23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>>304
お言葉ですが、買っている人のほうが不動産市況をまじめに
議論しがたいのではないでしょうか？
ステイクホルダーほど信用できないものはありません。
中立性を欠きますから。
裁判でも利害関係人は忌避され、裁判には参加できません。

上がるか下がるかでいえば、誰も上がると答える。
それは市場のトレンドがそうだからだ。

しかし前回のバブルも金融の蛇口を締めたことで終焉したように
今回は異常に早く金融庁・日銀が都心・都心周辺の地価高騰に
あわてはじめている。

そのことが政策的規制でマンション市場を冷え込ませ逆の方向に
舵を切る。
郊外と、都心・都心周辺部はもとより地価上昇の仕組みが違う。
都心はプロの市場がエンドユーザを巻き込んで動くが
郊外はそういう事態に至っていない。

下がることが問題なのではない。上げ止まることと金利の上昇から
都心回帰の時代が一区切りつく。結果、高値掴みの人が出てくる。
そういう話をしている。

>> 302 & 303

Writing comments to you frm outside JAPAN.
My comments was not prank, just for my feeling !
That's keystone about this web site??
It's open gate for everybody to make any idea, comments...and so on?

appreciate your advise in order to your matured person in field
of real estate market in TOKYO.
Many happy returns of the day!

英語は苦手だ。ここは日本だ。日本語で書いてくれ。>>307

もっとわかりやすく言おう。

供給は毎年郊外へ郊外へと向かう。
２００４年の最高値はコスモポリス　２４０万／坪
　２００５年の最高値はＷＣＴ　アクア　２５０万坪
２００６年がグローヴとＷＣＴキャピタル　２６０〜２８０万
　２００７年は豊洲の２物件２９０〜３１０万

こうやって、いつ買ってもそのエリア最高値の物件を買い
その後の供給が途絶える。

５年後、郊外が坪単価で３００万を超えない限りこれらの
物件はいくら中古価格が値上がりしようが高値で買った
ことに変わりはない。

土地神話は復活しない。所得の伸びが期待できないからだ。

郊外は交通や買い物の利便性が向上しない限り地価の高騰要因は
どこにもない。デベロッパーが仕掛けた地価上昇を受け入れたのは
タワー物件と新駅直結物件、ＳＣ併設物件くらいのものだ。
郊外が価格が延びない限り３年〜５年の都心周辺空白期
（この時期はお調子者が高値で中古を売り出し買い手もいるが）
を経て、ゆっくり下がり始める。

>Writing comments to you frm outside JAPAN.
It's not my buisiness.However you'd better make
statesment in JAPANESE at dis site.

> My comments was not prank, just for my feeling !
I understand.

>That's keystone about this web site??
You meen "keystone"as "jokinng"or my opinion?

>It's open gate for everybody to make any idea, comments...and so on?

要するにあんた単にｉｍｐｌｉｔｅなコメントに怒っているだけなんだな？
＞appreciate your advise in order to your matured person in field
＞of real estate market in TOKYO.
何も英語で嫌味を書くんじゃねえよ。

>>308
そんな幼稚な需給論なら、もう織り込んでるだろ

織り込み織り込み連呼する方は、普段折込広告で手一杯の営業マンでしょうか。
他人のことを幼稚という前に暇なら用地でも探してきたらどうですか。

エンド、エンドと馬鹿にする傾向が不動産関係者には多いようですね。
私は株式関係者ですが、株に関しては個人投資家の売り、買い動向を見ていると、プロの機関投資家より当たっている場合が多いです。株関係者も個人投資家を馬鹿にする人が多いですが、完全に誤っているんですよね。幾らプロで、時間をかけて投資をしていても、そういうもんなんです。
不動産もおそらくそうでしょう。大衆の動向を無視すると間違えますよ。

バブル崩壊は、大衆の多くを路頭に迷わすものだったのか、はたまた
デベロッパーが勝手に討ち死にしただけなのか。どっちの影響が大きかったんでしょうか。
そんなに大衆はバブル崩壊で痛手を蒙ったんでしょうか。冷静な個人がむしろ多かったのでは？討ち死にしたのはごく一部で。

個人は、意識的にせよ、無意識にせよ、インフレヘッジの対象として不動産を見ているということなんだと思います。キャピタルゲイン云々というより。金利はおそらく1年後もそれほど上がってはこない。そういう状況であれば、まだ需要は強いと思いますね。

>>289 & 308さん

ごめんなさいね！仕事しながらスレ読んでいたから下記の『インフレ』と
いう言葉に過剰に反応しすぎました。英語版WINDOWSだから英語で書き
込む方が早いから、ついつい・・重ねて深謝します。

