東急コミュニティー九州支店の評判は如何ですか？

>>164
訂正です
この法律は昭和５９年１月１日からの施行です、は誤りです。昭和５９年１月１日施工前の
法律ですに訂正してください。宜しくお願い致します。申し訳御座いません。

>>164
又訂正です。
昭和５９年１月１日以降の最後の分譲マンションの規約とは異なりますのでを、区分所有法に訂正します。規約ではありません。
ついでに昭和５９年１月１日からの施行の条文の対比表を投稿します。
昭和５９年１月１日以前　　　　昭和５９年１がル１日施行
第　９条　　　　　　　　　　　第１３条
第１０条　　　　　　　　　　　第１４条
第１１条　　　　　　　　　　　第１５条
第１２条　　　　　　　　　　　第１７条
第１３条　　　　　　　　　　　第１８条
第１４条　　　　　　　　　　　第１９条
第１５条　　　　　　　　　　　削る

ここら辺から推測すると店舗部分の管理費等は住宅部分の２分の１～３分の１の負担になります。
４５年くらい住宅部分の組合員は管理費等の負担を店舗部分の組合員より２から３倍負担してきた事になります。
４５年分の差額の返還は時効との問題で全額とは言えませんが、組合員一人でも返還請求をできると思います。
集団訴訟になれば管理組合が破たんするくらいの金額になります。
負担額一覧表（駐車場を含む。）等で割り出して下さい。
単純計算で一組合員が一千万円以上を余分に徴収されている事になります。単純に計算した推測金額を投稿しましょうか。？

下記のように、法令や規約に反する事が無知な組合員を欺き平然と管理されているマンションは意外と多いのではないでしょうか。
これを処理する為に無効の訴えを起こそうとした矢先に勤務先から解雇の通知が来て退職せざるを得ず無職となりました。
住宅ローン、弁護士費用等の負担ができなくて、区分所有権を売却せざるを得ななりました。組合員ではないので手の打ちようがありません。
悔しいです。貯金もせず飲んだくれていた罰が当たりました。お金がない事を管理会社や組合員は承知して今日簿いしたのでしょう。
元の勤務先にかなり圧力がかかっていたとの噂を耳にしました。そういえば管理会社と勤務先は取引があったようです。私はバカでした。
しかし、被害者は出したくありません。にたようなケースがあれば堂々と投稿して下さい。せめて、励ましの言葉位は掛けられると思います。

99 匿名さん 2017/11/04 00:34:48

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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101 匿名さん 2017/11/04 14:53:25

区分所有所有法第３１条　
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会
　　の決議によってする。
　　この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を
　　及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

二、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、
　　当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四
　　分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

※規約の設定、変更又は廃止についての規約の設定は区分所有法３１条と異なる規約は無効
　であると弁護士の先生に教わりました。

区分所有者総数が２５６、議決権総数が２５６のマンションにおいて規約の設定、変更又は
廃止が、区分所有者総数１１２、議決権総数１１２で可決してその規約が有効に運営されて
いるマンションが存在することは、我々区分所有権者にとっては重大な事件である。

告訴を前に国土交通省に報告してはどうでしょうか。？

マンション管理士の先生方にこれ等を重大な問題として取り上げて下さい。？
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102 匿名さん 2017/11/04 20:39:47

この投稿欄は他のスレとは違い真実が投稿されている。関心はある。
管理費等の徴収に不公平感のあるマンションがあるのですね。
区分所有法第３１条違反が具体的に投稿されている。研究に値する。
真面目なマンションの区分所有者等で有れば考えてくださると思いますが。
特に投資型でマンションを所有している投資家であれば知って損はしないでしょう。

この管理会社に全部委託するのは危険です。管理を分散されるのを進言します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
上記とともによく吟味して下さい。
これ程悪質な管理会社は見たことも聞いたこともない。

ゆっくり読んでください。国はよくこんな悪質な管理会社に、
分譲マンションの管理を許可したものだ。

九州に大きな支店を配置出来ない在阪や在京の管理会社などは東急に管理業務を再委託します。そのようなマンションでは東急所属の管理人や掃除スタッフは緊張感を持って仕事しているので、総じて評判は良い。所属先の東急への責任とクライアントの管理会社とに責任を負うので意識が高い。一方で、東急自身が管理委託会社の場合、東急の管理人や掃除スタッフは緊張感が無く仕事も雑になりがちらしい。

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。

又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。

＞＞172 匿名さん
東急に業務を再委託して東急の力を借りないと管理が出来ないのでしょう。
それでも全部委託になります。さぞ、良い管理をしているのでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/

