固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART9】

高い金利で固定した人は変動や短期固定に借り換えた方がいいんじゃね。
金借りる人少ないということはバブルとは程遠い状況。

残り2000万25年を団信込み2%の方が
0.57%に借替たら、400万ぐらい金利違うよね

>182
金利差分繰り上げしたとして５年くらい短縮できるけど、20年も0.57%が続くと思う？

団信込で2%ならあえて借り換える必要ないと思う。
団信込で3%くらいの高い金利で固定してしまった人だよね。

>183
変動が心配な方は、5年固定0.48%と10年固定1.08%のミックスにすれば、
借替の手数料考慮（保証料返金あるし）しても、300万ぐらいは得すると思う

まぁ、預貯金＞残債になれば、金利上昇リスクは無くなるから、
5年固定で十分と思うけど・・・

固定♪固定♪固定♪
固定はやめよう〜♪

↑不安で不眠症になったお気の毒なギリ変さんです。
変動で借りてもこうならないように気をつけましょう。

フラットも団信込で1.0％なら固定でもいいんだけど

日銀：出口以降も大量の国債購入継続を検討、量的・質的緩和－関係者
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N6ZYOB6TTDS101.html

さか〜な♫さか〜な♫さか〜な♫
魚を食べよう〜♫
魚は僕らを〜待っている〜♫

こて〜い♫こて〜い♫こて〜い♫
固定はやめよう〜♫
固定は家計が〜破綻する〜♫

ありのままでー

変動のままでー、大丈夫なのかー♫

大丈夫だぁ♫

こて～い

変動ーのままで大丈夫なのかー
いつかはー金利がー急上昇ー
今にー上がるー
国債も暴落

変動でいいんだってば。

固定のおバ◯さんたちはこれまで無駄に払ってきた金利の差額を
計算してその金合ったらどんだけ美味い物食えたか想像してみよう！

↑金利が上がってマンション追い出される夢でも見たんだな(笑)

景気が上向いて新卒は売り手市場とかなのに、大手でもこっそりリストラしてるんですね。mmm

経費削減ですよ。
高給払うなら文句言わず働く若い輩の方が企業にとってお得です。
結局全体では景気回復なんて極一部。
デフレだって止まりません。
円安を理由に販売価格変更なんてやってる会社ありますね。

今は大手だけだが、これからは中小にも浸透して５０代半ばで降格人事の実質お疲れさんスタイルに成る。

最近、キャリアショックとかキャリアコンピタンシーとか、横文字が流行っちゃって
皆々様、長丁場で、まさか！という坂を乗り切れます様に。

50代の降格人事なんて、バブル時代から窓際族とか呼ばれてあったろ。
出世争いに敗れた人たちが、出向という名の子会社に転籍なんて今でも日常茶飯事だし。
仕事はできる人に集まるから、そういう人はそんなことにはならないし、仮に会社が潰れても他の会社が拾ってくれるよ。
昼間からこんなスレ見てるようなやつらは降格候補だろうな。オレもか(笑)

イオンの0.57は、現在借りてる銀行への金利引き下げ交渉に使おう。

これからは今迄の窓際とは違いますよ。
経営環境の変化に対応するため、管理者の実力発揮正味期限を概ね50代半ばに設定し、“デキル管理者”もひとまず、この年齢あたりで卒業し、後輩に道を譲るというのが人事マネジメント上の常道になっている。

>>196
ローン組んでないものからすると、あなたが変動か固定か知らないけど、まずはあなたも想像してみて。

ギリなら、どっちもNGだわ。

こてい

こてい♫

>205
196じゃないけど、変動は条件さえそろえば
減税期間はむしろプラスですよ。

>>209
保証金考えるとたいしてプラスにならない。

これからローン組むって人、どっちにしても割高だわな。

まぁ、普通借金してわずかとはいえプラスになるのは稀有のチャンスだわな。

>210
わずかとはいえプラスなのはすごいことですよ。
>205でなにを想像させたかったのかは知りませんが(笑)

>>213さんはいくらプラスになってますか？

住宅ローン金利についての考察ブログありました。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884571954.html

このスレ、最近過疎ってるけど、マンション×戸建スレ荒らしてるんだよね(笑)

金利も市場最低金利だしもはや話すことない。
可哀想だから触れずにおこう。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/31.html

