二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・

64平米で8000万なんて冷静に考えると、数字ゲームだな。（笑）

こうなったらせめて低層レジデンスだけでも格の高い造りにしてもらいたい！
タワーと同等だと、イラストだけで判断する限りはタワーの圧迫感がそうとうだし・・・。
仕様も高級にして、間取りも広くして、タワーの高層階よりも高値ぐらいで
いってほしいもんだ。

初期デザインはこんな感じだったのでしょうか。
レジデンス棟は、今の完成予想図の外観と少し違いますね。
真ん中の２棟は第II-a街区の建物でしょうか。
外観同様に配棟計画も変更しているかもしれませんが。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

４年前、多摩川沿いの下丸子に約１０００戸の高層３棟、低層３棟を東急他が分譲。
時任三郎、清原の嫁（セレブ妻のイメージ）、天海祐希など芸能人のＣＭを大々的にして
売り出したものの、竣工後もかなり売れ残った。
離婚弁護士で弁護士の天海が住んでいるマンションという設定で（セレブなイメージ）
ロケもしてたみたいだけどなかなか売れず。

二駅から徒歩７〜８分で、近くには大型スーパーもあり、マンションの目の前の多摩川沿いは
車道がないので騒音もなく、春は桜がきれいで、建物のグレードも良く、
敷地内にはクリニックもあり良質な物件。
確か、１００年マンションとかいってコンクリートの質の高さも売りだったと思う。

ネックは当時、地価がすごく下がっててそのあたり供給過剰気味だったのに、
価格設定が割高だったこと。

物件自体がいいものだから、強気の値段設定したんだろうけど、当時の市場と一致してなかった。
川が見えなかったり、日当たりや眺望がイマイチな低価格物件はあっという間に売りきれたけど、
眺望・日当たりがいい高値の部屋はなかなか売れず。
１億円以上の部屋もなかなか売れず・・・。

当然、○期販売と、販売時期を何段階にもずらしていたけどそれで解決するわけじゃない。

売れ残りが１割だったとしても約１００戸も残ることになるから、イメージ的には
「たくさん売れ残っている」となる。

購入希望者は「待てばもっと値下げするのでは？」「売れ残るには何か理由があるのでは？」と
思案するのでますます売れ残る負の連鎖。

二子と下丸子ではもちろん利便性が違うし、開発の規模も違うから下丸子よりは二子の方が
坪単価は当然上なんだけど、１０００戸売るって言うのは大変なこと。
東急もその時の教訓があるから、市場価格とズレた高値はむやみにつけてこないと思う。

私もここにタワー物件要らないと思うけど、上に伸びて自分が興味のない高層階に利益が
乗っかって売り出されるわけだし低層階は買得になるんじゃないかと期待してます。

自分は小規模20戸の低層マンションに住んでいますが、色々とデメリットがあって
やっぱり大規模戸数のマンションに憧れます。

＜小規模デメリット＞

・小規模だと敷地が小さくなり、共用部分がチープになる。
・エントランスやホールなど共用部分が小さいとどうしても貧相に見えてしまう。
・外構や植栽が寂しくゆとりがない。
・組合理事や役員になる確率が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代なんかが割高になる。
・管理費節減のため、巡回管理を採用せざるを得ない。（日勤だと管理費大幅アップを招く）
・大規模修繕を迎える時に修繕一時金支払義務の不安がある。
・変わった人がひとりでも居ると鼻につく。
・賃料プレミアムが期待できない。
・マイナーな存在のためいい値段で売却しづらい。（相場より安くなるケースが多い。）

逆にメリットは、顔見知りが多く管理組合の運営がしやすい。
住環境がいいといったところですね。

どうみてもⅡ街区はマンションでしょ。

Ⅱ街区は事業主体が東急ではないので、
まずはこの物件の出だしを見て、物件構想を最終判断するのかと。

そういった意味では、Ⅱ街区のマンションの方が、よりユーザーに近い
仕様なり相場なりになる可能性大？

この物件が好調だったら、むしろ、Ⅱ街区は強気の設定になるかも。
そうしたら、この物件が意外にお買い得だったということも。。。

プラウドタワーが64平米8000万？？？
いくらなんでも高すぎるでしょう。
分譲時も高いと思ったが、ニコタマ＆多摩川にプレステージを感じる人はいるのですね。
個人的には都心からの距離と、あの土手とパチンコ屋の雰囲気がどうも・・・。

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
毎日新聞
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

