広尾ガーデンフォレスト

当局の警戒的な姿勢から全国的あるいは大都市圏全般のバブルというのは起きないと思います。が都心あるいはより限定されたエリアについては、マンハッタンやロンドンなどのようなバブル状態は起こる可能性はあると思います。但しそこはサラリーマンや一般投資家が参加出来る市場ではなく、一部の富裕層や外国人中心の市場となるのでしょう。米国だって全土でみればバブルではなくとも、カリフォルニアなど一部が説明できない価格上昇となっています。最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。バブルは価格が上昇することを期待して買うからさらに価格が上昇しというメカニズムではありますが、ファンダメンタルズを乖離してという状況になっていることが重要であり、そういった意味では、多少なりともリスクプレミアムが乗っている（かなり縮小してきてはいますが、米国のように逆転はしていません。）限りにおいては、現状はバブルとは言えないと思います。前にも書きましたが、今のグローバルな過剰流動性が続く限り、資産市場でのインフレ傾向か、もしくは現物市場での実際のインフレというのは必然で、グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。
また不動産市場参加者と言う点では、年金が最近REITのエクスポージャーを増やしているようですが、彼らは売り抜けると言うスタンスではありませんから、リスクプレミアムがネガティブという状況にならないかぎりは分散投資という観点からも資金流入が期待できるかもしれません。（実はこの分散投資というのが曲者で、平常時は相関が低いのですが、最も分散効果を期待したい、株式などリスク性資産下落時に相関が上昇する危険があるということの認識が低いような気がします。余談ですが）
キャピタルゲインを期待するのであれば、純粋に株式投資の方が流動性もありますし、よくありませんか。インカムを期待するのであっても２％台などであれば、高配当株式で良い様な気もしますね。居住用の不動産であれば、あまり値上がり期待を持たず、所得に見合ったなかで気に入ったものを買うしかないかもしれません。

「グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。」

↑これをもう少し、簡単に説明いただけませんか！

てゆうか、意味不明のことばの羅列、分かったような分からないような、知ったかぶり。殆ど意味のある説明になってませんよ。

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

このスレの参加者は金融機関やファンド関係の方が多いようで、ボラティリティーやらデュレーションやらの単語が飛び交い、一般の参加者には相当わかりにくくなっているのでは？と思います。

それと、議論に水を差す気はありませんが、都心のマンション価格がどうなるかを論じるのであれば、「23区内の新築マンション価格動向」という専門の別スレがたっているので、そちらで議論されたほうがよいようにも思いますが、、、。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

このところ、広尾ガーデンフォレストの物件自体について、あまり論じている方がいないので、少しコメントをさせて頂きます、、、。

今度のE,F棟の概算価格表を入手できたので見ましたが、一部のカスタムメイド可能なエグゼクティブ仕様物件を除くと、坪単価４９０万円から５８０万円程度が中心帯でした。

確かに、A〜D棟の値段に比べると１０〜２０％程度あがっているようだけど、この値段が所有権物件の８０％にあたると考えると、所有権物件の坪６００万円から７００万円程度の価格にあたるので、まあ近隣相場から見て結構リーズナブルなのではないかなと思いました。

上のスレで収益還元法で見ると相当なバブルなどとずいぶん論じられていたので、どうなのかも見てみました。

例えばF棟で最も物件数の多い84㎡で1億2000万円台の物件や73㎡で1億1000万円程度の物件を前提に、予想賃料から、管理費、維持費、地代、固定資産税（建物）の予定価格を引いてネットのリターンをはじいてみたところ、４．０〜４．１％程度が確保できる模様でした。

何か、この物件を収益還元法で見ると既にネットリターンは２％台や、へたをすると１％台のバブル水準になっているのか、と思って価格表を見たのですが、この立地から見て、とてもリーズナブルな感じがしました。

A〜D棟の最後のあたりの一般販売では平均5倍程度の高倍率になっていた模様ですし、外れて今度こそは欲しいと思っておられる方も多いようなので、いろいろと議論していても、この条件であれば希少性があることも事実だなので１２０戸程度はやはり完売してしまうのではないかと予想しています。

