シティタワー品川【５】

本当に売却が難しいのか考えてみました。

何年後か分かりませんが（2010年代前半に完成予定と書いてあった）、品川駅と田町駅の間
（泉岳寺のあたり？）に山手線の新駅が出来る計画があるそうです。

周辺の開発計画も期待できそうな内容でした。
当たり前かもしれないけど・・・。イメージ図とかは良かったです。
（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm）

地震や揺れを懸念している方もいるようですが、小学校や中学校が隣接している分
耐震に関しては特に力を入れているのではないでしょうか。

絶対買わないほうがいいってスレを読んで少し不安になったけど、たぶん５年後には
欲しいと思う人は沢山いると思います。
部屋にもよりますが、無謀な買い物（買い手が付かないという意味で）ということは
ないと思いました。

周辺がどんどんキレイに便利に変わっていくのを見るのは楽しそうです。

>>618さんへ

そんなマイナス思考にならないでくださいね。
いろんな人がいるけど、過去の経験から人間不信になっている
のかもしれないけどいい人もいれば悪い人もいる。
そしてどこの国でも生きていればいろんな経験します。
いいころばかりが人生ではないし。
だからね、悪いことを考えるとそういう方向になっていって
しまうのですよ。だから楽しい考えとか明るい前向きな考えも
必要と思います。隣人が変な人って隣の人から見たら
あなたが変な人なのかもしれません。自分中心もいいけど
マイナス思考の考えではそういうマイナスの人生にしかなりませんよ。
ガンバって！

皆さんつみたて君と同じ部屋を敬遠されるようですが、じつはあえて同じ部屋に登録したほうが良いケースがあります。

理由は、普通の部屋で負けて補欠下位になるより、つみたて君で人気が下がったところに登録し、負けても補欠上位になれば、繰り上げ当選の確率が上がるためです（たとえば同じ５０倍であればつみたて君部屋の方が登録者数が圧倒的にすくない）。

ただし、その損得は登録倍率の差によります。
倍率差が、ある値以下であれば、つみたて君部屋が有利になります。その値については、計算していますが、不確定要素があり正確には決め切れず、そのためここには書けません（自分では決めています）。

とにかく、あえてつみたて君部屋を狙うという選択肢があるということ。逆に、つみたて君もみなを牽制しようとして逆効果になることもあるということです。

すでにいろいろはじまっているようですが駆け引きの世界ですね。

なんでもなるようになるって人はちょっと黙ってて欲しい。
こっちはリスクを真剣に考えてるんだから。
少なくとも自分は45メートル以上が足場を組めないなんて知らなかった。
足場が無理なら重機か上、あるいは中からの修繕だよね？
そもそもタワマンの大規模修繕ってどうやってやるんだ？

＞621さん

でもどれがつみたて君の申込かって明確じゃないですよね？

つみたて君を持っている人が
「安心して21日までに申し込むか？」
「確実なところを抑えたい（せっかく使うのだから）から倍率みてから？」
どっちとも言えないんじゃないですか？

私なら後者です。

６１４さん、５９２さんではありませんが、少し条件を変えるといろいろあると思いますよ。
ここよりいいかどうかは、個人の考えや趣味の問題なので、一概には言えません。

昔はいっぱいあったし、これからも出るかもしれない。
でも未来はわからないので、今売り出してる中から選べば、少し狭くなるけど
４０００万円台で、勝つどき：クレストシティレジデンス、有明：ブリリアマーレ、東雲：ビーコン、豊洲CTTは予算オーバーですね。
アデニウム田端、駅から遠いけど　アドバンスシティ大森、ミオカステーロ蒲田、アドバンスステージ田端三番館、リステージ赤羽台、カテリーナ赤塚、、、他

んー、結構厳しいね。
でも、来年、再来年は不動産下がると思うよ。
中古も新築もね。

ここがよければ応募すればいいだけ。

老朽化している都営アパートが沢山あるけど、今後
当物件のような形で次々と建替えられていくんじゃ
ないかな。結構いい場所にあったりする。
今後も供給ありそうだし、相場が上昇する明確な読
みがなければあせる必要も無いと思う。