不動産経済研究所によると
首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが今年１月に５２％に急落。
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。
あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、
人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」

「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は
「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。
「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」と
もう一段の値下がりを予想する。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

>>498さん
記事を拝見させて頂きましたがニュースソースが少々古いようです。
この物件価格の大勢に影響はあまりないでしょうね。

＞498　坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

どうでもいいけど、コスモの浜田山の売れ残りの話でしょ。

人にニュース見ろもいいけど、ネットの情報鵜呑みにしないほうが良いってあなたには進言させていただきます。

具体的に都心の一流デベの物件でそういう情報が出ているっての探してみなよ。もちろんゴークレみたいな３流デベとか、北区とかほとんど郊外みたいなとこなら例はあるかもね、でもさ、格差社会ってニュースよく見てんなら知ってんだろ、下がってるとこと下がってないとこがあるんだよ。ここは都心も憧れるようなとこなんだからそんなとこと一緒かい？。まあ、あなたがこの辺は川崎とおんなじ値動きするとこだと主張するなら同意します。

>>499
ニュースソースが古いって、昨日配信のニュースで、
今年１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落した話しだから
古いってほどじゃないと思うが。
１月以降、景気は上向いていないし、それどころか原油高がきいてきて、この春から
続々と食料品や光熱費や流通コストにより、その他諸々、値上がり、家計の懐は厳しくなってる。

>>500
今年の１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落、及び
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破、
の話は浜田山の物件に限った話じゃないが。

そもそもそんなに高値にしたい理由は何？
高値にして大量に売れ残っても意味ないと思うが。

>>464が指摘している↓が図星？

・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県などの地域を首都圏と定義されています。

都心の情報とはかけ離れているのですよ。

まあ、ニュースを良く見ているから、首都圏がどこであるかは当然ご存知だと思いますが、その上でどうして、山梨、群馬などの物件を集めての情報が都心の物件の売れ行きを物語っているのか教えて下さい。

何度も申し上げますが、都心限定の情報を是非見せて下さい。山梨とか茨城の情報要りません。

ここってここって海抜何ｍになるんだろうか？
かなり低いような気がする。。。
洪水の心配ないのかなぁ？

実際、マンション業界でがよく使う都心6区（千代田、渋谷、港、新宿、文京、中央）で、一流デベ（住友、三井、三菱、東急、野村ぐらい？）の物件に限ってどうなってるかを知りたいですね。

あくまでこの近辺を住もうとしている方たちが坪３５０万ほどで高すぎると思うのでしたら住まないほうががいい気がするのは自分だけでしょうか。また同様に都心に対しても言えることだと思います。土地の比重が高い戸建に住んでいる方がどれくらい掛かって今そこで生活しているかお分かりでしょうか。その方たちと同様な生活をするということです。余裕を持った生活をするほうがいいのではないでしょうか。家は生活するためのただの入れ物なんだから。そんなことに振り回されるより生活を楽しめるほうがいいと思います。ＣＭに批判がありますが結構好きです。大貫妙子の曲がほっとさせてくれるように感じました。都心では味わえないスーローライフができるといいですね。余計のお世話でした。

第２期事業で開発するIIa街区は絶対にマンションにはなりません。都市計画の
内容に沿うからです。それに、事業主体は東急です。１期事業の主体は再開発
組合ですから、事業主体が異なりますと書かれているのです。再開発の事業主
体と、その中の物件の売り主とは異なります。

第２期事業についおては、東急電鉄のHPで触れられています。ホテル、事務所、
店舗です。実際にはシネコンや医療モールが決まっています。

http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_080328_0.pdf

販売のころ消費税はどうなりますかね？

>>506

情報ありがとうございます。
安心材料ですね。

506さん
情報ありがとうございます！
シネコン等ができるのは両刃の剣ですね。便利と考えるべきか、閑静さがなくなるか…。

公園の実現可能性は分かりますか？

>>506さま
情報どうもです！
模型があるだけでもイメージが膨らみますね〜

皆さんがよく仰る「川向こう」「溝の口以西が購買層なら民度が心配」
あまりにも上から目線で見ていて気分が悪くなります。
世田谷、田舎っぽさが好きなので購入検討しようかと思ってましたが
こんなにプライドの塊の方たちがご近所さんになると思うと見栄の張り合いが
容易に想像できますね・・・。
この辺ってきっと地方出身の方が大半だと思いますが人間性を疑います・・。