> 返済期間が１０数年以上あり、全体の資産に対する借入比率が高い方は気を付けた方が良いといえます。

1年以上前の、それも常識しか書いていないコラムを紹介する意図がわからん。

これからローンを組みます。10年固定やフラットも検討してますが、子供が小さい今のうちにどんどん繰り上げをと思うと、変動にして繰り上げを頑張るのもいいかなぁとも迷ってます。
これから30年位の間で、金利ってどのくらい上がると見積もればいいですか？6年後に変動の実質金利2%じゃ、甘いですか？

当然将来を断言できる人はいませんが、既にテーパリングが始まっておりダウが史上初の17000ドルを付ける程現在経済が好調なアメリカでさえ、最短では今年中にも利上げと言われていた今年初めの予想から利上げ予想が遠のいているのが現実です。
日本の場合経済が好調であればまず法律で決まった増税が先に来ますし、財政赤字を減らすため各種社会保障の負担が増えることが予想される状況ですので、経済に与えるインパクトの強い利上げはアメリカよりも困難と思われます。

個人的な予想では、このまま揺らぎつつ景気拡大が続いたとしても来年の増税後にテーパリング開始、アメリカより時間をかけて1年半程度でテーパリング完了まで持っていき、1年程度期間をおいて0金利解除が最短でしょう。
つまりこのままオリンピックまで好景気が続いたとして
　H28年01月頃：テーパリング開始
　H29年06月頃：テーパリング完了
　H30年06月頃：0.2％の利上げ
　H30年12月頃：再度0.2％の利上げ
でやっと通常の最低金利とされる0.5％と言うところでしょう。
現在の0.775％程度の金利から0.4％上がったとしても1.175％、通常利上げ1回は0.25％ですのでここから1％上げるには4回の利上げが予想されますから年に2回利上げがあったとして早くても2年後のH32年12月頃に2％が最短、常識的に考えれば途中景気後退をはさみ数年は遅れると予想します。

勿論日本が財政破綻してしまう可能性も0ではありませんが、その場合変動だと破綻して固定にしていたら助かるという可能性もほとんどないので、個人的には変動にして逆ザヤがなくなった時点で早目に繰り上げてしまうのが、最も低コストで最も効果の高いリスク管理だと思いますよ。

ある著名な経済学者の意見。

政府債務の残高はGDPの2.4倍であり、イタリアやギリシアの1.3倍を超え、世界最大であることは誰でも知っています。第二次世界大戦後の、戦費国債が積み上がっていた英国（GDPの2.4倍）に相当します。その後の英国は、20年間のインフレ（物価は4倍）、ポンド安、社会福祉のカットという3点セットによって、名目GDPに対する債務残高を減らしています（2013年は1.1倍）。わが国では、世界の歴史で最大級の政府債務が、これ以下はない低い金利（10年債：0.8％）で、波乱もなくファイナンスされてきたことにも驚きます。

その中で、13年4月から実行された異次元緩和は、インフレを誘発するための政策ですが、実際に1％、1.5％、2％とインフレに向かうと、市場の期待長期金利は、上がる傾向を示します。本書で繰り返し述べたように、国債が90年代までのように500兆円規模であり、GDPの1倍付近までのときなら、2％や3％の金利上昇によって国債価格が下がっても、それを保有する金融機関が蒙(こうむ)る損は小さく負担可能なもので収まったでしょう。予想損が小さいときは、金融機関も売りに殺到することはありません。政府債務が少ない時期なら、2％のインフレを達成しつつ、長期金利では2％や3％を続けるということも可能でした。

しかし現在は、政府部門の債務が1121兆円です。そのうち国債が950兆円（名目GDPの2倍）であり、1％の期待金利上昇であっても、国債の下落損が50兆円になるため、金融機関には先を争って売る項行動が生じてしまい。国債は、その日の売りの量が買いの量を超えれば、下落して金利は上がります。このようなときの加速する売りでは、1％だった期待金利が、短い期間に2％、3％と上がって行くため、国債の下落損も100兆円、150兆円と大きくなります。

いったん、国債価格に下落が生じると、金融市場は、借り換えの都度、2％なら20兆円に、3％なら30兆円に利払いが増えて行く政府財政のリスクを意識しはじめ、これが、期待金利を一層上げることに向かいます。こうなると政府は長期債の発行ができなくなります。発行した長期債は、価格が大きく下がって、金利が一層高騰するからです。長期債が発行できなくなると、既発国債は、満期の都度、短期国債に振り替わってゆきます。このため、意外に早く、政府は高くなった金利での利払いを迫られるのです。1％金利の金利上昇に対し、政府の利払いは10兆円（消費税の5％分）も増える方向になります。このため政府財政は、金利が2ポイント上がると、破産状態に向かって行きます。

