パークホームズ西葛西清新町

清新一中の学区だったら不動産価値は下がりにくいのですか？

清新一中の学区でも売れてないからね。

>>442

そうですね。
一年以上経つと「新築」って広告出来ないはずですよね。笑
三井のブランドマンションなのに大苦戦ですね。
価格設定が高すぎたのが原因ですね。
既に入居が始まっているマンションを買う人いるのかな？
完全に売れ残りの在庫ですよねー。笑

江戸川区の徒歩16分の物件に4,500万もの大金つぎ込むなんて、皆さん、太っ腹ですな！
ここの相場は3,800万だよ。笑

先着順5戸になっています。少し売れたのかな。

値段が少々強気すぎた面もあるかと思いますが、買って住まわれている方もおられるので
この辺りの魅力というのがあるのでしょうか。
学区が良いというお話しですので、学区目当ての方も少なからずいらっしゃった？

この後はもう、学校は新学期が始まって久しいですし、学区狙いでと言うのはしばらく出てこないでしょう。
あとはどの程度のサービスがあるかがポイント？

西葛西の土地柄にブランドマンションがはまらなかっただけだと思います。質より安さに魅力を感じる人が多い地域なのかなと。
ここを買った人は間違った選択はしていませんよ。

こちらのマンションは清新一中の学区ではありませんので、
住人の方は中学受験を考慮されている方も多いような気がします。

>>456
購入者の方ですかね。

質より安さなのではなく、単純に駅から遠いのにそこそこ高い、その一点につきますよ。一般的にはブランドと質のみではなく、駅距離も重要なファクターなのでね。あとは三井住友建設もマイナスかも？

ここが、最低でも駅徒歩10分以内なら、もっと高くても完売してますよ。それぐらい駅距離は重視されてますから。

駅から遠くて不便でも、環境とブランド、それと駅近と比較すれば相対的に安い、をメリットとして選ぶひとはある程度はいるでしょうが、少数派ってことです。

しかも、そこそこ高いので、より検討者が絞られます。

ここを買ったひとは、確かに間違った選択はしてないですよね。万が一資産価値が落ちても良いと納得して買ったんだろうから。

>>459
それは絶対戸数が多く、書き込む方も多いからでしょう。
こちらは検討スレだし、住人はほとんど居ないんじゃ？

>>459

住民の方か販売の関係者でしょうか？
マンションの目的は、完売ではないって、ずっと売れ残ってても良いってことですか？

投資でなく実需でも、人気のある物件は早期に売れますよ。ここの人気が、立地、物件内容と価格を比較検討して、一年以上売れ残る程度ってだけなのでは？

商品が売れるのが目的ではないって、売れてない言い訳で初めて聞きました。

>>461
極端な解釈ですね(笑)
完売をゴールにしてるのはデベでしょう。
住人にとってはその先の生活のほうが重要なわけです。

そういう意味で、最近出来た西葛西の大規模マンション二件は及第点に達していないように見えますよ。
駅徒歩10分以内ですし完売もしていますが、快適に生活出来ないマンションは願い下げです。

あと、住民認定とか営業認定は無意味ですからやめたほうが良いですよ(笑)

>>462

必死に擁護するからそのように見えるよね。難解な解釈ではなく、あなたの文章が分かりにくいんだと思うよ。
売れないことと、住民の生活の関連性がよくわからないよね。
誰が読んでもわかるように、もっと噛み砕いて説明してほしいな。はぐらかさずに。

横からスミマセン、
こちらのマンションの住環境に満足された方だけ、購入されたらいいという、そいう意見ではないでしょうか。

類は友を呼ぶ、です。

>>463
難解な解釈って何ですか(笑)
申し訳ないのですが読解力をみがいてから出直してください。

>>462 匿名さん
ご自身が購入したマンションを擁護するのは
わかりますが他のマンションを貶すのはやめましょう。

>>466
お言葉ですが購入者認定のような発言こそ控えたほうが懸命です。幼稚に見えますよ(笑)