倍率を意識しすぎて好きでもない住戸を買うことは
ない。純粋に気に入ったのであれば迷わずゴー！！
だけどね。

６１９さん、
新駅は決定事項でしたっけ？
どちらにせよ、２０１０年はありません。
何故ならその前に終了しておくべき、東北、高崎、常磐線の延長工事が２００９年竣工が遅れているから。２０１１年とか２０１２年とかいってたから、新駅は早くてもその後着工で２０１５年頃かと。

真面目な話、築15年未満の中古をリフォームしても、ここより割安物件はいくらでもある。
ここを背伸びして買うくらいなら、新古物件もいいよ。
それこそ選択するのは自分。
あと一年くらい我慢したら、体力のないデベが破産して格安物件が出回るかもしれない。
（縁起が悪いので相当な割引もありうる）
逆にここよりいいのはないかもしれない。

そんなの誰にもわからないよ。
でも、共稼ぎで4000万の予算なら、中古で2500クラスの物件を買ってリフォームのがよくないか？
ここは地価上昇リスクもある定借だけに、5000万クラスが買えるくらいが無難だと思うよ。
（一括地代前払定借ならよかったんだけどね）

下らない能書きはなんでもいいんだよー。みんな当たれば大喜びなんだもんねー？
住み潰すのみ。
おれはもうＩタイプの４３階に決めたからよろしくな。
過去、１００倍の抽選を当てたおれがまた引き強させてもらいますよ。

ちなみに去年から定借のことはいろいろ勉強して中古物件も調査してるけど、住み潰す
くらいしか選択岐ないと思うよ。
最初、その物件の値段見ると、かなりのインパクト受けるんだけどね。
売ろうと思ってるなら論外。
賃貸もあんがい微妙なんだよな。将来的に特にタワーだと修繕とか地代考えると。
周りにタワーみたいな同じ様なマンションが無く、地域一番物件みたいなマンションだっ
たら、借り手はつきそうだけど。

ずばり、人気の間取りはどれなんでしょう？
やっぱり南向きとかEの東向きとか？

山手線新駅は白紙だよ。

というか、生涯一度の高い買い物なら、プラス要素の「予定」とか「計画」は計算に入れたらダメだよ。
その代わり、マイナス要素はちゃんと計算しないとダメ。
品川再開発＝将来高値売却期待じゃなくて、借地代の高騰リスクって捉えないと。
そこまで考えてもどうしても気に入ったのなら、全力で頑張ればいい。

いざって時は親元に住めたりするなら、それよりは気楽に申し込めばいい。
未来の予測なんて誰にもできないんだから、最後はわりきりと思い切りだよ。

70年先の解体の事は考えてもしょうがないのでは？
30年先に温暖化の影響で海面上昇で湾岸エリアが水没する心配の方が大きいです。
とは言え目先の事しか考えない20代独身なので3821のＮを申し込みます。

やっぱ東向きが見える方がかなり嬉しいけど、和室が欲しいおれはＩタイプ。
和室で布団で寝たい。

定借はお金で考えるなら、車と同じ感覚だと思うよ。新車で買うなら乗り潰すのが一番お得。
賃貸収入で考えるなら、特に定借なら中古を叩きまくって買うにかぎる。築１０年も満たな
いのに１千万ちょいとかで駅近３ＬＤＫとかあるよ。
あと、定借って子供いるような人には、どでかい負の遺産を残す可能性があるから、遺書で
子供にしっかり謝ること。

中古マンションを購入したいとかんがえています。借地権があり平成15年築で価格も市価よりも700万円ほど安くなっています。借地権のマンションはお得なのでしょうか？将来転売するとなると売却価格は相当額さがるのでしょうか？

おそらく「定期借地権付きマンション」のことだと思いますが、定期借地権とは定められた契約期間（50年以上）が終了後、その土地を更地にして地主に返還する条件の借地権です。
つまり契約期間が50年の場合、そのマンションは平成65年になると取り壊されることになります。

当然ながらあなたが平成65年現在でご存命なら、その後の住居を別途確保する必要があります。

「50年後のことはその時考えればいいや。とにかく今安く家を買いたい」という人には安さが魅力になりますし、50年後のリスクを重視する人は定借マンションは避けると思います。

