23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

反省だけならサルでもできる。
明日までにギャグを10個考えておくこと♡

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木村某と言えば

例の日本振興銀行はまっかっかの大赤字で
貸出し/預金比率はざっくり５０％と目も当てられない状況。

彼の言うことはひたすら無視が相当かと。

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木村某『借り手のための金融戦略』オススメです。　　　　　　　　　　　　　三ページで大あくび。毎晩読めて終わらないから得。

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>>342
業者さんの書き込みの目立つ今日一日。話題をふりかえって、
湾岸ネタで一席。

えー。港区湾岸で１８ｍ、佃で３０ｍとタワマンに杭基礎はつきものですが
最近長い杭の建物が増えてますな。
その分支持層が深い。
支持層が「厚い」のはオバマ候補も喜ぶが、
「深い」というのはやっかいですな。
そこに至るのに金のかかる話だそうで。

まアその親分みたいなのが江東区湾岸タワーだそうです。

なにしろ支持地盤まで７０ｍなんてざら。
建物高さが１５０ｍならその半分近くが地面に埋まっている勘定です。

考えてみればもったいない話ですね。
地面にお金吸わせているようなもの。
地盤さえよければそのぶんは、見える部分、使える部分にまわせる。
人に喩えたらこんな話になりますかね。

「ミヨコさん、

こんどの彼氏ずいぶん、何よね。・・その、背が低いのね。」

「あら、彼の身長の半分は地面に埋まってるのよ」


こんなのうれしくもなんともないですね。「ミヨコさん、

こんどの彼氏ずいぶん、何よね。・・その、社会人生活短いという
割に老けてお見えになるわね。」

「そうなの。彼ったら服役も含めて過去の半分は闇に埋もれているのよ」

これも具合がわるいですな。


大抵は免震だの制震だので建物の骨組みを細く軽くする
工夫をしてますね。これで少しは基礎杭さんも救われる。

だいたい長いものは曲げに弱いのはあたりまえだそうです。
バットとすりこぎではどっちが割れやすいか・・・ってあまり
深く考えないほうほうがいいですよ。あなた。
所詮ネットの書き込みですから。

建物は壊れない。揺れないんだから。免震構造です。
でも、長い杭はなんか怖い。
怖くないですか？
噂の「長周期地震動」ってやつですよ。
共鳴した日には
杭のてっぺんに横方向の力がかかるかもしれませんね。

そうなるととどうなるんでしょうね。
大地震で地中で破断するケースはないのですかね。
あたしなんざ気が小さいもんだからつい心配になる。

免震で上物は守られても杭が折れたりしたら困ります。
６５ｍもあって敷地に４０本も埋まっていたら建替えのときどうやって
引き抜くんでしょう。

壊れても将来クイが残るというお話にならないように
関係各位の努力を期待するものである。
なんて思い切り上から目線で言ってしまっては
また叱られますな。

お後がよろしいようで。

だから江東区湾岸は敷地としての価値が低いという話で
スレタイに沿ったお話しなんですけど。

削除かな？

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スレタイに戻りますが、

さげどまりはなかなか見えないでしょうね。
今はまだ下げの助走段階で、高原描いてるところでしょ。

買い手にも、まだ昨年央までの相場イメージがあるから、
慣性の法則で高値で出てくるマンションにもある程度の「理解」
を示してるけど、景気に選考する株価は既に大幅調整、景気も
もはや下向いてるのは明らか、、、、となれば、ここ4−5年の
急激な不動産価格戻り局面を全て吐き出す下げ相場が始まるところでしょう。

すっ高値をつかむ最後の一人は誰か？ババつかみは誰か？
いやぁ、どきどきしますね。

特に港区の、そんなにいいエリアじゃない或いはいい物件じゃないのに
勘違いで高い価格がついてたのなんて、軽く半値戻しとかありそうですね。

怖いわぁ、マジで

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>>347

まあ、購入出来ない人の僻みだと思うけど。

リーマンですけど、せっかく銀行が積極的に低金利で融資してくれるのに
賃貸へ払うお金がもったいない。（賃貸費用、年間200〜300万の出費との比較）
個人事業者ではないから税制優遇も無いし・・・　
生活環境と収入を考慮するとどうなんですかね？

実需だと問題ありませんが、個人不動産投資家さん達の未来は知らん。

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景気が悪くなって不動産が下がるってもっともらしいが、過去そうだったか？　
日本はバブル崩壊まで、景気循環はあっても土地は上がり続けたんじゃないかい？アメリカもIT不況、同時多発テロと不況になった時に不動産下がったか？

景気が悪くなって、金利が下がれば不動産はむしろ上がるものだと思うが。今は信用収縮で買い手が怖じけづいてるけど、利回りは高く魅力的。こういう時が仕込み時だと言える。

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それでも、「べんつのり」さんがきたら値札を付け替えさせられます。
そりゃ間違いやで・・・って。

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>349

何もご存じないか（だとしたらすごい）敢えてこういう反論を描かせるための釣か
判断に苦しみますが、

まず、景気循環と不動産ですが、
バブル崩壊までの人口動態、景気拡大ペースと今は全く異なるので、
バブル前の景気の波と不動産価格の動きから、今後の相場を占うことは
できません。

金利と不動産ですが、
2004年まで、15年間日本の金利が下がり続けた局面で、不動産はほぼ一環して下げ続けました。
金利が下がれば不動産があがるという理屈は全く通じていません。
アメリカは移民の国です。また、労働力市場も流動的で、産業間の労働力移転も
早いので、景気サイクル、産業構造変化に対する順応性が違います。
また、住宅ローンがすべてノンリコースである点と、HELなどの存在もあり
日本とは全く比較になりません。

利回りが高く「見える」ことは同意しますが、
賃料下落・空室率上昇、金利上昇リスクをディスカウントし、更に、物件価格自体の減価を
考えれば、最終的な物件処理までを視野に入れた総合利回りが高いかどうかは
分かりませんね。