>>467 匿名さん
何がいちいち可笑しいのかわかりませんが、あなたの文章も充分幼稚ですよ。（笑）

まぁどちらにしてもこの物件はさほど魅力はない。
ただし、割引されてるならいいかもね。

>>468
イライラしたら負けですよ(笑)
幼稚なもの同士なかよくやっていきましょう(笑)

少し前のチラシ広告では、三井の同じような物件（緑があるが駅から遠い）として、パークホームズ杉並善福寺川緑地がセットでPRされていましたね。どちらも完成後もなかなか売れていないみたいです。少なくとも、それは事実でしょう。
それから判断すると、一般的な資産価値は低いでしょう。つまり、売ったときの価格から価格を維持してすぐ中古の買い手が見つかるか、賃貸で賃料を高く長く維持できかつすぐ借り手が見つかるかということですね。それは立地に依存していて、価格設定に対する人気度は売れ行きで判断できます。

買った人は環境重視で資産価値、つまり売れ行きは気にしない人なんでしょうから、完売は重要なことではないのでしょう。ですので、何とか新築ブランドマンションが買えるから買おうというのは危険で、ここの環境が何より優先の方が買うのが無難でしょう。
もちろん、何年も残って大幅値下げされるならば、値下げされた部屋の資産価値は高まるので、予算が足りるならどこでもいいと言う人が買ってもリスクは低いでしょうね。

>>472
資産価値とか入居後の穏やかな生活を考えたら、結局西葛西なんかでマンション買うもんじゃないってことですよね。

>>473 匿名さん

こんなところを彷徨いている僕達の現実は、口ばっかりなんだよね。
この土地、この物件を検討したい人に申し訳ないよ。
ここが良いかどうかは現地で判断できるよ。

>>474

環境とブランド重視で、現地見て気に入って、欠点に目をつぶれて、この金額出して良いなら、買ってもいいと思いますよ。

そこは個人の判断ですから。

ここ２年ぐらいのマンション価格は異常ですよね。
葛西や西葛西でマンション購入する唯一にして最大のメリットは安さです。
市場全体が底上げしているとはいえ、今？、西葛西で？、と自問する姿勢は必要ですね。

>>476
どうしても今西葛西でブランド新築買いたい人限定ですかね。

一昔前の駅近と同等なので、買うには気合いがいるかも。

自分が購入したマンション、いつまでも売れ残っているのは嫌だな。

>>478
売れ残るのも嫌だし、入居後にモラルハザードで苦しむのも嫌ですね。
そうなると、やはり西葛西でマンション買うもんじゃないという結論ですかね(笑)

西葛西と清新町・・・近いですが、環境に恵まれています。お子さんいる家庭なら住んでみて本当に実感されると思います。

緑に囲まれて静かな環境なんでしょうけど、、、それに高いお金を払う価値が見いだせるかですよね。
セオリーでは駅から遠い物件は環境と安さが売りなので、この価格を安い！と感じる人でないと。

住人です。
以前違う場所で購入後、売却しこちらを購入しました。とてもいいマンションだと思います。

特に環境です。緑も多く公園もたくさんあり子供がいる家庭にはとてもよいです。

駅からは遠いですが、自転車や車があれば気になりません。
郊外のような生活が苦でなければ問題ないと思います。
駅近をご希望なら合わないでしょう。

資産価値うんぬん言われてる人がいますが、そんなに気になることですかね？
投資目的であれば確かに資産価値は気になるでしょうね。であれば買わなければいいと思います。

周辺住人の方もフレンドリーでいい方が多いです。
日々忙しく仕事などで過ごす中、休日をとてもリラックスできる環境が整ってます。
地元民でもなんでもありませんが、自信をもってお勧めですね。

