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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都23区 |
| 交通 |
None
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| 種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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23区内の新築マンション価格動向（その28）
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2
貧乏暇なし
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詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
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3
貧乏暇なし
不動産経済研究所（東京都新宿区）が7月15日に発表したマンション市場動向によると、2008年６月に首都圏で発売されたマンションは前年同月比30％減と 10カ月連続で減少した。これに先立つ10日に三鬼商事がまとめた都心５区の空室率も５カ月連続の上昇となっており、「商業用不動産においてさえ市況がピークアウトした可能性がある」（三菱Ｕ証の藤戸氏）という。
クレディ・スイス証券の大谷洋司アナリストは14日付リポートにおいて、不動産セクターで業績予想を下方修正している企業は棚卸資産の急激な拡大という共通項があると分析。不動産（含む土地）を高値づかみした企業が、棚卸資産の低価法および固定資産の減損会計の適用によって評価減の計上を余儀なくされているという。その業績悪化は拡大する可能性が高いとし、「大手不動産会社も無傷でいることは困難」との見方を示している。
６月の首都圏マンション新規発売：統計概要（表）
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003007&sid=aiUJfvUeLy3s&a...
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4
貧乏暇なし
＜株式会社不動産経済研究所による７月度の首都圏、近畿圏マンション市場動向です＞
首都圏の７月の発売は3,554戸で、前年同月（6,409戸）比44.5％減、前月（4,004戸）比11.2％減。契約率は53.5％で１月以来の50％台となった。前年同月比20.6ポイントダウン、前月比では11.2ポイントダウン。
１戸あたり平均価格は5,309万円（前年同月比0.08％アップ）、m2単価は71.8万円（同1.8％アップ）。
近畿圏の７月の発売は1,786戸で、前年同月（2,533戸）比29.5％減、前月（2,556戸）比30.1％減。契約率は56.3％、前年同月比12.0ポイントのダウン、前月比では8.2ポイントのダウン。
１戸あたり平均価格は3,427万円（前年同月比3.7％のダウン）、m2単価は47.6万円（同2.1％のアップ）。１戸あたり平均価格は６ヵ月ぶりのダウン、m2単価は11ヵ月連続アップとなった。
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5
貧乏暇なし
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6
貧乏暇なし
国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。
全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。
一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。
横ばいは、４９地点（前回５０）だった。
都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。
東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。
大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。
毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。
（2008年8月20日20時19分 読売新聞）
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7
匿名さん
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8
貧乏暇なし
買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
沿線名駅名 新築マンションPER 7 0㎡価格（万円） 7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線 六本木 4 6 .8 7 20,626 366,761
小田急小田原線 代々木八幡 4 5 .4 9 13,763 252,146
東京地下鉄銀座線 赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701
ＪＲ横須賀線 鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176
東京地下鉄千代田線 乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101
小田急小田原線 成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725
東急田園都市線 桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947
ＪＲ山手線 渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323
東急田園都市線 駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919
東京地下鉄副都心線 雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515
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9
貧乏暇なし
買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
沿線名駅名 新築マンションPER 7 0㎡価格（万円） 7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線 六本木 4 6 .8 7 20,626 366,761
