シティテラス目白 Part2

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)

すみません、専門的な知識をお持ちの方がありましたら教えて頂きたいのですが。

土壌汚染は、地域にどのような影響があるのでしょうか。汚染物質がどのようなものかによるでしょうが、地下水に入って水汚染ということになるのでしょうか。水は上水道しかも浄水器で飲む場合にどういう影響があるのでしょうか。

汚染された土地の上の建物を利用する場合とその近辺に住んでいる場合では、影響の度合いは異なるのでしょうか。（どちらも直接汚染物質に触れることはないと思うのですが。）

この地域は準工業地域ということで、以前に工事された場所以外にも現状において土壌汚染とかがある可能性もあるのでしょうか。

汚染された物質が取れ除かれたところがあるということで、知らないで汚染された物質のあるところに住んでいるよりも「安全になったところ」に住むという気はするのですが、どうなんでしょうか。

>>604
土壌汚染があり全体の10％未満は、50〜100㎝の土壌を入れ替えているはずです昨年夏頃、工事現場のフェンスに表示がありました。
詳細は前スレの440あたりに投稿がありますよ。

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

汚染物質は鉛か何かでたいしたことなかったと思います。
詳細はデベに聞けば教えてくれると思いますよ。

検討しようと思って昨日日曜日に見に行ったのですが、
①入り口の脇の民家はあのまま残るのでしょうか？
②踏み切りの音はやはり響くのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。

①民家は残ります。
②音に関しては、以前やりとりがあったかと思いますが、結局気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないんじゃないでしょうかね・・・汗。

それよりも、計画道路かなんかに指定されていて、今後約１０年以内に敷地の一部（都電側）が買い取られる予定だそうです。
ということは、都電て無くなっちゃうんですかね？
それとも、道路の真ん中に移設？（これだと、道路拡張の意味がない・・・）
はたまた地下へ？（あり得ない・・・（笑））

どうなるんでしょう？

えっ？１０年以内？？

計画道路の予定は聞きましたが、都電がなくなるのは、ありえない話かと
あまり気にしていませんでしたが・・・

大塚駅そばの春日通りの都電向原駅あたりから、都電の線路脇の買収は始まっています。
何でも都電線路にに平行して道路を造る予定だそうです。
いつのことになるやらとは思います。

①民家は、敷地中心にいたご家庭が交換して新築で建てたものです。
以前は、敷地内に何本か私道が走っていたのです。

607です。

はい、計画道路の中でも優先度の高い方で、だいたい１０年以内には・・・、と言う話でした。
都電とマンションの土地は接してますよね？
マンションの都電側の土地を一部買い取るとすると、都電が無くならない限り、道路が拡張できないように思ったんですが・・・。

周辺は汚らしいワンルームや崩れかかった木造の家ばかりで、近隣の文京区目白台、関口或いは学習院等と比べると最下層。土地にしても神田川沿いで一番低く地盤も弱い。しかも暴力団事務所も近くにあるし、アジア系住民率も高い地域でもある。

だいたい豊島区高田のどこが「目白」なんでしょう。住所表示は「豊島区高田」ですよ。高級住宅街として知られている関口でも目白台でも下落合でもありませんよ。

マンション業者のおかしな高値に釣られて買ってはいけません。

確かに、６１１さんの書き込み通りですが今ご家族が必要として買われた方がいらっしゃるんですから。。その方が見たらどう思われるか・・・

６１１さんは、住友にかなりの恨みがあるのでしょうね。
ここまで、辛辣に書かれると購買意欲を削ぐ効果よりも、６１１さんの人間性に不信を感じる印象の方が強く残ります。
家族と共にこのマンションに新しい生活の夢を抱いている人間がいることを忘れてはいけませんよね。

６１１さんに賛同です。ここを目白と名付けるデベは厚顔無恥というほかないでしょう。

住友だけを悪者にするのは、いかがなものでしょう。

交通不便な場所だったから、最寄り駅が目白駅ということで
20年以上前から同じ高田のブロックに目白○○○というマンションは
たくさんあります。
たとえば目白ガーデニア、目白プレイス、パサニアガーデン目白、
シャンボール目白・・・

思いつく限り目白以外のネーミングの分譲マンションは、
よしやの前の現在売り出し中のダイナシティー高田馬場ぐらいかな？

雑司ヶ谷とか高田のネーミングの分譲マンションは、思い浮かばない。

地域の雰囲気や高級感というものはそのシティテラスの住民だけが作っているわけではなく、地域全体がどうかということになるわけで、ジャージの上下に怪しいヘアスタイルの「見るからにそれとわかるような人々」が多いとか、日本語がわからないヒト達が安っぽいワンルームからぞろぞろ出てくる等のそんな地域です。あとは家族経営の印刷工場や鉄工所がひしめいているのが現状です。

買う前に、普通は近隣のチェックって普通するでしょう。こんな高田でも、あの値段で買ったのでしょうから、別に暴力団の事務所が多かろうが坂下だろうが気にしないのではないかと思いますが。

私は近隣に・・・とは言っても文京区にすんでいるのですが、坂下の細い路地を歩いてびっくりしました。小さいアパートから若いフィリピンの女の子がぞろぞろ出てきたり、変質者が出没するとかでパトカーが止まっていたり。。
とにかくびっくりする事が多々ありました。　
只必要として高額払って買い求めた方も、近隣チェックした方がいいと思います。その辺は歩かないとか・・・

マンション自体はこの辺では、一番豪華仕様で素敵と思いますがね。

都電の件はしりませんでした。
しかしながら、親（南北線関係の仕事してました）に聞いたところ、こういう計画って優先順位がどうこうあってもいつになるのやらみたいな感じらしいです。
南北線もはるか昔、何十年も前から計画があって、工事も始めたけど全然進まなかったりいろいろあったそうで・・・。
都心地区の道路とかの計画の進行状況は神のみぞ知る感じらしいです。

複雑な地権やネコの額のような小さい土地の所有者が多いためによっぽど次にまとまった土地が出ない限り、大型マンションが新規に参入することは難しいのが現状で、その結果、昔からの地域柄、所得も決して高くない世帯が買うとすればセボンやユニハウス系の狭小住宅で、年寄りが死んで息子娘夫婦が徐々にそんな家を現実徐々に建ち始めています。

結局そうなるとこの高田って住友のこの建物だけがなんとなく高級そうなまま残って相変わらず近所は「下駄履き」状態が残るような気がしますね。地域全体が高級住宅街ということにはなりそうもない感じです。

あの値段出すんだったら始めから近所の雰囲気がそこそこ良さそうなところを他に当たったほうが売却する時にもいいのではないかと思いますがどうでしょうか。

先ずは売却を想定して、実際に購入する方は稀だと思います。
この地区で生活することが、家族や自分の為に必要でその時期がマンション購入のタイミングだと確信しております。
そして、マンションの住民としてまた、地域住民としてこの地域をより良い地域にできればいいなって思います。

住友って周辺環境がイマイチのところに
変に豪華っぽいマンション建てるのが得意ですね。
土地の取得がヘタなんでしょう。
三菱あたりなら決して手を出さないような土地ばかりです。

確かに高田は3丁目→2丁目→1丁目と山手線の駅と線路から
離れる（内側へ進む）ほど、庶民度は増す地域だと思います。
神田川沿いで豊島区では、最も低地だからでしょうか。

しかし不思議なのは、高田でも目白通り沿いの高台だと
閑静な雰囲気で、大きな家もあるのです。
地域性とは、土地の高低の格差なのかもしれません。

シティテラスの出来るところは、ちょうど庶民街の入り口
高低で言うと、ちょうど中間といったロケーションです。
戸建てなら避けたいですが、大規模マンションならいい環境だと
思いますけど。

確かに立地に難あり、高級住宅地ではないのもわかりますが、
「買ってはいけません」と断言されると、つらいです。

現在坂上に住んでいますが、不便です。
坂下の方がスーパーもあり、バス便も多く、便利なように感じて
います。

目白台に住んでいたときは、もっと不便でした。

暴力団事務所ってどこにあるのですか？
そんなに多数あるのですか？
警察にお聞きすれば、事務所がどこか教えていただけるのでしょうか。

今もちょくちょく坂を下ってよしやまで買い物にいっています。
坂下がそんなに物騒なところには感じませんが、私が鈍感なのかしら？
最近は坂上にも色々な国の方がお住まいですし、目白台の方が使う江戸川橋のイイダと高田のよしやのお客さんの層が特別違うとも思えません。
間違いなく高級住宅地ではありませんが、普通ではないのでしょうか？
池袋や歌舞伎町みたいに危ないの？

何故ネガティブキャンペーンをはらなければならないんでしょう？　
真に受ける必要はありませんと言い切るのもどうでしょう？

あの近辺の実情をお知らせしてるだけですよ、地下鉄が出来れば便利ですし、マンションも値段相応の良いマンションになると言うのも認めてます。必要で買い求めた方達にこれから住む地区の本当の姿をお知らせするのは良い事だと思いますが・・・
ここを買った人達に対して何の悪意もありません。

では、本当の姿を教えて下さい。
暴力団事務所はどこにあるのですか？
以前（昨年?）発砲事件があったところですか？
事務所だったのですか？
あそこは道向かいだったでしょうか？

それ以外にもありますか？

>>616様

まあ、ちょっぴり表現が極端かもしれませんね。
私もかれこれ40年近く住んでますが、そこまでおっしゃるほど酷い環境ではないと感じてます。確かに、正確に「目白」かと言うならば、
雑司が谷のほうが至近距離ですし、いわゆる目白駅前に代表される”目白色”とは違うものでしょう。ただ、私の個人的な感覚ですが、目白駅周辺も目白の環境のひとつ。学習院下駅周辺の環境もある意味目白の環境のひとつではないでしょうか？
ちなみに、遠い昔から、住んでる場所を他人に聞かれる時何て答えてますか？私はもう癖で「目白です」としか答えてません。

＞＞625さん　ずばりです。

既に買ってしまった（契約）が契約時に知らなかった事実を今更知り
、今頃「しまった」と後悔しても遅いので、ネガティブキャンペーンだとか、買った人の気持ちを害するだとかの言葉尻をとらえて周辺調査が不十分だった或いは営業マンに騙されたことに対する否定的な要素等を「見なかった」ことにしようとしているだけですよ。

「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。自分で理解できない人に限ってこんな書き込みをするもんです（笑）自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

