23区内の新築マンション価格動向（その27）

ゲンダイネット
【相場英雄　マネーの深層】
2008年7月11日 掲載
ゼネコンは２度死ぬ

公共工事もダメ、マンションもダメ

　過日、地方のある大都市を私用で訪れる機会があった。この際、旧知の建築関係者から生々しい話を聞いた。「ゼネコンは２度死ぬよ」……。サブプラ問題に端を発した不動産市況の悪化が首都圏と同様、この地方都市周辺でも進んでいるのだ。
　私鉄やＪＲ駅近くの大規模マンション開発計画が頓挫、資金繰りに窮する不動産開発業者（ディベロッパー）が急増中だという。現在、株式市場で複数のディベロッパーに関するきな臭い噂が渦巻いているが、これが全国規模で広がる気配を筆者は感じとった。が、問題はディベロッパーにとどまらない。先の関係者によれば、「マンション開発をアテにしていた中堅のゼネコン数社も資金繰りがタイトになっている」というのだ。
　今年４月から公共事業請負基準となる「経営審査事項」が大幅に改正され、地方の中堅中小ゼネコン各社は対応に四苦八苦していた。この改正は、「売上高重視」から「利益重視」へと従来の基準が百八十度変わったのだ。つまり、利益が出ていないゼネコンは、公共事業にありつけない仕組み。そこで、いくつかの会社は競って民間のマンション建設に生きる糧を見いだしていた、という構図だ。
　公共事業には参入できず、活路としていたマンションもダメとなれば、あとは深刻な状況が待ち受けている。現在、この関係者らが注目しているのは、「かつて民事再生法などで再建したいくつかのゼネコンが、“２回目の死”の瀬戸際にある」との観測が日々強まっていることだという。ここ数年、外資マネーを主導役に不動産市況は堅調に推移してきたが、その反動は大きくなりそうだ。

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ダイヤモンドZAI
2008年7月21日（月）
上場不動産関連企業２社が経営破たん、初心者は不動産株を避けよ

　■不動産市況の急変で資金繰りに行き詰った２社

　７月18日の取引終了後、上場不動産関連の２社が民事再生法を申し立て、共に受理され、事実上経営破たんしました。

　１社は、東証一部上場のゼファー（8882）です。負債総額は949億4800万円です。不動産市況の急激な変化等により、販売計画に大幅な遅れが生じ、資金繰りが逼迫していた子会社の近藤産業は、自力での資金調達が困難な状況となり、破産手続き申立てを行いました。

　ゼファーも直接貸付、債務保証の差入れにより、近藤産業の資金調達を支えてきましたが、近藤産業の破産で、ゼファーは08年３月期決算において、関係会社整理損として142億6400万円を計上することとなり、自己資本を大きく毀損することとなりました。

　このような状況下、不動産等の資産売却、借入等による資金調達の途を模索しましが、08年７月末までに必要な資金を調達する目処が立たず、支払い不能のおそれが生じたことから、やむを得ず本件申立てに至ったということです。

　もう１社は、ジャスダック上場のキョーエイ産業（1744)です。負債総額約87億3713万円です。同社は、事業再構築及び販売用不動産以外の資産売却を図るなど、借入金残高の圧縮に努める一方、熾烈な受注競争の中で建築事業・不動産事業で収益を確保し、財務基盤の改善に努めてきましたが、７月に入り資金繰りが当初の予想以上に苦しい状況に至り、予定していた支払の見通しがつかなくなったようです。

　こうした財務状況では、今後の事業継続のためには法的手続による再建が不可避と判断し、民事再生手続による再建に踏み切る選択をしたということです。

　米国で、住宅価格急落に端を発した金融危機が発生しています。米国のような大規模でないにしろ、日本でも不動産セクターは酷いことになっているようです。 15 日に発表された６月の首都圏マンション市場動向では、供給戸数は前年同月比30％減少、契約戸数は同34％減少、１平方メートルあたり単価は同1.6％下落しました。契約戸数の前年比割れは、06年５月からほぼ２年間続いています。

■勝ち組が完全に見えるまでは不動産株には手は出せない

　不動産業者は保有物件を投売りして現金化する動きを加速させるかも知れませんね。まず、１発目が今年９月の中間決算期末前。そして、２発目が来年３月期末前でしょう。当然、マンション価格中心に不動産価格の下落圧力が強まることになるとみておく必要があるでしょう。また、銀行も、９月中間期末前、そして、３月の本決算前には、融資先の選別を厳格化する可能性が高いでしょう。

　そうこう考えると、体力が豊富とみられる旧財閥系やそれに準じる不動産会社以外の株は、当面は買えないですね。いくらＰＥＲやＰＢＲが低くても・・・。

　結局、最後は体力のある大手を中心に勝ち残った業者が、残存者メリットを享受するのでしょうが、勝負の帰趨がほぼ完全に見えてくるまでは、投資初心者は、不動産株全般には近づくべきはないでしょう。業界の淘汰はまだまだ続くような気がしますから。

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>>362
ダイヤモンドZAIのネタを出している時点で362は「永遠の」”購入検討中さん”確定だな。
永遠に株で損するがいい！
ギャハハハwwww

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>農業を大規模化してコスト競争力を高めようとしたのが安倍

美しい国とか言って
叩けばホコリが出るの分かりきってた
オトモダチの松岡君を農水大臣にしたのは
他ならぬ安倍クンですが

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２３区内の価格はどうでしょう？

少しづつ下がりつつはあるのでしょうか？

中古物件の価格がだいぶ下がったと聞きましたが、

新築も変わっていくのでしょうか？

いろいろなものが価格上昇しておりますが、

物件はいかがでしょう？

今は買い時ではないでしょうか？

かといって２．３年ではそうは変わりませんよね？

詳しくないので詳しい方に情報頂けるとうれしいです。

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物価は、数年前を底に、上がっています。
今までの、物価の落ち着きが、異常です。
これからは、今までと違う速さで上がる可能性がありますよ。
マンションの価格は、今は、一時期上がっていたのが、今は、調整期になってますね。
ただ、１０年以内に買いたいなら、動向を注意深く見ていた方がいいですよ。
２、３年大して変わらないなんて、固定観念を思っていると、世の中の早さに取り残されてしまいます。

