パークホームズ西葛西清新町

中古でここの物件、出てたね。
SUUMOじゃなかったけど。

例えば、7階70.41㎡ 4538万円で中古で出てるお部屋のことですかね？
介手数料不要でお得とアピールしてる。
それは、新築と表示できない新築未入居の新古マンションなので、中古扱いで掲載されてるということでは。
スーモだとまだ新築扱いですが。

もう入居してから１年以上経ってしまっているのでそういう扱いになってしまうのですね
でも販売自体は３期５次ということで、
新築の販売方法をデベ自体はしています。
なんだかよくわからない感じだぁ（汗）
これ以上、価格がお得になるということは可能性としては低いのかしら
ここはもっと思い切ったお値段だったら動きそうな雰囲気はあるのに

今の割高市況よりお得に見えても、このエリアの検討者の大半は価格に敏感ということ。そういう客層なんですよ。

人件費やらの高騰で実際の物件価格は、純粋にどれ位上がるものなんですかね？
価格が上がってる上に、デベが更に利益を確保する為にチャレンジプライスをつけてくる。
売り切ってしまうと、次から出てくる物件はその価格がベースとなって、更に高値に挑戦。
まぁ、利益を確保するのが当たり前なので仕方ないですが。
最近はどこまで上がるのかな？って思ってしまう。
最近の景気から、このまま右肩上がりで行く感じがしないけど、どうでしょうね？
買い時は難しい・・・

価格のことがいろいろ話題になってますが。。
立地、利便性、教育環境などなど、すべての条件が揃って安く購入できる物件なんてないでしょう。
考え出したらどんな物件でも購入には至らないでしょうね。
どこを重視して、何を妥協するかだと思いますので、ご検討の方は冷静にお考えいただければ良いと思います。

ここを検討する層は
概ねディスカウント価格を期待している
一般的にはそういう条件の立地

一方で静かな環境を求めて
そこそこお金出す人も
絶対数としては少ないがいる

そういう人だけ納得して買うので
戸数が少ないが竣工後の販売が長引く
それは良し悪しがある

住民にとっては安さを求める人より
環境にお金を出せる人が好ましいだろう

三井にとっては人件費と利益のバランス次第
そろそろ思い切り良く損切りする判断が必要だろう
営利企業の目的は最終利益なのだから

>>529 匿名さん

あと半年で竣工から2年。
下げて早く決めるか、下げずに粘るか。
天下の三井なら。。。

どうするのでしょうね。
この辺り自体は穏やかな地域だと思いますが、車を持っていることが前提。
駅までの距離、と言うのは
資産価値に影響してくるのかもしれないな、とは思います。
もっと大胆な値下げ、ありますかね？
あるんじゃないかと思っていますが…。

週末になると見学に来られる方を見かけます。
興味を持ってる方はいるようなので気長にやるのではないでしょうか。
値引きと言うより、オプションなどのおまけがつきそうですね。
チラシによるとディズニーの貸し切りイベントなども載ってましまね。

おー！あと3つで完売ですね！

ゴールが見えて来ましたね！

住民です。
まだ残ってるようですね。
早く終わって欲しいです。
売れ残るようなマンションを買ってしまった感じがするので。
ここは環境が良くて良いマンションですよ！

残り３戸くらいからまた大変なんですよね。
選択肢も無くなってくるし 売れ残り感満載だし。

ここまで売れ残ってるとやはり 公にはしない値引きとかありそうですよね。
オプションサービスっていうのは建前で。

都内でこの価格で70平米の三井ブランドに住めるのは正直ココぐらいなんですよ。だから迷ってます。今って本当マンション高いですよね。苦

>>536 匿名さん

そうそう。
他のマンション高過ぎですわ。
駅から遠くても都心へのアクセスはよいし、郊外より魅力的ですよね。
前向きに検討してみようかな

>>537 匿名さん
ここで4500万は充分高いですよ。
今は価格的には他よりはと思いますが、販売開始当初はかなり割高感がありましたね。

そう、だから二年近く売れのこってる。
駅から遠くても、エリアの相場より高くても、23区内のブランドマンションなら大満足、だっていまの都内駅近は高すぎて買えないんだもん、というニッチな需要向けだから。
ニッチな需要とは言え、ブランドマンションが優先基準の人もいることはいるから、時間かかってもなんとか売れるとは思うけどね。
まあ立地の資産価値はどうでもいいという覚悟が必要だけど。

