要請はその一貫だろう。

ただし経団連の方も所得税等の税金を減らすことを首相に求めている。
これは何を言っているのかといえば、日本の不況は官の非効率性に
問題があるのだから、地方を切り捨てるか、官のリストラをすることによって
財源を確保し税金を減らしなさいと言っているように思われる。

福田首相がこんなことを言われて実行できるかどうかはわからないが、
日本の産業界も現状の日本に投資をすることはあまり意味がないことだと
感じているようだ。
(給料を上げても税金で取られるわけだから需要には回らない)

福田首相がこれをどのように考えるかどうかはわからないが、
この実施が景気のターニングポイントだと思われる。

それは不動産にも共通することであるから官僚、特殊法人のリストラおよび
地方公共団体の破産が23区マンション価格の下げ止まりであると想定する
これには当然のことながら、地方金融機関、建築会社の倒産が含まれる。

この時期についてであるが、福田には無理だろう。
もしできたら名宰相として後世にまで名を残すであろう。

370さん
賢い明解で民衆心理ついてるわ
電車の中刷りなどのゴシップ週刊誌を真に受けるア・ホと゛もも納得しますわ

スマソいったい！何が起きてんですか？現実に？

いい歳して、スマソとか言ってる人、恥ずかしくないか？

細本「いい？一度しか言わないわよ。
　　　　あなたねぇ。
　　　　山登りで、・・足元の石ころを蹴っても、足が滑るだけ。

　　　　他人をからかい見下したりして、何のプラスにもならない。」

未購入者「・・・まぁ、そうですけど」

細本　「あなたの、競争心だけが満たされるだけ。
　　　　
　　　　これが格差社会で、人間が陥りやすい罠だよね。

　　　　人を見下し人の満足を祝福せず、けちをつけて安心する。

　　　　その度に自分の幸福を見失っていくんだよ。」
　　　　
未購入者「そうはいっても、相手が間違っているから・・」

細本「おだまり！

　　　　あなたに、信念があるならそれでいいじゃないか。

　　　　あなただけそう思っていたらいいんだよ。
　　　　皆がそうだといったら
　　　　それは信念でなく常識だよ。」

未購入者「その常識がわからんやつがいるから・・・」

細本　「凡人は自分の信念を常識と取り違えるたら、ダメなの。
　　　
　　　　それと社会の大きな出来事を、なんでもかんでも自分に
　　　　都合よく解釈したがる。

　　　　これを我田引水という。

　　　あなたねぇ。どんなことでも、大抵は無関係。
　　　自分が何かしてはじめて意味を持つのよ。」

未購入者「言ってる意味がよくわかりません。」

細本　　「いいんじゃないの。競争意識を持たずに、自分の
　　　考えを淡々と述べたら。

　　　そのほうが信念も深まるだろう。

　　　いろいろな価値観があるのに、相手をこき下ろさないと
　　　気がすまないのも競争心だよ。
　　　競争心なんてろくなもんじゃないわよ。

　　　そんなものは次元の低いエネルギーなの。

　　　あなた、もう少し次元の高いところにおあがりなさい。
　　　みたところ、それだけの素質はありそうだから。」

>362
オーストラリアから見たら日本の不動産はえらく安く見えます。

割高から割安な資産に資金が流れるのは当然でしょう。実際今も日本にお金は流れ込んでいます。彼らにとっては自国不動産は割高であり、リスクヘッジとして日本の不動産を持ちたいのです。

３月末の投げ売りはどーなったのでしょう？臨場感ある報告がないですね。みんな念書を忠実に守ってるのですかw

そりゃさがらんだろ。貸しはがしがおきなきゃ。

ややや
都心賃貸オフィスまでもついに減速か！

東急不動産株12%安か、、、、、、

当分不動産はダメだね。

なんか、相場は下がらない、
そんなに下がったらみんな安く買えちゃうよ、
（いや、ここ1-2年我慢した奴だけだ）
なんて、いろいろ書いてるけど

3-4年前に安かったときにも潜在需要はあったはずなのに安い物件の売れ行きはそこそこでしかなかった。
5-6年前の下落基調がまだあった時期には、（更に安かったのに）手を出す人はより少なかった。

今、7000万が4900万なったら喜んで買うといってる人の
ほとんどは、間違いなく4900万まで下がっても買わないだろう。

下げ始めると、買い手の手は「ピタリ」と止まる。
今のアメリカと同じ状態。
下げてる限り、先安観が支配的になり、ビビッて買えないのがほとんどの人だよ。
（待てば、もっと安く買えるさと）

