シティテラス目白 Part2

年収２０００万円以上
自己資金３０００〜５０００万円
の富裕層だね、ターゲットは。
一般サラリーマン以外だな〜

プレミアム100㎡〜で1億5000万円〜ということですか、新価格としては順当というか予想通り。
でも調子に乗っても9000万円を超えた部屋は、個人事業主やサラリーマンには手が出ないかもね。

坪400万ということは、
最近の物件のプレイスはもちろん、
ガーデンヒルズも超えるお値段設定って
ことでしょうか？
あの立地で坪400万……　南向きはそれ以上……
今　思うと、値段だけでいうのなら、
前物件はお買い得だったのかもしれませんね。

設備とかはいかがでしたか？

ここの建設現場のとトラックだかが、踏み切りで死亡事故を起こして近隣住民の
建設大反対に遭ってるんだって。
嫌だなあ。。。

設備って、共用部分のことでしょうか？

共用部分はほとんど無く、ゲストルームくらいみたいです。

プレイスの住民さんが前スレで、田の字の普通のマンションになるなんて予測してましたが
見事にはずれましたね。冷静に時期と規模とデベを考えれば当然予測はついたことなんでは。

説明図面通り、10階以上はルーフバルコニーのある部屋が多いから、
それがそのままプレミアムになるのでしょうか？
いずれにせよ、プレミアムの割合は戸数で言っても全体の10％程度と、ガーデンヒルズほど
多くないんですね。
あちらは北棟、南棟、上層階で部屋のグレードに大きな格差がありましたが、こちらは
階数による住戸面積による格差がそれほど多くないんですね。

何年かかっても完売するまで値引きせずにジワジワと売って
いくのでしょうね。
売れ残り物件の代名詞とも言われていたシティハウス成城も
3年かかって残り1戸になっていますし（売り切ったのかな？）。
でも、自分が住民だったら、入居後、何年も「棟内モデルルーム
オープン!」という看板がいたるところに掲げられるのは勘弁して
ほしいですけど・・・。

＞207さん
いろいろお書きになっておりますが、

＞「価格だけが高くなったという印象」「都心物件はもうあきらめざる終えません。」
ということは、資金的、ローン能力的な問題だとご自分で書いてるのでしょう。
自分の経済力を棚に上げて、地権者や物件を悪く言うのは、八つ当たりしているみたいで
感心できませんよ。
地権者の理解がなければ、物件の計画自体が暗礁に乗り上げて販売できなかったのですから。

ガーデンヒルズとは、立地も住所も環境もかなり違うのですから同等な訳はありません。
内装のグレードも主観的に書かれていますが、A〜Eに分類すると
ガーデンヒルズのプレミアムは最高のAランクスタンダードはごく普通のCランクなのを
御存知なのでしょうか？ご自分の内装を見る目のなさを書かれているような気がしますよ。。。

スレ違いですが、内装のグレードの評価方法を教えてください。
ガーデンヒルズもCクラスということは、こちらと同じ。ということでしょうか？
それとも、こちらの方がいいということでしょうか？

＞（209）ガーデンヒルズとは、立地も住所も環境もかなり違うのですから同等な訳はありません。
ということは、
＞（207）「価格だけが高くなったという印象」
と同じことになりませんか？言っていることが矛盾しているような気がします。

>>210
まったくその通りですね。
価格だけは高くなって仕様は落ちていることに苦言を呈するお気持ちはわかります。

207です。
もちろん、購入予算はたいていの方にあるのではないではないでしょうか？私にもあります。ですが、やはり、同じ予算なら仕様や立地、管理能力がある物件がいいので。都心のマンションは、今後わたしにとっては難しいかと思ったもので・・・。申し訳ございません。ショウルームを見た限り、お金の掛け具合(インテリアのグレード）はプレミアムにしても、スタンダードにしても物件価格とつりあっていないかな、というのが正直なところです。

建設資材価格はここ3年くらいで大幅アップ、分譲価格も30％以上アップ
収入が30％以上アップしていなければ、当然のように郊外物件に向かうしかしょうがない。

標準的な4人家族で最低限3LDJK75㎡（23坪）これが、ここに書かれているように坪400万円なら、
分譲価格は9200万円になります。
親の援助がなければ、頭金20％+諸費用で2000万円以上、残金7200万円を30年で返済すると
約30万円以上の返済を30年間続けることになります。

1．頭金が2000万円以上貯まっている年代（新婚は無理？）or援助が受けられる
2.額面ではなく手取りで、月々30万円以上安定して返済できる収入
3.主人の年代が30代〜40代、

これが平均像、大企業のサラリーマンでもなかなか手が届かないでしょう。

75㎡って、実際家族で済むには狭いですよね〜。９千万円以上出しても、都心で優雅な生活と言うのとはは程遠いですね。また、日本の住環境は逆戻りですね。せっかく、ここ何年かの地価下落で、それなりの住宅が手に入っていたのに。
やっぱりこの物件も、大手や外資(でも、港区エリアからは遠いけど）の社宅ですか？

理想から言えば子供が大きければ、4人家族で3LDKで90㎡〜110㎡でしょう。
主寝室8帖以上、リビング17帖以上、子供部屋6帖以上
でもあんまり都心物件だとこの大きさはないんだよね、一般的なデベだと
90㎡超えると4LDKにしてしまうから、リビングが70㎡台の部屋のように
実際には、リビングとしては使えない12帖前後になってしまう。。

内装とか仕様とかグレードで価格が高いと仰ってる方
実際は土地代が高くなっていればグレードが落ちても
価格は高くなります。
１〜２年前の分譲物件より価格が高くて仕様が低い
というのは経済情勢がそうなってるので仕方ないと
理解できませんか？２０７さん。

もちろん、今後の物件ではそうなるであることは理解できます。でもこの土地、結構前から取得していたような感じがしたんで、ほんと？って思ったので・・・。同じ時期に竣工する物件、もう少し価格設定が良心的じゃないですか？だから、この価格ならもう少し仕様がよくってもいいかなって思っただけです。高くっても、こんなグレードで、立地ならしょうがないなーってところがなかったんで、素人ですみません。

立地がそれほど良い訳でもなく、内装のグレードも決して高い訳
ではないのに「マーケットの状況が変わったので」と、これだけ
値段がつり上げられると、>207さんのようにやるせない気持ちに
なるのは庶民の感覚として当然のことだと思います。
私もここには期待していたので、なんだか裏切られた気持ちです。

そうなんです。無理すれば買えないこともないけど、無理してまで・・・。って気にさせられました。でも、投資用にということなら、ここは価値があるのですか？この値段で買っても、、、。私たちは、一生すむわけではないので、もし購入した場合どうなのでしょうか？

207さんのMRでの体験談はとても参考になりますし、立地や仕様の割に値段が高過ぎる、
と感想を述べただけで、なぜ叩かれなければならないんでしょう？
こういう「素」の情報や感想こそ、購入検討者に必要なのでは。

MRでは、この物件は格安で、今買っておくことを強く言っておられました。４月の頭にMRがオープンする三軒茶屋では、とんでもない値段がつくのでは？あちらは、住友のハイグレードですし。見に行ったら、こちらが格安に感じられるのかもしれないですね。まあ、立地は相当違いますが。

少なくとも私は207さんのことを叩いたりしていませんよ。
210では、207さんと209さんは、結局同じことを言っているのでは？と言いたかっただけです。
207さんのご意見は全くごもっともで、価値に見合わない価格がつけられている、今のマンションの売り手市場をなげいていらっしゃるのだと理解していますし、私自身も同意見です。
それでも必要に迫られて購入する人もいれば、長いスパンで様子を見ようと思える事情の人もいるし、投資を中心に考えている人もいる、それだけのことだと思います。