小田急小田原線 代々木八幡 4 5 .4 9 13,763 252,146
東京地下鉄銀座線 赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701
ＪＲ横須賀線 鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176
東京地下鉄千代田線 乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101
小田急小田原線 成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725
東急田園都市線 桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947
ＪＲ山手線 渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323
東急田園都市線 駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919
東京地下鉄副都心線 雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515
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10
不動産購入勉強中さん
>商業用不動産においてさえ市況がピークアウトした可能性がある
日経ネットから ◆東京都心、オフィス賃料に先安観 ７月末下落に転じる
東京都心で、上昇が続いていたオフィスビル賃貸料（募集ベース）に一転して先安観が広がってきた。大手仲介業者2社がまとめた東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の7月末の平均賃料は前月比で下げに転じた。下落幅は小さいが、前月まで最長で2年11カ月続いた上昇が途切れた。景気減速を背景に大都市でオフィスの空室率は上昇しており、大阪、名古屋の賃料も下落局面に入ったもようだ。
三鬼商事（東京・中央）によると、指標となる大型ビル（同一階で契約可能な面積が330平方メートル以上）の平均募集賃料は3.3平方メートル当たり2万2860円となり、前月比0.03％（8円）下がった。前月まで2年11カ月連続で上昇していた。 (16:00)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080827AT1J2601F27082008.html
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11
匿名さん
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12
匿名さん
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13
匿名さん
＞4
売れてないのはわかるが、価格あがってるじゃんw
首都圏ですら。
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14
匿名さん
>>08
逆に買ったほうが良い駅は何駅ですか？
検討者としてはこっちの方に興味があります。
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15
匿名さん
>>13
何も分かっていませんね…
こういう人がMRで騙されるワケか…
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16
匿名さん
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17
匿名さん
》15
データはデータでしょ。何がわかるの、あの統計で？
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18
匿名さん
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19
匿名さん
マンション価格云々という話ではないのですが、
「前年同月比○○％ダウン」
という記述を見ると、
昨年の駆け込みによる嵩上げは考慮しなくて良いのかと思います。
つまり、単純に比べていいんですかねと。
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20
匿名さん
>>09
貧乏暇なしとのことで仕方ないですが、物件価値をＰＥＲで評価していたのが
ここ1年、今はＰＥＲ×ＰＢＲで評価され始めています。
勿論ＰＥＲもＰＢＲも良いことが好ましいですが、実需で買う上ではＰＢＲが
高いだけでも価値があると言えます。
リストアップしていただいた地区はＰＥＲ：低、ＰＢＲ：高と言われる地区が
殆どです。
よって、賃貸投資には向きませんが、実需（住まいとして選ぶ場合）については
買わない方がいいとは言い切れません。
説明が若干不足している気がします。
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21
購入検討中さん
>>20 じゃあ、PBRの説明をしてください。テンプレに入れる価値があるものなら、次に引き継ぎますので。
>>19 駆け込みって何のこと？建築基準法の改正なら、7月の販売戸数には関係ないのでは？
>>18 MR常駐の営業さんほど暇ではないよ。
>>17 統計から何を読み取るかは、各自の自己責任でお願いします。
>>13 それは販売価格です。成約価格ではありません。販売価格が上がって、全く売れなくなったのです。
引き続き客観的かつ理性的な議論を進めたいと思いますので、ご協力をお願いします。
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22
匿名さん
>>20
PBR、PERの高低の記載が逆ですよ。（09さんのリストの地区は高PER（低利回り））
21さんと同じく、私もここでのPBRの定義がよくわからなかったので教えてください。
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23
大学教授さん
>>20
東京カンテイが使用しているＰＢＲとは、
ここ１０年で販売された新築マンションの平均価格と、その間に中古で流通した物件の平均価格
との比較で求められます。
新築が４千万円、中古が３千万円ならＰＢＲは０．７５となります。
すなわち、数値が高いところは将来中古で売っても有利な地域と言えます。
ちなみに首都圏の平均は０．９０でした。
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24
大学教授さん
注意すべき点は、ＰＢＲが高めに出やすい点。
一戸当たりの10年間の平均値ですから、