販売当初にも駅遠なのに高すぎると言われ、関係者と思わしき人が、物件が少ないから以外と人気があり資産価値はある！と火消ししてました。それなら、近くのライオンズマンションの中古がなかなか売れてないのをどう見ますかね。

相場を上回る高値で買ったら、貸し出すときも中古ても、買った価格に引きずられて、相場を上回る賃料や中古価格を付けがちだから、なかなか借り手がつかない、売れないというのがありがち。資産価値という点では不利だよね。それを見込んで、思いっきり値下げで買えるなら悪くはないね。あとは最悪損切りしてもローンなどに影響しないならいいんじゃない？

>>540 匿名さん

売るときや貸すときもパークホームズって看板があればそんなに悲観しなくてもとは思います。
少なくとも近隣のライオンズマンションとは築年数もブランド力も同じではありませんしね。

>>541 匿名さん

パークホームズの看板だけで、賃料や売値が割高でも納得してもらえる、それだけのブランド力があるということですね。

ただ、こちらのマンションの管理形態は、管理費カットのため週4回午前のみ勤務の巡回です。ライオンズは日勤。管理レベルやモラル違反への注意など差があるのて、そこをどう見るかてすね。

>>542 匿名さん

竣工から一年半経ってるから新築ではない。
未入居物件の新古っていうのかな。
現にいま売れてないのに中古になったらどうなるかは想像つくと思われる。
正直この価格設定のままでは、リセール力は無いに等しいでしょう。
ここは、あと半年で築2年になる物件。
素人でも気付くから未だに売れ残ってるんだと思います。
築2年の中古を買うのと一緒ですね。
ここは2014年12月竣工。
ちなみに、横浜の傾き事件の前に建った物件です。

>>543 匿名さん

そうてすね、駅遠でもいいから環境を求める人は少ないです。
そして、そういう人も、駅遠物件の相場より高いけど、ブランドマンションたから、ぜひ買いたいという人はもっと少なくなるだろうし。

営業が提示するこのエリアの中古の事例なんて、上手く高く売れたのしか出さずにそれが普通と誤解させるし、中古も買ったときより相場が上昇してるから、高く売れてるように見えるだけで、相場の高い時期に買ってバブル崩壊してから売るとそんなに価格の維持は見込めない。駅遠は特にね。

たあ、それを織り込んでかうべきだね。

住人ですが。
購入検討している方が色々言うのはいいですが、そうでもない人たちにあれこれ品評されるのはすごく不快感です。

購入検討される方は惑わされないでくださいね。

事実を指摘されて不快感も何もないでしょう。
一般的には資産価値の低い駅から遠い物件なのに、そこそこ高いのは事実なんだから。

買いたい人はそれに納得すれば良いのです。

買った人は

駅距離より子供のために環境最優先
割高でも、23区でブランドマンションで何とか買える価格
駅距離は自転車乗れば良い
駐車場の空きはないがしょうがない
資産価値は気にしない
またはブランドマンションは資産価値落ちにくいと思いたい

などの価値観なので、
それに共感できるなら思いきって買っちゃえば？

住人さんは住人板立ててそちらでご意見を交換されてはいかがでしょうか。
竣工前完売しなかったマンションなので検討板は見てても不快なだけだと思いますよ。

>>547 匿名さん

あなたは買った人でも買いたい人ではないですよね？？？

>>549 匿名さん

同感です。
547の方はよほどのスペックの物件に住んでるか、マンション関係の専門家なんだろうなぁと思いました。
そうじゃないと誰もがわかるような当たり前のことを堂々と言えないです

>>550 匿名さん

なかなかいい感じです。

>>549 匿名さん

そういうあなたのお立場は？

>>552 匿名さん

547と同一人物ですか？

>>553 匿名さん

なかなかいいご指摘です。

>>550 匿名さん

誰もがわかるようなことを堂々と言うのがマンションの専門家なんですね。勉強になります。

そして、誰もがわかることとは、立地が遠くて資産価値は見込めないことや、立地以外を求める人もいることを指しており、それは誰もが正しいと認める内容ということですね。よくわかりました。