207ですが、私はたたかれているとは思っていないので。ただ、自分の気持ちを訴えて、誰か、この物件について納得のいく説明をしてくれる方がいれば、と思っています。もう当分の間、このような情勢ですし、うちの場合親にお金をためてから買えといわれたので、１、２年ためようと思っていたら、そんなちょっとの貯金なんかしてたのが、馬鹿らしいほど物件価格が高騰してしまって、何だかやりきれないだけです。ですから、買えるものを買うしかないのですが、それでも、少しでも良心的な価格設定の物件（高くても納得できる。）があればとおもって、今更悪あがきしています。

紛らわしい書き方をしてしまったようで、すみません。
210さんのことではなく、その前後の一部レスに対してのコメントです。
名指しすることで話がこじれてしまってもと思い、あえてあのようなレスをつけた次第です。

マイナス情報、プラス情報、いろいろあった方がいいですからね。

ここに限らず最近のマンション価格が高いとお嘆きの方が
多いのですが、今までが異常に安かっただけだと思います。
昭和３０年代後半よりバブル期まで都内山手線内で住宅を
一般サラリーマンは買えませんでした。
従って郊外に居を求めていきました。
一般庶民が山手線内で普通に買えた時期が特殊なのです。
だから、今買えないといっても普通なのです。
都内の良いところで富裕層でない人が買おうとするのが
無理なのです。
現在の価格はバブル期の半額くらいです。山手線内のマンション
が坪４００〜５００万円はバブル崩壊後の価格水準です。
バブル期は異常でしたが、普通のマンションでも坪１０００万円以上
してるのがごろごろありました。
ここ２〜３年がとてつもなく安かっただけで、現在でも決して
高騰価格とは言えません。
山手線内を買えない一般庶民は諦めて郊外物件を探すことです。
買いたいけど高くて買えない、価格が良心的じゃないなどと
文句を言うのはあまりに世情に疎すぎます。

まあ、そうかもしれませんが。私が現在住んでいるところは、バブル期に35㎡で７千万円したところを、分譲賃貸で借りています。とっても、高級というには程遠く、粗悪です。オーナーは資産家らしいので、たくさん持っているマンションのひとつでしょうが、このマンションには御自分で買われて、または地権者として、住んでおられる方が大半です。私は、日本の住宅の質が落ちていってしまうのではないかと思ってがっかりなのです。デベの方は、１億以上の物件はほうっておいても売れていく、とおっしやっていました。バブルはまたやってくるのかもしれませんね。バブル期並みに収入も増えれば文句はないのですが、ワーキングプアーですので残念です。

＞225
冷静に考えるとあなたのご意見が正しい気がします。
昭和の終わりに当時高給な金融業界に入社しましたが、
部長も役員も都心に住んでいる人はほとんどいませんでした。
都心住まいは親と同居と相場が決まっておりました。
当時の30代の係長が、所沢の4000万円のマンションを購入して
あくせくしていたのを思い出しました。
親の援助でもないと、山手線内にサラリーマンはファミリータイプの
マンションなんて買えないのが当たり前なのかもしれませんね。
どうしても欲しければ古い中古マンション・・・、
それでも郊外マンションの新築物件並の相場ですけどね。

・・・そうかなあ（笑

冷静に考えれば考えるほど、高すぎると思いますよ。
だって、どー考えても地価の高騰がこのまま続くとは思えないですもの。
むしろ長いスパンで見ればこれからが地価下落の本番なのでは？
東京都心も例外ではないし、そもそも都心の軸が千代田区から港区や品川区などに
南下しつつある中で、山手線の内側だからと言っても再開発に取り残された
文京区、新宿区、豊島区界隈が都心と言えるのか？？

建設資材も北京五輪需要が落ち着けば、、、ねぇ？

この物件の最大のウリは夕日をに染まる学習院の杜のサンセットビューでは？
ガーデンヒルズからだと杜は北側にあたるので、鬱蒼とした印象のビューだと
思いますけど、こちらの場合は杜側の視界が開けていますし、将来にわたって
眺望も確保されると思いますよ。

また副都心線は東横線、みなとみらい線にも直通しますし、新宿伊勢丹や表参道ヒルズの
すぐ側に駅もできる。加えて新宿三丁目では丸ノ内線とホーム同士が一本のエスカレータで
直に繋がるので都心へのアクセスも便利。必ずしも山手線の方が便利とは言えません。

ただ、地価と建築資材価格は意外にはやく反落することもあるので今買うのは
高すぎますよね。ここに限らず都心はまだまだ高すぎますよ。
都心は下がると思うけどなぁ。個人的には。だって…

>230さん

私も同感です。
価格は無理すれば決して買えない金額ではないのですが
（プレミアムは厳しいかな）、目白駅からの距離や立地
を考えると、あそこに坪400万も・・・という気がして
しまいます。

同じ目白駅周辺であれば、ドレッセ目白の方が良いような
気がしてきました。あちらは確かに窪地ですし、眺望も
日当たりも大して期待できないかもしれませんが、閑静な
住宅街ですし、駅にもそこそこ近く、住所も下落合なので、
平均坪単価350万は悪くないかな、と。

都心の物件は、まだまだ上がりますよ。ここ４,５年で下がる見込みはないそうです。
秋口販売予定の都心６区物件の販売価格は、坪460前後から上ということらしいです。
但し、ここは豊島区高田ですからね〜〜〜。

２〜３年前の買い時を逸して、目に見えて価格が上がってる
現在探してる人にとっては高いと文句の一つも言いたく
なるのでしょうね。立地がどうの、仕様がどうのと。
きっと今までの価格が普通と思われてて、今が高過ぎると
感じるのでしょう。
既出ですが、現在の価格（坪４００万円）は１４〜１５年前
の価格に戻っただけで、高過ぎるなんて事はありえません。
今までが異常に安かっただけです。
一般サラリーマン家庭は山手線内側に住宅を買おうとする事に
無理があります。郊外で気の済むように探したら良いのです。
２３５さんのように坪４００〜５００万が調子に乗ってやり過ぎだ
という指摘は典型的です。ここ２〜３年が普通の価格で今が高過ぎ
だという観念はあまりに経済世情を知らな過ぎます。

236さんのおっしゃるとおりですね。
ちょうどめったにない底値時期とネットの普及時期がかさなり、こういうマンション・不動産関係のレーティングサイトが盛り上がった。
港区内陸部でも条件悪ければ坪300万という数字をあらゆる人がネットを通じてリアルタイムでみた。
ネット普及の前はこういう情報がなかなか見れなかったんだよね。
だから今が高すぎるという意見がでてくる。
仕方ないことです。
これからは山手線内に当初から住んでいた人が勝ちという一般的な価値観に戻るだけなんですよ。

目白ブランドとかでなく
都内山手線エリア内は
どこも坪４００〜５００万は
今や普通の価格です。
山手線外でも普通に４００万円の
時代なのですから。
坂上のマンションや下落合エリアの
マンションとは発売開始時期も
違うのでは？昨年秋〜年末発売の物件
はまだ割安もものが多かったですからね。
夏頃発売の大手物件は山手線の外でも
５００〜６００万円のものも多数あると
もっぱらの噂です。

あのさあ。今までが安すぎた、これが普通、って宥めようとしている方がいるけど、
今後も高値を維持する根拠にはなんらなってないんだよね。
じゃあ、なんで今までは安かったの？今の価格をつり上げているのは誰？
そこらへんをはっきりさせないでこれが普通、これからもこの価格を維持、なんて
言われてもねえ。