＞503さん

海抜は判らないけど、多摩川決壊のリスクはありますよ。
半年前の写真ですが、ぎりぎりでした。

携帯でとったから画質あまり良くないですが、土嚢を積んでるの判ります？
二子玉川駅の電車の中から撮りました。

地下駐車場とかだと被害が大きそうです。

＞483、484

人の文章呼んでます？
そんな大昔の地価や物価の安い時代（勿論家賃も）を含めて平均化するからバブル時の相場の山とか今回のミニバブルとか考えずに220万とか言っちゃってるんじゃないのか？っていう議論をしてるわけです。で、不動産は金融商品化しているんだから山もあれば、谷もあるっていうことを言ってるわけですよ。だから現状不動産価格が下落傾向っていうことを否定してる訳でも何でもないわけ。下がったものはプラスに転じる局面もあるって言ってるだけの話。で、山と谷を考えたら平均はもう少しうえなんじゃないのってこと。

人の知識に疑問を持つ前に現状海外のファンドが日本の不動産が底値になるのを待って、買いを入れようとしているとか、不動産と株価はある程度連動性があり、株価が上がれば投資意欲が増すということもご存知ないのですかね？しかも我々が不動産を買うか買わないかって、長い期間で捕らえてもここ5年〜10年の話なんでしょ？少子化でずっと下がり不動産価格が下がり続けるって鳥取県か島根県の話でもしてるんですか？ここは腐っても都内では住みたい街と言われる地域ですよ。というか不動産価格が永遠に下がり続けるんだとすれば、あなた方は一生不動産を購入しないほうがいいわけですよね？常に明日が買い時なんだから。であればなんで購入検討版なんかに参上されるのでしょ？

ということで、そういう方はボーナス2回分で不動産が買える時代になるまで待ってマンション購入してください！

513さん

まぁまぁ
先の底値を買い損ねた人たちの見解なんてそんなもんですよ。

＞513・515

そうそう、そう言う方は大卒初任給10万位の時代までタイムスリップするつもりなんだよ。

>>605さん
ありがとうございます。
第二期事業施工築地区の低層建築物が医療モール、シネコン、高層ビルがホテルってとこでしょうか？
正式発表が楽しみですね。

＞518

じゃあ、マンションいつ買ったらいいですか？10年以上先ですか？

ほお、と言うことは千葉や埼玉に家を買ってしまった人は、シベリアに家を買ってまだ不動産は下がらないと喜んでいるくらいのレベルってことですね。

>>520
私は>>518でも>>483でも>>484でもないですが、
「今、マンションを買うと損、１０年後に買えばいい」なんて、誰も書いてないですよ。

坪平均３５０万円などという値段では、完売は無理だと皆さんは言っているのだと思います。
世間の相場的にみて、坪平均がもう少し低くなければ、完売できません。

二子玉川には居住する上で色々ネガティブな理由もありますが
ポジティブな理由もあるわけで、住みたい人もある一定数はいるのは当然です。

ただ、それが１０００戸となれば、このご時世、分相応の値付けをしなければ完売は無理ではないかと。

早期に全戸完売すればデベはうれしいでしょう。
地権者は高値でなければうれしくないかもしれませんが、売れ残ったら結局、
転売の時に安く買い叩かれてしまうんですから。

522
初耳。どういう意味？もう少し説明しようよ。

何だか偉そうに（失礼！）世田谷区の不動産価格の長期的な下落予想を書き込んでおられる
御仁が多いですが、根拠は人口減ぐらいですか？
あとは勝手な思い込みに見えます。

東京都の予想人口は今後20年スパンぐらいでは緩やかに増加傾向だったと思います。
それに長期的にはやはり緩やかなインフレ傾向でしょう。
こうしたことを考えると23区の利便性の高いエリアの不動産価格が10年から20年ぐらいは
底堅いのではないでしょうか。

それに、23区内の駅近エリアというのは、基本的に常に潜在需要が供給を上回っている
地域ですよね。だって価格が下がれば周辺県から流入してきますから基本的には
価格次第で必ず売れるわけです。
だから、つまるところ物件価格を決めるのは潜在購入層の購買力ですね。
ここでの購買力は名目購買力であり、名目賃金に下方硬直性がある以上、首都圏経済が
大崩れしない限り、まあここら辺りの不動産価格は安定推移していくのではないでしょうか。

スレ違いな話ですいません。

人気物件のスレらしくなってきたねw

>>528
アハハハ、確かにその通りだ！
シベリアの土地を買うのは元々安い土地だからこれ以上下がる心配の少ない低リスク。
何か一発資源が出てくればそれこそ一攫千金、夢の土地。
だけど、二子玉川の相場より割高な物件を買うのはハイリスクかもね。

