赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill

営業さんは、下の階で坪２万で貸せると言っていました。

>>162
ありがとうございます。じゃあ今現在賃貸募集中の05年物件で赤坂駅からの距離と広さだけで似たような奴と比べると、15〜20％は高い感じですね。場所が5丁目7丁目とかですけど。２丁目には空室なし。

赤坂溜池TRはサービスアパートメントだから賃料を比較しちゃいけないかもしれませんが、坪2.8〜3万（調べたときの空き室２戸しかサンプルないですけど、先週満室に）

公開抽選をしなければならない法的根拠は無いのでは。或いは官庁の容積率緩和許可や金融公庫の利用条件にそのような指導があるのでしょうか、興味あります。どなたかご存知ですか？

>住宅金融公庫の融資が受けられる物件は、
>公平に販売しなくてはいけないと決められています。
>ですので通常は、抽選のための登録をして、その後、
>公開抽選を行ない、購入の権利を決めます。先着順で
>販売の場合は抽選はなく、申込の手続きをします。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/01_16_02.html

>>164
しかし希望者多数の場合は抽選するとサンウッドは明言しているのだから、法人客を優先せずに
公明正大に抽選する義務を負うのでは。応募者を水増ししてみんなを外れさせて、外れた後の
優先権を法人客に回すのも論外。
希望者多数の場合はサンウッドの裁量で誰に売るかを決めると明言しているならそれでいいけど、
そんなことを明言したら一般客は誰も寄りつかなくなる。

法人客はおそらく同じような区画（たとえば１０feet）を集中的に購入するはずなので、
そういった区画が結果的にすべて法人客に売り渡されたとしたら、この物件のプレゼンスの大きさや
不祥事のあった森ビルということもあり、週刊誌沙汰になってもおかしくない。

私も平日にモデルルームに行きましたが、あまり対応はあまりよくなかったですね。モデルルームを紹介してくれた人は営業の人ではなく、担当者の名刺だけ渡されました。自分の収入などえを記入した後での対応がこれでした。億万長者のようなお金持ちと法人だけを相手にしているのかもしれませんね。本当は真剣に住みたいと思っている人が行ってもそういうものなのでしょうか。ちょっと悲しい気分になりました。

167さん、対応あまりよくなかったのですか？
人を選んで対応を変えられるのは嫌ですよね、お気持ち察します。
私も全然お金持ちなどではないのですが(たぶん年収は167さん以下と思います)、
申し込みたいと思ってはいたので、悲しくなってしまいます。
万が一抽選に当たったら、真剣に住みたいと思っている住人の方々と住めるといいとは思うのですが。。。

168さん、167です。メッセージ有難うございます。モデルルームに案内していただく前にいきなり「予算はいくらですか？」などと聞かれても価格表も何も見ていないですよね。どんなまどりがあるのかもよく分かっていないし。受付やシアターには若い女性を数多くはべらせていて、”一流どころ”というイメージがありながらも、なんだか無機質で冷たい感じがしたのは私だけでしょうか。ディベロッパーのお金の使いどころに多少なりとも疑問を感じた2時間でした。真剣に考えていたのですが、他の場所で探すことも検討し始めました。

残念ながら効率が営業成績、利益に結び付くので、
見込み無い、もしくは手間の多そうなかたにははやめにお引き取りいただく方針なんでしょう。
ブームなので仕方ないでしょうね。

早い時期から話題になってましたから見込み客そこそこ集まってるんですかね。それとも、人は沢山来る割に確度の高そうな一般客がまだ少なくて、迅速に選別したがるようになったのかな？
4000万円代〜65000万円まで幅広いですから、予算から聞いたほうが営業はしやすいでしょうけど、用途、人数から必要な間取りが先ですよね。それから予算にあわせて階数、方位、優先したい希望もろもろですよね。私一回しかモデルルームは行ってないですけど、事前に何回か電話で質問とかして、結構懇切丁寧な対応してくれました。電話の相手は主にサンウッド系。モデルルームも思い立った当日、今日行きたい、と言ったら最後の組の空き枠1（これは東急系のだったのか？）に入れて、行ってみたら担当が東急の女性にまわされてましたけど。まわしてくれたのか、我侭そうだから東急に下請けに出したのかわかりません。かなり場違いな雰囲気の服装でした、受付嬢は一瞬　？って感じもあったように見えましたが、礼節正しく（当たり前）、嫌な感じはしませんでした。まあ、あの娘たちに赤い服を着せておいとく必要ないですけど。しかも何人も。営業はまじめな感じでした、当たれば買う予定と伝えればちゃんと笑顔でお礼、キャッシュじゃなくてローンの相談とか、使いでのある間取りとか、普通です。建築部に確認しないと分からないこと（何階部分のどの構造面の鉄骨は一本が何階高分の長さなのか？つなぎ目は何階部分なのか？）などはさっぱりですが、これも普通。
ここはこの規模ですが、提携ローンは用意していません。あと溜池山王駅には結局改札までは7,8分くらいかかると思います。（赤坂駅からは登りでも3分少々でした）いろいろ長所・短所危惧は言われていますが、ほとんど同意です。個人的には、実際歩いて、溜池山王だからやっぱりですが、銀座線の使える度が低いなというのが一番ささりました。

