23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

>>338

割引率や値引き額が重要なんじゃなくて利回りが重要なのですよ。
周辺家賃と比較して正当な価格であれば買い。値引率が高くても
利回りが低ければ買いではない。

投資だったら微妙だけど実需だったら都内で６−７％なら買っても
いい気がする。２００２年ごろの都心部では７．５％くらいが最安値でした。

都市構造の変革と
３大財閥、三菱、三井、住友の戦略。
これが将来のマンションマップを塗り替えて行くだろう。

特に、３大財閥、三菱、三井、住友の今後の大型マンション戦略をよく見る必要がある。勝ち組に乗るのが生き残る術でもある。

教授！
トウタテと野村が抜けてます。

なにマンションマップって？

教授の地元の町工場の跡地にに財閥系のマンションが建った
それが教授にとっての都市構造の変化

そういえば２３区のマンション率ってのは２５％程度らしいね。
ちなみにマンション化率５０％を超えているのは東京では千代田、中央、港の都心３区のみ
以下、渋谷、新宿、文京、江東、台東、品川と続くがいずれも５０％以下と少数派

３大財閥、三菱、三井、住友が同じ方向に進んで行けば、間違いなく都市構造の変革につながって行くだろう。
その他の中小業者にはそのような力は無いから、その流れに従うのが無難だろう。

>>347
そこに都市構造の変革と職住近接の可能性が広がるのです。

２３区における職住接近の有望エリアの条件

比較的都心に近いこと
平均利回り６〜７％（単純表面利回り）
平均坪単価１５０〜２５０万（１５年以内ファミリータイプマンション）

特定のブロック（主に３箇所）に集中しています。

職住近接が実現でき、新築大規模マンションで坪単価３００万円以下が可能なエリアは
あるものの中小の業者には荷が重い。
これらエリアは大手寡占状態になると予想される。
特に３大財閥。

東雲など、江東区湾岸エリアの中古価格下落がひどいですね。
でも、新築は高いままでも結構売れてるみたい。

東雲は有望地域だと思います。中古１７０万以下なら買いだと思います。
新築は２６０万くらいするけどありゃひどい。いくらなんでもぼりすぎ。
せいぜい２１０万くらいが限度でしょう。買った人は気の毒すぎる。

>>353
それでも江東区の新築平均価格より安いのが東雲のいい所ですよ

ここが無理なら筑波とかどうでしょうか。

オススメしますよ

>>354

筑波の新築なんて収益還元価格からみた場合江東区よりさらに割高です。
高い安いは賃料を指標にして判断すべきだと思います。

筑波の土地価格って、前回のバブルで急騰。崩壊で急落しました。
今回のミニバブルではどうなるでしょうね。

>>311
話を聞いてると何か株の教祖みたいなことをのたまってるが大丈夫ですか！
このような不況期は高値づかみにはならないから買って、来年の今頃は私の言ってることが
わかるでしょう？　ご自分を高みにおいて『正解』ですと？一体あなたは何様ですか！
俺様でも、神様でも、能書きサマでもいいけど団塊ジュニアの分際で、まだ人生１２０００日しか
ご存じないのにすべてを見通すお力があるかのようなご発言。

少しチャートをかじっただけで、それで不動産相場もわかるかのような慢心した青臭い発言は
いかがなものか。

あなたのお言葉通り今買って、それを上値としてこんごじわじわと下げて（不動産相場の特徴）
大損したら貴方は責任をとれますか？お若いのにあまりえらそうにしてると足元すくわれるよ。

学校で習ったお勉強や、お仕事で得られる知識を金科玉条にしているようですが、それが万能なら
プロの経済学教授、経済評論家エコノミストの予想が外れないはず。
少しでも実ってきたという自覚が出てきたら、ちょっと頭をたれることも覚えたほうがいいと思いますよ。
いくら貴方が頭が良くて経済株価、不動産相場予想をたてたところで見えざる神の手には勝てない
のですから！
あなたも神じゃなかったら私とおなじただの凡人なんですよ！！

