二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

坪200とか言ってるのは坪350とかいっているお＊＊な地権者や近隣物件のオーナーをからかっているだけだっつうのｗ

>>616
資本剰余金と利益剰余金の合計が電鉄は1,830億、不動産は910億あります。

　1室あたり1億とすると、1億×900室 = 900億ですから、例え1室も売れなくても
大ダメージを受けることがあっても、潰れることはありません。

多摩川そばの地盤が脆弱な土地に建つ高層マンション、地震の時本当に大丈夫なの？
それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし
はっきり言って、住むところでなくショッピングをするところです。

購入する際はこういった地盤についてもどのような対策をとっているかも
きちんと問い合わせた方が良さそうですね。
どうやら液状化の問題は避けられないようだし・・・。

624さんが責任を取る訳ではないのですから、
断言しない方がいいですよ。デベさんに迷惑をかけますよ。

>>624
安く建てることが可能ってことでしょうか？
お手ごろ価格が期待できそうですね。

週末は高島屋に群がる川崎市民たちで、ただでさえ周辺道路は大混雑。そこにこの規模のマンションが建ち、「都心に憧れる」川崎市民がこぞって大移動。さらに駅前が再開発されることによって駅周辺は平日でも大変なことになりそうですね…。

地盤が強いのは崖線の上であってこことは関係ないんじゃないの？

>>623,630
　タワーマンションの基礎は多摩川によって上流から運ばれてきた表層土ではなく、Ｎ値50以上
の強固な上総層から支持をとります。よってお二人の論理は間違ってます。液状化してもタワマン
は傾きません。

　一方一般的な低層マンションは上総層まで基礎を打たないので、液状化や地盤の変動等により
傾く可能性はタワマンより高いです。

　つまり玉川の地盤は「表面は柔いがタワマンの基礎は強固」ということです。もし周辺土地が
液状化しても復旧できます。もちろんタワマンは傾かないので、費用負担は外構程度でしょう。
一方低層マンションが傾いたら、解体建て替えが必要です。もちろん費用はマンションオーナー
負担です。


>それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし

>川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
>また、低湿地であることも事実。
>瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

　各道路と玉川・瀬田・岡本の位置関係をご存じでしょうか？瀬田・岡本の方が２４６・環八・
東名に近いんですよ。グーグルマップでも確認してみてください。

　風が一般的に西から吹くことより、渋滞の名所環八瀬田交差点の排ガスの影響は、用賀・中町
方面がより深刻ではないかと。　

　掲示板には気分ではなく理屈で書き込んでください。見苦しいですよ。

>628ここ坪200万あると思いますよ。

わたしはここ２〜３年たまプラ〜青葉台駅徒歩５分ぐらいの新築MSを見てきましたが
東名や246の真横でもない限り坪250以上はあたりまえでそれらの物件が中古で出たと
しても新築時を大幅に下回る金額ではまず出てきません。
東急が川向こうより坪単価下げてまで大規模マンションの大安売りをする意味って
あるのでしょうか？もちろん坪200ならこんな嬉しいことはないですが。

2年前に購入したたまぷらの分譲マンションに住む者ですが、二人目の子供が生まれたので70㎡では手狭になるので、ここを検討しています。

不動産屋さんの話では自宅は3500万円くらいで売れるらしいので、5000万円以内で80㎡以上だったらなんとか購入できると考えています。（90㎡以上なら5500万円まで予算があります。）

2年前に自己資金を使い果たしてしまったので引渡の2年後までには頭金は700万円、2年後のローン残債3300万円なのでうまく行きそうな気がするのですが、買替特約は最長どのくらいまで受任してもらえるでしょうか？
できれば引渡ギリギリまで買替期間を設定してもらいたいのですが不動産屋さんはせいぜい3ヶ月がいっぱいでそれ以上は無理と言いますが、それが業界の常識でしょうか？
もしそうだとすれば引渡しまで1年以上も残して自宅を売却して賃貸住宅へ転居することになるのですが、無駄な家賃を1年以上払うなど言語道断です。
それに2年後までには相場が回復して自宅が3500万円より高く売れる可能性も高く、私自身も期限の利益を喪失してしまいます。

幸いにも東急不動産役員のコネがあるので期間延長をお願いしてみるつもりですが、上手な交渉のコツはありますか？
詳しい方に回答よろしくお願いします。

釣りなのか、ホントにズレた人なのか判断が難しい・・・

今の時期に完売はいずれにしても難しいのではないでしょうか。。。。

都心でも坪２６０万くらいの物件増えてますからね。
坪２００万はどうかと思いますが、坪２２０万くらいからはあるでしょうね。

大井町から徒歩５分の物件が坪300万円以上で完売とのこと。

>>598の＠180万説は大笑いですね。
もっとも釣りとかではなく、>>588の
>完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
>その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？
の発言によって格の違いを指摘されて、事実であるがゆえにト チ 狂 っ てしまった
それら地域の「ご近所さん」でしょう。
>>598の言いたかったことは
>武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシ
という誰にも賛同してもらえない自説だけです。