人種、生活環境等、お店で例えたら「KINOKUNIYA」と「よしや」の客層の違いなんて簡単に見分けがつくでしょうよ。

それでもわからない主婦の皆さんなら、わかりやすく言えば雑誌の「Very」「Classy」に比べて「レタスクラブ」や「さんきゅ」の違いだと言えば簡単にわかるでしょう。

619さんの表現を借りれば”下駄履き”だとは知らずに”偽装目白”に騙された田舎の人が不当な高い値段で安普請を買ってしまい、必死になってるだけのことですよ。

ちなみに発砲事件は同じ高田町内でありましたし、町内を歩けば、どんな人が歩いているかなんてすぐわかりますよ。むきになって626のように警察に聞いたところで個人情報なんたらで教えてくれるわけ、ないじゃないですか。最もWinnyで警察情報が流出すれば話は別ですが。
百歩下がって発砲事件は特別だとしても（笑）

私も決して高田が酷い環境だと思いませんが、家族経営の町工場や印刷所のフォークリフトが走り回っていて、傾いた木造モルタル住宅がひしめくようなここらあたりが、住友が何も知らない地方（←ここを買った人）人に売った価格と釣りあう地域だとは思いませんね。

しかしおもしろいですな。

格差社会の最も楽しい構造がマンションですか。

こんなところを買ってしまった人も、本当は資金さえあればもっと良い他の場所が買いたいと思っているだろうし、内心近所の周辺住民との違いもできれば感じていたいだろうし、ニンゲンの心理の根底をうまく突いてる感じ。

近隣一体がほぼ同じクラスならこんな話題も無かったろうに、しかも同じ豊島区高田でも坂下と坂上の雲泥の差。

騙されて買うほうも買うほうだが、仕掛けた住友が一番悪い。

ここで言われているような、長屋とか町工場は、よしやより都心寄り
目白不動あたりより江戸川橋方面の神田川沿いだと思いますよ。

散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

暴力団の事務所とは言いませんが、住居なんて文京区でも新宿区でも
どこにでもありますし、地元の人には絶対に迷惑掛けず共存している
ものですよ。そうでないと彼らの家族だって住めなくなりますから。
そのあたりを気にしたら、都内に住むのは止めた方がいいかも。

町工場だって、用途地域の地図を見るとわかりますが準工業地が
神田川沿いを、文京区水道〜豊島区高田〜新宿区下落合とずっと続いて
いるのです。
準工業地ですから工場があって当たり前です。
工場跡地だから、規制が緩くマンション用地に最適とも言えますけど。

>>628

まず、自分の気に食わない意見の人達に対して、「既に買ってしまった人」などと決め付けるのは随分性急かつ強引過ぎはしませんか。あなたのように「そう考える根拠を示して下さい」などと言うつもりはありませんが、書き込みはもう少し慎重になされた方がよろしいかと思います。


>「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。

この類の作風がお得意なのは実はそう言われているご本人やお仲間さん達の方だと思いますよ。自らの言動を省みずによく言ってくれるというものです。

>自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

このような下世話な指摘を受けるまでもなく、購入者の方々の多くはこの地域の事情を理解した上で購入していると思います。高田地区がいわゆる高級住宅街なんかではないことくらい、今更言われるまでもないことでしょう。それを粗探しでもするかのようにマイナス面ばかり書き込み、かつ「買ってはいけません」「偽装目白」なんて書いたりするものだから「ネガティブキャンペーン」とか言われてしまうのでしょう。

確かに高田地区では発砲事件が発生しましたが、この一件を以って高田地区がその世界の人達が住む街だと印象付けようとするのは実態として正しくありませんし、悪意だと捉えられるのも無理もありません。

「ネガティブキャンペーン」だと指摘したレスは、早速削除されてしまったようですね。その削除理由が

＞いつものことながら、事実無根の投稿です検討者が不安に
＞なりますので削除してください。

だそうで。何とも呆れてモノが言えません。

「最下層」だの「暴力団事務所」だの、検討者を不安に陥れているのは、どう見てもあなた方の投稿ではないですか？

事実を書くのは、悪いことだとは思いません。ただ、632さんが書かれているように、断片的な面だけをクローズアップして誇張し、検討者や購入者の不安を煽るような書き方、また、彼らを田舎者や無知呼ばわりし、熟慮した末で出したであろう購入者の選択を真っ向から否定するような書き方は、やはり慎むべきではないでしょうか。

事実をよく確かめないで購入するから後からこうやって新事実が出てきた時に不安になるのですよ。営業マンはこんなことを親切に言ってくれません。

最初から不安になるような要素があるなら買わなければいいわけです。

発砲事件は最たるものでしたけれど、いわゆる、その手の人種だと疑ってしまうような雰囲気の人が多いなんて少しでも散歩すればすぐにわかることです。

しかも用途区域が工業地域でしょう。これも不安要素の一つであんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。

＞＞散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

マンションから一歩も出なければそれも可能ですけれど。
毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。
子供を遊ばせる公園にしても江戸川公園に行く場合はどうしても庶民的な高田を抜けなければいけないし、おとめ山公園の場合は偽装目白地域と本当の目白の下落合との雰囲気の差が身にしみて嫌でしょうね。

＞しかも用途区域が工業地域でしょう。

このあたりの用途地域、準工業地と工業地は用途地域で、
規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう。

＞あんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。
それを決めるのは、購入検討者です。
1000万円が、買えなくて高いと思うひともいるし1億円が割安と
感じる人もいるのです。「余計なお世話！」

＞毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。

「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？

ここを検討している方は、以前の大規模マンションの契約者さんとは
違って、「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。

＞＞規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう

事実規制に相当な違いはあれど、準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

＞＞「余計なお世話」
確かに余計なお世話ですね（笑）

＞＞「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？
このマンションを買った人は金銭感覚に格差があって庶民派の町には買い物に行かないってことですか（笑）

＞＞「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

意味が不明ですが（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるようなお金持ちの人が「区内有数の高額所得者の集まりにな」らないんですか（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるような人達が住むようなマンションは「高級マンション」じゃないんですか（笑）

＞＞マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。
買ったことがないとか親との同居人とかって前の書き込みのどこをどう、読んだらそんな事実が書いてあるのでしょうか。

＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

そうですか？
あなたのお気に入りの目白台（文京区）も下落合（新宿区）も
坂下の神田川沿いの一帯は、ここと同じ「準工業地」なんですけど(笑)

神田川沿いも、新宿区、文京区は特別に住居地域で高級
豊島区はダサイので「準工業地決定！」だと思ってました？？

準工業地はマンションの用地仕入れとしては、良好な土地です
容積率もそこそこ、高さ規制も、日影規制も緩いので立派な
中高層マンションが建設可能なんですね。
反対に、まったく魅力がないのは住居専用地域とか低層地域です
低層マンションを建てて、高額分譲価格でも売れ行き悪いし
利益が出ないから。

＞＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

あの〜〜
マンションを検討したご経験がないので、おわかりにならないよう
ですが、高田エリアマンション群で、目白プレイスの場所は
製薬工場跡地なのでわかりやすく、用途地域は「準工業地」です。

しかし住友の目白ガーデンヒルズと、シティテラスは
「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」なんですけど・・。
下落合と目白台と川沿いなら同様なんですけどね。

だから隣接建物のあるここは日影規制のためか南が高い
三角のおかしな形になってしまったのだと思いますよ。
準工業地であれば、もっとノーマルな形になるのではないかと思います。

「家内」が「手付け捨てよう・・・」と言い出した。

あの、初心者ですみません。
手付金とはだいたい何パーセントくらい払うものなのですか？
数パーセント？

熟慮したつもりだったが、研究不足だったのか。
私の判断ミスだったのか。
坂下でも大差ないと思っていたが、甘かったのか。
ここのスレを見ていると私まで弱気になる。

>>638のレスで一変、「不勉強なので再度勉強しましょう」と偉ぶっていた、635＝637の面目は丸潰れですね。ｗ
結局、契約者、検討者を差し置いて、こういう人たちが煽っているだけのスレでしかないようですね、ここは。

>>639
ネタでないと仮定して…
手付けを捨てるなんて早まらず、自分の決断を信じ、冷静に（といっても、ここを見てしまった奥様の気持ちもわかりますが…）判断してください。
掲示板の情報に惑わされることなく、実際に現地を歩いてみることで、おのずと答えは出てくると思います。

手付けは物件の１割ぐらい

デメリット
1.　地形＝坂下、豊島区で最も低地
2.　都電と明治通りが隣接（都電再開発はまだ具体化していない）
3.　徒歩10分以内の近隣環境＝人種(下町、事件、人々等）零細工場郡、町並（古い木造モルタル、建売狭小住宅、住居兼印刷工場等）

→　この価格設定

メリット
1.　交通が便利
2.　よしやが目の前
3.　神田川の花見

メリットでもデメリットでもない
1.　遠い学習院と遠い椿山荘の借景
2.　子女が将来入るか入らないかわからない私立の学校

→　この価格設定

大規模マンションで工業・商業（含準）地域の規制無しが好きな人もいれば、静かな高台の住居専用地域の低層マンションが好み等、人それぞれでいいのですが、要するにあの価格が問題なのではないかと思います。

あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格でせいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

＞あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格で
＞せいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

もしそうなら、銀行の知り合いに話して、10部屋融資受けて買いたいです。

暇つぶしのボクちゃんに説明するのも面倒なので

「豊島区用途地域」
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

>645さん
ありがとうございまいした。１割は結構高いですね。知りませんでした。

>>639, >>643

手付けを捨てる決断をするかしないかなんて胃がひっくり返るほど辛いのではとご推察します。もしかしたら家族で喧嘩になってしまうかもしれません...。

ですが、環境に関してはこのマンションが建つ前から元々ある都電や明治通りの騒音、幹線道路の空気が悪い等は変えようが無く、近所の環境についても元々住んでいる人達が何十年もかけて積み上げたものなのでそう簡単に雰囲気が変わるものではないでしょう。しかも土壌や地形はどうしようもありません。

数パーセントの手付けを払ったからといって変えようが無いものに妥協して又はこれから何年もここを定住居としてそれらを我慢して一生の買い物にお金を投じるかどうかです。

例えば8900万を30年ローンを払うとすればこれから金利上昇も考えられるでしょうし、利息を含めて一体いくら払うんでしょうか。

今回はその億に近い高額な買い物のほんの数パーセントをどうするか...一連の上の書き込みで営業マンから知らされなかったり、ご自身で調査しきれなかった事実が出てきておつらいのはよくわかります。