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社長。仕事しましょう。

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ご注意！！！
イー・アクセスの対応プロバイダと契約するとすると、
２ちゃんねるで頻繁にアクセス規制されて、もう１６日以上も書き込みができません。
荒らし行為を行ったユーザーがいて巻き込みで規制されたのです。
イー・アクセスの対応は遅くていい加減です。
おまけに、ＷｉｎｎｙやShareは強制的にリンク切断されますので全然使えません。

イー・アクセス対応のプロバイダ：ＮＩＦＴＹ・AOL・asahiネット・BIGLOBE・hi-ho・Ｓｏｎｅｔ　その他多数です。

1年間は解除すると違約金があるので、もう、泣き寝入り状態です。

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>351
なんか変なのが釣れちゃったなぁ〜

1980年代の円高不況で金利を下げ、上げるのが遅れたことがバブルの一因になった、バブルを潰すために三重野さんは金利を上げ過ぎたって言われるように、不動産価格は金利に敏感に反応するのは明らかなんだけどね〜

今の不動産価格は1980年中頃と同水準。アメリカ由来の不況で国内金利が下がっているのも同条件。しかも円高も同じ。そのうち内需拡大だ〜なんて言いだし兼ねないよ。そーいえば前川レポートの現代版を作るとか？歴史は繰り返すってことが絶対ないって言える？
日本はこれから人口が減るからそれはない？人口が減るからこそ都会に集まって暮らす必要が出たりするかもよ。地方、郊外は医療も介護も心配じゃない？

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>354

354さん、手元に過去データないんなら、揃えて事実関係を確認してから
書き込みしたほうがいいとおもうけど。

80年代半ばは10年国債利回り7%の時代です。バブル期は8%まで行った。

今何パーセントか知ってますか？そうです1.37%
こっからどうやって（景気が悪い中）不動産価格が上がってしまうほど金利下げるんですか？

不動産価格が金利に反応するのは、金利レベルが、正常なバンド内にあり、更に
いくつかの条件が整ったときですよ。
前にも書いたとおり、10年国債が、13-14年かけて8%から1%台前半にかけて低下する中、
地価は7割下がったんですよ。

あなたの言ってることとは正反対のことが、10年以上、全世界の目の前で起こっています。

だから、今の超低金利状態から、更に（景気が弱い中で）金利下げたら、不動産価格が
すぐ上がるはずなどとおめでたいことは考えないほうがいいと思います。

以下はおまけですが、
80年代の円高は200円レベルから150円レベルへの円高です。これもバンドと変化率が違います。

それから、人口減かつ年寄り増で一人当たり消費量も頭数も減る中では、
「内需拡大」はやはり至難の業です。

ダイエーの荒っぽい経営でもどんどん利益が伸びた時代と、イオンの「科学的」
経営でも非常に苦しい今の時代は、「内需」の基本的なパワーは段違いです。

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これはアメリカのゲームです。１度やってみてください。
これは、たった３分でできるゲームです。試してみてください。
驚く結果をご覧いただけます。
このゲームを考えた本人は、メールを読んでからたった１０分で願い事が
かなったそうです。このゲームは、おもしろく、かつ、あっと驚く結果を
貴方にもたらすでしょう。

約束してください。絶対に先を読まず、１行ずつ進む事。
たった３分ですから、ためす価値ありです。


まず、ペンと、紙をご用意下さい。
先を読むと、願い事が叶わなくなります。


①まず、１番から、１１番まで、縦に数字を書いてください。
②１番と２番の横に好きな３〜７の数字をそれぞれお書き下さい。

③３番と７番の横に知っている人の名前をお書き下さい。（必ず、興味の
ある性別名前を書く事。男なら女の人、女なら男の人、ゲイなら同姓の名
前をかく）

必ず、１行ずつ進んでください。先を読むと、なにもかもなくなります。

④４，５，６番の横それぞれに、自分の知っている人の名前をお書き下さ
い。これは、家族の人でも知り合いや、友人、誰でも結構です。

まだ、先を見てはいけませんよ！！

⑤８、９、１０、１１番の横に、歌のタイトルをお書き下さい。

⑥最後にお願い事をして下さい。さて、ゲームの解説です。

１）このゲームの事を、２番に書いた数字の人に伝えて下さい。

２）３番に書いた人は貴方の愛する人です。

３）７番に書いた人は、好きだけれど叶わぬ恋の相手です。

４）４番に書いた人は、貴方がとても大切に思う人です。

５）５番に書いた人は、貴方の事をとても良く理解してくれる相手です。

６）６番に書いた人は、貴方に幸運をもたらしてくれる人です。

７）８番に書いた歌は、３番に書いた人を表す歌。

８）９番に書いた歌は、７番に書いた人を表す歌。

９）１０番に書いた歌は、貴方の心の中を表す歌。

１０）そして、１１番に書いた歌は、貴方の人生を表す歌です。
この書き込みを読んでから、１時間以内に１０個の掲示板にこの書き込みをコピーして貼って下さい。そうすれば、あなたの願い事は叶うでしょう。もし、貼らなければ、願い事を逆のことが起こるでしょう。とても奇妙ですが当たってませんか？

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それは、判るけど否定は楽なんだよ。だからどうすべきか。たまには語ろう。

「買わない」という「○○ない」という意思表示は何も行動しないというに等しくて
回答ではないと思うのね。

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>>356
>とても奇妙ですが当たってませんか？
当たってません。だいたい掲示板って最新から読むから、上から読めってのが無理よ。

なんで別れた女房が最愛の人なんだ？？７番は再婚相手だよ。勘弁してくれ。

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このゲームをやった本人は、あまりにくだらないので
腹の虫が治まらならずメールを読んでからたった１０分で
パロディーが思いついたそうです。


