東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

じゃー物件のほうが早い可能性ありですね。

ここは、商業施設が近いということ以外、何か売りはあるのでしょうか？？

>302
>ところで砂銀はＪＲ貨物にどういう条件で、商業施設建設に折れたのだろうか？

当初の延床面積より大幅に縮小したところで合意？
確か、最初は6階建てで大きな商業施設を計画していた　と聞いていますが。
現在は、3階建ての予定ですよね。

>303
店舗が３階までで４階と５階が駐車場です。
300で書かれているよう15万㎡が12万㎡になったけれど
大きな商業施設であることに変わりはありませんよ。

１，２年前かな、アピタでどこから来たか、地図に位置に書きこむようなアンケートやってたけど、
ほとんどアピタの周りなんだよね。歩いてきてる客が多い。
いまだに、ポイントカードを一人できて、何枚も来店ポイントをつけてるおばさん、おじさんたちがいますね。
アピタはＯＫにかなり客を持っていかれたのではないのでしょうか。

ところでここの物件の仕様って、自走式、オール電化しかでてないけど、どうなんでしょう。
ＳＣ豊洲より、仕様は落とすのでしょうかね。最近は仕様を落として、価格も上がってる。
耐震偽装の件から、見えないところにもお金をかけるようになったんでしょうかね。

SCTより仕様を落としたら目も当てられないと思うけど。
あそこは内覧会で予想外のしょぼさにショックを受けた人もいるらしい。

誤解のないように。
SCTスレで主に話題になったのは専有部分ではなく、共用部分です。
具体的には、非常階段（鉄骨階段）の見栄えがよくないというのと、
エントランスの手動ドアが重い、という話です。

しかし、SCTの最近のスレ見てると絶対長谷工物件は買っちゃダメって思えてきた。

煽りも多いとは思うが、ショボさや購入者の意識の低さをまじまじと見せつけられ
考え込んでしまう。しかし、ほんとに手頃な物件が残り少なくなって（というより
もう無い？）きましたね。

長谷工物件が悪いわけではない。
あくまでも販売最多価格帯の問題。
長谷工は同価格帯物件のなかでは信頼度が高い会社でいいと思う。

>>311さん
匿名掲示板の書き込み状況程度で全体を推し量るのは
いかがなものかと思いますが。

それから、購入者の意識云々は他のマンションのスレでも
似たようなものかと。
竣工間近の物件の他スレを20か所以上、
お読みになっていらっしゃいますか？

長谷工に設計・施工を投げた時点でエコノミーマンションかと思ったら。仕様はエコノミーだけど、
価格がエコノミーじゃなくなった。なぜだ。

ところで、Ⅰ街区とⅡ街区の建築計画のお知らせで、延べ面積かな？の表示の上にテプラみたいなもので、訂正されてたみたいだけど、増えたのか減ったのか判る人いる。

長谷工の名がでると必ず、中傷だらけになりますね。マンション建設の巨人だからアンチが多いのはしょうがないですが。
そろそろ株主に還元できるような素晴らしい会社になりますよ。これだけビジネスに徹する会社なら安心でしょ。

まとめると、高価格販売、低コスト仕様、同規格、下請けに無理に安い価格で発注、お金のかかる共用設備で長谷工コミで管理会社も儲けさせる。設計・施工・販売に徹することで、リスクを負う売主にはならない。これだけやればしばらくは安泰でしょう。

以前、届いた要望書みたいなものの返信を送ったので電話が来ました。

我が家は他のところに申し込みをして抽選待ちなのですが、もしそこがダメならしばらくはマンション探しは止めると伝えたところ『これからどんどん上がって待ってるだけ無駄ですよ』テ感じの事を言われたのですが、ここの値段が納得できる価格なら待ってたのですけどね・・・

やはり北砂でこの価格は新価格だとしても微妙です

デベの本心『これからはどんどん上げるから待ってても下げないよ。」

地下鉄駅だと出入り口から＋５分、駅までの勾配のきつさ。
西大島、大島駅近辺の北砂地域が不人気なのはこの辺からきてる。不人気＝価格が安い。
住所が大島１〜３丁目なら、この価格でもいいと思う。総武線や半蔵門線が徒歩圏にだいたいあり。
北砂価格がこの価格だったら、これからでる大島１〜４丁目の物件が８０㎡で７０００万になってしまう。
江東０ｍ地帯、液状化現象、六価クロム汚染、準工業地域、この点から見れば妥当であるかは、建物本体の価値で決まるであろう。