おそらく、本当の購入者で（手付けを打った者）このスレだけで解約する人はいないと思いますよ。
実際に購入しようという人は現実世界の人間で、これらの匿名性の高い情報を入手はしますが、そのまま受け止めるような愚直ではないでしょう。
なんだか、自分の購入したマンションがいずれにせよ盛り上がっているということは世間や関係者の興味を十分に引く物件で安心しています。
実際売れ残りの多い物件は話題にすらあがりませんから。

あまり街並みが良好とはいえないのは事実ですが、ニ十年前と比較す
ると雰囲気も、人並みも相当に改善されたと思いますよ。
以前は、職人町、川沿いの町工場、不便な陸の孤島の街という感じでした。

規模も立地もコンセプトも違うので、単純比較できないですが、
本家目白を自称する、新宿区下落合の「ドレッセ目白近衛町」あたりが
100㎡/1億800万円（坪/356万円）、160㎡/1億7900万円（坪/370万円）で
竣工半年で20％近く売れ残っているようです。ブリリア中落合も同じような感じです。
一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

本家目白を主張する目白台や下落合の「目白信者」にとっては、
説明がつかない事態では？

＞竣工半年で20％近く売れ残っているようです。
＞ブリリア中落合も同じような感じです。
＞一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
＞よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。
シティテラスってよく売れてるの？
これまでに何戸売れたか知ってるんですか？
営業マンの「売れ行きいいです」なんてのをマに受けてるだけじゃないですよね？　そうでなかったら、何戸中何戸が売れたのか教えてくださいよ。

「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、現地も見てまいりました。
他の契約者の方々も多くの方がそうされて「シティテラス目白」を選択されたのではないでしょうか。
格式の高いところに住みたいだけであれば、何も目白にこだわる必要はありませんよね。
町並みを購入するわけではないんですよね。「高田」を購入したわけでなくすべてを総合して判断した結果「シティテラス目白」に決めたのです。

＞20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。

さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

ここ十数年知る限り山手線外の新宿区の目白エリアで、
売れ行き好調というのは聞いたことがない、新宿区の中でも高いだけで
マンションとしては不人気な場所なのかも。
今回は、豊島区より安くても売れ残るんだからどうしたんだろう？
文京区の目白エリアは、それほど宣伝しなくてもよく売れる、
少し前のシティハウス文京目白台なんて、キャンセル待ち多数で
凄い人気だった

>町並みを購入するわけではないんですよね。

それはそうですが、周辺環境や町並みというのもまた大きな要素だし、周辺環境を非常に重視する人も多いですよ。特にいろいろ物件を見て歩いていると周辺環境がどれほど大事かわかってきます。
だから三菱地所なんかは、周辺環境の悪い場所にはあまり手を出さないんですよ。それがブランドイメージを維持するのに大切な要素だってわかってますから。
いっておきますが、「そういうデベもいるし、そう考える人間もいる」というだけで、周辺環境は大事でないという人を否定するつもりはないです。何を重視するかは人それぞれですからね。

>「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、
>現地も見てまいりました。

ドレッセのある場所ってあのあたりのわりにはよくない場所ですね。ただ、この物件と比較してドレッセを選んだ人だって多いと思いますよ。

>>651
よく売れている？
お調べになりましたか？
まぁもう決めて契約した方もこのような状況を踏まえて入居されれば、後でショックも受けないでしょうし、危険な場所には足を踏み入れなければいいだけで・・・　

あのお値段出すだけの仕様、外観、高級マンションである事はまちがいないんだし。　住めば都です。。
縁あって購入されたのですから、人が何と言おうと・・・ってとこですね？！
このスレ見て辞める人もいないと思います。

＞さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
＞あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

住友の「伝説の」売れ残り物件だったシティハウス成城なんて、３年ぐらい売れ残ってましたけど、
別に住友はあせってなかったのでは？
東急だって別にあせってないでしょう。
ゆっくり売っていくのは最近のトレンド。
このシティハウスは何年かけて売り切るのでしょうね？

自分たちが住み始めた後に道路が作られてしまうとか、後から柄が悪い人達が住み始めるなら何とか諦めもつくけれど、↑のかきこみにあるような空気の悪い幹線道路や都電とか、ガラが悪い環境等、始めからデメリットがある場所に敢えて大枚をはたいて住むべきなのか....。

例えは（すごく）悪いですが、お化けが出るとわかっていながら無理矢理お化け屋敷に入ってひどい思いをするような、ホラー映画みたいです。

もし契約した皆さん、よろしければ、ここのマンションを買うに至った動機というか、通勤の便利さ以外でのメリットを教えていただけませんか？

私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

↑
まちがえました。
シティテラスですねｗｗ

＞少し前のシティハウス文京目白台なんて、
＞キャンセル待ち多数で凄い人気だった

シティハウス文京目白台って丹下事務所とのコラボのあれですよね？
ええっ？　そうだったですか？
私は竣工後３−４ヵ月後に行ったのですが、かなり
売れ残ってましたよ。
もちろん、よい部屋はない感じでしたけど。
完売になったのは、半年後ぐらいだったと思います。
迷っていたらけっこう営業かけてきましたから、憶えてます。

そっか、住友物件でもキャンセル待ちが多数出るような物件も
過去にはあったんですね。
それで味をしめてやたら高い設定にして売れ残り物件が続出したワケですか。
最終的には時間はかかっても完売までもっていってるから、まあそれはそれでいいんじゃないかと思いますけど。

で、シティテラス目白は何戸売れたんですか？
売れ行き好調というからには、数字が出てるんですよね？
早く教えてくださいよ。

手付けを捨てるか、何年も妻にぐちぐち言われながらローンを払っていくか、、

「住めば都」である事を願いたい。

本当にそんなに悪い場所なのか、仮にいったん住んでみて、築浅中古で
売っても売れないのだろうか。

築２年、価格は現価格の３割減、で売れるだろうか？？

無理なら手付けを捨てるのが賢明だと妻が言う。

契約済みさん、さっさと手付金放棄したほうがいいですよ。
両者とも納得した上でのマンションのほうがいいと思います。

>>659さん
＞私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

少し誤解があるかもしれません。
山手線沿線に限れば、ほぼ全域が徒歩15分圏内だそうです。
南北線、都営大江戸線のおかげか、駅から遠いマンションは本当に
少なくなりました。

5分以内　　：駅近
10分以内　　：普通
10分超　　　：やや遠い
15分超　　　：都心では限界の距離
20分超　　　：ほとんどない

こんなところでしょうか？

山手線目白〜高田馬場。地下鉄東西線で高田馬場〜早稲田
がちょうど、徒歩15分くらいですかね。

本当に手付けを放棄しようと考えているなら、そうした方がいいでしょう。
そんなネガティブシンキングなら住居後、何か問題があった時に必ず後悔しますから。
ただし、何処に住んでもどんな街でも必ずマイナス要素はありますよ。

>665
おっしゃるとおりで、徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、山手線内ではありえませんね。
659さんは整備された郊外が良いと思います。

６６３さん　
不動産の資産価値は上下するものだけど、このマンションだけが３割減は無いよ。
その時は６６３さんの今の住居も３割減とは言わないが、まぁー下がっているだろうね。
資産価値の高いマンションが第一希望でお望みなら何もここにこだわらなくてもいいんじゃないの。
予想でしかないけど、評価額が１割減るのにもそれなりに時間はかかるんじゃないかな。
勿論上がることだって十分考えられる。
ここで、手付けを放棄すれば確実に損をだすことは事実だね。

住めば都(すめばみやこ)

【意味】
どんなに不便でさびしいところでも、住んでみると住みよいところに
思えてくるということ。

皆さん、始めからここがこんなところだと認識されてるようで...（悲）
＞＞663さん
苦労して稼いだ大切なお金ですからもし手付けを捨てるとなれば本当に悲しいですが、投資と同じで早めの損切が肝心です。手付け金はまたちょっとがんばって貯金すればいいのですが、買ってしまって後悔しても、もう身動きが取れないばかりか、手付け以上に売却時に損をする可能性も又あるわけです。一度住めばいきなり中古ですから（涙）

徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下町ですよね...（泣）

>徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下>町ですよね
そんなことないでしょ。
15分以内で新江戸公園とか学習院とかあるじゃん。
早歩きなら椿山荘までいけるよ。
ようは徒歩5分以内の「坂下」にいくとそうなるということでしょ。
ここは坂の中間だし、上のほうとか、10分あるけば環境変わると思うけど。

>>668
不動産の資産価値は上下はしないです、5年10年の長期スパンで
動きます。

いい大人でしょうから考えていただきたいのですが
数年前は、新築は入居した瞬間に-20％前後価値は落ちましたよ
ものは中古になれば、下がるのが普通かな。
都心のマンションは、分譲建て替えはほとんど不可能であり
増える一方ですから、希少価値がないと下がる可能性が高い。

ガーデンヒルズは目白駅の内側の駅近は希少価値でしたが
このあたりの高田は、大小様々なマンションが沢山あるから
希少価値という点では少々疑問ですね。

＞徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、
＞山手線内ではありえませんね。

15分で揚げ足取らなくてもいいでしょ。
直線で15分ってことではなく、周囲を15分程度歩き回ったときの
周囲の環境がどうかって話だと思いますよ。
そういう意味では山手線内だって
雰囲気がよい住宅地はたくさんあります。
直線で15分歩けば、松涛だって大和郷だってラブホ街に
入っちゃいます。ここで言ってるのはそういう話じゃなく、
マンションの建ってる場所の雰囲気がどうかって話。
落ち着いたよい住環境とはとてもいえない、そういうことでしょ。
それは地元をよく知ってる人間なら否定しないと思うけど？

ガーデンヒルズと一緒にしてもらっては困りますね。
建物はパクリですし。希少価値も歴然の差。
しかし、価格はあっち（シティテラス）の方が上ですね。

下町を嫌う人もいるけど、私は、あのあたり、好きですよ。
散歩すると楽しいですから。

新しいマンションばっかり立っているところなんて、面白くもなんともありません。

>673=659
自作で擁護乙。
659は「少なくとも」15分っていってるんだけどね。
このマンションは670の内容が一番適していて、ちょうど庶民への入り口みたいなところだから、5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。
まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

＞676
＞5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

こんなに極端で、雑多なのはこの高田地区しか知りませんね
木造モルタルの建物なら昭和30年代以降ですが、それ以前の板壁なんて
大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。
城東の下町の路地裏の雰囲気とでもいうのでしょうか。
1丁目の方は、豊島区の最低地と文京区の最低値が交差しているのは、
不思議だとさえ思える世界です。