まず、週刊住宅情報マンションズを駅で拾ってきます。ペンと、紙をご用意下さい。
先を読むと、願い事が叶わなくなります。


①まず、１ページから、１１番まで、縦に数字を書いてください。
②１番と２番の横に好きな３〜７の数字をそれぞれお書き下さい。

③３番と７番の横に販売中のマンションの名前をお書き下さい。（必ず、興味の
ある物件名を書く事。）
必ず、１行ずつ進んでください。先を読むと、なにもかわりません。

④４，５，６番の横それぞれに、自分の知っている物件名をお書き下さ
い。これは、知り合いのマンションでも、何でも結構です。


⑤８、９、１０、１１番の横に、坪単価と面積をお書き下さい。

⑥最後にお願い事をして下さい。さて、ゲームの解説です。

１）とりあえず２番に書いた物件の場所を訪ねて下さい。

２）３番に書いたマンションは貴方が欲しい物権です。

３）７番に書いたマンションは、欲しいけど高くて買えない物件です。

４）４番に書いたマンションは、貴方がとてもうらやましいと思う物件です。

５）５番に書いたマンションは、貴方にふさわしいマンションです。

６）６番に書いたマンションは、貴方に幸運をもたらしてくれる物件です。

７）８番に書いた価格は、３番に書いた物件に対するあなたの評価

８）９番に書いた価格は、３番に書いた物件に対するあなたの評価


９）１０番に書いた書いた価格は、貴方の経済力に見合った物件の価格

１０）
そして、１１番に書いた書いた価格は、貴方が最後に到達する終の棲家の価格

この書き込みを読んでから、１時間以内に１０個の掲示板にこの書き込みを
コピーして貼って貼るような真似は迷惑ですからやめましょう。頭金さえあれば
あなたの願い事は叶うでしょう。

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今気がついたけど、これって原文はメールだろ。掲示板に貼った時点でルール違反じゃんｗ

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>355
時間軸というか、因果関係がズレ過ぎです。　

バブルを潰す為に金利を上げたのでバブルのピークは金利が高くなるのは当然です。
その後、不動産が暴落したから金利を下げた訳で、ゼロ金利まで導入してやっと反転した。

いま不動産が上昇し、まだ明確に下がらない中、金利は去年の夏前の2％から1.3％台まで下がった。この水準はゼロ金利解除前の水準です。実態経済は2003年ほど悪い訳じゃないのにね。実態と乖離した金利水準にあることが、後々バブルの温床になりうるし、過去同じような状況でバブルが起こってる。

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今オーストラリアに出張しています。

びっくりしたのは1年に不動産賃料が毎年20％〜30％あがっているということ、
これこそまさにバブルだなと実感。

こんなに物価が上がっているのはオーストラリアでも鉱物が取れる場所だけとのこと

水(500ml)が1本約250円(ホテルの備え付けのやつじゃないよ)
日本の物価の安さを実感。

5年前に行ったときは飯なんて500円も出せば結構立派なものが食えたのに
今は1食2000円くらいは普通

資源国が今どういう状態になっているか実感しました。

日本は明らかに世界の流れに取り残されている

多分日本のデベより資源国の素人の方がよっぽど儲けているでしょう。

このような状態で日本の不動産に投資されるなんてとても信じられません。
投資されたとしてもかなり小額でしょう。

だらだらと長期間価格が下落していくか、大暴落するかどちらかがないと投資など
呼びこめないと思いますよ。価格が安いといってもあまりにも中途半端な価格位置に
あると思う。

不動産価格下落が長引いた場合は悲惨だな、、、

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昨日の日経新聞にも書いてあったが、東証REIT指数が去年のピークの2600台から1400台に
下がっている。実に下落率45％！！！
実物不動産も下がるよこれからドンドンと。
外資は東京不動産市場から撤退、実需の買い手は去年まででかなり買ってしまい、
買い手予備軍は今「様子見」。反対にデベは完成在庫の山、投売りがすでに始って
いる。
来年の今頃は2-3割下落しているよ。

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一年後７０００万が４９００万ですか。うれしいですね。誰でも買えちゃいますねｗ

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>>363
もう何度もそういう話聞かされてきてますが、誰か責任者きめて確実に実行してくれませんかね。
いつも話ばかりなんだから。法螺は迷惑です。

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「誰でも」じゃないよ。去年・今と買うのをじっと我慢した賢明な消費者だけだよ。
○ホな消費者の多くは、去年のド高値で「この値段じゃもう今後買えません」「金利は
今後ドンドン上昇します」「消費税率がすぐに上がります」などのデベの煽り
をまに受けて高値掴みをしてしまった。

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あなたねぇ。２３区の潜在需要どんだけあると思ってるの？
坪単価が３００万から２４０万になっただけで、需要は５倍に増えると
思うよ。

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ちゃいまんがな。
３００万／坪が３割下がれば２１０万でっせ。

銀行なんかオーバーローンで貸しちゃうからほぼ誰でもマンション買える。
実際４年前思い出してごらんよ。


・・・って

そんな夢みたいな話悲しくなるだけだからもうやめてくれよ。
ったく気分が悪い。

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367さん それなら一旦マンションが値下がって買いやすくなっても、倍率五倍ならまた低金利だからまたデベが値上げし始めるんじゃないの？またバブル発生したりして？デベがご希望の価格帯で供給し続ければ良いけどねぇ 上手くいくかな

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「我慢して買わない賢い消費者」ってあなた、スーパーの買い物じゃない
んだからｗ
高くなると、我慢しなくても「自動的に」買えない。それだけです。

妥協して郊外でも買ってればいいけど、首都圏出身の人は親が郊外
買って苦労したから絶対買わないね。

買いたい場所が高くて買えない。それが実情でしょう。
賢くもなんともないよ。無い袖は振れない。

「買ってない人」と「買った人」を比べたら圧倒的に買ってない人が多い。
だから、地価下落、マンション暴落説はうける。

でも書いてあるとおりにならないから初版で絶版。キワモノなんだよね。
週刊誌だから書ける。７０歳の年寄り引っ張り出してはずれたらポイ捨て。
そういう世界だよ。

格差社会だからこそ未来に希望が必要なの。プロが書くのも罪作りだけど
素人が無責任に希望的観測書くのは「一種の夢」として読むぶんには微笑ましい。

けれど資本主義の世の中、持てるものの思い通りになることの方が多い。
持たざるものの思い通りになったら、カネなんてそもそもいらないよね。

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日本の景気が一向に上がらず市場としてのアメリカがしばらく期待できないということが
わかってきたことで、福田首相も内需拡大をせざるを得なくなってきた。
今日のニュースの経団連への賃上げ要請はその一貫だろう。