また、定借マンションの場合、月々の費用としてローンの支払いや管理費のほかに、地主へ払う地代が数千円〜数万円かかります。

転売価格については、上記のリスクがあるので築年数が古いマンションの売却価格は普通のマンションより下がり幅が大きいと思います。


47,878枚 7-3 3 質問 総数 276 解決率 99％ 回答 総数 335 ベストアンサー率 85％ [この人のMy知恵袋をみる] 回答日時：2007/7/16 23:04:34

大分、前スレの定期預金に対する指摘だが、複利で計算せな。
３０００万円を税引き後０．８％で運用して１０年なら、
＋２４８．８万円

ちなみに何だかんだ今の円金利は世界の金利と比べると
まだ異様に低い。例えば今後の金利情勢次第で、
今後５年は０．８％、６年〜１０年まで３％と仮定した場合、
＋５４１．９万円
普通に定期預金などを利用してもインカムゲインはあります。

とはいっても世界的な金融危機がいつ表面化するか分からない
ご時世だけに金利情勢も不透明だけどね。> ＞＞５３６ の計算で、＋２３０だが、
> 実は、３０００をネット銀行などで年率１％で預けると、
> 税引き後０．８％で１年当たり２４万になる。
> １０年なら＋２４０ということに。
> つまり、その程度の目論見ならば何もせずに銀行に寝かせておいたほうが
> よほど確実で得だということ。
> したがって、へたな投資家さんは、ここには手を出さないほうがよい。

新築定期借地権マンションを買うメリットとデメリットを教えて下さい。
「メリットは、軽い負担で、広く良質で立地条件の良い所に住め、ゆとりある生活ができることです。レジャー、買い物、車、子ども達の教育の充実、将来的な資産の蓄え等、ライフプランの選択肢が広がります。 又、現在所有の不動産を売却し、定借マンションを購入すれば、条件の良い物件でゆとりの老後を送ることも可能でしょう。 デメリットは、土地を所有していないため、値上がり益を見込めないことです。中途売却はできますが、定借マンションは新しく、マーケットが確立していませんので、不透明です。ただ定期借地権の法律の性格からすると区分所有マンションに向いているため近い将来市場の確立は期待されます。 また、土地、建物が借り入れ対象となる分譲マンションに対して、定借マンションは、建物のみが借り入れ対象となるため、担保枠が少なくなります。(条件を満たすことにより価格の80％の融資は所有権付きマンションと変わりません) 〈定期借地権付きマンションの要点〉 (長所) 同じ資金なら広いところに住めます 同じ資金なら立地の良いところに住めます 土地の固定資産税の負担がありません 資金的にゆとりができます (短所) 50年後更地にして地主に返還をします 土地のキャピタルゲインは望めません 中古市場についてまだ不透明です 担保価値が低いです 」
http://www.fujiikomuten.co.jp/concept/page_e.html


46,550枚 3-3 3 質問 総数 29 解決率 100％ 回答 総数 710 ベストアンサー率 58％ [この人のMy知恵袋をみる]違反報告 回答日時：2006/6/5 13:37:15

要するに、今を考えるか未来を考えるかの問題だな。

今　ゆとりのある生活を送る（定借）　⇔　未来　７０年後のことなんて、そんなの関係ねー！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（子供がいる人は避けたほうがいいかも？）

今　初期の支払いが大きい（所有権）　⇔　未来　子供に資産を残せる　

今　賃貸　⇔　未来　リスクを背負わず気楽に住み替え（お金がないと借りられないリスク）
　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　いざとなったら生活保護があるさ　　

それぞれのライフプラン、スタイルに沿って考えるべき。

この物件が、住み替え借り入れ時に担保にならないって本当ですか？

よし。40階のB'に決めた！
独身だけど一部屋は書庫にするから2LDKが選べないんだよね。
一部屋は日当たりが悪い2LDKがあったら最高なのに。

ちなみに自分は親が戸建て所有なので、相続税対策でいずれそっちに住み替え予定。
あと20年は無事でいてくれ〜！

>>637
理論的には担保になるよ。実際提携ローンは物件が担保になってる。
でも定借をローンの担保にしてくれるとこは少ないし、定借物件の価値はあっという間に低くなる。
個人への与信供与と大差ない金額しか借りられないと思っておいた方がいい。

>>582のデメリットはよくまとまってるな。
ただ、担保のところは「担保としての価値は期待できない」くらいが無難かも。
実際、借入できるのは本人の給料のみ評価した金額程度だろうけど、担保には取られるはずだから。