ここ数年の都心回帰にともなう住み替えによる、中古物件の増加が大きく影響を与えています。
また、新築価格の高騰によりその希望価格も高くなっています。
従って、中古で流通した物件の平均価格はより高く出ています。
肝心な点は、その地域で中古物件の需要が実際に強く、希望価格で成約しているかどうかです。
異なる時系列の数字の集まりであるＰＢＲより、
その時点での数値であるＰＥＲの方がより信頼性があるでしょう。
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25
大学教授さん
マンションＰＥＲ関連
募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。
利便性、住環境の良化で家賃レベルを切り上げている区が散見される。
これら区は新築、中古マンションの値上りも正当化されよう。
２００７年７月と２００８年８月現在比較（単位：万円）
千代田区１１．１０→１０．９５、中央区１０．９５→１０．７６、港区１３．１１→１２．６３、
新宿区９．５７→９．６１、文京区９．１４→９．０３、台東区９．４４→９．６５、墨田区８．４２→９．１４
江東区８．６３→９．２２、品川区８．９２→９．１１、目黒区９．９９→１０．３２、大田区８．５３→８．２２、
世田谷区８．５４→８．５５、渋谷区１１．７２→１１．２６、中野区８．０８→８．４１、杉並区７．７６→７．８５
豊島区８．３５→８．０９、北区７．５５→７．６０、荒川区７．９５→８．０６、板橋区７．０８→７．２３、
練馬区７．１０→７．３０、足立区６．６４→６．６３、葛飾区６．６７→６．５８、江戸川区７．１２→７．０５
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26
匿名さん
>>25
各区のデータ元となったマンションの平均築年数はどんな感じですか？
新築が多い区は値上がり傾向があるとか無いですか？
>>20
すみません、勘違いしてました。
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27
大学教授さん
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28
大学教授さん
>>26
築年数、仕様、広さに違いはあるでしょうが、
ここは家賃レベルとして捉えるべきでしょう。
すなわち、１Ｋ・１ＤＫタイプを借りようとすれば、平均でこれだけの家賃が必要になる。
家賃レベルが切りあがっている区は、以前と比べより経済力がある人でないと借りられない
地域に変容していることを意味します。
と言うことは、新築分譲マンションの価格上昇を容認できる環境に変わっていることを意味します。
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29
大学教授さん
>>24
さらにマンションＰＢＲが信頼できないもう１つのポイントがあります。
先に、最近の中古マンション流通量が多いところは、中古マンションの１０年平均価格が高く
出やすい点について触れましたが、
新築マンションの１０年平均価格が低く出てしまう区もあります。
例えば世田谷区と江東区を比べてみましょう。
（世田谷区）
年 販売戸数 平均坪単価
０７年 ８４４戸 ３４２万円
０６年 １９０５戸 ２９９万円
０５年 ２１５８戸 ２６０万円
０４年 ３３７３戸 ２４５万円
０３年 ３２５８戸 ２５０万円
（江東区区）
年 販売戸数 平均坪単価
０７年 ２２５０戸 ２６３万円
０６年 ２９１９戸 ２１９万円
０５年 １６０９戸 ２０６万円
０４年 ３０９８戸 １７８万円
０３年 ３７０１戸 １９２万円
価格が安い時期の販売数量が圧倒的に多い世田谷区は、１０年間の新築平均価格はより低くし、
マンションＰＢＲをより高くします。
ところが、これを目安に現在の坪単価で購入するととんでもない事になります。
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30
匿名さん
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31
匿名さん
PBRとかPERとか詳しくないのですが、
素人なりに皆様の情報からPER、PBRを解釈してみました。
PBRは新築販売価格と中古売買成約価格によって決まるので、
その当時の経済状況(バブルやデフレ)に大きく影響してしまう。
したがってマンション適正価格を判断する基準には向かない。
PERは賃貸利回りによって決まるので、経済状況(バブルやデフレ)
の影響に左右されにくい(賃貸価格の変動は不動産価格の変動より少ないため)。
そのため客観的に適正価格を判断するにはPER(賃貸利回り)を
基準にするのが良い。
この理解でよろしいでしょうか？
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32
大学教授さん
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33
サラリーマン
いくら屁理屈をこねても、普通の人は世田谷が買えるなら、わざわざ埋立地を選んだりはしませんよ。
これが大多数の感覚です。
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34
匿名さん
そうなんだよね。世田谷で買えないから江東なんだよなあ。
その中でさらに埋立地が嫌な人はせめて亀戸や住吉に買いましょう。
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35
匿名さん
>>29
どう考えても江東区の方がおかしいくらいに高騰しちゃってるのに、教授は江東区がお好きなのね。
ちなみに25で中古の値上がりが正当化されると言われている地区と27でマンションストック数による
価格下落圧力が高い地区が面白いぐらい被ってるんだけど、どっちが正しいの？
ストック数が多くても今まで下落しないで済んでいる都心・城西・城南の方が、流動性も高く
やはり城東が危ないんじゃないの？
そもそも城東のマンションなんて、新築でも安いのにわざわざ中古で買わないっしょ。
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36
匿名さん
多くの女性は名前に拘ります。
枝川、潮見、辰巳に囲まれた元倉庫地帯豊洲。
足立ナンバー。
むしろ、拘らない女性は立派でしょう。
最近は、女性の発言力が強いですしね(不動産関係者談）
「銀座５分」「都心」で作り上げられた妄想は
いずれ冷めるでしょう。
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37
購入検討中さん
前スレでも言いましたが、江東区vs世田谷区は別のスレッドでやってください。
正直迷惑です。
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38
匿名さん
分かりました！江東区しか買えない37さん！