>>555 匿名さん

その通りじゃないですかね？
それが事実でしょうしねぇ。
それでもいいと思う人が購入したということでしょうね。

この板での議論をアタマにいれて週末実際にこの目で見て確かめて考えることにします。

>>555 匿名さん

547と同一人物ですか？

>>557 匿名さん

違います。553と同じです。

>>556 匿名さん

547と同一人物ですか？

>>559 匿名さん

違いますよ。。

>>557 匿名さん

558です。
ごめんなさい、間違えました。
私は553と556を投稿したものです。

547さんではありません。

私もこの地区気になっています。
なかなか新築建ちませんし、まだ残っているなら見に行きたいと思っていました。

>>563 匿名さん

もう少し駅に近いと学区が清新一小、一中だったんですよね。

>>564 匿名さん

まぁ気にする人は気になるでしょうけど。。。

516、571あたりでもこの話題になってましたが、個人的にはあまり過度に取り立てるようなことでもない気がします

小学校って学校によってそんなに違いがあるものなんでしょうか。
公立の学校だったら、規模の違いはあるかも知れないでしょうけれど、でも進路が違うとかそういうのは極端に差は出ないのでは？
ただ親心としては良いとされる学校に子供を通わせたい！というのはわかります。
でもまぁ、こちらの通学区の学校も特に悪い評判もなく…という感じなのでいいのでは？

西葛西駅には駐輪場あるのでしょうか？
利用するのにいくらですかね？
マンションの住人の方は駅までは自転車でしょうか？

>>567 匿名さん

ありますよ。
1カ月1800円です。
ただ抽選ですね

西葛西はインド人が多いみたいですね。
今朝テレビでやってました。
駅周辺に激辛インドカレー屋なんかがあるみたいですね。

マンション周辺におすすめの飲食店なとありますか？
やはり駅まで行かないとないですかね？

>>570 匿名さん

周辺にはないです。
そういう利便性を求めるなら駅前まで行ってください。

西葛西駅の駐輪場について書かれている方いらっしゃいましたが、情報共有を。
ありますよ。
ありますが、定期はもういっぱいになっちゃっている可能性が高いです。
募集をかけている様子がないので…。
ただ、当日利用のスペースがあるので、うまく行けばそこに停められると良いなぁという感じです。
どの程度のスペースがあるのかはまた確認しなければなりません。

>>572 匿名さん
駐輪場、駅前の北と南は、定期はいっぱいだと思いますが、西駐輪場は空きがあるので定期買えますよ。徒歩4分くらいですが、それはれはで慣れたら大したことないですし、メトロセンターの中を通って、それはれはで、楽しいですよ。
南北駐輪場はスロープを下りたり中が広いので
所要時間は余り変わらないかもですよ。
ちなみにどこも、1日100円です。子供乗せる大きい自転車でなければ、どこでもとめられたと思います。


あと、交通の便など、いろいろご意見あるとおもうのですが、この辺りの良さは、住んでみないとわからないだろうなぁ、、、と思います。
私もこの町が気に入っています。

駐車場は、実はマンション周辺の駐車場の方が安かったりしますよ

そうなんですよね。
ただ月極め駐車場はいつ無くなるかわからない怖さもありますね。

マンション駐車場がもうないというのも売れない理由の一因なのでしょうか。

マンションの駐輪場18000円。
近隣は15000円。
割高な設定です。
マンションのほうが近くて便利だし、近隣のように無くなるリスクも無いからね。
多少高いのは仕方ないのかな。
それにしてもマンションの方は台数が少なすぎですよね。立体とか地下とかにしてもっと確保するべきだったと思います。

駐輪場なんですか？駐車場の金額じゃないでしょうか。
駐輪場は月額 200円～300円ということですので。

敷地内の駐車場は台数が特に少ない場合は停められない人が多くなってきます。
不公平感を減らすには相場よりも高く価格を設定するといいという話を聞いたことがあります。
そうすれば敷地内に停められなかったとしても「まあ、外のほうが安いからね」と気持ちに折り合いがつけられるようです。