個人的には、広尾を含む３Aエリアの所有権物件の坪単価は１５００万円（定期借地権権であれば、この７０〜８０％の坪１０００万円から１２００万円）が当面の上限で、これ以上はさすがに行きすぎで異常と思っています。

でも、少なくともこのE,F棟の価格はまずリーズナブルだし、別にこの後価格が暴騰しなくとも自分で住んでいればよいし、この辺りの値段対比であれば逆に将来極端な値崩れもしないだろうとも思うので、買いたいと思って検討しています。

海外の不動産も含めてポートフォリオを組んでいる富裕層（多くはプライベートバンカーがバックについているでしょうが）やバブル以前から日本市場に投資を行ってきた外人が素人だとは思いません。機関投資家にも？というところはありますし。ファンドも金余りで仕方なく高値でも投資しているところもあるのではないでしょうか、勿論キャリーが存在する限りにおいてはですが。都心の限定された一部は市場参加者が限られることからか価格決定メカニズムが異なる可能性があるということで、その他多くの地域はこれ以上大きく値上がりしてくればバブル（あるいはグリーンスパンが言っていたようにフロスかもしれませんが）ということになると思います。
ただREITの登場が不動産市場に与えている影響が単純ではないような気がします。これまで現物物件でしか投資できなかった個人投資家がREITを購入する事により不動産のエクスポージャーをもてるようになったということは構造的に需要増加となったとも思いますし、相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。REITはオーストラリアや米国では比較的歴史がありますが、そのほかの国ではまだ未発達でもあることも分析を難しくしているかもしれないです。
そして証券化を通じた市場へのアクセスのしやすさは、日本の不動産投資もグローバルな不動産市況からの影響を増大させており（今回の米国サブプライム問題が日本のREIT市場にすくなからず影響を与えていますね）、この点も９０年代のバブル→バブル崩壊とは異なるところだと思います。よって原油価格動向からオイルマネーの動向、中国の金融政策、通貨政策外貨準備の運用など、現在の世界経済を取り巻く状況とその変化に敏感であることも重要かもしれないです。

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

レジが一割ってことは流石にないです。

あなたのロジックで概ね正しいと思いますが、

開発案件については用地取得の段階で分譲デベとプロ投資家は

需要が被ります。Bidも多いですし。

さらにファンド向けに分譲でなく賃貸モノとして専有卸（一棟売り）

するデベも多いです。不良債権の時代からプロの資金がマーケットに

大量に入って、エンドに影響が出るまできているわけですが、今や

デベ同士の用地取得合戦、アシの引っ張り合い、首の絞めあい？で

高値マンションばかりになり混沌としてきているのは周知のとおりです。

ただ、都心のスーパー立地の物件（ここがどうかはコメント控えます）は

買えれば買いたい人もいるので投資採算性とは別のマーケットかもね。

それこそデベが言う、売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから。

こんにちわ　はじめてこのスレを拝見したものです。　全く経済的な事に疎いので論議内容の多分１０％程度しか理解できていないと思います。このマンションの購入が有益化否かを専門的に論議されているようですが、金銭的に余裕があればGO,そうでなければ一生すむなら（50年以内に生涯を終えるなら？）いいけどその後があるとか子供などに財産として考えるのなら相続税対策として以外ならお勧めしないということなのでしょうか。　現在近所に住んでいて今の住居を処分せずにもう少し広いマンション（１２０から１５０くらい）を購入しようかと検討中でこのマンションも検討対象なのですが、広尾GHは天井低いし床の張替えも規制厳しいし内装も水周りも棟によってはかなり安マンションレベルだしそういった点でのこのマンションの検討についてはいかがなのでしょうか。もちろん立地はいいのですが。こういう内容の質問者はレベルが低いからだめでしょうかね。