東急に投稿されている内容よりは野村に投稿されている内容の方が複雑で理解に苦しむ内容です。その内お会いしてゆっくりお話を聞きたいと思います。

私の投降した、東急と悪質な組合員が共謀した規約等改正の問題は、もっと簡単で理解し易いと思います。

いずれにしても初心者マークが付与されている投降者の内容の方が真実に近いと思われる内容です。初心者マークを付与している理由は他に何らかの意図を感じております。

初心者マークの付与を受けた投降者は、
特に管理会社やマンション管理士には不利な内容が多いようです。
管理会社に忖度して仕事を回してもらっている管理士は不都合な内容でしょう。

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

賛成18＋委任状による賛成２１＋議決権行使書６５＝１０４
この人数では総会は議決権総数２５６の半分１２８－１０４＝２４不足で総会は不成立。

この議案を成立させて組合運営をその後も続けています。

管理士の先生は真剣に考えてください。このkrンはこの管理会社が、これでいいと偽理事長に耳打ちしていました。

現在、管理組合の役員をしています。故に入手出来た情報ではと思われます。
相変わらずの東急の平然と虚偽の証言をすることに関しての企業理念の無さを痛感しました

（昨年度の総会で委託管理費の見直しの件で発言しました。）それで総会議事録内容で東急からの回答が、住宅供給公社から引き継ぐ時の流れで１５年前の管理開始にあたり、当初の打ち合わせの中で管理仕様が決定しているが、近隣の５管理組合を１つの契約とした仕様となっていた。この契約形態によりこの様な管理体制で積算された管理委託費となっている
と記載内容あり。
故に役員就任して、当時の５管理組合による協議書の提出催促しまして、東急からからの
提示内容は《平成１６年８月７日開催　臨時総会》のタイトルで書面での回答有り
５月２９日及び６月５日に鴨池ハイム・ガーデンハウス・センチュリーの３組合合同によるヒヤリングやプレゼンティションの開催、また、６月１９日の臨時役員会、そして７月定例役員会に「東急コミュニティー」が出席、説明を受け、また、管理業務及び委託料等についても慎重に検討を重ねてきました。その結果役員会では東急を推薦する事とし総会での承認を得て決議された。との内容で予想していた。５管理組合の協議書は存在しなく、相変わらずの、全く東急の企業としての虚偽発言に対してのメンツの無さを痛感しました。

東急コミュニティーの説明が真実であれば他のマンションの4管理組合の理事長にも協議書があるはずですから。問い合わせられたらどうでしょうか。
他の4社とも東急以外の管理会社でしたら、その4社に問い合わせられることをご提案申し上げます。しかし、慎重にされた方がクレーマーの烙印を押されます。他の理事はどう考えられているのでしょうか。

東急の虚偽である根拠として。
　①１５年前の管理仕様の内容についての説明及び資料が存在しない。
　　　東急の思惑で決めている。・・５管理組合の1世帯の負担委託額が2800～4900円と
　　　5管理組合ごとに違う。為に当時の役員が集合し協議出来る内容ではない。
　②平成16年度の臨時総会の記載内容で示すように、3管理組合向けのヒヤリングを実施
　　　故に、金額及び①の件での説明はされていない。他の3管理組合員の8名へ①の確認　　　したが全くこの件に関しての書面の存在は無しとの回答。

　③今期の会長は、就任前に組合の8つのエレベータ用に電子ブレーカーを納入。それと
　　　電力会社を業界41位の会社に変更の張本人で減額率が、毎年14.3％で5年間の想定
　　　表が提示されていた。この件は見積書・契約書の閲覧し役員就任し判明。

　④管理会社への質問内容を③の事由で会長と私の討議のみで、1時間と勝手に決めて
　　　提案事項についっての結論が出来ずに何らの改善・進行もありません。

>>179 買い替え検討中さん
親しいマンション管理士と打ち合わせて（管理規約、総会「理事会」議案書・議事録、
管理委託契約書等々の証拠）を精査して、弁護士に打ち合わせた方がいいです。
証拠を添えれば相当額の損害賠償が請求できる可能性があります。

①の１世帯の負担委託額は、１世帯の負担管理費・修繕積立金ではありませんか。

180さんへ
　5　管理組合毎の東急への月額委託管理費を組合員数で割り1組合員の負担額です。

問い合わせの　①の件は複合タイプ・団地で7棟367世帯中19世帯が商店です。管理費は
　　複合棟が4棟ありまして、とくに想定外の棟は　住居・・87㎡で8000円、店舗・・62　　㎡で2500円で築43年間修正されていません。他の3棟もほぼ同様で役員会で提起しま　　すが同調者はいません。弁護士及び国交省の見解は役員会の見解はと回答されます。