２３区の竣工マンション戸数がこれからどんどん減って行くよ。

みなさん３年くらい待たないとＧＥＴできないかも。

中古もあるけど、それもその内なくなりそう。

>>357

真夜中に何をそんなに怒ってるんだい？
それに相場は自己責任、それを信じて買って損しようが
責任とる必要は全くない

まぁ、止まって上がりだしてから買うのが正解だと思いますが
あ、正解嫌いだっけ？ｗ

大きな流れでいうと、超都心部のいい物件の新規供給はまもなく劇的に細る。一方で３月決算に向け在庫一斉セール状態になってきている。これから１年は世界中、ほぼゼロ金利状態の中で次の大きな動きの準備期間に入る。実際、新築在庫の８０平米前後のイイ部屋の動きをウォッチしてると意外とそこそこで決まってポツリポツリと消えていっている感じ。まだ夜明け前というより午前２時ぐらいかもしれないけど、わずかな動きは出てきてるんじゃないでしょうか。
やっぱ頭と尾っぽはくれてやれだから、ホントに気に入った部屋は早めに決めた方が、後からの後悔は少ない気がする。

>まぁ、止まって上がりだしてから買うのが正解だと思いますが
>あ、正解嫌いだっけ？ｗ

こんなの正解じゃないよ。止まって上がりだした時点って言うのは、相当後になってみないと分からないんだから。

頭と尾っぽはくれてやれだけど、
それは「早めに買え」との意味ではありません。
「止まって上がりだしてから買え」の意味。

最高値で売ったり、最安値で買ったりすることは難しいことをたとえた格言です

>>328
千代田区１０坪築５年２０００万円以下
ってどこの話？
オレ買いたい。
ｙａｈｏｏ不動産見ろって・・・
昨夜から探しているが
そんなおとり広告みたいな物件どこにもないぞ。

>364
神田末広町　31.2㎡　1980万てのがあるよ。
少し高いが、御茶ノ水　　31.03㎡　2350万てのもある。すこし叩けば2000万くらいになるんじゃない。

３６４さんはほんとに探してるの？すぐに出てくるけど。

また大物デベが逝きましたね。
続きますよ。
まだ買うなんて早いってこと。

＞神田末広町　31.2㎡　1980万てのがあるよ。

あのな、それ今は外神田３丁目って言ってな
万世橋の先　れっきとした秋葉原だろうがよ。確かに千代田区だが
麹町くんだりの１Ｋと格がちがうんだよ。

どうやってアキバのワンルームで月坪１５０００円とれるんだ？
よくて１３５００円。9.45坪は１０坪でねぇよ。
どこが利回り９％なのさ。

＞31.03㎡　2350万てのもある。すこし叩けば2000万くらいになるんじゃない。
これも９．４坪　６％もさば読むな。で、おまけに17.5％値切れってか？

あなた値切って買ってから書いてください。本当に人騒がせな人だね。

良い物件、お得な物件、なら右から左に売れるから、
ヤフー不動産に載る訳ないじゃない。

東京都は皇居周辺の都心部から臨海部にかけての地区で、緑を２倍に増やす計画をまとめた。都が直接、街路樹などを整備するほか、民間に緑化を促すために、一定以上緑化した場合に容積率を緩和する。合計約100ヘクタールの緑を新たに生み出す。都は2016年夏季五輪の招致を目指しており、同年までに９割を達成し、環境に配慮した街づくりをアピールしたい考えだ。
緑化を推進するのは、晴海通り(有楽町—東雲)と建設中の環状２号線(虎ノ門—有明)を中心とした地域。銀座や築地、豊洲、有明など都心から臨海部の一帯が含まれる。この地域に日比谷公園６個分に当たる約100ヘクタールの緑をつくる。民間事業者への緑化促進策を講じるほか、都自身も街路樹整備や公共施設での緑化を進める。
民間事業者に緑化を促す狙いで、再開発の際に緑化した面積によって容積率を割り増しする措置をとる。現在、都は大規模な建物の建設で空き地と屋上の面積の35—40％以上を緑化した場合には、容積率を最大５％割り増ししている。