特約云々の前に80平米が8000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

特約云々の前に80平米が5000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

ここと同じ南千住の東急が坪２６０万ですよ。
そこと大差ない田舎度（もっと田舎か）で
坪３００なんてありえないね。
市場状況を読み違えて売れ残り多数の物件にならなければいいね。
ここは田舎の二子玉川。
閑静な住宅街でもない再開発地域。
そして高級住宅地にはない高層マンション。
幻想しすぎだよ。
坪２２０〜平均坪２５０、最上階で億ション。
そんな平凡なマンションでしょ。

>>643

田舎者とか、東京育ちでも山谷のドヤ街近くの貧民窟で育った向きには
二子玉川と南千住の決定的な違いが分からないんだね。

坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
さあ、もう山谷のおウチにお帰り。

>>644
>坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
では具体的にどうぞ。


東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
08:06出発 08:38到着
32分（乗車32分）距離：18.1km
運賃：片道380円乗り換え：0回
定期代：1か月14,520円　3か月41,390円　6か月78,420円


東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
08:17出発 08:38到着
21分（乗車19分、ほか2分）距離：8.4km
運賃：片道190円乗り換え：1回
定期代：1か月7,310円　3か月20,840円　6か月39,480円

南千住と二子玉川だと、二子玉川の方が、
都内の大手町オフィスまで２倍以上田舎にあるんですね。
３０分以上通勤電車に乗車なんて田舎物件の何物でもないですね。

こんなこと書いてる人って南千住に行ったことがないんだと思う。
一度行ってみるといいよ。
私は頼まれても絶対に住みたくない！

タクシー運賃比較

東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
総距離は約18.3kmです。
乗車区間： 東京都 世田谷区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 5,760円〜6,650円
深夜 7,520円〜7,940円

東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
総距離は約8363mです。
乗車区間： 東京都 荒川区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 2,720円〜3,050円
深夜 3,520円〜3,700円

世田谷ブランドを語りたいのならご自由にどうぞ。
事実は事実ですから。

>>646
私はどちらも住みませんが、
市場の空気を読めない論戦に意義を唱えているだけですよ。

最近話題のこの物件
住友不動産　駅徒歩４分
08:22出発 08:38到着
16分（乗車8分、徒歩5分、ほか3分）距離：4.8km
運賃：片道260円乗り換え：1回
定期代：1か月10,770円　3か月30,710円　6か月58,160円

だって坪３５０万は妥当と言われ、
蓋を開けてみたら坪２６０万からだったことをお忘れなく。

最近、このスレッドも荒れてますね。
>>586の書き込みが、結構、真実をついているのかもしれません。

城南地域だと辺鄙なところを除けば、つい最近までは最低でも坪@300以上で取引されています。まして、ここは二子玉川でも稀有の立地ですから、それ以上の価格がつくのは当然なのです。

但し、坪@250以下を期待している人にも可能性がないという訳ではないと思います。
・今後、市況がさらに悪化する可能性がある。
・そのうえで、低層階＆眺望無し＆日当たり無し＆別棟とお見合いの、狭かろう安かろうの部屋
と条件がそろえば、可能性が出てくるかもしれません。まぁ、安いところを期待して狙うのは勝手なので、せいぜい夢をみて夢がかなったら申し込んでくださいな。

繰り返しますが、ここは二子玉川でも稀有な立地なんです。この物件の中でもさらに条件の良い住戸には、相応の価格がつきます。ファミリーで考えるならば、最低でも１憶必要だと思いますよ。それが用意できない人は、眺望無し＆日当たり無しの狭い部屋に住んでくださいな。この物件を完売するには、そういう住戸の購入者も必要です。

距離だけで価値云々言う人って豊○とか城東・城北がお似合い、というかすでに住民なのかな？
まあ満足してるならこんなスレに来るわきゃないわなw

新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

　異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

2007年9月26日付けのお話ですか。
釣れますかねぇ。

もう常識ですから。
今さらって感じですなｗ

http://kimuratakeshi.cocolog-nifty.com/blog/2008/01/post_cc8d.html

＠２５０以下を信じたいのは自由だけど、南千住と比べる非常識なひとがこのスレ見るようになったんだ。寂しい。
大手町の近くがいいなら、西日暮里のアパートにでも借りて住んだら？
距離だけで話をする単純さん。