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ということは今は買い時なんでしょうか？

２、３年大して変わらないなんて事は逆にないような

状態ということでしょうか？

確かに動向の観察が必要なんですね。

無知ですみません。

子供の進路状況などから２．３年以内のマンション購入を

考えていました。

なので、今下がり傾向にといった話を耳にしたので

いかがなものかと思いまして。

実際下がり傾向ではあるのでしょうか？

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＞＞365さん　　　

ご質問が行きつ戻りつですが主婦の方ですか？

買い気ギンギンだが、これから下がってくるなら少し待ちたいし（２〜３年ぐらい）
物価があれもこれもと上がるから不動産も上がっていって買えなくなっても困る。
どうしたらいいか教えてということだと思いますが、1年前からのこのスレを一度見てみたら
どうですか？どのような流れになっているか分かると思いますョ。

またご自分がいろいろ勉強された見通しはどうなんですか？

絶対という言葉は死しかあてはまりません。（生者必滅）
いまは下げ基調の不動産だって、オイルショックや突発的なハイパーインフレにより
いつ大暴騰しないとも限りません！（S48ねん。S62年。H２年）

予想は言えても絶対ではないので、皆さん必死に勉強し、人の意見とすり合わせ
自分の信ずるプロの話も取り込んで、最後は自分で決断して責任を取るのです。

どうぞ、雑誌、マスコミ、新聞等しっかり買い込んでごじぶんでも勉強してください。

いま買いどきではないでしょうか？と言う質問には
あなたに買いたい気があるうちは買いどきではないとこたえておきます。

買い時は興味のもたれてない、話題にも殆どならないときで、本屋さんに行っても
株の本や、不動産の本が無いときです。（H12〜14）

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乃木坂パークハウスは残り8戸。
11Fが1.6億（88㎡）だよ・・・。
2極化してきてるような気がする。

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＞＞367さん

実際下がり傾向なのでしょうか？のご質問がそもそもアウト、アウトアウトです。

不勉強さが身を亡ぼす典型になります！せめて昨年夏サブプラ問題以降のスレぐらい

みましょうよ。

命の次に大事なお金なんですから、ひとばかり頼らず、ご自分も努力しましょうね。

無知は売り物になりません。

23区内でお子様の進路ということは、千代田区、港区（文京？渋谷？）への中学受験だと

思いますが、その地区へ２〜３年後に買ったとしたら、買ってすぐ8掛け（原価）で

５〜6年で７掛けとみる。７０００万が５０００万ぐらいになると思う。

買い時ではないが必要時とは言えるのかも知れない。

買い時は株をみてても分かるし、自分でもまだまだ下がりそうで怖くて買えないときです。

株も日経平均７０００円台があったことをお忘れなく。タイムラグあるが連動してます。

今を上げた分の調整中と見るのはやけどするもとです。

金が国外に行ってしまって国内に還流しない悪い物価高（スターグフレーション）では

購買力がついてこれないので不動産は上げれません。サバイバルに入ります。

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３６７です。

レスしてくださった方誠にありがとうございました。
無知を売りになんてしているつもりではもちろんなかったのですが、
自分での勉強不足でお恥ずかしく大変申し訳ないです。

こちらのレスを拝見する限り、とてもレベルの高いお話が多く
私の様な一般主婦のお邪魔する感じではなかったのですよね。

すみませんでした。

私達家族は４年前に新築マンションを購入しており、
とても安い時期に購入しました。
つい先日、査定をお願いしたら販売価格のだいたい
１００万ぐらい上で販売価格の設定をしたらと
言われました。

普通は中古を売りに出すときは安値がつくのに
今時期だから可能な売り価格なんですよね、きっと。


レスして頂いた中で、

買い時は興味のもたれてない、話題にも殆どならないときで、本屋さんに行っても
株の本や、不動産の本が無いときです。（H12〜14）

No.371 　　の方の意見など大変ためになりました。
正直、どういったところか勉強して行き、どういった時期が
重要なのかなどまったくわかっていない状態ですが、
もっと勉強していこうと思います。
安い時期に購入したのだから今、新築に買い換えるのは
いかがなものかとも思いますし。
難しいものですね。
これからちゃんと勉強をしなくてはいけませんね。。

皆様こんな私にレス、意見して頂きありがとうございました。

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格差社会などと呼ばれて久しいが、今まさにより身近で現実的な格差社会が到来しようとしている。燃料費や材料費の高騰で、倒産や廃業が全国的に相次いでおりそれらの人たちは所謂、下○層階○級に転落する。

１億総中流と呼ばれた昔が懐かしい。これからの日本は欧米並かそれ以上に貧富の格差がつくと思う。おまけに海外からの出稼ぎ組がさらにあふれ一般人が立ち寄るのが危険なスラム街もそのうち東京の中で出来てくる。

日本企業の世界的地位が中国やインド・ロシアなどの台頭の中で相対的に低下し、従って日本の富裕層は今より減少する。


従って個人的な意見だが、ここ数年の下落局面を経て数は減るが超高級なブランドと格安物件の２極化に向かうと思う。

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30歳くらいでマンションを買った人は、定年すぎるとそろそろ
マンション建て替えの時期。現在の定年はかなりのお金持ち。

こういう人達が、マンション建て替えるのが面倒だから、
新築を購入する、というような動きはないのか?
恵まれた老人は、決して多いとは言えないと思うが、分母が
大きいので、こういう人達が購入するとすれば、業界への
影響は大きいと思う。

実は私がそうだったりします。築35年のマンションが高く
売れたので、2人で住むには充分な広さの新築に移ることに
しました。古いマンションのリフォームも考えたのですが、
老人にこそ、駅近のマンションは必要なんです。前の
マンションは、歩いて10分ほどだったので、老人には
少し遠い。各種の催しものに参加するために、都内の
便利なところに住みたい。