ただし経団連の方も所得税等の税金を減らすことを首相に求めている。
これは何を言っているのかといえば、日本の不況は官の非効率性に
問題があるのだから、地方を切り捨てるか、官のリストラをすることによって
財源を確保し税金を減らしなさいと言っているように思われる。

福田首相がこんなことを言われて実行できるかどうかはわからないが、
日本の産業界も現状の日本に投資をすることはあまり意味がないことだと
感じているようだ。
(給料を上げても税金で取られるわけだから需要には回らない)

福田首相がこれをどのように考えるかどうかはわからないが、
この実施が景気のターニングポイントだと思われる。

それは不動産にも共通することであるから官僚、特殊法人のリストラおよび
地方公共団体の破産が23区マンション価格の下げ止まりであると想定する
これには当然のことながら、地方金融機関、建築会社の倒産が含まれる。

この時期についてであるが、福田には無理だろう。
もしできたら名宰相として後世にまで名を残すであろう。

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370さん
賢い明解で民衆心理ついてるわ
電車の中刷りなどのゴシップ週刊誌を真に受けるア・ホと゛もも納得しますわ

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スマソいったい！何が起きてんですか？現実に？

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いい歳して、スマソとか言ってる人、恥ずかしくないか？

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細本「いい？一度しか言わないわよ。
　　　　あなたねぇ。
　　　　山登りで、・・足元の石ころを蹴っても、足が滑るだけ。

　　　　他人をからかい見下したりして、何のプラスにもならない。」

未購入者「・・・まぁ、そうですけど」

細本　「あなたの、競争心だけが満たされるだけ。
　　　　
　　　　これが格差社会で、人間が陥りやすい罠だよね。

　　　　人を見下し人の満足を祝福せず、けちをつけて安心する。

　　　　その度に自分の幸福を見失っていくんだよ。」
　　　　
未購入者「そうはいっても、相手が間違っているから・・」

細本「おだまり！

　　　　あなたに、信念があるならそれでいいじゃないか。

　　　　あなただけそう思っていたらいいんだよ。
　　　　皆がそうだといったら
　　　　それは信念でなく常識だよ。」

未購入者「その常識がわからんやつがいるから・・・」

細本　「凡人は自分の信念を常識と取り違えるたら、ダメなの。
　　　
　　　　それと社会の大きな出来事を、なんでもかんでも自分に
　　　　都合よく解釈したがる。

　　　　これを我田引水という。

　　　あなたねぇ。どんなことでも、大抵は無関係。
　　　自分が何かしてはじめて意味を持つのよ。」

未購入者「言ってる意味がよくわかりません。」

細本　　「いいんじゃないの。競争意識を持たずに、自分の
　　　考えを淡々と述べたら。

　　　そのほうが信念も深まるだろう。

　　　いろいろな価値観があるのに、相手をこき下ろさないと
　　　気がすまないのも競争心だよ。
　　　競争心なんてろくなもんじゃないわよ。

　　　そんなものは次元の低いエネルギーなの。

　　　あなた、もう少し次元の高いところにおあがりなさい。
　　　みたところ、それだけの素質はありそうだから。」

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>362
オーストラリアから見たら日本の不動産はえらく安く見えます。

割高から割安な資産に資金が流れるのは当然でしょう。実際今も日本にお金は流れ込んでいます。彼らにとっては自国不動産は割高であり、リスクヘッジとして日本の不動産を持ちたいのです。

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３月末の投げ売りはどーなったのでしょう？臨場感ある報告がないですね。みんな念書を忠実に守ってるのですかw

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そりゃさがらんだろ。貸しはがしがおきなきゃ。

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ややや
都心賃貸オフィスまでもついに減速か！

東急不動産株12%安か、、、、、、

当分不動産はダメだね。

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なんか、相場は下がらない、
そんなに下がったらみんな安く買えちゃうよ、
（いや、ここ1-2年我慢した奴だけだ）
なんて、いろいろ書いてるけど

3-4年前に安かったときにも潜在需要はあったはずなのに安い物件の売れ行きはそこそこでしかなかった。
5-6年前の下落基調がまだあった時期には、（更に安かったのに）手を出す人はより少なかった。

今、7000万が4900万なったら喜んで買うといってる人の
ほとんどは、間違いなく4900万まで下がっても買わないだろう。

下げ始めると、買い手の手は「ピタリ」と止まる。
今のアメリカと同じ状態。
下げてる限り、先安観が支配的になり、ビビッて買えないのがほとんどの人だよ。
（待てば、もっと安く買えるさと）

一度底を見て、反転を確認してから徐々に買いが入り、上昇局面入りする。
それは多分4900万よりも下の水準だろうと思うから、結果オーライなのだけど。

とにかく、今の価格より安かったら必ず買うなどということは軽々しく口にはできても
相場の方向感から、現実にはならないということを肝に銘じとくべき。

売り物件かかえてる個人は、まだ今のレベルで売れるうちに売っとくべきでは。

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>381
株やREITが下がると値下がり論者が元気になるけど、実物不動産は下がらないね。REITなんて下がり始めてからもうすぐ一年だけど、影響が出るのはこれからですか？

オフィスは空室率2％後半で賃料も上がり続けてますので、売り自体少ないです。

マンション用地にしても、仕入れは相変わらず入札。安く買える状況じゃないですよ。

仕入れが安く出来ないのに手持ちの在庫安く売るってあり得ないです。

ガソリンスタンドの経営者が140円で仕入れたガソリンを145円で売ってて、売れないから、130円で損して売る？次の仕入れが120円で出来るならいいけど、仕入れは相変わらず140円だったら、売れなくても耐えるか、商売やめるしかないよね。