もう止めますね！
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39
中央区
このスレ、今初めて来たけど、猛烈に変な人いるね(38の書き込みの人、あなたのことです)
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40
匿名さん
>>38はきっと実生活でいろいろと大変な目にあって、おかしくなったでしょう。
引き続きのご活躍を暖かく見守ってあげましょう。
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41
大学教授さん
既出ですが、
４月下旬のYAHOO不動産中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、不動産の過剰感を指数化しました。
１位 港区14.01％、２位 千代田区12.92％、３位 渋谷区10.28％、４位 中央区10.15％、
５位 新宿区8.33％、６位 目黒区7.33％、７位 文京区7.33％、８位 世田谷区6.76％、
９位 中野区6.18％、１０位 豊島区6.14％、１１位 杉並区5.69％、１２位 練馬区5.22％、
１３位 板橋区5.10％、１４位 台東区5.07％、１５位 品川区4.65％、１６位 大田区4.61％、
１７位 墨田区4.39％、１８位 北区4.38％、１９位 江東区4.15％、２０位 荒川区3.75％、
２１位 足立区3.59％、２２位 江戸川区3.04％、２３位 葛飾区3.01％、
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42
大学教授さん
過剰感が高くとも、
世帯増加率が高い区は比較的短期間で消化できます。
問題は、過剰感が強く、世帯増加率が低い区です。
長期にわたってマーケットが低迷する恐れがあります。
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43
匿名さん
そもそも教授が居付く前は
このスレも活発な議論があったんだよな
某巨大掲示板の隔離スレに篭ってくれないもんかね
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44
匿名さん
世帯増加率だけではなく、
世帯の入れ替わりがどれだけあるかも関係するはずだが。
世帯の入れ替わりが激しい区は募集が増える。
入れ替わりが少なければ中古や賃貸の募集も減る。
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45
大学教授さん
>>44
世帯数に見合った住居が必要となる。
従って、世帯数の増加数に見合った住宅ストックの増加が必要となる。
入れ替わりが多いか少ないかは、単に制約数の増加につながるだけで、
余剰を解消するものとはなりえない。
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46
大学教授さん
過剰率ＶＳ０７年世帯増加率
１位 港区14.01％ＶＳ5.28%、２位 千代田区12.92％ＶＳ2.19%、
３位 渋谷区10.28％ＶＳ0.30%、４位 中央区10.15％ＶＳ3.65%、
５位 新宿区8.33％ＶＳ1.37%、６位 目黒区7.33％ＶＳ0.95%、
７位 文京区7.33％ＶＳ1.93%、８位 世田谷区6.76％ＶＳ1.02%、
９位 中野区6.18％ＶＳ1.46%、１０位 豊島区6.14％ＶＳ1.80%、
１１位 杉並区5.69％ＶＳ1.54%、１２位 練馬区5.22％ＶＳ1.65%、
１３位 板橋区5.10％ＶＳ1.33%、１４位 台東区5.07％ＶＳ2.16%、
１５位 品川区4.65％ＶＳ2.245、１６位 大田区4.61％ＶＳ1.59%、
１７位 墨田区4.39％ＶＳ2.80%、１８位 北区4.38％ＶＳ1.56%、
１９位 江東区4.15％ＶＳ2.28%、２０位 荒川区3.75％ＶＳ2.41%、
２１位 足立区3.59％ＶＳ1.99%、２２位 江戸川区3.04％ＶＳ1.16%、
２３位 葛飾区3.01％ＶＳ1.18%、
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47
匿名さん
>46
過剰率÷世帯増加率と消化率の相関が挙げるべきデータとなりませんか？
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48
匿名さん
いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw
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49
住まいに詳しい人
都心と近郊では、市場構造が違うのだから
中古マンションと仲介戸建と仲介土地と賃貸の募集物件数を足すなんて
乱暴な数字で横の比較が出来るわけないじゃん
＃だいたい、どーして新築の在庫は入れないんだ？
どーしても無理に横の比較をしたいなら
こーいう場合は「○○年を100とする」と指数化しかないのに・・・
教授は数字のセンスが全くないんだから
もー意味のない数字をぺたぺた貼るのはヤメてくれよ
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50
元院生
久しぶりに見たら、教授のご見解が変わっているような。
かっては、「江東区の外れの湾岸が副都心かつ高級住宅的に
発展する」とのトーンであったが、最近は、「手ごろな住宅地
なので人口が今後も増加する」との論旨に感じる。
団地的発展は交通の便からして十分にかがえられるのでは。
でも地方から出て、城南・城西のプレミアムを当たり前と
感じるのは10年以上かかる。わたしなんかは20年はかかった。
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51
大学教授さん
世帯数の増加以上に、分譲マンション、戸建、賃貸、土地の新規供給があれば余剰になり、
過剰在庫は膨らみます。
世帯数の増加が期待できない地域での大量供給は余剰在庫を招きます。
０７年の世帯数増加率をランキング化すると
１位 港区５．２８、２位 中央区３．６５、３位 墨田区２．８０、４位 荒川区２．４１、
５位 江東区２．２８、６位 品川区２．２４、７位 千代田区２．１９、８位 台東区２．１６、
９位 足立区１．９９、１０位 文京区１．９３、１１位 豊島区１．８０、１２位 練馬区１．６５、
１３位 大田区１．５９、１４位 北区１．５６、１５位 杉並区１．５４、１６位 中野区１．４６、
１７位 新宿区１．３７、１８位 板橋区１．３３、１９位 葛飾区１．１８、２０位 江戸川区１．１６、
２１位 世田谷区１．０２、２２位 目黒区０．９５、２３位 渋谷区０．３０、
世田谷区、目黒区、渋谷区エリアが変調をきたしているのが良く分かる。
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