先日も新たに入居去れたご家族がいました。
ご検討されてる方がいらっしゃれば、ゴタゴタ書き込んでいる方に惑わされぬようにしてくださいね。

>>483 坪単価比較中さん

球場の横を通る緑道のことでしょうか？
色々なルートがあると思いますが、だいたい緑道を使っています。

>>482 住人さん

ゴタゴタ言う人に惑わされずにというか、環境にこの価格出せますかというだけですね。

資産価値は投資家のためではなく、万が一売ったり貸したりしなければならなくなったとき、最悪でもローン残債割れにならないようにという、一般的な話です。先行き不安定な世の中ですから。価格が高いほど、リスクは高まります。そんなの気にしない資産家なら問題ないけど。

まあ住民の方はとにかく環境最優先の価値観だと思うので、同様の価値観でとりあえずローン払えるなら思いきって買えばいんじゃないですか？

資産価値のリスクは不確定要素なので、起こったらしょうがないと割りきれば良いのですよ。

>>485 匿名さん

はい、そうだと思います。
おっしゃる通りかと思いますよ。

おっしゃるリスクはわかった上で価値を見いだしたので購入してます。

洪水ハザードマップなんかも見てみると良いですね。
駅の近さだけではマンションの価値は測れません。

>>487 匿名さん

ハザードマップですね。
この辺りは西葛西駅付近より意外と安全区域ですね。
とは言いましても海沿いの埋め立て地ですからね。
ご検討の方は、そのへんも十分見て頂ければと思います。

私はハザードマップなども確認して購入してます。
駅近、安全万全、環境。。。などすべての条件が揃ったらそれこそ高くて買えませんので。
個人的にはいい買い物だと思っております。

>>488 住人さん

参考になる情報ありがとうございます！
マイナスなことを言う方もいるようですが、実際に購入されてお住まいの方の意見を参考にさせていただきます！

買ってあげて下さい。

ここは値引き交渉はできるのでしょうか？
出来るならどの位でしょうか？
少し予算オーバーなので価格次第では検討したいです。

>>491 匿名さん

営業さんにもよると思いますが、私の場合は頑張ってくれましたよ。
新規発売から時間もたってますし、さらに頑張ってくれるのではないでしょうか。

>>492 住人さん

３本～５本位頑張ってくれるならまあまあかな。ても、掲示板の書き込みを期待していくと、けんもほろろに冷たい対応されることもあるしなあ。まあ実際に行ってみて交渉してみないと分からんね。

>>493 匿名さん

スミマセン。3本〜5本とは、どのような意味でしょうか？

一本100万？

>>495 マンション比較中さん

えっ！？
ってことは最大500万ってことでしょうか！？
そんなに出来るのなら前向きに検討したいです！

以前見に行ったことがあります。
まだ売れ残ってたんですね…。
ただ、部屋の中に柱や梁の出っ張りがまったくなく、さすが三井だと思いました。
あと清新町全体が3ｍ程まわりの地区よりもかさ上げされていることを知り、
心が非常に動かされましたが、何しろ規制地区??のせいかまわりにお店がまったくなく、
コンビニを常用している我が家としては、結局スルーしました。

>>497 匿名さん

スミマセン！
かさ上げされているとはどういうことでしょうか？

>>497 匿名さん

外廊下側もアウトフレームだよね。
駅近だと三井だろうが三菱だろうが土地が高いので建築費にお金かけてそこまではしない。
駅遠だから、少しでも付加価値を高めようということだね。
その分価格は上がるけど、戸数も少ないし何とか売れる価格との判断なのでしょう。

ここ安いね。場所が場所だけにだけど。通勤がない世帯だったらお得だね。4000万円台で70平米以上の23区内マンションなんてあんまり選択肢ないからね。

嘘も本当も、現地で全てが判断できるよ。

>>499 匿名さん

なるほどですね。
ところでここのマンションの杭はあの旭化成の子会社が打ったのでしょうか？
購入者の方は懸念されませんでしたか？

>>500 匿名さん

通勤してますが検討してます。
16分位なら全然歩けますし、駅近よりも静かになるので。
でも一般的には16分は遠いかもですね。
このマンションが駅近だったらもっと高額で検討出来なかったと思います。
モデルルームの家具のキャンペーン中みたいですね！行ってみようと思います。