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株やREITが実体経済の先行指標だから
騒ぐんじゃないの。

きわめて正攻法だと思うけど。

ガソリン含めて、安売り十分ありうるでしょ。
三井や三菱ならいざ知らず、cash回んないで在庫積みあがったら。
損益じゃなくて、実際のビジネスはキャッシュフローだからね。
黒字倒産、増えると思うよ。

いやいや本当にマンション在庫戸数、まじ大丈夫かと思うよ。

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実際、専業の中には会社ごと売られたり、
ファイナンスつかなくてキツイとこも多い。

金回りが厳しいね。
この時期、金策に走り回ってる社長さんも多いだろう。

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気に入ってる場所が買える値段になったら買うだろ。でも、一度歴史的な買い場を逃してる人達に、こんな短期間で再びチャンスがめぐってくるとは思わない。まして、今、様子見という誰でも選べる選択をしている奴にそんな幸運がやってくることはないだろう。明らかに今買うという選択をするのが一番精神的に困難なだけに、それを選んだ人達に幸運が訪れる気がする。今の局面は、再びじわじわあがりだす前に買える物件にであえるかがポイントだろう

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不動産会社の金回り知らない人多いね。仕入の時以外に金策になんか走らないでしょ。

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うふふふ

386さんなんかにとっては、
これからずーっと、
「歴史的な買い場」が更新され続けるんでしょうね、、、、、

ここ数年の上げは長い長い価格下落（高齢化、人口減少、東京のアジア、世界における地位凋落、長期的スタグフレーションなどにより）相場の、極短期間のアヤでしかないですよ。

冷静にプラス材料とマイナス材料を白紙に書き出してごらんよ。

万一不動産買うとしても、日本じゃないよ。東京じゃない。

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何を呑気な、、、、、
仕入れなんて、勿論到底出来ないよ。

そんなレベルじゃないよ。

短期借り入れのリファイナンスが出来なかったり、
（要は銀行が金を引き上げる）できても金利がめちゃくちゃ高かったり、
既存の借金の金利払えなかったり、給料やちょっとした期末の経費の支払いが滞るってこと。

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マンション開発のプロジェクト資金は通常、期限一括返済。完成、販売と同時に売却返済するもの。

デベの利益が１割として、目一杯借りて販売価格の9割の借入。竣工時に六割売れてれば、借入金は３割残るが普通は銀行と相談の上３ヶ月とか延長していく。
当初期限から伸びても、担保はついてる訳だし、これを無理やり返済させることは普通の銀行ではしない。
まあ当初予定より一年以上伸びると、延長もし辛くなるが、一年の間に後１割売れてたりして、借入は２割、物件は３割と担保余力が出たりする。

銀行と交渉するの面倒になれば自己資金で返済するだろうし。

潰れるのは途中で金利払えなくなるようなとこ。
そんな内容のところはそもそも一等地の仕入など出来ないから、大勢に影響ないんだよね。

買う物件の謄本くらいとって交渉した方がいいよ。抵当ついてなければ、値下げする確率はかなり低い。いつまで待っても投げ売りはない。
営業はりつけたり、諸費用かかるから、利益そこそこに売ってもいいや、っていうのはあるかも知れないが。

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>389
マンションデベが開発PJ紐付き以外で短期資金借入することは普通ないです。

借入出来るなら、それはかなり財務内容がいいところでしょう。

バブルの頃はそういうのあったから、よく潰れたけどね。今は銀行貸さないよ。

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みなさんのおかげで知識が増えます。ありがとうございます。
もっとやってください。

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３８６さん
ごもっとも、納得します。
さすが、良い感覚してるよ。

>>歴史的な買い場を逃してる人達に、こんな短期間で再びチャンスがめぐってくるとは思わない。

皆も共鳴してるよこのフレーズにね

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>>383

そうなんです。
用地がない。
２３区市場はバブル前後の１０年近いブランクに加えて９５年以降
リストラ、破綻、減損会計、不良債権。土地を吐き出させる材料が
続いた結果土地供給を維持できたんですよ。あまりに土地が豊富だった
から、新興デベまで雨後の筍のように沸いて出てきました。
その結果の４万戸／年。

実はそれも３年以上前から途絶え土地の需給逼迫、相場の高騰とあいまって
大きな曲がり角を迎えています。

ここの皆さん、市場は、マンションの売り手買い手のガマン比べか綱引き
みたいに言うけど、その前に地主とデベの「一方的な」綱引きがあるんですよ。

デベとゼネコンは叩けるだけたたきますよ。
マンション地主を叩くとどうなるか。こなくていいよと言われる。・・田舎の荒地はいざしらず
２３区内の地主を叩けるデベにお目にかかりたいですね。
どう拝み倒してもよくて「入札」。普通は売ってもくれない。
そりゃそうだ。昔と違ってその気になれば使ったまま流動化もオフバラもできる。持っていて
損は何もないんですから。

今持っているのは、たいてい個人も企業も４０年来のツワモノ揃い。企業なら超のつく優等生。
こないだ地価反転とかいわれてここで売る人いませんよ。


小さい土地でも地場のゼネコンが融資引っ張ってきて小さいマンション建てて地主
直営の賃貸物件にしちゃうみたいですよ。
今、ＴＴＴの賃貸苦戦みたいですね。だって三田にも恵比寿にももっと安く貸してる
個人物件がいっぱいあるんだもの。
土地買って賃貸するのと自分の土地に建てて貸すのとどっちが競争力ある？

世の中、地主が一番強いんです。

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http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html

ココ見てよ　帝国データの情報

神奈川の不動産屋がよく潰れてんだね
あっちは郊外だからちょっと調子にのってしまった業者は仕方ないよな
無理も無いよ

体力無いところは消えるのみさ

しかし倒産つまり潰れた場合は銀行管理になる訳だよね
こういう弱小デベの分譲中物件はどうなるの？

仕掛り建設中マンションはどうなるの？
ワンユニットを安く買えるって事より銀行に相談しないと買えないよね
銀行のハンドリングになるのでは？

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395さん
あんまり急激に業者いじめをすると不動産物件出てこないんだな
銀行が代わりに売ってくれないのかな？