財政の破産を宣告するのは、首相、財務省、日銀ではなく、国債を買う金融市場です。金融市場が、国債を売る量が、買う量より増やしたときが政府財政の破産です。銀行が企業に融資を停止し、返済を迫るのと同じことが、金融市場で国債が売り超(ちょう)を続けることです。ギリシアは、2011年10月に、事実上、財政破産しています。長期金利を見ると、2010年4月が10％、11年7月が15％、12年11月には30％でした。この金利が示すのは、欧州の金融機関がギリシア国債の売りに回ったということです。もちろん日本の経済は、ギリシアに比べれば格段に、次元が違って良好で強い。問題になるのは、政府の債務が名目GDPの2.4倍もあることです。ギリシアはひどく政府債務が多いとされてもGDPの1.3倍でしかないのです。

GDPの2.4倍の負債をかかえつつ、インフレ策をとるというのに、政府も日銀も、異次元緩和の政策においては、金利上昇のプロセスを想定していません。驚くべきことですが事実です。そしてもう一つ、期待金利が右記のようには上がらず、実質金利（名目金利－期待インフレ率）がマイナスのままで、インフレ目標を達成したとすれば、今度は、異次元緩和を停止する出口政策を採らねばならない。

早ければ、2014年末に来ます。遅くとも、2015年です。そのときは、日銀が買い込んで来た国債を売りマネーを絞らねばならない。当然、金利は急騰し、国債価格は下がります。マネーを絞るとは、金利を上げて国債価格を下げることだからです。これを金融市場の実際で言えば、出口政策に向かうと観測された時点から、金融機関による国債売りです。このとき、前段に書いたことが起こります。

では、この異次元緩和を2年、3年、4年、5年・・・と続けるのか？ これは一層の円安、資産バブル（バブルはいずれ再崩壊）、7％を超えるインフレ、8％を超える金利に向かうことです。そして、超高金利になって投資コストが上がり実質GDPは成長しません。ただし、インフレによって、物価上昇を含む名目GDPに対する国債残は減って行きます。インフレは、金融資産の価値を下げると同時に、負債の価値も下げるからです。

すごく無知でお恥ずかしいのですが、222さんは結局金利はあがるという結論ですか？
すみません、どなたか教えて下さい。

>223
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435959/res/199
もう何年も日本は破綻すると言い続けている人。
信用するかどうかは自己責任でどうぞ。

>224
自分で確認もせずに、このスレに書いてあることを鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。
リンク貼るなら、何年もってのを裏付けるリンク貼りなよ。
まあ、このスレでこの経済学者の明確な反論もされてないけどね。
>221の意見も同様に合ってるかどうかは分からない。

>223さんに意見するとしたら、心配なら保険だと思って固定にしといたら。
これくらいの文章を読み取れないようだと、金利上昇局面になったら精神的に耐えられないかも。

どのタイプのローン組もうが、もし、手抜き、欠陥住宅、マンションだったらそのローン高いわな。

国債の利払い費用も浮いたし、年金運用も１０兆増したってね。前の政権より数倍良いね。

>225
コピペばかりで自分の意見は書かずに
＞鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。
とは、ギャグのつもり!?

残念ながら>223のリンク先は自分が書いたもので、そこの少し先にもきちんと見解を投稿してる。
必然と書いた予言を外しても平気な経済学者の見解を鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。

>228
>そこの少し先にもきちんと見解を投稿してる。
とは、ギャグのつもり!?
こんなところに長文書いてる単なる自己満野郎だろう(笑)
鵜呑みにしてるワケではなくて、あんたに騙されそうな可哀相な人がいそうだから、対極の意見コピペしただけだよ。

>もう何年も日本は破綻すると言い続けている人。
これは>224のウソでした。

>229
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435959/res/202
コピペしか出来ない人が真似すると外す典型だね。

>230
著作位は調べた方が良いよ？

>231
これがきちんとした見解とは笑える。
あんた周りから頭悪いねって言われるだろ(笑)

>232
確かに言われるが、馬鹿なのは周りの方。

やっぱり、いつものコピペしか出来ないハイパーインフレ君か。
なかなか現実が妄想通りに向かわないからか、最近元気が無いね。

洞察力ないね。
だから頭悪いって言われちゃうんだよ(笑)