>>181 買い替え検討中さん
住居部分の管理費８０００円/８７㎡を１㎡に換算すると８０００÷８７＝９２円
店舗部分の管理費２５００円/６２㎡を１㎡に換算すると２５００÷６２＝４０円
（いずれも四捨五入しています）

米、住居部分の組合員は店舗部分の組合員の倍以上の管理費等の負担を４３年間
　　強制徴収されているのでしょうか。？

１、住居部分と店舗部分の管理費の優劣は規約に設定して専有部分タイプ別管理費
　　月別負担割合表を組合員に通知しているのでしょうか。

２、もし慣例で４３年間組合員からの徴収をしているのであれば組合員全員にその
　　旨を説明して管理費・修繕積立金・施設使用料（駐車場区画）等の専有部分タ
　　イプ別負担割合表を配布することを提案します。

分譲当時の原始管理規約で調査されるとよく理解できます。

182さんへ

原始管理規約・現規約書にも管理費等の金額は一切の記載は有りません。但し専有面積に基ずき負担の内容は記載有り。東急は2013年・4・20作成で専有面積に基図いた管理費等の試算表を作成（規約改正・修繕積立資金検討の為・・・提案します）の内容を当時の担当者からメールにて受信しています。

6年前に規約検討委員会を提案し、委員会会長に規約違反常習者が就任し、慣例内容を
　区分所有法等を基にした規約改正提案をするが、討議もされず1年で委員を辞退した。
　2年前に委員会は終了しまして、新規約書の催促をしました。弁護士等の監修をして
　配布しますと、東急からは昨年度5月の総会で回答。マンンション管理に詳しい知り合い　の弁護士さんへ問い合わせしましたら、当管理組合の運営に関わることは関係しない事が　情報として流れているとの報告が有りました。

これまでに東急の作成した管理費等の試算表を全世帯に配布、規約委員会・役員会へ2回の
　計3回書面で配布しましたが、何らの問い合わせ無く残念です。役員会に出席した当夜は
　寝られず、組合員の無関心さにあきれております。

現在70歳で30年後の取壊し・建て替え時は売り払い関係が無くなりますので、5年後の
　3回目の大規模修繕までは提案等はして組合の為に努め、あと係ることは、健康の為
　やめようと思っています。
　

>>181 買い替え検討中さん
店舗部分と住居部分の管理費等の負担割合の差は、管理規約に規定がないと無効です。
1㎡に換算して店舗部分４０円、住宅分９２円の差は何らかの理由付けが規約に規定さ
れているはずです。
40数年前の標準管理規約複合用途型でも区分所有法に従って専有部分の床面積の割合
との規定がされております。
規約の変更がなされているのなら総会の議案書と議事録で確認してください。

付け加えておきます。規約の設定変更は区分所有法31条を確認してください。法律家
の見解ではこの31条と異なる規約は無効であるといわれています。
したがって規約の変更が議案書と議事録で区分所有者総数及び議決権総数が4分の１以
上の賛成が満たれているかを確認してください。
もし、議案書等がなければ組合及び管理会社に閲覧の請求をして下さい。

閲覧ができない時は法的手段に臨むのですが、
その時は組合員の役員連中と管理会社が共謀して偽物の議案書と議事
録を作成される危険性は考えておいてください。

一番いいのは手元の配布された各期の議案書と議事録があればいいの
でしょうが？。これ等を手元に保管していれば、偽物を防げます。

とにかく証拠をそろえることの方が先決です。この管理会社は様々な悪事に満ちた
手段を講じてきます。坦当は標準管理規約しか知らないのではないでしょうか。

数十年を経過したマンションは法律違反を犯して自分たちが悪いことをし易いように
規約を弄り回してマンションを食い物にしていきます。
そんなことを見逃しているのが無知な組合員です。

将来建て替え等で負担割合が店舗部分と住宅部分の差額のまんまだと住宅部分の損害
が大きくなりますが、
それで住宅部分の組合員は沈黙するのでしょうか。住宅部分の組合員は過払い金請求
を弁護士と相談しておいた方がいいでしょう。

貴方の理事長を拒んだ理由がよくわかりました。
これに似たマンションは結構ありますよ。
貴方を理事長にしたら大変ですからね。私も同じ目にあいましたが、
馬鹿坦当は被害妄想にかかりました。