駅から遠くても生活がしやすければ良いですが、こちらのように近隣に商業施設等がないのは不便です。
駅近は通勤が便利なだけでなく、商業施設やクリニックなども集中している為、どこに行くにも歩いて行けます。

>>504 匿名さん

なるほどですね。
ここに住んだら自転車は必須ですね。
参考になりました。

>>498 匿名さん

ここは埋立地で、他の地域よりも海抜が高くなってるということですよ。

>>506 匿名さん

そうなんですね。ありがとうございました。地盤が埋立地で弱いところも懸念材料ですね。

マンション購入者にお尋ねします。
決め手となったところはどこでしょうか？

>>502 匿名さん

旭化成ではないですよ。
案内がきちんと来ましたよ。

>>508 匿名さん

子供を育てる環境です。
公園も多い、緑も多い、車通りも少なく、静か。同世代の子供も多い地域です。

>>510 住人さん

子育てに良い環境というところですか。
ありがとうございます。
マンションの居住者もファミリー層が多いのでしょうか？
30代が多い感じでしょうか？

>>511 匿名さん

30代が多いと思います。
お子さんも低学年以下が多いですね

清新町は歴史的には新しい町で、荒川の氾濫洪水対策と東京湾に来る津波の高さを考慮して造成されています。
東日本大震災時は一部で液状化しましたが、その後の建築物ですので、天下の三井さんと言うことを考えれば自敷地ぐらいは対策を施しているはずです。
(まあ～横浜のような件もありますが。)

>>513 匿名さん

清新町は土地が造成されてるんですね。
でも液状化があったんですね。
ディズニーランドの駐車場の車が浸水してるのをニュースで見ました。
地震や津波が心配なマンションですね。
また海の潮風でマンションがサビたりしないですかね？

子育ての環境としては良さそうですね、でも教育水準には不安がありますが如何でしょうか？

>>515 匿名さん

同感です。
私も江戸川区の教育レベルや
清新第二小、第二中学校の評判が気になってました。

>>516 匿名さん

教育レベルがご心配なら私立などをご検討されてはいかがでしょうか。

第一小、第一中は人気がありますよね。
ふたば小も新しく(統合)できただけにかなり力入れてます。
第二中はなぜか評判が悪いですが、生徒さんはキチンと挨拶もしますし特に荒れた子も見当たりません。
我が家も4校のうち1つにお世話になっていますが、特に不満はありませんよ。

憶測や噂に左右されない方がよいと思います。

>>517 住人さん

ありがとうございます。
ちなみに一小、一中に越境することは出来ますか？

>>518 匿名さん

横レスですが、基本ダメじゃないでしょうか。
江戸川区は数年前に学区選択を廃止しました。
人気が極端に偏りすぎて、運営に支障をきたしたためだそうです。
受け入れ人数に余裕があれば諸事情を勘案して受け入れることもあるみたいですが、人数は多くて数人だったと思いますよ。

>>518 匿名さん

519さんのは少し違います。
越境はできますが、転校時は学区内の学校に入学しないといけません。
このマンションに引っ越して小学校や中学校に入学するときは越境は可能ですが、このマンションは普通に学区内にいってる子が多いような感じです。

520さん、ありがとうございます！
そういうことなんですか。
じゃあ、もうすでに小学校なり中学校なりに入学している人は
学校を選ぶことができない、ということなんですか。
でも学校によって極端に違う、というわけではないのですよね？？？

>>521 匿名さん

そういうことです！
学校も言うほどどこも変わらないと思います。
よくわからないですが、ネットをはじめ、いろいろな噂などがありますが、実際この辺りに住んでる限り、悪い印象はないです。
百聞は一見にしかず、だと思います。