っていうか、安い物件欲しさに少子化・少子化って連呼する人が多いよね。

俺の知ってる株屋なんて、不動産は安い時に買いたいから少子化で下がる、株は商売上がったりだし自分でも保有しているから上がる、だから不動産はやめて株買ったほうがいいよ、って凄い議論をするやつもいる。これって自分勝手じゃない？少子化で日本の競争力が下がれば株価も長期的に下落傾向じゃないの？

まぁ、少子化を連呼される方は見方が全国規模もしくはグローバル（世界規模でみたら人口爆発だけど）なんだから、東京は人口が流入して増加傾向とか、しばらくは世帯数が増加傾向とかそういったマイナスな情報には耳をかさないんだろうね。

＞528
522は日本のシベリア(千葉・埼玉）に需要もないのにマンションおったてて、何も知らない消費者に高い金額で買わせて、あー可愛そうっていう議論でしょ？

＞527

あなたの仰る通りです。

でも、多分格安プライス期待のネガキャンチームはここは川を渡れば川崎の利便性の良くない地区だって理屈出してきますよ、きっと。
つーか、某氏のようにこの時代にニコタマ220万が妥当とか言う人は、都内に住むべきではないね。

二子に住んでもいない方が、憶測や又聞きで書き込んでいるようですので、地元民として書き込みさせていただきます。

ヤンキーいません。確かに30年前の瀬田中は荒れていましたが、彼らも今は立派にやっています。
むしろセンメリの方が評判悪いです。川沿いは、警察、警備員の方が巡回しているので、治安良いです。

ゴキブリが多い？（笑）私の家ではここ10年1匹も見ていません。これは土地柄ではなく、１階に飲食店が入っているなどの要因のほうが大きいのでは。

風が強い。確かに土手に出るとそれなりですが、むしろ二子から都心に出たときには、都心のビル風のほうが強く感じます。（ライズができるとそのあたりは風がひどいかも）

二子は湿地？厳密に言えば川が近いので数値的にはそうかもしれませんが、私は４０年以上住んでますが、湿地と感じたことはありません。まったく問題ないと思います。

二子は元々お金持ちは住まない地域です。高級住宅地ではありません。私の友人で、崖上に住んでいる連中は、二子には住まないと言います。最近値が上がった高額な土地に家を建てて流入した方は居ますが。

高島屋によそから平日お買い物に来る方は本当にお金持ちが多いですが、地元民ではありません。

正直、二子は住みやすい町とは言えません。物価も高く、商店街もいまいち、洪水も無いとは言えません。（住民はそれを分かった上で住んでいますが）東急さんの再開発も、二子を理解しないダメダメ開発です。

しかし、二子にはかけがえの無い環境があります。学生時代、私の家にはいつも友人たちが遊びに来て、川原で釣りをしたり、バーベキューをしたり、サイクリング、夜中に悪さをしたり、花見、花火など、今でも同窓会で会うと、多摩川で遊んだ話で盛り上がります。

広尾や、麻布、恵比寿、中目黒に住む友人もいましたが、彼らも私の家に遊びに来ていました。逆に私も渋谷や、恵比寿には遊びに行きましたが、友人の家には行きませんでしたし、盛り上がれる思い出もあまりまりません。

二子はそんなところです。不便なところも沢山ありますが、子供に沢山の思い出を作ってあげられるところです。

高い安いは重要ですが、欲しくない人は買わなければ良いし、それなりの金額でも欲しい方は購入すればよいのでは。当たり前ですが。

ついでに、堤防については、京浜事務所はスーパー堤防化したい様ですが、だいぶ前に近所でアンケートを行ったところ、スーパー堤防反対の意見が多かったです。住民は、洪水のリスクも理解した上で、この景観を残したいとの意見が多数でした。とりあえず、仮の堤防を作るという計画があり、その説明看板が土手に立っています。

ここら辺は住んでみないとわからないよさがあるよ！
ここを走っている車は青山などと変わらないような高級車がごろごろ走っているよ！
高い？？まあ交通の便とかは抜きにして買い物はすぐに出来て、側の多摩川などで犬の散歩とかサイクリングロードなんか自転車で走ってみるとここら辺のよさがわかるね！
このあたりと同等としたら・・この近辺には田園調布とか成城とか位なものでしょう！
まあ欲しい人だけ買えば良いマンションですね！それだけの価値があるか？価値のわからない人は買えないと思いますよ！