>>不動産が長期にわたって上昇を続けるための必要条件はインフレ。

>>312
ひとつお聞きしたいんですけど、
だったら個人投資家を見てれば儲けじゃありません？

個人投資家を見ているのを業となす
プロの機関投資家が現れるんじゃありません？

>314
売り買い動向など、分かった時点で既に過去のものです。
そんなことでアルファが取れるわけはありません。
過去の動向を追って調べると、意外なことに、個人投資家の動向が理にかなっていたということなんです。一人ひとりはたいしたことが無くとも、大衆のコンセンサスは少数のプロよりも偉大だということです。

不動産も同じ金融商品である以上、そうでしょう。
痛い目に合う可能性が高いのは、むしろプロかな。
ただ不動産は株よりも非効率な市場であると思うので、実際はそうでないかもしれませんが、ただ、個人を馬鹿にしているうちは、駄目でしょうね。

>>315
つまり大衆のコンセンサスは
あらゆるものを織り込んでいるということですね。

プロの機関投資家ですら動向を見誤るのに
セミプロが掲示板で持論吐いて大衆を出し抜こうなんて
甘すぎますよね。

少なくとも私は出し抜こうとしてませんね。
議論をしたい、それだけです。
出し抜きたい人もいるのかもしれませんが。

＞バブル崩壊は、大衆の多くを路頭に迷わすものだったのか、はたまた
＞デベロッパーが勝手に討ち死にしただけなのか。どっちの影響が大きかったんでしょうか。

最も重要な問題意識です。
バブル崩壊のあと１９９４年で一旦下げ止まった地価が、阪神淡路大震災や不良債権処理の
遅れで金融システムの不完全さから、景気を押し上げるに至らなかったことが
失われた１０年につながった。
バブル崩壊は直後の売り遅れの山師でなくてそのあとの住宅需要全部に影響した。
今の５０代の多くは９５年の前後３年で郊外の中古マンションか一戸建てを買って
買った瞬間から値下がりを経験しています。

下がる時期の不動産買いの怖さを誰も知らなかった訳です。
＞そんなに大衆はバブル崩壊で痛手を蒙ったんでしょうか。
買った当時は気が付かなくてもあとから、自分はなんで竜ヶ崎（ご存知ですか？）
や南守谷や土気や千葉ニュータウンや果てはあきるの市に家を買うはめに
なったんだろうと後悔いている昭和２０年代の大衆はたくさんいますよ。


＞冷静な個人がむしろ多かったのでは？
以前もでてきた『マンションを買う女たち』（中古がアマゾンで買えます）
を読むと、地価が下がった。底値だいうことで人々が中野や目黒の２ＬＤＫ
６０００万クラスに殺到した話が出てきます。
私は１９９６年に田園都市線沿線を買いましたが５年後売却して２０００万
損が出ました。
自己資金が多かったから売れたけど多くの仲間は今も値下がり物件に住んで
います。


＞討ち死にしたのはごく一部で。
湾岸の底値買いのチャンスに担保割れ不動産抱えて動きたくても動けないのは討ち死にでしょう。

＞湾岸の底値買いのチャンスに

最後にこれで結んでいる時点で、
上のご立派な分析の教訓が、
全く生かされてないと思いますよ・・

要するに地価が順当に上がる状況は景気がいいということと
イコールなんですよ。
消費者物価も同じ。
１９７０年から１９８０年までは消費者物価と地価はパラレルで
動いた。だからインフレヘッジにもなった。
今の６０代７０代が豊かなのは土地で資産を増やせたからだ。

ところが１９８５年以降の経済が国際化し、はじめて赤字国債
が発行され消費税が導入され、消費者物価と地価は別の
要素（投機）で動くようになった。
もちろんそれ以前も不動産投機はあったが地価高騰に生活者が
巻き込まれずに済んだのは、
不動産が全般に高値で住宅取得年齢は４０歳以上だったこと
や公団分譲など大衆向けの安価な持ち家システムが存在した
ことなどによる。
加えて、大きいのは地価も上がれば所得も伸びたことだ。

それによって住宅市場はゆるやかに郊外に拡大した。
バブル期にはたった数年で買える住宅が山梨県や栃木県まで
遠のいた。

そういう事実を知らない人が多い。

×昭和２０年代の大衆
○昭和２０年代生まれの大衆

>>319
説明不足でしたが、私は１９９６年の購入物件が値下がりした時点
で売却し、２００３年に今の住いを購入しました。
教訓が生かされたどうかはわかりませんが、失敗も成功も含めて
経験談を素直に書いているだけですよ。
以前に何度も書いたけど、自分が経験から学んだことで役にたつ
ことは共有したいからこれを書いている。
元祖匿名さんには笑われるけど賃貸物件も３件ほどすでに買っている。