周りには駐車場たくさんありますので、敷地内にこだわらなければ不便は感じないと思います。

>>570 匿名さん
逆にない方が良くないですか？

都内は、車を手放す人も多いので、駐車場の設定数は少ないと説明を受けました。将来的に空きが出て、それが住民の負担になることがあるとか…。

>>580 匿名さん

それは機械式駐車場ならその通り。
立体や地下式ならメンテ費は少なくて済むから、初期に多くの人が借りた収入を積み立てておけば、だいぶプラスになる。でも、用意するのに建築費かかるから、売り出し価格を上げたくなくてやめたのかもね。

ただ、機械式を導入するぐらいなら、メンテ費のほぼかからない平置きで、建築条例の下限の3割に留めるのは妥当な判断かな。

あと、都内でも駅近でないなら車の所有率は高いだろうから、そこは疑問。

まあ、周りにあるなら当面はしのげるかな。

周りには月極ありそうな感じですよね。
営業さんに訊いてみるか、地元の不動産屋さん回ってみて…ということになりそう。
駐車場はここだともう少し多くても良いんじゃないの？と思うけど、
まあこれ以上増やせるわけじゃないし、この状態でうまくやっていくことを考えていくのが建設的でしょう。
少なくとも将来の運用に関しては心配はあまりなさそう。

マンションの駐車場は月18000円。
周りには15500円のところもあります。(少しだけ旧清新２小方面に行ったところ)
それ以外にもたくさんありますし、空きもあるようです。
決して損な条件ではないと思います。

>>583 住人さん

でも、外部で借りると仲介手数料とか初期費用がかかるのでは？

月極駐車場を不動産会社と契約すると一般的に敷金、毎年の更新料がかかりますね。
車庫証明に必要な書類の発行にも手数料がかかります。

>>585 匿名さん

あとは、敷地内の安心感というのはあるかも。
イタズラや盗難の可能性は低くなるだろうし。

>>585 匿名さん

マンションの場合は敷金とかはないのでしょうか？

>>587 匿名さん
敷金は当然ありません。
毎月の駐車料金のみですし、値上げも基本的にはありません。
私のマンションでは車庫証明に必要な賃借証明等の書類もお願いすれば管理会社が用意してくれます。

>>586 匿名さん
そうですね。
盗難は機械式駐車場だとまずありえませんね。
地下ピット式であれば地上を借りなければ隣の車からのドアパンチも無いので安心です。
機械式はコストがかかるし、出し入れも面倒ではありますが。

>>584 匿名さん

そうですね。一年とか短期で考えると損得はあるかもしれませんね。
ただ短期で考えるかある程度の期間をもって考えるかはその人次第ではないかな、と。
少なくとも購入するからにはある程度の期間はそこに住むはずですし、それを考慮すればありではないですかね。

何だかこの掲示板には色々とケチつける方が多いですね。

資産価値云々や駅から遠いとか分かりきったことですし、敷地内駐車場が少ないのも、周りの駐車場を利用すればさして問題にならないような。
割高だと感じるのであれば他を探せばよいと思います。

購入検討してる方がいるのに不安を煽って何がしたいのですかね？

しかもこういうことを書くと『マンション販売業者ですか？』と言われますしね。
何なのでしょうね？

>>591 匿名さん

実際そうなのでは？
もしくは匿名の住人とか。

それとも正義感にあふれたご近所か、マンコミュファンなのでしょうか？

まあどんな立ち位置でも、貴方が意見を言うのは自由ですよ。そして、相手も何言おうが自由ですから。

皆が好き勝手に色んな事を言い合って多様性を確保し、見る方は自分の都合よいとこだけ見るのが匿名掲示板ですよ？

こういったスレは当たり前ですがネガもポジも書き込まれます。
ネガが多いのはそれだけ条件が悪いマンションなのでしょう。
駅遠で近隣に商業施設も少なく、駐車場も少ない。だけど環境は静かで良い。
検討するかたはもちろん気になるところでしょう。