子無し永住ならともかく、ここからの住み替え考えてる人は>>582読んだ方がいいよ。
定借はマジで資産にならんから。

住み替えの時に担保に出来ないって、この物件を担保にするときは、スミフの許可が要るからじゃないでしょうか？どこかに書いてありましたよ。担保価値は低いながらもあると思います。

それより、思ったより倍率ない気がしてきました。
人気の部屋はすごいと思うけど、それ以外は１〜５倍程度じゃないですか？
よく考えると、本当に第一次取得者が登録しやすいようになってますね。

今ローン中の方は、残念ながらよほどダブルローンで審査が通る方でないと難しいでしょ。
結構ローンはねられる人多そう。
だって、当選から契約まで１月しかないんだから、当選してからすぐに家を売りに出しても間に合うかどうかわからない。二重ローンを審査通る方って、よほどの高収入じゃないの？
年収１千万で通る？５００万で通る？？？

やはり現在家ナシで永住目的の人向けだね。

>>640
もとが安いから価値ゼロになってもダメージ大きくないし。プチバブル物件がこれから暴落することを考えれば、それらに手を出すより全然マシ。
もっとも、ここの場合は定借期間が長いのと立地がよいから、価値はそれなりに維持されると思いますよ。

というか、代わりの物件なんてなかなかないのでは？
いろいろ挙げていた人いたけど、狭くなるんじゃ比較としてどうかなあ・・・

確かに中古というのもいったいどんな中古だかね。。。

〉641

Ｖタイプは倍率どうかな？あんまり出てこないから低いかなぁ、、、

プチバブル物件が本当に暴落したら、
定借のここなんて見向きもされなくなりますよ。
マシとか価値が維持、なんて悠長なことは言ってられない。

今回抽選に当たったら死ぬまで１度も抽選に当たらなくてもいい。
みんなもそうだよな、みんなで当たろうな。

UR新築賃貸に４連続落選中。分譲抽選３連続はずれた。
こんどこそ当たるか！なわけない、ない。
ハズレ記録更新するだけだな。きっと。

キャッシュ購入以外で住み替えを予定している人は、自分のメイン銀行と相談してみな。
「定借72年の物件を買って、×年後に住み替えを考えてます。物件はこれです。資金計画の相談をしたいのですが」
自分の許容範囲のことしか言われなかったら、ここを申し込めばいい。
再考を促されたり、悪い意味で想定外のこと言われたら、諦めるか永住覚悟にすればいい。

もちろんこれは、自分の倍率を高めるための利己的な提言だけど、嘘は言ってないよ。
事実を教えたら倍率が下がるかもしれないんだから、嘘をつく必要がない。
融資相談は無料だから、プロの判断を参考にすればいいよ。

メイン銀行か。
そんなの昔から持ってないな。
キャッシュ購入だから良いけど。

プチバブル物件は暴落するでしょ。
確実に。

暴落するなら、定借のここだって買ってる場合じゃない。
賃貸にいたほうがマシ。

今１６万円の家賃払って不便な郊外に住んでるけどさ、
品川で最上階で南向きで４LDKで８８平米がとりあえず３６００万円出せば住み始められるってどんだけ夢なのかと思うよ。
今のボロ屋の家賃ですら２０年払ったら３８００万超えちゃうからな。
デメリット書いている人いるけど、ちょっと無理がありすぎ。

会社から、
賃貸の家賃補助が出る人は別だけど。

>>648
そろそろ当たりますよ

暴落するのは不相応に上がった東雲、豊洲でしょう。
ここはターミナル駅品川に15分で着きますし。
港南駅前の雑居ビルと食肉市場が開発されれば最高の立地ですね。

4006、4106、4206、4306このうち、いづれかに、
積み立て君が希望出しています。
避けたほうが得策ですよ。

以上、内部情報でした。

>>658
まあ本気で当てたいと思う人で稀少の４LDKと心中するような人は少ないでしょ。
中所得者のための物件と唱う割には４〜５人家族向け（４LDK）のプランが少ないのはおかしいね。
３LDKを自腹でプラン変更できるのかな？