中古でここの物件、出てたね。
SUUMOじゃなかったけど。

例えば、7階70.41㎡ 4538万円で中古で出てるお部屋のことですかね？
介手数料不要でお得とアピールしてる。
それは、新築と表示できない新築未入居の新古マンションなので、中古扱いで掲載されてるということでは。
スーモだとまだ新築扱いですが。

もう入居してから１年以上経ってしまっているのでそういう扱いになってしまうのですね
でも販売自体は３期５次ということで、
新築の販売方法をデベ自体はしています。
なんだかよくわからない感じだぁ（汗）
これ以上、価格がお得になるということは可能性としては低いのかしら
ここはもっと思い切ったお値段だったら動きそうな雰囲気はあるのに

今の割高市況よりお得に見えても、このエリアの検討者の大半は価格に敏感ということ。そういう客層なんですよ。

人件費やらの高騰で実際の物件価格は、純粋にどれ位上がるものなんですかね？
価格が上がってる上に、デベが更に利益を確保する為にチャレンジプライスをつけてくる。
売り切ってしまうと、次から出てくる物件はその価格がベースとなって、更に高値に挑戦。
まぁ、利益を確保するのが当たり前なので仕方ないですが。
最近はどこまで上がるのかな？って思ってしまう。
最近の景気から、このまま右肩上がりで行く感じがしないけど、どうでしょうね？
買い時は難しい・・・

価格のことがいろいろ話題になってますが。。
立地、利便性、教育環境などなど、すべての条件が揃って安く購入できる物件なんてないでしょう。
考え出したらどんな物件でも購入には至らないでしょうね。
どこを重視して、何を妥協するかだと思いますので、ご検討の方は冷静にお考えいただければ良いと思います。

ここを検討する層は
概ねディスカウント価格を期待している
一般的にはそういう条件の立地

一方で静かな環境を求めて
そこそこお金出す人も
絶対数としては少ないがいる

そういう人だけ納得して買うので
戸数が少ないが竣工後の販売が長引く
それは良し悪しがある

住民にとっては安さを求める人より
環境にお金を出せる人が好ましいだろう

三井にとっては人件費と利益のバランス次第
そろそろ思い切り良く損切りする判断が必要だろう
営利企業の目的は最終利益なのだから

>>529 匿名さん

あと半年で竣工から2年。
下げて早く決めるか、下げずに粘るか。
天下の三井なら。。。

どうするのでしょうね。
この辺り自体は穏やかな地域だと思いますが、車を持っていることが前提。
駅までの距離、と言うのは
資産価値に影響してくるのかもしれないな、とは思います。
もっと大胆な値下げ、ありますかね？
あるんじゃないかと思っていますが…。

週末になると見学に来られる方を見かけます。
興味を持ってる方はいるようなので気長にやるのではないでしょうか。
値引きと言うより、オプションなどのおまけがつきそうですね。
チラシによるとディズニーの貸し切りイベントなども載ってましまね。

おー！あと3つで完売ですね！

ゴールが見えて来ましたね！

住民です。
まだ残ってるようですね。
早く終わって欲しいです。
売れ残るようなマンションを買ってしまった感じがするので。
ここは環境が良くて良いマンションですよ！

残り３戸くらいからまた大変なんですよね。
選択肢も無くなってくるし 売れ残り感満載だし。

ここまで売れ残ってるとやはり 公にはしない値引きとかありそうですよね。
オプションサービスっていうのは建前で。

都内でこの価格で70平米の三井ブランドに住めるのは正直ココぐらいなんですよ。だから迷ってます。今って本当マンション高いですよね。苦

>>536 匿名さん

そうそう。
他のマンション高過ぎですわ。
駅から遠くても都心へのアクセスはよいし、郊外より魅力的ですよね。
前向きに検討してみようかな

>>537 匿名さん
ここで4500万は充分高いですよ。
今は価格的には他よりはと思いますが、販売開始当初はかなり割高感がありましたね。

そう、だから二年近く売れのこってる。
駅から遠くても、エリアの相場より高くても、23区内のブランドマンションなら大満足、だっていまの都内駅近は高すぎて買えないんだもん、というニッチな需要向けだから。
ニッチな需要とは言え、ブランドマンションが優先基準の人もいることはいるから、時間かかってもなんとか売れるとは思うけどね。
まあ立地の資産価値はどうでもいいという覚悟が必要だけど。