2つ目の新しい大規模マンションが出来て、高南小学校の雰囲気も
良い方へ変わるでしょう。目白はもうパンク状態だから途中からは
絶対無理だから、高南小学校も今度こそ2クラスになって、念願の
クラス替えがあるといいですね。

高田エリアの話しは、バトル版でやったらどうですか？
新しくスレが建ってますよ。

＞それ以前の板壁なんて
＞大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。他にも、あるよ。テレビでもよくやってるでしょ。

要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような
周辺環境の場所に建てられる、ということです。
この傾向はずっと続いてきましたから、おそらく都内では、将来もそうでしょう。
土地取得についての企業の実力が出てるということでしょう。

えっと全然位置が違うのですが、目白通り沿いに新日鉄の「リビオレゾン目白通り」という物件が販売中ですが、どなたかご検討されている方いらっしゃいませんか？

>680
そうでもないんじゃない。
最近の豊島区の地所だと、パークハウスサンセジュールは決して良い立地とは思わないけど。
住友全般のイメージは石橋を叩いても渡らない感じ。

＞要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような周辺環境の場所に建てられる、ということです。

全く具体性に欠ける書き込みですね(笑)
ＭＲで嫌な思い出もしたのでしょうか？
どの物件で、どう比較しているのか具体的に教えて欲しいものです。

少なくとも、現在分譲中の住友物件で閑静だけど駅から遠いとか
価格が高い傾向はあるでしょうが、現在の財閥系はどこも似たような
傾向だと思いますよ。
確かに、他社と比較して最近都心物件が少ないことは事実でしょう。

三菱さんは、オフィスビルで実績のある会社であってマンションでは
歴史も実績も、住友の後塵をかぶるのではないでしょうか。

>>681さん
ＭＲを見に行きましたが、遠い、狭い、地権者多数、外廊下、安め
大衆的で高級感なし・・・という印象でした。
こことは、正反対のコンセプトのような印象でした。

シティハウス文京護国寺は、夏頃からシティテラスと同じＭＲを
使うらしいけど、もう1部屋ＭＲを作るのでしょうか。

文京区物件を同じ場所で販売したら、目移りしないのかな？

販売会社の一部歩合制の方が売るものと、売り主の月給制の
正社員が直接売るのと二通りあるから。
マンションの規模によるのか、分譲価格によるのかわかりませんが
こことか、ガーデンヒルズは直接販売ですね。

子供は目白小学校ですが、3クラスなので隣接校制度で申し込みました
社宅を中心に、利用する人も多いみたいで高田から元気に通っている子供もたくさんいます。せっかくの選択制度ですから、是非とも利用するといいですよ。

住友さんのマンションは、設計、グレード、豪華さといい
お住まいの方々といい近所でも、評判はとてもいいですよ。
欠点があるとすれば、やや高めな分譲価格だけ。
やはり、マンション業界のパイオニアと自負するだけのことはありますし
あれだけ常識的で、良い住民を集められるのはさすが財閥系の
ブランドだと思います。
ブランドとはマンションデベとしての経験と実績、歴史のことです。
価格が高めなのも、良い住民層を形成するのには大切なことなのでしょう。
住友さんが自社で企画し作って自社でゼネコンの施工を管理して
「販売代理を使わず」自社のノウハウで最後まで責任を持って売り切る。

駐車場は、さすがに一流デベだから70％確保とガーデンヒルズ並で
過不足なく準備してくれています。
これだけあれば、せっかく新築マンションを買ったのに抽選したのか
どうか、デベに駐車場を断られて、自動車を諦めるなんて理不尽な
ことにはならなくて済みそうです。

立地の割には、駐輪場が戸数と同じで1世帯1台は少ないのでは
駐輪場の台数は問題ありでしょう、親が持てば基本的に子供の
自転車はあきらめるということ。
「マンションの子供は、自転車は持ってない」というのも寂しいかも
子供に譲って親が諦めるとか、兄はいいけど弟はダメとか。

あまり露骨なヨイショはやめましょうよ。
返ってみっともない。
近所の人には設計・グレードなんてわからないでしょ。
外から見えるのは外観のデザインとエントランスぐらいなんだから。

それに、住友マンションの住民の評判をたてるほど近所の人間は
ヒマでもないし、だいたいそんなに近所づきあいなんてありません。

それは、あなただけのことではありませんか
子供がいると学校のお付き合いはけっこうありますよ。
新しいマンションは、興味があるのか子供の名前よりマンションの
名前が先に出たりしますよ。
別に深い意味はありませんが、住んでいるマンションと階数と
乗っている自動車で見てしまうところはあるようですよ。

それに、よいしょじゃないし全部事実ですよマンションを
検討しているのであちこち見に行くと、嫌でもわかってきます。
やはり大手は高いけど、はっきりしていてグレードも高い。
毎週のようにポストにチラシが入ってたし、DMが来ているとどうしても
比較しちゃいますよ。価格差もそうだけど作りも売り方も
マンションによって、違うのは面白いですね。

発言内容からすると、関係者？
大手が相対的にグレードが高いことは賛成します。
住友も結構見ましたが、財閥系で言うと、個人的には三菱＞三井＞＝住友って感じです。

それは、あなたの主観でしょういいものを見てないですね。
素人ですが相当数見ましたが、
住友＞三井＞野村＝三菱　と個人的には思っています。

内装なんて、後からリフォームできてたいした問題じゃない
肝心のは、棟配置とエントランス、共有部分なんですね。

スパーゼネコンとデベを勘違いする人がいますが、お笑いです

＞住友も結構見ましたが、財閥系で言うと、
＞個人的には三菱＞三井＞＝住友って感じです。

これには賛成です。
三菱は圧倒的に場所選定がよいですしね。
ただ、名前でグレードわけしてないので
実は差別化してるのも素人にはわかりにくいかも。
三井はちゃんといまだにペアガラス使ってますしね。
値づけも住友ほどメチャクチャじゃない。

＞住友＞三井＞野村＝三菱　と個人的には思っています。

お笑いです。
棟配置って、住友は最低じゃないですか？
たとえば、近隣の物件。

>>712
賛成！！

あれ？随分削除された？

結局ちゃんとしたマンションの部屋を買えない人達が、高級マンションのスレに集まって来るのですね。

都心のマンションですから、せめて夜景を楽しめる部屋をお勧めします。
帰宅して夜景を眺めがなら読書したり、くつろいでいると心が和みます。

↑
面が割れてるのに、本当に懲りない人だね。

>あれ？随分削除された？

さっそく「通りすがり」の人が削除依頼したようですよ。
まったくすばやくて、信じられませんね。
昼も夜も住友関連のスレッドを監視してる
「通りすがり」って、一体・・・？

要は目白プレイスの人が荒らしにきてる、と
言いたいのですか？
それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような
ことをわざわざ書く人がここに住みついた、ということですか。
ナルホド。

真相はわかりませんけど、とりあえず、

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない

これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？
土地は長細くていい形とはえいないし、
田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

少し思い込み過ぎではありませんか、近隣説明の図面なんて18階ですから
相当広範囲の住民宅に配布されています、説明会も何度か開催されています。

目白プレイスなんて、日影図にかかるわけでもなく配慮してついでに配布されたに過ぎません。

>少し思い込み過ぎではありませんか

まったくその通りだと思います。
しかし、やっとこのスレッドが変に荒れる理由がわかりました。
目白プレイス憎しと思っている人（住友関連業者なのか
住友購入者なのか、住友購入希望者なのか知りませんが）が、
勝手に邪推して、吼えてたわけですね。
誰に向かって悪態ついてるのかさっぱりわかりませんでしたが、
これで少しわかりました。

しかし、目白プレイスにとっても、このシティテラス目白に
とっても迷惑は話ですから、やめてほしいものですね。

>>729さん
＞それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような

なせ、悔しいんですか？　今更検討も出来ない物件なので全く無関係
時期も違いますが、坪単価260万円前後の物件とは比較出来ますか
分譲価格比較では、同面積1.5〜2.5倍も差があるのは理解出来ますよね。
つまり価格が2倍以上、1部屋分で目白プレイスなら2部屋買える場合もある。

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

いくら何でも事実無根の内容では片手落ちになりますから検証してみます。
印象はあてにならないし、数字は正直なので物件概要がありますから
試しに比較してみましょうか。
敷地のゆとりですので、これは建ぺい率で比較するべきでしょう、
タワーは、総合設計ですから単純比較できませんからご参考まで。

・シティテラス：48.5％（敷地6493㎡　建築面積3152㎡）
・目白プレイスレジデンス：49.9％
・目白プレイスタワー　　：44.1％
ほぼ同じですが、数字上で準工業地にも関わらず一番敷地に余裕がない
のは、実は目白プレイスレジデンスでしたね、印象と違いますか？
”あんなに隣の建物に法規ギリギリ6ｍまで、接近させた設計はしてない”
シティテラスは南側の低層階でも日当たりは、ある程度確保だと思います。

容積率ですが、目白プレイスレジデンスはＭＡＸ300％に対して299.95％と
違法建築寸前のギリギリまで消化しているのを、御存知ですよね。
書類上では余裕は2.3㎡、たった畳1枚分強しかないということになります。
シティテラスはＭＡＸ400％に対して356％と余裕を残しているようです。

設備でも敷地に余裕がないと揶揄される割には、目白プレイスの2倍の
駐車場設置率ですから、せっかくの契約者の希望が叶わないなんて
おかしなこ事態はなさそうです、デベの企画力の相違だと言えるでしょう。

＞田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

ＭＲへ足を運びましたか？　お時間があれば、是非とも見学することを
お勧めします。
「田の字」の間取りというのを実際に御存知なのでしょうが、
縦長で廊下側に窓が必要になりますが、内廊下に窓はありませんから
田の字の間取りは、ここのように内廊下物件ではほぼ不可能です。


これは、数字による客観的な事実ですから、まさか削除にならないですよね？

>なせ、悔しいんですか？

あのですね、別に坪単価の高低で悔しいといっているのではなく、「目白プレイスの人間が住友物件のことを悪く書いているのが悔しいと感じて、目白プレイスのことを悪く書くのですね」という意味ですよ。なんでも坪単価、坪単価で換算するアナタのような稀有な人ばかりじゃありません。
それにこのごろは、都内は物件価格が急上昇してますから、目白プレイスが２つ買える値段だからこの物件がそれだけ高級、ということにはなりませんよ。分譲時期の違いで、目白プレイスは相当なお買い得物件だった、と捉えるべきでしょう。