＞＞４５６さん、何となくデベ寄りの発言に見えますが。いかがでしょうか。特に「都心のスーパー立地の物件」云々の部分は、経済合理性とは無関係の、いわゆる富裕層向けの特殊なマーケットの存在を示唆しつつ、どなたかが仰っていたような、坪単価１，５００万円超えさえも正当化できるようにも見えますが、穿ち過ぎでしょうか？　
それと、「売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから」という発言も、少々不用意ですね。プロ投資家なら、売らなくとも評価損が発生する（会計開示される）ので、放置できません。素人的な個人投資家なら、その辺のルールが甘いから、含み損抱えても放っておけば良いよ的発言は、やや無責任な（個人投資家をやや馬鹿にした）表現のようで気になります。たしかに、デベはそういう方便（詭弁？）を使って個人投資家を丸め込もうとするのが常套手段ですが、良識ある市民であるならば、その尻馬に便乗してはいけませんね。

＞＞４５７さん、その答えはあなた自身の中にあると思います。つまり、この物件の購入目的や期待する見返りが、その購入価格に見合っているかどうかが、判断基準の一つになると思います。実物不動産、特にレジデンス系物件は、家族みなさんの趣味嗜好等に大きく左右され、その価値観次第で良い物件か否かの評価はまったく異なります。どうしても広尾の高台に新規分譲される大手デベ＋ゼネコンによる大規模物件を購入したい！　という希望が強ければ、この物件は有力候補の一つとなるでしょう。他方、純粋に資産運用目的（定期借地権物件なので資産形成には当らないと思いますが、借地権期間中に一定の純粋な投資利回りを期待する場合）ならば、専ら定量的分析で結論を出すことが可能となります。前者の要素については、ご本人以外には分からない世界ですので、後者（定量的分析）について、若干ご助言申し上げましょう。仮に、ご家族で自家用にお使いになる目的で購入される場合も、購入価格との比較考量は重要な判断要素の一つになると思われますので、多少は参考にして頂けると思います。

まず、この物件を検討されている方々の最大の関心事は、やはり所有権物件と定期借地権物件の違いに関する評価ではないでしょうか？　５３年後に何も資産が残らないことが納得できない方は、どんなに割安であったとしても、本物件を購入することに価値を見出せないことでしょう。ただ、純粋にファイナンス的観点に立てば、所有権物件であれ定期借地権物件であれ、その購入価格（初期投資額）とその後のベネフィット（より具体的には期中の定期賃料収入や５３年後の残存価値）が見合うならば、それぞれのリスクプロファイルに違いがある点を十分理解・認識した上で購入する限り合理的意思決定であると考えられ、単に所有権物件か定期借地権物件かの違いのみで、一概に両物件の優劣を論じることはできません。要するに、最後はお値段次第、ということです。

では、本物件の定期借地権に起因する特性を考慮すれば、所有権物件と比較して、どの程度のディスカウントがなされるのが妥当な水準なのでしょうか？　巷間、定期借地権物件は所有権物件の７割から８割程度の価値であると喧伝されているようですが、果たしてそれは合理的なのでしょうか？　結論から言えば、４４６にも書かれてあるとおり、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能」なのですが、可能な範囲で検証を試みるよりほかありません。

本比較考量において、まず明らかなのは、初期投資（物件購入）後に投資家が得るキャッシュフロー総額が、定期借地権物件の方が所有権物件より少ないことでしょう（これは、定期借地権物件では５３年後の残存価値が得られないのに対し、所有権物件はゼロ以上の残存価値が残ることから自明ですし、少々細かい論点として、定期賃料収入も、５３年後の借地権期限が近づけば近づくほど、いわゆる定期借家契約的条件に近づき、一般借家契約的な賃料よりディスカウントされることが想定されるため、容易に想像されると思います）。つまり、定期借地権物件の方が所有権物件よりも分譲価格が低くなければならない（１００歩譲って、所有権物件の残存価値がゼロとなるケースの可能性を考慮しても、なお、定期借家契約と一般借家契約の差異による賃料水準の違いは残ると考えられます）という判断が合理的に導かれます。