一度底を見て、反転を確認してから徐々に買いが入り、上昇局面入りする。
それは多分4900万よりも下の水準だろうと思うから、結果オーライなのだけど。

とにかく、今の価格より安かったら必ず買うなどということは軽々しく口にはできても
相場の方向感から、現実にはならないということを肝に銘じとくべき。

売り物件かかえてる個人は、まだ今のレベルで売れるうちに売っとくべきでは。

>381
株やREITが下がると値下がり論者が元気になるけど、実物不動産は下がらないね。REITなんて下がり始めてからもうすぐ一年だけど、影響が出るのはこれからですか？

オフィスは空室率2％後半で賃料も上がり続けてますので、売り自体少ないです。

マンション用地にしても、仕入れは相変わらず入札。安く買える状況じゃないですよ。

仕入れが安く出来ないのに手持ちの在庫安く売るってあり得ないです。

ガソリンスタンドの経営者が140円で仕入れたガソリンを145円で売ってて、売れないから、130円で損して売る？次の仕入れが120円で出来るならいいけど、仕入れは相変わらず140円だったら、売れなくても耐えるか、商売やめるしかないよね。

株やREITが実体経済の先行指標だから
騒ぐんじゃないの。

きわめて正攻法だと思うけど。

ガソリン含めて、安売り十分ありうるでしょ。
三井や三菱ならいざ知らず、cash回んないで在庫積みあがったら。
損益じゃなくて、実際のビジネスはキャッシュフローだからね。
黒字倒産、増えると思うよ。

いやいや本当にマンション在庫戸数、まじ大丈夫かと思うよ。

実際、専業の中には会社ごと売られたり、
ファイナンスつかなくてキツイとこも多い。

金回りが厳しいね。
この時期、金策に走り回ってる社長さんも多いだろう。

気に入ってる場所が買える値段になったら買うだろ。でも、一度歴史的な買い場を逃してる人達に、こんな短期間で再びチャンスがめぐってくるとは思わない。まして、今、様子見という誰でも選べる選択をしている奴にそんな幸運がやってくることはないだろう。明らかに今買うという選択をするのが一番精神的に困難なだけに、それを選んだ人達に幸運が訪れる気がする。今の局面は、再びじわじわあがりだす前に買える物件にであえるかがポイントだろう

不動産会社の金回り知らない人多いね。仕入の時以外に金策になんか走らないでしょ。

うふふふ

386さんなんかにとっては、
これからずーっと、
「歴史的な買い場」が更新され続けるんでしょうね、、、、、

ここ数年の上げは長い長い価格下落（高齢化、人口減少、東京のアジア、世界における地位凋落、長期的スタグフレーションなどにより）相場の、極短期間のアヤでしかないですよ。

冷静にプラス材料とマイナス材料を白紙に書き出してごらんよ。

万一不動産買うとしても、日本じゃないよ。東京じゃない。

何を呑気な、、、、、
仕入れなんて、勿論到底出来ないよ。

そんなレベルじゃないよ。

短期借り入れのリファイナンスが出来なかったり、
（要は銀行が金を引き上げる）できても金利がめちゃくちゃ高かったり、
既存の借金の金利払えなかったり、給料やちょっとした期末の経費の支払いが滞るってこと。

マンション開発のプロジェクト資金は通常、期限一括返済。完成、販売と同時に売却返済するもの。

デベの利益が１割として、目一杯借りて販売価格の9割の借入。竣工時に六割売れてれば、借入金は３割残るが普通は銀行と相談の上３ヶ月とか延長していく。
当初期限から伸びても、担保はついてる訳だし、これを無理やり返済させることは普通の銀行ではしない。
まあ当初予定より一年以上伸びると、延長もし辛くなるが、一年の間に後１割売れてたりして、借入は２割、物件は３割と担保余力が出たりする。

銀行と交渉するの面倒になれば自己資金で返済するだろうし。

潰れるのは途中で金利払えなくなるようなとこ。
そんな内容のところはそもそも一等地の仕入など出来ないから、大勢に影響ないんだよね。

買う物件の謄本くらいとって交渉した方がいいよ。抵当ついてなければ、値下げする確率はかなり低い。いつまで待っても投げ売りはない。
営業はりつけたり、諸費用かかるから、利益そこそこに売ってもいいや、っていうのはあるかも知れないが。