↑家族持ちとしては同意かな。都心から何分とか、地価がいくらとか、こうしたデータでは
全く不十分。住んでみないと分からないかも。人によるだろうけどね。

>>533-535
夜中の２時から４時近くまでインターネットにはりついて
必死になって二子多摩川のよさをアピールしなければならないような住民が住んでいる街なんですね。

水曜日がお休みの業界ってあるからね。

田園調布とか成城とか・・メジャー処ばかり挙げられても。
それしか知らないの？
ちなみに両方とも全く二子とは違うと思いますよ。
おっしゃりたい雰囲気はなんとなくわかりますが、地位がもともと違うでしょ。

下がる、下がる論者が湧いて出てきていますが、実態としては不動産の「選別」が進んでおり、今までのように、立地、条件等において何らかの欠点がある物件については、デベが「笛吹けど踊らず」状態になっていると解釈されるのではないでしょうか。

物件的にはまだ分からないところも多いのですが、ブランド力のある二子玉川の、環境の良い再開発地区にあると思われるこの物件の売行きは興味深いです。

この物件の問題のありうる点としては、場所柄（比較的）外国人需要が見込みにくいこと、大規模なプロジェクトであること、デベが少し弱い（気がする）ことなどが挙げられると思います。また、不確定な要素としては、物件の仕様、値段、再開発の全体像、反対運動などがあると思います。個人的には、場所は好きなので、仕様と値段を確認した上で、検討したいと思っています。

ただし、値段は強気で来ると思いますけどね〜。プラウドタワーの市場価格並みかな。

東急じゃなくて三井か三菱だったらちょっと違った計画になっていたんだろうなぁ・・
安普請にだけはしないで欲しい。

都心さえも憧れる高い値段でしょ。

駅からつづく新しい街の誕生に、東京中があこがれる。

って、Ⅱa地区の竣工時期は未定。

しばらくは、
駅からつづく暗い夜道をとぼとぼと…。

たしかにⅡ街区が歯抜けになっているのはマイナスですね。残念です。もしかしたら駅により近いⅡ街区にもマンションができるかもしれませんし・・。

昨日話題にあがってたけどⅡ街区はホテルやシネコン、医療モールがとりあえず決まってるでしょ。

あっ、そうなんですか！決まっているなら早く着工してほしいものです。

Ⅱ街区は2012年着工らしいです…

＞525
350万を「もう少し下げないと」って、どんだけ少し値下げしたら売れるんですか？
＠345万くらいですか？もしかして＠300万以下ですか？
そうするとさすがにこの市況で即完とはいかないまでも、練馬で＠300万に迫る単価で
順調に売れているプラウドタワー練馬と同じ位の値段になるということですね。
練馬≒二子玉川ですか…。練馬区≒世田谷区ですか…。
もしくは野村＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞東急ってことなのかな。

ということであれば、再開発の方法とか仕様がどうこうとか言う前に野村や三井・三菱
あたりとＪＶにした方が手っ取り早いってことですね。
幸いにも“ブランズタワー二子玉川”とかいう名前じゃないから、名前的にはＪＶにしても
大丈夫そうだけど、今さら無理な話ね。
でも、二子玉川を練馬レベルまで下げてしまう東急不動産ってのも、もの凄いデベってこと
ですよね？
で、改めて聞きます。二子玉川300万以下くらいまで下げないと売れませんか？

＞536
533です。
私は幸い朝から出社する必要の無い立場ですので、この時間に書き込みました。渋谷まで電車通勤していますが、朝の混雑とも無縁です。ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。こう書くと、夜の商売と言われそうですがそれでもありません。

また、二子のアピールはしていませんよ。事実を言っているまでです。
お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が購入できる価格にはならないでしょう。

これも事実ですが、私の知人が、一昨年プラウドをご両親のために購入しました。価格は約1.5億円で、その際に内装を2千万円かけてやり直しました。プラウドの住人は、多少の前後はありますがこのレベルをご想像ください。朝には黒塗りの車が何台も住人を迎えに来ます。もちろん逆に親に援助していただいた、若い方も住んでますし、ローンをがんばって支払っている方もいます。
ただ、私は、あんなに管理人がうるさく（ヒステリックな若い女性、野村の人かも？）気取ったマンションはごめんです（笑）