借金はもちろんゼロ。

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自社物件買えばいいじゃん

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世界経済の動きを予測するのは難しいですね。

石油投資規制が始まるらしく、石油の取引価格が下がっています。
長期のトレンドは上昇だとは思いますが、今の値段はあがりすぎ。

証券化の規制も予定はされているようです。今行うと、大混乱
になるので、まだ予定にすぎません。

日本の新聞だけ読んでいても、世界経済はわからない。日本は
資源の大部分を外に頼っているし、外需頼みの経済構造なので
世界経済の動きをまともにかぶる。世界を見ていないと、日本
の経済状況は理解できない。

自分だけの想像で、日本の将来がどうなる、なんて書かない
ほうがいいでしょう。そもそもエコノミストですら、経済の
動きを読み間違っている。2年前に、どのプロが今の状況を
予測していましたか?

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先行不安（スタグフレーション、株安、円安、不動産安）。。。
でも重要なのは、そんな中でどう対応するかです。「悲観の中で買い、楽観の中で売る」。
これが出来る人はあまりいませんが、これが唯一資産家になる道です（不正をしない限り）。

今、賢い人は、買いのチャンスを虎視眈々と狙っている筈です。不動産も同様だと思います。ただ状況は未だ強気の人が2〜3割いそうな感じがしますので、底値はまだ先かなという感じです。
絶好の買い場は、全員悲観になった時かな。
マンションで言えば、2002〜2004年がそうでした。この時に都心の優良物件を掴んだ人は勝ち組です。

やはり人と同じことしていては駄目で、人と違うことをすることが大切なのではないでしょうか。
頼れるのは自分しかいないという気構えが重要だと思います。

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＞378

え?　面白い意見だと思いましたが・・・。

定年すぎて、建て替えの話がでてきた人達はどうしてるんでしょうか?
広々とした団地に建てられていた時期のマンションは別として、ぎり
ぎりに建てられているマンションの更新時期が続々と到来していますよ。

老人によって経済状況が違うので、いつ建て替えるかの意見統一
は難しい。貧乏な老人は、なるべく建て替えを遅くしてもらいたい。
建て替えは相当困難。広い土地に余裕をもって建てられた
マンションでないと、一部を売って、資金にすることもできない。

建て替えのストレスにさらされるくらいならと、新築買い直す
人がレアーだとはとても思えない。

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あからさますぎてウケる。
もっとがんばりましょう。

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＞買いのチャンスを虎視眈々と狙っている筈です。

http://d.hatena.ne.jp/digicon/20080630/1214788084

オリックスが今を底とみて、不動産投資を増強しはじめた
ようですね。ただし、ブログを読んでみてなるほどと
思いましたが、投資できる案件は、東京、名古屋、大阪の
大型物件のみ。相当のまだら模様だと思います。

不動産全般の上昇は当分先だと思うし、そんな時期はそも
そも、もう来ないかもしれません。

不動産も格差時代の到来ですね。間違ってプアのほうに
手を出さないよう注意する必要がありますね。

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>381
いや、私もレアーケースであり、自慢のように読めましたよ。
そういう買換えをする人はいるとは思いますが、築35年を売って、駅近を
買い換えられたというのはまれなケースですよ。
普通は売りたいと思ってもかなり上乗せしないと買い換えられませんね。
実際あきらめる場合も多い。

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築35年のマンションが高値で売れるなんぞ、かなりレアケースだろう。
普通は修繕積立金や管理費が数倍になり、売りたくても買い手がいない
場合がほとんどでは。

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ゲンダイネット

【ビジネス＆企業News】
2008年6月5日 掲載
「Ｇ・サックス」報じられなかった原油高リポートの真実

２０１０年に１５０ドル、１１年に７５ドルに急落と予測

　まさか！
　原油高の呼び水的な役割を果たしたものに、米ゴールドマン・サックスの有名なリポート（５月５日発表）がある。ご存じの「１バレル＝２００ドル」の将来を予測したものだ。実は、同リポートが２００ドルの後どうなるか触れていたことを知る人は少ない。
「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」
　証券アナリストが同リポートを片手にこう明かした。えっ、日本はもとより世界でこれだけ大騒ぎしている原油高が、３年もすれば０７年秋の水準に戻るというのか。下がる理由は何？
　前出の証券アナリストが言う。
「リポートでは原油下落の原因について、突っ込んだ説明をしていません。原油が高くなればなるほどエネルギーの効率化を考えて省エネが進むことや、代替エネルギーが登場してくるといったことなどをサラッと記述しているだけです」
　原油下落の要因が不十分であっても、Ｇ・サックスの予想にケチがつくことはない。「１バレル＝１００ドル」時代の到来をピタリと当てた実績に加えて、上昇局面にある現在の原油高がＧ・サックスの“神話”を支えているからだ。
　すでに、商社の間では「高値圏で原油を手当てしたところは、下げ予測を知って、担当者が真っ青になっているとの話が流れている」というから反響の大きさは計り知れない。
　それにしても首をかしげたくなるのは、リポート発表当初からなぜ急落情報も伝わらなかったのか。金融ジャーナリストが語る。
「原油の乱高下で商売しようとするＧ・サックスの戦略とのうがった見方もあるが、このリポートは主に世界のファンドマネジャーに向けて作られている。Ｇ・サックスのネームバリューに便乗して、一儲けたくらむ証券をはじめ金融機関があえて知らせなかった面は否定できないでしょう」
　もっとも原油急落の予想が当たる保証はない。だが、投資家はもちろん、物価高騰というツケを回されている庶民はたまったもんじゃない。