少子化、景気減速、中国バブル崩壊、ホワイトカラー業務の海外発注等通信技術活用による
環境や働き方の変革、アジアにおける東京の地位低下…
都心地価の下落要因なんて、その「安すぎた」価格になった頃よりも多いのでは？

なるほど。半年か一年したらまた下がるのですね。
今は買い時じゃないんですね。

都心部では一般庶民の買い時なんて２年も前にとっくに
終わってますよ。郊外はまだだけど。
今後は富裕層がゆっくり欲しい時に買っていく時代です。
一般の方は１０年くらい待てばひょっとしてまた買い時が
来るかも知れませんね。
それまで賃貸で我慢してなさい、２４３さん。

>>242
ここの土地の入手価格は安くはなかったと思いますよ。
何かの雑誌で読んだのですが、あの土地はバブル期から地上げしていたそうですから
かかった資金も相当なものでしょう。

みなさん、すれ違いですよー

それはさておき、土地の値上がり理由は明らかでしょう。
投資ファンドですよ、REITですよ。

でも、ここに来て、REITの土地取得率が落ちてきているそうです。
今後土地の値段がさがることはしばらくないかもしれませんが、あがるのもすこし一服する、というのが専門家の見方じゃないでしょうか？

ちなみに、土地の仕入れ価格が安かった、という意見がありますが、それは違います。去年くらいまで販売されていたマンションの土地の仕入れはさらに遡ること数年前だったわけですが、このマンションを含め、これから出るマンションの土地の仕入れ値は既に値上がりしています。
ちょうどREITが買いあさり始めたころですね。

まぁ、投資する人は是非、REITなんかに投資はしないでください。マンションが値上がりして庶民が困るだけですから。

確かに。買えない人は買わなければいいのです。無理しても、買いたい人は買うし。
でも、賃貸も今後家賃値上げしてくるのは間違えなしですよ。まだまだ、この物件は同じ広さやグレード、ロケーションなら買っちゃた方がいいのかも・・・。
湾岸の某タワー賃貸マンションも、今は割と安めで出しているけど、２年後には家賃大幅アップするらしいです。どうしても都心にこだわるなら、この物件はまだまだ検討価値大有りということじゃないでしょうか？新線も通るし・・・。私も、最初MRに行った時には、なんだこりゃ？って思いましたが、今後出てくる物件と比べると、、、、。今、スゴークなやんでいます。今なら、会員なら希望住戸優先に抑えてくれるらしいし。第一期ならセレクトプランもあるし・・・。

高田の地域性のことは書くと削除されちゃうんですね。
何度か散歩すればすぐにわかるのに。

高田の地域性って、良い点？悪い点？
高級住宅地の近くって、たいてい隣接して庶民的な町があるような気がします。
目白ってネーミングは確かに、ちょっと現地に行ったら、逆に恥ずかしいかも・・・。人呼んだときに、目白じゃないじゃん！って誰しも思うような気がする。地名がついてない名前にすればよかったのに・・・。って思いませんか？

>>256
削除されたのは、価格が高いだの、そうでないだのといったやり取りじゃ
なかったでしたっけ？
地域性に関するコメントなら、前の方にもっとリアルな（？）ものもありますし
そっちは残ってますよ。

ところで、枠組みが徐々に見えてきましたが、皆さん言うようにホント敷地一杯に建ててるって
感じですね。特に荒川線沿い。あんなに近づけなくてもいいのに。
あの余裕のなさをみると、とても高級マンションとは言い難いですね。

>目白じゃないじゃん！って誰しも思うような気がする
ほとんどの人はこの掲示板にいるような、マンション・地域マニアじゃないんだから気にしないよ。
>とても高級マンションとは言い難いですね。
質は高級かわからんが、値段は高級だ。

坪400万円くらいじゃ
今時高級じゃないよね

住所が豊島区高田だからどんなに頑張ってもイメージ的に高級マンションとしては売りにくいかも、
だから「目白〜」「プレミアム2〜」とか宣伝して、ガーデンヒルズに次ぐような
豪華さを演出するんだろうね。
目白プレイスやガーデンヒルズの時のように、無関係な学習院の森の
「借景」なんて宣伝手段も使えない。
目白プレイスでも立地的に目白を強調するには無理があったのに、
さすがに明治通りも越えるのですから、難しいでしょう。

但し、この二つと比較して勝っているのは、雑司ヶ谷の新駅からの近さと
上層階のルーフバルコニーのある部屋の多さと眺望かな・・・。
前にも書いてあったけど、最低でもルーバルの始まる7階以上の部屋を選ばないと
メリットが薄そうですね。
理想的には高そうだけど広い部屋が選べる12階以上を選ばないと。
閑静な環境でもないので、低層階を選ぶのは、割高なだけでメリットは少ないでしょう。

MRに行った者です。
すみません、ちょっと教えていただきたいのですが、説明会では、外観がガーデンヒルズと一緒と言ってたような気がするのですが、場所はともかく、建物自体で比較した場合、外観や内装とかはガーデンヒルズと比べて同等なんでしょうか？イメージ的にはガーデンヒルズより下だと思ってたのですが、説明会では建物は同等みたいなことを強調していたように思えたので・・・。

よろしくお願いいたします。

少なくともタイルのグレードは落ちるらしいです。まあ、見た目は近いですが。エントランスの仕様は、こちらの方がいいということでした。シリーズ的にはシティの方がヒルズより下ですが、価格的には高いということでした。

＞262
ガーデンヒルズとほぼ同じと言うことはないに決まってますよ(笑)
ガーデンヒルズは、グッドデザイン賞を獲得したし、理由はいろいろあったにせよ
高くても売れ行きも好調だったので、成功例としていいところは取り入れるのは
当然だと思いますよ。免震構造から何まで共有部分はある程度豪華に作っています。

ガーデンヒルズ、グランドヒルズクラスは住友では最高級ですから、その時点で
最もいいものを使うのは当然でしょう。一方シティテラスは埼玉であるだけで
新しいシリーズなので、シティハウスの大規模版という感じのグレードなのでしょうか？
同じシリーズでも、地域によって（分譲価格）グレードの差は結構あるようです。

個々の部屋の内装は販売価格によるグレードなりということですよ、ガーデンヒルズでも
最高級のプレミアムから他のシティハウスの通常と同等の並品、
廉価版まで3つのグレードがありました。
分譲価格にあわせて使用している材質（価格）が、かなり違ったようです。

あくまでも想像ですが、
廊下などの共有部分のグレードもプレミアムのある12階以上の高層階と
その他では格差をつけてくると思います。
駐車場の割り当ても高層階有利にすると思います。

MRでは、プレミアムの内装はプラス１千万円ぐらいだそうです。他の高級マンションのプレミアムでは、２〜３千万ぐらいいじるのは普通ですから、そんなに高級感を出した感じではないと思います。値段でびっくりしたけれど、このマンションは高級マンションではないのでは？

向かいのプレイス、まだ出来て日が経っていないのに、なんか汚れた感じに見えます。排気ガスがすごいのかな〜。その点、このマンションは濃い色のタイルなので、汚れは目立たなくって良いですね。

262です。

まぁ、そうですよね・・・。見た目は一緒でも、ガーデンヒルズの方が細かいところではいいもの使っているでしょうね・・・。

１２階以上はプレミアムとそれ以外が混在しているので、廊下などの共用部分も同じなんじゃないでしょうか？
駐車場の割り当ては、プレミアムを有利にするとはっきりと言われました。（笑）
機械式と立体駐車場があるのですが、出し入れはどっちの方が楽なのかなぁ・・・と思案中です。
以前賃貸マンションで、機械式の1F、地下と２段あるうちの地下だったのですが、出し入れするたびに時間がかかっていてイヤでした。シティテラスの機械式は５段くらいになっているみたいです。
具体的な機械式の使い方を今度聞いてみますが、いっそのこと、立体駐車場の方が出し入れが楽なのかなぁ・・・、と思っています。