>389
マンションデベが開発PJ紐付き以外で短期資金借入することは普通ないです。

借入出来るなら、それはかなり財務内容がいいところでしょう。

バブルの頃はそういうのあったから、よく潰れたけどね。今は銀行貸さないよ。

みなさんのおかげで知識が増えます。ありがとうございます。
もっとやってください。

３８６さん
ごもっとも、納得します。
さすが、良い感覚してるよ。

>>歴史的な買い場を逃してる人達に、こんな短期間で再びチャンスがめぐってくるとは思わない。

皆も共鳴してるよこのフレーズにね

>>383

そうなんです。
用地がない。
２３区市場はバブル前後の１０年近いブランクに加えて９５年以降
リストラ、破綻、減損会計、不良債権。土地を吐き出させる材料が
続いた結果土地供給を維持できたんですよ。あまりに土地が豊富だった
から、新興デベまで雨後の筍のように沸いて出てきました。
その結果の４万戸／年。

実はそれも３年以上前から途絶え土地の需給逼迫、相場の高騰とあいまって
大きな曲がり角を迎えています。

ここの皆さん、市場は、マンションの売り手買い手のガマン比べか綱引き
みたいに言うけど、その前に地主とデベの「一方的な」綱引きがあるんですよ。

デベとゼネコンは叩けるだけたたきますよ。
マンション地主を叩くとどうなるか。こなくていいよと言われる。・・田舎の荒地はいざしらず
２３区内の地主を叩けるデベにお目にかかりたいですね。
どう拝み倒してもよくて「入札」。普通は売ってもくれない。
そりゃそうだ。昔と違ってその気になれば使ったまま流動化もオフバラもできる。持っていて
損は何もないんですから。

今持っているのは、たいてい個人も企業も４０年来のツワモノ揃い。企業なら超のつく優等生。
こないだ地価反転とかいわれてここで売る人いませんよ。


小さい土地でも地場のゼネコンが融資引っ張ってきて小さいマンション建てて地主
直営の賃貸物件にしちゃうみたいですよ。
今、ＴＴＴの賃貸苦戦みたいですね。だって三田にも恵比寿にももっと安く貸してる
個人物件がいっぱいあるんだもの。
土地買って賃貸するのと自分の土地に建てて貸すのとどっちが競争力ある？

世の中、地主が一番強いんです。

http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html

ココ見てよ　帝国データの情報

神奈川の不動産屋がよく潰れてんだね
あっちは郊外だからちょっと調子にのってしまった業者は仕方ないよな
無理も無いよ

体力無いところは消えるのみさ

しかし倒産つまり潰れた場合は銀行管理になる訳だよね
こういう弱小デベの分譲中物件はどうなるの？

仕掛り建設中マンションはどうなるの？
ワンユニットを安く買えるって事より銀行に相談しないと買えないよね
銀行のハンドリングになるのでは？

395さん
あんまり急激に業者いじめをすると不動産物件出てこないんだな
銀行が代わりに売ってくれないのかな？

銀行さんが

任売・競売に売りに出すようにしてくれるんじゃない？
所謂「市場データ」には載らないが、こういう形で市場が崩れてくんだろう。

破綻したデベの物件は、管財人管理になります。債権者と相談の上、任意売却、出来なければ競売が一般的です。

任意売却の場合は銀行関係の不動産会社を通して、買主を探すことが多いです。資金調達力のあるとこに声を掛け、入札で価格を決めます。　

ここで叩き売りになることを期待してる人も多いのでしょうが、そんなことは起きません。何故なら、債権者である銀行は高く売れないと貸出を回収出来ないですから、高く売れるよう入札参加者を集めます。

３９８さん

嘘だろ
そうなの？本当に？なんだよ・・・・・・
このまま、待っててもしょうがないの？
じゃーどうすれば安く買えるのよ・・・
オイオイちょっと待ってよ
みんなの話と違うじゃない暴落するみたいな話だったじゃないのよ