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銀行さんが

任売・競売に売りに出すようにしてくれるんじゃない？
所謂「市場データ」には載らないが、こういう形で市場が崩れてくんだろう。

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破綻したデベの物件は、管財人管理になります。債権者と相談の上、任意売却、出来なければ競売が一般的です。

任意売却の場合は銀行関係の不動産会社を通して、買主を探すことが多いです。資金調達力のあるとこに声を掛け、入札で価格を決めます。　

ここで叩き売りになることを期待してる人も多いのでしょうが、そんなことは起きません。何故なら、債権者である銀行は高く売れないと貸出を回収出来ないですから、高く売れるよう入札参加者を集めます。

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３９８さん

嘘だろ
そうなの？本当に？なんだよ・・・・・・
このまま、待っててもしょうがないの？
じゃーどうすれば安く買えるのよ・・・
オイオイちょっと待ってよ
みんなの話と違うじゃない暴落するみたいな話だったじゃないのよ

誰かもっと説明してよ

こないだ嫁さんにも下がるから待ってろっていっちゃったのになあ

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いずれにせよ、任売でも、マーケットよりはかなり安い。

任売・競売物件が増えると、マーケットでの普通の入札なんか
バカらしくってできないね。ま、出てくる物件が違うけど。

高く売れるよう、入札参加者を集める（ようにする）のは本当だけど、
市場が上向いてない今、入札あつめた結果、高く売れる保証は全くないけどね。

銀行のクレジット・コストはじりじり上がる傾向ですよ。
（ここ数年が低すぎた面もありますが）

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どうやら、都内周辺地区のマンションが下がり始めたよう
です。

プラウド志村城山が、坪190万円台。
板橋区だし、東京周辺ではありますが、ここらあたりは
2月まで250~270万円台でした。

20坪なら1000万円以上値下げ。

プラウドならこれで売れるかもしれない。これでも高いと
言っている人もいますが、たぶん価値を知らない人で
しょう。

これでも利益が出るなら、野村もやりすぎだし、利益が
でないなら、野村の将来が心配。つぶれちゃったら、
10年保証はできない。あぶなくて買えない。

あおるつもりはないですが、いよいよ値下げの始まりだと
思います。徐々に都心部に進展していくのだと思います。
来る物がいよいよ来たという印象です。
おそらく中古も追随すると思います。

需要はあると思うのですが、
値下げが始まっている段階で買う人いませんよね。

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>393

さむーーーーーーーーー！
なんじゃこのヘタレカキコ.......

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となると下がるのはいったいいつになるの？

教えてよ

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>401
一番安い条件の悪い部屋でしょ
平均だと２５０位なんじゃないの…

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>>396

義務で住宅供給やっていたのは、昔の公団だけです。

不動産って業容の幅は広いんですよ。

ゼネコンさんもデベさんも正直こんなストレス溜まる仕事はやりたくないと
腹の底では思ってる。オレ様主義のお客にいじめられたりもします。

財閥系は、雇用の受け皿さえあれば、引くときはひくでしょう。
だいたい定着率悪い業界だからやめていくのも多いし。

楽だから続けたいと思っているのは、銀行さんだけでしょうね。


それでもやるのは、管理と改修が安定収入になるからです。
今時、営業無しでとれる仕事ってありますか？

デベが勝手に決めた「管理費」を、何の疑いもなく払う日本のマンション管理は
まさにお手盛りビジネス。
これは原契約にすぎないから１年以上は続けてはいけない。

新たに本契約で見直せ。その契約は総会決議とせよ。と法律に書いてあるのに
管理会社は巧妙にすり抜ける。
その先は自動更新。
規模が大きければ大きいほど利益は大きく、区分所有者はやっかいだから無関心になる。
総会出席者数＜委任状数なら怖いものなし。
フロントマンは大変だけど、会社は楽だと思います。

管理に余剰人員を廻せるからこそ、財閥系デベがこんな手間のかかる商売ガマンして
やっているわけです。

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>401
安くても見向きもしません。

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あとは、仲介の世界が伸びると思いますよ。
内装リフォームは３００万以下なら工事業者でなくても請け負えます。
歩合じゃ食えないけど独立したら食えるくらいセットにすると
やりようでボロイ商売になるようです。
売り、買い、リフォーム、賃貸管理など派生が期待できます。

こんなことは業界のだれしもが思っていることで、そう思わないのは、
業界追い詰めた気になっている一部の方々だけかもしれませんね。

というわけで住宅分野も「在庫持たない経営」へ転換ですね。
確か三井は１０年前からそう言ってましたよね。

都心部は戸建が減ってマンションが増えました。
千代田区の戸建てって見つけるのが困難。
番号ふって保存したくなるくらいの数ですね。

木造が多く、サイクルが短かった住宅が、都心部を
中心に長いサイクルに変わってきているのです。
環境経営の時代、建物もリユース、リサイクル、価格も
リダクションという話になっていくんじゃないでしょうか。

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志村城山の土地は東側が墓地で仕入値が
もともとこの辺の相場より安かったんですよ。
なので下がったのでなく、大きく上げなかったというのが
正しいでしょうね。

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はるか昔っから建て替えだのフィービジネスへ移行だのいってるけど、
全然コアビジネスになんかなってない。
所詮ニッチでしかないよ。ブームが終わったらどうするの？
という追求をかわすためのお題目。
もともと土建屋不動産屋にそんな細いビジネス無理だって。

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＞大きく上げなかったというのが正しいでしょうね。

なんだ、そうなんですか。騒いで恥ずかしい。皆さん、
あんな末端のマンションまでよく見てますね。

ところで、3月7日付けのアメリカの中古住宅販売保留が
でたようです。なんと、０％。すなわち下降は止まった。
今月だけじゃ不安ですが、もしかすると、というのは
ありえます。これも騒ぎすぎかもしれませんが・・・