>ほぼ同じですが

そのとおりじゃないですか。1.4％の違いで鬼の首でもとったように、「実は余裕がないのはレジデンス」なんていうのは笑止千万ですね。目白プレイスはタワーとレジデンス、それをはさむ道も見た目の余裕に入ってるでしょうね。デベの企画力と土地取得力の違いですねwww。
しかし、なぜそこまで目白プレイスに固執するのかわかりません。目白プレイスはとても売れ行きのよい物件だったからですか？　住友と違ってよく売れてましたよね。ご愁傷様です。

>ＭＲへ足を運びましたか？　
>お時間があれば、是非とも見学することを
>お勧めします。

MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
それを詳細に見ることをお奨めしますね。
長細い形の居室は廊下が真ん中に走っていて、部屋が振り分けですから
田の字でしょう。田の字という言い方が嫌いなら変形田の字とでもしておきましょうか？　とにかく、廊下が長くてデッドスペースが多くなる間取りです。
あとは短冊形ですね。これは使いにくいですね。
目白ガーデンヒルズ（プレイスじゃないですよ）は、センターインの南北バルコニーという居室が主で、間取りも多彩でした。
それに比べると明らかに「田の字」「短冊」に収斂されてしまうので、あまり間取りに魅力はないですね。
値段のことはやはり分譲時期で目白ガーデンヒルズのほうがこの物件よりお買い得だったということでしょう。

>これは、数字による客観的な事実ですから

しょっぱなから客観性を欠いた感情的な投稿をされているような方の挙げる数字が正しいかどうか怪しいものですが、ちなみにこのマンションコミュニティでは、他の物件を批判する投稿はマナー違反で削除の対象です。削除されても文句はいえないでしょうね。
しかも、とっくに分譲されてる目白プレイス叩きとなればなおさらでしょう。

>>734

＞MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
＞それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
＞それを詳細に見ることをお奨めしますね。

ＭＲというものに行ったことがないようですが、
この物件の場合は、ちゃんと応対してもらえれば
全部屋の図面集を頂けるんですけど・・・
図面を見ても間取りはわからないのですか。

深夜まで、ご苦労様ですお仕事大丈夫でしょうか

どうでもいいけど、目白プレイスなんていうもう売れた物件と比較する話には、普通のこの物件の検討者は興味を持たないと思います。

おそらく、近所のマンションを買った方がこのスレもなんとなしに覗いていることを考えた上で、その人たちを逆なでしようと頑張っているのだとは思いますが。

というわけで、皆さん、そういう厨房さんの対応をすれば火に油をそそぐだけですから、相手にせず、通りすがりさんとして削除申請をだしちゃいましょう。

絶対にウソのない、論理的な数字を書かれると・・・
思い込みだけでなく、少しは過ちを認めたらどうなんでしょう
議論にも理論にならない投稿には、もう呆れるしかないですね。

繰り返しますが、ここは
「シティテラスを含めマンションを検討している人」
「既契約者」の情報交換のスレなんですよね。
せめて「買える可能性のある周辺住民さん」までが参加資格？。

ローン返済が大変で追加ローンが不可能な人、
資格がなくて最初から買えない人、MRの敷居が高くて行かれない人・・
なぜ参加するのか不思議ですね〜。

物件の良し悪しを判断するのに、過去の先例と比較するのは当たり前です
本当に検討する場合は、MRを何カ所も見に行くのは普通ではないですか？

中層階ならば西と東どちらがよいと思われますか？
東側の高南小の隣の民家、マンションが高いビルになる可能性はあると思いますか？
開放感があっても都電が目の前を通るのも気になるし・・・
悩ましいです。

ご近所の方などご存知の方は教えて下さい。

>>739さん

中層階とは具体的に何階あたりでしょうか？

仮に10階前後とすると理想的には、南か角部屋でしょうけど、
あえて中層階の東西で選ぶとすればこの立地の場合、西が有利だと思います。

理由はこんなところ。

・宣伝していますが学習院の緑の借景、都心では珍しい眺めです。

・中層階なら、晴れた日に富士山とか青梅方面の山並みが期待できます。

・バルコニーに出れば南西方向に高層ビル群の夜景が綺麗だと思います。

・明治通りの騒音は上の階ほど大きくなりますが、都心のマンションは
　窓を開けて生活するものではありませんから、影響は少ないのでは。

・夏場の西日もカーテンで調節すれば問題なし、日当たりが悪いのよりまし　でしょう。冬場の部屋内まで入る光はとても気持ちがいいですよ。

・午前中は薄暗いという人もいますが、中層階なら空の照り返し建物の照り　返しで、ある程度明るいですよ。低層階より高額なのはこんなメリットも　ありです。

・都内唯一の都電を見下ろせるなんて、この立地ならではの風情でしょう。

東の眺望は
・神田川の沿道の緑と桜、
・都心方面の高層ビルの夜景
・サンシャインはちょうど北北東の方角ですが、北向きでないと厳しいかも。

小学校の周辺は、用途地域では同じで周囲のマンション程度の高い建物は
建設可能ですが実際には広い土地がないのと、道幅が狭いので大丈夫でしょう。
法規が変わらない限り、高層マンション建設可能の条件は
道幅10ｍ以上の道路に接道していることです。
だから、新目白通り、早稲田通、明治通りのような双方向の街道沿いに
しか高層マンションがないのは、そんな理由です。

容積率について。

間取りについてはもうＨＰの間取り図をもとに反論したのでいいですよね？
ちゃんと冷静によんでくださいね。

で、容積率ですが、ＭＡＸ300％の場所とＭＡＸ400％の場所を比較するなんて、そもそもまったくナンセンスです。
住宅地でも、容積率80％のところにめいっぱい建てるのと。100％のところに多少余裕をもたせて建てるのとでは、余裕度の比較になんてなりません。
どちらかといえば、「容積率80％の住宅地のほうが余裕がある」という言い方はしますけどね。それは住宅地をみてみればわかるでしょう。
風致地区などが80％にしてるのは、そのほうが見た目ゆったりとした住宅地になるからです。
あまりに基本的なので、反論もくだらないと思いましたが、「ＭＲにも行ったことない」などと、よくわからない思い込みで罵倒するような人なので、書いておきます。

建蔽率の比較の幼稚さはすでに指摘しました。
1％とか2％の違いで、「余裕がある・ない」なんて比較、笑止千万です。
タワーに関しては、自分でも意味がないってことを認めてますから、あえて書きませんけどね。

>>741

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

という書き込みについて書かせていただきました。

＞敷地に余裕がない、
これは、三次元の容積率のことなんですか？
常識的には、二次元の建ぺい率なのではありませんか。

それと風致地区とか、住宅地とかマンションやシティテラスと
どういう関係があるのですか？

皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

＞皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

少しは理解されたようですね。
ついでに、とっくに分譲された目白プレイスとの比較もおやめくださいね。ご自分の不快感にはとても敏感でいらっしゃいますが、目白プレイスの住民の方がこのスレッドを見たらどう思うでしょう？　それを想像されたことはありますか？

目白プレイスの分譲時期に比べて今はどの物件も価格が高騰していますから、当時の目白プレイスの平均（しかも平均！）坪単価をどこからか引っ張りだして、

＞260万円前後の物件とは比較出来ますか

などと、暗に「比べ物にならない物件」と言ってみたり、そうかと思えば、上では「比較できない」といいながら、「客観的に数字を比較しただけ」などと言ってみたり・・・

わけわかりません。何度も繰り返しますが、分譲時期が全然違うのですから、坪単価の比較なんて、まったく意味ないんですよ。

どうしても比較したいなら、ここではなく、ご自分でブログを立ち上げたらいいでしょう。
何度も基本を繰り返しますが、他物件の批判はマナー違反です。

＞「MRなんて行かなくても、物件のHPを見れば間取りなんてすぐわかる」

以下のＨＰを見てみましょう。
詳細な間取りが載っています。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/layout_list.c...

多少マンションの検討に慣れた人間なら、
これを見ればどういうパターンかわかりますよ。
それだけの話です。

同じ住友の目白ガーデンヒルズはセンターインの南北バルコニーで
廊下はできるだけ短くなるよう工夫されていたんですよ。
ところが、この物件は・・・
そういう話です。

＞マンションのMRにも行ったことがない、もっと言えばMRというものに
＞行ったことのないような人が投稿している

＞MRに行っても、ちゃんと応対してくれそうもないから、
＞掲示板を荒らしたり
＞削除依頼を繰り返すのででしょうか。

こんな卑劣なでっち上げを書き散らすのは、本当にやめてくださいね。

一昨日は深夜3時、昨晩は深夜2時前と早朝5時台の9分間に3件の長文投稿、
このマンションは注目されて人気がありますね。

こうやって早朝から深夜まで不眠不休で働いて、その合間にスピーディーに
投稿できるスキルを仕事に生かしてこそ、ここの1億超の高額物件が検討きるのでしょう。
お一人なのか複数なのかわかりかねますが、その勤勉さと努力に
まったく敬服してしまいます。

ネットショッピング世代のお金持ちは、MRなんて行かなくても
マンションの検討できるのでしょうか、正直に凄いと思います。
MRで営業マンと話しをして、「見て」「説明を受けて」「触れてみて」
「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

凡人なので、次の期が始まるようですので、戸山公園そばのMRに再度
足を運ぼうかと思っています。
HPには掲載ががないですが、MRで立体模型を見ると、ゆとりのある敷地の
上手な使い方の工夫がよくわかります。
MRの間取りは、HPの間取りとは違いますからオプションの参考になります。

やれやれ、また的外れなイヤミですか。
誰もＭＲに行かないなんていっていないです。
間取りはＨＰでわかる、といっただけですよ。図面の話です。それだけ。

ＭＲに行く前にＨＰで検討してから行く人間だって
いるんですよ。
逆に、ＨＰで間取り検討ができるということを知らないみたいなので、そっちに驚いています。

＞「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

資金計画のシュミレーションなんて、なにもＭＲの営業マンに聞かなくなって自分で簡単にできますよ。単純な計算ですから。
購入物件の価格から頭金を引く。そこに融資を申し込むつもりの金融機関での金利をかけて支払い総額を出す。それをローン年数で割る。月々にしたければ12で割ればいいだけです。
手もとの計算機でだってすぐ出ます。
ＭＲに行くと、最初のうちは営業マンから、「よろしければ、資金計画をシュミレーションしてみましょうか？」なんて言われますが、あれは、頭金と年収を聞き出す方便みたいなものです。