>>313
自分に関係のない竣工間近のマンションばかりを20件以上も読みあさるほどあら探しをする人にはなりたくありません。
近場の物件の同じデベ施工は、当然興味がありますが。

>>322さん
匿名掲示板なるものの性質を知っていただきたいだけです。
参考にはなりますが、情報の全てではありません。

結局は、ほどよく売れるのではないでしょうか。

なんで工事止まったの？

え？止まったの？　なんで止まったの？
毎日見える場所に住んでいるけど、ちっとも気づかなかった。
昼間家にいないせいね。

止まった、止まったって言ってるけど、いつ始まったの？

いいえ止まってませんよ。
今日も朝から工事してました。

今やっている土壌の入れ替えみたいなのを工事と呼ぶのなら止まってはいない。しかし、建物自体はまだゼネコンすら決まっていないのだから、そもそも始まってもいない。

とまった、というか道路工事が終わったんだな。建物の入札が２月下旬だから、着工は？

ふ〜ん。そうだったんだ。

落札業者決定→即着工ってわけにもいかないだろうからホントいつオープンできるのやら。今年の11月が最終決定だと思っていたのに。これから入札って、今までなにやってたの？ここの広告も具体的なことが書けないから辛いね。逆に再開発区域外のマンションのほうが、平気でヨーカ堂11月オープンとか書いてるし。

区域外の近隣のマンションの広告には、数年前の物件の広告にも予定って書いてあったね。
あくまでも予定だから、いいんじゃない。
ここの物件も後１年で竣工するのでしょうか。竣工直前の内装の突貫工事は年度末で職人が足りないから、荒くなるのでしょうかね。

バスで敷地内検索ツアーみたいなやつに参加される方いますか？？
今日、電話来たのですが迷っております・・・

> 126
> 263
> 264
> 268
> 321
>
> 六価クロムについて
>
> http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html
> http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/dojou2.pdf
>
> 336
六価クロム（wikipedia）より、気化後の空気中の有害性について
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AD%E4%BE%A1%E3%82%AF%E3%83%AD%E3%8...

処理のために土壌の入れ換えに力を注いでいるようです。
しかし、気化するのであれば土壌として入れ替えた土が十分なじんだ後に
検査をする必要はないのでしょうか。（１年後とか）
詳しい方ぜひ教えてください。

施設が出来ることで、周辺の物価が上がりそう。
中古マンションを抱えている仲介業者はどう考えているだろう。

ここの六価クロムも、大島の工場跡地から流れてきたんでしょうね。地下は水だからね。
この物件はさすがに公共性の高いＪＲ貨物の土地だから、土壌調査させたんでしょう。
>>337
この近辺のマンションは六価クロムの土壌処理してないから、安かったんでしょう。高値のうち、早く売りたいだろうね。
耐震偽装も怖いからね、氷山の一角でしょう。中古買うのだったら、ちゃんと耐震の調査してる物件を買いたいね。中古を買った場合は耐震偽装がなされていたとき、どこが保証してくれるのだろう。
江東区もマンションを全棟、耐震調査したほうがいいでしょう。他の地域と比べ地盤が悪いのだから。

>335
一般的な物件と異なりここは建設地の直前まで行くことが困難なので本気で検討しているならば参加することは有益だと思います。でも本当は土地勘がない人にとっては駅から実際に歩いたほうがいいのにバスで直に誘導されるのは駅遠をごまかす為かといった穿った見方もしてしまいます。

私も最初は１往復を歩いてみた方がよいと思います。

年を取ってる方は自転車でいくと、いいよ。小名木川にかかる橋の手前でおばちゃんたちは、自転車から降りて押してるからね。
ところで商業施設の工事が終わるまで、住宅の前は工事中になると思いますが、うるさくないですかえね。

