シティタワー品川【５】

>>690
>−今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　上がると当然、地代も値上げになってくる

↑
これにともなってデメリットに加えて欲しいのは、
土地が値上がりした場合、地代は値上げされるが、土地売却のキャピタルゲインは得られない

です。
こうやって足していけば、最高のメリット＆デメリットになって、初心者でもわかりやすいかも。

>>６９１
＞実質5000万級のマンションを買うと考えれば、この立地は破格かもね。
＞問題は、資産にならないことだけだ。

この立地の近隣マンション売り出し価格はここの美質価格の＋１千万位だったんだよね。
それが資産の差だね。
土地が上がったので、１千万以上儲かってるしね。
WCTなんて、２千万もキャピタルゲインあったからね。

まぁ、これからは下がるだろうけど。

ＷＣＴの住人もずいぶん見に来ているようだが...

ＷＣＴからココに買い替えるヤツとか居るんだろうか？
建物から管理から資産性から住人の質から、全部が格段に落ちるっていうのにｗ

WCTでも中庭向きの1Lとかなら住み替えありえます。

近所のマンションに住む者です。ここが当たったら、今のところを5年間賃貸にだして、その後、自分のマンションに戻り、5年間シティタワー品川を賃貸に出そうかと思っています。536さんの法則で計算したところ、このようになりました。
5年間賃貸収入　20万ｘ12ヶ月ｘ5年＝1200万（少なめにみて）
コスト　　　2.2万ｘ12ヶ月x5年＝132万
固定資産税　18万ｘ5年＝90万
1200−（132＋90）＝978万　（純収入）

CTSの支出
ランニングコスト4万ｘ12x5年＝240万
固定資産税　18万ｘ5＝90万
トータル　330万

CTSの5年後の賃貸収入
18万ｘ12x5＝1080万
ランニングコスト4万ｘ12x5＝240万
固定資産税20万ｘ5＝100万
引渡し時の支出など　170万　（不動産3％、引越し代など）
物件2800−（240＋100＋170−330）＝1960万
1960万で10年後売れれば、純収入の978万が丸々残るでいいですか？

ご示唆頂ければ有難いです。

６９０です。

【メリット】
− 何といっても初期費用の安さ！！
− 同じ予算で、よりいい場所に、広くて、高層で、眺望のいいところに住める
− 港南がこれから発展することはあっても廃れないでしょう

＊以下、担保、土地価格上昇について、ご意見がありまして、そこを修正しました。
【デメリットを考えてみる】

初期費用がとても安いですが、以下が考えないといけないデメリットでしょうか

− ７０年続く"地代"と"取り壊し積立金" （管理費、修繕積立金は所有権物件もあり）
− 住み替えのときに担保にできない、または担保評価が低い可能性が高い
− 定借だと買い手がつきにくいorいてもローンの審査が通りにくいから売りにくい
− 業者の買い手はいるが、市場がせばまるのでたたかれるかもしれない
− 一度自分で賃貸に出すと、その後の売却の際に税控除などからはずれる
− このケースの後、周りや他地域の都営等も次々定借化して、古いものはなお価値が下がる？

【パンフをちらっと見では見えにくいかもしれないところ】
タワーの管理費や修繕積立金がどんどん上がってくるのは所有権も一緒で、想像できる
ところかもしれませんね。それに加えて、本物件は、

− １０年毎に３０−４０万円の修繕積立金が示されている
− 今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　 上がると当然、地代も値上げになってくる
− 一方、土地が値上がりしても、その分のキャピタルゲインはない
　 減る定借残余年数と古くなる建物が評価をかなり左右する
− "取り壊し"積立金も、タワーの経年化ともなって上がってくる可能性がある
　（所有権の"修繕"積立金が上がってくるのと一緒ですね）

あと本質的ではないですが、
− 当選から契約まで１ヶ月くらいしかなく、資金調達など時間的制限がある

っていうのはどうでしょう。

>701
芝浦港南地区の不動産屋の知人からの話だが、
ＷＣＴは女性に人気があり、豪華共用施設やクリニック、スーパーなど周ると、
品川駅から遠かろうが、幹線のそばだろうが、ここがイイと決めるそう。
今は決定権は女性がもっているそうだからｗ
内部共用施設など喜ぶのは初めの内だけとか。

堅実な男は、ここあたりで十分と思うが。

WCTからの住み替えねえ。
・共有施設不要な自分に気がついた
・キャピタルタワー北よりに住んでるので、こっちの方がマシ
・家庭の事情もしくは近隣住民が嫌い
・バス便が苦痛
これくらいしか思いつかない。

正直自分も、キャピタルタワー住民は羨ましくない。値段のわりに実利が少ない。
アクアやブリーズの東やブリーズ北東は素直に羨ましいです。

悩んでいるって、申し込む前に悩んで、申し込みすら辞めるってことですか？
どうせなら申し込みはする気がするんですが、その前に辞めるかどうか考える
べきっていうことなんでしょうか？

＞７０４さん

貸す時のクリーニング代やリフォーム代はどこに込まれてる計算でしょう？

どっちを売るにしろ、売る直前まで住んでいないと20％の譲渡益課税があります。

20万のフル稼働認識も微妙。
15万くらいの計算がオススメ。
なぜなら同じ様に目論んでる人がたくさん出るはずなのに、賃貸開始が11月と中途半端。
夢はほどほどにどうぞ。

自分も悩むとしても当たってからだなあ。みなさんは違うですか？　申し込まないの？

709さん
170万円の引渡し代の中にいれているつもりですが、リフォームはカバーできませんでしたね。
100万くらい上乗せします。よって、2800万の物件が1860万で売却できれば、とんとんということで宜しいですか？

704です。
CTSコスト10年間　240＋100＋170＋330＋100＝940＜1080（CTSの賃貸収入）
であれば、5年間自分が住んで、5年賃貸して、その間の管理費等コストは賃貸収入でまかなえるってことですよね？

>>705
デメリットの方が圧倒的に多いみたいですが、ご自身はどうされるんですか？

5年間限定で借りてくれる家庭って、そんなにあるものなんですかね？
単身の方なら居るかもしれませんが、間取りが広すぎるし。

私はド素人で、的外れでしたら申し訳ないのですが、
賃貸に出している部屋で、滞納＆夜逃げをされた時の保険ってあるんでしょうか。
更に最悪の事態（事件等）を起こされたら、価値が大幅ダウンですよね。
資産に余裕がない人が賃貸に出すのは、大変リスキーだと感じます。

能書きはもういいよ。辟易している。

当該マンションが定借にせよ自己資金少なく買えるのは事実だし、何といっても販売価格が安いのはもっとも魅力。

ここを賃貸に出すときのデメリットの一つとしては
駐車場が少ないので車のある人は借りてくれないんじゃないかな。
単身者向きの広さならいいけど、ファミリーで子育て世代だと車はまだまだ必需品。

俺は、住みつぶす感じ。
利便のいい場所で賃貸を貸りるつもりで。