販売当初にも駅遠なのに高すぎると言われ、関係者と思わしき人が、物件が少ないから以外と人気があり資産価値はある！と火消ししてました。それなら、近くのライオンズマンションの中古がなかなか売れてないのをどう見ますかね。

相場を上回る高値で買ったら、貸し出すときも中古ても、買った価格に引きずられて、相場を上回る賃料や中古価格を付けがちだから、なかなか借り手がつかない、売れないというのがありがち。資産価値という点では不利だよね。それを見込んで、思いっきり値下げで買えるなら悪くはないね。あとは最悪損切りしてもローンなどに影響しないならいいんじゃない？

>>540 匿名さん

売るときや貸すときもパークホームズって看板があればそんなに悲観しなくてもとは思います。
少なくとも近隣のライオンズマンションとは築年数もブランド力も同じではありませんしね。

>>541 匿名さん

パークホームズの看板だけで、賃料や売値が割高でも納得してもらえる、それだけのブランド力があるということですね。

ただ、こちらのマンションの管理形態は、管理費カットのため週4回午前のみ勤務の巡回です。ライオンズは日勤。管理レベルやモラル違反への注意など差があるのて、そこをどう見るかてすね。

>>542 匿名さん

竣工から一年半経ってるから新築ではない。
未入居物件の新古っていうのかな。
現にいま売れてないのに中古になったらどうなるかは想像つくと思われる。
正直この価格設定のままでは、リセール力は無いに等しいでしょう。
ここは、あと半年で築2年になる物件。
素人でも気付くから未だに売れ残ってるんだと思います。
築2年の中古を買うのと一緒ですね。
ここは2014年12月竣工。
ちなみに、横浜の傾き事件の前に建った物件です。

>>543 匿名さん

そうてすね、駅遠でもいいから環境を求める人は少ないです。
そして、そういう人も、駅遠物件の相場より高いけど、ブランドマンションたから、ぜひ買いたいという人はもっと少なくなるだろうし。

営業が提示するこのエリアの中古の事例なんて、上手く高く売れたのしか出さずにそれが普通と誤解させるし、中古も買ったときより相場が上昇してるから、高く売れてるように見えるだけで、相場の高い時期に買ってバブル崩壊してから売るとそんなに価格の維持は見込めない。駅遠は特にね。

たあ、それを織り込んでかうべきだね。

住人ですが。
購入検討している方が色々言うのはいいですが、そうでもない人たちにあれこれ品評されるのはすごく不快感です。

購入検討される方は惑わされないでくださいね。

事実を指摘されて不快感も何もないでしょう。
一般的には資産価値の低い駅から遠い物件なのに、そこそこ高いのは事実なんだから。

買いたい人はそれに納得すれば良いのです。

買った人は

駅距離より子供のために環境最優先
割高でも、23区でブランドマンションで何とか買える価格
駅距離は自転車乗れば良い
駐車場の空きはないがしょうがない
資産価値は気にしない
またはブランドマンションは資産価値落ちにくいと思いたい

などの価値観なので、
それに共感できるなら思いきって買っちゃえば？

住人さんは住人板立ててそちらでご意見を交換されてはいかがでしょうか。
竣工前完売しなかったマンションなので検討板は見てても不快なだけだと思いますよ。

>>547 匿名さん

あなたは買った人でも買いたい人ではないですよね？？？

>>549 匿名さん

同感です。
547の方はよほどのスペックの物件に住んでるか、マンション関係の専門家なんだろうなぁと思いました。
そうじゃないと誰もがわかるような当たり前のことを堂々と言えないです