でも、駐車場は結構多いほうじゃない？
そこんとこは気に入ってる。

＞駐車場の割り当ては、プレミアムを有利にするとはっきりと言われました。（笑）
スミフさんの場合、どこのマンションでも広い部屋やプレミアムに駐車場の割合も、平置きも
優先的に割り振るのが普通の売り方ですから、気にすることもありません。
確かに、小さめの部屋は投資物件だったり短期間で売却することも多いから
長く住みそうな人を優先するというのは、一理あるのでしょう。

このあたりのように、駐車場代が高い都心物権の場合、駐車場設置率が高いほうが
管理組合の副収入に大きく貢献できるので、将来的に修繕積立金が安くなって有利です。
将来的にも資産価値は維持しやすいと思いますよ。
ちなみにガーデンヒルズは設置率70％くらい、目白プレイスは設置率30％くらいだったと思います。

住まいサーフィンを覗いてみたら、マイページに登録している人の数は、同じ住友不動産で
シティテラス目白とシティハウス文京護国寺とほぼ同数で100名弱でした。
こちらは300戸、あちらは、たった50戸、比率から言うと文京護国寺は人気物件なのかもしれません。
あちらは文京区ですから

平均坪単価は
南向459万
西向408万
東向402万。
但し
Premium平均559万
Superior平均393万
貧乏人は坪400の狭くてうるさくて向きも悪い部屋にしとけ、ってことですね。

＞270

私も見ました、住まいサーフィンの評価。
西向きと東向きと価格差が少ないけど、東向きって何が見えるんでしょ。

根拠はないのですが価格は見直しになるのでは、あの場所とあの建物でこの価格では、限定される
いくら新価格とはいえ、苦戦するのでは・・・と思うのは自分だけ。
豊島区のあの場所なのに文京区価格も越えそうな勢いでしょう
やはり、購買層があっての価格だと思うんだけど。

プレミアムも、同価格ならＧＨを間違いなく選ぶのでは

いや、それでも住友は価格の見直しはしないでしょう。
今だったら同じ金額を出せば、まだ他に選択肢はあると思うのですが、
こちらを本気で検討されている方は何に価値を見出されているのでしょうか。

スミフが安く販売するわけないじゃない？
いざとなったら竣工して3年間現地MRで販売続ける会社ですよ。
スミフをまともな感性や相場観やモラルを持つ会社だと勘違いしてる方が多いみたいですね。

＞スミフをまともな感性や相場観やモラルを持つ会社だと勘違い
＞してる方が多いみたいですね。

そうですよね。

不動産屋はみんな同じですからね。

野村然り、三井然り、大京然り・・・・

住まいサーフィンの評価で興味深かったのは、
敷地にガーデンヒルズのようなプレミアムがない・・・・。その通りでしょう。

周辺住民が期待している地下鉄13号線雑司ヶ谷駅そんなに便利になるのか、これも疑問です。
埼玉方面、横浜方面の郊外の住宅地と池袋、渋谷をつなぐというのには大きな意味があるけど
豊島区から横浜や埼玉方面に通勤通学する用事のある人は少ないのでは。
このあたりは昔から、山手線、埼京線、明治通りの路線バスと有り余るインフラだから
どんな意味があるのか。
たとえば渋谷や池袋まで行く場合、新駅まで歩いて地下深く潜って乗車して繁華街から離れた
渋谷、新宿で降りて歩くのなら最初から目白、高田馬場まで歩いた方が実質的に早いと思うけど。

「豊島区目白1丁目、目白駅5分、隣接学習院大学」「豊島区高田2丁目、都電学習院下の駅前」
やはりかなり、プレミアム度は違うような気がする。
この価格のまま、どんな人達が検討し購入するのかとても興味が・・・・
Superiorのごく普通の部屋が、ガーデンヒルズのプレミアム並の価格になりましたから
1馬力のサラリーマンは難しいだろうな。

数年前からマンション探しをしていた人にとって、
このへんなら坪270くらい……と思っちゃいますよね。

＞277

坪単価というか立地条件と建物のバリューは住戸の位置にもよるけど、
目白ガーデンヒルズが300万円弱、目白プレイスが250万円前後
ここなら230万円弱というのが2〜3年前の感覚でしょう・・。
時代は変わると言うことですね。
ここの低層階の普通の部屋が、ガーデンヒルズの中層階や目白プレイスの最上階のプレミアムと
同じ感覚ですね（確か坪・430万円位）。お金持ちがたくさん高田にやってくるのは
いいことでしょう。

まぁ、わずか2,3年前の感覚を購入を検討者が忘れるはずはないので、
この物件に限らず、売れ行きは厳しいかもしれませんね。

今、売り惜しみしている物件がどーんと出だしたら、やはり供給過剰気味になるでしょうけど、
その際に物件の価格を維持することがほんとにできますでしょうかね＞住友に限らず不動産やさん達。

>279
あのめちゃ高い上野のライオンズが第一期完売みたいよ。
まああそこは医者が沢山いるところだから差し引かなきゃならないけど、この物件もまあまあうれるんじゃね？

希少な都心物件だからここも売れますよ、ただし頭金の用意できない
サラリーマンには買えないだけ。
地元民も、GHほど買えないでしょう。

ＭＲに行きました。
価格は高すぎます。
やはり、この価格には大事故後に余計にかかった費用（保障、周辺整備、警備の充実、工期の延長等）が上乗せされている気がします。
高田2丁目より目白1丁目のＧＨのほうが、いろいろな面で魅力があります。

２８２さん
ＧＨがよかったら
まだ１億９０００万円（坪５００万）の
住戸あるみたいですよ。
買ったらいいんじゃないですか？

私もＭＲ行きました。
覚悟はしていたものの・・・、
やはり相当な高額物件ですね。
死亡事故、やはり影響してるんでしょうかね。。。
困るなあ。

行ってきました、まず価格の高さに驚きでした。豊島区高田の地番で・・・
西側は絶対うるさいと思い始から考えていなかったけれど、それ以前の問題で諦めの境地です。
７０平米超えると８０００万以上とは・・・本当にがっかりです。新線の駅が近いという事で動かされていたのですが。。
他をあたってみようと思ってます。

今日、MRへの呼び込み電話がかかってきましたが、
必死な感じで、あまり反応良くないんだろうなー
という印象がしました。
豊島区高田で坪400って言われちゃうとねー。

やっぱり、値付けが調子に乗ってやり過ぎと思う人が多いのではないでしょうか。

1.目白ガーデンヒルズのイメージを継承するけど、建物もエリアのランクはぐっと落ちる
2.場所柄、目白というのは名前だけなので割高感がある。
　だって、新駅だって目白ではなく「雑司ヶ谷」と決定しているんでしょう(笑)
3.価格は本家の下落合や目白を超えているので、それなら本家を買おうという人が多数派でしょう。
4.肝心の地元の人は、このあたりをよく知っているから他のエリアからの人が中心でしょう。
　400万円〜といっても、低層階の条件の悪い部屋ですから、いい部屋を買おうと思ったら
　最低1億円を超えますからね。