ここへきてもう一軒買おうという衝動をエクセルのシミュレーションが
やめろと教えている。そういう状況ですよ。

>>322
２００３年の購入は結果論に近いし
なにより基準金利が１０％にならない保証はないし
まだまだ一喜一憂の域を、出ていないんじゃないかなぁ

お前ら少しは人生の先達の言うことを素直に聞いたらどうなんだ？


なんでも自分で失敗しないと納得しないのならお好きにどうぞと
突き放したくなる。

マンコミ板も供給過剰の時期は、どれを選ぶのがいいか、大変有益な
意見交換の場だった。
私はＡｌａｂやここにはずいぶん情報をもらった。

しかしここまで、物件が絞られてきて売り手が「売ってやるぞ」みたいな
状況になると、もはや情報交換板は「抽選の実況中継」以外の役に
たたない。

本当は主催者自ら、不必要なスレは閉鎖してほしいのだが
何を考えているのか放置のまま。
やはり、一世を風靡したｅマンションも、２３区板ではその役割を終えた
のだと思うよ。

＞なにより基準金利が１０％にならない保証はないし

基準金利の意味わかってないよ。キミ

>325
なんだ反論できないのか

>>323
掲示板も荒廃し廃屋に近くなると、こいつのような蛆虫がわく。

要するにあんたまったくものを知らない子どもだろ？

どういう事情かしらないが、ここもすでに２ちゃんねる化しつつあるな。

>>327あなたも反論できないんだね。

借金して家買った。タマタマ安かったが、支払総額は確定してない。
それは一喜一憂ではないのか？

>>326
（公庫・フラット３５）基準金利が１０％になる時代がかつて
あったとでも思うのかね。

>>330
それは別に７％でも５％でもいいんだよ。

わざと質問に回答してないだろ？
反論できないなら反論できないと認めなさい。男らしく。

329はニート確定だが、パラノイヤでもあるな。
ひょっとして変なクスリでもやっているのか？

重要なコメントが流れるのは忍びないから再掲しておこう。

しかし前回のバブルも金融の蛇口を締めたことで終焉したように
今回は異常に早く金融庁・日銀が都心・都心周辺の地価高騰に
あわてはじめている。
そのことが政策的規制でマンション市場を冷え込ませ逆の方向に
舵を切る。
郊外と、都心・都心周辺部はもとより地価上昇の仕組みが違う。
都心はプロの市場がエンドユーザを巻き込んで動くが
郊外はそういう事態に至っていない。

下がることが問題なのではない。上げ止まることと金利の上昇から
都心回帰の時代が一区切りつく。結果、高値掴みの人が出てくる。
そういう話をしている。

もっとわかりやすく言おう。

供給は毎年郊外へ郊外へと向かう。
２００４年の最高値はコスモポリス　２４０万／坪
　２００５年の最高値はＷＣＴ　アクア　２５０万坪
２００６年がグローヴとＷＣＴキャピタル　２６０〜２８０万
　２００７年は豊洲の２物件２９０〜３１０万

こうやって、いつ買ってもそのエリア最高値の物件を買い
その後の供給が途絶える。

５年後、郊外が坪単価で３００万を超えない限りこれらの
物件はいくら中古価格が値上がりしようが高値で買った
ことに変わりはない。

土地神話は復活しない。所得の伸びが期待できないからだ。

郊外は交通や買い物の利便性が向上しない限り地価の高騰要因は
どこにもない。デベロッパーが仕掛けた地価上昇を受け入れたのは
タワー物件と新駅直結物件、ＳＣ併設物件くらいのものだ。
郊外が価格が延びない限り３年〜５年の都心周辺空白期
（この時期はお調子者が高値で中古を売り出し買い手もいるが）
を経て、ゆっくり下がり始める。

師匠の言葉も至言。

金貸しも、不動産屋も、レベルが低い。理念がない。

業界としてどのように発展し、どのように収益機会を得て、どのように客とともにハッピーになるか。その想いが微塵も感じられない。監督官庁の国交省も金融庁も同罪かそれ以下。

地価形成やマーケットメイクなんて考えもしない。騰がったら儲かる、それだけ。できることといえば、掲示板で自社マンションを宣伝文句で煽り、批判を受けたら必死でなり済まし反論すること、ただそれだけ。末端営業（悪い意味ではない）がそのレベルでは企業として推して知るべし。

かたや、不良債権を外資に買ってもらった、お上におっきな免罪符もらった。金利低くしてもらって激しく儲かった、そんだけ。金余ったから消費者金融に外資の真似して出資したら少々ババつかんだかな。まあ金利が上がったら今度は客に乗っけるだけ。