工事中の音もそうだけど頻繁に出入りする工事車両にも注意が必要になるでしょうね。いずれにしても住宅完成から商業施設完成までは短い期間だと思われるからさほど神経質になる必要はないかと。

スレ違いかもしれないけど、最近なんかミスドからパチンコ屋、ファミマくらいまで自転車の駐輪増えたと思いません？すごい迷惑なんですけど。

あそこは当初明和地所が土地を購入しており、採算合わなく転売。
双日・長谷工コンビでスタートしたが
25階建ての計画のときに売値が@210万円の予定が近隣の反対で
15階建てになり縮小、総戸数620戸から526戸に変更。
売り上げで約4億円はマイナスになっているので
モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い（ありえないこと）
豊洲等湾岸エリアに流れていく客を繋ぎとめている。

結局は広告告知にあわせて一階の西向きの部屋で4,298万円の価格は作るが
平均単価は客を引っ張るだけ引っ張って、新価格対応の@250万円（シェルゼ木場公園と同単価）に
する予定だそうです。仕様もだいぶ落しているから結局、将来的には売り辛く。
買った人が泣きを見るだけになりそう。

それはいくら何でもないのでは。
公式サイトに80㎡超が4,800万円台「中心」と出ています。
「中心」であって、「から」ではないです。
ということは中心価格帯で60万円／㎡、坪200万円ということになります。

坪250万円だと80㎡が6,000万円超になってしまいます。
これはパークシティ豊洲の平均単価を大幅に上回ります。

>>342
駅前駐輪場が満杯なのでは。数年前まで登録料だけで1年間、駅前の駐輪場におけたけど、今は有料だからね。区民センター前の放置自転車が多くないですか。
>>343
確かに最近の長谷工仕様だと、かなり悪いね。
さんざん坪２００万だと高いといわれ続けた北砂で、坪２５０万じゃあ、あきらかに高すぎじゃないですかね。２，３年で坪単価１００万は上がりすぎ。
まあ、この物件の予定価格が出た時点で、購買意欲がなくなった近隣の人は多いと思うが。

MRは北砂7丁目の公団のそば、松本橋のところのミニストップの向かいらしいです。今はまだそれとは判らない状態ですけど。めちゃめちゃマイナーな場所ですね。地元の人以外ちょっと分かりにくい。
＞343モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い
MRオープンの4ヶ月前といっても完成時からは1年4ヶ月前なわけで完成の2年以上前から広告打っているところに比べたら必ずしも無駄とは言えないんじゃない？芸能人使うよりはマシかと。

>>346
仙台堀川公園のそばですか？なんか現地からめちゃくちゃ離れてないですか。
それにしても、基本的な仕様がでないですね。直床、二重天井、二重壁、床暖なし、外廊下の通路は柵。スロップシンクなし、トランクルームなし、浄水器オプション。その他多数オプション対応。
東レ建設が売主に入ってるから、浄水器位標準ですかね。

HPに間取り図がいっぱい出てますが、見事にみんな田の字ですねぇ。
何の工夫も感じられない、ハセコー団地仕様。

長谷工のマンションって吹き付けっていうのが多いので、やめた方がいいと知り合いの
建築関係の方に言われました。そもそも悪いもんなのでしょうか？

南砂町の商業施設とオープンが同じ時期になりそうだな。
こんなに大規模商業施設作っても客が取れるかどうかだな。
木場のヨーカ堂はＴＶでよく取材に使用されたりする。都心からの客もいそうだな。
ここはどうなんだろうね。２，３年で撤退ってことはないよね。
潮見のコーナンは撤退早かったね。

西新井のほうもいきなり価格高っ！て話から始まってますね。どこもいっしょか。でもスレできたとたんに閉鎖されたのはなぜ？

駐車場を５００円から　としているのが価格高騰の原因じゃないんですか？
あの辺の相場なら２万円〜２万５０００円。
それを５００円なんて価格をつけるから本体に上乗せされているんでしょう。
駐車場代さえ普通の価格にすれば、坪180万になるのでは？