みなさまの感覚としてこのマンションは、
①高く貸して資産価値のある物件（でも買える確率低いかも？）
②利便性の高い住んでみたい物件（でも生活環境はどうかな？）
のどちらになるんでしょうか。おしえてください。

やはり、モデルルームタイプの１３０の部屋は倍率は高いのでしょうか？どう思われますか？

>>172
②優先です。生活環境は入居者の構成やライフスタイルで評価違ってくるでしょうが、客観的に見たつもりで言えば５段階中３、私的には４弱。
ちょっと不便なとこよりはコンビニも数種１〜３分以内にありますし、４分でFoodex、吉池はすぐ近く。現地にの感じは閑静というよりは、うらぶれた感じも無きにしも非ずで誰でも「素敵」とは思わなそうですが、静か。
前（西）もわき（北）も道路が狭い、歩道がちゃんとしてないかやはり狭い。でも車両交通量も多くは無い。
ダンディーハウスとラブホテルが目立つので、ホストの自宅のようなベクトルを想像させる傾向もあり？使うなら便利です。
北側となりのウィークリーＭと後ろの壁のちょっとすすけてきている感じの白いＭ（空きか放置みたいなのあり）は気になる。
目の前の特老・中高生プラザは緑ちょっとみえるし、許容範囲。変な中高生の出入りの有無は調べられませんが。
丘の上というほど高さはないけど、年取ったらきついとか、雪の日大変・あとも解けずに残りそうとか
公園・神社など近くにもありますが、視界に入る範囲に憩いや広場はないですね。眺望もうんと上に行かないと抜けないし、ぬけると気持ちは良いですがたいして良いものが見えるわけではないので、東京タワーやレインボーブリッジ、富士山などの眺望の資産性は加算できなさそう（見えるとこもあるのかもしれませんが）。

>>172
資産性は高いと思いますし，赤坂の土地としての強さ（地価下落時代でも８６％程度に保っていた）
大型再開発の注目度（TBS / MID TOWN　他），中心地としての必然性みたいなもの（戦争や大震災で都心の様相が変わるようなことがあっても，山手線など地上駅の街の並び方と皇居・官邸・国会などの施設は，同様の位置関係で復興しそうです．省庁移転はできても，皇居は移転しないと考えれば必然的に首相と国会はおそば），築20年以上中古Mの再生流通価格などを考えると結構安いと判断して大丈夫じゃないかなと思います．
今後地価上昇ありと予想できますよね，困窮しそうなときには売りやすく上昇すら期待できますし，使わなくなったら賃貸も見込みがあるというのは，購入意志を合理化できる内容です．

しかし賃貸は今でも空室が少なくなく，供給物件数は十分ありそうです．高級賃貸もTBS・MIDTOWNで大量に供給されるでしょうし，いずれにも確実に負けそうです．
売る時も，住みたいあるいは住まなきゃならない人が買ってくれる間取りか，投資目的の人から利回りで価格を逆算される部屋なのかで相場が異なるでしょう．

私は，終の第二棲家と考えているので，1LDK+DENとかの間取り（プラン変更含めて）希望です．
資産性と収益性は違いますが，純粋に経済的な得を産む考算が他の資産活用より優れている物件ではないと思います．土地は上がると思いますが，中古マンション価格や経年時の賃料は？土地や一棟建物買いとは違い，区分所有ですから，更地にして方向転換できないので，いずれは固定資産税と増える管理費・修繕費，住民としての責任などが残る負債です．だから自分が使いたいものでなければマンションは購入しないように決めています
ということで②です（ついでに①反対）