たとえば、35年ローンなら月々の返済は減るけれど、そのかわり払う総額は増える。払う総額を減らすためにローン年数を減らすとすると、頭金を変えないなら、月々の支払額を増やすことになる。だいたいどのくらい自分で許容できるか、いろいろなパターンで自分で計算してみればいいんです。

結論は、ローンは組まないで現金で買える範囲のものを買うのが一番得だ、ということですけどね。
どうしてもローンを組まないといけないなら、自分でいろいろシュミレーションしてみることです。計算は簡単なんですから。

＞MRの間取りは、HPの間取りとは違いますから
＞オプションの参考になります。

モデルルームの間取りがＨＰの個々の居室の図面の間取りと違うのは当たり前ですよ。ＭＲは、オプションだらけで実際の部屋とかけ離れたものも多いんで、むしろそれを注意するべきですね。ＭＲでは家具も品よく入っていますが、実際に自分の手持ちの家具を置こうとすると、サイズが合うかどうか、そのあたりを確かめるほうが大事でしょう。

実際の部屋の間取りは、ＭＲとまったく同じ間取りの部屋を買わない限り、図面で確かめるしかないんですから。
個人的にはＭＲは、オプションの参考になるというより、「どれが本当の標準装備で、実際の部屋はどうなるか」をイメージするのが難しい、と思っています。きっちりそのへんを営業マンに聞きながら見るとよいですよ。
でも最終的には、買いたい部屋の図面を、長さを計りながら家具の配置といった部屋のレイアウトを考えていかないといけませんから、その作業のほうが大変でしょうね。

くだらないことを何度も書いてくるのに付き合うのも面倒なんですが、管理人さんもほったらかしなので、一応書いておきますね。

何度も言いますが、ＭＲに行かない、という話ではないのです。
ＭＲに行かなくてもわかることはたくさんある、と言っているだけ。
シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
その話をしただけです。
繰り返しますが、間取りの傾向について話しただけです。「変形田の字」と「短冊型」に収斂される、といっただけ。

階数はこの物件のＨＰには出ていませんが、たとば野村などはもっと詳しく載せます。階数もちゃんとわかります。
いろいろ物件を比較されるといいでしょう。

それを一生懸命、ＭＲはしきいが高くて行けない人が書いている、だとかＭＲで取り合ってもらえない人が書いている、などと書き、あろうことか雑談にまでスレッドたてて、悪態をついてる人がいるので反論しただけです。

それにＭＲに銀行の金融係の人なんていません。
ローンシュミレーションをコンピュータに入れて、単純な計算でやるだけです。ＭＲに行ったことがある人ならわかりますよね？
金融電卓叩いてる営業マンなんていません。それはわかりますよね？
ＭＲでの資金計画はあくまでシュミレーション。

むしろ、ＭＲでの営業マンの「資金計画」の意図は頭金と年収を聞き出すことにあるんですね。
そこを強調しておきたいと思います。
だいたいそこそこ経験があれば、どのくらいの年収でどのくらいの貯金をもっている人間が、どのくらいの物件を買えるかなんて、シュミレーションするまでもなくピンときます。
要は顧客をそこで「見込み大」「見込み薄」に分けるんです。
年収が高いわりには貯金が少ない人間、現金をもっていても将来は不安な人間。そこそこ手堅い収入が長期にわたって望める人間。それを見きわめて、営業かけるか、ほっとくか決めるんですね。

だから、自分の支払い計画にかんしては、ＭＲで相談するまでもない、という話をしたんです。金融機関の融資係との折衝はまた別の話です。
ローンの見込み計算なんて、シュミレーションするのは簡単だ、と言ってるだけです。わざわざＭＲで営業マンに相談するまでもなく、自分の頭金と物件価格をみれば、だいたいの支払額はすぐにわかります。
自分の頭金と物件価格をみて、月々どのくらいの負担になるか、自分でチェックすればよい、という話。

＞あれ〜、元金が減っても全期分の利息を支払うのは非合理だな。

「元金・利息」で分ける必要なんてないんです。
基本は、ある金額をある金利で何年ローンするか、つまり「総額でだいたいいくら払うことになるか」だけです。逆に考えたら簡単なんです。
支払う総額がわかったら、それを年数で割るだけなんです。単純です。微分・積分もいらない、基本は掛け算と割り算です。
あくまでも基本ですよ。

月々の支払いを全面に出すのは、お金を貸すほうが、「総額でいくら支払うことになるか」をローンさせるほうにハッキリ「わからせたくない」という思惑もあるんです。
でも結局、ローンというのはたとえば1000万円のものを1600万円で買う、それを長い年月で割って希薄する、というだけの話です。

＞シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
×

シティテラス目白・・・○

750さんのおっしゃる通りですね。

MRで作る資金計画表なんて、変動の一番低い金利で計算されちゃったりして、あてにならないですからね（少なくとも住友はそうですｗ）。
”お付き合い”でとりあえず作成してもらい、あとは希望する部屋の価格を聞いて、自宅であれこれシミュレーションというのが基本でしょう。

年収や勤務先等から属性が高いと判断されれば、事前審査も通さずに契約というパターンもあり得ると思います。

あと、「敷居が高い」アンケートですが（笑）、勤務先などは、デベや営業からの電話攻勢を避けるために未記入にする人も多いんじゃないでしょうか。一流企業に勤め、役職が高いほどその傾向は強いように思います。
営業マンもプロですから、勤務先や役職が未記入であっても、年収や客の雰囲気、勤務先の最寄り駅等、他の条件から冷やかし客かどうか、その物件を買えるだけの客かどうか、大体の見分けはつくものです。
勤務先なんて、要望書を出す段階で初めて明かしてもいいのですよ。


749さんは書けば書くだけボロが出る。もう止めたらどうですか？

752さん、冷静な事実の記述、恐れ入ります。
どうも意地でもＭＲに来てもらってアンケートに記入させたい人がいるようですね。

「苦手なアンケート」には笑いますね。
暗に「年収も低く（雑談板ではニート扱いしてました）」「勤め先もよくない（あるいは、無職）」の人がそう書いてる、と言いたいようですね。

むしろ、年収が高く貯金が多い人間が嫌がるんじゃないですか、あのアンケートは。
ちょっと見に立ち寄った先で、「年収」「自己資金」なんて書くのは、ふつうそれなりの貯金や収入のある人間は警戒します。どこに流れるかわからないじゃないですか。
自己資金はようは貯金の一部ですから、「こいつにはこれだけ貯金がある」とわかってしまうんですからね。それを窃盗団にでも流されたらたまりません。今の世の中、ある程度持ってるものを持ってる人間なら、そっちを心配するでしょう。

私自身では、アンケートには年収は記載しません。自己資金を書くだけで、営業マンはかなり必死になってきますから（笑）。それにＭＲをまわりながら、いろいろ話をすると、「ずいぶん物件ご覧になっていらっしゃるんですか？」と探りが入ります。まあ、向こうだってプロですから、目の付け所でどのくらい物件見てるか、どういう好みで、どのくらいのものが買えるのか、なんてすぐわかるんでしょう。

三井のオバチャン営業マンは別ですけど、住友に関していえば、ＭＲでオバチャン営業マンを見たことないですし。
あ、「しきいが高くてＭＲに行けない、行っても相手にされない」私の情報ではアテになりませんかね？（笑）
三井のオバチャンにしたって、客が見込み大だとなれあ、すぐに男性のプロ営業マンにスイッチしてきます。
（あまり各社の営業スタイルを書くのはまずいかな？）
ちなみに住友の営業マンは礼儀正しいですよ、だいたい。
商売のうまさでは野村でしょうかね。けっこう近場のレストランで使える商品券などでつってＭＲに来させようとしますしね。しかも、それなりに美味しい店を選んできます。
三菱は相手のプライドをくすぐるのが巧い人が多いですかね。

さらに資金計画シュミレーションで、さりげなく「ご年収は？」なんて聞いてくると、むしろカワイク感じますね。あのパソコンでやる簡易なシュミレーションなんてものには、年収は本来関係ないんですけどね。

まあ、お付き合いですね。本当に。

高級物件の場合、こんな匿名掲示板の内容とは無関係に販売が進んでいくもの
よく売れているマンションの掲示板は、閑散としていたりする。

完売したので住民版移行で閉鎖依頼した目白ガーデンヒルズの掲示板でも、4割近くもあった、プレミアム住戸（マーベラス）の契約者らしい人の書き込みは皆無だったけど普通のスーペリアル住戸よりよく売れていたようです。
掲示板の主役は、占有率4割のスーペリアル住戸の人だったような。
ちなみに、”プレミアム”という紛らわしい名称の中間グレードも2割ありましたっけ。

シティハウス目白は高級物件でもなく、売れ行きも悪いから
にぎわってるということですね。

さかんに検討者だといって近隣物件を罵倒してた人も
高額な部屋を買うようなお金持ちではなく、
必死に低額物件に手を伸ばそうとしてるような層だということで
決定ですね。

＞シティハウス目白×

シティテラス目白・・・○

＞シティハウス目白
？？？

「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所とジョイントで数年前に人気で完売した・・・

シティテラスって住友ブランドでは、どういう位置づけなんでしょう？

グレード的にはガーデンヒルズより下で、シティハウスより大規模というイメージでしょうか？

＞「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所

丹下設計事務所Ｘ住友不動産です。
あそこは規模が小さかったですし、
竣工後半年ぐらいで完売しました。
売れ行きのペースで言えば、
人気物件とは言いにくいですね。

ただ、「パンフレットが欲しい」なんて
ネットで募集してる人がいましたから、
丹下設計事務所とのコラボはそれなりに注目だったんでしょう。
エントランスのモノトーンのデザインや
ライティングの手法は非常にモダンですし、、
ヨーロッパのホテルのような暗めの廊下など、
かなり個性的な物件でした。
後世そのデザインがさらに評価される物件かもしれませんね。

＞759さん
シティテラスは、さいたまと神奈川とこちらと3つしかない新しいブランドのようです。
さいたまは、”パークスクエアーさいたま新都心”とＭＲを共通の場所にして販売していたようですが、シティテラス＞パークスクエアー　の価格でした。
但し、パークスクエアーさいたま新都心の最終期は相当な値上げで逆転したようです。
数年前に文京区で販売された”パークスクエアー文京音羽”なんてシティハウスより大規模で豪華ですから、ブランド名より立地なのかと思います。
”久我山ガーデンヒルズ”なんて、規模が大きいだけでこれがガーデンヒルズなのという価格と内外装でしたし”シティハウス成城”は、その真反対。