完売はすると思うけど、時間は1年以上掛かりそうですね・・・
もっと周辺相場が騰がらないと・・・

この辺りよく知っているので見送ります。
高田はいいとしても「坂下」でこの価格設定はあり得ないです。
坂上のパサニアガーデンや日商岩井の辺りだとまだいいですが。
都心部は上げ基調は続くと思いますが、この場所は目白ではないんだよね。

死亡事故は道路を一方通行にしない限り今後も起きそう。

この立地が目白かどうかの議論には興味がないですが、
ちょっといただけない立地ですね。
ここだったら、西早稲田のパークタワーの中古のほうがいいかな。

立地は悪い、値段は高い。
せめて施工は頑張ってほしいものですね。
ＧＨのように、雨漏り、駐車場への水漏れ、騒音に悩まされるようなつくりでないことを祈ります。

MRに行って、「良かった！是非購入したい！」という人はいないのでしょうか。
皆さん否定的な意見が多いですね。私もずっと近所に住んでいたので、
あの立地であの値段はありえないと思っていますが。

ほんと、否定的な意見が多く書き込まれてますね。
ウチは購入しようかと登録を前向きに検討中です。
皆さんが書いてるほど仕様が悪いとは全然思い
ませんでしたし、他のモデルルームも見に行きま
したがどこも結構なお値段だったので
こちらが取り立てて特別高いとも感じません。
目白とかに特別思い入れがある訳でもないですが
割といいなと思った次第です。
目白ガーデンヒルズは見に行った事もないので
比較もしてませんが、実際モデルルームに行った
印象はここに書かれてるほど悪くはなく
ウチではまずまず及第点と思っております。

＞皆さんが書いてるほど仕様が悪いとは全然思いませんでしたし、他のモデルルームも見に行きま
したがどこも結構なお値段だったのでこちらが取り立てて特別高いとも感じません。

掲示板を見ても、建物が悪いとかはそれほど書いてないと思いますよ。
立地の割に、価格が高い、という意見が多いだけ。
価格で納得出来て、新築を希望するのなら買っておいて損はないと思いますよ。
やはり、財閥系のマンションはひと味違います、すぐ側に完成したのタワーと
レジデンスの目白プレイスとガーデンヒルズを比べると
価格が高いなりに、それだけいろんな面でいいことがわかりました。

財閥系のマンションがお勧めな理由を教えてください。

＞294
マンションの顔である内装と共有部分を豪華に仕上げる傾向がある。
お金持ちと普通の人を、マンション内でも区別して扱ってくれそう、一緒にされると
余計な気遣いをしなくてはならないので生活する上でも結構疲れますから。
Premium住戸なら、駐車場の優先権もあるしいろいろ特別に計らってくれます。
ブランドを信頼して割高でも買う人が多いので、それなりの住民層が集まることが期待できる。
中古チラシを見ても、財閥系だけは誇らしげに「旧住友不動産分譲」「旧三井不動産分譲」とか
書いてあります。チラシに業者が書くと言うことは、信用が高く中古でもニーズがあると言う証拠。
カタカナデベや中小だと、売り主の名前を書いてあるチラシなんて見たことがない。

>>295
つまり、ブランド志向で、中身（構造・施工）より見た目重視、住民の調和よりも
格差があったほうがいいと考える向きにはぴったりということなんですね。なるほど。

自分は前向きに検討してます。というか、もう準備進めています。
自分にとって一番気になったのは、“値段”と“坂”ですね。
MRは急に作られたせいなのか、置いてある家具も安っぽくて、“ここに住みたい！”っていう気持ちにさせられませんでした。ただ、値上がりしているという現状と、駅近、建物の総合的な評価から考えると、買ってもいいかなぁ・・・と。
新駅の入り口は、目白通り沿いと、千歳橋教育文化センターに作られるんでしたっけ？目白通り沿いの方は坂or階段を上らなければいけないので、意外と不便そうなので、文化センターに作られる入り口を使うと思います。それほど急ではないのですが、毎日使うとなるとちょっと気になる上り坂になりますね・・・。

同じ住友不動産で、文京区ですからここよりもっと高そうですが
シティハウス文京護国寺（50戸）もそろそろ発売になりますよ。
ここからも近いので競合するかもしれませんね。

２９８さん
多分しばらく先ですよ

十分です。
坂上でなくても。

プレミアム物件？？シティーシリーズですよ。デベが、ブランドなだけがとりえの物件では？
296の方が言うようにブランド志向の方が買われるマンションでしょう？
それ以外は、ゼネコンも、設計事務所も、立地も、ＭＲも、どれもカタカナデベの物件と大差ないと思いますけど。

↑
とカタカナデべが言っております。

はははっ。

今が一番高く、今は売り時であっても買いどきではない、
買うのは1年半から2年先にすべき、ってあっちこっちのスレッドで
書かれていますけど、ここではあまり言われてませんね。
みなさん、どう思います？

>305さん
そうですか。逆に上昇調は変わらないとあちこちに書いてあるようにも
見えますが、いかがでしょう。もちろんこれから少し下がれば嬉しいですが。

＞そうですか。逆に上昇調は変わらないとあちこちに書いてあるようにも見えます

私自身もそう思っていて、某スレッドでそう書いたのですが、
なぜか集中砲火をあびてしまって（笑）。
「これからは下がる一方だ」「今が一番高い。それが業界の常識」
「買うなら2年先」などと攻撃されました。

ま、その物件が売れて欲しくない人間が書いているのかもしれませんね。
だいたい、上昇しはじめて、まだそんなに年数たってないし、
多少の調整局面がありながらも、上昇トレンドは続く、と思うのが
普通ですよね。
デベもそれをみこして、やたら高いねづけにしてるんでしょう。
(最近の物件は、どこもこれも「高い」「仕様がわるい」と叩かれてますしね）

>(最近の物件は、どこもこれも「高い」「仕様がわるい」と叩かれてますしね）
事実2、3年まえよりそうなんだからいうにきまってんじゃん。

２、３年前と比べる事の愚かさが分からない人が
多いんですよね。
経済情勢が全く違ってきてるのにマンション価格
だけが変らないと思ってるんですかね？

>310
あんたもあほねえ。
大多数の購入者にとっちゃ経済状況は関係ないんですよ。
文句言うのはあたりまえでしょ。

＞文句言うのはあたりまえでしょ

プッ（＾−＾）

今後も買えない人って可哀想

地元の賃貸住民は、このあたりにたくさんある20年超の中古マンションに
向かうのではないでしょうか。
少し前に援助なしサラリーマンの限界と言われた6000万円台では、もう郊外にしか新築マンションは
買えない時代になりました。
これからは、このエリアの中古マンションが高騰するかもしれませんね。
それにしても、一説では目白、高田エリアのマンションはここ2年で30％以上値上がりしてますから
今後は、2年前の1.5〜2倍近い相場になるのではないでしょうか。
古いマンションは70㎡超は数が限られますけどね・・・

>312
しんのあほですねえ。
必要条件と十分条件の違いもわからない？
文句＝買えないという理屈がわからない。
タミフルでものんだのか・・・。

高い、高いと言っても結局はどこも売れていくんでしょうね。
東京には購入可能層は掃いて捨てるほどいますからね〜

>315
おっしゃるとおりで。
上野も第一期完売だしね。

”今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。”
これは業界では間違いなく、いま、実際に言われていることなので、それさえわかっていただければ結構です。