タワーは修繕積立金が高いね〜
10年おきに一時金35万以上だよ・・・
払わない（払えない）人が続出しそう・・・

その辺の住民モラルは低いでしょうね、ワケアリ物件の宿命です。
子供の騒ぐ声や洗濯干しやゴミ出しが全員守られないと神経に障る人は
普通のマンションにしたほうがトータルで見ると満足度高いのは間違いないです。

今16万のURに住んでるんだけど(練馬区)、それより、だいぶ質は落ちると思いました。天井高、フローリング、建具(収納)など。ただ、品川でこの値段は安すぎですね。

レインボー狙いでいってみます。

これだけの世帯数、しかも収入格差も大きそうだから管理が難しそう。
ゴミ捨て、布団干し、騒音の三点セットに管理費・修繕積立金滞納者が続出しそう。
申し込み予定の方は目先の安さにつられるだけでなく、
ランニングコストの高さも良く検討されるべきですね。

ま、モラルも賃貸並みと考えればいいわけだし実際にまずければ５年待って賃貸に出せばいいわけか。
リスク、とまでは言えないかもね。失敗してもおつりが来るくらい取り返しがつく。

３２１２号室　Ｋタイプ　積み立て君の予約はいっちゃいました〜。会社の同僚です。

うちは子供いるけどここを申し込もうと思います。
私たち夫婦が生きている間はここを払い続けて、死んでからも
土地代など支払いが７０年続けられるだけの資産は子供に残しておきます。

もし将来子供だけになったとしても、
古い建物にはなるけれど、
土地代や修繕費、管理費など４万程度の支払いで
これだけの広さと立地に住めるのであれば、
他に賃貸を借りるより安いだろうし。
自分たちの家を買う資金を貯めるのにもいいだろう。
誰も住まなくなった家に支払いをするのはどうか、という人もいるようだけど
７０年間分の支払いをきっちり考えて購入します。
他の住人にも迷惑かけたくないし、７０年の借地を買う安心感は
そうやって個人個人がきちんと守らないといけないでしょう。

32Fはパーティールーム、空中庭園と共用スペースがあり、どうかと思いますよ。もったいない、つみたてくん・・・

>>658
>>665

積みたて君の所有者と競争しても勝てッこないのはわかってるが、ここでそんなに晒して大丈夫なのか？我々にとってはありがたい情報には違いないのだが・・。

>>668
倍率抑制できるからいいんじゃない？
実際はつみたて君もってない人が嘘を書くケースが大半だろうけどな。
まあ今から細かな工作してもしかたないよ。

まだ募集してないから予約も何も、ないけどね。
三味線弾きならありだけども。

ここはそんなに安いんですか！坪単価にするといくらくらいなんでしょうか？

聞く前に調べたら？
HPで全戸分の価格が公開されています。

積み立て君しようかと思ってたんだけど、撤退も検討中。
解体費や土地の値上がりも不安だし、できるなら子供や孫に資産残したい。
撤退して欲しい人で、これから先の所有権マンションのめぼしい情報持ってる人いませんか？
もちろん、積み立て君が使えるやつ。
なきゃ覚悟して申し込みます。ちなみに狙いは40階以上の東か27か28階の南。

そうなんですよね。

・全戸分の価格が公表されてて
・広告にお金がかかってなくて
・中を見て買える

物件の安さの陰に隠れてますが、フェアであること、無駄がないこと、
これらもこの物件の魅力を形成する大きな要素です。

ここは目先はすごい安いです。
ただし満期までなら7000万超級で毎月の負担が４万以上。
住み替えするつもりならヤバいらしい。
それでもいいならWebに価格あるし、全国の住友不動産に行けばパンフレットも手配してくれると思いますよ。