あ

458の続きです。

ここまでは、極めて常識的な判断ですので、定期借家契約か一般借家契約かの論点を除き、ほぼ全ての方が直感的に理解されていたことかと思います。それでは、定期借地権物件の方が所有権物件よりも、「どの程度」分譲価格が低ければ、両者の投資価値が等価になるでしょうか？　繰り返しになりますが、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、予測不可能」ですが、金利動向、賃料・地価水準に一定のシナリオを設定し、その中で合理的な推定を行うことは可能で、これらは一般的にシナリオ分析やセンシティビティ分析と呼ばれる手法です。

この分析でキーとなる情報は、比較対象となる所有権物件の土地持分です。具体的数字を把握していませんので、これ以降はあくまでも仮説に基づく推量ですが、議論を分かり易くするために、以下のような物件購入を検討しているとしましょう。それは、坪単価５００万円で３０坪（約１００平米）の広さの１億５千万円の２ＬＤＫ、とでもしましょうか。本物件ＨＰで開示されているＥ・Ｆ棟概要を見ると、敷地面積が5,633.65平米、延床面積が18,783.39平米ですので、延床面積当たりの敷地面積は0.3平米（坪）／平米（坪）、よって３０坪の占有面積に対応する土地持分面積は約９坪と試算されます。将来的な地価変動を一旦忘れて、本物件分譲時点での当該土地持分面積の価値を推計すると、仮にこの界隈の地価水準も坪単価５００万円と設定すれば９坪なら４千５百万円となりますから、もしこの物件が所有権付きであれば、およそ１億９千５百万円（坪単価６５０万円）となり、所有権物件に対する定期借地権物件の価格（ディスカウト価格）は７７％と試算できます。これは、地価水準を一定のレンジで設定してシナリオ分析してみますと、地価坪単価が７００万円、６００万円の場合、ディスカウント価格は各々７０％、７４％、といった感じで変化します。

将来の地価変動要素を無視して、現在の地価水準のみ考慮する場合、このように、現時点の所有権物件の分譲価格決定要因の一つである地価水準が高まれば高まるほど、定期借地権物件のディスカウント価格も低下（ディスカウント率は拡大）する（つまり、所有権物件における土地持分価値以外の価値が相対的に小さくなる）のは当然ですが、これを前提として、本物件を他近隣所有権新規分譲物件と現時点で比較した場合、８０％程度のディスカウント価格であったならば、想定地価水準が坪５００万円よりもっと低く見積もられているか、若しくは、地価水準の割りにディスカウントがあまりなされていない、と結論付けることが可能です（地価坪単価を７００万円で想定しているなら、ディスカウント価格は７０％ですから、８０％までしかディスカウントされていない場合は、１０％ほど割高な価格設定であると言えます）。

さて、これまでは、あくまでも現時点の地価水準等から、本物件の分譲価格の妥当性を検証する工夫を紹介しましたが、次は、今後５３年間のキャッシュフローから、分譲価格の妥当性を検証してみましょう。この場合、やはり４４６にも書かれてあるとおり、定期借地権物件の場合は５３年後の残存価値（債券の場合の最終償還元本額）を考慮する必要がないため、むしろ将来的な地価変動リスクを受けにくいことから、より試算・推計が単純であるとも言えます。具体例で示しましょう。本物件の賃料水準を仮に坪２万円（グロス）と設定（３０坪で月家賃６０万円、年間家賃総額７２０万円）し、市場金利（割引率）を３．５％と設定すれば、今後５３年間その水準が不変と前提した場合、当該物件が生み出す賃料（キャッシュフロー）を割引いて算出される現在価値は１億７千万円ほどになります。

実際には租税公課・管理共益費・地代・修繕積立金その他諸々の支出が必要ですから、その水準次第でネットの現在価値はもっと小さくなるのですが、それを１億５千万円で購入することの損得判断をすることになります。少々細かいポイントですが、定期借地権物件には地代がある代わりに土地持分の固定資産税がないため、若干地代のコストが上回ることが想定されますが、今回のシミュレーションでは勘案していません。ちなみに、市場金利（割引率）が３％、４％の場合のグロス現在価値は、各々１億８千９百万円、１億５千７百万円となりますので、当然ながら、期中に受取る賃料収入の再投資効果を考慮しない場合には、市場金利水準が高まれば高まるほど（賃料水準は不変と仮定すれば）、本物件購入（投資）は割高となります。