駐車場代も考慮すれば「高すぎる！ふざけている！」にならないと思いますが。

はああああ
駐車場代は通常　管理費、修繕積み立て金に回されるんだよ
売買価格とは無関係
むしろ　安く設定をして買いやすく見せかけて
管理費、大規模修繕時の一時金を　多く取る仕組み
後々もめる仕組みなので
駐車場代が安いマンションは要注意・・・
大手ではあまり　使わない手>

機械式じゃなくて自走式の駐車場なら、ほとんど修繕の必要はないかと、、。
塗装ぐらいだと思いますが。

駐車場が500円っていうけど、そんなの最上階の端にある軽自動車スペースだけだよ。
ほんの２、３個あるだけで、そのほかは大抵5000円位〜20000円位って感じですね。
豊洲の長谷工マンションがみんなこんなもん。
そんなわけで、特に駐車場代が安いマンションとは思わないけどなぁ。

駐車場の問題点がわかりました。
あとあと住民が大変になるだけなんですね。

でも、機械式の駐車場ではメンテナンス費が高いから駐車場代も高い　というのはわかりますが
自走式で機械式と同じような価格の場合は、機械にかかるメンテ費用分はどこに？
まさか駐車場代を駐車場以外のメンテや修繕に使っている？それは借りている身としては
納得いかないですよね。

仮に無料で全戸に割当され、近隣住民に貸してもOK　と言うものだった場合はまだ納得しますが。

今回の物件の場合自走式です。機械式に比べたら駐車場に使われる土地の面積は大きい。
となると、区分所有者各人の土地も機械式に比べたら多いから売価が高くなる。
でも、自走式だから修繕費は少なくてすむ　から駐車場代を安くする。
にはならないのですか？
おまけに、平置きのサイクルポート無料まであるじゃないですか。
でも、このサイクルポートの修繕費はどこから捻出されるんでしょう。

豊洲の長谷工の駐車場についてMRで説明を聞いたら、500円なんて最上階のはしっこの3台分くらいで
一番で入り口からの利便性がいい場所は2万くらいでしたよね。
均すと7000〜8000円くらいするな。と思った記憶があります。

>361さん
357ですが、言いたかったことを書いていただきありがとうございます。
358のアタマ悪そうな書き込みって？ですが、
建設費はデベが物件価格で回収（区分所有者が負担）して、駐車場代は管理組合が将来の修繕費、管理費に充当するわけですよね。
つまり自走式の場合は物件価格は上がるが、修繕費が少なくてすむから駐車場代を安くできる。
しかし、あまりに安いと剰余分が本体の修繕や、月々の管理費にオンされないという不安があるって
ことですから、車が必要ない人には不利なＭＳってことですか、、。

一部の広告には500円(赤ででっかく)〜15000円(黒でちっちゃく)て書いてありますね。

>>362さん
自分で回答してますね。

車が必要ないなら、こんなとこ買わないほうがいいよ。駅から遠いので、一応全戸分駐車場がある。物件価格に駐車場設備上乗せ（共用設備）。駐車場が埋まらないと、将来必要である修繕費が足りなくなる可能性があるよ。自走式なので、機械式に比べれば、そんなにかからないです。普段は電気台とエレベータのメンテナンス位じゃないですか。
将来売る可能性があるのであれば、もっと駅近で都心に近い物件が買えるかも。
４０年後には、この辺は温暖化現象で海になる可能性があります。

>365さん
ちなみにうちのＭＳ（小規模60台）の機械式駐車場は、長期修繕計画では１０年ごとに２千万円が
計画されてます。（平均駐車場代1.5万円です）
残りは管理費、修繕積み立てにオンです。
車を持ってないない人にはいいＭＳだと思ってます。
あと、商業施設の自走式駐車場で本体より先に建て替えって、私は聞いたことがありません。（もちろん災害等があれば別ですが）
自走式100％のＭＳは、やっぱり車が必要な人が集まって分譲価格で負担しあって、安いランニングで長く住まうのがお得かなって思いますが、、。（５０年、１００年後は？？ですが）
ヨソ者ですが、勝手に意見しました。

自走式だと買い替えするときが、損するのかな。買うときには物件の価格に駐車場の設備料金が乗せられるけど、売るときには共用設備料金は上乗せできない。
ところで、検討者はいなくなったのですかね。南側の坪単価の高い部屋が売れ残るようなきがします。北砂で５千万超えたら、とても売りにくいとおもうんですけど。