３１７さん
根拠を明確に、理論的に説明して下さい。
何をもって間違いないのか数値とともに
お願いします。

目白かっこいい。

予想通り何も言えなくなったようですね、３１７．

18〜24ヶ月後になったら、もっと下がると思え、焦燥感からやはり買えなかったりして。

３１７さん
もう一度言います。

根拠を明確に、理論的に説明して下さい。
何をもって間違いないのか数値とともに
お願いします。

根拠なんて示せるわけないのに、大人げない書き込みはしなさんな！

3年後の地価も、景気も、株価も神様以外誰もわからないんですよ。
マンション相場なんて、上昇基調と言われているけど将来はわからない。
ただ言えることは、近代日本になって以来、地価が下がったのはバブル崩壊以降の
たった1度だけです。
株価は何度も下げていますが土地は、たった1回きりです。
数年という短いスパンで地価が上下する可能性は低いと思いますよ。

先日発表の日銀短観にもあったようにそろそろ頭打ちでして・・・。
都市土地神話もいよいよここまでか。中期線が長期線を下抜けましたよ。
つまり、今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。これ、いまや常識です！

＞324
理論的にはそうなんだけど、株もそうだけど、チャートは後付けなんだよな(笑)
（中期線が長期線を下抜けるということは、下落しているということ？冗談ですよね）
この掲示板の人は、ほとんど買ったばかりか、買えないで賃貸かで、売るにも
売り物がないんですよ。あったとしても複数の不動産を持っている人は希だから
住むところがなくなります。
株みたいに空売りするわけにもいかないですよね。

業界では、既に頭打ち傾向なのは常識です。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20070323-00000001-jsn-ind.html
ただ、上昇期は大多数の購入者、投資家が先高感などから買い急ぐ
ため、まだ２年くらい上がり続ける可能性も。
でも、この手の議論は
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
でしていただいた方がよいのでは。
購入者、売り手を無用に刺激して荒れる原因になります。

ごめん、このスレなんのスレだっけ？

目白シティハウスは高いし、場所も悪い。
しかし、これからも上昇トレンドが続くのであれば、買い。
今がピーク（すでに頭打ち）でこれから下がっていくなら
今買うのは愚かすぎる。
さあ、どっちだ、というスレッドです。

>>324
この人他のところでも同じこと書いてるよ。目的が不明。そっちではスルーされてるけど。
ヤフーの記事がネタ元？
急な不動産価格の上昇に警戒感が強まっているのは事実だが、下がる要因はない。
それに銀行の不動産業向け貸出残高減少は流動化によるものが中心でしょ。金融庁も監視を強めてるけど、価格を下げようというメッセージは感じないなぁ。

まあ、不動産業界の予想は当たらない。不動産業界は嘘ばっかり。これも業界の常識。

相場ばっかり気にしないで、今売ってるもの同士で比較して決めた方がいいと思いますよ。
同じ住不の護国寺Pとここはどっちがいいのでしょうね。

↑
と、住友を売りたい方が躍起になっています。

みんながみんな相場とか値段ばかりでマンションを決めているわけではないからね。
買えない人が、「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
自分に納得させるための発言が目立つようですね。
この辺りに地縁があって、財閥系のそこそこのグレードのマンションでいいなら、
まあここもいいのでは。
ただ、1億5000万以上出すなら、もうちょっといいところがあるように思います。

332さん、そのとおり。

＞買えない人が、「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
＞自分に納得させるための発言が目立つようですね。

不思議なことに、住友物件のスレッドでは、なぜか必ず出てくるんですよね。この手の投稿。
つまり「場所が悪いうえに、仕様も並。でも値段は高い。だから買わない」
というのは全部、「買えない」人が、自分を納得させようと言ってるだけだって理屈。
ちなみに1億5000万出せば、もっとずっといいところのマンションがかなりあると思いますね。

↑
『これから下がる、これ常識！』って書いてしまいましたが、皆さんのおっしゃる事が
正しいようですね。失礼しました。

＞買えない人が、「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
＞自分に納得させるための発言が目立つようですね。

エリア的に、地元の人はそういう傾向、負け惜しみの傾向ががあると思うな、
高田エリアは豊島区全体でも、お世辞にもお金持ちがいそうもない街並みだから。
坂上や本家目白エリアの人が、わざわざ割高を承知でここを検討するとは思えない。
でも親の代にはそうだけど、本人はそこそこ成功してそこから抜け出して買いたい人もいるのかもしれない。
でもそういう人は、目白駅の側の目白か、新宿区の下落合を物色するのが普通では。
ここを検討する人は、圧倒的に地元以外の人になると思う、昨年完成の近所の目白プレイスがそんな傾向らしい。

やっぱり、買えない人が「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
自分を納得させるための発言が目立つようですねw

>本人はそこそこ成功してそこから抜け出して買いたい人もいる
とか、笑っちゃいます。
べつにサラリーマンでも、ある程度の企業に勤めていれば、
普通に買えるマンションですよ、ここ。

昨今は年収2000万、自己資金3000万くらいの
サラリーマンていくらでもいるよ。
特に持ち株制度のある一部上場企業に15年も
勤めていれば今や持ち株で2000〜3000万持ってる
サラリーマンは多いです。
売却して自己資金充当となる訳ですね。
336ではないですが。

そうですね。
おじさんですね。
良くて課長クラスですね。
でもそんなおじさんでも
1億程度のマンションを買うのは
そんなに大変でもないです。

たいていの（９割がた）一部上場企業の人は1億のマンションは買えません。
また、社宅でしこしこためれば何とかなる人もいますが、そういう人は転勤も多くて不動産を30代から40代で購入するかたもまた少ないです。
億単位のマンションを購入する人はニコニコ現金払いがほとんど。
やはり、医者が多いという印象。
医者なら30代でも余裕で買います。あとは弁護士。
自営業も以外に儲かる人は多いようで、ひなびた感じの店主でも購入されるかたがかなりいます。
近所の店主が営業用にクラウン、遊び用にベントレーもってて驚きました。

きっと3000万こえると、「いっぱい」で5000万も1億も同じ感覚なんだろう
自分も若いときそうだったから、理解できなくもない

ひょっとすると20代の購入者も多いかも。
以前の週刊ダイヤモンドに若手企業家とか
外資又はベンチャー企業の20代で年収1億以上
は数千人、2000万円以上だと数万人いるって
書いてあった。
そういう人達は車通勤だから駅から遠くても
都心部が必須。100㎡以上しか住みたくない
（寝に帰るだけだけど、広々とした所で
休みたい）との事でした。

え？客から貰った一番大きなプレゼントえーすごぃCM後それはマンション１億よんじゃないの？

＞342
342さんのような、不動産の常識や現実を知っている人がいて安心しました。
わけのわからない、妄想ばかりの書き込みだと悲しくなりますよね。
1億円超の物件は、2世の相続、親の援助、嫁さんの実家の援助、
子供は保育園の公務員2馬力でもないと、大企業でも30代の勤め人には厳しいでしょう。

マスコミと雑誌の害毒で世の中大金持ちがあふれていると思い込んでいる若者が多くて困ります。
IT長者やベンチャーの成金さんもいるでしょうが、このロケーションのマンションは買わないと
思うのですが、彼らは港区、千代田区、渋谷区、文京区といった都心6区か、
郊外の庭付き戸建でしょう。永続性が危ういことは本人たちが1番良くし理解していますから
経費で賃貸というパターンが多いのでしょう。

そういえば、このマンション80㎡台、90㎡台は皆無なんですね、50㎡台、60、70と続いて
100㎡超へ跳ぶ目白ガーデンヒルズにも負けない住民格差のあるマンションになりそうですね。

そうそう。結局は、このロケーションでこの価格帯？？？って話に戻るじゃありませんか。投資じゃなくって自分で住むのなら、都心６区とかに住めないのなら、しかも１億超出しても100㎡だったら、郊外でも用賀辺りの一戸建てのほうが、環境もいいし・・・。っておもっちゃいます。もう、都心に住めないなら今のうちに近場(城南)の土地を物色か〜〜〜。