情けない。

>>333
より良い教育環境を求めて人気地区は動くものなんだよ
子供はなにより変えがたいからね。
家族が居ない人にはわからないと思う

３３２さん　俺を批判するのも良いが３３４読んでなんとも思わないか？

マジでデベが掲示板で営業とか・・
不動産担保以外での金貸しを、自分がやってみてよ！！と言いたい。
言うだけ大将なら、まともな意見なの？

>>335
ずいぶん偏った考えのやつが現れたねｗ

子育てが終わったあとも３０年人生が続く事実はどうするつもりだ？
少子高齢化の時代の住宅需要のパラメータが教育環境とは
田舎者丸出しの発言だね。

＞家族が居ない人にはわからないと思う
子供も家族も大事にする時代を経てなお人は生きていくのだよ。
あんた第一生命の堂々人生のコマーシャル見すぎだよ。

確かに329さんのほうが理路整然な気がしますよ。

>>337
いや大人になると「自分のために何かしたい」という欲求はかなり落ちるよ。その点335さんに同意。

家族のため・従業員のため・社会のため・・・
自分だけの住処なら拘らないけど、つい無理をしてしまう。
それが需要喚起というものじゃないかな？

日銀は別に不動産を下落させようなんて考えてない。
資産価格などの大きな変動を避けようとしているだけで
物価も資産価格も緩やかな上昇を目指している。

グリーンスパンが根拠なき熱狂とか言い出した1997年頃
の米株式市場と雰囲気が似てきたね。

まぁ結局バブルは起こったわけだけど。

>>340

同意しますね。投機家は市場からの退場あるのみ。

とうとう猪瀬副知事が誕生いたしましたね。
城南の皆さんは大変かな？目黒、世田谷、品川は市に降格かな？

都心10区計画以外の区は今後、不動産販売苦戦かもね。

今日の日経新聞朝刊の記事
取引情報が明らかになれば不動産屋は今までの様に一般人を煽れなくなる。
これがバブル時代と違うところ。
国は加熱する前にブレーキをかける。
従って不動産下落は確定的・・・・

不動産価格情報を集約・データベース、国交省が構築へ
　国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータ
ベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別
々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一
般個人が利用しやすくする。
個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくする
のが狙いだ。
　不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な
状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や
投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要がある
と判断。27日に開く国土審議会（国交相の諮問機関）の不動産鑑定評価部
会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方
針だ。 [6月27日/日本経済新聞　朝刊]

情報が豊富になって、中古物件の取引量が増えること、
これが不動産価格の下落に繋がるという結論の意味が
分かりかねますね。中古物件の取引の厚みが増すこと
はポジティブ以外何物でも無いと思いますが。

今後　10年後とかの地価の予想は
どうでしょうか？

都心部を中心に
居住地域の
一大地殻変動が起こっています。
そこを良く理解しないと大変なことになりそう。

従来の固定概念に囚われていると
業者も
購入者も
酷い目に会いそうです。

東京再編も、ふるさと納税なんてされちゃったら、それどころ
じゃないだろうね。

ところで、居住地域の一大地殻変動って？

>>349
昨秋から、さらなる高値販売を期待した売り渋りとみられる分譲マンション業者の販売スタイルが見られるようになっている。実は、こうした売り惜しみ戦略、今まで述べてきた値引き販売と、その根幹部分で共通点がある。
というのも、「設定価格では売れないから値下げする」「より高値で売れる見込みなので値上げする」……どちらも、最終的にはマンション市場の“需要と供給”（需給バランス）を根拠に価格修正しているからだ。

　つまり、「いくらの利益が欲しいか？」ではなく、「どれだけの買い手（潜在需要）がいるか？」で売買が成立するよう値付けが改定されているのだ。
取引相手の顔色をうかがいながら、価格を調整していると言い換えることもできる。
これからは、値引き幅の程度こそあれ、経済合理性を伴う市場価値に基づいた値引き販売は、受け入れざるを得なくなるということだ。
売れなければ値下げする、売れれば値上げする…何ら、特別なことではなくなるのだ。

>>345
俺がアップした情報から、中古物件の取引量が増えると解釈できる理由如何。記事には情報の一元化としか書いていないのにもかかわらず。
　このように日本の不動産好きは楽天的バ○ばかりだから、いつの時代も
デベにいいように翻弄されるのさ。
不動産のこと勉強する前に日本語の勉強しなさい！
「国家の品格」の著者の藤原教授が憂いておられます・・・と俺が言って
も不動産命の連中はそんな本を読んだことないから分からんかいな？と

確かに現在の住宅不動産の土地配分は、たかが戦後50年間で
創生されたものですよね。（典型的なのは田園調布か・・）
時代の変革とともに変動が起きるのは当たり前のことか。

固定概念に囚われるのは致命傷になるかもしれませんね。
ニーズと変革により住居地が再配分される。

下記データは財団法人 東日本不動産流通機構のＨＰからの抜粋。
最近都内でも在庫が増えてきているから見てみな！
購買層がついてこれなくなっていることの証かいな？と・・・

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

情報が増えれば取引量が増える、これが政府の狙いですよ。
新築物件が少なくなり、中古物件に売買の対象を移すこと
を見越した処置です。