シティテラス目白 Part2

750さんのおっしゃる通りですね。

MRで作る資金計画表なんて、変動の一番低い金利で計算されちゃったりして、あてにならないですからね（少なくとも住友はそうですｗ）。
”お付き合い”でとりあえず作成してもらい、あとは希望する部屋の価格を聞いて、自宅であれこれシミュレーションというのが基本でしょう。

年収や勤務先等から属性が高いと判断されれば、事前審査も通さずに契約というパターンもあり得ると思います。

あと、「敷居が高い」アンケートですが（笑）、勤務先などは、デベや営業からの電話攻勢を避けるために未記入にする人も多いんじゃないでしょうか。一流企業に勤め、役職が高いほどその傾向は強いように思います。
営業マンもプロですから、勤務先や役職が未記入であっても、年収や客の雰囲気、勤務先の最寄り駅等、他の条件から冷やかし客かどうか、その物件を買えるだけの客かどうか、大体の見分けはつくものです。
勤務先なんて、要望書を出す段階で初めて明かしてもいいのですよ。


749さんは書けば書くだけボロが出る。もう止めたらどうですか？

752さん、冷静な事実の記述、恐れ入ります。
どうも意地でもＭＲに来てもらってアンケートに記入させたい人がいるようですね。

「苦手なアンケート」には笑いますね。
暗に「年収も低く（雑談板ではニート扱いしてました）」「勤め先もよくない（あるいは、無職）」の人がそう書いてる、と言いたいようですね。

むしろ、年収が高く貯金が多い人間が嫌がるんじゃないですか、あのアンケートは。
ちょっと見に立ち寄った先で、「年収」「自己資金」なんて書くのは、ふつうそれなりの貯金や収入のある人間は警戒します。どこに流れるかわからないじゃないですか。
自己資金はようは貯金の一部ですから、「こいつにはこれだけ貯金がある」とわかってしまうんですからね。それを窃盗団にでも流されたらたまりません。今の世の中、ある程度持ってるものを持ってる人間なら、そっちを心配するでしょう。

私自身では、アンケートには年収は記載しません。自己資金を書くだけで、営業マンはかなり必死になってきますから（笑）。それにＭＲをまわりながら、いろいろ話をすると、「ずいぶん物件ご覧になっていらっしゃるんですか？」と探りが入ります。まあ、向こうだってプロですから、目の付け所でどのくらい物件見てるか、どういう好みで、どのくらいのものが買えるのか、なんてすぐわかるんでしょう。

三井のオバチャン営業マンは別ですけど、住友に関していえば、ＭＲでオバチャン営業マンを見たことないですし。
あ、「しきいが高くてＭＲに行けない、行っても相手にされない」私の情報ではアテになりませんかね？（笑）
三井のオバチャンにしたって、客が見込み大だとなれあ、すぐに男性のプロ営業マンにスイッチしてきます。
（あまり各社の営業スタイルを書くのはまずいかな？）
ちなみに住友の営業マンは礼儀正しいですよ、だいたい。
商売のうまさでは野村でしょうかね。けっこう近場のレストランで使える商品券などでつってＭＲに来させようとしますしね。しかも、それなりに美味しい店を選んできます。
三菱は相手のプライドをくすぐるのが巧い人が多いですかね。

さらに資金計画シュミレーションで、さりげなく「ご年収は？」なんて聞いてくると、むしろカワイク感じますね。あのパソコンでやる簡易なシュミレーションなんてものには、年収は本来関係ないんですけどね。

まあ、お付き合いですね。本当に。

高級物件の場合、こんな匿名掲示板の内容とは無関係に販売が進んでいくもの
よく売れているマンションの掲示板は、閑散としていたりする。

完売したので住民版移行で閉鎖依頼した目白ガーデンヒルズの掲示板でも、4割近くもあった、プレミアム住戸（マーベラス）の契約者らしい人の書き込みは皆無だったけど普通のスーペリアル住戸よりよく売れていたようです。
掲示板の主役は、占有率4割のスーペリアル住戸の人だったような。
ちなみに、”プレミアム”という紛らわしい名称の中間グレードも2割ありましたっけ。

シティハウス目白は高級物件でもなく、売れ行きも悪いから
にぎわってるということですね。

さかんに検討者だといって近隣物件を罵倒してた人も
高額な部屋を買うようなお金持ちではなく、
必死に低額物件に手を伸ばそうとしてるような層だということで
決定ですね。

＞シティハウス目白×

シティテラス目白・・・○

＞シティハウス目白
？？？

「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所とジョイントで数年前に人気で完売した・・・

シティテラスって住友ブランドでは、どういう位置づけなんでしょう？

グレード的にはガーデンヒルズより下で、シティハウスより大規模というイメージでしょうか？

＞「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所

丹下設計事務所Ｘ住友不動産です。
あそこは規模が小さかったですし、
竣工後半年ぐらいで完売しました。
売れ行きのペースで言えば、
人気物件とは言いにくいですね。

ただ、「パンフレットが欲しい」なんて
ネットで募集してる人がいましたから、
丹下設計事務所とのコラボはそれなりに注目だったんでしょう。
エントランスのモノトーンのデザインや
ライティングの手法は非常にモダンですし、、
ヨーロッパのホテルのような暗めの廊下など、
かなり個性的な物件でした。
後世そのデザインがさらに評価される物件かもしれませんね。