アメリカ　中古住宅販売保留(1月/前月比)　0:00

よくわからないのですが、サブプライムローンが、
大統領選の争点に全くなっていないのは、それまで
に片付くと考えられているからでしょうか。それとも、
話題にするとまずいから？

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フロリダ等、地域が限られてるし個人へは対策案出したからでしょ。もちろん金融商品通じて機関投資家、金融機関に甚大な影響与えているが・・・。ただ、日本だってバブル崩壊直後に株や不動産で損した個人を救済なんて選挙で争点になった？

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借りた奴に払うもの払わせようとすれば、毎日湾岸戦争並の自殺者が出るんじゃない？そしたら今ごろ大統領選挙で最大の争点になってるんじゃない。

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>>408
土地の仕入れ値が安かったら、それをエンドに還元するって、
不動産屋がそんなに庶民に気を使いますか？

安く仕入れても高く売れるなら売る。それが不動産屋です。
だから、上昇局面での売り渋りや販売延期があったのでしょう。

シティータワー豊洲なんてタダ同然の土地を何年も寝かしてすごい利益率の予定です。
パークシティ浜田山は？文字通り仕入れはタダ同然でもすごい高値での販売。

要はデベは、高く売れないと踏んで安値で売っているのでしょう。

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価格って需要と供給で決まるんだよね。いくらデべが供給を抑えたって、需要サイドの購入者が様子見すれば価格は絶対下がる。金利ももう少しこのままで行きそうだし、株も下がっているので、みんなでもう少し様子見しよう。原料費は確かに高くなっているけど、これは企業の利益率が低くなるだけなので需給動向にはかないません。
みんながそろそろ買おうかって思った時が、下げ止まりの時でしょう。僕の予想では、政策金利と消費税とローン減税の延長内容がKeyでしょうから、ここら辺をWatchしてタイミングを決めたら如何でしょう。

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412

アメリカの住宅ローンは、ノンリコですから、
不動産をあきらめれば借金は消えますよ。
そこが日本と違うところ。

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去年、まだまだ騰がると騒いでた人たち　VS　いくらなんでも上昇ピッチ早すぎ、調整必至といってた人たち

この第一ラウンドについては、もう後者に軍配がついたことを否定する人は常識人にはいないでしょう。

（この掲示板にはまだ若干住み着いてますがね。「じゃぁ、いつ下がるんですか？｝「下がるの、まだ〜？」みたいな超低レベルの書き込み連発している人ね。もう騰がらないと見るやこの対応。みっともないです。）

問題は、どこまで調整するか。2002年の底値までは行かないというのはまず間違いないが、
2005年近辺までは結構な確率で行きそうな気配はありますね。
こっからの水準論についてはまた意見の相違がいろいろあってよいのだと思います。

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>2002年の底値までは行かないというのはまず間違いないが

言い切るなら根拠、根拠！
根拠をしめさなきゃ！
まさか勘ピュータ？！

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結局は皆が騒ぐほど下がらないって事ですね。
もっと安くなって欲しいと思ってる人が下がれ、下がれ
と念じてるだけみたい。
調整局面は行き過ぎた部分が文字通り調整されるくらいで
全体的に一段下がるという根拠はまるで出てこない。
世界経済を持論のように偉そうに書き込む人も多いけど
所詮は５〜６０００万とか７〜８０００万の物の値段の話。
せいぜい供給過剰地域の弱小デベが値引きするくらい（値引きと
値下げは別）でしょ。
今後も供給薄地域では高値横ばいが健全な見通し。

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勘ぴゅーたです（笑）
そこまでは下がって欲しくないかなと。
でも、確かに足元のマーケットを見ていると、そうとも言い切れないかもしれませんね。

健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却するのが望ましかったと個人的には思うんですね。
その時その時の需要を徐々に吸収しながら。

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そうですね。全体論として価格が下がってきているというのは当っていると思いますが、個別論で見ると、供給薄地域、特に港区３A地域はそんなに下がらないのでしょう。

例として適当かは自信がありませんが、少子化の中で大学の淘汰が進んでいるというは全体論として当っていますが、じゃあ個別論で早慶に入りやすくなったかというとそうでは無いですよね。むしろ選別化が進む中で逆に入りにくくなっている気がします。

まあ、あまりタイミングは気にせずに好きな物件があれば自然体で買っていい地合いに入ってきたってことじゃないですか？

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>健全なマーケットには適切なスピードがあると思うんですよ。
>2006-2007の上昇は明らかにそれを逸しただけであって、本来的には緩やかに資産デフレを脱却する>のが望ましかったと個人的には思うんですね。
>その時その時の需要を徐々に吸収しながら。


この辺は同意ですが、
やっぱり2002年の底を割らないといのは、
少なくとも「間違いない」と言える感じはないですね。
僕の勘ピュータの計算だとww

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景気にも地価にも短い周期（5-10年）の周期はあろうが、
もっと長い周期（永すぎるので、長期トレンドと言ったほうがいいかも）
もあって、これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。

だから、2002年から昨年までの、短い上昇周期に感謝して、
あとは長期下落相場を甘受するしかないだろうね。

02-07みたいな小波はこれからも全くなくなることはないから
そう落胆するもんでもないが、波はより短く浅くなる傾向には
あるだろうね。

多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる
約30年後かな。その間に、95年のミニマンションブームみたいな
ものはあるかもしれないんだがね。

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>>415

みんな勘違いしているがサブプライムは収束するよ

ノンリコだから

非訴求型

つまり不動産債権に公的資金注入すればいい

要はポールソンがやる気次第だよ。

出身が出身だけにな動きは怪しくなるだろうな

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420


これ本当に不思議なんだけど、
何故いつまでも早慶なんだろうね。凝り固まってるよね。

俺が考えると、
間違いなく、トップの連中は、早慶でも東大でもなく
そのうちこぞってIVYリーグやoxbridge目指すようになるでしょ。
（今も兆候あるけどね）

多分そのうち、高校やprep schoolまで下がってくると思うよ。

そしたら、3Aだからどうだなんて全く言ってられなくなるよ。
日本が凋落する限り、青山や赤坂も凋落せざるを得ないんだよ。

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買いたいけど買えない人はちょっと偏ってないかい？

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一言で言うと、円建てアセット持つなということ？
不動産に限った話？