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376です。

高値というのは、思ったよりは高値だったという意味です。

もちろん、上乗せしてますよ。貯金をあてています。

マンションの説明会では、私くらいの年齢の人も結構みかけるので、こういうやり方が
まれだとは思ってもいませんでした。私の父も晩年、マンションを購入しています。
ただし、一戸建てはそのまま。マンションは暖かいし、段差がないし、便利で良いと
言っていました。私の場合、追加購入はとても無理だったので、古いほうは売ること
にしました。都内の大規模マンションですが、結構高値で売買されているようです。

自慢するつもりは全然ないです。そういうことだったんですね。勉強になりました。
妻に話したら、妻も、こんなことができる人は稀だと言っていました。私だけが
無知だったようです。すいません。

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＞「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」

日本の経済ニュースは信用できないですよね。都合のいいこと
だけ報道する。都合のいいことというのは、センセーショ
ナルな記事を書いて売り上げを伸ばすこと。

一過性に石油の値段が上昇するが、その後再び安くなるので
あれば、全然センセーショナルな記事にならない。

英語力がもうちょっとあればなあ・・・。

来年には不況も解消でしょう。金利はどうなるのかなあ・・・。
あがる可能性もあるし、今のままの可能性もある。もし、
不況が解消されれば、いよいよ消費税値上げですね。

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新築ニュースではないけど、中古マンションの売れ行きはいいようですね。
でも調べると都心部の駅近物件、これまた都心部の供給量が少ない閑静なエリアが根強いみたい。


中古マンションは上向きに／東日本レインズ第一四半期調査（ 2008年07月24日 ）

東日本不動産流通機構は23日、08年４月〜６月の首都圏不動産取引動向をまとめた。
中古マンションでは、成約件数が２期連続で前年同期を上回るなど市場に明るさが戻りつつある。
中古マンションの成約件数は７４４９件（前年同期比７・０％増）。２期連続で前年同期を上回り、
増加幅も前期（同２・２％増）から拡大した。東京都区部では３期連続で前年同期を上回った。

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本来なら、影響が少ないはずの日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落しているのもマスコミの悲観的な報道の影響が大きい。

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>日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落して
>いるのもマスコミの悲観的な報道の影響

私は、株の購入に踏み切りました。

もしかしたら、もう一段底があるかもしれないとは思いますが、
投信のナンピン買いなので、影響はほとんどありません。
長期のトレンドは9月には上昇に入ると考えています。

根拠は、来年には、アメリカ経済が復活しそうであること、
それ以外は勘です。来年になってからでは高くなっちゃって
買えないと思います。

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>>387
貯金を上乗せして購入するのなら、
稀なケースではありませんよ。
高齢になったら便利なマンションに住みたいから。

古い方は高く売れて良かったですね。

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>>390
少し古い話ですね
日本株は今はまだ踏ん張ってるほうですよ

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376です。

売りに出したら、意外にあっさりと売れてしまいました。
こんなに古いのは駄目だろうと永住覚悟だったのです。
耐震基準も古いほうだし。

ただ、このマンションは古いだけで、それ以外に不満点が
ほとんどありません。駅から10分ほどなので、若い人には
問題は少ないでしょう。

新しいほうは、いくつか欠点があります。最近、建てられた
マンションは狭い敷地にめいっぱい建てるので、いろいろ
問題があるようです。売って新しいマンションに住んでみて
前のマンションはすごく良かったんだと思いました。業者は
良く見てますね。

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>３７６さん

私は最近新築駅前マンションを購入したものです。
築１０年〜１５年で売却→新たなマンション購入（今のところ新築、中古どちらかは決めていません）
ができたらいいなと考えています。

３７６さんが以前のマンションがよかったと思われた点、
現在の新築マンションにご不満な点って具体的にはどのようなことだったのでしょうか？

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>>372さん

368＝371です

ご自分では勉強や努力もせずに答えだけ求めていらっしゃるようでしたので
気に障る文言や、感情を逆なでにする文章になってしまった感がありましたこと
深くお詫びいたします。どうか気になさらぬように願います。

自分も23件の売買経験（昭和47年志木に戸建が最初で投資用アパ含む）あり
48年の狂乱物価による暴騰や62年の金余りハイパーインフレ暴騰も体験しました。
ですから普通より経験は若干多いと思ってます。

調子にのって手痛い失敗もやらかしています。大きな勉強代でしたが
その後に役に立ちました。

このスレを見たのは昨年７月でしたが、何日間かかけて【その１】から全部読んで
流れを概略理解しました。

ですからあなたにも、サブプラ問題表面化した昨年７月からのこの板を見て欲しいのです。

１６年購入とはやりましたね！大事にしてください
査定がプラス１００万ということですから、僥倖で指値が入らなくとも仲手抜くと
表面はトントンですね。

場所は何キロ圏か大体想像つきます。

これから下がっていきますが経年変化分ですのでたいしたことはありません。まだ安心！

新築都心部に買い換えたとしたら、経年分＋プレミア価格分の値下がりが大です！
それに投げ込みチラシの価格を見て毎日憂鬱になります。

不動産の性格は１４〜５年に１回の噴火です。
今回の上げは、H6に似ていた小噴火。

学校がらみで近場が必要なら、物件を賃貸にし、UR賃貸に移るのも可。
その前に中学合格が前提だが、子供さんの性格に合う学校を見つけてあげてください。

わたしの居住用不動産に対する評価は⇒人生のマイナス資産
買って税金、住んで税金、トントンや若干の値下がりで売っても税金＋仲介手数料
修繕費や修繕積立金と支払っても１円の収入もない。
　だからといって値下がりあっても値上がりなし！
あの世に持っていけるわけでなし。子供があてにしています。

１５〜１８パーに回る収益物あるのに自宅に固執してるとグリーン席には座れません。

パソコンで不動産をググって勉強しましょう。ご夫婦で仲良くね。

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＞予想に絶対はありませんが、

いいんじゃないの・・・

あなたの言っているとおり、予想に絶対はないんだから・・・。
私も株が秋からあがってくる可能性は少なくはないと思って
います。

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376です。

まず、土地にある程度余裕があったこと。近隣に絶対建物が
建たないこと。建て替えない限り、日影になることは絶対ない
というのはすごい安心感です。広いので、緑も多い。風水害
は絶対なし。

新しいマンションは、目の前に某会社の低層の事務所があり、
将来売られて、マンションがたつのではないかという噂が
あります。地盤が少々緩いという調査結果を後から知りました。

当初うまくいったと思ったのですが、難しいものです。

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一般人が買えるもので、15%以上の収益率のものなんてないと
思う。

2年や3年ならわかるけど、10年、20年ではありえない。

情報公開したくないでしょうから、投資物が
何かを書かなくてもいいです。私は、そんなものに
手を出すつもりはありません。それはリスク満載ですよ。


リスク—神々への反逆 　ピーター バーンスタイン
は、投資家のための教科書のひとつですが、お読みに
なりましたか?