みなさんにアドバイス頂きたく投稿します。
夫（年収600万）＋妻（専業主婦）＋子供（小学生、未就学）の四人家族です。
今、新築3400万の住宅ローンを組もうと思っています。頭金を300万用意していましたが、車が2台壊れてしまいなくなり、フルローンの予定です。
ハウスメーカーにはフラットではない？35年固定金利か3年固定どっちにするかと言われています。
夫は特殊公務員ということもあり、リストラや大幅な給料カットはありませんが変動金利というのも素人の私はとても不安です…
みなさんのお話お聞かせください！

特殊公務員ってナニ？
特殊法人に勤める公務員？

何れにしても公務員なら倒産ないんだし変動でギャンブルするよりも
全期間固定で手堅くいきたいとこだな。

まあ変動金利の心配で一日の大半をここで過ごすのもありだと思うが
ここの過去スレ見て大局的見地で判断してみてください。

>236
その家族構成だと、保険の控除などを考慮すると年間の所得税は10万～15万程度かな。
住民税控除＋97500を含めても2000万～2500万を超える分は、住宅ローン減税の控除を受けられない。
更に数年後には未就学幼児も控除対象になる。

結局年間のローン返済予定はどの程度を見込んでいるかによって変わる。
15～20年で返済してしまう予定なら変動も選択肢、35年かけて返済するつもりなら固定しかない。
変動にする場合、住宅ローン減税で所得税＋97500を年末のローン残高の1％が超えるまでは繰上を優先、年末ローン残高の1％満額控除されるようになったら逆ザヤ期間は貯蓄、逆ザヤがなくなったらまた繰上が理論上もっともローン支払い総額が減る可能性が高いと思う。
固定にして変動との金利差を掛け捨て保険と割り切ってしまうなら固定もあり。

間違えても、ここに延々と張り付いている固定さんの様にはならないこと。
固定にする最大のメリットである金利に対する不安解消の意味がなくなり、変動と逆の意味で金利に対する不安を抱えることになってしまうからね。

↑頭悪いって言われたこと、相当根に持ってんな。

>>236
どっちが良いか、自分で判断できないのであれば、全期間固定

店頭金利って各銀行違いますが、同じ変動0.775%で、店頭も優遇も高いのと、店頭も優遇も低いのでは何か違いがあるんでしょうか？

とにかく安いものなんでも安けりゃみたいなデフレマインドの終焉がフラット人気に
つながってるのかもしれんな。得だ損だの大騒ぎするのはもうやめて地に足をつけて
歩いていこうってことなんじゃないか？ここの固定さんみんな穏やかで幸せそうだもんな。

まぁ余裕が無い人は固定一択だよね

>244
その思考回路がもう余裕ないよな…
誰と戦ってんだよ(笑)

>244は誰とも戦っていないように見えるけれど。。。

>245は、バカと言われる起爆スイッチを押されて、周りが全て的に見える状態なんだろ。
そっとしといてやろうよ。

×的
〇敵
ね。
同じバカと思わないでね(笑)

消費税導入が確実で、増税後は景気下支えのための緩和が有るだろから、当分金利上昇はなさそう。
会社から補助がない人は変動でいいんじゃないかな？

三井住友信託の金利優遇でも５年目までが引き下げの幅が大きいことから、金融機関もそのぐらいまでは金利上昇は無いって読んでいるような気がする。

>>238
ありがとうございます!固定の方が安心ではありますよね〜
でも金利って0.1%でも期間が期間なだけあって違いますよね…悩みます…

>>239
ありがとうございます!返済は多分退職金一括返済になると思います。なので25年位でしょうか…長いですね（笑）
素人なので金利がどの様に上がっていくかも全く想像つかなく…。勉強しないといけないってことですね。

35年固定金利で1.6%というのは良い条件なのでしょうか…？

>252
フラットが1.73%だから、団信込で1.6%ならかなりお得。
そんな銀行あればだが。

>>253
団信込みかは…わかりません（笑）
ハウスメーカーの提携銀行？信用金庫？でローンのシミュレーションみたいなのをしてくれて、ハウスメーカーもお得と言ってたのですがどうなのかなぁと思いまして…。団信込みか確認してみて、込みならお得ということで選択肢に入れようと思います!
ありがとうございました!

