広尾ガーデンフォレスト

＞＞４５６さん、何となくデベ寄りの発言に見えますが。いかがでしょうか。特に「都心のスーパー立地の物件」云々の部分は、経済合理性とは無関係の、いわゆる富裕層向けの特殊なマーケットの存在を示唆しつつ、どなたかが仰っていたような、坪単価１，５００万円超えさえも正当化できるようにも見えますが、穿ち過ぎでしょうか？　
それと、「売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから」という発言も、少々不用意ですね。プロ投資家なら、売らなくとも評価損が発生する（会計開示される）ので、放置できません。素人的な個人投資家なら、その辺のルールが甘いから、含み損抱えても放っておけば良いよ的発言は、やや無責任な（個人投資家をやや馬鹿にした）表現のようで気になります。たしかに、デベはそういう方便（詭弁？）を使って個人投資家を丸め込もうとするのが常套手段ですが、良識ある市民であるならば、その尻馬に便乗してはいけませんね。

＞＞４５７さん、その答えはあなた自身の中にあると思います。つまり、この物件の購入目的や期待する見返りが、その購入価格に見合っているかどうかが、判断基準の一つになると思います。実物不動産、特にレジデンス系物件は、家族みなさんの趣味嗜好等に大きく左右され、その価値観次第で良い物件か否かの評価はまったく異なります。どうしても広尾の高台に新規分譲される大手デベ＋ゼネコンによる大規模物件を購入したい！　という希望が強ければ、この物件は有力候補の一つとなるでしょう。他方、純粋に資産運用目的（定期借地権物件なので資産形成には当らないと思いますが、借地権期間中に一定の純粋な投資利回りを期待する場合）ならば、専ら定量的分析で結論を出すことが可能となります。前者の要素については、ご本人以外には分からない世界ですので、後者（定量的分析）について、若干ご助言申し上げましょう。仮に、ご家族で自家用にお使いになる目的で購入される場合も、購入価格との比較考量は重要な判断要素の一つになると思われますので、多少は参考にして頂けると思います。

まず、この物件を検討されている方々の最大の関心事は、やはり所有権物件と定期借地権物件の違いに関する評価ではないでしょうか？　５３年後に何も資産が残らないことが納得できない方は、どんなに割安であったとしても、本物件を購入することに価値を見出せないことでしょう。ただ、純粋にファイナンス的観点に立てば、所有権物件であれ定期借地権物件であれ、その購入価格（初期投資額）とその後のベネフィット（より具体的には期中の定期賃料収入や５３年後の残存価値）が見合うならば、それぞれのリスクプロファイルに違いがある点を十分理解・認識した上で購入する限り合理的意思決定であると考えられ、単に所有権物件か定期借地権物件かの違いのみで、一概に両物件の優劣を論じることはできません。要するに、最後はお値段次第、ということです。

では、本物件の定期借地権に起因する特性を考慮すれば、所有権物件と比較して、どの程度のディスカウントがなされるのが妥当な水準なのでしょうか？　巷間、定期借地権物件は所有権物件の７割から８割程度の価値であると喧伝されているようですが、果たしてそれは合理的なのでしょうか？　結論から言えば、４４６にも書かれてあるとおり、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能」なのですが、可能な範囲で検証を試みるよりほかありません。

本比較考量において、まず明らかなのは、初期投資（物件購入）後に投資家が得るキャッシュフロー総額が、定期借地権物件の方が所有権物件より少ないことでしょう（これは、定期借地権物件では５３年後の残存価値が得られないのに対し、所有権物件はゼロ以上の残存価値が残ることから自明ですし、少々細かい論点として、定期賃料収入も、５３年後の借地権期限が近づけば近づくほど、いわゆる定期借家契約的条件に近づき、一般借家契約的な賃料よりディスカウントされることが想定されるため、容易に想像されると思います）。つまり、定期借地権物件の方が所有権物件よりも分譲価格が低くなければならない（１００歩譲って、所有権物件の残存価値がゼロとなるケースの可能性を考慮しても、なお、定期借家契約と一般借家契約の差異による賃料水準の違いは残ると考えられます）という判断が合理的に導かれます。