１つの部屋に積み立て君含む２０人が申し込んだとして、
積み立て君にとっては実質の競争率２倍。
一般人は競争率４０倍。

これくらいが平均倍率になるんじゃないかな？

一般くんは、恐ろしく勝ち目無いね。

>>676
ローンとして可視化される部分が安いことが重要な人って世の中にはたくさんいるんです。
税金の絡みがほとんどです。

積み立て君使ったって、外れるときは外れる。
運悪く、積み立て君同士が重なる部屋もあるだろう。

外れて後から、
スミフのダイレクトメールが届くようになるのは嫌だけど。

>>677
都は恐ろしくバランス感覚の無いことを平気でやるからね。つみたて君って本当に
生活に困って一旦千葉埼玉神奈川に都落ちした人には得られない特権だからね。

ま、遥か前は北青山のトミンハイムなんてのもあった。ほとんどタダで青山住民。
あれもネットが普及してたら凄い祭りだっただろうな。

神奈川の物件でつみたて君使ってた人がいたけど。
都落ちした人でも持ってるんじゃないの？

>>681
都営の優遇措置とつみたて君を混同していました。お粗末でした。

>>678
税金は将来負担部分もローンになってた方が安いのでは？
ここがトータルで7000万クラスなら、ローン増加分を入れると5000万クラスの所有権と同程度の負担？
なんとなく5000クラスの所有権のが良さそうなのに、税金を考えるとこっちのがいいってことですか？

当選者が辞退すると、「当選番号の次の抽選番号」なんですよね。
例えば３４番が当選して辞退したりすると、３５番がいれば３５番。
２位、３位まで抽選する手間さえも省くのでしょうね。

都が絡む物件ですし、できるだけコストをかけずに、どんどん自動的に。
ですから、名前と住所のみで部屋ごと登録。

せめてタイプ別登録だったらな〜。
１位だったら４３階、３０位だったら１３階。かなり妥協納得が出てきて
その方が早くうまく埋まるのにね。

だいたい諸々含めると月15万程度の負担という感じですかね。
年収500万円の世帯には厳しいですね。

トータルで７０００万クラスってどういう計算？

６７７さん
積み立て君に対してなぜ一般くんなのでしょうか？
しかも君がひらがなだし‥
積み立ててない君が良いかと思われますが。
みなさんはどうでしょうかー？

>繰り上げられない場合は1番にもどって順に繰り上げて補欠者扱いとさせていただきます。（なお、すべての登録者が契約にいたらなかった場合または、登録者がいなかった場合は、同じタイプの一番近い上の階の住戸の契約が終了した後、契約者の次の抽選番号の方を補欠者とします。補欠者が契約にいたらなかった場合は、同様に順に繰り上げて、また繰り上げられない場合には1番から順に繰り上げて補欠者扱いとさせていただきます。同じタイプの上の階がない場合は、同じタイプの一番近い下の階の住戸とさせていただきます。上記方法にても選出できなかった場合は、同じタイプの次に一番近い上の階の住戸、同じタイプの上の階がない場合は、同じタイプの一番近い下の階の住戸、以下同じタイプの次に一番近い下の階の住戸と順次移行させていただきます。なお、PタイプはKタイプ、RタイプはJタイプ、TタイプはKタイプ、VタイプはKタイプの住戸タイプとして取り扱い同様のことをおこなうこととします。）

これって穴だらけだな・・・・。
そんなことが本当に起こりうるのか？住友の意図が不明

>687
どーでもいいでーす

５２８です。

【メリット】
−何といっても初期費用の安さ！
−同じ予算でよりいい場所に、広くて、高層で、眺望のいいところに住める
−港南がこれから発展することはあっても廃れないでしょう

【デメリットを考えてみる】
＊担保について、ご意見がありまして、そこを修正しました。

初期費用がとても安いですが、以下が考えないといけないデメリットでしょうか

−７０年続く"地代"と"取り壊し積立金" （管理費、修繕積立金は所有権物件もあり）
−住み替えのときに担保にできない、または担保評価が低い可能性が高い
−定借だと買い手がつきにくいorいてもローンの審査が通りにくいから売りにくい
−業者の買い手はいるが、市場がせばまるのでたたかれるかもしれない
−一度自分で賃貸に出すと、その後の売却の際に税控除などからはずれる
−このケースの後、周りや他地域の都営等も次々定借化して、古いものはなお価値が下がる？

【パンフをちらっと見では見えにくいかもしれないところ】
タワーの管理費や修繕積立金がどんどん上がってくるのは所有権も一緒で、想像できる
ところかもしれませんね。それに加えて、本物件は、

−１０年毎に３０−４０万円の修繕積立金が示されている
−今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　上がると当然、地代も値上げになってくる
−"取り壊し"積立金も、タワーの経年化ともなって上がってくる可能性がある
　（所有権の"修繕"積立金が上がってくるのと一緒ですね）