ライズは、価格はそれなりだとは思いますが、プラウドよりは庶民的になるのではないかと思います。

また、何度も言いますが二子は元々成城や田園調布等のような高級住宅街ではありません。（法外な物件価格は別にして。）たまたま多少の人気が出て、地価も上がり、プラウド等の高額物件が話題になっただけです。しかし、二子の初期の川沿いマンションは、都心に住むお金持ちがセカンドハウスとして購入したケースが少なからずあります。まあ、それだけ田舎だったわけです。

そんな世田谷のはずれの田舎で、自然を愛でることができるような心豊かな方が、ライズに住まわれることを望みます。そんな方には二子はいいとこですよ。

>>547
どっちにしろ限られた嗜好の人対象だから、販売戸数を減らさないといけませんね。
年100から200戸の間でしょうか

間違いなく小出しにしてくるでしょうね。今は市況も悪いし、自ら一度に大量供給して相場を崩すようなことになったら目も当てられません。
1期は250戸くらいで、その後は100戸ずつくらいに分けて販売かな。長期戦だね。

>>547
あんた二子、二子ってうざいよ。
二子は川崎市高津区の地名なんだよ。
短縮して言うなら玉川かニコタマにしてよ。

＞間違いなく小出しにしてくるでしょうね。

そんなの売れ行きというか価格次第でしょ。

安くすりゃ、購入希望者殺到で1期完売あり得る物件だし、高くしたら小出しにするというよりも小出しにせざるおえなくなるもん。

メジャーセブンマンショントレンド調査住みたい街ランキング２００７
1位　自由が丘、2位　吉祥寺、3位　横浜、4位　恵比寿、5位　広尾、6位　☆二子玉川☆、7位　鎌倉、8位代官山、9位　田園調布、10位　豊洲

長谷工アーベスト住んでみたい街（駅）ランキング２００７
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　横浜、４位　鎌倉、6位　☆二子玉川☆、7位　新宿、8位　武蔵小杉、9位　田園調布、10位　品川

週刊ポスト東京幸せな街ランキング
1位　調布、2位　旗の台、3位　大崎、4位　護国寺、5位　武蔵小山、6位　月島、7位　三軒茶屋、8位　大井町、9位　成城学園前、9位　☆二子玉川☆、11位　自由が丘

東京ウォーカー東京住みたい街グランプリ2007
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　下北沢、4位　恵比寿、5位　神楽坂、6位　表参道、7位　お台場、8位　浅草、9位　代官山、10位　☆二子玉川☆、11位　麻布十番、12位　三軒茶屋、13位　品川、14位　中目黒、15位　秋葉原、16位　白金台、17位　中野、18位　六本木

一部の人たちがこのスレでどんなに異論を唱えたところで、各種ランキングで並居る都心の街を抑えて上位にランクされている二子玉川が憧れの住宅街ブランドであることは動かしがたい事実。

駅前の歩道はもっと大きくなったり歩きやすくなるんだろうか？いつも人ごみで歩くの大変。特に若者多し。

都心に非常に近いのに自然がある程度残っており、水辺も近く、尚かつ高級ブランド店舗まで多数入居してる
デパートもある…高速道路(東名・第三)のICも近くレジャー等車の移動もなかなか便利。そして東急沿線で世田谷区。

こうしたセールスポイントを多々並べるとお気づきかと思いますが、とにかく女性が好きそうなキーワードが
ゴロゴロしているのが二子玉川なのです。人気がでない訳がありません。

＞５５２

こういう人って幸せだよね。

たとえば、麻布、青山、白金、松濤、西片などの地域がなぜ、あなたが挙げたランキングにランクインしてないか考えました？、相対的に手が届く、憧れというよりは現実的な場所とみられているわけよ。

これらの結果をね、憧れの住宅ブランドと解釈してしまうあなたのセンスは、都心が憧れると銘打ってしまった東急と同じ切なさがあるね。せめて、憧れの街ランキング探したら？。

そういう盲目的な＊＊が集う街の代表ってところでしょう。多摩川越えて隣の駅はただの川崎市。
朝の東急の殺人的なラッシュなどもお構いなしでしょう。

>>555

＞麻布、青山、白金
ランクインしてますけど、字が読めない？
＞松濤
街の範囲が狭すぎるからマイナーなのかも…
＞西片
それどこ？

しかし全く西高東低はゆらぐ気配を見せないな。
これだけやってもまだ宣伝が足りないみたいだね。

>557

まあ、ガンバレ。

あんまり東京のこと知らないみたいだね。

１）麻布と麻布十番って全然違うんだよ。
２）青山ってないけど、表参道のこと言いたいのかな？、これも全然違う。
３）白金と白金台って価値が全然違うよ。
４）松濤がマイナーだとか、西片（文京区の高級住宅地ね）を知らないとか、田　舎もん（もしくは貧　乏）丸出しダネあんた。