団信保険、8大疾病の方がいいのでしょうか？3大疾病じゃ不安ですかね。皆さんはどうしましたか？

>255
約款よく読んだ方がいい。住信SBIの８大疾病は給付条件がかなり厳しいらしい。

いいかなと思った銀行が3大疾病しかなくて、不安だから8大疾病の所にした方がいいのかな、なんて考えてました。給付条件が厳しいとあまり…という感じですかね。

参考まで。
http://ucosmos.blog95.fc2.com/blog-entry-267.html

これも。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1142225221

258,259さんの手を煩わせなくても
該当する相談者は能動的に各自で検索すれば色々分かるってこと。文明の利器使いこなせよ。

258さん、259さん
なるほど…高い金利に変えてまで…という感じですかね。私がいいかなぁと思っている銀行の3大疾病は上記の条件より緩やかな感じで金利0.1%UPだったのでそっちの方がいいかな？という気がしてきました！

>260
このスレ自体、大概の人はヒマつぶしだよ。

10年固定か変動か
迷うわ～

癌の場合、今は、直らないような癌でも１０年もしたら、医療技術の発達で
治る可能性がかなり高いよ
ステージ３や４でもものによっては、なんとかまるかもね
今のペースだと２０年後は、かなり凄く進歩して死亡率はかなりへっているよ
ただ、検診の技術も発達しているので、癌になる前の状態で早期発見して
治療する技術も発達しているので、昔なら見つけれなかったけど
見つけれてしまう

ローンが７０代で完済とかなら、癌とかの特約の出番は出てくる可能性が高い
半分の人は、一生に１回は癌になるので

１０年や２０年もしたら、技術が発達して、癌でも死なないようになって
癌特約の条件がどんどん厳しくなるかもよ

>>263
俺も同じく悩んでる

今は無難にミックスにしようと思ってる

２６２、暇潰し程、自分でググって調べろや。レス待つより時間つぶしになるやろ。

2300万10年固定1.3％にしたけどたかいかなぁ～

>>267
そうですね。うち1.10で10年で完済を予定しています。0.59の変動で10年以内に上がっても1.10までいかないかもしれませんからいずれにしても高いと思います。

今週末審査申し込みです。2000万借り入れ年収400です。変動がいいですが、怖い。フラットは団体信用ないのできついです。悩みますね、期間固定も考えてみます。みなさん、お金持ちですね。すごい。

ギリ変さんほど、このスレに張り付いて狂暴化する傾向がある。
今は先進国はどの国も金利が低いから安心だろうが、アメリカがゼロ金利解除する辺りから潮目が変わるよ。

>269
フラットで２千万借りた場合、35年で返せば団信入れても月７万円くらいじゃない？
変動0.6%としても２万借りた場合、月７万円で返すとしたら25年掛かる。
当然変動なので将来金利が上がる可能性が高いので、もっと長く掛かるだろうね。
まあ10年くらいで返せるなら変動一択で良いだろうけど。

>>271
ありがとうございます。
私は１馬力なのでほんと悩みます。フラットがいいのですが団体信用で結構な額です。そう支払い。

ミックスはどうですか？

あと、数年したら中国のシャドーバンキングの件で、デフォルトまでいかないが、中国経済が大打撃になるかと思うけど、その場合、金利はどうなるかな？

変動で8割かりてます。とか、簡単にいわれた。なんでそんなに悩むの？と、言わんばかりの顔で。地方銀行。


変動ベースで固定に切り替えられるみたいだが。変動が上がったとき、固定は倍になると思うけど、金利が決まってました。

↑文章内容が理解できん。みんな分かる？

変動で借りるのが怖くなるくらいの予算＆収入の人は
買うべきではないと思う。

当分、ローン金利上がらないでしょ。銀行の夏のボーナスキャンペーン金利が去年より悪いもの。
キャンペーンをしていない銀行もあるし。冬は預け入れ利子0.3%とか0.45%とか有ったのに。

日本もマイナス金利突入？
そうでなければ、どこかで反発するよ。
マイナス金利なんてありえないと思ってたが、ありえなくはないって気がしてきた。

手堅く銀行で増やそうと思うなら冬の時代です。

＞278
住宅ローンは、もう、既に補助金で、
名実ともに、マイナス金利です

例えば、土地代50,110,000円、
現金で今払うと50,110,000円、
これを、住宅ローンで払うと、
諸費用、保証金こみこみで、
10年後繰上ると約4850万の返済です。