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一回でも成功すると
自分の投資は普遍的なものだと錯覚するんじゃないか

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失敗すると
自信を無くしてしまうのも同様

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利回り15％なんて都内人気エリアでは出てこない。だいたい10％程度に近づくと買い付けが入ってしまう。
とんでもない田舎の糞物件なら利回りが高いが、それこそ素人が手を出してはいけない。

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中古（優良中古物件限定？）が人気だそうですが、確かに足元のチラシ広告では、
ほんの少し前に比べて強気の価格で売りに出してきていると実感しています。
私は千代田区住まいですが、番町の築３−５年や、赤坂ＴＲ、虎ノ門ＰＣなどが
目立ちます。センター東京は最近見なくなりました。
これらのエリアで坪６００から７００万ぐらいの価格は本当に売れてるんでしょうかね？

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397です　　リーマンできわめて一般人です。

この板を見てる方は不動産に興味のあるお仲間と思っているので
15パー以上の件、ご参考の一助にとお話するつもりでしたが
ご批判がおおいので、お話はいたしませんのでご安心を。

H12年からはじめ，様子がつかめたのでH16にも少額購入、昨年９月市谷自宅マン売却して　　　　　
その資金で
12月に購入と、まだ8年半しか経ってませんが順調です。H12ねんのは昨年元金回収済み。

証券や不動産動向にまだまだ強気の方が何割か見られますが、この方たちが弱気に変わり
100パー弱気になったとしてもまだ底ではありません！

本当の底は、全員100パー弱気なのに、もっと安くなり、どこまで下がるかと恐ろしくなり
不動産の話題はしたくなく、不動産の顔も見たくない、マスにも登場皆無の時です。
書店に行って株や不動産の雑誌、書籍が1冊も無いときがしばらくありましたよねぇ〜。
東京駅の丸善さんでもきれいになかったです。

今回の潮目に気づいたのは、昨6月下旬のプラウド富士見の販売戦略に不審さを感じたのが発端で
あの野村不動が期をわけず、450戸近くをいっぺんに販売したので、なにをあわてて
るのかと疑問でした。

7月にサブプラが新聞等で表面化。ガーヒル、ガーフォレの異常な坪単価！
広尾ガーヒルの安い棟では坪300万円台だったのが大暴騰。
1年半も上げれば終了とみてまちがいないでしょう。オランダチュウリップ事件と同じです。

予想としては、７〜8年後にプチ戻り上げがあっても、本格的に上げるのは
14〜5年後でしょう！（２極かで都心以外は殆ど上がらず、もっと下げるところもでてきます。）
戦後の不動産そうばの流れがそういってます。

見えざる神の手によって歴史はくりかえす。ただし正確に言うと
S５８までは上がったところ近辺で止まっていたが、S５９以降は上げた位置で止まらず
下げるようになった。

また前回までは石を投げてさざなみが広がるように、上げ率は変わっても順番に
外へ向かって上げて行ったが、（都心〜郊外〜外周県⇒地方〜地方郊外）
今回からは超都心は暴騰、都心プチ上げ、郊外少し上げ、外周県やや上げ、外周県外どちらつかず
地方郊外下げ気味。特に北海道の地方は下げてます。

証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

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405さん

参考になるお話ありがとうございます

今回のプチバブルもこれから下げるというご意見は
私も同意いたします。
ただし、相場には山高ければ谷深しという格言があり、
あまりにも上がりすぎた場合は相当落ちるだろうと予想されますが、
今回は大して上がってもおらず、谷は思ったより浅いのではないかと
思いますがいかがでしょうか。ただし、これから3年以上は下がるという
のは当然だと思いますので、まだまだ強気の人がいる不動産は手を
出してはいけないというのはわかります。

15％以上の物件私も興味があります。

どなたかの本にはREITは12％以上にならないと手を出してはいけないと
いう文章もありました。

リスクというよりも恐怖に打ち克つ心が必要ということでしょう。

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＞403

もっと詳しくおしえてください。良い投資なら興味ありますがなにが対象ですか？
何億とする超人気エリアにこだわる理由はどうしてですか。
金持ちは買えるでしょうが、一般人はどうしたら買うことができますか？
　
　また田舎のふんとはどのようなものでしょうか。そして手を出していけない理由とは？
お詳しい方とお見受けしましたので、ぜひご教授お願い致します。
何にどう投資するのか詳細、明細知りたく、ご見解を切望します。

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＞＞400さん

リスクーー神々への反逆は呼んでません。読書して勉強することは大変良いことだと思いますが

読んだ結果が「一般人の買える物で１５パー以上の収益率の物は無いと思う」という
誤った結論を導き出すようでは、読む価値がございません。

読書家は往々にして読書におぼれたり、動かない為のかくれみのに使いがちです。
あくまで基本ではあっても絶対ではない。人生３００００日がもったいない！
３００００円から今月２７円も減りました。書を持って街へ出よう。


＞＞406さん

昭和５９初頭の相場目指して戻るということで、H１４安値の５パー安の位置です。
少子高齢化、人口減、働き手の減少、不動産余り現象，非正社員の増加、ニートアルバイトの
高年齢化、実需で見れば上げる要因なし。（団塊ジュニアも買う人は買ったようだ。）