MRに３回行きました。とても親切にしてもらいました。
ここは、タワーなので、修繕費がとても高いと思います。一時金の時点で１０階程度のマンションの３倍です。数年先には、管理費より修繕費のほうが高い状況になると思いますので、住宅ローンを組む場合は、余裕をもったほうがよいと思います。購入を考えてはいますが、修繕費を払えなくなった人の投げ売りがあったら困るなあ。

地震対策も少し不安ですが、何か情報があれば教えてください。

>171さんが言われているように本物件の溜池山王駅改札までの所要時間は
マンションを出てからでも８分くらいと想定されます。
溜池山王駅改札（南北線でも銀座線でも）を出てから12番出口まで約300m歩き
地上に出てから六本木通りを沿いに150m歩き右に曲がって150mくらいで現地の
裏側に達します。これが溜池山王からの最短ルートと思われます。
マンションのパンフレットには徒歩ルートが示されていないところが怪しいですね。
その割には４分と強調しているので勘違いして購入した人は大変ですね。
私も溜池山王４分にぐっと来たのでがっかりです。今住んでいるところ（戸建）より駅に遠いとは
検討中の皆さんもよく確認してみてください。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.7.949&el=139.44.41.010&la=1...
現地は日本ユニシスと書いてある場所です。
地下鉄の出口が延びている昨今では改札までの時間とルートを示すように
業法を改正すべきと思います。

ちなみに千代田線赤坂駅出口5Aからは約300mで出口から改札までもすぐです。

ツインタワーからだと、4分で充分だとおもうんですが・・。

　エレベーターの数（下層階４基、上層階３基）が少なくないですか？
　超高層マンションだとこんなもの？

下層の賃貸は溜池タワーよりずっと安い値段で貸すと思います。そもそも、溜池タワーなどの家賃には、４つのヒルズのフィットネス・クラブの会員利用権などが含まれているので、比べられませんが。

エレベーターは、他のタワーと比べて普通です。
投資目的としては、全体としてはあまりお買い得ではありません。天井が高かったり、眺めがよければ、よい値段で貸せるかもしれませんが。

　溜池タワーに比べて、共用施設はタワーレジデンスの方が充実。
　セキュリティもタワーレジデンスのほうが充実。
　といっても、溜池タワーは上層階、こちらは下層階の賃貸だから、簡単には比較できない。
　赤坂は賃貸需要は大きいから、そんなに安くならないのでは。

下層の賃貸用の部屋はどこの会社が所有して賃貸するんですか？

182>エレベーターは他のタワーと比べて普通です。
とは、具体的にどうなのでしょうか？
確かにエレベーター内の内装や天井の高さ広さなどが
建物のグレード感に与える影響は大きいと思います。

１０フィートを考えていると言ったらはなから相手にされませんでした。
あと、考えていた区画はみんな倍率が高いからやめといた方がいいと強く言われた。
まだ一般公開する前に速攻で申し込もうとしたのに・・
法人客が買い占めた後の余り物を一般客に売っているというのがここの販売みたいです。
私は怒ってやめました。
知り合いが申し込もうとしているので、入居後に法人客が特定区画や１０フィートを
独占してたら文句を言ってやれと言ってます。

186さん、どの区画だったらまだ可能性があるといわれましたか？
東側のお見合い部屋とか…？

6000万円台以下の安いとこ個人、法人は問わず投資目的が多いようです。北側も倍率高いようです。「北側は一期でほとんど完売しちゃうと思います」と言ってる営業複数いました。同じ間取りが対称で-AⅠ・Ⅱのように同階複数戸で多数階にわたり多数戸あるときは、人気のある間取りなら二期以降に散らしながら引っ張ることもあるでしょうが、担当に聞いてみたら
「いえここではそれはなさそうです、ご要望が高ければ一期から売り出しに」
　全戸？
「その可能性もあります」とのこと。
ということはどうしても欲しい間取りがたとえ複数戸あっても、one chance　部屋を選ぶときに階数も重要だけど倍率の情報も曖昧なまま（三社で売ってるという言い訳もあり、集計が完全でないとの説明が二回繰り返されました。）選ぶのか？どのように誘導されるのか？疑問です。もしかすると、この手ははなから法人なのかとも疑っています。6月中旬の販売開始時には、要望書集計段階の倍率は明示されるのかもしれませんが・・。大体その気ならってゆうか、営業戦略として日報で人気状況把握されているのが当然じゃないのかと甚だ？？です。
でも10feet以外は「無理」ってニュアンスでは言われませんでした。西や南は普通にお勧めしてくれます。ただし南の森ビル建て替えについては「確かな情報はまったくなしです」とのこと。