機械式を造ってるIHIのHPによると、メンテすれば25年は使えるみたいだね。
それ以上使えなくもないけど、維持コストがかかるので入れ替えた方がいいと書いてある。
技術は日進月歩だし使い方にもよるだろうから、一概に耐用年数については結論だせないのかな。
ただ維持管理コストは確実に自走式が安い。

自走式の話になってるけど、江東区内で再開発、長谷工の大型物件は自走式がほとんどですね。
スターコート、東京フロントコート 、プライヴブルー東京。
今から見ると、駅近で坪単価もここより安かった。
ところでここは売主双日だけど、その分クオリティが？

比べるなー！
あんとき買った人はみんな勝ち組です！
豊洲と比べなくても、
明治通りの反対側のマンション買った人だって勝ち組です。
あ、でも自走式じゃないけど…
時代は変わりました…(T_T)

長谷工からしょっちゅう電話がかかってきますね。よほど、不安なのか熱心なのか。
ネガティブな書き込みが多いですよねぇ。特に、よく高いなんて話が出ていますが、９０平米近くが５０００万円中盤から後半で買えて、すぐそばにイトーヨカドーと公園ができるとわかっているという条件なら、法外ではない気がしますけど。再開発計画も具体化していて、何年前かと比べても仕方ない気が‥‥。
ただ気になるのは、西大島近辺の喧噪と、公団とかの多さ。小学校とか平気なのかなぁと。

高いといわれるのは、北砂アドレス＋長谷工設計・施工だからじゃないですかね。
これを財閥系のデベだったら、高いとは言わないかもね。まあこの地じゃ採算が取れないので、さすがに手をださないけど。まあ地元の書き込みが多いから。高い、高いと、言ってるんじゃないですか。貨物駅跡地がかなり前から更地になって、計画がもちあがった時期は、マンションが、まだ底値に向かいだした頃だったから、ここの物件を待ってた人達に取っては、逆に高くついてしまったような気がします。

＞小学校とか平気なのかなぁと。
どういう意味かな。この辺は子供は増えてないので、それほど心配しなくてもいいと思います。
区立小学校は定員割れしてるんじゃないですか。

>374
ここの通学予定校は砂町小です。

>>375
確かにここは砂町小ですね。でもここは５００件規模なので、購入しようとしてるうちには小学生あるいは小学生になる子供が、だいたいいますよね。
もともと北砂２丁目には余り住宅がなかったから、どうなんでしょう。
明治通り渡らせたくないから北砂小の方がいいのかな。でも西側の南北道路が一直線なので、暴走自動車が走るんじゃないかと、気になります。

とりあえず、豊洲のように小学校に入れない問題はなさそうですね。
この間ニュースで　中学校の先生が部活に見回りに生徒指導に大変　というのを
やっていましたが、その先生がちょうど明治通りからOKストアの方に抜ける道を自転車で
走っていて、近くだと気づいてしまいました。

夜の見回りをしないといけないほどなんですねえ。
しょうがない。今から世田谷には引っ越せない。

近隣の者です。北砂小学校の評判が悪い・・・と言われて出てきました。
北砂小の先生達はとても熱心でいらっしゃいますよ。校長先生もとてもよい方です。

この間、夕方のニュース番組で北砂小学校の様子が放送されていました。
放課後、勉強に遅れのある生徒達に補習授業をしているそうです。
小規模だからできることだなぁと思うのですが・・・

一度、学校公開等で見学されることをお勧めします。

江東区でも鉄道空白地帯のこの辺は人気ないのかな？周りの北砂物件を買った人は安いから買ったという人がほとんどです。どうなんですかね。
上げときます。

Ⅰ街区とⅡ街区は今週は工事してないですね。業者が決まるまで、お休みみたいです。住宅地域だけ建設中みたいですね。

物凄い人気だそうです。バスの見学会、断られました。価格を更につり上げる予感がします。

バスの見学会の日程が少なすぎます！
結局のところ、ＭＲオープンまでの引っ張り作戦なんですよね！？
本気で購入検討しているのに、うちも予定が合わず断念しました。
土日が休みの人ばかりではないのだから、平日１日でも開催してくれ〜！