＞759さん
シティテラスは、さいたまと神奈川とこちらと3つしかない新しいブランドのようです。
さいたまは、”パークスクエアーさいたま新都心”とＭＲを共通の場所にして販売していたようですが、シティテラス＞パークスクエアー　の価格でした。
但し、パークスクエアーさいたま新都心の最終期は相当な値上げで逆転したようです。
数年前に文京区で販売された”パークスクエアー文京音羽”なんてシティハウスより大規模で豪華ですから、ブランド名より立地なのかと思います。
”久我山ガーデンヒルズ”なんて、規模が大きいだけでこれがガーデンヒルズなのという価格と内外装でしたし”シティハウス成城”は、その真反対。

想像ですが①立地　②共有部分と建物のグレード　③規模　④企画内容　で決めているのではないかと思います。
戸室内の内装のグレードは、ブランドと別問題で必ずしも比例しないようです。
さいたまのシティテラスは、エリアに合わせて直床＆外廊下採用らしいです。

＞竣工後半年ぐらいで完売しました。売れ行きのペースで言えば、人気物件とは言いにくいですね。

それは全く認識不足でしょう。

竣工後でも長期間値引きなく、時間を掛けて少しでも高く売りたい住友物件としては、ごく普通というか、かなり早い方？
売れ行きがいい部類というのでしょう、「竣工＝完売」　なんて物件は思い浮かばない、ここ数年でどこかありますか？

少し前までなら販売代理の物件だったりすると、竣工間際は大バーゲンもありますね。

762さん、

確かに、「住友の物件の中では」、早いほうだったかもしれませんね。
ただ、シティハウス文京目白台って40戸にも満たない小規模物件でしたからね。当時としては他社と比較して売れ行きがいいとは思えませんでしたね。竣工は平成17年３月でしたから、もしかしたら、半年以上は売れ残っていたのかも。残ってるったって数戸でしょうけど・・・

竣工完売、今でもありますよ。
野村の世田谷桜ヶ丘とか富士見ヶ丘とか。
富士見ヶ丘なんて高い高いとこのスレッドでさんざん叩かれたのに、
竣工前に完売しました。
売れ残り王者のシティハウス成城が長々と売れないそばで、プラウドしょうけいだいは、あっという間になくなってましたね。もちろん竣工前完売。坪単価は、300万超えてたかな？　シティハウス成城がずいぶんお安い価格に見える設定でしたけど・・・
まあ、プラウドはわりあい小規模というのもあるかもしれません。
それだってシティハウス文京目白台ほど小規模じゃないですよ。

三菱も去年アタマあたりまでは相当の勢いで売り切ってましたね。
小規模物件だと道灌山パークハウスなんて、人気の部屋は50倍の競争がついたって話です。
吉祥寺の井の頭公園すぐわきのパークハウスもあっという間でしたよ。
番町パークハウスもすごかった。
あの超一等地の超高い物件、しかもあの規模で、平均７倍だったそうですから。
それで三菱も「これはもっと高くしないと損」と思ったのか、
パークハウス三番町ではだいぶスペックおとして、かつ値段を上げたみたいですね。でも結局完売しましたね。竣工はまだでしょう？

さすがに、そのあとぐらいからは三菱も上げすぎて、住友のように売れ残りが長くなってますね。

>>763さん

住友不動産の物件で、竣工までに完売がありますか？
という質問でした。
上から求められてなければ、竣工までに売ることもないのでしょう。

他社で、沢山あるのは当たり前でしょう、竣工までに完売が大命題なのですから、販売代理ならメンツにかけてもあらゆる手を尽くすのが普通？
次の販売物件が待っているんですから、悠長に構えているわけにも行かない

理由があって書き込みできないようで、検討版として盛り上がっていい雰囲気
この調子が続くことを願いたいです。

今の御時世では竣工までに完売は、格別、すごくもなんとも無く、まあまあ程度でしょう。
超人気物件はいわゆる即日完売＝即完。
代表例が赤坂TR。５２１戸の高額大規模物件にもかかわらず、３期すべて即完。竣工（来年７月）の２年前である。
TTTも同様。

そのほか白金タワー、センター東京など。

現在販売中物件では、例の広尾ガーデンフォレストも、連続即完中。
定期借地権を槍玉に挙げる人が多かったが、好立地と三井・三菱の信用が大きく上回ったということだろう。

＞即完物件の最大の特徴は
＞低価格という事のみですね。

ソレは違うと思います。
シティハウス成城はプラウド樟景台よりはるかに
低価格でしたが、プラウド樟景台のほうはすぐに売れ、
シティハウス成城が、あのようにいつまでも残っていたのがよい証拠です。