想像ですが①立地　②共有部分と建物のグレード　③規模　④企画内容　で決めているのではないかと思います。
戸室内の内装のグレードは、ブランドと別問題で必ずしも比例しないようです。
さいたまのシティテラスは、エリアに合わせて直床＆外廊下採用らしいです。

＞竣工後半年ぐらいで完売しました。売れ行きのペースで言えば、人気物件とは言いにくいですね。

それは全く認識不足でしょう。

竣工後でも長期間値引きなく、時間を掛けて少しでも高く売りたい住友物件としては、ごく普通というか、かなり早い方？
売れ行きがいい部類というのでしょう、「竣工＝完売」　なんて物件は思い浮かばない、ここ数年でどこかありますか？

少し前までなら販売代理の物件だったりすると、竣工間際は大バーゲンもありますね。

762さん、

確かに、「住友の物件の中では」、早いほうだったかもしれませんね。
ただ、シティハウス文京目白台って40戸にも満たない小規模物件でしたからね。当時としては他社と比較して売れ行きがいいとは思えませんでしたね。竣工は平成17年３月でしたから、もしかしたら、半年以上は売れ残っていたのかも。残ってるったって数戸でしょうけど・・・

竣工完売、今でもありますよ。
野村の世田谷桜ヶ丘とか富士見ヶ丘とか。
富士見ヶ丘なんて高い高いとこのスレッドでさんざん叩かれたのに、
竣工前に完売しました。
売れ残り王者のシティハウス成城が長々と売れないそばで、プラウドしょうけいだいは、あっという間になくなってましたね。もちろん竣工前完売。坪単価は、300万超えてたかな？　シティハウス成城がずいぶんお安い価格に見える設定でしたけど・・・
まあ、プラウドはわりあい小規模というのもあるかもしれません。
それだってシティハウス文京目白台ほど小規模じゃないですよ。

三菱も去年アタマあたりまでは相当の勢いで売り切ってましたね。
小規模物件だと道灌山パークハウスなんて、人気の部屋は50倍の競争がついたって話です。
吉祥寺の井の頭公園すぐわきのパークハウスもあっという間でしたよ。
番町パークハウスもすごかった。
あの超一等地の超高い物件、しかもあの規模で、平均７倍だったそうですから。
それで三菱も「これはもっと高くしないと損」と思ったのか、
パークハウス三番町ではだいぶスペックおとして、かつ値段を上げたみたいですね。でも結局完売しましたね。竣工はまだでしょう？

さすがに、そのあとぐらいからは三菱も上げすぎて、住友のように売れ残りが長くなってますね。

>>763さん

住友不動産の物件で、竣工までに完売がありますか？
という質問でした。
上から求められてなければ、竣工までに売ることもないのでしょう。

他社で、沢山あるのは当たり前でしょう、竣工までに完売が大命題なのですから、販売代理ならメンツにかけてもあらゆる手を尽くすのが普通？
次の販売物件が待っているんですから、悠長に構えているわけにも行かない

理由があって書き込みできないようで、検討版として盛り上がっていい雰囲気
この調子が続くことを願いたいです。

今の御時世では竣工までに完売は、格別、すごくもなんとも無く、まあまあ程度でしょう。
超人気物件はいわゆる即日完売＝即完。
代表例が赤坂TR。５２１戸の高額大規模物件にもかかわらず、３期すべて即完。竣工（来年７月）の２年前である。
TTTも同様。

そのほか白金タワー、センター東京など。

現在販売中物件では、例の広尾ガーデンフォレストも、連続即完中。
定期借地権を槍玉に挙げる人が多かったが、好立地と三井・三菱の信用が大きく上回ったということだろう。

＞即完物件の最大の特徴は
＞低価格という事のみですね。

ソレは違うと思います。
シティハウス成城はプラウド樟景台よりはるかに
低価格でしたが、プラウド樟景台のほうはすぐに売れ、
シティハウス成城が、あのようにいつまでも残っていたのがよい証拠です。

あの物件に関しては、
野村の周到なマーケティングと価格調整力
（最初の見込み価格は高くしておいて、事前の調査で人気がないとなると
200万程度下げるなど）の力ゆえでしょう。

ＭＲを開いて、すぐに売り切れば、早めにＭＲを閉鎖できますし、
そうなれば、あとは竣工を待つだけで余計な経費はかかりません。
商売としてはよっぽど効率的です。

>>750
ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。
誤解があるといけないので念のため。
やはりＭＲへ行ったほうがいいですね。

以上。

>ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。

当たり前ですよ〜。
小規模物件でないかぎり、間取りは代表的なものだけです。

>誤解があるといけないので念のため。

誰も誤解なんてしてません。
ＨＰ見れば、全部出てないことぐらい、
この物件の居室数と比べて見れば一目瞭然。
間取りの傾向の話が出て、「ＭＲ行かない人が
知らないくせに書いている」などという人がいたので、
「いや、間取りの傾向ならＨＰを見ればわかるよ」
という話をしただけです。

実際に購入予定者じゃない方の話で盛り上がってますが、現実的な話題です。
先日内装のオプションの件でＭＲに久しぶりに行きました。
私「ぶっちゃけ、売れてるの？」
販売員「南向きは売れてますよ。それ以外は慌てて売るような物件じゃありませんから・・・・・」
てっ、事はそんなに売れてないのかしら？
ＨＰでみる限りは少々値上げして売るようですが、どうなんでしょうね？
まさか２期で値を上げないわけにはいかないし、上げすぎれば苦しいし、
まぁこれから様子みても遅くないかもしれませんね。
購入者としては少し寂しい話ですけど今後の検討者、購入予定者の方に少しでも参考になれば。

771さん、上の一連の流れを読んでいただければわかると思いますが、住友物件って、総じて他のデベより売れ行きは遅いですよ。

「あわてて売るような物件じゃない」なんて言ってましたか。それはいつものことです。「ゆっくり売っていきます」とか言うんですよ。内心はそりゃ、早く売りたいのでしょうけど、「別に急いでません」という雰囲気を強調するのが住友の営業マンです。

でも、住友には実はもうひとつ傾向があって、それは「よい部屋はすぐ売れてゼッタイに余らない」ということです。
よい部屋、というのは単に高い部屋ということではありません。価格と条件のバランスが取れてる部屋のことです。

住友物件はいくつか買いましたが、いずれも事前の「会員」扱いで説明してもらった段階ですぐ押さえ、竣工後すべて売ってしまいました。
逆に出遅れてみた物件はすべて「余るべきして余った部屋」しかなかったので、手は出しませんでした。

だから、気に入った部屋があったら様子見をせずに、早めに買うことをお奨めします。

今は様子見してると値段が上がってしまいます。いつまでこの傾向が続くかわかりませんが、少なくとも金利は上がるでしょうし、ローンを組むなら、たとえ物件自体が少し下がったところで、金利が上がれば意味ないですからね（と住友も考えて、ますます「急いで売らなく」なってるワケです）。

773さんの言ってることはだいたい本当ですが、
大幅値引きといっても、7000万超の物件で、200万とか300万程度ですよ。
だいたい売れ残る部屋というのは、値づけが悪いから
売れ残るのであって、それを早めに修正してる、という言い方も
できると思います。
野村の値引きは大京よりは秩序があって、たとえば、上階の部屋が
そのすぐ下の部屋より安くなったり、そういうことにならないよう調整されて出されます。

＞竣工後３ヶ月くらいすると
＞未入居物件としていくつも売りに
＞出されますwww

「いくつも」といっても、だいたい１、2戸から多くて５戸程度程度。
しかもすぐはけて、なくなってしまいますね。
竣工前は「販売好調」といいながら、実際竣工後何ヶ月たっても売れ残ってる住友が偉そうに笑えることじゃないでしょう。

住友の営業マンって、他社の値引きを批判します。「値引くなら最初からその値段にしておけばいいんだ」とかね。でも、私から見れば、ねづけに
失敗して売れ残った部屋をそのままの価格で売ろうとするから、「住友は売れ残りが多い」「割高」というイメージがつくんですよ。

実際に、早めにいってみればわかりますが、周辺の他の一流デベに比べて坪単価が突出して高い、ということはないですよ。もちろん、販売時期が年単位で違ったら（ここと目白プレイスみたいに）、比べられませんけどね。

今はどのデベも値段を大幅に上げてますから、住友だけ傑出して割高ということはありません。ただ、住友はねづけがヘタなのに、自分たちの価格設定にこだわるから、いつまでも売れ残る部屋が出るんです。
だから、住友物件こそ、早めに行って、早めによい部屋をおさえるのがいいんです。

ちなみに、価格を変えなくなったのは、ここ数年のことです。以前は他社と同じく竣工完売を目指してました（今も一応目指してはいるのかもしれませんが）。

目白プレイスの販売代理は野村だったよね、頑張りましょう。
リビオン目白通りも、販売代理は同じく野村さんですね。

住友は、ガンガン売れて完売の勢いになると最後の手段はＭＲを閉めて
竣工後に売るというのは常套手段のようです。
シティテラスさいたま
でもやっているし、目白ガーデンヒルズでもやりました。
売り方の個性ということでしょう、それに合わせて検討すればいい。

今度は私が野村の人間だと印象づけるべくいろいろチャチャを入れて、さらに住友に関する投稿を読みにくくする作戦の人がいるようですので、もう一度まとめて書いておきます。

住友に関しては、早めにいい部屋をおさえることが肝要です。
竣工後に売れ残ってるのは値づけに失敗した価格バランスの悪い部屋です。しかも、値引きはなく、時勢によっては値段をさらに上げて、インフレ演出しますので、売れ残りを買うメリットはほとんどありません。もちろん、本人が、出遅れは仕方ないと自分で納得し、かつその売れ残り部屋を非常に気に入っていったなら別です。

野村に関しては、竣工直前になれば余った部屋は値引きが期待できます。これだって「キャンセルが出た」などと営業マンはもったいつけますが、所詮は売れ残りに変わりません。ただ、最近は竣工前まで余ってる物件がないぐらい勢いがありますから、値引き期待で待つなら、自分の希望条件を緩めて、ダメもと、ぐらいの気持ちでいないと値引き物件にはなかなか当たりません。また竣工後に未入居物件が売りに出されるのは本当ですが、これとて今のご時勢、安くなっているわけではないので、それほど買う人間にとってメリットがあるということはありません。