あと本質的ではないですが、
−当選から契約まで１ヶ月くらいしかなく、資金調達など時間的制限がある

悩みますね。

賃料＋解体積立金が約２万。
再開発地区だしタワマンの解体技術が確立してないことを考えると、これより安くなるわけがない。
最低の２×12×70だとしても、＋1680万か。
実質5000万級のマンションを買うと考えれば、この立地は破格かもね。
問題は、資産にならないことだけだ。

修繕費は書いているように所有権も同じだし、地代も都が急に２倍とかすることは
まずないのでは？
５２８さんは悩んで居る最中なんですか？　それとも自分は止めたのですか？

>>690さん、感謝！
こういうのは議論や質問のループが一番面倒なので、助かります。

願わくばあなたと私の希望がバッティングしませんように！！

中間発表！！

現在までに掲示板で告知のあった申込予定部屋番号


304

3212　
3619

4006
4106
4206
4219
4306
4318
4319　
4321

>>692, 693
>>５２８さんは悩んで居る最中なんですか？　それとも自分は止めたのですか？

528です。
もちろん、グラフ書いて、天秤して、腕組みして、おおいに悩み中です。

>>694
ありがとうございます。
もちろん色々駆け引きなどあって、どう読んでいいかわかりませんが、
ないよりは、宣言があった部屋がわかったほうがいいかもしれない。

こんなとこで希望部屋公表したところで何の意味もないですよ。
ここに書き込まないで申し込むほうが断然多いし。

こんな匿名掲示板の申込情報を参考にするとか、正気の沙汰じゃないな。

地代が急に２倍とかにはならなくても高くなる可能性の方が大きいですよねえ。永住希望にしても将来大きな負担にならないか・・悩んでいます。定年後には住みやすい場所ではないと思いますし。

>>690
>−今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　上がると当然、地代も値上げになってくる

↑
これにともなってデメリットに加えて欲しいのは、
土地が値上がりした場合、地代は値上げされるが、土地売却のキャピタルゲインは得られない

です。
こうやって足していけば、最高のメリット＆デメリットになって、初心者でもわかりやすいかも。

>>６９１
＞実質5000万級のマンションを買うと考えれば、この立地は破格かもね。
＞問題は、資産にならないことだけだ。

この立地の近隣マンション売り出し価格はここの美質価格の＋１千万位だったんだよね。
それが資産の差だね。
土地が上がったので、１千万以上儲かってるしね。
WCTなんて、２千万もキャピタルゲインあったからね。

まぁ、これからは下がるだろうけど。

ＷＣＴの住人もずいぶん見に来ているようだが...

ＷＣＴからココに買い替えるヤツとか居るんだろうか？
建物から管理から資産性から住人の質から、全部が格段に落ちるっていうのにｗ

WCTでも中庭向きの1Lとかなら住み替えありえます。

近所のマンションに住む者です。ここが当たったら、今のところを5年間賃貸にだして、その後、自分のマンションに戻り、5年間シティタワー品川を賃貸に出そうかと思っています。536さんの法則で計算したところ、このようになりました。
5年間賃貸収入　20万ｘ12ヶ月ｘ5年＝1200万（少なめにみて）
コスト　　　2.2万ｘ12ヶ月x5年＝132万
固定資産税　18万ｘ5年＝90万
1200−（132＋90）＝978万　（純収入）

CTSの支出
ランニングコスト4万ｘ12x5年＝240万
固定資産税　18万ｘ5＝90万
トータル　330万

CTSの5年後の賃貸収入
18万ｘ12x5＝1080万
ランニングコスト4万ｘ12x5＝240万
固定資産税20万ｘ5＝100万
引渡し時の支出など　170万　（不動産3％、引越し代など）
物件2800−（240＋100＋170−330）＝1960万
1960万で10年後売れれば、純収入の978万が丸々残るでいいですか？

ご示唆頂ければ有難いです。

６９０です。

【メリット】
− 何といっても初期費用の安さ！！
− 同じ予算で、よりいい場所に、広くて、高層で、眺望のいいところに住める
− 港南がこれから発展することはあっても廃れないでしょう