あの物件に関しては、
野村の周到なマーケティングと価格調整力
（最初の見込み価格は高くしておいて、事前の調査で人気がないとなると
200万程度下げるなど）の力ゆえでしょう。

ＭＲを開いて、すぐに売り切れば、早めにＭＲを閉鎖できますし、
そうなれば、あとは竣工を待つだけで余計な経費はかかりません。
商売としてはよっぽど効率的です。

>>750
ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。
誤解があるといけないので念のため。
やはりＭＲへ行ったほうがいいですね。

以上。

>ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。

当たり前ですよ〜。
小規模物件でないかぎり、間取りは代表的なものだけです。

>誤解があるといけないので念のため。

誰も誤解なんてしてません。
ＨＰ見れば、全部出てないことぐらい、
この物件の居室数と比べて見れば一目瞭然。
間取りの傾向の話が出て、「ＭＲ行かない人が
知らないくせに書いている」などという人がいたので、
「いや、間取りの傾向ならＨＰを見ればわかるよ」
という話をしただけです。

実際に購入予定者じゃない方の話で盛り上がってますが、現実的な話題です。
先日内装のオプションの件でＭＲに久しぶりに行きました。
私「ぶっちゃけ、売れてるの？」
販売員「南向きは売れてますよ。それ以外は慌てて売るような物件じゃありませんから・・・・・」
てっ、事はそんなに売れてないのかしら？
ＨＰでみる限りは少々値上げして売るようですが、どうなんでしょうね？
まさか２期で値を上げないわけにはいかないし、上げすぎれば苦しいし、
まぁこれから様子みても遅くないかもしれませんね。
購入者としては少し寂しい話ですけど今後の検討者、購入予定者の方に少しでも参考になれば。

771さん、上の一連の流れを読んでいただければわかると思いますが、住友物件って、総じて他のデベより売れ行きは遅いですよ。

「あわてて売るような物件じゃない」なんて言ってましたか。それはいつものことです。「ゆっくり売っていきます」とか言うんですよ。内心はそりゃ、早く売りたいのでしょうけど、「別に急いでません」という雰囲気を強調するのが住友の営業マンです。

でも、住友には実はもうひとつ傾向があって、それは「よい部屋はすぐ売れてゼッタイに余らない」ということです。
よい部屋、というのは単に高い部屋ということではありません。価格と条件のバランスが取れてる部屋のことです。

住友物件はいくつか買いましたが、いずれも事前の「会員」扱いで説明してもらった段階ですぐ押さえ、竣工後すべて売ってしまいました。
逆に出遅れてみた物件はすべて「余るべきして余った部屋」しかなかったので、手は出しませんでした。

だから、気に入った部屋があったら様子見をせずに、早めに買うことをお奨めします。

今は様子見してると値段が上がってしまいます。いつまでこの傾向が続くかわかりませんが、少なくとも金利は上がるでしょうし、ローンを組むなら、たとえ物件自体が少し下がったところで、金利が上がれば意味ないですからね（と住友も考えて、ますます「急いで売らなく」なってるワケです）。

773さんの言ってることはだいたい本当ですが、
大幅値引きといっても、7000万超の物件で、200万とか300万程度ですよ。
だいたい売れ残る部屋というのは、値づけが悪いから
売れ残るのであって、それを早めに修正してる、という言い方も
できると思います。
野村の値引きは大京よりは秩序があって、たとえば、上階の部屋が
そのすぐ下の部屋より安くなったり、そういうことにならないよう調整されて出されます。

＞竣工後３ヶ月くらいすると
＞未入居物件としていくつも売りに
＞出されますwww

「いくつも」といっても、だいたい１、2戸から多くて５戸程度程度。
しかもすぐはけて、なくなってしまいますね。
竣工前は「販売好調」といいながら、実際竣工後何ヶ月たっても売れ残ってる住友が偉そうに笑えることじゃないでしょう。

住友の営業マンって、他社の値引きを批判します。「値引くなら最初からその値段にしておけばいいんだ」とかね。でも、私から見れば、ねづけに
失敗して売れ残った部屋をそのままの価格で売ろうとするから、「住友は売れ残りが多い」「割高」というイメージがつくんですよ。

実際に、早めにいってみればわかりますが、周辺の他の一流デベに比べて坪単価が突出して高い、ということはないですよ。もちろん、販売時期が年単位で違ったら（ここと目白プレイスみたいに）、比べられませんけどね。

今はどのデベも値段を大幅に上げてますから、住友だけ傑出して割高ということはありません。ただ、住友はねづけがヘタなのに、自分たちの価格設定にこだわるから、いつまでも売れ残る部屋が出るんです。
だから、住友物件こそ、早めに行って、早めによい部屋をおさえるのがいいんです。

ちなみに、価格を変えなくなったのは、ここ数年のことです。以前は他社と同じく竣工完売を目指してました（今も一応目指してはいるのかもしれませんが）。