バス見学をしたい人はこの物件が欲しい人です。
遠隔地の人ではなくても参加する人が多いと思いますよ。

うちは建設地のすぐそばで、この辺りのことは熟知してるからバス見学って意味ないかなーと思ってますがここを本気で検討しているので参加します。

工事中なので中に入れないからね。工事関係者は南北道路を出入り口にしているようです。５時過ぎにしまる。
西側は貨物線があるので、現地見ないで、購入するのは危険でしょう。
南側が一番いいんだろうな。今は工事中で汚い感じがしますが、竣工したときにはきれいになってるでしょう。その中に区営住宅が浮いてしまってるようですが。江東区も公園工事と一緒に建替えればよかったのにね。でもさすがに、ＪＲ貨物がタダで建替えるのは無理だったのでしょう。

南側が一番いいんだろうけどいい間取りがないなー。南に限らずここの間取りって実質数パターンしかないですね。

バス見学は意味が別の意図があるんじゃないかな。現地をバスで移動すれば、近くに感じるでしょう。なにもないところを、歩くと、距離を感じさせてしまうからでしょう。
本当に遠隔地でこの辺を検討している人っているのでしょうか？いれば理由を知りたいですね。
他の場所に住んでて、北砂の魅力的なところを知りたいです。
でも地元の人が多いんだろうな。といいつつ、自分も近くの者です。
昔は新宿線も空いてましたね。

確かに砂町地域で４２００万超えの物件は売れ残りばかり、某物件は値下げを提案されたが、相場から逸脱した価格付けの値下げなのでお得感が全然なかった、というかそれでも高いと思った。
多分５０００万オーバーの物件は売れ残り放題じゃないかな。ちょっと聞いてみたが、要望が多い部屋は・・・・。完成してもしばらく売れ残るんじゃないかな。ここも勘違いして価格付けしたとしか思えない。売れ残りの部屋の分の管理費は誰が負担するのでしょうか？
そもそもこの辺だったら７５㎡下層階３２００万＋商業施設プレミアム＋２００万で３４００万位、最上階で４２００万位が妥当だと思う。

わざわざバスで見学って時点で、アクセスが危険な雰囲気だけど・・・・
クルマ生活の人ならいいかもしれないけど、それだと半端な立地ですよね。

391
３４００は安すぎでしょう。
せいぜい４０００は見とこうよ。

駅から距離がありますけど、商業施設が近いのが魅力あすけれｎ。
価格が安ければいいのに。

>どうしてもここがいいと思う人も、慌てて買う必要ないんじゃないかな。

ここならどの向きどんな間取り、階数でもいいって言うならそのとおりだろうね。
ただ基本的には好条件の住戸から売れていくから、そこは割り切らないとね。

>>390さん
確かにパークフォートを去年の夏ごろ見たときは、売れ残りは４０００万オーバーの部屋ばかりでした。ここは同じ間取りだと１階あがるごとに１００，２００万位あげてたような気がします、だから１階は３０００万ちょと７階位になると４０００万超えの設定。ここも価格設定間違えた物件ですね。ＨＰ見るとまだ売ってますね。この物件の前にムービングがあり、現在移動先を探してるそうだから、ここもマンションになるんだろうな。

>>396
確かに今年は売り渋り物件が大量にでて、新価格の物件が多数を占めるようです。
それに見合った給料の上昇を伴わない人がほとんどで、売れ残りが多数でるような気がします。
ちなみに、わたしの勤務先は全員給料さがりました。仕事量はマンションの価格くらい上昇しました。

マンション買うの初めてじゃないけど、正式価格発表前、MRも公開されてないのに、やれ早く決めろ、早くしなきゃ買えないよみたいにこんなに煽られるの初めてだな。ちょっと不愉快。
情報の非対称が生じるのは当然としてもなんかこっちには情報出させるだけ出させておいて向こうが出してくる情報があまりにも都合がいいっていうか操作されているような気がして。

それが長谷工アーベスト売り方です。不慣れな人が行くと、それで買ってしまうんだよね。客の年収、頭金等で勝手に売る部屋を決めます。