次はあそこでしょうね。

物件叩いて翌日逝ってたら寝覚め悪いな。

会社が逝っても知らずに社員が書き込みしてたら、


かわいそうだな。

投資として見ている人と、住む場所として見ている人が混じっていて、議論がかみ合わなくなってきてるね。

パラサイトが増えているけど婚姻率は６０％くらいはある。
分譲マンションの供給がこのまま細って行ったら、
みんなどこに住むの？
親と同居か？

みんな都心部にこだわりすぎじゃない？
幅広く選択すれば？

リースホールドなんてうまくいくのかな？

いずれ団塊が死期を迎えるようになれば住宅は急速に余ってくるよ。
供給絞るのも限界あるしね。建てつづけなきゃ生きられない会社たくさんあるので。

>>381
マンションの場合は、職住近接が大前提。
昼間人口が増えて行く地域および近接する地域は、
長い目で見ればマンション需要は強いと見るべきだろう。
将来的にマンションが余ってくるのはやはり郊外だろう。

リースホールド厨にエセ教授
ネタ職人しかいなくなって
しばらくはこの板もおしまいだな

建て続けて良い地域と、そうでない地域とがあると言うことだろう。
建て続けて良い地域は限られており、そこに参入できる業者は限られて来る。
中小業者の淘汰は長期間にわたり続き、供給量もそれに合わせて減って行く。
一方郊外は、団塊の世代の退出とともに住宅が余って行き、比較的便利なところは建替えられ、
不便なところは放置される。

賃貸の勢力図もしだいに書き換わって来ている点にも注意が必要。
昼間人口が増えて行く地域および近接する地域がどこなのか慎重に見極めないと、
誤ったエリアに投資することになる。

具体的にはどこがいいのよ？

BoEの利下げも全く効果なく、株は棒下げ。
既に世界中でこれ以上金利下げる余地もなくなりつつあります。

アメリカではコストコの1月売り上げが前年比-20%だった。

はてさて、東京の不動産も、都心を含めて、坪200万台みないと
底は打たなそうだね、、、、、

>>386
住宅の過剰は最終的に賃貸の過剰に現れます。
今年春の人口移動で地域の優劣がより鮮明になって行くでしょう。
賃貸が過剰なところは今後新築が減り、
適正なところは今後も新築が続くでしょう。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

勝どき晴海みたいに賃貸も分譲も、新築の建築予定が多いエリアは
どうなるんでしょうね。

これからも順調に昼間人口が増えていく地域。
千代田区、港区、品川区、中央区、新宿区、渋谷区。
埋立地ばかりのあの区はこれ以上増えません。
どの企業もイメージを大事にするので。
いくつかの会社が移転するようですが、あれは例外です。
これからオフィス賃料が下がれば上記六区への集中が大きくなりますよ。

>>387

豊洲とか有明以外の23区ならいいんじゃないの。

そうすね、皇居を中心にして遠いエリアから順に徐々劣化が進んでいるといった印象です。若年層のファミリーにとっても、子供が巣立った高齢層にとっても、いずれにしても都心部の利便性の高い住宅地を目指すのは自然な流れ。２０年前は若年層ファミリーが市場の中心だったために川を越えて郊外の一戸建て住宅地へと重心が移っていったのが、今は全くの逆回転で都心へ都心へと逆流してきている。この４０年タームで満ち潮から引き潮に転換した大局観を見誤ると、１０年で1/3に減価する不動産をつかむことになっちゃうよ！

逆にNECの様に川崎辺りの郊外に工場跡地にどんどんビル建てて
そちらに集約しようとしている企業もあるし
大手が動けば追従する企業も増えるし
コストパフォーマンスに対しては企業は一般人よりシビアだし
必要最低限の本社のみ東京にあれば問題からね。

その場合は、都内でのフットワークの必要な行見に絞られるだろうし
そうなると都心部でも中途半端な立地のオフィス需要は減っていくだろうね。
ただ都心でも今以上に需要が増える要素もあまりないけど。
賃料が下がれば周辺部から写って来る企業もあるだろうけど
賃料を下げなければ需要が見込めないってのもあれだしなあ

学区別世帯年収ランキング

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/index.html

こういう場所は鉄板なのでしょうか

価格だけでなく、これからデベの株価も見ながらのマンション検討をしようと思います。

転換点をおしえましょう。
日経平均の１１０００です。ですからまだまだかかりますよー。

今最もババを掴む危険性大なのは、スカイツリーを中心とした半径５km地帯です。
不人気地区でありながら、マンションブームに便乗して値上げしたので、
現在進行形で価格調整急降下のターゲットです。
定価で買うのは、デベへのお布施でしかありません。