ただし、以上の結論は所有権物件の場合も基本的に同じです。むしろ、定期借地権物件の方が、初期投資が少なく早期に資金回収が図られ（デュレーションが短い）金利変動リスクを受けにくいですし、金利上昇局面下では相対的に早期回収される資金の再投資効果が高まり、さらには５３年後の残存価値変動リスクもまったくないことから、金利や地価の変動リスクを受けにくく、リスクを極力避けた安定的な収益確保を求める投資姿勢であれば、十分評価して良いポイントと考えられます。なお、賃料水準変動リスクも考慮すべきポイントではありますが、残存年数が短くなった際の定期借家契約としての賃料水準ディスカウント効果を除き、所有権物件も定期借地権物件も、基本的に同等の賃料水準になると想定されるため、賃料水準の変動自体は、所有権物件と定期借地権物件の比較考量の際にはあまり神経質にならなくても良い程度の「誤差」ではないかと考えられます。

以上、非常に長くなり大変恐縮ですが、最後に要約しますと、本物件購入検討に当っては、大きく二つの観点に留意が必要です。一つは、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性、もう一つは、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。所有権物件からのディスカウント率だけで本物件を評価しようとすると、そもそも所有権物件の価格設定がおかしい（割高な）場合には、定期借地権物件も割高に評価してしまう恐れがあり大変危険です。よって、不動産物件購入に当っての基本的な姿勢としては、まずは純粋な絶対額として分譲価格が妥当であるか否かにつき検証することが極めて重要であると考えます。
上記では、かなり乱暴な仮定に基づく分譲価格試算（シミュレーションやシナリオ分析）を行ってみましたが、ご案内のとおり、前提とする仮定次第で結果は大きく変わりますので、こうした方法で唯一絶対の正解が導き出されるものではありませんが、他方、前提となる仮定を色々と変えて試算してみれば、どういった条件の場合にどういった価格となるのか、そのリスクの程度がどの程度なのか、自分自身で吸収可能なリスクか、納得できるリスクか、等の判断には有益だと思われます。

本当の最後に、素朴な個人的見解を勝手に申し上げるならば、純粋に経済的利益や利回りのみを狙う投資目的で購入するのであれば、上記仮定に基づく試算結果からある程度分かって来たように、坪５００万円の物件で坪２万円のグロス家賃では、５３年間の運用期間でもグロス４％＋αでしか回らないと想定され、世の中にはもっと高い利回りが期待できる投資対象資産も少なからず存在することや、ポートフォリオ的観点からも分散投資を意識すれば同一投資額で複数物件を購入する方がより安全と考えられることから、この金額規模感の本物件に敢えて手を出すことはないと思います（もちろん、この辺の感覚は、運用可能資金の規模感などでまったく変わってくる世界ですので、人それぞれのご事情次第とは思いますが）。他方、自分でお住まいになることを想定して購入をご検討されている方の立場ならば、同水準の物件に一生（５３年間）賃貸で住む場合に要するコストと比較し、どちらがより経済的か、といった観点で判断することができると思いますので、ぜひ試算なさってみて下さい。なお、繰り替えしになりますが、定期借地権物件は５３年後の残存価値が存在しないお陰で、残存価値（地価）変動リスクが大きい所有権物件よりも、賃貸に住み続けるケースとの経済性比較が容易ですので、かなり確かな見通しを持って判断することができるはずですよ。

そんな、難しくくどくど考えなくても、インフレなら所有権（土地）、デフレなら借地権（償却建物）でいいんだって。
インフレと読むかデフレと読むかは、それぞれの自由。
病院側はインフレと読んで、借地にしてんじゃないの。

>>458
大変参考になりました。
４５８さんは夏休みはご予定はあるのですか？
もしとくにないようでしたら、できれば休み中毎日２万字ぐらいの投稿をしてください。
そうそう、二万字ぐらいの投稿のあとに、４千字ぐらいの要約も忘れないでくださいね。