値引きの件は、念書とって箝口令を引くらしいけど効果はいかほどのものか。

販売代理で、歩合制の入れ替わりの多い営業マンが売るのと
デベの社員が直接販売するのと、モラルも会社方針の徹底も全然違うのでは？

野村は最悪です。
完全予約制で最初は親切に丁寧に応対され抽選ですとも言われていないし、この部屋は大丈夫です。と言いながら後からもっと偉い営業マンに付いた客が同じ部屋を要求してきたら、こちらには下の階の部屋は同でしょうか？と言ってきましたよ。ＮＯというとそれ以来何の連絡もありません。
それまではああですか、こうですかと言ってきたのに！
住友の方が紳士的です。

７７２さん有難うございます。
７７１です。
なるほど、７７２さんの書いている事が正解のような気がします。
確かにいい部屋は売れているようですね。
第１期２次では２期販売予定の物件をも前倒しで販売したらしいですからね。
流石に何戸も購入した経験がある方の話は説得力ありですね。
７１１の「もう少し様子見てもいいかもは」撤回ですね。

近くに住んでいる者だけれど、よほどの高層階じゃないかぎり、
神田川の桜も学習院の緑も楽しめないんじゃないか。
よしやの入ってるマンションやら、千登勢橋中学校やら、障害物が多すぎる。

場所柄は完全に下町。だけどあれだけ立派なのが出来れば、
雰囲気もずいぶん変わるだろうね。学習院の南側だって、前はそう変わらなかった。
このあいだ発砲事件があったところは、馬場と目白の駅の中間地点みたいなところで、
どちらかといえば馬場に属する場所だと思う。新目白通りの南側。

一番心配なのは交通かな。高田は印刷工場が密集していて、
行き交うフォークリフトに気をつけなきゃいけないし、道もせまい。
車の流れはどうなるんだろうか。東西に抜ける道が
ほとんど一本で、今だって十分危ないのに、高級車が
町内をビュンビュン走り出したら、目も当てられない。
素直に明治通りに出てもらいたいところだけれど、そっちだって危険なのは
もう証明されちゃったからな、、

>>782
とはいえ、その昔はシャンボールもフラワーもレインボーもどこも
（ほかにもたくさん）何もマンションがなかったわけですからね。

783さんが名前を出されたマンションに過去居住していた者です。
ウラの急坂には注意してください。特に夜。
結構、車が猛スピードで降りて（落ちて）きますので。

あの急坂は、車で下るとケーブルカー、
バイクだとジェットコースターのようだと思います
ブレーキを掛けても、お尻が浮くような感じです。

スピードはかなり出しますが、緊張感をもって注意しているので
比較的安全かと思います。
面白いので、若者がUターンして何度も降りてくることもあります。
かなり広範囲に、有名な坂ですし新目白通り渋滞の時の抜け道になります。

あの坂は、数十年前までは少年たちがよく自転車で猛スピードで下りて遊んだりしてました。一度ハンドル操作を誤って、停めてあるバンのウインドウに頭を突っ込んでしまい救急車で運ばれたこともありましたが、今は交通量も多いので、そんなことをやる子供は随分少なくなったように思います。車ならばエンジンブレーキをかければ時速30キロ以下で下ることができるはずです。むしろ、あそこを抜け道にする外から来た高級車に乗ってるドライバーが相当危ない運転をするので、時々ヒヤっとしますが。。

訂正です。
エンジンブレーキをかけて、30キロ以下というのはちょっと極端でした。時速30キロ強程度だと思います。

渋滞しているのは見たことないけど（笑）、あそこは見通しがそれなりにある（ように感じる）ので、飛ばす人もいますね。実際は道路を突然渡る歩行者がいて危ないのですが。。。

確かにノーブレなら、70キロは軽く出ますね。
私は、毎日車で坂を登るので、対向車にはかなり注意してます。
爆走して下る車は、平均すると夜中に多いように感じます。

>>772
色々書いてるけど、結局は「値段が高すぎて売れ残ってる」ってことでしょ？
コップの水を、半分も残ってると思うか半分しか残ってないかと思うかのように、
売れた部屋に注目するか売れ残ってる部屋に注目するかって観点の違いだけで。

＞791
地域一番の高い値付けというのは傾向としてはあると思います
価格が高いのは周知の事実でしょうけど、住友不動産には多分売れ残りという
発想は、このご時世ですからないんだと思います。
昔は値引きしても、早めに売ろうということもありましたが、ここ数年都内で竣工までに完売させた物件は、多分1つもないと思いますよ。

つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

そうでなければ、住友不動産のマンションは全部に売れ残りが多いと言うことになります。

目白ガーデンヒルズも、目白プレイスと立地もグレードも違いましたが
それらを差し引いても、それ以上の価格差があったと思います。
施工会社が同じ鹿島建設なのに、なぜこれほど違うのか不思議でした。
当初高価格で売れ行きが鈍かった亜ようですが販売途中から、皇室関係のニューズが流れすごい売れ行きになって、完売するかと思いきや
早々とMRを閉鎖して、竣工後に再値上げをして売り出したのは有名な話しです。

売ってるほうに売れ残りという意識があろうとなかろうと、売れ残りは売れ残り。なぜ売れ残るかといえば、その部屋は条件がよくないから。そして、その売れ残りを、値引きなしで買う人が貧乏くじをひくことになる。

>>792
ＧＨはそういった事情とマンション価格の急上昇あったからさらに値上げして完売できたけどさ。
あとMR閉鎖して残り数戸を細々と売るなら、まあともかく。

１期を先着順で１ヶ月以上続けてて、二期を開始することも出来ないってのは、相当数が売れ残ってるように思える。
売れ残りのイメージが付く前に勢いで完売してしまいたいのが本音だろうに。
別の住友物件じゃ、完成した後も１００戸中３０戸以上売れ残ってるのすらある。

これからも今までのような年に数十％の価格上昇が期待できるならともかく流石にそれは難しいのに、それだけ売れ残ってても、
「その内売れるだろう」って危機感も無いのは、正直どうかしていると思う。
完成しても空住戸が多いのは、先に住んだ住人にとっても良いことではないだろうに。

売れ残りのイメージはすでにしっかり住友についてます。
だから、こういう掲示板でサイバーエージェントが跋扈して、「住友はゆっくり売るスタイル」な〜んて事実と違う話をなんとか流布させようと必死なわけ。

ホントは、住友ってすごく早く売りたがってるんですよ。某小規模物件で、完成数ヶ月前から売り始めたのですが、すぐに営業の電話が来ました。で、見に行ったら、いかにも［早い者勝ち］のデタラメな値段設定。もちろん、一番価格バランスのよい部屋を選びました。「今なら抽選がない（住友で抽選なんかやったことあるの？）」とか、一生懸命でしたね。
で、後日談なのですが、竣工後ももちろんどっぷり売れ残っていたのですが、その物件の掲示板で、「完成して、中を見てから買えるので、住友は良心的ですね」という投稿がありました。

ひっくり返って笑いましたね。価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというのに・・・　本当にそう思ったウブな検討者なのか（売れてる部屋をみれば、売れてる理由がわかるだろうに）、サイバーエージェントなのかはわかりませんが、知らない人が損をする、というのは本当です。

>つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

売り方の違いといえるのかどうかわかりませんが、違いといえば、値引きに渋くなったのが他社より早かった、ということかな。
他には別に売り方の違いなんてありませんよ。
売れ残りが多いというのは結果だから。

ようは客のことを考えてないってことだ。
購入した人にも購入希望者にもよいことないよ。

＞価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというの

これ、掲示板ではよく出てくるワードですが

＝南向きの低層階の中住戸、南向き以外の中層階の中住戸　
　
ということなんでしょう。
南向きの高層階＆角住戸が良いに決まっているのですが、
価格がね？と言いたいのかも。

このところ売れ行き鈍さの話題多いですね。
皆さんも感じているでしょうが、理由明らかでは。

立地と周辺環境が良くない割に、価格がここ数年のこのエリアでも突出して
高い、新宿区下落合より高い値付けの問題が大きい。

エントランスや内装のグレードを上げているのはわかりますが免震設計までは不採用。
これらのマイナス面に、追いつかないのでしょう。
文京区目白台へ続く目白通り沿いなら許容範囲でも、さすがに坂下で
明治通りを超えると目白というイメージにも、相当無理がある、
むしろ新駅にちなんで「雑司ヶ谷」か「高田馬場」の方が良かったのかとさえ思います。

メトロ13号線新駅に近いというのもありますが、接続する埼玉や
横浜方面には大きなメリットでしょうが、都内の人はそれほど感じない。
それと間取りが問題、プレミアムはいいのですがファミリー向けの80㎡〜
90㎡を作らないこと、70㎡前後は内廊下なのにワイドスパンが徹底できず
窓のない部屋が出来てしまい、3LDKが実質2LDKとしてしか使えない。
MRの壁を取り払った2LDKも、オリジナルの3LDKとして使うのは無理がある。
共有部分が豪華でも、肝心の居室が割高では人気は出ないのでしょう。

このエリアに、現状で大規模新築物件がないこと、秋からの新々価格を
考えるとゆっくり時間を掛けて売れるのかとは思います。
竣工時あまり残っていなかった目白ガーデンヒルズは、住友としてはむしろ
例外かも、竣工1年くらいで値引き無く完売が住友スタイルなのかと思います。

「価格のバランスのいい部屋」「ノーマルな間取りのいい部屋」が先に
売れて、あとは売れ残りといいますが住友以外でも、いくらでもありますが
ほとんど竣工まで売れるのはなぜ？住友だけが、間取りの設計が特別悪いとも思いませんけど。

売れ残りも何も、これが供給戸数業界4位の販売スタイルのようです。

シティテラス目白なんて、竣工まであと9ヶ月もあるから問題外では。
こちらも販売開始を、相当遅らせた経緯もありますし。
都内に関しては、建設中でも販売しない、遅らせる物件が多いから
売れ残りどころじゃなくて「売り渋り」でしょう。
期待してたこちらと同時期の竣工予定の「シティハウス文京護国寺」も
再度の販売延期になってます。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/
首都圏では、完成済み物件17物件に対して、着工した
「これから完成のマンション」15物件で未発売が半数以上ありました。
つまり、現状の青田売りは半数もないということ。

買いたい人は早く買う、そうでない人は見てるだけでいいでしょう。