しかし政府が公的資金での不動産ファンドに年金資金入れると
アナウンスしても何の反応も無いんだな。
以前までならデベが煽りの材料として連呼してたと思ったんだけどなー。
そんなことしたって無駄だし、却って年金原資が毀損する
と思うから逆効果なのかな。

まあこれから1/3程度までは真っ逆さまなのかなー。
やはり賃貸が一番だな。

>>398

いや教授は埋立地には以前か冷淡です。
エリアでいうと江東区北部、墨田区、台東区、荒川区が推奨地域です。

教授は、より正確にいうと、同じ江東区、同じ城東という、湾岸ブームに便乗できるという文脈においてのみ、湾岸にもあたたかい眼差しを向けています。
今は湾岸が崩落局面にはいったので、切り離し、差別化の方に舵を切り直しているので冷淡な投稿が増えてきているのでしょう。

教授は地所の御用学者ｗかとおもってたよん

こう次々とデベがつぶれると
青田買いに躊躇するよな。

下降トレンドだし、
完成売れ残りと中古をたんねんに
比較検討していくのが、
いちばんリスクが小さいのかな、やっぱり。

いつまで物件比較検討してるんですか？４０４さん！
うじうじしてないで男らしく早くかったほうがいいですよ！
もう止めませんから。下降トレンド初期購入体験味わってください。そして人生の厳しさも　…。

新興デベとか、瀕死デベとか、自分の事で精一杯だから、
顧客なんかのこと構ってられない。
こんな状態ではどんなトラブルが降りかかるかわからない。
多少安くなってもリスクが高すぎる。

>>402
財閥系とか連呼してたからかね？
白河が出来てウチにも財閥系がやって来たヤァヤァヤァなだけだよ

基本隅田川東岸の地方役人脳だから

中国のあるオンライン不動産仲介企業が不動産購入ツアーの参加者を募集したところ、応募が殺到。応募者を400人にまで限定することになったという。

半値の新築物件ツアーがくめれば日本も殺到するでしょう

ＮＨＫが築地に移転したら跡地はマンション用地になるのでしょうか？

ＮＨＫ築地移転は大学教授が盛んに言ってるだけ。

ＮＨＫがなくなると渋谷周辺にもっといっぱいの人が住めるようになるから皆喜びますね。早くやって欲しいよ。

一気にスレのレベル低下

場所によってはそろそろ底なんですかね。
皆さんどう思いますか。

そろそろ底じゃ、春には上げですか？
そりゃ不動産業界は大喜び。

長谷工逝きましたね。
底はまだまだの様です。

長谷工まじっすか？！
まだ帝国データバンクにもないです。

嘘だね

>>416

あなた危ないぞ・・逮捕されるぞ、警視庁のサイバー特捜犯に。
掲示板にくだらん事書き込んで人生を捨てたくない。

日綜から債務回収できないってＩＲは出たぞ。１１９億２３００万円
シビれるね

http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2009020600811

逝ってはいないみたいですが。

>>420
回収出来ないとも書いてないね。
ご愁傷様

＞＞４１４
購入検討中のコテハンで中堅デベロッパー営業お疲れッス！そろそろ底だと連呼してトーシロ誘い込みですか？バレバレどえーす！

でもセールスって本当大変ですな〜。ご同情申し上げます。がんばり〜や！！

↓これが過ぎ去るまでは買えないな。

南関東直下地震（みなみかんとうちょっかじしん）とは、2007年（平成19年）〜2036年（平成48年）の間に、関東地方に70%の確率で発生すると想定されている直下型の大地震。マグニチュード7級と想定される。別称に首都直下地震、東京大震災、東京直下地震など。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8D%97%E9%96%A2%E6%9D%B1%E7%9B%B4%E4%B...