>>593 匿名さん

ここは環境優先のかたに合うマンションでしょう。子育てには良いと思います。

資産性については、将来の事ですからね。
高く売れる売れないは、いろいろ予測は出来ても実際どうかはその時にならないとわかりませんからね。

清新町に絞って考えると、清新町の中の分譲マンションは希少です。皆様が言う程、個人的には悪くないと思いますが。

環境優先、ですか…。
繁華街も近くはないですので、子供がいる人にとっては安心感はもしかしたらあるのかもしれないですね。

毎日電車通勤しなくて済むのであれば良いのかなと思いますが
立地的にはリセールは厳しい。

もう永住しますよ、ということであるのであれば
お値段的にも良いのかなとは思われます。

子育てにいいとありますが、
塾や習い事も近くにあるのかどうというのはポイントになってくるかと思います。

>>595 匿名さん

この時代で4,000万円代のマンションって時点で資産性の高いマンションは都内では、なかなかないのでは？

そりゃ、都心の高級マンションなら資産性は◎ですよね。でも我が家は都心のマンションは買えませんからね。

資産性の高い未入居の4,000万円代の都内のマンションってどこかにあるのでしょうか？
あるのなら検討はしてみたいのですが。。。

資産性はともかくとして 万が一、中古で売りに出さなくてはならなくなったときに 売りにくいっていうのはありますよね。

その点では駅近マンションに比べて 値段を下げざるをえなかったりはするのかなと。
新築でさえこんなに売るのに四苦八苦してるのだから 中古になったらどんなに大変なのかなぁと思ってしまう。

>>597 匿名さん

それを資産価値が低いというのですよ。。。
高く売れるか、希望者が多く早く買い手がつくか、というのが資産価値の高さだから。

ただし、この相場が続いたり、相場がより上がれば、相対的に資産価値は上がります。
ただし、それはここに限らず旧価格のマンション全てに言えることですけどね。

ここは資産価値や便利さより、環境による生活価値を何より求める人が買うべき場所。
興味のある人に不安感を抱かせるな！ではなく、それを現実として飲み込める方が買わないと、万が一本当に売るはめになったときに青ざめるのは本人ですから。

>>598 匿名さん

検討している者ですが、ここはそんなに危険なマンションなのですか？

やはり、駅からの距離って不動産の価格を決めるうえで重要なのでしょうか？

先々、値下がりが予測されてしまうなら駅チカのマンションで考えた方が良いのですかね？

でも西葛西の駅チカは5,000万円以上しますよね。悩みます。

>>599 匿名さん
一般的な話として、駅から遠いと資産価値は下がります。そのデメリットは、ローンの残債以下の値段しかつかない可能性があることです。販売手数料も払わないといけないですからね。

それに対し、このエリアの築浅は少ないから
資産価値は落ちないという見かたがあります。関係者は駅から遠くても希少価値があると言いたいのです。23区で新築で4000万台って今時あるの？と。

でも、その破格の値段で二年近く売れ残ってるんだよねという見方もあります。新築でそうなら、中古ではもっと下げざるを得ないよねと。

それをどうとらえるかは検討者次第です。どうしても買いたいなら、リスクが低いと思えばいいし、リスクが高いと感じるなら止めれば良いのです。

今、この時期に買わなきゃいけない感じなのですかね？
現在は不動産、買い時だと思えないけど。

人それぞれの判断ですけどね。

資産価値が気になるのであれば、駅近で+1000万円出せばよいのでは？

資産価値を気にするならそもそも西葛西を選んじゃだめですよ。

資産価値、資産価値言うなら豊洲のムダに高いマンションでも見に行けばいいと思う

ここもムダに高いと思うけど。

資産価値が低くても安いマンションならいいけど、ここはそこそこ高いから賛否両論なのでは。

>>605 匿名さん

初めての参加です。宜しくお願いします。
ここのマンションの適正価格はどの位とお考えでしょうか？参考までにご教授下さい。

>>607 匿名さん
今売れ残ってる住戸で4000万かな。

>>608 匿名さん

ありがとうございます。
そうなると、450〜500万円、三井不動産の価格設定が高いということですね。
その4000万円の価格は魅力的だと私も賛同いたしますが、やはり仕入れの問題等で高くなってしまっているのでしょうね。
売値を下げると資産価値を下げることになるから現実的になかなか値引きが出来ない状態でなのでしょう。
あと半年で竣工2年になってしまいますね。
あと2戸ですし、夏には完売でしょうか！