S３９年東京オリンピックで景気良かったので次の東オリあればいい売り時になると思います。

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＞407
不動産投資も人それぞれやり方があるので自己の信念に基づいて行うべきである。

田舎の不動産マーケットほど不況になれば極端に悪くなる。仮に今、高利回りでも暫くするとマーケットに反応しなくなるほど収益が悪化する可能性が高い。賃料を大幅に引き下げても借り手が見つからない場合を想定していただきたい。

このため、たとえ収益が低くとも完全なマーケットが機能する都内人気エリアに収益物件を求める投資家が増えている。日本全国にある投資用不動産を端的に「収益価格」で判断してはならない理由がそこにある。換言すれば、このような都内人気エリアで高利回り物件を取得出来た投資家がある意味成功したと言える。

ついでに、投資のタイミングについてだが銀行の融資姿勢如何によるものと考えている。
現在、銀行は不動産業者に対して融資の引き締めを行っている。そのため、業者は在庫調整のため決算期などに損切りしてまで投売りする場合も散見される。業者は、早く資金化したいので売りやすい優良物件から処分するのでこの手の物件とタイミングはある意味チャンスである。書店で不動産関連の書籍がなくなるのを待っていては勝機を逃すのではないか。

では、これから投資を考えている人はどうすればよいのか。
十分な資金も無い人は、銀行から資金を借りるしかない。しかし、銀行の融資が厳しい。手間がかかるが、田舎の銀行を利用する事を進める。田舎ほど不況の余波が厳しい。換言すれば、田舎の銀行ほど優良な借り手先を探しているとも言える。安定した収益を見込める投資案件で資産価値の大幅な下落がない都内人気エリアなどは理想的な案件だと思うのだが、あとは銀行との付き合い方如何による。田舎の人ほど「義理、人情」に熱いので人柄も大切である。

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>証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

これには同意できるんだが
これからは世界的な動向で流れが急激に変わるので
昭和時代の動きとは比較できないんじゃないかな
中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので
そこからどう動くのかなぁ

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＞中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので

勉強不足。とっくにはじけていますが・・・

でも、不動産の状況というのは、国別なので(安くなって
も日本にもってくるわけにはいかない)、日本は日本の
国内状況で動いていくものと考えています。

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>>411
うん弾けてるのはわかるんだよ
それが絶望的にまで拡がり
世界経済にまで累を及ぼすまでということ

不動産自体はドメスティックだけど
流れ込む金はちがうよね？

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410さん

見えざる神の手という言葉をきいたことございませんか？
また歴史は繰り返すという言葉は？
昭和の時代にも世界的な動向で流れが急激に変わったことありましたよ。
　（ニクソンショックや、油断のオイルショック、）
時代に合わせての一部変化をとげながらも、基本は変わらない。不動産の固有の性格は変わらない
株のように上げ下げあげさげをくりかえすわけではなく、あるとき突然起き上がり
１年〜１年半続いたらまた１４〜５年おねんね。7〜8年に１回プチ起き上がりがある時がある。

形は今回のかたちでほんの一部の限られたところが動き、他はそうでもない。
逆にさげるところも増える。⇒通勤不便で買い手ほとんどいないところ

首都圏でも遠方不人気地区一戸だては、　セキュリティーとごきんじょ付き合いのわずらわしさで
中古がとくに厳しくなると思います。

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通勤の便が良くても工場跡地は相変わらず人気が今ひとつですね。
再開発という名の元にバブルが発生しましたが、これらの地域もこれから厳しそうです。

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工場跡地は再開発ってことより、
上手いＣＭがセールスに効果的役割を果たしたんじゃないかと思うけど。
都心と思わせたり、銀座が近いと思わせたり。

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＞409

すべておっしゃるとおりだとおもいます。

ただ都内人気エリア地区は２億３億当たり前で収益ものがたくさん出ていますが
坪３００万にしても６０坪で１８０００万、プラス建物ですから一般人では
到底買えません。

お金持ちは融資も受けずキャッシュで買うことができますが、普通の人に２〜３億は
天文学的数字です。ほんとうにお金持ちは金が金を産み羨ましいです。

お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
融資してもらう方法なのです。

はじめて会った田舎の銀行さんに都内の人気エリア収益物ですといって、２億前後でも
融資していただくにはどんなつきあいをしたらいいのでしょうか？

お金持ちではなく、普通のひと、一般人、サラリーマンにも２〜３億収益ものを手に入れる
やりかたをぜひご教授おねがいします。

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田舎の銀行さんに、今日はじめて会ったばかりです。
しつこくて困った…
って関係ない話ですけど。

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結局あらゆる要素は織り込み済み

転がして儲けようなんて甘い・甘い
プロですらあらゆる付加価値をつけてプロジェクトを組み商品化している。それでも失敗する。

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＞お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
＞頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
＞融資してもらう方法なのです。
一般人で、個人与信額を超えた融資を受けるには、
　・そんだけの価値がある資産担保を用意する
　・そんだけの信用がある保証人を用意する
　・店長か融資係の弱みを握る
ぐらいしかないでしょうね？

しかし融資を受けても返済で破状するのでは？？(笑

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結局409の話は富裕層に向けた話で、一般向けじゃないんですね．
普遍的な話じゃなければ役に立ちません。田舎の銀行の話も逃げを用意した及び腰からして
実体験は無く、不動産投資の本から都合のいいところを写してるように感じられる。
一般人が買えない場所をいくらいいからと勧められても、絵に描いた餅です。
もうすこし実情にあった話をしませんか？！
それとも普通のひとが頭金３千万で２億か３億田舎の銀行から引っ張れる普遍的法則が
ありますでしょうか？付き合い方如何で大丈夫でしょうか？

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2週間ぶりにヤフーの不動産見ましたが、下げてきてる物件が出てきてますね

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上昇する東京の持家率−価格引下げによる住宅販売拡大の可能性−
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo080718.pdf