＊以下、担保、土地価格上昇について、ご意見がありまして、そこを修正しました。
【デメリットを考えてみる】

初期費用がとても安いですが、以下が考えないといけないデメリットでしょうか

− ７０年続く"地代"と"取り壊し積立金" （管理費、修繕積立金は所有権物件もあり）
− 住み替えのときに担保にできない、または担保評価が低い可能性が高い
− 定借だと買い手がつきにくいorいてもローンの審査が通りにくいから売りにくい
− 業者の買い手はいるが、市場がせばまるのでたたかれるかもしれない
− 一度自分で賃貸に出すと、その後の売却の際に税控除などからはずれる
− このケースの後、周りや他地域の都営等も次々定借化して、古いものはなお価値が下がる？

【パンフをちらっと見では見えにくいかもしれないところ】
タワーの管理費や修繕積立金がどんどん上がってくるのは所有権も一緒で、想像できる
ところかもしれませんね。それに加えて、本物件は、

− １０年毎に３０−４０万円の修繕積立金が示されている
− 今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　 上がると当然、地代も値上げになってくる
− 一方、土地が値上がりしても、その分のキャピタルゲインはない
　 減る定借残余年数と古くなる建物が評価をかなり左右する
− "取り壊し"積立金も、タワーの経年化ともなって上がってくる可能性がある
　（所有権の"修繕"積立金が上がってくるのと一緒ですね）

あと本質的ではないですが、
− 当選から契約まで１ヶ月くらいしかなく、資金調達など時間的制限がある

っていうのはどうでしょう。

>701
芝浦港南地区の不動産屋の知人からの話だが、
ＷＣＴは女性に人気があり、豪華共用施設やクリニック、スーパーなど周ると、
品川駅から遠かろうが、幹線のそばだろうが、ここがイイと決めるそう。
今は決定権は女性がもっているそうだからｗ
内部共用施設など喜ぶのは初めの内だけとか。

堅実な男は、ここあたりで十分と思うが。

WCTからの住み替えねえ。
・共有施設不要な自分に気がついた
・キャピタルタワー北よりに住んでるので、こっちの方がマシ
・家庭の事情もしくは近隣住民が嫌い
・バス便が苦痛
これくらいしか思いつかない。

正直自分も、キャピタルタワー住民は羨ましくない。値段のわりに実利が少ない。
アクアやブリーズの東やブリーズ北東は素直に羨ましいです。

悩んでいるって、申し込む前に悩んで、申し込みすら辞めるってことですか？
どうせなら申し込みはする気がするんですが、その前に辞めるかどうか考える
べきっていうことなんでしょうか？

＞７０４さん

貸す時のクリーニング代やリフォーム代はどこに込まれてる計算でしょう？

どっちを売るにしろ、売る直前まで住んでいないと20％の譲渡益課税があります。

20万のフル稼働認識も微妙。
15万くらいの計算がオススメ。
なぜなら同じ様に目論んでる人がたくさん出るはずなのに、賃貸開始が11月と中途半端。
夢はほどほどにどうぞ。

自分も悩むとしても当たってからだなあ。みなさんは違うですか？　申し込まないの？

709さん
170万円の引渡し代の中にいれているつもりですが、リフォームはカバーできませんでしたね。
100万くらい上乗せします。よって、2800万の物件が1860万で売却できれば、とんとんということで宜しいですか？

704です。
CTSコスト10年間　240＋100＋170＋330＋100＝940＜1080（CTSの賃貸収入）
であれば、5年間自分が住んで、5年賃貸して、その間の管理費等コストは賃貸収入でまかなえるってことですよね？

>>705
デメリットの方が圧倒的に多いみたいですが、ご自身はどうされるんですか？

5年間限定で借りてくれる家庭って、そんなにあるものなんですかね？
単身の方なら居るかもしれませんが、間取りが広すぎるし。

私はド素人で、的外れでしたら申し訳ないのですが、
賃貸に出している部屋で、滞納＆夜逃げをされた時の保険ってあるんでしょうか。
更に最悪の事態（事件等）を起こされたら、価値が大幅ダウンですよね。
資産に余裕がない人が賃貸に出すのは、大変リスキーだと感じます。

能書きはもういいよ。辟易している。

当該マンションが定借にせよ自己資金少なく買えるのは事実だし、何といっても販売価格が安いのはもっとも魅力。

ここを賃貸に出すときのデメリットの一つとしては
駐車場が少ないので車のある人は借りてくれないんじゃないかな。
単身者向きの広さならいいけど、ファミリーで子育て世代だと車はまだまだ必需品。