東のお見合いは誰にでも分かるからか、さすがに勧めてきません。むしろ
「28階より結構高いです、32階相当ですから、少し高いだけでは眺望はひらけませんから35階以上でしょうか」とのこと。
「北側は人気高いです」
角部屋や、なんかこの部屋安くないか（たとえばS80-A,S-80Dなど）というところは無理目のニュアンスでしたが、勧めてくれました。駐車場がP4のとこだけコネなしの一般人が買えるのかしら？とも思ふ。

>>187
東側のお見合い部屋は論外だから二期以降に残るかな。
東側でも低層なら、庭が視界に入っていいかもしれないけど。
私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

>>188
ほんと法人優先っぽいですねえ。こんな販売方法が許されるのか問い合わせて
みたいものです。

>>189

>私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

ダメというのは、どういうことですか？

低価格は、倍率がメチャクチャ高いと聞きました。１０フィートは決まっている雰囲気でした。
北が人気とは知らなかったけど、やっぱり安いからでしょうね。エレベーターが普通というのは、人数当たりの台数のことです。

質問です。4000万円台前半の物件はありますか？

4950万円が最低物件です。

残念ながらありません。

前半はないです。4990/4950万各１、11階（10feet)に。いい部屋ですね、51.21m2　これは他の階には無い間取りです、最小でかつ高階高、もっともお得で10feet価値付加で希少。これがサーフィンでうわさで60倍ってやつか、ホントでもそれくらいつくかも。でも一倍なのか？

10年後くらいに自己使用したい者です。でも10年後では地価も金利も上がっていたり、ローンの年数も余裕が無くなり、土地（赤坂周辺希望）もまとまらなかったりで、良い物件で買えるものが無いかなと思い購入予定です。その間は賃貸に出しておくつもりで、使用時はリフォームするので内装仕様Ｃでちょうどいいかと思って希望を出しました。
どことは申せませんが、担当の人は「ありがとうございます、出来るだけ他のお客様にはお勧めしないようには致します」と言ってはくれましたよ。普通と言えば普通なんで忘れてました。そう言えば。もちろん三社で販売してるから、他から売れちゃうのは調整できないんでしょ？と聞いたら「はい」と。
私個人ですし、キャッシュでもないですし、でも（たまたま、法人やコネ筋とダブらなければ？）良くしてくれそうな感じはありました。
一般人としては朗報ではないでしょうか？ちなみに東側ではないです。

安いものには、安いものなりの理由があります。そのへんは、営業の人にちゃんと聞いて納得してから買ったほうがいいと思います。北側は日当たりってことでしょうか。皆さん、日当たりは気にしないんですかね。昼は家にいないってことなのかな。

日当たりのことですけど、
私は実際タワーマンションの高層階の南向きに住んでいるんですが、最悪ですよ。
日光を遮るものが何もないので、一日中直射日光の直撃です。
まぶしいので結局ブラインドを下ろすことになって、晴れた日に眺望を楽しむことができません。
それに地球温暖化で年々気温が上昇しており、今の時期から冷房を効かせないと暑くて耐えられません。
できれば、北向きの部屋に買い換えしたいと思ってます。
南向きを有り難がるのは、CO2が少なかった昭和時代のなごり？　あるいは一戸建ての発想？