464さんの観点だけでは、本物件分譲価格の妥当性が判断できませんね。たとえデフレであっても、そのデフレの程度によっては、借地権物件の分譲価格次第で（つまり割高であれば）、所有権物件を購入した方が経済的に得することも十分あり得ます。デフレかインフレかといった大雑把な読みだけでこの物件を買うか買わないかを決めるのは、残念ながら、十分な検証・確認を踏まえた合理的投資判断をしているとは到底言えませんね。

４５８さんの理論的考察もわからなくはないですが、前提としておられる数字に誤りが多いなかで結論は結構はっきりおっしゃっているので、ミスリードな部分も多いと思います。

細かく上げ足を取る気はありませんが、４６１のあたりでおっしゃっている延床面積から割り出した敷地の取り分ですが、延床面積には共有部分が入っていることをお忘れですね。
この物件であれば、エントランスホールなどは相当大きいので、ざっと３割程度の共有部分面積はあるはずであり、１００㎡の本物件に対する土地（借地権）の取り分が９坪ということはなく、もっと取り分があるはずですよ。

また、所有権物件の場合の値段との比較で、現在のこの地域の土地相場　を坪５００万円として、×９坪＝４，５００万円の値段を、定期借地権物件の値段に乗せて、この物件がどれだけ所有権物件に比べて割安かを計算されていますが、これもかなり乱暴な計算だと思います。

日赤通りの平成１８年度の㎡当り路線価は１０６万円（坪３５０万円）程度のはずですし、現在広尾や３Aで土地を入札しようと考えたら、路線価の３倍で買えたら超ラッキー、４倍でもあたりまえですから、このエリアの土地は最低でも坪１２００万円はするのではないですか？

ですから、所有権物件であれば、もっと割高なものになるはずです。

また、この物件の中庭（フォレスト）や地下駐車場などのランドスケープには相当金がかかっていますから、同品質の所有権物件を作ったら、とても１００㎡で１億９５００万円（坪６５０万円）で売ってもらえるとも思いません。坪６５０万円の値段って、築２０年以上たった広尾ガーデンヒルズの中古値段より安いですよ。


私の周りでも今回の物件を真剣に検討している人は結構いますが、彼らは別に個人投資家でも何でもありません。

この広尾GFだと、８０㎡強の上の層のほうで中庭に向いている物件が１億２０００万円台（坪５００万円程度）で買えるようだけど、同じ品質の物件だと、例えば近くの有栖川パークハウスのように坪１０００万円、総額２億５０００万円程度はしてざっと２倍になる、

そりゃあ、定期借地権より所有権のほうがいいけど、５３年後の土地の値段なんてよくわかんないし、そもそもその頃には生きていなだろうし、今、所有権物件の半値で、この場所にこれだけ高品質のマンションに実際に住めればいいや、てな感じで、自ら住みたいから検討しています。

そんな人も結構多いと思いますよ。

もっとも、今回販売の５０㎡以下の小ぶりの物件を購入されている人は、かなり個人投資家さんなんでしょうけど。

４６７さん、まったく注文どおりのコメント、まことに有り難うございます。

まさにおっしゃる通りで、延床面積には共有部分があるので、占有部分のみで計算すれば、一戸当たりの土地持分はもっと多くなります。ご指摘頂いたとおりに共有部分を延床面積の３割とすれば、先ほどの例に挙げた３０坪（約１００平米）の物件の場合、土地持分は１３坪弱となります。また、地価の坪単価は仮の数字ですから、おっしゃるとおり１，２００万円で試算しても全然問題ありません。お分かりとは思いますが、これら数字は、本定期借地権物件の５３年間の賃料収入の割引現在価値（＝物件分譲価格）に、何ら影響を与えないパラメータですので、これら数字を変えても、最後の結論にいささかも影響を与えません。