そうですよね。
勤務地だって大手町だけじゃなく品川、新宿、六本木いろいろあるのに。
この掲示板で自分の勤務地からの距離で云々言われても。
そもそも荒川区と世田谷区の公示地価じたい差がありすぎて比較にならない。

大手町（都心）への近さが唯一の価値観である647は、南千住よりもっと大手町が近い吉原がお似合いかな。

　それから私は知らなかったけど、wikiによると山谷って、

　　台東区清川一・二丁目
　　同区日本堤一・二丁目
　　同区東浅草二丁目
　　同区橋場一・二丁目
　　荒川区南千住一・二・三・五・七丁目

なんだね。比較対象としてメジャーな北千住ではなく南千住を持ってきたのは、647が南千住の
簡易宿泊施設に住んでいるからかな。

まあ安くなるわけはない。
ただあまり高くしても売れない。
ということは７０００万台という価格から入ると考えられて
結局７０平米台の狭い部屋が７０００万台という形で売りに出される。
７０平米弱が６０００万台後半から７０００万台後半でほぼ間違いない。

確かに第1期は客寄せで単価の安い住戸が出てくるんでしょうね。
早い者勝ちですね。
ちゃんと分別もお金もある人は、
やはりプレミアム住戸が出てくるのを待つべきでしょう。
私の予想は全体平均400万/坪なので、
プレミアム住戸希望の方は最低でも450万/坪を覚悟してください、
ということになります。

あと、高値予想だとデベ乙みたいな書き込みが余りに多いようですが、
私は純粋に売出し値予想を楽しみたいだけで、
高値誘導の意図はまったくありません。
実際に買う気もありません。（お金もないです・・・）

>>659
買う金もないのに来るな。
なぜ、プレミアム住戸が第一期で少ないか知っているか？
価格が高すぎて買い手がつかないからだ。
第一期で売り切ってしまうマンションがあるだろう。それは、当初の予定価格で買い手がついたということ。
値付を間違ったのか超人気物件なのか、どちらかの理由だ。
わかったらもう来るな。じゃあな。

坪250万円だったら頭金5％で年収600万円でもローンは組める。
やっと住宅を身近に感じられる時代が来たって感じですね。
今まで62㎡の狭さに家族5人で暮らしてきましたが家賃は13万円もします。
家賃と同じくらいの負担で75㎡以上が手に入ります。
これで4LDKがあれば文句なしですが予算が少ないのであまり贅沢は言えません。
引渡までに預金を増やせば支払も楽になります。
二子玉川駅徒歩10分なんて今のバス便に比べれば雲泥の差です。
2〜3Fで向きを妥協すればもっと広い部屋が叶うかもしれません。
とても楽しみです。

>>660

落ち着け。レスを書いたらもう一度読み直してから投稿ボタンを押すのだ。

>>661

計算合ってるか？
75㎡、坪250万だと5672万円だよ。
頭金5％だとローンは5388万円。
年収600万円の9倍。
金利3％の35年返済で年間返済額約250万円。
年収比で4割超。
銀行が貸してくれるとは思えないが・・・。
貸してくれたらなお悲惨。
数年後には生活破綻必至。
2馬力にでもなる可能性があるなら別だが、
再考を薦める。

>>665
で、その資産価値ゼロと貴方が分析するマンションに随分と情熱を持って書き込んでますけど
何の目的があるんですか？
あなたの意見に賛同してこのマンションが1戸でも売れなくなるのが願いなんですか？
しかも異常なほど必死なんですが、そのカキコミの真意が分かりません。

つまり自分が買うんだから誰も検討するなということですか？

単なる情報提供でないの？二子玉をイメージでとらえてる方も多いようだから、こうい
う情報もあっていいのでは？気になる方はやめればいいし、そうでない方は買えばいい。
ネガティブな情報も情報ですよ。

浸水想定区域図です
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/disaster/flood/index.htm
ＧＩＳ版とＧＩＦ版がありますが、是非ＧＩＳ版で見てください（ソフトのインストールが必要です）

これを見ると、ますます心配になることでしょう。

購入検討中の方。
不動産ってのは高い買い物だから、自分が欲しいと思ってる物件のネガティブな点を挙げられると腹が立つのはわかるけど、
逆に高い買い物だから色々な意見を参考にした方がいいと思うよ。
そして自分で物件周囲を歩いていろいろ見た方がいい。川沿い低地の環境がどんな感じか。駅から上下流に１〜２kmくらい。
水害のことも自分でよく調べてみてね。
他人の主観は参考にならないから、自分が納得することが大切。
そのためには労力を惜しまないこと。