23区内の新築マンション価格動向（その26）

199さん
希少性＝価格の高さ　　じゃないの？
それがすべてでは無いと思うけど、ウエイトは重いんじゃないの？

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都心４区（新宿・文京・千代田・中央）の新築オフィスビル、
今まで４〜５％で安定推移してきた空室率が、年始より急上昇に転じて
ここにきて１０％を越えてきました。
来週のAERAは、このあたりの特集が組まれているようです。
いよいよ不動産の不良債権化が地下を押し下げる展開が始まります。
ファンドは収益の上がらない物件に関して、損切りを迫られます。
「売りたくなくても売らなければならない」ルールによって。
マンションも同様です。

こんな展開は、REITの推移を眺めれば、半年以上から予測できたことなのに・・・
半年前の強気論者は、どのように考えてるんでしょうね。

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>>201
県境外周区の場合、周りが戸建地域で、そもそもマンション建設に適していない。
このような所に作ろうとすれば、周辺住民との調整も必要となるし、
マンションが建てられるまとまった面積もなかなか見つからない。

こう言った点で希少と称しているだけで、
実際に住環境が格段に良くて希少というケースは非常に少ない。

しかし、周辺に居住し、戸建を買える資力が無い人は、
どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、
自分を納得させつつ買うしか道は無くなる。
これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。

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二子玉川で販売が予定されている1000戸超の大型物件は、おおかたの予想では＠350以上。
これが、現在売れ残り多数の＠250以下の江東区物件より早く売り切れる可能性は極めて高い。

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>>204
私はこの坪単価で多摩川沿いに千戸の需要は到底ないと思います。
世田谷区の２００７年実績が、販売戸数８４４戸、平均坪単価３４２万円ですから。
世田谷区の需要の１年分以上に相当します。

また対岸の川崎市中原区の坪単価実績が２５９万円ですから、
余程の理由が無ければ、こちらに食われてしまいます。

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>どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、

地域住民の知的水準、文化的水準、所得水準の高さがもたらす安定した住環境の良さにより、
どうしても住みたいと考える人が大半です。
本当の都心を除けば、いくら多少勤務地近くてもこれがない地域には住みたくない、
そしてそんなところに妻や子を住まわせられないという考えの人が多いからこそ
長い年月をかけて今の不動産の価値が築き上げられてきました。

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>>204
江東区についても調べてみた。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１２８　　　　１７８
２００３　　３７０１　　　　１９２
２００４　　３０９８　　　　１７８
----------------------------------------
２００５　　１６０９　　　　２０６
２００６　　２９１９　　　　２１９
----------------------------------------
２００７　　２２５０　　　　２６３

これを見ると、２度のブレークスルーが発生したことが分かる。
１つは２００万円の壁、もう１つは２５０万円の壁。
既出であるが、大量の高額物件を販売するには坪単価２５０万円前後、上限３００万円。
従って、大量販売の限界ポイントに限りなく近くなっている。
もう一段の上げはありえないだろう。

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>>205
坪単価で100万ほど安い江東区の物件より早く売り切れたら、
考えを改めていただけますか？
楽しみにしています。

だからといって、また向こうにいってネガレスはやめてくださいね。

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>>207
問題は、
過去の実績から判断すると、
そのような需要は千戸も無いと言うことです。

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>これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。
なぜ城東は同様のからくりで、価格を上げる事ができなかったのでしょうか？
埋立地の大量供給が始まる以前なら条件はイコールのはずです。

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>>211
答えは簡単です。
もともとが工業地域で、
既存住民に高値を追えるほどの資力が無かったからです。

都市構造が変わってきて、新規住民が流入するようになって、
ブレークスルーしたわけです。
過去の郊外地価が上昇して行った過程と同じですね。

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そして、ミニバブル崩壊とともに湾岸の高額物件価格も
下落しているわけですね。
　ニコタマタワーは、仕様からして湾岸物件とは異なるはず
なので、比較しても意味がないでしょう。ターゲットが異な
ります。

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販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法は、
資力がある既存住民がある程度ストックされて行かないと不可能。

都心部は、産業構造および都市構造変革の中で、
まとまった量のマンション供給がなされているわけで、
そういった面で、既存住民の需要はほとんど無いと考えて良いだろう。
豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、産業構造と都市構造が変革しているからこそ
出てきたわけだ。

すなわち、都心部に関しては、
新規流入者がストックされて行くとともに、開発余地が狭まって行った時点でやっと
販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法も可能となる。
それまでは、実需に対応したリーズナブルな坪単価は維持されるだろう。

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大学教授さん。返事ありがとうございます。
201です。
カラクリかもしれませんが、本当に正当なものでしょう。
理由はどうあれ希少性があるのですから。
>希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。

ご回答していただいた部分に対しても他の疑問がありますが、
エンドレスになってしまいますので、これで失礼します。

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マンション価格暴落の次は空室率問題に
修繕積立金や共用費が２倍になる
ttp://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/414/
今や１千万値引きも珍しくなくなったマンションですが
入居者には更なるショックが襲い掛かります
マンションの修繕積立金は満室状態を仮定して計算されています
空室がある場合は必要な修繕積立金が足りず数百万単位での追い銭も必要かも
共用費も空室率が高くなれば全員で空室分を負担しなければなりません
騙されないように気をつけましょう

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>>210
販売実績＝需要でないかもしれにですよ？供給ネックかもしれないですよ。

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空室がある場合の管理費や修繕積立金は、一般的に売主負担。

それを見越して重説で、売主は負担しないという条項を入れるデべも有るけどね。

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>>215
価格の決まり方はいろいろです。
そして決まった価格は正当です。
ただし、自分が何を求めているのかしっかり考えて選択すべきです。
人それぞれ価値観は異なります。
ただ言える事は、希少性は永遠ではなく、
その瞬間が希少であっただけなのかもしれません。
合理的判断は、自分なりの将来への見通しを持ってこそ可能なものでしょう。

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