一馬力だと確かに厳しいかもしれないけれど、夫婦共に一部上場企業に
勤務している人って増えてますよね。
そうなると20代でもこれ位のマンションはギリギリ買えます。
ここは意外とそういう人たちが購入するのではないでしょうか。

>ギリギリ買えます。
このようかたも億の不動産は薦めません。
奥様が働くのをやめたらどうするのか、また、高額な物件ほどそれにかかわる毎月の費用（管理費等）が高額になり、試算をだすとやめる人がほとんどです。
でもギリギリ億を買おうとする人はめったにいないですし、そのめったにいない中でも試算をだすとやめる人がほとんどということ。
ただ、不動産をやってわかったことは、お金持ちは思ったより多いということ。
特に医者（歯科医ふくむ）のはぶりのよさは予想をはるかに超えてました。

>特に医者（歯科医ふくむ）のはぶりのよさは予想をはるかに超えてました。

医者（たぶん開業医のお話でしょうけど）って羽振りがいいというより、
借金が楽にできる、という感じがしませんか？
開業だって、借り入れないと設備のよいクリニックはできないし、
開業して、だいたい回していけるメドがついたら、また借金して、
家や車を買っている・・・
そんなパターンが多いと思いますが。349さんはどう思います？
それとも、現金バーンで買ってる医者っていますか？

うちは開業より大学病院が多いですが、現金バーンですね。
開業は最初の資金が半端でないですからきついと思うんですが、どうなってるのか現金です。
このマンションの価格になるとサラリーマンはきついでしょうねえ。
でも売れると思います。お金持ちは沢山いますから。

>1億円超の物件は、2世の相続、親の援助、嫁さんの実家の援助、
>子供は保育園の公務員2馬力でもないと、大企業でも30代の勤め人には厳しいでしょう。

オイラ、きっとあなたが嫌いな公務員２馬力だけど
マスコミとかに毒されすぎ。

公務員２馬力で１億物件なんか買えません。

＞351
勤務医は若い頃は儲からないと言いますが、親は医者でなくても間違いなくお金持ちです。
40歳近い同級生に聞いた話だと、彼が国立の医学部の滑り止めの私学は入学するだけで
当時でも最初に700万円。彼は国立に行ったので没収だったそうです、それでも
親は国立だったので大喜び。もちろん彼の親も開業医です。
私学に6年間通って卒業するまで、諸費用含めて当時でもざっと1億円コースだそうです。
その後博士号をとるためにドクターコースに進んだりしたらさらにお金がかかる。
庶民と違って私大出の医師は、銀のスプーンを咥えて生まれてきた人種でしょう。

うちは夫婦とも非上場会社に勤務ですが、ここを検討しています。
べつにIT企業ではないですし、終身雇用の年功序列ですが、
世帯年収は3000万にちょっと欠けるくらいならあります。
だいたい同じようなサラリーマン世帯が買うんじゃないでしょうか。
貼り付けた画像は、組合の資料にあった少し前の賃金調査報告です。
見えるでしょうかね。

70㎡台の狭め3LDKをサラリーマンや地元の2世が援助で買う、100㎡超3LDKを医師や自営業が買う
棲み分けがしっかり出来ている。
ここは普通の部屋でも日があたる、本家の並以下の部屋は北向きで日当たりは
ほとんど期待できないから、その点ではいいでしょう。

しかし、ガーデンヒルズが予算的に買えなくて、この場所なら安いと期待して
待っていた人は残念です。
ガーデンヒルズの低層階なら、待っていれば中古で出ると思います。
そこまでも届かない人は、坪/200万円未満の中古マンション（立地はいいです）か
郊外の新築マンションであきらめるか、賃貸でずっと住み続けるという選択肢でしょう。

場所が悪いですからね。
それがネック。
地縁のある人は選ばないでしょう。

そんなに高くないじゃん。

じゃあ買って下さい

はい。

明治通り側の方が景観がいいのはよくわかりますが、やはり騒音が気になります。
東側は小学校に面してるので、これまた気になり結局未だ結論だせずです。
場所の割りに高いのですが、防犯設備、エントランスの豪華さなど魅力はあります・・・

部屋のスペックもしっかりチェックしたほうがいいですよ。
騒音対策はどうか、窓の仕様は、床や天井は、スラブ厚は・・・
エントランスが豪華、というのは住友のパターンですが、
エントランスに住むわけじゃありません。

362様
おっしゃるとおりです、もっとチェックしないといけない大事なところはありますよね？！
惑わされないようにしっかり見極めたいと思います。

＞362.363
素人さんですね！！
何のための大手の都心物件だと思っているんだろう
こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、ばれた時の風評リスクを考えたら
割に合わないでしょう？

>364
はい、素人です。ですからいろんなコメント参考にしていますが・・・何か？

＞こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、
＞ばれた時の風評リスクを考えたら
＞割に合わないでしょう？

しかし、目白ガーデンヒルズのことを考えると・・・
通常グレード（マーベラスに対してスーぺリアだったかなあ？　呼び方は忘れましたけど）
のコストダウンぶりはひどかったですからね〜。
印刷フローリング、シングルガラス（合わせガラスは南側のみ）、
水周りの安っぽさも際立っていました。
住友って昔はいいモノ作ってたんですけどね・・・

まぁ、364みたいな人がいるから、エントランスなど目立つ部分だけ豪華にしておけば
どれだけ割高でも売れてしまうのでしょう。

個人的な見解ですが、目白ガーデンヒルズは25％100戸の億ションを作って注目を浴びる
（当時マンション内で億ションの数では日本一）ために、普通の部屋で数とコストを合わせた
感じがします。
コストダウンというよりも、プレミアムにこれでもかと言うくらいお金を掛けた感じです（笑）
（やり過ぎで、リビングまで石張りの床はフローリングよりはるかに疲れそうですが？）
通常は、プレミアム住戸は全体の10％未満で普通の部屋との格差も1ランク程度ですが
あそこは、話題性でもあったのか最高級と普通クラスの内装には大きな格差がありますね、
3ランクくらい違ってましたよね。価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

シティテラス目白の内装はMRを見る限り、プレミアム住戸がガーデンヒルズよりランクダウン、
普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。
玄関の材質、風呂の床、水回りや廊下の床材、キッチン、フローリングなど上質になっているように思います。

367みたいな人は、多分最初からあきらめているのでしょうね。

割高、割安というのは個人的な主観が大きいと思うんだけどね
買える人、少々無理して検討できる人、最初から経済的に無理で指をくわえている人
いろんな立場で見方が違うのは、資本主義社会だから仕方ないですね。。
まあ、価格的にもお金持ちが好きこのんで買えばいいと思います。

>3ランクくらい違ってましたよね。
>価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

まったく同感です。ただ、モデルルームのプレミアムはオプションだらけだったので、実際のところ標準でどんな部屋だったのか、よくわからなかったですけどね（石張りの床もオプションだったのでは？　だいぶ前なので記憶が曖昧ですけど）。お買い得感があったのは間違いないですね。それに対して、プレミアムでないほうは、やたら安普請でしたっけ。「土台の人たち用」って感じでしたね。

>普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。

そうなんですか？　なら期待できるかもしれませんね。住友はかつては、デザイン性も高く、建物もしっかりしていて、好印象のデベだったのですが（実際１０年落ちの中古物件は住友はずいぶん評価が高いようですね）、ここのところ、居室の手抜き仕様が目立ってましたからね。頑張って欲しいものです。あ、また激しい反応をする人が出るかもしれないのでいっておきますが、仕様の手抜きは三菱も最近はひどいものです。「手抜き」というより材料費の高騰によるもの、という側面もあるでしょうね。