>>555

「街」ランキングつーより「駅」ランキングですよねコレ

だからさ〜いくらネガキャン繰り返しても＠２５０万円にはならないから諦めろよｗ

多摩川が見えない低層階の北向きならば、@250以下は十分あり得るでしょう。
昨今の市況低迷もあるので、あまり価格をあげすぎると大量の売れ残りの可能性もあります。

以下は、最近まで大量供給が続いた品川の市況です（2007年末のデータのようです）http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/?P=1
品川の中古マンションの単価は@270〜@320ぐらい(品川駅直結のＶタワーを除く)です。
おそらく市況が悪化した現在はもう少し下がっていると思います。
品川とは場所も違うし環境も違うので比較にならないと思う方も多いと思いますが、
相場的には似ている地域だと思いますよ。二子玉川に幻想をいだくのもいいですが、
現実を知った方がいいと思います。買う側にとっては安い方が良いじゃないですか。
階と方角を選ばなければ、一般サラリーマンにも手が届きそうなきがします。

とはいいましたが、この物件を買うなら多摩川の眺望は必須条件だと思います。
私なら多摩川が見える南向きの部屋を選びます。
そういった条件の良い部屋の単価がいくらになるのかは興味深いところです。

別に即日完売目指してるわけじゃないし、2010年3月までに売れればいいのに
@250万以下にして年収500〜600万円の人で溢れるマンションにする必要ないです。
もともと収入の高い方が好んで住みたがる新玉川線で、中でも知名度ピカイチの
二子玉川ですよ。
何が悲しくて@250万にする必要があるの？
北向き低層階でも@250はないでしょうね。

それにこの立地と開発はAクラスの評価を受けますよ。
湿地とか砂礫層とか崖下とかは関係ありませんからね。
必死の反論が予想されますが、価格発表が楽しみです。

週末の交通渋滞には辟易しますが、
ここの一体開発はありだと感じます。
子供がいる家庭にはいい物件でしょう。
安全にサイクリングやらスポーツやらを楽しめて
釣りをしたり、上流でバーベキューしたり
アクティブな家族にはいい物件だと思います。
南向きが日当たり良好なのも羨ましいかも。

必死に安値へ誘導しようとしてる方々は笑えますよ？

私も、北向き低層@250はありだと思います。
@250といっても80㎡で6000万円なので、年収500〜600万円の人で溢れるマンションにはならないと思います。>>563さんの銀行では、年収500万の人に5000万以上も融資するんでしょうか？？
このマンションを考えている人は、@300、100㎡で1億程度の予算の人が多いんじゃないでしょうか？？
そこまでの予算を組めないけど二子玉川に憧れる人がやむなく低層階眺望無しの部屋を買っていくのだと思います。

ファミリー向けとは別にシングル向けの狭い部屋が結構多くあるかもしれませんね。
低層階、眺望無し、40㎡前後で、3000万円台といったところでしょうか。
こういうシングル向けは、早期に売り切るのかもしれませんね。

いいかげん豊洲のスミフタワーに飽きたと思ったら、今度はこっちかよ・・・。
＊＊の一つ覚えみたいに３５０万、３５０万って・・・。
少しは学習能力ってものがないのかね。

まあ、分かっててやってんだろうけど・・・。

ここの立地にシングル向けとか１Lの賃貸用は向かないよ。都心に遠すぎ。

ファミリー向けにするには学校も病院も近くにないのでは？
ＤＩＮＫＳ向けってこと？

>>568
>>569
検討者以外はこのスレッドから出て行ってください。
物件ＨＰを見ればわかることです。
１Ｒ（シングル用）もあれば、４ＬＤＫ（ファミリー用）もあります。

総戸数 1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
間取り 1R〜4LDK(予定)
専有面積 34.48m2〜218.57m2(予定)

街の人気ランキングと価格は比例しないわな（笑）。調布、中野、武蔵小杉あたりが入っ
てんだから。ここら辺は住みたいかどうかより、「予算に合った範囲で」住みたいところ
という意味でしょ。となるとランキング入りしてても価格はそんなに高いとはかぎらんよ
ね。