唯一、決定的な影響を与えるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格の差異、先ほどの事例で言うところの、ディスカウント価格の水準なのです。改めて計算してみましょう。上記のとおり見直した仮定条件に基づき、例に挙げた物件の土地持分価値を試算すれば、１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円ですから、土地持分価値が一切含まれない定期借地権物件の価格（坪単価５００万円、１億５千万円）に上乗せすると、トータルで３億６百万円となりますね。この価格に対する定期借地権物件のディスカウント価格は４９％です。ここでハッキリお分かり頂けるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格差は、所有権物件の土地持分や地価水準、即ち、所有権物件分譲価格に占める土地持分価値の比重が高ければ高いほど、乖離幅が拡大し、いわゆるディスカウント価格は下落する（ディスカウント率が拡大する）という動かしがたい事実です。

このスレッドの中では、どなたかが、意図的か否かは別にして、定期借地権物件の価格は同水準の所有権物件の７割から８割程度は確保できると、六本木鳥居坂物件等の事例を示しつつ説明されていましたが、上記のような、４６７さんご指摘の、よりリアルで現実的で細かい試算を行えば、それが必ずしもまったく真実でないことが、数字でハッキリと問答無用で誰の眼にも一目瞭然となるのです。ここで改めて考えて頂きたいのですが、定期借地権物件が同水準の所有権物件の半値以下の価値しかない、と市場参加者が広く認識することとなった場合でも、何ら抵抗感なく当該定期借地権物件を購入したいと考えるか否かではないでしょうか。

繰り返しになりますが、本物件の賃料収入見込みに基づく現在価値（＝物件分譲価格）の推計結果は、５３年間での４％台のグロス利回りを前提とすれば、１億５千万円程度であろうと推定されます。上述のとおり、４６７さんご指摘の点を考慮しても、土地持分所有権の有無は賃料水準に大きな影響を殆ど及ぼさないと考えられますので、前回メールで本物件購入検討に当っての二つの留意点としてご紹介した、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性に関する評価結果は、いささかも変わることがありません。変わるのは、二つ目のポイント、すなわち、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。

デベ的には、ここで二律背反的なジレンマに陥ります。今後分譲するであろう所有権物件を売出す際に、坪１，５００万円程度の価格設定にしたいという本音がありつつも、あまりそれを強調し過ぎて極端に分譲価格を釣り上げた物件を出せば、逆に定期借地権物件の価値が所有権物件の価値に比べて著しく低い（半値以下の安物イメージ）といった認識が広がる危険も懸念され、できれば、定期借地権物件であっても所有権物件の価値の７割から８割程度の価値があることにしておいて、世情に疎い、いわゆる「富裕層」と呼ばれる素人個人顧客層等にうまく割高物件をあてがって売り抜けたい、との思いも強いはずなのです。

本物件購入を真面目に検討されている方は、こうした側面をしっかり精査・検討・研究された上で、後悔のない賢明なるご判断をなさることをお祈りしております。４６７さんがおっしゃるとおりの地価水準が真実であるならば、見方を変えれば、本物件は所有権物件よりはお安いので買い易いとは言えます。ただし、投資利回り等の観点から、必ず有利とか不利とかは判断できません（今後の金利・賃料・地価水準の変動を正確に予測できないため）。他方、引続き念を押しておきたいのは、定期借地権物件は、将来的に相当な価格変動リスクのある土地持分価値が含まれていないため、いわゆる山師的相場感で博打をするのを避けたいのであれば、４％程度のグロス利回りでＯＫという前提に立つ場合、本物件を購入する判断は合理的意思決定と言えると思います。

なお、最後にご参考までですが、本物件が仮に所有権物件であると仮定して、上記のような試算で計算された３億６００万円（坪単価１,０２０万円）で購入したとしたら、坪２万円の月額賃料で永遠に保有・賃貸しし続ける前提であれば、想定利回り（グロス）は２．３％程度にしかなりません。もし４．５％程度のグロス利回りを確保するためには、月額賃料は坪３．８万円超の水準が必要となりますが、果たして、この水準は妥当でしょうか？　この答えは、中長期的にも理論的に無理矛盾なく説明可能な合理的意思決定を行うか、短期的・局地的な現象面の後追い的に集団催眠状態の中で意思決定を行うかで、大きな違いが生まれることでしょうね。