やはり、ダウは下がらない。ダウ平均は調整しながら上昇トレンドにに回復する。株価が戻れば、地価も戻る。
反転は近い！気に入ったマンションには、購入アクションすべし。

>424
>2036年（平成48年）！

ローンが組める歳でなくなっちゃうじゃん。君は永久に買えないな。
それとも、今、中学生？

年間の予想世帯数増から判断して、募集賃貸物件があまりに多い区が散見されるようになった。
今後分譲マンションの竣工数が減り、２３区の賃貸需要が増えて行くが、
それでも余りにも多すぎるところがある。
これからの５年間で過剰賃貸がどのように調整されていくか注目される。
足立区（8,739） 荒川区（3,001） 板橋区（11,260） 江戸川区（8,417） 大田区（11,899）
葛飾区（4,417） 北区（5,609） 江東区（6,808） 品川区（8,824） 渋谷区（11,223）
新宿区（12,596） 杉並区（14,167） 墨田区（4,456） 世田谷区（22,777） 台東区（4,403）
中央区（7,406） 千代田区（2,963） 豊島区（8,564） 中野区（9,179） 練馬区（13,268）
文京区（6,374） 港区（13,939） 目黒区（8,304）
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

広さも人口密度も可住面積も異なる区の単位で、戸数を比べてどうなるの？

超大国アメリカは、軍事大国、農業国、工業国、世界基軸通貨ドルを持つ国として、必ず復活する為の政策をスタートするだろう！

動きだしたら、止まらない。

それからでは、遅いこと。

城東が賃貸物件が少ないのは若者に人気がまったくないため、独身者向けの物件が城西、城南より少ないためです。

>若者に人気がまったくないため

その方が良いです！落ち着いたサラリーマンが多いから過ごしやすい。
門仲の居酒屋・寿司屋・焼き鳥屋に学生とか変なチーマーとか来て欲しくない・・
街がスプレー落書きされないしね。

人それぞれの考えで住居地を選択すれば良い。

>>426
大地震が来てエネルギーが解放された後に買おうと思ってる。
大地震がこなかったら一生買わないかもしれないが、それは覚悟してる。
だって、70%の確率で買ったマンションが大きなダメージを受けると言われていて、
それで住めなくなってローンだけが残るかもしれないんだからね。
もちろん、地震予測なんて当たったためしがないのは承知している。

>>429
既に何度も復活するための政策を出してるから、もう遅いんじゃない？

大地震が起きたら東京の地価は一変するだろうか

ローマもスペインもポルトガルもイギリスも覇権国だったけど、一度こけたら復活しないからねぇ。

大地震後に自分と家族が無事でなければ意味のない話だね。
分譲マンションだけ、あるいは建物だけ、がダメージ受けるわけじゃないから。

１　大地震がくるが自分と家族は無事
２　アメリカの復活に伴い株式などなどが上昇
３　大地震後、東京の地価は一変、買い得物件が山積み
４　あがった資産の一部でそれを購入

おお、我ながらほれぼれするくらい完璧なシナリオだ。

東京周辺が大地震で壊滅しても、
日本の株価は上がるシナリオなのね。

427のリンクによると
>1位：世田谷区 2位：目黒区 3位：港区 4位：練馬区 5位：新宿区

教授はこれを繰り返し強調されたいようです。
きっとこういうところは他区からどんどん入ってくるのでしょうね。

また、若い人に人気のある地域は結局そこになじみのある人を増やし、
彼らが購入層になったときにそこを中心に検討するようになり、
そうでない地域との格差の広がりがより顕著になっていくのでしょう。

434さん

>>ローマもスペインもポルトガルもイギリスも覇権国だったけど、一度こけたら復活しないからねぇ

歴史は繰り返すこれは、分かるけど・・

イギリスは、資本を米国に入れえてアングロサクソン帝国が繁栄した。今は金融という一部門と、自動車という一部門が同時に崩壊してもドル決済利権をその軍備力で守り続けるので経済回復すると思う。

ちなみにどの国がアメリカを侵略できるのだろうか？
大国同士の兵器戦争が終焉を迎えた現在、米国の世界支配は続く。
そこに日本のサポート体制は続くわけで、また星条旗は翻る。

>>431
確かに深川はスプレーの落書きがほとんど無くて治安も良いですね。
落ち着いた雰囲気で、社会人には最適じゃない？
10代の飛んだ専門学校生には物足らないかもしれないけど。
ところで、りそな本社、日本ＨＰ本社が来て勤め人が増えるけど、
周辺に賃貸する人が多くなりそうだな。