いや、北は北でけっこう悲惨ですよ。
やっぱり永遠に日が差し込まないのは寂しい。
特にずっと家にいる主婦、さらに日なたが好きな老人や
ペットには耐え難いかと。

ちなみに私は２０Ｆくらいの北向きに済んでいて
引っ越しを考えています。
他は他でいろいろなんですね。

南西角タワマンですが
南はいいです、文句ないです。
ただ西はね〜　フィルムやE-lowなどありますので
それでしのごうかと
”北だけ”は絶対やだな

198ですけど、200さん、引っ越しを考えている理由は何ですか？　参考までにお聞かせください。　

タワー30階の南です。暑いです。以前は小さいM・12階建ての12階部分南西のよく言えばペントハウス、本当言えば小屋のような部屋にいました。天井が薄いのか？ともかく上階なし、ハイサッシ角部屋暑かったです。ついでに冬寒かった。立地の次、間取りの居室効率、向きと言う感じで南向きにこだわりがありました。寒さに対する弱さも違いがあるでしょうが、窓が大きいと東京では冬はかなり寒い、南でも寒いですから、北はさらに寒いのかと思うと・・。どうせ暖房するからといっても躯体のコンクリートの通年の冷え具合ちがいますよね。ただ夏の暑さは窓開ければ良いかと言うと、30階だと風強すぎて、カーテン、書類など大変。昼間家に居ない人はどこでも関係ないかも、冬に帰宅してから温まり方の速さは南でしょうけど、外から帰れば中はそんなに寒さ感じずにすみますし。
北向きに興味あります。

暑い寒いはエアコンである程度調節できますが、直射日光だけはブラインドを下ろさないとどうしようもないです。　そうするとせっかくの眺望がアウトです。
ベランダなしで天井までのハイサッシなんですけどね。却って逆効果になっちゃってます。
せっかくタワーマンション買ったのに眺望が楽しめてません。
それで、赤坂タワーレジデンスの北向きに買い換えようかと…。
あまり考えないで南向きを買ってしまったんですが、
新幹線に乗っても、直射日光差し込んでくると皆ブラインド下ろしちゃいますよね。
結局、景色を楽しめません。　あれと同じことだったんですね。

確かに眺望は北の部屋からだと、逆光なしでいつもきれいに見えるともいう。超高層タワーでは北の部屋もけっこう明るいとも聞く。ここの場合は北側眺望はTBS再開発地か、低中層建築物の赤坂通り・みすじ通り、この辺は地価高くて、小口の地権者いっぱいで、超高層建築物に必要な空地率考慮すると用地取得困難の極みでは？とするとTBS以外は高い建物できなさそうで、もっと手前も大きい区画の土地はなさそうです。きれいなものは見えないけれど、抜けてはいる。
北となりのウィークリーMは13か14階くらいだったかとおもいます。これとの距離はかなり近い（道幅も6m程度か？セットバックもたしかあまりなかったような？）ので、15階より上の北は、北でもよければ、まあまあ明るく、眺望も長期に期待できるということで人気なのか（もちろん安め）と思われる。

超高層だから北側が明るいということはありませんよ。
北側に日差しが入るとしたら周囲のビルの反射光。高層だとそれがないから非常に冷え冷えとした感じになります。
窓とかも大きいから冬は寒い。賃貸ならまだしも一生ものとして北側の部屋を選ぶのは勇気がいると思います。

＞１９８さま

高温多湿の日本において
木と紙で作った住居で生活するには
日当たりは大切でしょうが、
都心のマンションでは、
あまり関係ないように思います。

まして、大規模タワーマンションなら
24時間換気がされてますので
結露の心配もありません。

母子手帳でも、
昔は「赤ちゃんを日光浴させましょう」
とかいてありましたが、
今は、紫外線が悪影響を及ぼすので
削除されました。

日比谷公園の南に位置するビルで働いておりましたが、
役員室は「日当たりの良い」南向きではなく
日比谷公園やその先の皇居を臨める北向きでした。
私は役員秘書だったのですが
お天気の良い日の眺望は絶景で、部屋も明るく、
直射日光が差し込まないので快適でした。

南向きの部署で働く人たち（女性）は、
日焼け対策のため、
まめまめしく顔や首にＵＶローションを塗り、
手袋までしてＰＣ業務をしてました。

東京に限って言えば
２０代〜３０代の方たちの間では
南向き神話は崩れつつあると思います。

オフィスを例にあげても意味ないのだが

タワーはどちらかというと眺望重視ですし
北側でも明るく悪くないでしょうくらいでいいのでは

ただ角部屋でない北向き（一年中日が入らない）は一人向きの部屋が
多いのも事実

タワマン西向きに住んでますが、
これからの季節は
「沈まぬ太陽」との闘いですわ・・・

黒田慶樹さん清子さんの新居も
北向きですね。

お部屋の向きは
気にしない人は気にしないし、
気にする人は気にする、風水みたいなもの。

富士山が見えるのが良い人
東京タワーが見えるのが良い人
皇居を見下ろし？たい人、
自宅で日焼けしたい人、
好みもいろいろでしょう。