「今後、若年人口が減少し、団塊ジュニア層の加齢が進む中で、
これまでの開発や販売手法に固執する限り、今後の住宅販売戸数は、
一時的な持ち直しはあっても、長期的には縮小していかざるをえない。」

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投資用物件は5件（6件でしたっけ？）を管理会社で管理すると税制上のメリット（減価償却やら）だけでなく、経費で落とせてウハウハなんですよね？
マンション投資&賃貸住まいのメリットは理解するものの、都心3区内の駅徒歩2分の新築物件を購入してしまいました。
個人的には満足してますけど。

確かに厚生年金等に頼る可能性が大きそうだなーと思いました。
少し、老後の資金計画を考えてみよ。

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ヤフー不動産のどのエリアを見てるかですね。
私の見てるエリアの物件は、なかなか下がりません。

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自分は投資用マンション２戸しか持ってないけど、家賃収入は合計月６７万あります。
住居は月３０万の戸建ての賃貸です。
賃貸はいつでも引っ越せるので気楽です。

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収入があるので働かずに無職でいると、
民間賃貸の審査で落ちてしまうんですよね。
私は今の賃貸をなかなか住み替えできません。

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424さん

投資のメリットを理解してるとのことですが本当ですか？
実は半信半疑の生兵法なのではないですか？
だってこの時期に値上がり激しかった都心３区を買って満足されて
いるんですもの。理解されてたら購入されなかったはず。
利回り計算してみましたか？理解されてたら物件の利回り計算はしてるはずです。

来年の秋からは、マンション内の中古物件価格をポストで見て、嫌な気持ちに
なる可能性が極めて大きいと思います。12〜3ねんは不動産チラシを見ないで
捨てることです。

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やばっ！　数年前、リシェって検討したことある（汗

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通常は景気下落から１年後に不動産下落が始まる。
サブプライムインパクトからちょうど１年なので、そろそろ値崩れ始めるころかな。
９月には投売りと某雑誌ア○ラに書いていたような...。
もう暫く買避えてみるか！

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>>428
メリットを理解してると思いますよ。
それでも購入です。
高値掴み？
そうかもしれませんね。
底で拾えたとしても、せいぜい2,3千万しか変わらない。
であれば、立地＆景観で買いです。
特に景観は法律が変わらない限り（あるいは天皇制の廃止）変わらないので。
不動産でお金を働かせることを考えるより、株・債券でお金を働かせることを考えるほうが性に合ってる。
ふと思ったのですが、424は不動産を投資対象として考えていると勘違いされてます？？？

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>>432
ライフスタイルは人それぞれですものねぇ。
どうやら余計なことを言ったようですみません。
何年か経ってお隣さんに中古で２〜３千万安く買って入っても
べつに動じないし、いや〜な気持ちにもならなければ、立派だと思います。

わたしは、H6年購入の都心３区物件を昨年戻して来たので若干の損（約20パーセント）
で売りましたが、結構その間嫌な気持ちでした。「H13年にお隣が約半値で出た。」

みなご自分の信念、生き方がありますもの。、少しの高値掴みはオーケーだとのこと
その潔さに感服いたしました。どうぞ良きアーバンライフをお送り下さい。

ちなみに事業と認められるのは5棟、１０戸ですが、管理会社分は個人の不動産所得からでも
経費として控除できます。

厚生年金に頼るかもしれないと書いてたので同類のリーマンの方と思いましたが
証券、信託など扱う富裕層レベルなんですね。
パンピーにとっては２〜３千万で済んでも大きいですから。

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＞＞432

質問にお答えするのを忘れていました。

不動産の利用価値は自己居住用にも使えるし、賃貸用収益物件として
投資の対象にも使えると考えております。

両者の性格が違うので居住用と賃貸用は普通は別々に選びます。
自己居住用であっても、貸したらどのくらいか調べてみるのは悪いとはいえない。
８０００万で買う部屋が２２万で貸せる予定も、管理費２万引いたら２０万になる。
年手取りが出入りがないとしても２４０万。満室利回り３パーセント。
所得税かんがえなくともこれでは厳しく、８０００万は高いといわざるを得ない。
５０００万ぐらいが妥当と思うが、他の良い点を列挙してもアッパーで６０００万までが限界。
　　（あくまでも新築のとき。中古なら４７年に対する残存年数で大きく変わる）
仮に書いてみたが、投資を考える人は自宅でも幾らで貸せるかリサーチするひとが
多いと思いますョ。

鑑定評価でいうところの取引事例比較、原価法、収益還元法の利回り還元ですね。
おかねの限られている自分は、結構シビアに見て高値は買わないようにしてます。
だって今後５〜６年でよりどりみどりにいい物件が安価で出てきますので。

欲しい物件は目をつけておき、今後の６年ぐらいを見て、中古で安いところ
拾うのが自分のスタイルです。

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首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。


どうなることやら・・・

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［東京　２９日　ロイター］　帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。
　同社は、伊田テクノス(1735.Q: 株価, ニュース, レポート) の持分法適用会社で、東京２３区内と神奈川県を地盤にワンルームマンションの売買事業を中心に展開している。伊田テクノスは６月、損切り販売によるマツヤハウジングの営業赤字で持分法投資損失８億２２００万円を計上したことから、２００８年６月期の連結経常損益予想を７億７０００万円の赤字（従来予想１億円の黒字）に下方修正している。

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就職氷河期世代は未婚率が他の世代よりかなり高くなります。
そして、持ち家比率は他の世代よりかなり低くなります。

需要に合わせて、分譲供給量を減らすしか無く、
分譲マンション冬の時代は少なくとも５年以上続くでしょう。

価格はそれほど下がらないものの、
その間の中小業者の淘汰は避けられないでしょう。

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ゼファーは倒産直前に個人投資家？に空室丸ごと捨て値で投売りしたようですね。入居者済み住民や契約中の人は大変ですな。それ札幌のゼファー麻布って物件ですが、個人事業者は転売して儲けるつもりかと思われます。儲かりますかね？