誰かもっと説明してよ

こないだ嫁さんにも下がるから待ってろっていっちゃったのになあ

いずれにせよ、任売でも、マーケットよりはかなり安い。

任売・競売物件が増えると、マーケットでの普通の入札なんか
バカらしくってできないね。ま、出てくる物件が違うけど。

高く売れるよう、入札参加者を集める（ようにする）のは本当だけど、
市場が上向いてない今、入札あつめた結果、高く売れる保証は全くないけどね。

銀行のクレジット・コストはじりじり上がる傾向ですよ。
（ここ数年が低すぎた面もありますが）

どうやら、都内周辺地区のマンションが下がり始めたよう
です。

プラウド志村城山が、坪190万円台。
板橋区だし、東京周辺ではありますが、ここらあたりは
2月まで250~270万円台でした。

20坪なら1000万円以上値下げ。

プラウドならこれで売れるかもしれない。これでも高いと
言っている人もいますが、たぶん価値を知らない人で
しょう。

これでも利益が出るなら、野村もやりすぎだし、利益が
でないなら、野村の将来が心配。つぶれちゃったら、
10年保証はできない。あぶなくて買えない。

あおるつもりはないですが、いよいよ値下げの始まりだと
思います。徐々に都心部に進展していくのだと思います。
来る物がいよいよ来たという印象です。
おそらく中古も追随すると思います。

需要はあると思うのですが、
値下げが始まっている段階で買う人いませんよね。

>393

さむーーーーーーーーー！
なんじゃこのヘタレカキコ.......

となると下がるのはいったいいつになるの？

教えてよ

>401
一番安い条件の悪い部屋でしょ
平均だと２５０位なんじゃないの…

>>396

義務で住宅供給やっていたのは、昔の公団だけです。

不動産って業容の幅は広いんですよ。

ゼネコンさんもデベさんも正直こんなストレス溜まる仕事はやりたくないと
腹の底では思ってる。オレ様主義のお客にいじめられたりもします。

財閥系は、雇用の受け皿さえあれば、引くときはひくでしょう。
だいたい定着率悪い業界だからやめていくのも多いし。

楽だから続けたいと思っているのは、銀行さんだけでしょうね。


それでもやるのは、管理と改修が安定収入になるからです。
今時、営業無しでとれる仕事ってありますか？

デベが勝手に決めた「管理費」を、何の疑いもなく払う日本のマンション管理は
まさにお手盛りビジネス。
これは原契約にすぎないから１年以上は続けてはいけない。

新たに本契約で見直せ。その契約は総会決議とせよ。と法律に書いてあるのに
管理会社は巧妙にすり抜ける。
その先は自動更新。
規模が大きければ大きいほど利益は大きく、区分所有者はやっかいだから無関心になる。
総会出席者数＜委任状数なら怖いものなし。
フロントマンは大変だけど、会社は楽だと思います。

管理に余剰人員を廻せるからこそ、財閥系デベがこんな手間のかかる商売ガマンして
やっているわけです。

>401
安くても見向きもしません。

あとは、仲介の世界が伸びると思いますよ。
内装リフォームは３００万以下なら工事業者でなくても請け負えます。
歩合じゃ食えないけど独立したら食えるくらいセットにすると
やりようでボロイ商売になるようです。
売り、買い、リフォーム、賃貸管理など派生が期待できます。

こんなことは業界のだれしもが思っていることで、そう思わないのは、
業界追い詰めた気になっている一部の方々だけかもしれませんね。

というわけで住宅分野も「在庫持たない経営」へ転換ですね。
確か三井は１０年前からそう言ってましたよね。

都心部は戸建が減ってマンションが増えました。
千代田区の戸建てって見つけるのが困難。
番号ふって保存したくなるくらいの数ですね。

木造が多く、サイクルが短かった住宅が、都心部を
中心に長いサイクルに変わってきているのです。
環境経営の時代、建物もリユース、リサイクル、価格も
リダクションという話になっていくんじゃないでしょうか。

志村城山の土地は東側が墓地で仕入値が
もともとこの辺の相場より安かったんですよ。
なので下がったのでなく、大きく上げなかったというのが
正しいでしょうね。

はるか昔っから建て替えだのフィービジネスへ移行だのいってるけど、
全然コアビジネスになんかなってない。
所詮ニッチでしかないよ。ブームが終わったらどうするの？
という追求をかわすためのお題目。
もともと土建屋不動産屋にそんな細いビジネス無理だって。

＞大きく上げなかったというのが正しいでしょうね。

なんだ、そうなんですか。騒いで恥ずかしい。皆さん、
あんな末端のマンションまでよく見てますね。

ところで、3月7日付けのアメリカの中古住宅販売保留が
でたようです。なんと、０％。すなわち下降は止まった。
今月だけじゃ不安ですが、もしかすると、というのは
ありえます。これも騒ぎすぎかもしれませんが・・・

アメリカ　中古住宅販売保留(1月/前月比)　0:00

よくわからないのですが、サブプライムローンが、
大統領選の争点に全くなっていないのは、それまで
に片付くと考えられているからでしょうか。それとも、
話題にするとまずいから？