でも、まぁ福田さんがリーダーの国の資産100%ってどうなんだろうって言うのは、確かにあるよね。

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日本人が物事を考えるとき、
完全に国内が前提になってるってことでしょ。

国境Boundaryがとてつもなく、太くて強い線として染み付いてて、
住む場所も学校も、なぜか、日本一が最高（世界一）と信じきる。

ある意味幸せだが、それでは、その日本自体の将来が危ういね。

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んじゃーどこのがいいんだよ

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>これが上向くことは基本的にはこれからの日本にはないんだね。
根拠もなしにこういう事を自信持って書き込む奴って
減らないね〜w

短期的には下落はあっても、長期トレンドではこれが下向くことは
基本的にこれからの日本にはないんだね。

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買いたいけど買えない人さんは、日本人としては
先鋭的かもしれないが、世界的には普通だと思うよ。

開成や桜蔭からは、ストレートで米英の名門校に受かる人間
（帰国子女でなく）がぽつぽつでてきたのいうのは確かに数年前から新聞に出てる。

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コンサル会社受験用の下らない論理力トレーニングの本が
本屋にズラっと並ぶ国だから、そもそも、重複なくかつ漏れなく
全てのケースを想定して、最適解を求めるってことが元々苦手なんだろう。

教育システムの弊害もあると思うけど、
手近なもっともらしい答えを、大した検証もせず信じ込み、
批判されることにもなれていないから、悪戯に頑なに自説に
しがみつく。（人間誰でもそういう傾向は無論あるけど、
その傾向が特に強い。）

世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
は何なのか、そのことを考えるべきだよ。

その答えが東京の港区とは信じがたい。

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３Aの例えを早慶にしてゴメンナサイ！一般論と各論の違いを表現したかったのですが、折角の議論の方向を変えてしまいました。
これでも日本のGDPは世界２位だし、中国にそのうち抜かれても３位は当面キープ出来そうですから、424さん、そこまで自虐的にならないで。

結局は買い時は、上がった後でしか分からないけど、少なくとも湾岸を除いた３Aは今でも買い時の様な気がします。

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>424
なるほどね。
参考になる評論でした。
ありがとうニットウコマセンさん。

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東証REIT指数は1300台で取引を終了しましたね。
1000割れも視野にはいってきました。

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おれもMECEではないけど、
やっぱり少なくとも、ロンドンには大負けだな。東京は。
でもロンドンに今から地所買うかって言うと、サイクル的にnoだね。

mayfairとかに買えたらいいんだろうけどね（爆笑）
買えるわきゃないか。

せめてシンガポールにすっか。

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移民受け入れイヤ
働く女性の子供をもつ環境整備サポートの金は出さない
かと言って、低収入の状態で子供もつのも不安

リーダーはいつまでたっても事なかれ主義、
官吏にいいように使われる
tax payerを尊重しない

国民も自分の収入の何割かが税金に取られてるのに
政治には無関心で低学歴なのに自分の何倍も稼いでる
芸も何もない「芸人」のバラエティ番組を見ている

そんな国なら、人口へり続けても、世帯数減り続けてもも
不動産価格が下がり続けても、

まぁ、しょうがない

で済まされそうだね。

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まぁ、1950年代から1980年代まで、日本中でも東京の不動産は
世界一と言っていいほど魅力的で輝いていたんだから、
それに引っ張られる気持ちは分かるけどね。

冷静に人口動態、アジア各国の興隆ぶりとのコントラストを
考えると、確かにうすら寒いものはある。

3Aだけは大丈夫なんて、海外には全く通じない。
世界一輝いていた東京から、アジアの普通の国（でも右肩下がり）
の首都東京とのgapは果てしなく大きいよ。

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＞多分、次あるとすれば、段階JrのJrが不動産取得適齢になる

団塊世代の引退した人達が、住宅取得に動くというのは
ないでしょうかね。

いえ、別にそうあってほしいと思っているわけではなく、
そうなる可能性があるのであれば、読み違いをすることに
なるので・・・

退職金はつぎ込まないかな・・・。退職金もらっても
投資マインドがないと、目減りする一方なんですよね。
国債とか銀行預金とか金利が低すぎるので・・・。
騙されて、アパート経営とかマンション賃貸とかに
手を出す人もいそうだし。

現に、最近も、20年もたった50m2しかない埼玉の
マンションを購入して賃貸しようと思うがどうか、
という質問があった。私は、冗談でしょ、とコメント
書いた。それきりスレ主は黙ってしまったが・・・。

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>世界を覆ってる、より大きな、より息の長いメガトレンド
>は何なのか、そのことを考えるべきだよ。

>その答えが東京の港区とは信じがたい。

このくだり面白いですね。
で、書き込まれたあなたの答えとは？？

さまか資源株？

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＞つまり不動産債権に公的資金注入すればいい

銀行は全然身動きが取れないようですね。

公的資金というのはどんな金で誰が出すんですか？

インフレは困るけど、不況なんて全然いいことないので、
早くサブプライムは収束してほしい。

食料も、資材も、原料も、エネルギーも世界規模で値上がり
しているのに、不況になったら何も買えなくなる。住宅が
安く買えてありがたいなんて安易な話ではないような気が
する。円高といっても、アメリカドルに対してだけで、
ユーロは円より上昇基調。インフレ状態。いや、スタグフレー
ション状態。すなわち単なる貧乏。

困ったもんだ。

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団塊世代の住み替えはある程度あるだろうけど、
住み替えであって、総需要はふえないんでないの？

多分狭いところに越すだろうから、
面積で言うと、買いを売りが上回って、
マンション市況にはあまりプラスにはならないような
気がすんだけど。

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