それに入居者の前途も大変でしょう。これから沢山こういった事例が増えると思いますからよくそここの顛末を見ておこうかと思います。

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ファンド系が身動き取れずに、不動産売買は氷河期入り。
アセット、ダヴィンチの株価はストップ安売り気配。
秋口から投げ売り開始、年末にかけて暴落。
来春に若干戻して、来夏、地獄となる悪寒。
買うなら来年の今頃、現状から２〜３割引。

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ようやくぽつぽつとデベ、建設会社の倒産が出てきているようだ
残りは地方銀行の破綻が出てきてようやく底入れか。

いや、まだREITの利回りが一桁というのがごろごろしている以上
まだまだだろう。

住宅系REITで利回り20％くらいいけば底入れなんだろうか。

本当にパニックになったら数字は理屈じゃないからね
それにはあと数年待つ必要あるか

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＞４４１
そういう予測って当たったためしがない。
駅前タワーが高値でバンバン売れているのをどう考えてるのか？

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大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）

◇三菱地所の4—6月営業利益＋48.5％、賃料上昇などが寄与
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-33000220080731

>一方で、住宅事業の営業損益は赤字だった。マンション販売戸数が減少したほか、連結子会社の藤和不動産の営業損失が響いた。
>４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。

◇三井不動産、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円＝進ちょく率は13％
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014341720080731

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大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）　追加配信記事

三井不<8801.T>09年3月期の業績予想を据え置き、オフィスの低空室率が原動力
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014356320080731

>０９年３月期は、分譲事業についてもマンションを中心に販売戸数、単価ともに前年比で増加を見込んでいる。景気の先行きが不透明になるなかマンション不況が始まったとの見方が一部で出ていることに関し、会見で同社の蔵本誠三常務は「日本の経済が底割れしたわけではなく、中長期的には底堅く緩やかに景気は拡大するだろう」と予想。それに合わせて需要も増えるとの見解を示した。
>むしろ、懸念材料は、資材価格の高騰による建築コストの上昇がどう影響するかだと指摘。顧客ニーズにあった物件を提供して需要を吸収する必要があると述べた。

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>>443
分譲戸数１００戸、２００戸クラス。
賃貸と混在。
小規模で単に局地的需要ですよ。

５００戸、１千戸クラスになればそうは行きません。

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シティタワー品川がいよいよベールを脱ぎましたね。
いくら定借＆港南とはいえ、１１５㎡で4千万円台は驚愕の価格。

東部湾岸タワマンあたりの契約者がダメ元で応募、万々が一当たれば違約金も辞さず乗り換え、
なんてケースも出てきそうな予感。

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住宅ローン金利、大手行一斉下げ　0.05—0.15％

　みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行は31日、金利を一定期間固定するタイプの住宅ローン金利を全期間で引き下げると発表した。ローン金利の指標となる長期金利の低下に対応したもので、8月1日の新規融資分から適用する。三菱東京ＵＦＪ銀行はすでに引き下げを発表済みで大手行がそろって引き下げる。住宅ローン金利の引き下げは半年ぶりで下げ幅は0.05—0.15％。

　期間の短いローンの主力である3年固定の金利は4行ともに7月よりも0.05—0.15％低い3.6％。10年固定ではみずほ銀が3.95％、りそな銀が4％、三井住友銀と三菱東京ＵＦＪ銀が4.1％と各行で金利設定が分かれた。

　住宅ローン金利は5月から3カ月連続で上昇してきたが、長期金利の低下傾向を反映して一服感が出た格好だ。(21:32)

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>>441
>>442

くだらねぇー！
あんたら逆シグナル認定w

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>>447

いくら品川駅に近いとはいえ、下水処理場（品川水再生センター）のすぐ近くに位置し、冬場は
北西の風に乗って匂いが漂って来そうな所にわざわざ数千万円も払って住もうとは思わないが。

夏場の大雨の日には、合流式下水道から流出してくる人の糞尿の混じった汚水が周辺の運河を漂い、
トイレットペーパーが漂着する。

そんな場所を売る方も売る方だが買う方も買う方だ。

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http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=35.6310...,139.747537+(%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E5%93%81%E5%B7%9D)&ie=UTF8&om=0&ll=35.633756,139.745493&spn=0.008894,0.012574&z=16&iwloc=addr

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そう思っているのなら、それだけの事。別に良いんじゃないの、450さん。
是非とも倍率下がって欲しいので、その独りよがりのネガレスをもっともっとやって下さいね。

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ワールドシティタワーズが坪300万になってるなか、
そこより駅近のシティタワー品川が坪100万から。
最上階88㎡が3500万でも下水処理場がどーたらいって
手を出さないとしたら、唯の○○。

この物件の抽選が終わる9月上旬までは全く都心の他物件は動けない気がする。
あ、だから住不は販売閑散期の8月に募集かけるスケジュールにしたのかな。

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>>450さん
東湾岸の某MS契約者です。同好の士とお見受けしました。
当方、坪280万で購入したのですが、入居を前にしてMSブルー症候群なのかちょっと悩んでいます。
東湾岸への熱いエールをぜひお願いします。

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>449

あれ？知らないの。
今度の土日モデルルームに行ってみなよ
デベの社員が総動員かけられて必死で呼び込みしているらしいよ。

今回の売れ行きが銀行の融資にも影響するらしいよ。

あとREITとか見てみなよ
どんどん落ちていっているよ。
(今日落ちたとか昨日上がったとかそういうのは知りません。長期で見てね)

もしかしたらあなたも動員かかっちゃっている人？
土日潰されていらいらしていたんならごめんね

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２３区内もいいけど視野を広げればこんな手頃な価格帯もあるとは・・・
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

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町田だったら田町かな？

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港南は都心じゃないから。
もちろん東海岸もだけど。

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港南のシティータワーは本当にインパクトあるよね。
他の物件価格にも影響するわな。
９月からの大暴落も有り得る。

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大暴落の根拠にはならんね。
以前から安売りされるのは決まってた物件が、販売されるだけの事。

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