評判を聞いたことがあるかどうかで回答してんじゃないの？どなたかが書いてたけど、東
京をあまり知らない層が回答してそう。多分にイメージで、住んだことがある人の評価と
は思えない。買い物や遊びに向いてても、住むのに向いてないとこもあるからね。ニコタ
マはむしろ周囲のほうが住み易い気がするが・・・。

＞専有面積 34.48m2
せまっ！
どういう人が買うんだろう？
二流デベが作る物件なんてそんなものなのかなぁ。

>>547
>ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。

>お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見
>（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が
>購入できる価格にはならないでしょう。

デベでも地権者でもない人が、「住んでもらいたくありません」などと言えるあなたは何様なんだろう？
デベなら売る側だし、地権者なら一緒に住むことになるから、いい悪いは別として
このマンションに住んでほしい人、住んでほしくない人という希望があるのはわからないでもないが。

あなたも、購入予定だとしたら、他の購入予定者と同じ立場でそんなこと言うのもどうなんでしょう？

>>533で地元民って書いてるけど、地権者ではなく、単に近所に住んでいる人なら、
夜中の三時に度々二子玉川の良さをしつこいくらい長々と書き込みして、近所のマンションに
「住んでほしくない」などと高飛車っていうか、余計なお世話を言う人が二子玉川には
住んでるってことはよくわかったよ。
物件を検討する上でとても参考になりました。

34㎡はスタデイオタイプとすれば、この企画は有りでしょう。
超高層も低層階を埋める為には、小規模で安い住戸やフアミリータイプで広めで割安な住戸などを組み込む策が不可欠です。

川と公園に面した角部屋で、25階から30階程度、100平米の3LDKって幾ら位と思ってたらいいのでしょうか。やはり、1億は覚悟しておかないとダメですかね？

1億を大幅に超えるとなると、買った瞬間、損を抱えるようで正直腰が引けてしまいます。

>>575
南東角部屋の一番いい部分ですよね。
ここにどんな部屋を持ってくるかでこの物件の格が決まりそうですね。
私個人的な考えでは、120㎡で1.5億ぐらいの部屋になりそうな気がするんですがどうでしょう。

南東角と南西角とどちらがいいでしょうかね。
多摩川ビューを考えると南西角の方が良いかもしれません。
公園は見えなくなるけど。でも富士山が見えそう。
但し、リビングは３角形だったり、西日がきつかったりしそうです。

私は、タワーイーストの南側中住戸がいいかなと考えています。
公園も見えるし多摩川もみえるし。
実際に南側にするかどうかは間取りと価格次第です。

>>555
>>556
>>557
>>571
こういう人って不幸せだよね（笑）。
23区価格動向スレとかならともかく、わざわざ二子玉川スレまでやってきてさ。
ネガの書き込みに熱くなっちゃって、滑稽すぎだよ。
そんなに二子玉川は人気がある事実を認めたくないの？

大体、誰もランキング上位だから（本物の）都心より比較優位にあるとか
ランキングが価格に比例するなんて話しはしてないんだが（笑）。

多くの人にとって高嶺の花過ぎて決して手の届くはずのない憧れの対象なんかより
アッパーマス層みたいにある程度ボリュームのある買い手集団の
手の届くところにある現実的な憧れの的であるほうが、
１０００戸もの大規模分譲にとっては重要だってことが判らないのかな。
住みたがっている人の多い人気の街である事は間違いないんだから
他より多少割高でも十分売れるくらいだよ。

まあ、大多数の庶民＆地方出身者＆若いカップル等には憧れでありますよ。
そして、そういう人気が大切ですよ、ここは大所帯のいわゆる縦に伸びた団地だもの。
松涛や上大崎、元麻布あたりに建つ重厚な低層高級マンションとは購入層が違いますもん。
本当の都心の住宅街は一般人には接点のない世界だから、アンケートで上位に出てくるわけないですよ。
我々庶民＆地方出身者には、池田山とか西片って言われても？？だものね。
白金と白金台の区別、西麻布と元麻布の区別、つきませんって。

ランキングについては、誰も二子玉のネガキャンなどしていないと思うが・・・。

でも５７８さんや５７９さんには同意。もっとも、ここはアッパーマスのなかでも
さらにアッパーな購買層狙いでしょ。庶民が簡単に手が届く物件ではないことも確
か。というより、そんな価格にされたらこの地域のブランドは落ちるよね。この周
辺に住んでいて購入も視野に入れてるものとしては、やはりミドルアッパーマス向
けでは困るかな。