この物件は、場所が悪いのは否めませんから、居住空間はよいものにしてほしいですね。

住友は、オフィス事業に力入れているのですよ。オフィスに隣接する、高級賃貸レジデンスとかは結構いいです。

つまり、分譲マンションはダメ、ということですね。

最近自分の資産になる賃貸マンションの方が、売ったらそれっきりの分譲より、
仕様も立地も上な例が見られるようになりましたね。
アパートレベルの賃貸は別として。

不動産でも株みたいにカラ売りできるのに。頭は柔軟に使いましょう。
億の物件を探してここに来たけど、私には検討対象外のようですね。

>>375
不動産は特定物で不特定物の株と違い空売りという概念はありません。

ちなみにそれを補うのに信託証券化という手法を使いますが。
不特定物となり空売りでき投機対象となるわけです。

頭は柔軟にというが専門家でもないと不動産の空売りなんかできませんよ。

さっき建設現場を通ったら、今度は南側のマンションの管理組合が糾弾の大きな垂れ幕がありました。
北側のマンションの、建設反対の垂れ幕は和解したのか撤去されていました。
新しいマンションが出来ると、隣接する古いマンションではいろいろな思いがあるのでしょう。

>>377
だって、向かいのマンションの住人（？）が一番あの例の死亡事故にナーバスになってるもん。
それとは、別にマンションが立ったら、やれ日照権だのって言うけど、その地域の
マンションの住人だって、そのマンションが建つ時は周辺の平屋の住人にとっては複雑
だったんだよね。

そうなんですよ、ここの場合何年か前に自分のマンションが建設されて地元に影響を与えたであろう
北側と南側の中小規模の分譲マンションが垂れ幕を出しているのが不思議です。
普通は戸建ての住人がこぞって反対するのは、文京区あたりでよく見かけることなんですけど
同じ立場の分譲マンション住民が、垂れ幕やのぼりを出しているのには何か訳があるのかも。
近所で一番大規模なガーデニア、坂上のパサニアガーデンには、垂れ幕はありませんでした。

そうですね。
北側や東側の戸建の方、ましてや南側の灯油屋？なんかはあの場所にもう３０年以上住んでるにもかかわらず垂れ幕は出してない。マンション住人ばかりというのが何か不自然のような気もしますね。
「自分たちこそ被害者！」みたいな意識があると思いますね。

あそこの幟に書かれている内容は、建設に当たって近隣住民の安全を保障せよというものでしょう。マンション建設そのものに反対する内容ではありませんよ。このマンションの工事絡みでまさに南側の当該マンションの前で交通事故が起こったことことに起因して幟も立てられたわけでしょう？あの事故までは建設反対の幟の一つもありませんでしたし。いたずらにあまり近隣住民のことを悪く言うものではありませんよ。

南側のマンションの垂れ幕には、管理組合名が書いてありました、あの幟や垂れ幕の作成費用は
あのマンションの管理費や修繕積立金から支出されているということ、管理組合の理事会か
総会で議決をして垂れ幕を出していると言うことですね。
悪く言うのではなく、見たままを分析しているだけです、趣旨が建設反対運動ではないから
不思議なのです。

ＨＰが変わりました。
物件概要も変わり販売価格が出てました。コピペしておきます。

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2　

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/detail.cgi
いつものように、ここから値上げしていったら、最後はいくらになるんだろう3億円も超えそうだよ。

↑
などといって買い煽りをしている人がいます。

マンション名が目白なのに、アドレスにはちゃんと「_takada」と入ってますね。

私の記憶ではすべての住居の中で6300万（6200だったかな）が最低だった
ように思うのですが、違ったでしょうか。HPでは6100万円〜になってますね。

＞384
買い煽りと言ったって、普通の人には厳しいしましてや掲示板住民では
夢なんじゃないかな、最多価格が9000万円を超えてるんですよ。
「見てるだけ〜」が大半じゃないのかな。

値づけがメチャメチャなだけですよ。価格上昇がひと段落して頭うちになる中、高値をつけて売りぬけようという魂胆です。

一昨年からの傾向ですが、最初は旧価格に慣れた資金力の乏しい人達が
「高い、常識はずれ、これじゃ売れない・・」と大勢で連呼します。

結局どのマンションも完売して、その人達の中で無理できる人は契約し
その他の人は取り残されて、次の割安物件の登場を待って賃貸生活を続けるのです。
目白プレイス、目白ガーデンヒルズ、イトーピアカレンで取り残された人達は、
冷静に考えて、目白エリアの新築を選択しようとするなら挽回不可能だと思います、
何しろ高級マンションの、東急の目白近衛町より高いのですから。
中古なんてもっと値上がりしています。

目白にこだわりがあるなら、断然、東急の目白近衛町の方が良いと思うけどな。
同じ億出すなら豊島区高田よりも新宿区下落合の方が納得できる。しかもあっちは駅からも近いし、部屋も広いし、仕様も良い。ま、財閥系デベじゃないと、という人は別だけど。

>>383
に、に、２億７０００万!?

80年代後半のバブルから約20年。
のど元過ぎれば、ということでしょうか。
購入世代が完全に入れ替わったというか…。

窪地だのなんだの言われてる東急＠近衛町が再評価されそうですね。
立地では比較にならないほど良いですから。
とはいえあちらはあちらで難もあり。。。

>393さん

そうそう。
東急＠近衛町は窪地だし、東・西向きメインだし、眺望は抜けないし、隣接住居はかなり近いし、マイナス面は多々有り。でも、明治通り沿いの目白駅徒歩11分の物件が2億7000万と言われると、割安だなーと思います。感覚がどんどんおかしくなってますけど。

ハイヤーで工事現場見学をしにきている人々をよく見かけます。
若いカップルも多いので、とっても9000万円超のマンションが買えるような購入層に
思えないないのは、色眼鏡なのか、人は見かけによらないということなのかな。
ハイヤーの経費も、結局分譲価格に上乗せされるのですから、とっても無駄遣いという気がする。
プレミアムはそこそこ買い手がいそうだけど、土台の部屋は苦戦するのではないかな。

>>395
ガーデンヒルズほどは高くはないだろうと、タカをくくってた若い人たちが
資料請求をして、フタを開けてみたら「ＯＨ！！エクスペンシヴ！」とビックリして
いつつも、ハイヤー見学がコースだから来てるんじゃないでしょうかね？
わからないけど、見学後ＭＰに戻ってきてから値段提示されるんじゃ？

ハイヤー見学して、モデルルームまで見せられて、席に着いたところで値段の一覧表を見せられました。
見た瞬間は・・・、絶句・・・（笑）。もう笑うしかなかったですね・・・。
高くてもこれくらい・・・、って思っていた金額よりも1000万円高かったので。

グレードは確かに高いし、まぁブランド志向のお金持ちが買うのかな・・・ちっともカジュアルではありませんね。ガーデン・・・より高い。

確かにこれから目白エリアで探すとなると、価格的なハードルはますます高くなっていくのでしょうね。辛うじて「目白」でも良ければBrillia新宿中落合だったらまだ検討の余地があるのではないでしょうか？あの辺は一応旧「目白文化村」と呼ばれていた場所ですし、東急のドレッセ以外は最近建ったマンションはここも含めて本格派の目白とは言い難い立地ですから…。Brilliaは山手線の駅から歩ける距離でないのは難点としても、周囲の住環境的には劣らないと思いますので。