駅から遠いとは思いますが、慣れたらそんなもんかという距離だと思います。
資産価値だけで判断される方は購入されないマンションということだけだと思います。

>>610 匿名さん

だから、資産価値や利便性は優先度が低く、緑のある環境を第一に考える人が検討するマンションなのです。ずっとそう言われてますよね。。。
そういう感性の方が買えば、徒歩16分も慣れるでしょうし、満足度も高いでしょうね。

資産価値も考えたいと言う人は避けたほうが無難でしょう。万人受けする立地ではないので、価値観の合う見込み客がピンポイントでアクセスしてくるのを待つことになり、流動性や価格維持は低めですから。

資産価値を気にされる方は、駅から近いマンションを是非検討して下さい。
誰でも、駅が近い方が良いのはわかってますよね。
駅から近ければ近いほど価格が上がっていくのは常識。
西葛西ですら駅チカはココ+1,000万です。
お金がある方は駅チカで検討して将来含み益が出る事を楽しみにしながらマンションを所有するといいでしょう。

資産価値のことばかりで参考にならないので、ここのいいところを教えてください。
やはり環境ですか？

私も聞きたいですね。
どなたか是非良いところ教えてください。

>>613 匿名さん

近隣に沢山の公園があるところ。
車通りが少ないところ。
小学校、中学校が近いところ。
繁華街ではないので静かなところ。
駅までの道の途中にマルエツ、セブンイレブンがあるところ。
西葛西駅にはお店がたくさんあるところ。
西葛西駅に駐輪場があり駅まで自転車通勤できるところ。
東西線が最寄り駅でメトロが使えアクセス便利なところ。
駐車場代が1.5〜1.8万と手頃なところ。
近くに臨海公園、臨海病院があるところ。
荒川の土手のサイクリング、ジョギングコースが近いところ。
居室がアウトフレームなところ。
ハイサッシ、連結サッシ採用なところ。
食器棚が付いてるところ。
バルコニーが広いところ。
フトンクローゼットがあるところ。
バルコニーが東向きなところ。
西葛西は大手町勤務会社員の賃貸需要があるところ。
規模が小さくてプライベート感があるところ。
海抜から3メートルあげた立地なところ。
居住者は電動自転車を貸してもらえるところ。
規模が小さいのでエレベーターもあまり待たないところ。
居住者の質が良いところ。

あと、居室がワイドスパンで横幅が6.2メートルとれていてリビングや洋室にゆとりがあるところ。

あと、全部屋パークビューで春には桜が咲くので、バルコニーからお花見できるところ。

目の前公園なので将来、建物が建つ可能性がひくいところ。

>>617 匿名さん

勤務先から交通費として、西葛西駅までのバス定期代、約9千円を毎月もらえるところ。

関係者の書き込みは参考になります。
歩けばバス代は着服できますから、ローン支払いにあてられますね！

なんだ、良いところいっぱいあるじゃないですか。
ホントに駅から少し離れているだけですね。
住み替えリスクが低く、電車通勤でなければ問題ありませんね。

>>620 匿名さん

良いところの追加です。
7階の共用廊下から東京の高層ビル群が見えて夜景綺麗なところ。また、天気が良くて空気が澄んでる日は富士山も見えるところ。
駅前に、コナミスポーツジムがあるところ。
イオンまで無料バスが出てるところ。
近隣のマンションは大手企業の社宅になっていて治安が良いところ。
ここのマンションは子育て世代の方が多いところ。
近隣の戸建て住宅も子育て世代の家族が多く住んでいて安心なところ。
駅まで公園道路なので緑が多く散歩感覚で行けるところ。

>>621 匿名さん

江戸川区は競艇場のお陰で税収が潤っており、子育ての手当てが手厚く、手当ての質が東京23区No.1なところ。0歳の間も手当てが出ます。また私立幼稚園の月謝も上限が2万代というところも素敵です。